Steht Mietern ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Vermieter keine Belegeinsicht gewährt oder fehlende Belege nicht vorlegt?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt-Rübenberge (AG Neustadt-Rübenberge – 40 C 330/17, Urteil vom 01.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neustadt-Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagten hatten aufgrund der fehlenden Belege ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 bezüglich der Nebenkosten in Höhe von 115 Euro/Monat ab Mai 2016.

Erteilt der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen keine Betriebskostenabrechnung, so hat der Mieter bei fortbestehendem Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen und zwar bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters. Dasselbe gilt auch, wenn der Vermieter zwar abgerechnet hat, aber die Belegeinsicht verweigert (Blank/Börstinghaus, Miete, § 556, Rn. 243, 5. Auflage). Dies muss zwingend auch dann gelten, wenn der Vermieter die Belegeinsicht zwar grundsätzlich ermöglicht, jedoch bloß unvollständige Belege einreicht. In diesem Fall ist es dem Mieter gleichsam unmöglich die Betriebskostenabrechnungen nachzuvollziehen.

Die Beklagten hatten am 28.01.2016 erstmals Belegeinsicht gefordert. Am ersten Termin wurden die Belege unvollständig vorgelegt. Nach mehrfacher Aufforderung wurden dann die restlichen Belege erst am 28.11.2016 vorgelegt. Erst zu diesem Zeitpunkt ist das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten erloschen.”

Stellen Mäuse in den Zwischendecken einen Mangel im Sinne des § 536 Abs.1 BGB dar, der zur Mietminderung berechtigt?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt-Rübenberge (AG Neustadt-Rübenberge – 40 C 330/17, Urteil vom 01.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neustadt-Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Anspruch der Kläger auf Zahlung des monatlichen Nettomietzinses war im Zeitraum Dezember 2016 bis April 2017 gemäß § 536 BGB um 6,5% (= 50,00 Euro) gemindert.

Dass es in der streitbefangenen Wohnung jeden Winter erneut nicht unerhebliche Probleme mit Mäusen gab, ist zwischen den Parteien unstreitig. Mäuse in den Zwischendecken stellen einen Mangel im Sinne des § 536 Abs.1 BGB dar. Mäuse und Ratten beeinträchtigen den Nutz- und Wohnwert einer Mietsache (Amtsgericht Bremen, NJW 1998, S. 3282). Ein ständiges Krabbeln und Kratzen in der Decke stört die Nachtruhe, Mäuseurin in der Zwischendecke stellt eine Geruchsbelästigung dar, der sich kaum beheben lässt, Exkremente in der Wohnung sind unhygienisch und dazu geht von Mäusen auch eine gewisse Gefahr für die Gesundheit aus.

Es liegt insoweit auch. kein Verschulden des Vermieters vor. Zwar hatten die Kläger bereits mehrfach einen Schädlingsbekämpfer beauftragt, doch wenn im nächsten Winter wieder Mäuse in den Zwischendecken sind, muss auch nun wieder ein solcher beauftragt werden. Hier kann allgemein erwartet werden, dass der Vermieter in Erfüllung der ihn betreffenden Pflicht unverzüglich tätig wird, dem Mieter insoweit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ohne diese Hausgenossen zu gewährleisten (AG Brandenburg, Urteil vom 6.8.2001 – 32 C 520/00). Dass nach, der Beauftragung des Schädlingsbekämpfers vorerst alle Mäuse beseitigt schienen, kann nicht automatisch bedeuten, dass ein erneutes Auftreten der Nagetiere auf ein nachlässiges Verhalten der Beklagten zurückzuführen ist, denn das Auftreten eines solchen Befalls zu einem bestimmten Zeitpunkt kann von einer Vielzahl von Faktoren abhängen, die insbesondere die jeweiligen Witterungsverhältnisse oder auch die sonstigen Lebensbedingungen der Mäuse betreffen (AG Brandenburg, Urteil vom 06. August 2001 – 32 C 520/00). Für lebensfremd hält das Gericht das Argument der Kläger, die Mäuse seien ins Haus gelangt, weil die Beklagten für längere Zeit die Tür hätten offen stehen lassen, da sich die Mäuse nicht direkt in der Wohnung, sondern in der Zwischendecke aufhielten.

Aufgrund des Mangels im Sinne des § 536 Abs.1 BGB haben die Beklagten die Miete zu recht gemindert. Dafür erscheint die Höhe von 6,5% angemessen.”

Ist eine formularmäßige Klausel über die Endrenovierung einer Wohnung ohne Rücksicht auf die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 11 C 347/16, Urteil vom 09.10.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Auch die Erstattung von 408,24 Euro als Schadensersatz für schlecht ausgeführte Malerarbeiten in der Wohnung konnten die Beklagten von den Klägern nicht verlangen (davon abgesehen davon, dass in diesem Betrag die Instandsetzung des Türschlosses mit 41,65 Euro brutto enthalten ist und nicht ersichtlich ist, aus welchem Grund die Kläger diese Instandsetzung schulden sollen). Denn die Kläger waren zur Ausführung von Schönheitsreparaturen gar nicht verpflichtet, so dass die Beklagten auch keine Nacharbeiten verlangen konnten.

