Bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm der Vorlage eines detaillierten Lärmprotokolls?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 226/16, Urteil vom 22.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. c) unter Randnummer 18. wie folgt aus: “Darüber hinaus hat das Berufungsgericht den Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) auch dadurch verletzt, dass es – wie die Nichtzulassungsbeschwerde ebenfalls mit Recht beanstandet – diejenigen Störungszeiträume als unsubstantiiert dargestellt außer Betracht gelassen hat, hinsichtlich derer kein Lärmprotokoll vorgelegt war; denn auch dieses Vorgehen findet im Prozessrecht keine Stütze mehr (vgl. Senatsurteil vom 15. Februar 2017 – VIII ZR 284/15, Rn. 16 mwN). Insoweit hat das Berufungsgericht grundlegend verkannt, dass es nach der ständigen Rechtsprechung des Senats bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls bedarf. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, aaO Rn. 17; vom 20. Juni 2012 – VIII ZR 268/11, NJWRR 2012, 977Rn. 18; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16, aaO Rn. 12). Das ist – wie die Nichtzulassungsbeschwerde anhand des Vorbringens der Klägerin in den Tatsacheninstanzen im Einzelnen belegt hat – geschehen, so dass das Berufungsgericht dieses Vorbringen genauso wie dasjenige zu den protokollierten Geschehnissen hätte berücksichtigen und die angetretenen Beweise hätte erheben müssen.”

Sind die Kosten für die Einhausung von Server-Racks und die angefallenen Stromkosten für die erforderliche Kühlung der technischen Geräte erstattungsfähig, wenn Arbeiten zur Beseitigung eines Wasserschadens sowohl zur Staubentwicklung, als auch bei der erforderlichen Trocknung zu einem besonders trocken-warmen Klima führen?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 8 C 285/15, Urteil vom 17.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. b. wie folgt aus: “Der Aufwendungsersatzanspruch der Kläger als Mieter für die ihnen infolge der Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB nach dem Wasserschaden im Souterrain, der zwischen dem Parteien dem Grunde nach unstreitig ist, erstreckt sich auch auf die mit der vorliegenden Klage geltend gemachten Stromkosten für die Kühlung des eingehausten Server-Racks.

Gemäß § 555a Abs. 3 S. 1 BGB hat der Vermieter Aufwendungen des Mieters in angemessenem Umfang zu ersetzen, soweit die Kosten objektiv erforderlich gewesen sind (siehe Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 555a Rn. 58). Die Angemessenheit erfordert dabei ein vernünftiges Verhältnis zwischen den Kosten und den durch die Erhaltungsmaßnahme bedingten Beeinträchtigungen des Mieters, wobei von dem Mieter nicht verlangt werden kann, dass er immer nur den billigsten Weg wählt, er vielmehr grundsätzlich seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten kann, auch wenn dies für den Vermieter teuer wird (siehe Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., m.w.N.).

Die durch den Betrieb des Klimageräts mit einer Nennleistung von 1,35 kWh im Zeitraum vom 24. März bis 21. Oktober 2013, d.h. für insgesamt 4.986 Stunden, zu dem von den Beklagten angesichts der bereits ausgeglichenen Trocknungskosten nicht in prozessual erheblicher Weise bestrittenen Strompreis i.H.v. 0,31 €/kWh entstandenen Stromkosten i.H.v. 2.079,11 € waren objektiv erforderliche Kosten, die durch die Instandsetzungsarbeiten verursacht worden sind.

Angesichts der zwischen den Parteien unstreitigen Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens, die sowohl zur Staubentwicklung als auch bei der erforderlichen Trocknung zu einem besonders trocken-warmen Klima in den betroffenen Räumlichkeiten geführt haben, war die Einhausung des Server-Racks, die die Kläger vorgenommen haben, zum Schutz ihres Eigentums erforderlich und die für die infolgedessen erforderlich werdenden Kühlung der technischen Geräte angefallenen Stromkosten als objektiv erforderliche Aufwendungen erstattungsfähig.

