Steht einem Vermieter bezüglich des Kautionsrückzahlungsanspruchs im Regelfall eine Prüfungs- und Organisationszeit von sechs Monaten zu?

Die Antwort des Landgerichts Tübingen (LG Tübingen – 1 S 97/16, Urteil vom 10.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Tübingen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zutreffend hat das Amtsgericht entschieden, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vom 1. Juli 2016 noch nicht fällig war und er deshalb (noch) nicht wirksam zur Aufrechnung gegen den Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Nettokaltmieten für Oktober und November 2015 in Höhe von 1180,- gestellt werden konnte. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB endete erst am 31. Dezember 2016. Mit dem Amtsgericht geht die Kammer davon aus, dass dem Vermieter im Regelfall jedenfalls eine Prüfungs- und Organisationszeit von sechs Monaten zusteht. Nachdem das Abrechnungsschreiben der Firma ### vom 7. Juni 2016 datiert (Bl. 100 d.A.), konnte von der Klägerin nicht verlangt werden, noch im ersten Halbjahr 2016 abzurechnen.

Hat der Vermieter seinen Mieter – sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung, sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung – gemäß §§ 241, 242 BGB dabei zu unterstützen, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 339/16, Urteil vom 18.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Kläger hat entgegen der Ansicht des Amtsgerichts Anspruch auf Erteilung einer Bescheinigung über die ihm im Jahre 2014 in Rechnung gestellten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen, die sich allerdings im Sinne des Hilfsbegehrens auf eine ergänzende Erläuterung der bereits vorliegenden Betriebskostenabrechnung für 2014 beschränken kann.

Die Kammer geht mit der bisher veröffentlichten Judikatur und dem Schrifttum davon aus, dass der Vermieter den Mieter – sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung, sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung – gemäß §§ 241, 242 BGB dabei zu unterstützen hat, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen. Dieser Nebenpflicht hat die Beklagte bisher nicht genügt, denn die Angaben in der dem Kläger erteilten Betriebskostenabrechnung für 2014 vom 21. September 2015 reichen entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht aus, um alle auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Kosten zu beziffern und gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen. Eine gesonderte Vergütung für die zu erteilende Bescheinigung steht der Beklagten nicht zu, da ihr Verwaltungsaufwand mit der Miete hinreichend abgegolten ist. Die Klausel in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages steht dem Klageanspruch nicht entgegen.

1. Die bisher veröffentlichten Judikate bejahen einen Anspruch des Mieters auf gesonderten Ausweis der auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Nebenkosten (vgl. AG Charlottenburg – 222 C 90/09 -, Urt. v. 01.07.2009, GE 2010, 550; AG Hamburg – 49 C 157/09 -, Urt. v. 09.09.1009; AG Lichtenberg –105 C 394/10 -, Urt. v. 23.05.2011, GE 2012, 1325). Auch in der Literatur wird ein solcher Anspruch fast durchgehend bejaht (Beuermann, GE 2006, 1600; Blümmel, GE 2006, 1597 ff., 1599 und GE 2007, 760 ff., 761 [nicht bei Bruttokaltmiete/ Betriebskostenpauschale]; Herrlein, WuM 2007, 54 ff., 56; Kinne, GE 2007, 764 [zweifelnd]; Sauren, NZM 2007, 231 ff., 232; Beck, GE 2007, 1540 ff., 1541 f.). Da der Steuerpflichtige nach § 35a EStG einer gerade auf die steuerbegünstigten Ausgaben bezogenen Rechnung bedürfe, um den Steuervorteil zu erlangen, sei der Vermieter nach §§ 241, 242 BGB verpflichtet, diese Kosten gesondert auszuweisen; das könne im Rahmen der Nebenkostenabrechnung oder vermittels einer gesonderten Bescheinigung erfolgen. Diese Nebenpflicht ergebe sich aus Treu und Glauben und dem Rechtssatz, dass eine Verpflichtung zur Auskunftserteilung bestehe, wenn der Auskunftsverpflichtete die Auskunft unschwer geben könne und der Auskunftsberechtigte ohne die Auskunft an der Wahrnehmung von Rechten gehindert sei (vgl. AG Hamburg, a. a. O., m. V. a. BGH – X ZR 82/92 -, Urt. v. 17.05.1994, NJW 1995, 386 ff., 387). Dem folgt entgegen der Ansicht der Beklagten auch Langenberg (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556, Rn. 373, zitiert nach beck-online). Er führt zwar aus, der Vermieter müsse eine gesonderte Bescheinigung über die Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen nicht erteilen, meint aber gleichzeitig, der Vermieter habe die Nebenkostenabrechnung so aufzumachen, dass der Mieter den steuerrelevanten Aufwand beziffern und nachweisen könne.

Im Ansatz folgt die Kammer den vorgenannten Quellen und ist ebenfalls der Ansicht, dass der Vermieter es dem Mieter ermöglichen muss, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen. Entgegen den oben zitierten amtsgerichtlichen Entscheidungen bedarf es dazu jedoch nicht grundsätzlich eines “gesonderten Ausweises” der auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Nebenkosten. Der Vermieter muss weder eine “Steuerbescheinigung nach § 35a EStG” erteilen, noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als “Aufwände für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Fassung des Hinweisschreibens des Bundeministeriums der Finanzen zu § 35a EStG vom 9. November 2016 (BStBl. I 2016, 1213 ff., Rn. 27) reicht es vielmehr aus, wenn der Anteil des Mieters “an den vom Vermieter [für haushaltsnahe Dienstleistungen] unbar gezahlten Aufwendungen . . . aus der Jahresabrechnung hervorgeht . . . “. Dazu findet sich in der Anlage 1 zu dem vorgenannten Hinweisschreiben ein umfangreicher Katalog typischer mietvertraglicher Nebenleistungen, für die jeweils angegeben ist, ob die Aufwände steuerbegünstigt sind oder nicht. So lange und so weit der Mieter und ihm folgend die Finanzverwaltung an Hand der Nebenkostenabrechnung erkennen können, welche der abgerechneten Nebenkostenarten als haushaltsnahe Dienstleistungen einzuordnen sind und welche Einzelbeträge jeweils auf den Mieter entfallen, bedarf es folglich keiner ergänzenden Angaben oder Auskünfte des Vermieters, damit der Mieter die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile erlangen kann.

Ausreichend aber auch erforderlich ist es, die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass der Mieter diejenigen Kosten abgrenzen und beziffern kann, die ihm gerade für erbrachte Dienstleistungen berechnet werden. Dazu wird der Vermieter bei Pauschalrechnungen den auf Dienstleistungen entfallenden Anteil ausweisen müssen, soweit dieser in den Rechnungen angegeben ist. Eine ausdrückliche Bestätigung des Vermieters, dass dessen Zahlungen auf die zu Grunde liegenden Rechnungen unbar erfolgten, erscheint entbehrlich; der Vermieter wird lediglich Ausnahmefälle offen legen und etwaige Barzahlungen beziffern müssen. Die Beurteilung, ob die auf Dienstleistungen bezogenen Aufwände steuerlich begünstigt sein können oder nicht, obliegt nicht dem Vermieter, sondern allein dem Mieter.

2. Die dem Kläger für das Jahr 2014 erteilte Betriebskostenabrechnung vom 21. September 2015 wird diesen Anforderungen nur teilweise gerecht. Die Beklagte führt zwar aus, der Kläger könne die auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Kosten an Hand der Abrechnung identifizieren und gegenüber dem Finanzamt geltend machen, und der Kläger hat auch nicht in Abrede gestellt, dass die Berliner Finanzämter Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich als Rechnung im Sinne des § 35a Abs. 5 EStG akzeptieren. An Hand der Abrechnung ist jedoch nur für einen Teil der Betriebskostenpositionen erkennbar, ob und inwieweit die Aufwände auf Dienstleistungen entfallen.

So beziehen sich die dem Kläger berechneten Betriebskosten für “Hausreinigung”, “Gartenpflege” und “Hauswart” in vollem Umfang auf Dienstleistungen und werden wohl als Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen berücksichtigungsfähig sein; das gilt entgegen den in der mündlichen Verhandlung geäußerten Bedenken des Klägers nach Anlage 1 zu dem oben zitierten Hinweisschreiben auch für Kosten von “Verbrauchsmitteln” wie beispielsweise Reinigungs- oder Spülmittel, die von den Betriebskosten für “Hausreinigung” umfasst sein mögen. Diese Aufwände können nach dem Hinweisschreiben gegenüber den Finanzbehörden durch bloße Vorlage der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Auch die in den “Aufzugskosten” enthaltenen Wartungskosten kann der Kläger an Hand der mit der Betriebskostenabrechnung übersandten Erläuterung beziffern und geltend machen. In der Erläuterung sind sowohl die Einzelrechnungen nach Betrag und zu Grunde liegender Leistung als auch die Vorwegabzüge aufgeführt, sodass der Kläger die ihm anteilig berechneten Wartungskosten abgrenzen und beziffern kann.