Die mietvertraglichen Formularklauseln bzgl. der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter – und mangels hinreichend substantiierten Vortrags der Beklagten zum Aushandeln der Vereinbarung über eine Endrenovierung in Weiß ist auch die maschinenschriftlich unter § 25 Ziffer 3 in den Mietvertrag eingefügte Verpflichtung zur Endrenovierung in Weiß als von den Beklagten gestellte allgemeine Formularklausel anzusehen – sind unwirksam. In welchem Zustand sich die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses befand (im Mietvertrag ist unter § 12 Ziffer 2 insoweit lediglich festgehalten worden, dass die Dielen und das Parkett abgeschliffen und versiegelt waren und der Vormieter die Türen und Decken weiß gestrichen hatte), ist nicht entscheidungserheblich. Denn allein die Kumulierung der den Mietern auferlegten Verpflichtungen nach § 4 Ziffer 6 und § 25 Ziffer 3 würde letztlich dazu führen, dass der Mieter ohne Rücksicht auf die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung komplett weiß streichen muss, wenn er nicht noch mindestens 20 % der Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zahlen will. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Daraus, dass in dem “Begehungsprotokoll” vom 13.11.2 15, das auch die Klägerin zu 1. unterschrieben hat, Mängel der von den Klägern durchgeführten Malerarbeiten festgehalten worden sind, ergibt sich für die Beklagten aufgrund der Unwirksamkeit der Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen kein Anspruch auf Nachbesserung.”

Verpflichtet die Verkehrssicherungspflicht den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den gesamten Umständen zumutbar sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 109 C 186/16, Urteil vom 09.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Beschädigung eines Cerankochfeldes in ihrer Wohnung gegen die Beklagte.

1. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus einer Vereinbarung der Parteien. Dass der Beklagte der Klägerin bei einer Wohnungsbesichtigung am 13.10.2015 verbindlich anbot, für die Reparatur 600 Euro zu bezahlen, hat sie nicht bewiesen.

2. Ein Anspruch ergibt sich im Übrigen auch nicht unter Zugrundelegung des von der Klägerin behaupteten (bestrittenen) Sachverhalts, wenn also angenommen wird, dass aufgrund der in dem Haus durchgeführten Stemmarbeiten am 13.6.2015 und der daraus resultierenden Erschütterungen eine Vase aus dem Küchenschrank der Klägerin auf das Kochfeld gefallen ist und dadurch dieses beschädigt wurde.

Ein Anspruch auf Schadensersatz ist weder gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB noch aus § 823 Abs. 1 BGB gegeben, da es an einer Pflichtverletzung durch die Vermieter, die Beklagten, fehlt.

Zwar trifft den Vermieter im Rahmen seiner mietvertraglichen Pflichten auch eine Fürsorgepflicht. Darunter fällt auch der Schutz der Sachen des Mieters vor Beschädigungen. Die Fürsorgepflicht stellt einen Unterfall der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflicht dar. Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den gesamten Umständen zumutbar sind. Der hierfür anzulegende Maßstab richtet sich danach, was ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schaden zu bewahren, Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 139 mit Hinweis auf BGH.

Inwiefern die Beklagten diese Fürsorgepflicht verletzt haben, trägt die Klägerin schon nicht vor. Aus der Beschädigung des Kochfeldes allein, kann nicht auf eine Verletzung der Fürsorgepflicht geschlossen werden. Die Beklagten haben in dem Treppenhaus Stemmarbeiten durchführen lassen. Dazu sind sie berechtigt. Näheres zu Umfang und Intensität der Stemmarbeiten und zur Entfernung zu ihrer Wohnung trägt die Klägerin nicht vor, so dass der für zumutbare Maßnahmen anzulegende Maßstab schon nicht zu bestimmen ist. Welche zumutbaren Maßnahmen zur Gefahrenabwehr, also zur Vermeidung von Beschädigungen am Eigentum der Mieter durch Erschütterungen, haben die Beklagten unterlassen? Denkbar wären Warnhinweise. Dass ein Unterlassen von Warnhinweisen kausal für den Schaden geworden ist, legt die Klägerin jedoch nicht dar. Vielmehr behauptet sie lärmintensive Arbeiten, die sie wahrgenommen hat. Gewarnt werden musste sie nicht, zumal sie behauptet, dass zuvor schon andere Gegenstände auf den Herd gefallen waren.

Es liegt auch keine Pflichtverletzung der Bauarbeiter vor, die sich die auftraggebenden Beklagten gemäß § 278 BGB zurechnen lassen müssen. Zu der Art und Weise der oder zu einer rücksichtslosen Durchführung der Arbeiten trägt die Klägerin nicht vor.”

Kann auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 19/17, Beschluss vom 22.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. bis 2. unter den Randnummern 3 bis 9 wie folgt aus: “Wie das Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die grundlegende Entscheidung des Senats (Beschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91; vgl. ferner Senatsurteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14-16) und den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 23. April 2014 (NJW 2014, 2417) richtig erkannt hat, ist der Begriff des “Benötigens” (früher § 564b Abs. 2 Nr. 2, jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen. Zu Recht ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass diese Kriterien auch für die Beantwortung der Frage entscheidend sind, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, und dass es auch dabei maßgeblich auf die Würdigung der Umstände des Einzelfalls ankommt. Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals “Benötigen” bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete “Mindestnutzungsdauer” der Zweitwohnung – nicht zulässt.

Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die von ihm zitierte Kommentierung von Schmidt-Futterer/Blank (aaO), die eine Eigenbedarfskündigung entgegen der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur zulassen will, wenn der Vermieter in der dem Mieter überlassenen Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen will, ist nicht geeignet, ein Bedürfnis für eine nochmalige (beziehungsweise ausdrückliche) höchstrichterliche Bestätigung zu begründen, dass auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen kann. Aktuelle Entscheidungen von Berufungsgerichten, die die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung wegen einer beabsichtigten Nutzung als Zweitwohnung grundsätzlich verneinen, sind nicht ersichtlich und werden auch in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentierung nicht genannt; soweit dort auf einzelne, möglicherweise in diese Richtung weisende Urteile einiger Amtsgerichte hingewiesen wird, sind diese erstinstanzlichen Entscheidungen nicht geeignet, die Notwendigkeit eines Eingreifens des Revisionsgerichts zu begründen.

