Ist, wenn im Wohnraummietvertrag nicht geregelt ist, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, in der vom 01.10. – 30.04. dauernden Heizperiode in der Zeit von 23 – 6 Uhr in allen Räumen eine Temperatur von 18 Grad zu unterhalten?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 205 C 36/16, Urteil vom 05.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: Die Kläger haben gegen die Beklagte gem. §§ 535, 536 BGB einen Anspruch darauf, dass die Heizungsanlage des Hauses so eingestellt wird, dass in der Wohnung der Kläger nachts eine Raumtemperatur von durchgängig 18 Grad erreicht wird.
Ist im Wohnraummietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, dann ist in der vom 1.10. – 30.04. dauernden Heizperiode in der Zeit von 23 – 6 Uhr in allen Räumen eine Temperatur von 18 Grad zu unterhalten (Urteil des LG Berlin vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97; Beschluss des LG Wuppertal vom 04.04.2012, Az. 16 S 46/10).

Werden die vorgenannten Temperaturen nicht erreicht, so stellt dies einen Mangel i.S.d. § 536 BGB dar, den der Vermieter zu beseitigen hat.

Nach Angaben der Beklagten werden in der Wohnung zwischen 24 – 6 Uhr zumindest Temperaturen von 16 Grad erreicht. Dies ist wie oben festgestellt nicht ausreichend. Soweit die Beklagte behauptet, im Badezimmer seien sogar Temperaturen von 21 Grad gemessen worden, ist ihr diesbezüglicher Vortrag unbeachtlich, da nicht hinreichend substantiiert. Nachdem die Kläger ausdrücklich bestritten haben, dass jemand auf Veranlassung der Beklagten in ihrer Wohnung die Temperatur gemessen hat, wäre es Aufgabe der Beklagten gewesen, nunmehr im Einzelnen darzulegen, wann konkret, durch wen in der Wohnung der Kläger Messungen vorgenommen wurden. Nur nach derart substantiiertem Vortrag, wäre es den Klägern möglich gewesen, hierzu Stellung zu nehmen.

Im Rahmen der Hauptverhandlung wurde von Beklagten-Seite zudem die Äußerung dahingehend getätigt, dass in der hier maßgeblichen Zeit zwischen 23 Uhr und 06:00 Uhr Handwerker bzw. Installateure in der Regel nicht arbeiten würden.

Die Einholung eines Sachverständigengutachtens stellt kein geeignetes Beweismittel dar, da dieses keine Aufklärung darüber geben kann, ob tatsächlich eine Messung im Badezimmer mit dem Ergebnis von 21 Grad durchgeführt wurde oder nicht.

Der als Zeuge benannte Verwalter, Herr C., wurde nur für den Umstand benannt, dass die Beklagte die Heizungsanlage hat überprüfen lassen. Woraus diese Überprüfung im Einzelnen bestanden hat und wann diese stattgefunden haben soll, bleibt völlig offen. Eine Vernehmung des Zeugen würde auf eine reine Ausforschung hinauslaufen und scheidet somit aus.

Die Beklagte ist im Hinblick auf die behauptete Temperaturmessung in der Wohnung der Kläger mithin darlegungs- und beweisfällig geblieben.”

Rechtfertigt der nachträgliche Wegfall eines Trockenbodens eine Reduzierung der Miete in Höhe von 2 %?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 81/17, Beschluss vom 16.05.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. c) wie folgt aus: “Gleichfalls zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin auf Rückzahlung rechtsgrundlos gezahlter Miete aufgrund des Wegfalls des Trockenbodens und der damit einhergehenden Einschränkung des Wohngebrauchs in Höhe von 2% bejaht. Dabei kann offen bleiben, ob sich der Anspruch aus § 573b Abs. 4 BGB oder § 536 Abs. 1 BGB ergibt.

Nach § 305c Abs. 2 BGB ist im gegenständlichen Verfahren zu Lasten der Klägerin aufgrund der mehrdeutigen Formulierung des § 1 Abs. 1 des Mietvertrages im Wege der gebotenen Auslegung von der für die Beklagten günstigsten Variante der Mitvermietung dieses Nebenraumes auszugehen.