Entsprechendes gilt schließlich für die in der Position “StraßenRg/Müll” enthaltenen Kosten für Schnee- und Eisbekämpfung, die als Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen steuerbegünstigt sein können; der Kläger kann die ihm insoweit berechneten Kosten an Hand der in der Erläuterung aufgelisteten Einzelrechnungen und Vorwegabzüge abgrenzen und beziffern.

Anders verhält es sich aber mit den Positionen “Nebenkosten Frischwasser”, “Nebenkosten Entwässerung” und “Sonstige BK”. Zwar sind Kosten für die Abrechnung der Be- und Entwässerung sowie für die Ablesung nach dem Hinweisschreiben zu § 35aEStG vom 9. November 2016 (BStBl. I 2016, 1213 ff., Anlage 1) nicht steuerlich begünstigt. Begünstigt sind aber die anteiligen Kosten für Arbeiten an Zu- und Ableitungen sowie für die Wartung, die sich an Hand der Betriebskostenabrechnung nicht abgrenzen und beziffern lassen. Die Erläuterung zur Abrechnung hilft dabei nicht weiter, denn anders als im Falle der Aufzugskosten sind die den “Nebenkosten” für Frischwasser und Entwässerung zu Grunde liegenden Rechnungen dort nicht nach Betrag und Leistung aufgeführt. Die als “Sonstige BK” abgerechneten Kosten können jedenfalls insoweit steuerbegünstigt sein, als sie für die Reinigung oder Wartung von Anlagen aufgewandt werden. So verhält es sich beispielsweise mit den Kosten der Feuerlöscherwartung, die ausweislich der Erläuterung als “Sonstige BK” abgerechnet und dem Kläger anteilig belastet wurden. In der Erläuterung nicht weiter aufgeschlüsselt ist aber ein Betrag von 5.013,93 Euro, hinsichtlich dessen unklar bleibt, ob er für möglicherweise steuerbegünstigte Dienstleistungen aufgewandt wurde oder nicht.

3. Kann der Kläger die ihm zustehenden Steuervergünstigungen auf Grundlage der vorliegenden Betriebskostenabrechnung nur teilweise erlangen, so ist die Beklagte ihrer Nebenpflicht bisher nur unvollständig gerecht geworden und hat folglich die begehrte Bescheinigung zu erteilen. Die Bescheinigung kann sich nach den vorstehenden Ausführungen auf eine ergänzende Erläuterung der erteilten Betriebskostenabrechnung beschränken, in der die in den Positionen “Nebenkosten Frischwasser”, “Nebenkosten Entwässerung” und “Sonstige BK” zusammen geführten Einzelrechnungen nach Beträgen und zu Grunde liegenden Leistungen aufgeführt sind; das weiter gehende Begehren des Klägers ist zurückzuweisen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2009, wonach ein Vermieter grundsätzlich nicht zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet ist (vgl. BGH – VIII ZR 238/08 -, Urt. v. 30.09.2009, GE 2009, 1485 ff.), steht der ergänzenden Auskunftspflicht der Beklagten nicht entgegen. Der BGH (a. a. O., Rn. 16) hat ausdrücklich den Grundsatz bestätigt, “dass eine Verpflichtung zur Auskunftserteilung zwischen den Partnern einer rechtlichen Sonderverbindung auch ohne ausdrückliche Absprache bestehen kann, wenn die eine Seite in entschuldbarer Weise über den Umfang ihrer Rechte im Ungewissen ist, sie sich die zur Vorbereitung und Wahrnehmung dieser Rechte notwendigen Auskünfte nicht auf zumutbare Weise selbst beschaffen kann und die andere Seite die Auskünfte unschwer, d.h. ohne unbillig belastet zu sein, zu geben vermag.” Er sah lediglich diese Voraussetzungen in jenem Fall nicht als gegeben an, da die damaligen Kläger über Art und Umfang ihrer Mietverbindlichkeiten nicht im Ungewissen waren und die begehrte Bescheinigung außerdem für den Vermieter nachteilige Rechtswirkungen mit sich bringen konnte.

Vorliegend hat die Beklagte hingegen keinerlei Rechtsnachteile zu befürchten, wenn sie die geschuldete Auskunft über die den einzelnen Betriebskostenpositionen zu Grunde liegenden Dienstleistungen wahrheitsgemäß erteilt; ihr entsteht dadurch weder ein Haftungsrisiko noch ein unbillig ins Gewicht fallender Verwaltungsaufwand. Der Beklagten ist zwar zuzugeben, dass der Kläger sich die benötigten Informationen auch selbst beschaffen könnte, indem er sich zu den Geschäftsräumen der Beklagten begibt und dort Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen nimmt. Der damit verbundene Aufwand ist ihm aber nicht zuzumuten. Die Beklagte musste anlässlich der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ohnehin alle Einzelrechnungen prüfen, zuordnen und verbuchen; der zusätzliche Aufwand, die Einzelrechnungen in der Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung aufzuführen, wäre minimal gewesen. Es erscheint demgegenüber unverhältnismäßig, den Kläger auf den umständlichen Weg der Einsichtnahme zu verweisen, zumal dieser Umweg nicht nur dem Kläger, sondern allen Wohnraummietern zugemutet würde.

Da der Beklagten durch die geschuldete Ergänzung der Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung kein dem Kläger zuzuordnender messbarer zusätzlicher Verwaltungsaufwand entstanden wäre, steht ihr dafür auch keine zusätzliche Vergütung zu. Dass der Beklagten nun deshalb geringfügige Aufwände entstehen werden, weil sie die geschuldete Auskunft nicht schon in die Betriebskostenabrechnung aufnahm, ist dem Kläger nicht zuzurechnen und daher im Rahmen der Interessenabwägung nicht zu berücksichtigen.

4. Die Mietvertragsklausel des § 3 Nr. 4, wonach dem Mieter “vermieterseits kein Nachweis zu etwa in Betriebs- oder Heizkosten enthaltenen ‘haushaltsnahen Aufwendungen’ im steuerlichen Sinne” geschuldet sein soll, steht dem Anspruch des Klägers nicht entgegen. Ein gesonderter “Nachweis zu haushaltsnahen Aufwendungen” im Sinne einer Steuerbescheinigung steht dem Kläger, wie oben ausgeführt, unabhängig von der Wirksamkeit der Klausel ohnehin nicht zu. Soweit die Klausel geeignet ist und darauf abzielt, die nach Treu und Glauben als Nebenpflicht geschuldete Mitwirkung der Beklagten an der Verwirklichung der dem Kläger eröffneten Steuervorteile einzuschränken, stellt sie sich als im Sinne des § 305c BGB überraschende und den Kläger im Sinne des § 307 BGB unangemessen benachteiligende – nämlich den Grundsätzen von Treu und Glauben widersprechende – Regelung dar.”

Kann ein Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser rechtskräftig verurteilt ist, einen vertragswidrigen Baum zu entfernen und er dieser Verpflichtung auch in Anbetracht des Urteils nach nochmaliger fruchtloser Aufforderung zur Entfernung unter Fristsetzung und Kündigungsandrohung nicht nachkommt?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 422 C 6905/17, Urteil vom 11.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. – 4. wie folgt aus: “Die Klage ist begründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gern. §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die außerordentliche und fristlose Kündigung vom 16.03.2017 beendet wurde.

1. Es liegt ein die außerordentliche Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB vor.

Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Aus § 543 Abs. 3 S. 1 BGB wird deutlich, dass der wichtige Grund in jedweder Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen kann, mithin auch in einem Anspruch der Vermieterin auf Beseitigung eines vom Mieters geschaffenen vertragswidrigen Zustands, welchem der Mieter nicht nachkommt.

a) Der Beklagte wurde rechtskräftig verurteilt den Ahornbaum zu entfernen. Der Umstand allein, dass die eine oder andere Partei gerichtliche Hilfe in Anspruch nimmt, um zu überprüfen, ob das Verlangen der Vermieterin rechtmäßig ist, rechtfertigt für sich allein keine Kündigung, vgl. Schmidt/ Futterer, Kommentar zum Mietrecht, § 543 Rdn. 197.

Trotz der dann vorliegenden gerichtlichen Entscheidung sah sich der Beklagte jedoch weiterhin nicht dazu veranlasst, den Ahornbaum zu entfernen bzw. diesen entfernen zu lassen.

Auch die Abmahnung vom 22.11.2016 zeigte keinerlei Wirkung, da der Beklagte mit e- mail vom 17.01.2017 noch ankündigte, den Mieterverein und das Bayrische Roten Kreuz zu gegebener Zeit einschalten zu wollen. Derzeit bestand offensichtlich aus Sicht des Beklagten kein Handlungsbedarf, sich um die vollständige Baumbeseitigung zu kümmern, obwohl nunmehr auch die seitens der Vermieterin gesetzte Frist abgelaufen war.

Auch die nächste Frist ließ der Beklagte verstreichen, ohne sich um die Problematik zu kümmern.

Dieses Verhalten ist nach Überzeugung des Gerichts mehr als ausreichend für eine Pflichtverletzung des Beklagten im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB.

b) Vorliegend ist auch nicht entscheidend, dass er, was zudem von der Klägerin bestritten wurde, selbst gesundheitlich nicht in der Lage war, den betreffenden Ahornbaum zu entfernen, denn die Beseitigung des Baums kann jederzeit durch Dritte vorgenommen werden.