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Eigenbedarfskündigung der Kläger in rechtsfehlerfreier tatrichterliche Würdigung für begründet erachtet und deshalb der Räumungsklage zu Recht stattgegeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision sind unbegründet.

a) Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Eigennutzungswunsch der Kläger aufgrund der vorgetragenen Indizien und ihrer persönlichen Anhörung für erwiesen erachtet hat. Der Vortrag der Revision zur Aufbewahrung von Fahrscheinen und steuerlichen Geltendmachung von Werbungskosten läuft lediglich auf eine von der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts abweichende Beurteilung der Indizien hinaus, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf.

b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch nicht einen nur unbestimmten und noch nicht ausreichend konkreten Nutzungswunsch (sogenannte Vorratskündigung) für die Kündigung genügen lassen. Es hat vielmehr den detaillierten Vortrag der Klägerin zu ihrer beruflichen und privaten Situation rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass sie die ernsthafte Absicht habe, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten in Berlin aufzuhalten und hierfür nicht mehr – wie in der Vergangenheit – auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem sie sich zu diesen Zeiten – auch gemeinsam mit ihrem Ehemann – aufhalten könne.

c) Zu Unrecht macht die Revision ferner geltend, die Wohnung habe ausschließlich geschäftlichen Interessen der Klägerin dienen sollen und deshalb sei nach den im Senatsurteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) aufgestellten Grundsätzen eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur bei – hier nicht ersichtlichen – Nachteilen von einigem Gewicht (etwa: anderenfalls mangelnde Rentabilität der geschäftlichen Aktivitäten) möglich. Denn die Klägerin hat ihre Kündigung – berechtigterweise – auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) gestützt, weil sie die Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen will.

d) Auch die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtvorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) weist keinen Rechtsfehler auf. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich allein aus dem Umstand, dass der Beklagte nach seinem Vortrag derzeit von Ersparnissen lebt und erst nach deren Verbrauch ein Anspruch auf staatliche Transferleistungen haben könnte, schon nicht der von ihr gezogene Schluss, dass er mangels Nachweises eines regelmäßigen Einkommens von vornherein keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden könnte.”

Ist ein vereinbartes Aufwandsentgelt für den Vermieter wegen des Hauptmietvertragspartnerwechsels unwirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 20 C 19/17, Urteil vom 11.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 3. wie folgt aus: “Die mit dem Klageantrag zu 3 erhobene Leistungsklage ist zulässig und begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf Rückzahlung des von ihnen gemäß Ziffer 6 der Vereinbarung vom 30.11.2016 an die Beklagte gezahlten Aufwandsentgelts in Höhe von 200,00 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB. Die Zahlung des Aufwandentgelts erfolgte rechtsgrundlos. Die Regelung in Ziffer 6 der Vereinbarung vom 30.11.2016 ist gemäß § 307-Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Bei der Regelung handelt es sich um eine von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Die Vereinbarung vom 30.11.2016 und damit auch die Regelung in Ziffer 6 stammt von der Beklagten. Die Beklagte hat weder vortragen noch unter Beweis gestellt, dass sie den Inhalt der Vereinbarung ernsthaft zur Disposition gestellt hat und dass die Kläger die Möglichkeit gehabt haben, konkrete Gegenvorschläge zu unterbreiten. Damit ist davon auszugehen, dass es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen der Beklagten für eine Vielzahl von Verträgen handelt, die vom Beklagten bei Abschluss des Vertrages einseitig vorgegeben wurden.

Die Regelung in Ziffer 6 der Vereinbarung vom 30.11.2016 beeinträchtigt die Kläger nach dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen. Unangemessenheit liegt vor, sofern der Verwender in nicht hinnehmbarer eigennütziger Weise seine Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchsetzt, ohne die Interessen des Vertragspartners zu beachten. Sachliche Gründe für die Erhebung eines Aufwandentgelts in Höhe von 200,00 bestehen weder dem Grunde nach noch der Höhe nach. Vielmehr werden durch die Regelung Kosten der Verwaltungstätigkeit auf die Kläger als Mieter abgewälzt, die in den Aufgabenbereich der Beklagten als Vermieter fallen. Aufgrund ihrer unterlegenen Verhandlungsposition mussten die Kläger die Erhebung des Aufwandentgelts akzeptieren, da sie damit rechnen mussten, ansonsten die Wohnung nicht anmieten zu können. Eine Klausel mit einem solchen Inhalt hält damit der AGB-Kontrolle nicht stand und ist unwirksam (vgl. AG Münster, Urteil vom 31. Juli 2015 – 55 C 1325/15 -, Rn. 8).”

Sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse analog anwendbar, wenn kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, sondern ein dreiseitiger Vertrag zwischen Vermieter, Vormieter und neuem Mieter dahingehend, dass der Vormieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der neue Mieter in dieses eintritt?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 20 C 19/17, Urteil vom 11.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Die Feststellungsklage ist begründet. Die zulässige Miethöhe für die streitbefangene Wohnung beträgt lediglich 508,00 Euro nettokalt und ist damit uni 305,12 Euro überhöht, Dies ergibt sich aus der entsprechenden Anwendung des § 556dAbs.1 BGB i.V.m. der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung und dem Berliner Nietspiegel 2017 sowie aus § 556e Abs. 1 BGB.