Auch die Kammer geht davon aus, dass die Beklagten aufgrund des Mietvertrages die Gelegenheit hatten, ihre Wäsche nicht in der Wohnung oder auf dem Balkon trocken oder einen Wäschetrockner anschaffen zu müssen, sondern dafür den Trockenboden nutzen konnten. Dabei ist es auch unerheblich, ob sie von dieser Möglichkeit tatsächlich Gebrauch gemacht haben oder lediglich die Möglichkeit der Nutzung vorhanden war. Denn ein Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die angemietete Sache auch zu nutzen. Für viele Mieter stellt die Möglichkeit der Nutzung eines Trockenraumes auch einen Vorteil dar, insbesondere weil ein Wäschetrockner in Anschaffung und Betrieb nicht unerhebliche Kosten verursacht und Platz beansprucht und ein aufgestellter Wäscheständer nicht nur das ästhetische Empfinden des Mieters stört und Platz erfordert, sondern ihn auch zu einer häufigeren Lüftung der Räume zwingt, um ein angemessenes Raumklima zu erhalten. Die Höhe der Minderung hält die Kammer mit 2% für angemessen, aber auch ausreichend.”

Liegt beim Einbau eines Fahrstuhls ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 81/17, Beschluss vom 16.05.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. a) wie folgt aus: “Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass wegen der vor dem 1. Mai 2013 angekündigten Modernisierung das BGB in der bis dahin geltenden Fassung anzuwenden ist. Auch nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. war eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen möglich, wenn durch diese der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert wurden. Beides ist jedoch zur Überzeugung der Kammer im gegenständlichen Verfahren nicht der Fall.

Denn die Wohnung der Beklagten ist im ersten Obergeschoss gelegen, und auf dieser Etage ist ein Haltepunkt des Fahrstuhles nicht eingebaut worden. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Ein barrierefreier, ebenerdiger Zugang für gehbehinderte Personen oder Mieter mit Rollator, Rollstuhl oder Kinderwagen war weder zuvor gegeben, noch nach der Modernisierung, denn statt der bisher zu überwindenden Treppenstufen aufwärts müssen nunmehr die Treppenstufen abwärts vom Haltepunkt des Fahrstuhles zwischen dem 1. und 2. Obergeschoss überwunden werden, was einen ebensolchen Nachteil darstellt, auch wenn sich die Zahl der Treppenstufen verringert haben könnte. Eine Zeitersparnis beim Erreichen der Wohnung ist ebenfalls nicht gegeben, denn während der Zugang zur Wohnung zuvor direkt über das Treppenhaus nach oben erfolgte, müssen die Mieter nunmehr an der Treppe vorbei zu dem an der Rückseite des Hauses angebauten Fahrstuhl laufen, dort auf das Erscheinen der Fahrstuhlkabine warten, nach oben fahren und sodann vom Haltepunkt des Fahrstuhls eine Treppe abwärts über eine halbe Etage zur Wohnungstür laufen. Diesen Umweg müssen die Mieter auch nehmen, um schwere Lasten mittels des Fahrstuhls in ihre Wohnung zu transportieren, so dass sich aufgrund des längeren Weges und der Wartezeiten auch insofern kein Gebrauchsvorteil ergibt. Da der Fahrstuhl nicht das Kellergeschoss erschließt, entfällt auch ein möglicher Gebrauchsvorteil, der im Erreichen eines Kellerraumes oder einer Tiefgarage liegen könnte. Der vormals mit vermietete Trockenboden im Dachgeschoss ist nicht mehr nutzbar, so dass auch ein möglicher Gebrauchsvorteil durch das Erreichen des Trockenbodens mit einem Wäschekorb nicht erleichtert gegeben ist. Allein das erleichterte Erreichen von Wohnungen in den oberen Etagen zu Besuchszwecken stellt keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil für die streitgegenständliche Wohnung, sondern einen für jedermann und die in den oberen Geschossen wohnenden Mieter zu nutzenden Vorteil dar.