Auch der Vortrag, dass ihm die Organisation der Beseitigung des Baumes nicht möglich gewesen sei, überzeugt das Gericht nicht.
Die Organisation einer solchen Beseitigungsmaßnahme kann nach Ansicht des Gerichts sowohl telefonisch als auch per e- mail fremdvergeben werden.

Der Beklagte bringt zwar vor, dass er bereits seit Jahren unter gesundheitlichen Problemen leide, was er auch durch Atteste belegt. Dass er jedoch zu den typischen Angelegenheiten des täglichen Lebens wie Telefonieren, e-mails schreiben oder Einkaufen nicht mehr in der Lage gewesen sei, trägt er gerade nicht vor und geht auch nicht aus den vorgelegten Attesten hervor.

Darüber hinaus stammen zwei der vorgelegten Atteste aus den Jahren 2007 und 2015. Allein die Anlage B2 vom 04.04.2017 stellt ein aktuelles Attest dar. Das betreffende Attest sieht jedoch lediglich vor, dass der Beklagte in den nächsten Wochen nicht belastbar sei. Unabhängig davon, dass auch aus diesem Attest nicht hervorgeht, dass er zu den Angelegenheiten des täglichen Lebens nicht mehr in der Lage sei, bezeugt das Attest auch einen Zeitraum nach der Kündigung.

2. Unter Berücksichtigung dessen, dass der Beklagte hier trotz des Vorliegens einer gerichtlichen Entscheidung sowie einer Abmahnung sein Verhalten nicht änderte, ist das Gericht der Ansicht dass dieses beharrliche und missachtende Verhalten bereits für sich genommen schon ein solches Gewicht hat, dass die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung auf der Hand liegt.

Auch der Umstand, dass der vertragswidrige Zustand bis nach Schluss der mdl. Verhandlung nur teilweise behoben wurde, wiegt bei der anzustellenden Abwägung zu seinen Lasten.

3. Der Beklagte wurde auch mehrmals und unter ausdrücklicher Androhung einer fristlosen und ordentlichen Kündigung zur Beseitigung aufgefordert, § 543 Abs. 3 BGB.

4. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Ahornbaum weitestgehend nach Ausspruch der Kündigung entfernt wurde. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist allein auf eine außerordentliche und fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug anwendbar. Darüber hinaus gewährt selbst § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur dann die Heilung einer fristlosen Kündigung, wenn eine vollständige Befriedigung des Vermieters erreicht ist, vgl. Blank/Börstinghaus, Kommentar zum Mietrecht, Blank § 569 Rdn. 57 ff. Nach eigenem Vortrag des Beklagten war selbst nach Schluss der mündlichen Verhandlung der vertragswidrige Zustand nur teilweise entfernt.

5. Es bestand auch keine Obliegenheit der Vermieterin die Aufforderung zur Beseitigung an den Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu übersenden. Der Beklagtenvertreter war im Verfahren 461 C 26728/ 15 als Prozessbevollmächtigter aufgetreten, das Verfahren wurde rechtskräftig beendet.”

Erklärt der Abmahnende mit dem Ausspruch einer befristeten (Ab-)Mahnung konkludent den Verzicht auf das Recht zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung aus den in ihr gerügten Gründen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 166/17, Beschluss vom 26.09.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Zahlungsverzugskündigung vom 11. November 2016 ist der Erfolg bereits deshalb versagt, weil sie vor Ablauf der in der (Ab-)Mahnung des Klägers vom 4. November 2016 gesetzten Zahlungsfrist erklärt wurde.

Mit dem Ausspruch einer befristeten (Ab-)Mahnung erklärt der Kündigende konkludent den Verzicht auf das Recht zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung aus den in ihr gerügten Gründen. Er gibt mit einer (Ab-)Mahnung zu erkennen, er sehe das Vertragsverhältnis noch nicht als so gestört an, dass er es nicht mehr fortsetzen könne. Auf das dafür maßgebliche Motiv kommt es dabei nicht an (st. Rspr., vgl. nur BAG, Urt. v. 12. Mai 2011 – 2 AZR 479/09, NZA-RR 2012, 43 m.w.N.).

Der Kläger hat mit der (Ab-)Mahnung vom 4. November 2016 darum gebeten, “die säumigen Beträge bis zum 14. Oktober 2016 zu überweisen”. Darin lag ein bewusster Verzicht auf das Recht zur Kündigung vor Ablauf der gesetzten Frist. Der mit einer (Ab-)Mahnung verbundene Verzicht auf ein Kündigungsrecht erfasst auch das Recht, aus einem Grund im Verhalten des Vertragspartners zu kündigen, der sich aus dem betreffenden Sachverhalt ergibt. Denn dem Kündigenden ist es im Falle der (Ab-)Mahnung verwehrt, zur Rechtfertigung einer späteren Kündigung ausschließlich den der (Ab-)Mahnung zugrunde liegenden Sachverhalt heranzuziehen (vgl. BAG, a.a.O. m.w.N.).

Das Amtsgericht hat das Schreiben vom 4. November 2016 zutreffend dahingehend ausgelegt, dass den Beklagten darin eine erst am 14. November 2016 endende Zahlungsfrist eingeräumt wurde. Bei einer Abmahnung handelt es sich um eine empfangsbedürftige geschäftsähnliche Handlung, auf die die Regelungen über Willenserklärungen entsprechende Anwendung finden (vgl. Niemann, in: Erfurter Kommentar zum Arbeitsrecht, 17. Aufl. 2017, § 626 Rz. 30 m.w.N.). Bei Anwendung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB ist das Schreiben seinem Wortlaut zuwider dahingehend auszulegen, dass der Kläger den Beklagten darin keine zum Zeitpunkt der Mahnung bereits abgelaufene Zahlungsfrist zum “14. Oktober 2016″, sondern eine solche zum 14. November 2016 setzen wollte. Das entsprach auch der Fristsetzung im Schreiben vom 7. Oktober 2016, in dem der Kläger ebenfalls eine – in die Zukunft gerichtete – Frist zum 14. des Monats gesetzt hatte. Tragfähige Anhaltspunkte für die von der Berufung bemühte Auslegung, die Fristsetzung sei ihrem Wortlaut zuwider dahingehend auszulegen, dass die Zahlungsfrist bereits am 11. November 2016 endete, fehlen. Sie wären dem Kläger ohnehin unbehelflich, da die Kündigung ausweislich seines eigenen Vortrags am 11. November 2016 ausgesprochen und zugestellt wurde und damit zeitlich immer noch der Reichweite des mit der (Ab-)Mahnung einhergehenden temporären Kündigungsverzichts bis zum Ablauf der Zahlungsfrist unterfiel.”

Ist die erforderliche Zustimmung eines Mieters zur Mieterhöhung gem. § 558b BGB eine empfangsbedürftige Willenserklärung?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 88/17, Beschluss vom 02.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg a.d.H. in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor der Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO). Dies gilt auch, wenn die Klage – so wie hier – zuvor noch nicht zugestellt wurde (§ 269 Abs. 3 Satz 3, zweiter Halbsatz ZPO).

Die Klägerin hat hier auch einen diesbezüglichen Kostenantrag gestellt.

Bei der pflichtgemäßen Ermessensausübung sind insbesondere die Erfolgsaussichten eines materiell-rechtlichen Erstattungsanspruchs durch das Gericht zu berücksichtigen.

Der § 558 BGB räumte der Klägerin hier unter den im Gesetz näher aufgeführten Voraussetzungen gegenüber der Beklagten unstreitig einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung bezüglich der Miethöhe ein.

Die erforderliche Zustimmung der Beklagten als Mieterin gemäß § 558b BGB ist aber eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Anders als für das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin war zwar für die Zustimmung der Beklagten/Mieterin grundsätzlich von Gesetzes wegen eine Form nicht vorgeschrieben, jedoch musste die Zustimmung von der Beklagten zumindest mündlich oder kunkludent gegenüber der Klägerin erklärt werden.

Eine ausdrückliche Zustimmung der Mieterin liegt somit erst dann vor, wenn die Mieterin eine Willenserklärung gegenüber der Vermieterin abgibt, wonach sie einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.

Da diese Zustimmung aber eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist, musste sie von der hiesigen Beklagten gegenüber der Klägerin abgegeben und konnte diese Erklärung auch erst mit ihrem Zugang wirksam werden. Der Inhalt dieser Willenserklärung der Beklagten musste zudem darauf gerichtet sein, dass sie als Mieterin gegenüber der Klägerin als Vermieterin erklärte, dass sie einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.

Hier hat die Beklagte als Mieterin der Mieterhöhung unstreitig aber gerade nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens der Klägerin vom 26.10.2016 zugestimmt (mithin hier zum 31. Dezember 2016).

Die Beklagte befand sich hier somit aber seit dem 01. Januar 2017 in Verzug. Der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung wird nämlich mit Ablauf der Überlegungsfrist fällig. Zuvor ist er erfüllbar. Die Beklagte kam als Mieterin auch ohne weitere Mahnung in Verzug. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB tritt nämlich Verzug ohne Mahnung ein, wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis nach dem Kalender berechnen lässt. Der § 558b Abs. 2 BGB enthält aber eine Fälligkeitsregelung für den Zustimmungsanspruch. Diese Fälligkeit ist nach dem Kalender bestimmt (“Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang”).