Nach Ansicht des Gerichts sind die Regelungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsgemäß; die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist ebenfalls verfassungskonform und rechtswirksam. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Hinweisbeschlusses der 67. Kammer des Landgerichts Berlin vom 14. September 2017 (Geschäftszeichen 67 S 149/17). Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 29. März 2017 – 65 S 424/16) und die 11. Abteilung des Amtsgerichts Neukölln (Urteil vom 08. September 2016 –11 C 414/15) haben bereits mit umfassender Begründung, der sich das Gericht anschließt, dargelegt, dass die Regelungen zur sogenannten Metpreisbremse verfassungsgemäß und rechtswirksam sind. Nach Ansicht des Gerichts liegt insbesondere auch kein Verstoß gegen M. 3 Abs. 1 GG vor. Die in § 556e Abs. 1 BGB vorgenommene Differenzierung ist aus Gründen des Bestandsschutzes gerechtfertigt und stellt sich nicht als sachwidrig dar (LG Berlin, Urteil vom 29. März 2017 – 65 S 424/16; Schuldt, “Mietpreisbremse – Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum”, 2017, Seite 230 f.). Auch die Begrenzung der zulässigen Neuvermietungsmiete durch § 556d Abs. 1 BGB in den von § 556d Abs. 2 BGB erfassten Gebieten führt zu keinem Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Denn § 556d, Abs. 1 BGB stellt in den von § 556d Abs. 2 BGB erfassten Gebieten einheitlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Die unterschiedlichen Grenzen für die zulässige Höhe der Neuvertragsmiete ergeben sich erst aus der Uneinheitlichkeit der lokalen Wohnungsmärkte (Schuldt, “Metpreisbremse – Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreie Wohnraum«, 2017, Seite 235).

Zwar scheidet eine unmittelbare Anwendung des § 556d BGB vorliegend aus. Denn die Vereinbarung vom 30.11.2016 stellt sich aufgrund ihrer rechtlichen Ausgestaltung nicht als Neuabschluss eines Mietvertrages dar. Es handelt sich vielmehr um einen dr6iseitigen Vertrag zwischen den Klägern, der Beklagten und den Vormietern, in dem ausdrücklich festgehalten ist, dass die Vermieter aus dem bestehenden Metverhältnis austreten und die Kläger mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Metverhältnis unter gleichzeitiger Erhöhung der Nettokaltmiete eintreten.

§ 556d BGB findet jedoch analoge Anwendung. Analogie ist die Übertragung eines gesetzlich geregelten Tatbestands auf einen vom Gesetz nicht geregelten, aber im Wesentlichen ähnlichen Tatbestand. Weiter setzt eine Analogie voraus, dass ein Gesetz nach der gesetzgeberischen Regelungsabsicht eine planwidrige Unvollständigkeit enthält. Bei Gleichheit von Interessenlage und Normzweck werden solche Lücken durch Analogie geschlossen (Staudinger Eint. zum BGB Rn. 156).

Aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls ist die streitgegenständliche Fallkonstellation mit der Konstellation der Neuvermietung einer Wohnung im Wesentlichen vergleichbar. Für die von der Beklagten gewählte Vertragskonstruktion bestand kein sachlicher Grund. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung am 30.11.2016 hatten die Vormieter das Metverhältnis bereits gekündigt Die Beklagte hätte also ohne weiteres mit den Klägern einen neuen Metvertrag abschließen-können. Es macht vorliegend im Ergebnis keinen Unterschied, ob eine: Neuvermietung durch Beendigung des alten Metvertrages und Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einer höheren Niete erfolgt oder ob ein vollständiger Mieterwechsel in einem bestehenden Mietverhältnis unter Ausscheiden der alten Meter und Eintritt der neuen Meter bei gleichzeitiger Erhöhung der Mete stattfindet. Es ist offensichtlich, dass die Beklagten die vorliegende Vertragskonstruktion nur gewählt haben, um die Regelungen-der §§ 556d ff. BGB zu umgehen.

Es liegt eine planwidrige Regelungslücke vor. Der Gesetzgeber wollte mit den §§ 556d ff. BGB auf Mietsteigerungen bei Neuvermietung in bestimmten Regionen reagieren. Die Regelung soll dazu beitragen, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken (BeckOK BGB/Schüller BGB § 556d Rn. 1-3). Es ist davon auszugehen, dass der Kläger auch den vollständigen Meteraustausch in einem bestehenden Metverhältnis unter gleichzeitiger Erhöhung der Mete von den §§ 556d ff. BGB erfassen wollte, wenn für eine solche Vertragskonstruktion gegenüber-einem ebenfalls möglichen Neuabschluss eines Metvertrages kein sächlicher Grund besteht und sich die gewählte Vertragskonstruktion im Ergebnis wie eine Neuvermietung darstellt.

Aufgrund der Umstände des konkreten Einzelfalls liegt auch eine Gleichheit der Interessenlage vor. .Die Kläger befanden sich gegenüber der Beklagten in einer unterlegenen Position. Die Vormieter hatten die Wohnung bereits gekündigt. Die Beklagten weigerten sich, mit den Klägern einen neuen Mietvertrag abzuschließen, sondern bestand auf den Abschluss der streitgegenständlichen Vereinbarung. Die Kläger waren gezwungen, der Vereinbarung zuzustimmen, weil sie ansonsten aller Voraussicht nach, die Wohnung nicht hätten mieten können. Die Situation der Kläger vor dem Abschluss der Vereinbarung entsprach damit der Situation, wie sie bei Nietinteressenten üblich-ist, die sich auf eine Wohnung zur Neuanmietung bewerben.