Sofern die Klägerin die Ansicht vertritt, dass der Einbau eines Fahrstuhls immer einen Gebrauchsvorteil für eine Wohnung darstelle und sich zur Begründung auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 7. April 2015 (63 S 362/14; GE 2015, 916) bezieht, vermag das ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Zwar wird dort unter Bezugnahme auf eine Literaturansicht (Bamberger/Roth, BeckOK § 555b BGB, Rn. 30) die Ansicht vertreten, dass der Einbau eines Fahrstuhls grundsätzlich den Gebrauchswert der Mietsache erhöhe. Auch in der genannten Entscheidung wird aber darauf hingewiesen, dass der Komfortgewinn durch einen ebenerdigen Zugang zu den Wohnungen deutlich höher und nicht vergleichbar sei und der Einbau eines Fahrstuhls nur grundsätzlich den Gebrauchswert von Wohnungen erhöhe. Wie stets ist aber auch hier eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen, die im gegenständlichen Verfahren ergibt, dass eine Gebrauchswertsteigerung aufgrund der Lage der Wohnung, der Entfernung zum Fahrstuhl und der Lage der Haltepunkte nicht gegeben ist (in diese Richtung bereits Kammer, Beschl., v. 26. April 2016 – 67 S 78/16, WuM 2016, 424). Auch von einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse ist hier nicht auszugehen, da eine solche nur Maßnahmen des Wohnumfeldes umfasst, die allen Wohnungen zu Gute kommen wie beispielsweise die Errichtung von Kinderspielplätzen oder Grünanlagen im Außenbereich (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 555b Rn. 76). An diesen Voraussetzungen fehlt es, da der Fahrstuhl der Wohnung der Beklagten gerade nicht im vorgenannten Sinne zu Gute kommt.

b) Aus den dargestellten Gründen hat das Amtsgericht auch zutreffend festgestellt, dass die vereinbarte Miete für die streitgegenständliche Wohnung nicht aufgrund der Modernisierungsmaßnahme durch den Fahrstuhlanbau erhöht wurde.

Von der Erhöhungsmöglichkeit nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. zu trennen ist die hier nicht entscheidungserhebliche Frage, ob der Einbau eines Fahrstuhls der streitgegenständlichen Art vom Mieter einer niedergeschossig gelegenen Wohnung – zumindest nach § 242 BGB – zu dulden ist, auch wenn damit für ihn ein spürbarer Gebrauchsvorteil nicht verbunden ist.”

Ist die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 auch dann anwendbar, wenn der Eigentumserwerb der betreffenden Wohnung vor dem Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-VO am 01.10.2013 stattgefunden hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 136/16, Beschluss vom 07.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht Mitte hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage zutreffend abgewiesen, weil ihr kein Räumungs- und Herausgabeanspruch nach den §§ 985, 546 Abs. 1, 566Abs. 1 BGB zusteht. Das zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagten im Jahre 1984 begründete Mietverhältnis, in welches die Klägerin durch den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung am 30.5.2011 auf Vermieterseite eingetreten ist, besteht nämlich ungekündigt fort. Zwar hat die Klägerin mit am 3.6.2014 ausgesprochener Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis zu beenden gesucht. Diese Kündigung vermochte jedoch im Ergebnis keine rechtsbeendende Wirkung zu entfalten; dabei kann mangels rechtlicher Relevanz dahinstehen, ob der von der Klägerin behauptete Eigenbedarf tatsächlich überhaupt gegeben ist.

Die Klägerin konnte sich zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung nicht auf ein berechtigtes Interesse iSd. § 573 BGB berufen, da ihre Kündigungsmöglichkeit gem. § 577a Abs. 2 BGB einer Sperrfrist von 10 Jahren unterliegt. Hierfür muss nicht nur i.S.d § 577a Abs. 1 BGB an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, sondern überdies die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet und ein Ausweis dieser Gebiete nach Satz 2 erfolgt sein. Dies ist vorliegend gegeben. Da die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.8.2013 (GVBl. 2013, 488) als – verfassungskonforme – Konkretisierung des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB auch dann anwendbar ist, wenn der Eigentumserwerb der betreffenden Wohnung vor dem Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-VO am 1.10.2013 stattgefunden hat, kann sich die Klägerin nicht erfolgreich auf die von ihr ausgesprochene Kündigung berufen. Zwar liegt in Fällen der vorliegenden Art eine sog. unechte Rückwirkung vor, bei der eine Güterabwägung stattzufinden zwischen dem Vertrauen des Erwerbers am Fortbestand des bisherigen Rechtsbestands und des vom Gesetzgeber verfolgten sozialpolitischen Ziels, die Versorgung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gewährleisten zu können. Dabei ist im Ergebnis ein Überwiegen des Mieterschutzanliegens anzunehmen (vgl. ausf. Kammer, Beschluss vom 17.3.2016 – 67 S 30/16, WuM 2016, 278=DWW 2016, 138).

Die demnach einschlägige Kündigungssperrfrist von 10 Jahren nach § 577a Abs. 1, Abs. 2 BGB iVm § 2 Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.8.2013 war auch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung am 3.6.2014 noch nicht abgelaufen. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.”