Der § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist jedoch nicht nur auf vertragliche, sondern auch auf die gesetzliche Bestimmung der Leistungszeit anwendbar. Gemäß § 286 Abs. 4 BGB setzt Verzug darüber hinaus auch noch Verschulden auf Seiten des Mieters voraus. Das Verschulden wird jedoch regelmäßig vermutet. Die Beklagte muss diese gegen sie sprechende Vermutung somit widerlegen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum ist aber nur ausnahmsweise anzunehmen. Auch ein Tatsachenirrtum entschuldigt nur ausnahmsweise. Da Härtegründe bei der Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB – anders als bei einer solchen gemäß § 559BGB – jedoch keine Rolle spielen, hat die Beklagte als Mieterin hier auch schuldhaft gehandelt. Eine Nachfrageverpflichtung der Klägerin/Vermieterin gibt es insofern auch nicht. Wer sich – wie hier die Beklagte – in Verzug befindet, hat die Rechtsfolgen zu tragen.

Aus diesem Grunde konnte die Klägerin als Vermieterin vorliegend auch die Beklagte auf Erteilung der Zustimmung gemäß § 558b Abs. 2 BGB seit dem 01. Januar 2017 verklagen.

Diese Klage musste aber dann innerhalb von drei weiteren Monaten gemäß § 558b Abs. 2 BGB durch die Klägerin erhoben werden, mithin vorliegend also bis zum 31. März 2017. Diese Klagefrist ist nämlich eine Ausschlussfrist; eine Wiedereinsetzung nach Versäumung der Klagefrist ist nicht mehr möglich. Diese Klagefrist wird somit nur durch eine rechtzeitige Klageerhebung vor Ablauf der Frist noch gewahrt (LG Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017, Az.: 9 S 237/16, u.a. in: WuM 2017, Seiten 327 ff.; LG Hamburg, Beschluss vom 02.02.2009, Az.: 307 T 13/09, u.a. in: ZMR 2009, Seiten 452 f.; LG Berlin, Grundeigentum 1996, Seite 1549; LG München, WuM 1994, Seite 384; LG Kiel, WuM 1994, Seite 547; LG Frankenthal, NJW 1985, Seite 273; AG Charlottenburg, MM 2000, Seite 47; AG Hamburg, WuM 1993, Seite 619; AG Köln, WuM 1997, Seite 51; AG Aachen, WuM 1992, Seite 629; AG Hamburg, WuM 1988, Seite 129; AG Mölln, Urteil vom 10.12.1981, Az.: C 325/81, u.a. in: WuM 1985, Seiten 319 f.; AG Lübeck, WuM 1985, Seite 315; AG Osnabrück, WuM 1975, Seite 150; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558b BGB, Rn. 86; Flintrop, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 4. Auflage 2014, Teil A. Wohnraummiete, 9. Abschnitt, Mietpreisrecht, § 23 Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB, Rn. 161).

Insofern hat die Klägerseite in der hiesigen Sache mit ihrem Schriftsatz vom 31. März 2017 aber noch fristgerecht die Klage auf Zustimmung gegenüber der Beklagten erhoben, da auch auf die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB die Vorschrift des § 167 ZPO anwendbar ist. Danach tritt die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageeinreichung bei Gericht ein, wenn die Zustellung der Klage dann noch demnächst – so wie hier – erfolgt (LG Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017, Az.: 9 S 237/16, u.a. in: WuM 2017, Seiten 327 ff.; LG Hamburg, Beschluss vom 02.02.2009, Az.: 307 T 13/09, u.a. in: ZMR 2009, Seiten 452 f.; LG Hannover, Urteil vom 23.03.1977, Az.: 11 S 430/76, u.a. in: WuM 1978, Seite 33; AG Dortmund, Urteil vom 17.01.1995, Az.: 125 C 17192/93, u.a. in: NJW-RR 1995, Seiten 971 ff.; AG Dortmund, WuM 1977, Seite 234; AG Schöneberg, Grundeigentum 1999, Seite 649; AG Schöneberg, MM 1992, Seite 210; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558b BGB, Rn. 85; Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, § 558b BGB, Rn. 18).

Die Beklagte konnte als Mieterin dem Antrag der Klägerin/Vermieterin auf Änderung des Vertrags zwar in jedem Stadium des Rechtsstreits zustimmen (Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 558b BGB, Rn. 33), so dass die hier dann noch vor der Zustellung der Klageschrift – jedoch erst nach Ablauf der Klagefrist – am 24. April 2017 durch die Beklagte erteilte schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung durchaus noch möglich war. Jedoch erfolgte diese Zustimmung dann erst zu einem Zeitpunkt, zudem die Beklagte sich bereits in Verzug befunden hatte und zu dem die Klägerin ihre Klage auch nicht mehr hätte fristgerecht erheben können, um die Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2 BGB noch einzuhalten. Vielmehr war die Klägerin aufgrund der unstreitig weder bis zum 31. Dezember 2016 noch bis zum 31. März 2017 sondern erst zum 24. April 2017 erklärten Zustimmung der Beklagten vorliegend sogar von Gesetzes wegen gehalten, die Klage spätestens mit ihrem Schriftsatz vom 31. März 2017 an diesem Tag bei dem hiesigen Amtsgericht einzureichen.

Aus diesem Grunde ist hier auch ein Klageanlass begründender Verzug der Beklagten hinsichtlich der Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2016 bereits seit dem 01. Januar 2017 gegeben gewesen (LG Dortmund, Urteil vom 26.05.2010, Az.: 1 T 39/10; AG Wedding, Urteil vom 28.02.2017, Az.: 4 C 80/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 539 f.).

Die Beklagte wäre im Übrigen ohne ihre verspätete Zustimmung voraussichtlich unterlegen, d.h. der Klage hätte stattgegeben werden müssen.

War die Beklagte als Mieterin aber mit ihrer Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen in Verzug, hat sie dann auch die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 296 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen, wenn die Zustimmung nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung erklärt wird, und die Vermieterin die Klage hierauf hin dann zurücknimmt (BGH, Beschluss vom 28.04.2009, Az.: VIII ZB 7/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 17.03.2003, Az.: 65 T 2/03, u.a. in: Grundeigentum 2003, Seiten 881 f. = BeckRS 2003, Nr.: 30928322; LG Darmstadt, Beschluss vom 08.06.1982, Az.: 17 T 16/82, u.a. in: WuM 1983, Seite 116; AG Wedding, Urteil vom 28.02.2017, Az.: 4 C 80/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 539 f.; Beuermann, Grundeigentum 2003, Seiten 850 f.).

Wäre die Beklagte dem vorgerichtlichen Verlangen der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung gewissenhaft, vollumfänglich und vor allem fristgerecht nachgekommen, wäre es somit aller Voraussicht nach nicht zur Einreichung der Klage gekommen. Weil damit aber Veranlassung zur Klageerhebung gegeben wurde, ist es auch sachgerecht, der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits hier aufzuerlegen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO).”

Ist der Vermieter preisgebundenen Wohnraums grundsätzlich berechtigt, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 250/16, Urteil vom 20.09.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. – 3. a) – d) unter den Randnummern 10 – 20 wie folgt aus: “Dem Kläger steht ein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB im Hinblick auf die monatlich gezahlten Pauschalen für Schönheitsreparaturkosten nicht zu. Diese Zahlungen sind, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, mit Rechtsgrund geleistet worden, da die Beklagten berechtigt waren, die Kostenmiete nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG, wie geschehen, zu erhöhen. Insbesondere ist das Erhöhungsverlangen nicht treuwidrig. Die Beklagten waren weder gehalten, dem Kläger vor der Erhöhung der Kostenmiete eine Vertragsgestaltung anzubieten, die es ihm ermöglicht hätte, Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen oder durch von ihm beauftragte Dritte vornehmen zu lassen, noch waren sie verpflichtet, das hierauf im Verlauf des Rechtsstreits gerichtete Angebot des Klägers vom 11. März 2016 zur Vertragsänderung anzunehmen.

1. Da die von dem Kläger angemietete Wohnung öffentlich gefördert wurde und als preisgebundene Wohnung den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) unterliegt, ergibt sich die grundsätzliche Befugnis der Beklagten zur Mietererhöhung aus § 10 WoBindG. Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter (bisher) nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Das zulässige Entgelt besteht bei öffentlich gefördertem Wohnraum in der Kostenmiete, die § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG dahin bestimmt, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zu den laufenden Aufwendungen gehören unter anderem die in § 28 II. BV näher beschriebenen Instandhaltungskosten, wozu nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV auch ein Zuschlag für die Kosten der vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen zählt.

2. Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.; Senatsbeschlüsse vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1; vom 31. August 2010 – VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 1; vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1), ist der Vermieter preisgebundenen Wohnraums grundsätzlich nicht gehindert, einseitig die Kostenmiete um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn – wie auch im Streitfall – die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Denn die Unwirksamkeit der Klausel führt gemäß § 306 Abs. 2 BGB zur Anwendung des dispositiven Gesetzesrechts und damit zur Anwendung von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach dieser Vorschrift trifft den Vermieter während der Mietzeit die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache und damit auch die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen einer vermieteten Wohnung. Dies wiederum berechtigt den Vermieter einer dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegenden Wohnung, den sich aus § 28 Abs. 4 II. BV ergebenden Zuschlag zu verlangen (Senatsurteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09, aaO Rn. 22). Von dieser Rechtsprechung geht das Berufungsgericht zutreffend aus.

3. Auch die Revision nimmt diesen rechtlichen Ausgangspunkt hin. Sie meint jedoch, der Vermieter habe, bevor er die Kostenmiete einseitig anheben dürfe, dem Mieter die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel anzubieten. Dies folge aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), denn es habe dem ursprünglichen Regelungswillen der Parteien entsprochen, dass den Mieter die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen treffen sollte, was das Recht beinhalte, die erforderliche Renovierung selbst durchzuführen oder in Eigenregie durchführen zu lassen. Jedenfalls aber ergebe sich die Pflicht, dem Mieter eine wirksame Klausel diesen Inhalts anzubieten, als Rechtsfolge der Verletzung der Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) des Verwenders, die Verwendung von Klauseln zu unterlassen, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Im Übrigen werde über den nach § 306 Abs. 2 BGB möglichen Rückgriff auf § 28 Abs. 4 II. BV nicht nur der gemeinsame Regelungswille der Parteien missachtet, sondern auch der AGB-rechtliche Schutzmechanismus in sein Gegenteil verkehrt, da die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung für den Vermieter folgenlos bleibe, für den Mieter jedoch eine höhere als die ursprünglich vorgesehene finanzielle Belastung bedeute.

a) Mit dieser Argumentation (ähnlich Flatow, WuM 2009, 208, 216) dringt die Revision nicht durch. Ihr kann bereits in dem Ausgangspunkt nicht gefolgt werden, der “ursprüngliche Regelungsplan” der Parteien habe das Recht des Mieters umfasst, die Schönheitsreparaturen selbst (kostengünstig) vorzunehmen. Denn die Formularklausel beschäftigt sich nur mit der Abwälzung der Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und enthält keinen Hinweis auf einen anderenfalls möglichen Zuschlag zur Miete für die Kosten der Schönheitsreparaturen. Auch sonst ist nichts dafür vorgetragen oder ersichtlich, dass die Parteien mit der formularmäßigen Abwälzungsklausel den Zweck verfolgten, dem Kläger eine kostengünstige Renovierung in Eigenleistung zu ermöglichen und auf diese Weise die gegebenenfalls höhere finanzielle Belastung durch den bei preisgebundenem Wohnraum zulässigen Mietzuschlag für die Schönheitsreparaturen zu vermeiden.

b) Eine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter anstelle der unwirksamen Formularklausel im Wege der Individualvereinbarung eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten, lässt sich entgegen der Auffassung der Revision weder aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot (§ 241 Satz 2 BGB) herleiten.

Hiergegen spricht schon der Umstand, dass für den mit einer solchen Forderung konfrontierten Vermieter unklar bliebe, welchen Inhalt seine Verpflichtung, eine “wirksame Klausel” anzubieten, konkret haben sollte, insbesondere ob sie nach Maßgabe einer an sich verbotenen geltungserhaltenden Reduktion auf das gerade noch zulässige Maß hinausliefe oder ob weitergehende Rücksichten zu nehmen wären. Gleiches hätte für die Frage zu gelten, ob solche Änderungen abweichend von § 306 Abs. 1, 2 BGB nur für die Zukunft oder aber rückwirkend ab Vertragsschluss zu gelten hätten.

Ohnehin sind die in § 241 Abs. 2 BGB genannten Pflichten – von außergewöhnlich gelagerten und an sich schon im Anwendungsbereich des § 313 Abs. 1 BGB liegenden Störungen des vertraglichen Gleichgewichts einmal abgesehen (vgl. zu einem solchen Sonderfall Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14, WuM 2015, 94 Rn. 24 ff.) – auch grundsätzlich nicht auf eine Vertragsänderung gerichtet. Vielmehr handelt es sich um Nebenpflichten, die – auf eine Bewahrung der zwischen den Vertragspartnern bestehenden Rechte und Pflichten gerichtet – die das Schuldverhältnis prägenden Hauptleistungspflichten lediglich zur Ermöglichung eines ungestörten Leistungsvollzugs begleiten (vgl. Staudinger/Olzen, BGB, Neubearb. 2015, § 241 Rn. 156, 161). Dementsprechend kann die in einem Schuldverhältnis bestehende (Neben-) Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils (§ 241Abs. 2 BGB) eine Pflicht, die Interessen der anderen Partei gegenüber Dritten aktiv wahrzunehmen, allenfalls in einem besonders gelagerten Ausnahmefall umfassen, wie er hier ersichtlich nicht vorliegt.

c) Soweit die Revision meint, der über § 306 Abs. 2 BGB erfolgende Rückgriff auf § 28Abs. 4 II. BV verkehre den AGB-rechtlichen Schutzmechanismus in sein Gegenteil, da die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung für den die Klausel verwendenden Vermieter “folgenlos” bleibe, während sie den Mieter “stärker belastet”, verkennt sie, dass die Regelungen über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) gegenüber dem Verwender keinen über die Bestimmung des § 306 BGB hinausreichenden Sanktionscharakter haben und die eventuell über § 306 Abs. 2 BGB zu verzeichnende Folge einer im Vergleich zu der Klausel im wirtschaftlichen Ergebnis stärkeren Belastung des Vertragspartners des Verwenders die grundsätzlich hinzunehmende Folge der die gegenseitigen Interessen berücksichtigenden gesetzlichen Regelung ist. Soweit die Revision auf die Pflicht des Verwenders abhebt, die Verwendung unwirksamer Klauseln zu unterlassen, beinhaltet diese Pflicht nicht auch das Gebot, wirksame Klauseln zu verwenden oder anzubieten (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 6/10, aaO Rn. 2).

Allerdings soll die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (nur) den Vertragspartner des Verwenders vor einer unangemessenen Benachteiligung durch missbräuchliche Inanspruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht schützen, nicht aber den Verwender vor für ihn nachteiligen Rechtsfolgen einer von ihm gestellten Regelung (vgl. BGH, Urteile vom 30. Oktober 1990 – IX ZR 9/90, NJW 1991, 353, 354, unter II 2; vom 4. Dezember 1986 – VII ZR 354/85, NJW 1987, 837, 838 unter 3 b; Fuchs in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., § 307 Rn. 108 mwN). Daraus folgt aber nur, dass es dem Verwender im Einzelfall verwehrt sein kann, sich auf eine an sich gegebene Unwirksamkeit einer Klausel zu berufen, wenn sein Vertragspartner sie gegen sich gelten lassen will. Ein solcher Fall liegt hier aber von vornherein nicht vor. Denn der Kläger hat sich gegenüber dem Mieterhöhungsbegehren der Beklagten gerade nicht und zudem auch nicht zeitnah darauf berufen, dass er die unwirksame Abwälzungsklausel gegen sich gelten lassen und die Schönheitsreparaturen nach den darin getroffenen Regelungen durchführen wollte. Vielmehr hat er von den Beklagten – mit Schreiben vom 11. März 2016 und mithin zwei Jahre nach der Mieterhöhung bezüglich des Zuschlags für die Schönheitsreparaturen – die Zustimmung zu einer von der unwirksamen Formularklausel abweichenden Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen begehrt; hierauf hat er indes – wie ausgeführt – keinen Anspruch.

d) Darüber hinaus verkennt die Revision, dass der Gesetzgeber mit dem Verweis in § 306Abs. 2 BGB auf das dispositive Recht bereits in sehr grundsätzlicher Weise einen angemessenen Interessenausgleich vorgenommen hat, denn die anstelle der unwirksamen vertraglichen Regelung zur Anwendung kommenden Normen berücksichtigen in der Regel die Interessen der von der jeweiligen Bestimmung betroffenen Parteien gleichermaßen. So verhält es sich entgegen der Auffassung der Revision auch im Streitfall. Die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum wird nahezu ausschließlich nach Kostenelementen ermittelt und richtet sich – anders als die (Vergleichs-)Miete im preisfreien Wohnraum – nicht nach der marktüblichen Miete. Während diese eine je nach den Verhältnissen des örtlichen Marktes mehr oder weniger große Rendite für die von dem Mieter getätigten Investitionskosten beinhaltet, wird jene während der Mietpreisbindung allein aufgrund einer vom Vermieter aufzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung gebildet, die sich an den dem Vermieter tatsächlich entstehenden Aufwendungen orientiert und eine Verzinsung von Eigenleistungen nur in dem gesetzlich festgesetzten Umfang erlaubt (§§ 8 ff. WoBindG; vgl. auch Senatsurteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09, aaO Rn. 21). Das ist auch der Grund, warum es das Gesetz dem Vermieter bei der Ermittlung der Kostenmiete in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV gestattet, im festgelegten gesetzlichen Rahmen einen Zuschlag zu verlangen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Diese Kosten trägt der Vermieter aber nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowohl in dem Fall, in dem eine Abwälzung der Schönheitsreparaturkosten erst gar nicht vereinbart wurde als auch – über § 306 Abs. 2 BGB – in dem Fall, in dem sich – wie hier – eine solche Regelung als unwirksam erweist. Soweit die Revision auf die Pflicht des Verwenders abhebt, die Verwendung unwirksamer Klauseln zu unterlassen, beinhaltet diese Pflicht – wie bereits ausgeführt – nicht auch das Gebot, wirksame Klauseln zu verwenden oder anzubieten (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 6/10, aaO Rn. 2).”