Die zwischen den Parteien vereinbarten Nettokefirniete in Höhe von 813,12 Euro überschreitet die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miethöhe. Danach darf die Niete zu Beginn des Nietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete orientiert, kann anhand des Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt werden. Dabei kann dahinstehen, ob der Berliner Metspiegel 2017 qualifiziert im Sinne des § 558d BGB ist. Er kann zumindest als einfacher Metspiegel gemäß § 287 ZPO herangezogen werden (LG Berlin, Urteil vom 29. März 2017 – 65 S 424/16 – AG Neukölln, Urteil vom O8. September 2016 11 C 414/15). Der Berliner Metspiegel 2017 ist anstatt des Berliner Nietspiegels 2015 heranzuziehen. Der Abschluss der Vereinbarung erfolgte am 30.11.2016. Stichtag für die Heranziehung des Berliner Metspiegels 2017 ist der 01.09.2016.

Die Parteien haben die streitbefangene Wohnung unstreitig in das Feld D2 des Berliner Mietspiegels 2017 eingeordnet. Hiervon ausgehend ergibt sich ein Mittelwert von 5,93 Euro/m². Selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten unterstellt, dass die im Berliner Mietspiegel 2017 aufgeführten und zwischen den Parteien streitigen wohnwertmindernden Merkmale der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) “Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage” und “keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück” nicht gegeben sind, ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von nur 6,36 Euro/m².

Unter Berücksichtigung des gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Zuschlags von 10% auf die ortsübliche Vergleichsmiete, vorliegend mithin 0,64 Euro/qm, beträgt die zulässige Niete 7,00 Euro/qm. Auf Grundlage der Wohnungsgröße von 58,08 qm ergibt sich hieraus eine zulässige Nettokaltmiete in Höhe von 406,56 Euro.

Bereits die Nettokaltmiete der Vormieter in Höhe von 508,00 Euro überstieg damit schon ortsübliche Vergleichsmiete samt Zuschlag von 10 %, so dass zu Gunsten der Beklagten die Bestandsschutzregelung des § 556e Abs. 1 BGB eingreift. Die zulässige Nettokaltmiete beträgt damit 508,00 Euro. Die mit den Klägern in der Vereinbarung vom 30.11.2016 vereinbarte Nettokaltmiete ist monatlich um 305,12 Euro überhöht.

Selbst wenn man eine analoge Anwendung der § 556d ff. BGB ablehnte, läge dann jedenfalls ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vor mit der Folge, dass die Regelung in Ziffer 3 der Vereinbarung vom 30.11.2016, mit der die Nettokaltmiete von ursprünglich 508,00 Euro auf 813,12 Euro erhöht wird, gemäß §§ 134, 139 BGB nichtig wäre. Unter Berücksichtigung der salvatorischen Klausel in Ziffer 9 der Vereinbarung vom 30.11.2016 läge keine Gesamtunwirksamkeit vor, sondern die Unwirksamkeit wäre auf die Regelung in Ziffer 3 der Vereinbarung vom 30.11.2017 beschränkt. Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn durch Umgehung verbotener rechtlicher Gestaltungen ein vom Gesetz verbotener Erfolg herbeigeführt werden soll (BGH, Urteil vom 06. Dezember 1990 –IX ZR 44/90 -, Rn. 25). Die Beklagte handelte mit Umgehungsabsicht. Ein sachlicher Grund für den Abschluss der Vereinbarung vom 30.11.2016 anstatt eines Neuabschlusses eines Metvertrags bestand nicht Die Beklagte zielte offensichtlich darauf ab, die Regelungen des §§ 556d ff. BGB zu umgehen und eine Metsteigerung über die Zulässigkeitsgrenze der §§ 556d ff. BGB hinaus herbeizuführen.”

Liegt eine persönlichkeitsrechtsverletzende Bespitzelung, die einen Schmerzensgeldanspruch rechtfertigen könnte, vor, wenn ein Vermieter vom Hausmeister Lärmprotokolle in Bezug auf das Nutzungsverhalten von Mietern erstellen lässt?

Die Antwort des Landgerichts Karlsruhe (LG Karlsruhe – 9 S 66/17, Urteil vom 29.09.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Karlsruhe in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat mangels bewiesener Pflichtverletzung der Beklagten weder Ansprüche auf Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld noch auf Rückzahlung des Teils der Kaution, hinsichtlich dessen der Beklagte die Aufrechnung mit seinem Mietzahlungsanspruch für Juni 2016 erklärte, da er die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung nur als ordentliche für wirksam hält, die das Mietverhältnis zum 30.06.2016 beendete (1). Ein Anspruch auf Rückzahlung des Teils der Kaution, den der Beklagte im Hinblick auf eine noch zu erstellende Betriebskostenabrechnung zurückbehält, besteht derzeit unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt unabhängig von der Frage der Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen fristlosen Kündigung (2).