Sichert die Mietkaution auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters ab?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 4 C 348/16, Urteil vom 23.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kautionsforderung ist auch fällig. Die Fälligkeit tritt mit Ende des Vertragsverhältnisses und dem Ablauf einer Einzelfall abhängigen Abrechnungsfrist ein (Weidenkaff in Palandt (2015) vor § 535 Rn. 126). Die Parteien hatten gemäß § 24 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbart, dass die Kaution spätestens 6 Monate nach Vertragsende und Räumung der Wohnung zurückzuzahlen sei, sofern nicht aufrechenbare Gegenforderungen oder noch zu erwartende Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bestehen.

Es entspricht der ganz herrschenden Meinung, dass die Mietkaution eine umfassende Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters bieten soll und daher, sofern nichts Abweichendes vereinbart ist, auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters absichert (Weidenkaff in Palandt (2015) vor § 535 Rn. 121; BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05). Die 6 Monate waren am 31. Januar 2016 vorbei. Zur Sicherung seiner Betriebskostenforderungen darf der Vermieter die Kaution auch länger als 6 Monate, unter Ausschöpfung der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zurückbehalten. Eine vorherige Fälligkeit tritt nur ein, wenn der Vermieter im Einzelfall in der Lage ist die Betriebskostenabrechnung vorher zu erstellen (Schur in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 551 BGB Rn. 24). Diesbezüglich wurde jedoch nichts vorgetragen. Vorliegend ergibt sich aus etwaigen Betriebskostennachforderungen jedoch kein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs. 1 BGB, da die Klägerin vorgetragen hat, dass aufgrund ihrer finanziellen Situation etwaige Betriebskostennachzahlungen vom Jobcenter getragen würden. Dies wurde von der Beklagtenseite auch nicht bestritten. Somit stand der Beklagten die öffentliche Hand als solventer Schuldner gegenüber, so dass kein Bedarf mehr an einer Absicherung durch die Mietkaution bestand. Die Fälligkeit trat daher mit Ablauf des 31.Januar 2016 ein.”

Kann eine aus einem Schimmelbefall resultierende Gesundheitsgefährdung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 4 C 348/16, Urteil vom 23.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung vom 17. Juli 2015 wirksam beendet.

Es lag ein tauglicher Kündigungsgrund gemäß § 569 Abs. 1 BGB vor, da eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für die Klägerin und ihr ungeborenes Kind bestand. Dafür muss, durch Einwirkungen aus der Wohnung, eine Schädigung der Gesundheit unmittelbar bevorstehen, d.h. nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten sein (Mössner in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 569 BGB Rn. 9).

Erheblich ist die Gesundheitsgefährdung, wenn nachhaltige oder dauernde Schädigungen drohen (Mössner in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 569 BGB Rn. 18) und die Gefährdung nicht leicht zu beseitigen ist, wobei Maßstab eine allgemeine objektive Wohnraumhygiene ist (Weidenkaff in Palandt (2015) § 569 Rn. 10).

Vorliegend lag insbesondere an der Außenwand in der Küche an mehreren Stellen ein großfleckiger Schimmelbefall vor, was bereits aus der Anlage auf Bl. 125 d.A. hervorgeht. Auch haben sowohl die von der Klägerin beauftragte Gutachterin Dr. ### vom Umweltmedizinischen Service e.V. als auch der vom Gericht bestellte Gutachter ### an der Küchenwand diverse von Schimmel befallene Flächen festgestellt. Dabei ist noch zu berücksichtigen, dass nur die Gutachterin ### die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand besichtigen konnte, da bei dem Ortstermin des Gutachters ### diese bereits in den Rohbauzustand zurückversetzt worden war und daher nur noch eingeschränkt Aussagen zu einem Schimmelbefall getroffen werden konnten.

Auch aus der Zeugenaussage des ###, dem ehemaligen Ziehvater der Klägerin, der aber im Auftrag der Beklagten Arbeiten in der Wohnung vor dem Einzug der Klägerin durchgeführt hat, ergibt sich, dass in der Küche bereits beim Einzug Schimmel vorhanden war. Trotz der persönlichen Beziehung zu der Klägerin ist dessen Aussage glaubhaft, da sie detailreich ist und der Zeuge plausibel dargelegt hat, dass er aufgrund seiner Malerausbildung und einer speziellen Fortbildung im Jahr 2014 über besonderes Fachwissen verfügt, was die Erkennung und Behandlung von Schimmel in Wohnungen betrifft.