Rechtfertigen beim Tod eines Mieters und dem folgenden Eintritt in das Mietverhältnis eine Mehrzahl negativer Schufa-Eintragungen sowie mehrere unpünktliche Mietzahlungen des Eintretenden eine Kündigung des Vermieters aus wichtigem Grund gem. § 563 Abs. 4 BGB?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 432 C 9516/16, Urteil vom 18.08.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. – 4. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB.

Denn das Nutzungsverhältnis zwischen Klage- und Beklagtenpartei ist bereits durch die außerordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist vom 13. und 14.10.2015 gegenüber beiden Beklagten nach § 563 Abs. 4 BGB zum 30.04.2016 wirksam beendet worden.

Ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift liegt vor. Die einschlägige Monatsfrist wurde eingehalten.

1. Der wichtige Grund ist jedenfalls in Anbetracht einer Gesamtwürdigung des Verhaltens der beklagten Partei und der berechtigten konkreten Zweifel der Klägerin an der Zahlungsfähigkeit zum Kündigungszeitpunkt anzunehmen. Nach zutreffender Ansicht ist der Begriff des wichtigen Grundes nach § 563 Abs. 4 BGB nicht mit solchen Umständen gleichzusetzen, die sonst zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB berechtigen würden. Vielmehr müssen sich – ähnlich wie bei der Problematik der Untervermietung an einen dem Vermieter missliebigen Untermieter gem. § 540 BGB – die Kündigungsgründe gerade aus der Person des Eintretenden ergeben (vgl. Bub/Treier-Landwehr, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., II. Rdn. 2618). Hierzu gehören auch Zweifel an der Zahlungsfähigkeit, weil anders als bei der Untervermietung dem Vermieter in dieser Konstellation gerade der Eintretende als Hauptmieter allein haftet (vgl. Bub/Treier-Landwehr, a.a.O.; Blank/Börstinghaus-Blank, Miete, 4. Aufl., § 563 Rdn. 65; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 563 Rdn. 69).

So verhält es sich hier.

Denn die Klägerin hatte hier hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Zahlungsfähigkeit beider Beklagter gefährdet erschien. Zum einen ergeben sich diese Anhaltspunkte aus den klägerseits eingeholten SCHUFA-Auskünften, die jeweils eine Mehrzahl negativer Einträge aufwiesen. Zum anderen waren die in den Nutzungsvertrag eingetretenen Beklagten zum Kündigungszeitpunkt bereits in zwei vorangegangenen Monaten mit der Zahlung des monatlichen Nutzungsentgelts in Rückstand geraten – so unstreitig im November 2011 und Mai 2015. In letzterem Fall erfolgte der Ausgleich überdies erst mehr als 2 Monate nach dem gesetzlichen und vertraglichen Fälligkeitszeitpunkt (3. Werktag des Monats Mai 2015). Dass zum Kündigungszeitpunkt keine Mietrückstände mehr bestanden, ist unerheblich. Denn eine gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit reicht grundsätzlich aus. Dies war hier objektiv und aus subjektiver Klägersicht durchaus der Fall.

Hinzu kamen vorliegend aber weitere erhebliche Gesichtspunkte aus denen die Klägerin erhebliche Zweifel an der Zuverlässigkeit der Beklagtenpartei herleiten durfte. Denn es ist nicht zu verkennen, dass die Beklagten hier ohne rechtfertigenden Grund oder nachvollziehbaren Anlass die Klägerin pflichtwidrig über einen erheblichen Zeitraum hinweg nicht über den Tod der vormals Nutzungsberechtigten … informierten. Es kann nicht angehen, dass nach § 563 BGB in den Vertrag eingetretene Personen ihren neuen Vermieter über einen Zeitraum von mehr als 10 Monaten nicht über den Tod der bisherigen Mieterin/Nutzungsberechtigten informieren, sondern dies erst auf Nachfrage der Vermieterseite zögerlich nachholen. Ein derartiges Verhalten ist in nicht hinnehmbarer Weise vertragswidrig und stellt eine (weitere) konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue der Eingetretenen dar.

Nach alledem ist ein wichtiger Grund i.S.v. § 563 Abs. 4 BGB durchaus anzunehmen. Derartige Mieter muss sich ein Vermieter nicht aufdrängen lassen.

2. Zutreffend geht die Klägerin auch davon aus, dass die Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB vorliegend zum Zeitpunkt der Kündigungen noch nicht abgelaufen war.

Denn zum Zeitpunkt des Schreibens der Beklagtenseite vom 26.08.2015 bestand noch keine hinreichend sichere Tatsachengrundlage, mithin noch keine positive Kenntnis der Klägerin von den kündigungsrelevanten Umständen. Zwar enthielt das Schreiben der Beklagten zu 1) eine Mitteilung vom Tode der früheren Mieterin und eine Benennung der Namen der derzeit in der Wohnung lebenden Personen. Nähere Angaben oder gar belastbare Nachweise zum Todeszeitpunkt, zur Erbenstellung der eingezogenen Personen und zum konkreten Zeitpunkt des Einzugs der Beklagten waren dem Schreiben aber nicht zu entnehmen.

Ausreichende Informationen folgten vielmehr erst – auf erneute Aufforderung der Klagepartei – mit Schreiben vom 30.09.2015.

Die Monatsfrist war somit bei Ausspruch der Kündigungen vom 13. bzw. 14.10.2015 eingehalten. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Klägerin gegen ihre Obliegenheiten zur zeitnahen Einholung eigener Informationen verstoßen hätte.

3. Auch das weitere Verhalten der Klägerin gegenüber den Beklagten steht der Wirksamkeit der Kündigung(en) vom 13./14.10.2015 und/oder dem Anspruch auf Räumung und Herausgabe nicht entgegen. Zwar mag auf den ersten Blick widersprüchlich und inkonsequent anmuten, eine Kündigung auszusprechen und dann gleichwohl auf dem Eintritt der Beklagten in die Baugenossenschaft zu bestehen und diesen nach Ausspruch einer Kündigung herbeizuführen.

Die Klägerin brachte hierbei aber weder ausdrücklich noch konkludent zum Ausdruck, dass dann am Nutzungsvertrag (doch noch) festgehalten werden könne und (auch) die Kündigungen vom 13./14.10.2015 “hinfällig” seien. Denn gegenüber den Beklagten wurde stets nur zum Ausdruck gebracht, dass bei einem Eintritt in die Genossenschaft die Kündigung vom 03.11.2015 als “hinfällig” erachtet werde. Letztlich ist dieses Verhalten der Klägerin durchaus nachvollziehbar. Denn der Nutzungsvertrag und die Mitgliedschaft in der Genossenschaft stellen unterschiedliche vertragliche Verbindungen dar. Nicht einzusehen ist zudem, warum die Klägerin während der Dauer der Nutzung der Wohnung durch die Beklagten – ob nun auf Basis eines Mietvertrags/Nutzungsvertrags oder eines faktischen Nutzungsverhältnisses – auf die finanziellen Leistungen der Beklagten zugunsten der Genossenschaft hätte verzichten sollen. Das Verhalten der Klägerin kann dieser also auch nach § 242 BGB nicht entgegengehalten werden.

4. Ein Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB besteht hier nicht.

Härtegründe i.S. von § 574 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB liegen nicht vor.

Zwar kann nicht verkannt werden, dass die Beklagten in Anbetracht ihrer wirtschaftlichen Schwierigkeiten – zumal unter Berücksichtigung des Mietmarkts im Großraum München – auf Probleme bei der Suche nach Ersatzwohnraum stoßen werden. Diese allgemeine Befürchtung trägt jedoch nicht die Annahme einer nicht zu rechtfertigenden Härte, zumal die Beklagten keine Bemühungen bei der Suche nach Ersatzwohnraum dargelegt haben und die Beklagten die Unterstützung der Sozialbehörden in Anspruch nehmen können, also nicht auf die Suche nach einer neuen Wohnung auf dem freien Mietmarkt beschränkt sind. Maßgebliche gesundheitliche (Krankheit, Behinderung usw.) oder sonstige gewichtige soziale Aspekte (z.B. berufliche oder schulische Schwierigkeiten) sind nicht ersichtlich. Das Nutzungsverhältnis bestand überdies nur vergleichsweise kurze Zeit.”

Können für sich genommen lediglich geringe Verspätungen und/oder Unterzahlungen bei den Mietzahlungen trotz vorangegangener Abmahnungen eine ordentliche Kündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 7 C 186/16, Urteil vom 19.04.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 BGB.