1. Die Erstellung von Lärmprotokollen durch den unter der Klägerin wohnenden Hausmeister Findeisen als solche stellt sich entgegen deren Darstellung bereits deshalb nicht als persönlichkeitsrechtsverletzende “Bespitzelung” dar, weil vom Hausmeister auf der Hand liegend kein Tätig-werden, insbesondere kein Nachstellen, Belauschen o.ä. erforderlich war, um etwaig von der Wohnung der Klägerin ausgehenden Lärm wahrzunehmen, sondern lediglich die Anwesenheit in der eigenen Wohnung. Hinsichtlich ihrer Behauptung, der Beklagte habe Lärmprotokolle erstellen lassen, die in Gänze wahrheitswidrig seien, um die Klägerin aus dem Mietverhältnis zu “mobben”, ist die Klägerin beweisfällig geblieben, da sie erstinstanzlich nur für Teile dieser Behauptung Beweismittel bzw. taugliche Beweismittel angeboten hat.

a) Die Vernehmung der von der Klägerin benannten Zeugen wurde daher vom Amtsgericht im Ergebnis nicht verfahrensfehlerhaft unterlassen. Die Klägerin ist für das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen der von ihr behaupteten Pflichtverletzung sowohl im Hinblick darauf beweisbelastet, dass sie die streitgegenständliche fristlose Kündigung hierauf stützt, als auch im Hinblick darauf, dass sie wegen der behaupteten Pflichtverletzung Schadensersatzansprüche und Schmerzensgeld geltend macht. Dieser Beweis könnte ihr durch eine Vernehmung der erstinstanzlich benannten Zeugen nicht gelingen, da sie diese Zeugen nur für im Einzelnen bezeichnete, tageweise Unrichtigkeiten der gefertigten Lärmprotokolle betreffend das Jahr 2015 benannt hat. Eine Fehlerhaftigkeit der sich über insgesamt vier Jahre (2012 bis 2015) erstreckenden Protokolle wäre auch dann nicht bewiesen, wenn die Zeugen die punktuellen Unrichtigkeiten der Protokolle zur Überzeugung des Gerichts bestätigen würden.

Bei den vorgelegten Schreiben der Mitbewohner ### und ### vom 03.03.2016 sowie ### und ### vom 03.04.2016 handelt es sich um Privaturkunden, die gem. § 416 ZPO ausschließlich Beweis darüber erbringen, dass die in ihnen enthaltenen Erklärungen tatsächlich abgegeben wurden, aber nicht darüber, dass die darin enthaltenen sprachlichen Behauptungen tatsächlich mit der objektiven Wahrheit übereinstimmen. Auch unter Berücksichtigung dieser Schreiben ist daher kein vollständiger Beweisantritt der Klägerin erfolgt.

b) Es ist daher nicht entscheidungserheblich, dass das Amtsgericht den Vortrag der Klägerin dahingehend, sie selbst und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann hätten zu keinem Zeitpunkt außerhalb ihrer Wohnung hörbaren Lärm verursacht und die auf Veranlassung des Beklagten erstellten Lärmprotokolle seien daher in Gänze unwahr, im Rahmen seiner Entscheidung ersichtlich übergangen hat. Die entsprechenden Behauptungen der Klägerin sind zwar im Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils wiedergegeben, doch fehlt jede Auseinandersetzung hiermit in den Entscheidungsgründen, wenn dort lediglich unter stillschweigender Zugrundelegung der von der Klägerin gerade gegenteilig dargestellten Annahme, von dieser seien tatsächlich Lärmbeeinträchtigungen ausgegangen, ausgeführt wird, das Anfertigen von Lärmprotokollen stelle ein übliche Form der Dokumentation von Lärmstörungen und damit keine Verletzung einer vertraglichen (Neben-)Pflicht dar. Letzteres trifft nur dann zu, wenn tatsächlich derartige Störungen erfolgen; das von der Klägerin behauptete Erstellen in vollem Umfang erfundener Protokolle zum Zwecke einer tatsächlich nicht berechtigten Abmahnung mit dem Ziel, den Mieter letztlich zu einer eigenen Kündigung zu veranlassen, wäre demgegenüber ohne jeden Zweifel als Verletzung vertraglicher Rücksichtnahmepflichten durch den Beklagten einzuordnen.

c) Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 20.09.2017 nach dem Zeitpunkt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, erstmals weitere Zeugen zum Beweis der vollständigen Unrichtigkeit der Lärmprotokolle angeboten hat, war dieser Vortrag gem. § 296a ZPO nicht zu berücksichtigen. Es besteht auch kein Anlass zur Wiedereröffnung der Verhandlung gem. § 156 ZPO, da das Gericht insbesondere nicht gehalten war, die Klägerin gem. § 139 ZPO auf ihren unvollständigen bzw. untauglichen Beweisantritt hinzuweisen; der tatsächlich erfolgte Hinweis diente nicht dazu, der Klägerin weiteren Tatsachenvortrag zu ermöglichen, sondern dazu, keine sog. “Überraschungsentscheidung” zu treffen, nachdem sich die rechtliche Wertung der Kammer im Vergleich zu den zuvor erteilten Hinweisen geändert hatte.

Eine Hinweispflicht des Gerichts gem. § 139 Abs. 2 ZPO besteht-dort, wo ein Gesichtspunkt von einer Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten wurde. Von der Klägerin wurde indes gerade nicht verkannt, dass die Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen der behaupteten Pflichtverletzung bei ihr liegt, nachdem sie Beweise hierfür sowohl – wenn auch unvollständig – angeboten als auch mit der Berufung gerügt hat, dass diese nicht erhoben wurden. Ein Hinweis an die anwaltlich vertretene Klägerin darauf, dass der angebotene Zeugenbeweis den streitgegenständlichen Zeitraum nur punktuell und nicht vollständig abdeckt sowie darauf, dass die vorgelegten Privaturkunden aufgrund der Regelung in § 416 ZPO nicht geeignet sind, den der Klägerin obliegenden Beweis zu führen, war nicht erforderlich.