Die aus dem Schimmelbefall resultierende Gesundheitsgefährdung ergibt sich aus der Größe der betroffenen Flächen, sowie der Tatsache, dass in der Küche Nahrungsmittel verarbeitet und zubereitet werden und aus der geringen Größe der Wohnung, die es der Klägerin nahezu unmöglich machte, zu verhindern, sich Schimmelsporen auszusetzen. Die Gesundheitsgefährdung wurde auch von der Gutachterin Dr. ### bestätigt, verbunden mit der Empfehlung die Wohnung nicht weiter zu bewohnen.

Mit dem Schreiben vom 03. Juni 2015 wurde auch eine gemäß §§ 549 Abs. 1, 543 Abs. 3 S. 1 BGB erforderliche First zur Abhilfe gesetzt. Diese war mit 14 Tagen, in Anbetracht der Schwere der Mängel, auch angemessen lang.

Der außerordentlichen Kündigung steht auch nicht entgegen, dass sich die Klägerin gemäß des Übergabeprotokolls vom 02. August 2015, mit dem Zustand der Wohnung einverstanden erklärte, da gem. § 569 Abs. 1 S. 2 BGB eine Kenntnis der gefahrbringenden Beschaffenheit bei Vertragsschluss nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.

Die Klägerin war auch nicht aufgrund eines schuldhaften Herbeiführens der Gefährdung an der Geltendmachung des Kündigungsgrundes gehindert (Mössner in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 569 BGB Rn. 31). Es ist nicht ersichtlich, dass ein falsches Heiz-und Lüftungsverhalten der Klägerin zu dem Schimmelbefall geführt hat. Vielmehr lag der Schimmel, nach Aussage des Zeugen ###, schon bei dem Einzug vor, was auch von dem Sachverständigen ### für möglich gehalten wird. Letzterer hat in seinem Gutachten erklärt, dass der Schimmelbefall am ehemaligen Standort des Kühlschranks sowohl durch die geringen Außenwanddicke, als auch durch das fehlerhafte, weil zu nah an der Wand erfolgte, Aufstellen des Kühlschranks bedingt worden sein kann. Dem steht jedoch die Aussage des Zeugen ### entgegen, der glaubhaft bekundet hat, dass gerade hinter dem Kühlschrank bereits bei Einzug Schimmel vorhanden war.

Die Kündigungserklärung erfolgte ordnungsgemäß unter Einhaltung der Schriftform und Angabe des Kündigungsgrundes gemäß §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB.”

Ist die Minderungsquote eines Mieters zu kürzen, wenn der Mieter für einen Mietmangel – hier: Feuchtigkeit und Schimmel – mitverantwortlich ist?

Die Antwort des Landgerichts Karlsruhe (LG Karlsruhe – 9 S 169/16, Urteil vom 02.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Karlsruhe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Bezüglich der Schimmelbildung im Badezimmer im Erdgeschoss rügt die Berufung zu Recht die Richtigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen (§§ 529Abs. 1 S. 1, 513 Abs. 1 ZPO). Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen hat der Beklagte einen Verantwortungsanteil an der Schimmelbildung zu tragen, der zu einer – geringen – Mietminderung führt.

Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in der Wohnung ist grundsätzlich ein Mangel. Zu entscheiden war lediglich, ob der Mangel auch Gewährleistungsrechte auslöst. Das wäre nicht der Fall, wenn die Schimmelbildung von der Klägerin zu vertreten wäre (arg. e § 538 BGB; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 536 Rn. 48). Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen (BGH, Urteil vom 10. 11. 2004 – XII ZR 71/01; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 09-08-1984 – 3 REMiet 6/84). Bei Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung hat dabei nach der Gefahrkreistheorie zunächst der Vermieter nachzuweisen, dass keine Baumängel vorliegen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 536 Rn. 501 m. Nachw.). Erst wenn ihm dies gelingt, muss sich der Mieter hinsichtlich seiner Verantwortlichkeit entlasten (LG Berlin, Urteil vom 19. 9. 2000 – 64 S 162/00; LG Freiburg, Urteil vom 16.06.1988, 3 S 34/88; Häublein, in: Münchener Kommentar BGB, 7. Aufl., § 2016 Rn. 45). Das gilt insbesondere dann, wenn Modernisierungsmaßnahmen wie der Einbau neuer Fenster mit besseren Wärmedämmungseigenschaften am Gebäude vorgenommen werden (LG Hamburg, Urteil vom 17.06.2003 – 307 S 48/02; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015). In diesem Fall ist die Wohnung nicht allein deshalb mangelfrei, wenn die jeweils zum Bauzeitpunkt geltenden technischen Vorschriften eingehalten werden. Ein Baumangel kann dann auch darin liegen, dass nunmehr die Außenwände die schlechteste Wärmeisolierung aufweisen, so dass sich dort Taufeuchtigkeit bildet (LG Berlin, Urteil vom 23.01.2001 – 64 S 320/99; LG Freiburg, Urteil vom 16.06.1988, 3 S 34/88; Isenmann/Mersson, NZM 2005, 881, 882). Ändern sich infolge der Modernisierung die Anforderungen an das Heizungs- und Lüftungsverhalten, hat der Vermieter den Mieter darauf hinzuweisen und den Mieter über die erforderlichen Maßnahmen zur Vermeidung der Feuchtigkeit zu unterrichten. Unterlässt er dies, kann sich der Vermieter nicht auf ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters berufen (LG Berlin, Urteil vom 23.05.2014 – Aktenzeichen 65 S 524/13; LG Berlin, Urteil vom 23,01.2001 – 64 S 320/99; LG Gießen, Urteil vom 12.04,2000, 1 S 63/00; Isenmann/Mersson, NZW 2005, 881, 883; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017 , § 538 Rn. 49a). Die Hinweispflicht besteht aber grundsätzlich nur dann, wenn sich nach Einbau wärmedämmender Fenster die Anforderungen an das Lüftungs- und Heizverhalten ändern und erhöhte Anforderungen bestehen (vgl. Eisenschmid, in. Schmidt-Futterer, Mietrecht; 12. Auflage 2015, § 536 Rn. 230f,; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 538 Rn. 50). Sind beide Parteien für die Schimmelbildung verantwortlich, ist die Minderungshöhe entsprechend den Verantwortungsanteilen zu quotieren (LG Bonn Urt. v. 3.12.1990 — 6 S 76/90) oder die Minderungshöhe von vornherein niedriger anzusetzen (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg Urt. v. 24.4.2012 — 7 C 326/10; LG Berlin Urt. v. 15.6.2009 — 67 S 279/08).

Nach diesen Maßstäben trägt der Beklagte bis November 2015 einen Verantwortungsanteil für die Schimmelbildung im Badezimmer im Erdgeschoss.

Die Schimmelbildung um das Fenster im Badezimmer im Erdgeschoss selbst ist unstreitig und vom Sachverständigen dokumentiert, Zur Ursache hat der Sachverständige in seinem Gutachten vom 23. November 2015 auf S. 18 ausgeführt (Seite 207 der amtsgerichtlichen Akte):

Zusammenfassend ist hier davon auszugehen, dass die primäre Schadensursache in einem ungeeigneten Heizungsverhalten liegt. Bereits aufgrund dieses Umstandes ist bei bestimmungsgemäßem Gebrauch des Bades mit Schimmelpilzbildung zu rechnen. Als schadensverstärkende baulich bedingte Umstände kommt hier die nachteilige Veränderung des bauphysikalischen Gesamtgefüges sowie die ungünstige Anordnung der Dusche im unmittelbaren Außenwandbereich und des Heizkörpers im entfernten Innenwandbereich hinzu.

Eine Quantifizierung der Verursachungsbeiträge hinsichtlich der tatsächlich aufgetretenen Schimmelpilzbildung wird im Nachhinein nicht möglich sein. Es wird insbesondere die Frage, ob es ggfs. auch bei einer durchgehenden Beheizung des Bades auf übliche Raumlufttemperaturen aufgrund der dargestellten baulichen Gegebenheiten zu Schimmelbildung gekommen wäre.