1. Das Gericht hält schon die Kündigung vom 18.08.2016 als ordentliche Kündigung für wirksam. Denn der Kündigung lag zugrunde, dass der Beklagte trotz vorheriger Abmahnung vom 14.07.2016 wegen der vorangegangenen Verspätungen und Minderzahlungen und trotz ausdrücklichen Hinweises, dass eine einzige weitere verspätete Zahlung die Kündigung zur Folge haben werde, auch die Augustmiete verspätet gezahlt hatte. Darin liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Soweit der Beklagte einwendet, ein Schreiben des Klägers vom 14.07.2014 befinde sich nicht in den Unterlagen des Beklagten, hält das Gericht das nicht für ein wirksames Bestreiten des Zugangs der Abmahnung, denn weder stimmt das Datum noch bedeutet das Nichtvorhandensein des Schreibens in den Unterlagen des Beklagten, dass dieser das Schreiben auch nicht erhalten hat. Letztlich kann die Frage aber offen bleiben.

2. Denn spätestens die Kündigung vom 6.09.2016 ist als ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB wirksam und hat das Mietverhältnis zum Fristende (§ 573 cAbs. 1 S. 2 BGB), also zum 31.03.2017 beendet.

Zwar lag zum Zeitpunkt dieser Kündigung tatsächlich kein Zahlungsrückstand vor, der zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Ziff. 3a und b BGB berechtigt hätte. Denn der Kläger ging bei der Kündigung irrtümlich davon aus, dass die Oktobermiete 2013 noch unbezahlt sei.

Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung greift aber durch. Denn sie ist auf hinreichende Kündigungsgründe gestützt, die im Kündigungsschreiben auch im einzelnen genannt werden.

a) Zum Kündigungszeitpunkt war der Beklagte mit der Zahlung der Septembermiete 2016 in Höhe von 737 Euro in Verzug, und zwar auch dann, wenn man mit BGH VIII ZR 222/15für die Rechtzeitigkeit der Überweisung ausreichen lässt, dass der Zahlungsauftrag am dritten Werktag erteilt wird und das Konto gedeckt ist. Der Beklagte hat eine rechtzeitige Beauftragung der Bank nicht behauptet, und die Zahlung ging auch erst am 12.09.2016 beim Kläger ein.

b) Der Beklagte hat außerdem in den Monaten Februar bis August 2016 die Miete jeweils nicht in voller Höhe bezahlt.

c) Darin liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die zur Kündigung berechtigt.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (LG Berlin, 67 S 329/16).

Hier liegen zwar jeweils für sich genommenen geringe Verspätungen der Mietzahlungen vor, und auch die Minderzahlungen wiegen als solche nicht sehr schwer. Besonderes Gewicht erlangen die Pflichtverletzungen aber dadurch, dass der Beklagte sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Kündigungen und Abmahnungen völlig unbeeindruckt fortgesetzt hat. Der Beklagte hat schon in 2013 und 2014 die Miete unregelmäßig bezahlt und Rückstände erst nach Abmahnungen bzw. Kündigungen beglichen. Die Septembermiete 2016 hat er verspätet bezahlt, obwohl er kurz zuvor schon wegen der Augustmiete eine Kündigung erhalten hat, die selbst im Falle ihrer Unwirksamkeit jedenfalls als Abmahnung zu sehen ist. Der Beklagte hat durch dieses Verhalten deutlich gezeigt, dass er zu einem vertragstreuen Verhalten nicht bereit ist. Das zeigt sich auch in anderen Sachverhalten wie der Untervermietung trotz abgelaufener Genehmigung, die der Beklagte ebenfalls trotz Abmahnung fortgesetzt hat, und der mietvertraglich geschuldeten Thermenwartung – es würde dem Beklagten zumindest im Rahmen einer sekundären Darlegungslast obliegen, darzulegen, wann er diese Pflicht erfüllt haben will, er kann nicht einfach bestreiten, es unterlassen zu haben. Diese Pflichtverletzungen rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts zwar für sich genommen keine Kündigung, verleihen aber den hier kündigungsrelevanten Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtabwägung zusätzliches Gewicht. Es gibt keinen Grund, warum der Kläger davon ausgehen können sollte, dass der Beklagte sich in Zukunft vertragstreu verhalten wird. In der Vergangenheit haben weder Abmahnungen noch Kündigungen zu vertragstreuem Verhalten geführt. Dem Kläger bleibt daher, will er das Verhalten des Beklagten nicht weiter hinnehmen, schlicht keine andere Wahl, als zu kündigen und die Kündigung auch durchzusetzen.

d) Gründe, warum das Verhalten des Beklagten nicht schuldhaft sein sollte, sind nicht ersichtlich. Insbesondere führt eine Depression nicht zur Schuldunfähigkeit. Die Beachtung der mietvertraglichen Zahlungspflichten ist auch keine Leistung, die besondere Fitness voraussetzt. Es hätte genügt, einen Dauerauftrag einzurichten. Warum der Beklagte dazu nicht in der Lage gewesen sein sollte, ist unerfindlich. Er war auch in der Lage, Untermietverträge zu schließen. Er war also ganz offensichtlich nicht völlig handlungsunfähig.

e) Gründe, die im Rahmen der zu treffenden Interessensabwägung trotz Vorliegen eines Kündigungsgrundes zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führen könnten, liegen ebenfalls nicht vor. Soweit sich der Beklagte auf eine psychiatrische Erkrankung beruft, ist der Sachvortrag unsubstantiiert. Ob ein Wohnungswechsel aus ärztlicher Sicht “zumutbar” ist, ist nicht relevant, da die Zumutbarkeit juristisch beurteilt werden muss. Eine Räumungsunfähigkeit ist damit jedenfalls nicht belegt. Im übrigen geht auch das vorgelegte Attest von einer vorübergehenden Erkrankung aus. Dieser kann durch die Einräumung einer großzügigen Räumungsfrist Rechnung getragen werden.”

Ist eine Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 mit einer Sammelheizung ausgestattet, wenn zwar Wohn- und Schlafraum, nicht aber Küche und Bad beheizbar sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 149/17, Urteil vom 19.09.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die streitgegenständliche Wohnung im Ergebnis zutreffend als eine solche mit Sammelheizung bewertet, so dass sich die gemäß § 556dAbs. 1 BGB zulässige Miete nicht auf weniger als die vom Amtsgericht ermittelten 233,22 EUR beläuft:

Die in der vor der Kammer anberaumten mündlichen Verhandlung persönlich angehörte Klägerin hat klargestellt, dass die im Wohnraum der streitgegenständlichen Wohnung betriebene Gasheizung nicht manuell, sondern automatisch befeuert wurde. Damit aber handelte es sich um eine Sammelheizung i.S.d. des Berliner Mietspiegels 2015, der für die Bemessung der im Jahre 2015 gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Mietobergrenze maßgeblich ist. Ausweislich des genannten Mietspiegels ist eine Wohnungsheizung, die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, einer Sammelheizung gleichzusetzen (vgl. Berliner Mietspiegel 2015, S. 8). Ausreichend war dabei – wie grundsätzlich auch bei einer Sammelheizung – allein der Umstand, dass die Brennstoffversorgung für den Wohnraum automatisch erfolgte (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 558 Rz. 68 m.w.N.). Die Beheizung von Bad und Küche fiel demgegenüber nicht mehr ins Gewicht, da der Berliner Mietspiegel – anders als etwa der für die Freie und Hansestadt Hamburg (vgl. Hamburger Mietenspiegel 2015, S. 8) für das Vorliegen einer Sammelheizung allein auf die Beheizung der Wohnräume, nicht jedoch auf die von Bad und Küche abstellt.”

Ist eine ordentliche Kündigung begründet, wenn nach einem Vermieterwechsel das Jobcenter die Mieten versehentlich an den Vorvermieter zahlt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 112/17, Beschluss vom 08.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von ihm inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB besteht nicht, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen weder fristlos noch fristgemäß beendet worden.

a) Die Kündigungen mit Schreiben vom 7. Juli 2016 und 15. Juli 2016 haben das Mietverhältnis nicht fristgemäß nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet.

Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Unstreitig hat der Beklagte die Mieten für die Monate Juni und Juli 2016 nicht an die Klägerin, sondern – über das Jobcenter – an die bisherige Vermieterin gezahlt. Er hat damit seine Hauptpflicht aus § 535 Abs. 2 BGB gegenüber der Klägerin als Vermieterin verletzt.

Anders als § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB rechtfertigt ein Zahlungsverzug in dieser Höhe allein jedoch nicht die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (und im Übrigen auch nicht nach § 543 Abs. 1 BGB).

Zu beantworten ist vielmehr weitergehend die Frage, ob es sich um eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung handelt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist. Die Beantwortung der Frage ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt. Sie entzieht sich einer Verallgemeinerung, denn die Vielgestaltigkeit der Lebenswirklichkeiten und möglichen, im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beachtenden Geschehensabläufe und Zustände schließen dies – bei lebensnaher Betrachtung nahe liegender Weise – aus (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152).