Aus diesen Gründen wäre auch dann, wenn die weitere Zeugenbenennung vor dem Zeitpunkt erfolgt wäre, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, der erstmals im Berufungsverfahren erfolgte Beweisantritt ohnehin nicht gem. § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen gewesen.

d) Da mithin keine Pflichtverletzung des Beklagten nachgewiesen ist, war die am 30.03.2016 von der Klägerin erklärte Kündigung nur als ordentliche wirksam und hat das Mietverhältnis zum 30.06.2016 beendet, so dass unabhängig von der Frage, wann die Rückgabe der Mietsache erfolgte, bis zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Miete geschuldet ist. Die vom Beklagten erklärte Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin in Höhe der Juni-Miete war daher wirksam. Ansprüche auf Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld bestehen mangels nachgewiesener Pflichtverletzung ebenfalls nicht.”

Muss der Gesetzgeber einen Anspruch auf unbegrenzte Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung vorsehen?

Die Antwort des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG – 1 BvR 617/14, Beschluss vom 10.10.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Bundesverfassungsgericht in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 11 bis 19 wie folgt aus: “II. Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen. Sie hat weder nach § 93a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung noch ist ihre Annahme zur Durchsetzung von Grundrechten oder grundrechtsgleichen Rechten angezeigt (§ 93a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG).

1. Soweit gerügt wird, die Heranziehung der Wohngeldtabellenwerte sei nicht tragfähig begründet, ist eine Verletzung von Grundrechten der Beschwerdeführerin nicht möglich. Die der Beschwerdeführerin zu erstattenden Kosten der Unterkunft sind nicht durch Verwendung von Tabellenwerten, sondern auf der Grundlage eines schlüssigen Konzepts ermittelt worden.

2. Die Verfassungsbeschwerde ist auch im Übrigen nicht zur Entscheidung anzunehmen, da die Rügen hinsichtlich einer Verfassungswidrigkeit der Regelung zur Erstattung der Kosten der Unterkunft und Heizung in § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II nicht durchgreifen. Die Vorschrift genügt der aus Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 20 Abs. 1 GG folgenden Pflicht des Gesetzgebers, einen konkreten gesetzlichen Anspruch zur Erfüllung des Grundrechts auf ein menschenwürdiges Existenzminimum zu schaffen. Es ist verfassungsrechtlich auch nicht zu beanstanden, dass der Gesetzgeber keinen Anspruch auf unbegrenzte Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung normiert hat.

a) Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 20 Abs. 1 GG gewährleistet das gesamte Existenzminimum einer Person durch eine einheitliche grundrechtliche Garantie (vgl. BVerfGE 125, 175 ). Dazu gehört das physische Existenzminimum, zu dessen Sicherung die Bedarfe für Unterkunft und Heizung zu decken sind. Das Grundgesetz selbst gibt insoweit keinen exakt bezifferten Anspruch auf Sozialleistungen vor (vgl. BVerfGE 125, 175 ; 132, 134 ). Die Gewährleistung eines menschenwürdigen Existenzminimums muss aber durch ein Gesetz gesichert sein, das einen konkreten Leistungsanspruch enthält (BVerfGE 125, 175 ; 132, 134 ); der parlamentarische Gesetzgeber muss den Leistungsanspruch in Tatbestand und Rechtsfolge konkretisieren (BVerfGE 125, 175 ; 132, 134 ). Dies schließt die Verwendung unbestimmter, konkretisierungsbedürftiger Begriffe nicht aus, solange sich der Regelungsgehalt der Norm mit den üblichen Auslegungsmethoden und insbesondere aufgrund des systematischen Regelungszusammenhangs bestimmen lässt (vgl. BVerfGE 102, 254 ). Die Anforderungen an den Grad der Bestimmtheit einer Norm sind dabei auch von der Eigenart des zu ordnenden Lebenssachverhalts und dem Normzweck abhängig (vgl. BVerfGE 49, 168 ; 128, 282 ; stRspr).

b) Die Ausgangsverfahren betreffen Bewilligungszeiträume vor der Einführung der an § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II anknüpfenden Regelungen in §§ 22a bis c SGB II. Auch damals war der Leistungsanspruch auf Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung jedoch hinreichend gesetzlich normiert. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

aa) Die Begrenzung der Übernahme von Kosten der Unterkunft und Heizung durch das Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit lässt sich durch Auslegung hinreichend konkretisieren. Aus § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II folgt, dass für die Angemessenheit die Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind. Es ist also der konkrete Bedarf der Leistungsberechtigten einzelfallbezogen zu ermitteln. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II verfolgt damit anders als § 20 SGB II im Ausgangspunkt einen Individualisierungsgrundsatz. Was angemessen ist, kann des Weiteren in Anknüpfung an die sozialhilferechtliche Vorgängerregelung bestimmt werden, an die der Gesetzgeber mit § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II anschließen wollte (vgl. BTDrucks 15/1516, S. 57). In Fortführung der dazu ergangenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil vom 30. Mai 1996 – 5 C 4/95 -, juris, Rn. 14) stellt das Bundessozialgericht auf die im unteren Preissegment für vergleichbare Wohnungen am Wohnort der Leistungsberechtigten marktüblichen Wohnungsmieten ab (vgl. BSG, Urteil vom 7. November 2006 – B 7b AS 10/06 R -, juris, Rn. 24; Urteil vom 16. Juni 2015 – B 4 AS 44/14 R -, juris, Rn. 13 m.w.N.).