Insbesondere ausweislich des letzten Satzes hat der Sachverständige nicht ausschließen können, dass der Schimmel bauseits bedingte Ursachen haben kann. Die verbleibenden Zweifel gehen zu Lasten des Beklagten, der nach den oben dargestellten Grundsätzen den Entlastungsbeweis bezüglich baulicher Ursachen nicht vollständig hat führen können, Gleichzeitig hat der Sachverständige festgestellt, dass die konkrete und primäre Ursache für die Schimmelbildung im Heizverhalten der Klägerin liegt. Zweifel an dieser Darstellung des Sachverständigen sind mit der Berufung nicht vorgebracht und auch nicht ersichtlich. Insbesondere ist unbestritten, dass die Klägerin die eingebaute Heizung nicht verwendet, sondern lediglich einen Elektro-Heizstrahler einschaltet, während sie das Bad benutzt. Soweit sich die Klägerin in der Berufung darauf beruft, sie habe zu ihrem Heiz- und Lüftungsverhalten mit Schriftsatz vom 22.04.2015 Beweis angetreten, führt dies nicht zu einer anderen Bewertung. Sie hat nicht geltend gemacht, das Badezimmer in großem Umfang als vom Sachverständigen zugrunde gelegt zu beheizen, sondern lediglich behauptet, dass das Badezimmer “auch beheizt”. Einer Beweiserhebung zum Heizungsverhalten bedurfte es angesichts dieser unsubstantiierten Behauptung nicht – auch das kurzfristige Heizen mit dem Heizstrahler ist “beheizen” und das Lüftungsverhalten steht nicht in Frage.

Der Beklagten trägt aufgrund einer abstrakt möglichen baulichen Verursachung nicht die volle Verantwortlichkeit, weil die Klägerin – positiv festgestellt – die primäre Ursache für die konkrete Schimmelpilzbildung gesetzt hat. Auch unter Berücksichtigung dogmatischer Bedenken gegen eine Quotierung der Verantwortungsbeiträge (Selk, NJW 2013, 2629, 2630) ist bei diesem Sachstand eine Reduktion des Verantwortungsanteils angemessen, die, wenn auch nicht auf § 254 BGB, so doch auf § 242 BGB zu stützen ist (nemo auditur turpitudinem suam allegans).

Bei der Bemessung war hier zunächst von einer erheblich geringeren Minderungsquote als von der Klägerin geltend gemacht auszugehen. Zu berücksichtigen war lediglich eine Schimmelbildung in der Fensterlaibung; auf eine weitere Schimmelbildung auf den Fliesen hat sich die Klägerin selbst in zweiter Instanz nicht mehr berufen. Die Schimmelbildung ist im Sachverständigengutachten vom 24.11.2015 mit Bildern dokumentiert (Seiten 229, 231 der amtsgerichtlichen Akte). Sie betrifft lediglich den Rahmen um das Fenster und ist – auch in Anbetracht der erheblichen Wirkungsdauer – nicht sehr umfangreich. Insgesamt würde dieser Mangel auch bei voller Verantwortlichkeit des Beklagten nicht mehr als 5 % Minderung rechtfertigen. Zu berücksichtigen war weiter, dass die Dusche bei dem schmalen Zuschnitt des Badezimmers kaum anders angeordnet werden kann als an der Außenwand. Die Nachtabsenkung auf unter 20 ° C war ebenfalls nur zu einem sehr geringen Teil zu veranschlagen. Soweit die Klägerin sich darauf beruft, dass sie nicht auf die Anforderungen an das Heizverhalten hingewiesen worden sei, führt dies nicht zu einer wesentlichen Verschiebung der Verantwortungsanteile. Hier ist weder vorgetragen, wann neue Fenster eingebaut wurden, noch ist geltend gemacht oder ersichtlich, dass sich infolge des Einbaus die Anforderungen an das Heiz- und Lüftungsverhalten geändert hätten. Auch der Sachverständige stellt nicht auf erhöhte Anforderungen ab, sondern legt allgemein geltende und bekannte Maßstäbe an ein durchschnittliches Heizverhalten an. Seit Vorliegen des Gutachtens im November 2015 ist die Klägerin jedenfalls über das richtige Heizverhalten informiert – dies betrifft indes den Zahlungsantrag nicht, der nur für den Zeitraum bis Dezember 2014 gestellt wurde.

Nach alledem rechtfertigt die Schimmelbildung im Badezimmer im Erdgeschoss keine höhere Minderung als 1 % der Bruttomiete.”

Kann ein Vermieter eine Mängelbeseitigung nach § 275 Abs. 2 BGB verweigern, weil sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand für ihn verursachen würde?