Die Besonderheit der hier gegebenen Umstände vermögen im Ergebnis der wertenden Gesamtbetrachtung ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mangels Erheblichkeit der Pflichtverletzung nicht zu begründen.

Offen bleiben kann, ob dem Beklagten die Schreiben der Klägerin zugegangen sind, die ihn über den Eigentümer- /Vermieterwechsel und die neue Bankverbindung informierten sowie die weiteren Schreiben, in denen der Beklagte auf Mietrückstände hingewiesen wurde. Für den Zugang zumindest einzelner Schreiben spricht, dass der Beklagte selbst – anwaltlich noch nicht vertreten – mit Schreiben an das Amtsgericht vom 8. August 2016 einräumte, dass er es leider versäumt habe, dem Jobcenter den Eigentümerwechsel und die neue Kontoverbindung mitzuteilen sowie ankündigte, sich umgehend mit der bisherigen Vermieterin, der Klägerin und dem Jobcenter in Verbindung setzen zu wollen, um den Mietrückstand so schnell wie möglich auszugleichen und zu erreichen, dass die Miete nunmehr regelmäßig an die neue Vermieterin gezahlt werde. Soweit der Zugang der Schreiben später durch den Beklagten – nunmehr anwaltlich vertreten – allgemein bestritten wurde, überzeugt das nicht, denn das Schreiben, auf das sich sodann zur Erläuterung des Umstandes bezogen wird, dass der Beklagte am 8. August 2016 – vor Zugang der Klageschrift am 12. August 2016 – die Kenntnis vom Vermieterwechsel einräumte, trägt die Behauptung inhaltlich nicht: es handelt sich um die schlichte Mitteilung der Erreichbarkeit der Hausverwaltung.

Maßgeblich ins Gewicht fällt hier, dass Ergebnis der – zugunsten der Klägerin unterstellten – Nachlässigkeit des Beklagten nicht die Nichtzahlung der Mieten (mit allen damit verbundenen Risiken eines endgültigen Zahlungsausfalls) ist, sondern die Zahlung an die Vorvermieterin, eine große städtische Wohnungsbaugesellschaft. Auch der Klägerin musste dabei bewusst sein, dass diese – wie tatsächlich unstreitig geschehen – an sie weitergeleitet würden, die Pflichtverletzung des Beklagten sich demnach im Ergebnis für sie als unpünktliche Mietzahlung, nicht aber als drohender Zahlungsausfall darstellen würde. Eine zeitlich sehr begrenzte Zahlungsverzögerung im Zusammenhang mit einem Vermieterwechsel allein, der zu keiner Zeit das Risiko eines Zahlungsausfalls in sich trägt und auch sonst keine Besonderheiten aufweist, erreicht nicht das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht.

Selbst wenn dies hier zugunsten der Klägerin unterstellt würde, ergäbe sich keine andere rechtliche Bewertung.

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht hier berücksichtigt, dass der Mietvertrag, in dessen Regelungen die Klägerin nach § 566 BGB eingetreten ist, dem Beklagten einen weitergehenden Bestandsschutz gewährt. In § 3.2 des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, das Mietverhältnis von sich aus grundsätzlich nicht aufzulösen. Er kann das Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen ordentlich kündigen, wenn berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen (vgl. dazu: BGH, Urt. v. 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, in: WuM 2013, 739).

Eine Notwendigkeit, das Mietverhältnis ausnahmsweise aufzulösen, ergibt sich aus der Zahlungsverzögerung im Zusammenhang mit dem Vermieterwechsel nicht. Die Kammer folgt der zutreffenden Wertung des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung.

Schließlich wäre der Klägerin ein Festhalten an der Kündigung nach § 242 BGB auch dann verwehrt, wenn ihre abweichende Wertung der Regelung des Mietvertrages als zutreffend zugrunde gelegt würde.

Auch insoweit bedarf es einer Berücksichtigung der besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls, wobei auch das Verhalten des Mieters nach Ausspruch der Kündigung Bedeutung gewinnen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, in: NZM 2015, 487; Besch. v. 06.10.2015 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225).

Hier hat der Beklagte sich bereits vor Zustellung der Räumungsklage auf die ihm zur Kenntnisnahme übersandte Mitteilung an das Bezirksamt nach § 36 Abs. 2 SGB XII hin um den Ausgleich des Mietrückstandes und künftig pünktliche Zahlungen des Jobcenters an die Klägerin bemüht. Er hat damit zu erkennen gegeben, dass er die berechtigten Interessen der Klägerin als Vermieterin erkannt hat und zu respektieren gewillt ist, zudem gewillt ist, die Auswirkungen seiner Pflichtverletzung für die Klägerin umgehend zu mildern.

2. Auch die fristlos und fristgemäß ausgesprochene Kündigung vom 23. November 2016 hat das Mietverhältnis aus den oben dargestellten Gründen nicht beendet, denn die Voraussetzungen der § 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 3.2 des Mietvertrages liegen nicht vor.

Unstreitig sind die Mietzahlungen von der Vorvermieterin an die Klägerin weitergeleitet worden, so dass wiederum der Gesichtspunkt der Unpünktlichkeit des Eingangs der Mietzahlungen bei der Klägerin maßgeblich ist.

Wie ausgeführt, sind auch im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB die Umstände des Einzelfalls umfassend zu berücksichtigen, um die Frage zu beantworten, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

Zutreffend hat das Amtsgericht hier berücksichtigt, dass die – unstreitigen, durch ein Schreiben des Jobcenters vom 4. November 2016 unterlegten – Versäumnisse des Jobcenters bei der Bearbeitung der Mitteilung des Beklagten über den Vermieterwechsel diesem nicht nach § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen sind, denn das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters (vgl. BGH, Beschluss vom 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, NZM 2015, 487).

Hier ist das oben bereits in die Wertung einbezogene Verhalten des Beklagten nach Ausspruch der Kündigungen vom Juli 2016 zudem als Verhalten vor Ausspruch der Kündigungen (November 2016) zu berücksichtigen. Er hat seine Pflichten aus dem Mietvertrag zweifelsfrei und eingestandenermaßen verletzt; die Pflichtverletzungen erreichen aus den bereits dargestellten Gründen aber nicht ein Gewicht, das die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für Klägerin nach § 543 Abs. 1 BGB zu begründen geeignet ist, die Erheblichkeitsschwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB überschreiten und die Kündigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig machen würde.

3. Schließlich hat auch die Kündigung vom 28. November 2016 wegen – behauptet – vorsätzlich wahrheitswidrigen Vortrags das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet.

Zuzugeben ist der Klägerin, dass unter Verstoß gegen § 138 Abs. 1 ZPO bewusst wahrheitswidriger Vortrag den gesonderten Ausspruch einer Kündigung rechtfertigen kann (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, in: WuM 2014, 93). Maßstab sind allerdings auch insoweit die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, in deren Prüfung – wie dargestellt und wie auch sonst – die Umstände des Einzelfalls einzubeziehen sind. Danach ist hier zu berücksichtigen, dass der Beklagte sein Versäumnis unumwunden und vor Zustellung der Räumungsklage nicht nur eingeräumt, sondern auch auszuräumen versucht hat. Die Frage des Zugangs der außergerichtlichen Schreiben ist für den Ausgang des Rechtsstreits nicht erheblich. Hinzu kommt, dass ein bewusst wahrheitswidriger Vortrag nicht unterstellt werden kann. Dass dem Beklagten alle Schreiben zugegangen sind, ergibt sich auch unter Berücksichtigung seiner Angaben im Schreiben vom 8. August 2016 nicht, das spätere Bestreiten kann sich daher auch als Ungenauigkeit darstellen. Unabhängig davon hat der Beklagte selbst der Wahrheit gemäß vorgetragen, so dass sich das spätere Bestreiten als widersprüchlich darstellt, was zu seinen Lasten ginge, wenn es darauf ankäme. Die Klägerin lässt im Rahmen ihrer Bezugnahme auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 15.04.2014 (Beschl., 67 S 81/14) unberücksichtigt, dass dieser ein völlig anderer Sachverhalt zugrunde lag, vor allem aber die – maßgeblichen – Maßstäbe, die das Bundesverfassungsgericht insoweit entwickelt hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 25.09.2006 – 1 BvR 1898/03, NJW-RR 2007, 840; Bezugnahme in: LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, a.a.O.). Danach muss der Rechtsschutzsuchende die Möglichkeit haben, gegenüber den Organen der Rechtspflege, ohne Rechtsnachteile befürchten zu müssen, jene Handlungen vornehmen können, die nach seiner von gutem Glauben bestimmten Sicht geeignet sind, sich im Prozess zu behaupten. Dies trägt dem Grundrecht auf Meinungsfreiheit, effektiven Rechtsschutz und dem Recht auf rechtliches Gehör Rechnung. Die Grenze dessen, was in laufenden Gerichtsverfahren im Rahmen der Rechtsverfolgung und -verteidigung zulässig ist, ist allenfalls unter anderem dann überschritten, wenn es sich um bewusst oder erwiesen unwahre Tatsachenbehauptungen handelt.

Eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bzw. eine ausnahmsweise gegebene Notwendigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich danach nicht.”