Die Regelung zur Angemessenheit war in der hier maßgeblichen Fassung der Norm auch insoweit hinreichend bestimmt, als der Gesetzgeber zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorgegeben hatte, wie die marktüblichen Wohnungsmieten zu ermitteln sind. Der zu ordnende Lebenssachverhalt ist von so unterschiedlichen Faktoren bestimmt, dass die Vorgabe angemessener Kostenerstattung als hinreichend bestimmt anzusehen ist. So muss die Ermittlung der marktüblichen Wohnungsmieten zur Bestimmung des Betrages, der eine menschenwürdige Existenz hinsichtlich dieser Bedarfe tatsächlich sichert, immer die Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigen. Dabei ist die Heterogenität des jeweils lokal unterschiedlichen Wohnungsmarktes ebenso zu beachten wie die Tatsache, dass zu den Kosten der Unterkunft regional in unterschiedlichem Maße belastbare Informationen vorliegen. Das stellt auch die Rechtsprechung des Bundessozialgerichts zum “schlüssigen Konzept” in Rechnung, die zudem den erheblichen Ermittlungsaufwand und die praktischen Probleme bei der Ermittlung der marktüblichen Wohnungsmieten verdeutlicht. Vor diesem Hintergrund durfte sich der Gesetzgeber darauf beschränken, die Deckung eines existenzsichernden Bedarfs durch den unbestimmten Rechtsbegriff der Angemessenheit zu gewährleisten, um so der Vielfältigkeit der betroffenen Lebenssachverhalte gerecht zu werden. Das schließt eine weitere Konkretisierung des Leistungsanspruchs oder eine andere Methode zur Bestimmung der Höhe der Bedarfe für Unterkunft und Heizung nicht aus.

Dem Ziel der Konkretisierungspflicht, dass Normadressaten sich auf Entscheidungen der Verwaltung einstellen können (vgl. BVerfGE 118, 168 m.w.N.), ist verfahrensrechtlich Rechnung getragen worden. Die Reduzierung der Leistung auf die angemessenen Kosten der Unterkunft setzt eine vorherige Aufforderung voraus, sich binnen einer angemessenen Frist eine neue Unterkunft zu suchen. Aus der Aufforderung muss konkret ersichtlich sein, welchen Mietpreis der Leistungsträger als angemessen erachtet (BSG, Urteil vom 1. Juni 2010 – B 4 AS 78/09 R -, juris, Rn. 14 f.; stRspr).

bb) Die hier geltend gemachten Einwände gegen die Begrenzung der Übernahme auf angemessene Kosten der Unterkunft und Heizung greifen auch im Hinblick auf die Höhe des Leistungsanspruchs verfassungsrechtlich nicht durch. Aus verfassungsrechtlicher Sicht ist insoweit entscheidend, dass die Untergrenze eines menschenwürdigen Existenzminimums nicht unterschritten wird, die gesetzlichen Regeln also tatsächlich eine menschenwürdige Existenz sichern (vgl. BVerfGE 125, 175 ; 132, 134 ; 137, 34 ). Danach ist die Begrenzung auf angemessene Kosten in § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II nicht zu beanstanden. Zwar handelt es sich bei den Kosten für Unterkunft und Heizung um eine der grundrechtsintensivsten Bedarfspositionen, denn sie betreffen die grundlegende Wohn- und Lebenssituation eines Menschen (vgl. BVerfGE 125, 175 ; 132, 134 ). Doch ergibt sich daraus keine Verpflichtung, jedwede Unterkunft im Falle einer Bedürftigkeit staatlich zu finanzieren und insoweit Mietkosten unbegrenzt zu erstatten. Die grundrechtliche Gewährleistung bezieht sich nur auf das Existenzminimum.

Liegt ein Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung vor, wenn der Zahlungsrückstand bereits vor Zugang der ordentlichen Kündigung durch Zahlungen des Jobcenters fast vollständig ausgeglichen worden ist und nur noch geringfügige Mahnkosten und Zinsen offenstehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 309/16, Urteil vom 20.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger kann nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet.

Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen wird, das Vorliegen eines Kündigungsgrunds verneint.

Die im Schriftsatz im Vorverfahren vom 20. Februar 2015 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist nicht gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Die Beklagte war zwar in einen erheblichen Zahlungsrückstand von über 2.000, — EUR geraten, welcher auch die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllte. Allerdings war dieser Rückstand bereits vor Zugang der ordentlichen Kündigung am 18. April 2015 durch Zahlungen des Jobcenters fast vollständig ausgeglichen und belief sich nur auf 31,34 EUR für Mahnkosten und Zinsen. Aus diese restliche Forderung des Klägers ist am 12. Mai 2015 von der Beklagten ausgeglichen worden.

� Diese Umstände begründen eine für eine Kündigung gemäß § 537 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten nicht. Zwar ist das Auflaufenlassen von Rückständen grundsätzlich nicht vertragsgemäß. Die Beklagte hat sich indes bemüht, die Zahlungen umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände vor Zugang der ordentlichen Kündigung getilgt. Die unter Berücksichtigung der geschuldeten Miete von monatlich insgesamt 695,60 EUR äußerst geringfügigen restlichen Nebenforderungen des Klägers sind kurzfristig danach ebenfalls erfüllt worden. Ferner ist durch die Zahlungen des Jobcenter auch die künftige regelmäßige Leistung sichergestellt, sodass keine Anzeichen für erneute Zahlungsrückstände in Zukunft bestehen. Unter diesen Umständen bestehen auch keine Anhaltspunkte, welche das Vertrauen des Klägers in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten. Bei dieser Sachlage ist eine Pflichtverletzung der Beklagten, die so gewichtig ist, dass sie eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigte, nicht anzunehmen (BGH, Urteil vom 06.10.2015 – VIII ZR 321/14).”