Die Antwort des Landgerichts Karlsruhe (LG Karlsruhe – 9 S 169/16, Urteil vom 02.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Karlsruhe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Behebung der Ursachen für die Schimmelbildung im Bad kann die Klägerin nicht verlangen. Zwar liegt ein Mangel vor. Der Beklagte kann aber die Mängelbeseitigung nach § 275 Abs. 2 BGB verweigern, weil sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand verursachen würde. Die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Mietsache endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die “Opfergrenze” übersteigt. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss zwar von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Doch darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einer- und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits (BGH NJW 2005, 3284). So liegt der Fall hier. Der Mangel, der Verantwortungsanteil des Beklagten und der Minderungsbetrag sind, wie ausgeführt, sehr gering. Ob überhaupt ein baulich begründeter Mangel vorliegt, ist nicht positiv festgestellt. Dementsprechend ist auch unklar, welche Maßnahmen zur Mängelbeseitigung überhaupt möglich und erforderlich sind. Bei festgestellter Hauptverantwortlichkeit der Klägerin ist der Anspruch der Klägerin auf Mängelbeseitigung daher ausgeschlossen.”

Reicht bei einer Betriebskostenabrechnung in preisgebundenen Neubauwohnungen die maschinelle Unterschrift des Vermieters aus, wenn sich der Vermieter bei der Erstellung einer Computeranlage mit spezieller Software bedient, die die zuvor eingegebenen individuellen Daten des Mieters selbständig mit dem übrigen gespeicherten Text verbindet und die Betriebskostenabrechnung versandfertig erstellt?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 18 C 108/15, Urteil vom 09.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 5. wie folgt aus: “Daneben ist auch dem Schriftformerfordernis gemäß §§ 20 Abs. 4 Satz 1, 4 Abs. 7 und 8 NMV i.V.m. § 10 WoBindG erfüllt. Zwar sind die Abrechnungen danach grundsätzlich eigenhändig vom Aussteller zu unterzeichnen. Dies gilt aber gemäß § 10 Abs. 5 WoBindG nicht für den Fall, dass die Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt wurde (s.o. und Schmidt-Futterer, MietR, 11. Aufl., § 556, Rn. 332). Bedient sich der Vermieter bei der Erstellung einer Computeranlage mit spezieller Software, die die zuvor eingegebenen individuellen Daten des Mieters selbständig mit dem übrigen gespeicherten Text verbindet und die Betriebskostenabrechnung versandfertig erstellt, dann reicht die maschinelle Unterschrift des Vermieters aus (BGH, Urteil vom 29. September 2004 – VIII ZR 341/03 -, WuM 2004, 666). So liegt der Fall hier. In dem Anschreiben wird auch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass “dieses Schreiben mit einer automatischen Einrichtung gefertigt” und deshalb nicht eigenhändig unterschrieben worden ist. Im Übrigen sind der Aussteller als juristische Person und deren Vertreter aus der Abrechnung erkennbar.”

Berechtigen außerhalb der Wohnung liegende Mängel grundsätzlich nur ausnahmsweise zu einer Minderung?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 18 C 108/15, Urteil vom 09.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 4. wie folgt aus: “Die Miete war entgegen der Ansicht der Beklagten nicht gemäß § 536 BGB gemindert. Ein Minderungsrecht ist nach § 536 Abs. 1 BGB nur dann gegeben, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt und die Mieter den Vermieter vom Vorliegen eines Mangels in Kenntnis gesetzt haben, § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB. Denn nur dann ist der Vermieter in der Lage seiner Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB nachzukommen. Aus dem Erfordernis der “nicht nur unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung” folgt ferner, dass nicht jeder Instandsetzungsanspruch des Mieters ein Minderungsrecht impliziert.

Weshalb unzureichende Gartenpflege die Tauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigt haben soll, ist nicht ersichtlich. Außerhalb der Wohnung liegende Mängel berechtigen grundsätzlich nur ausnahmsweise zu einer Minderung. Darüber hinaus wird insbesondere bei lediglich optischen Beeinträchtigungen die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel nicht erreicht sein (vgl. zuletzt LG Berlin, Urteil vom 27. März 2015 – 63 S 359/12 -, WuM 2015, 486). Offensichtlich beanstandete die Beklagte das Absägen der Koniferen und mangelhafte Gehwegreinigung, wie den Anlagen B5-B7 (Bl. 72ff. d.A.) zu entnehmen ist. Dies genügt für eine Minderungsberechtigung nicht. Darüber hinaus würde eine rückwirkende Minderung an § 814 BGB scheitern.”