Auf die zwischen den Parteien streitige Frage der Genehmigung der teilgewerblichen Nutzung der streitbefangenen Wohnung kommt es insoweit nicht an. Denn die Aufstellung eines 19-Zoll-Server Racks ist auch in einer Wohnung nicht derart ungewöhnlich, als dass der über die teilgewerbliche Nutzung nicht informierte Vermieter hierdurch in unangemessener Weise überrascht werden würde. Nach dem insoweit maßgeblichen zum Zeitpunkt des Schadensfall im Jahre 2014 üblichen Gepflogenheiten und technischen Möglichkeiten ist die Verwendung eines Server-Racks auch zu privaten Zwecken nicht fernliegend, da hierdurch verschiedenste auch private Anwendungen lokal sowie im Fernzugriff ermöglicht werden, die auch einem entsprechend interessierten Wohnungsmieter einen entsprechenden Nutzen zu bringen imstande sind. Wenn aber die Nutzung eines Server-Racks auch im privaten Bereich möglich ist, kann es auf die tatsächliche gewerbliche Nutzung durch den Kläger zu 1. nicht ankommen, da insoweit sich kein der gewerblichen Nutzung immanentes Risiko verwirklicht hat. Denn unabhängig von seiner konkreten Nutzungsart ist die Einhausung der bauartbedingt gegenüber Staub und Hitze empfindlichen technischen Geräte während Bauarbeiten in den betreffenden Räumlichkeiten zur Abwendung weiterer Schäden am Mietereigentum sinnvoll, auch unter Berücksichtigung der dabei entstehenden Stromkosten für die erforderlich werdende Kühlung der Geräte in der Einhausung.

Auch die von den Beklagten gerügten hohen Stromkosten infolge der langen Dauer der Kühlung steht der Erforderlichkeit der Aufwendungen nicht entgegen. Denn zunächst konnte der Vermieter und nicht die Kläger die Dauer der Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens maßgeblich bestimmen und darüber hinaus war jedenfalls zum Zeitpunkt der Entscheidung der Kläger über die Errichtung der Einhausung die Dauer der Arbeiten von im Ergebnis mehr als 6 Monaten nicht absehbar. Hierauf muss es aber bei der Bewertung der von den Beklagten zum Vergleich aufgezeigten Alternativlösung mit einer Verbringung des Server-Racks in andere, von den Bauarbeiten nicht betroffene Teile der streitbefangenen Wohnung ankommen, da nur zu diesem (frühen) Zeitpunkt den Klägern der Vorwurf einer Verletzung ihrer Obliegenheit zur Minderung der ihnen infolge der Instandsetzungsmaßnahmen entstehenden Aufwendungen gemacht werden könnte. Dies ist jedoch vorliegend nicht der Fall, da die Beklagten nicht haben darlegen können, dass zu diesem Zeitpunkt deutlich gewesen wäre, dass durch die Einhausung des Server-Racks höhere Stromkosten infolge der Kühlung entstehen würden als durch ein Ortsveränderung der Anlage, durch die unstreitig ebenfalls Kosten entstanden wären.”

Besteht ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft im Zusammenleben mit behinderten Menschen?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg (AG Hamburg – 46 C 144/16, Urteil vom 15.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus: “Wird der Hausfrieden durch einen psychisch kranken Mieter gestört, sind die Belange der Vermieters, des Mieters und anderer Mieter vor dem Hintergrund der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen (BGH, Urteil vom 08. Dezember 2004 — VIII ZR 218/03; BGH, Beschluss vom 24. November 2009 — VIII ZR 174/09 ). Aus Art. 3 Abs. 2 S. 2 GG ist die Notwendigkeit eines erhöhten Maßes an Toleranzbereitschaft im Zusammenleben mit behinderten Menschen abzuleiten (Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 569 Rn. 23). Bei der Abwägung sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, auch ein eventuelles Verschulden. Ein solches ist aber keine Voraussetzung für eine wirksame Kündigung, sondern lediglich ein Kriterium. Vor dem Hintergrund der bei Lärmstörungen durch psychisch erkrankte Menschen hohen Zumutbarkeitsgrenze können die der Abmahnung nachfolgenden Lärmstörungen nach Auffassung des Gerichts bei Abwägung der Interessen der Beteiligten im Ergebnis jedoch nicht zur Rechtfertigung einer Kündigung des Mietverhältnisses ausreichen. Die nach der Abmahnung durch den Beklagten verursachten Lärmstörungen erfolgten zwar in einem kurzen Zeitraum von wenigen Wochen wiederholt und teilweise auch zur Nachtzeit, was mit erheblichen Belastungen der Nachbarn einherging, die geweckt wurden und sich teilweise auch durch das unberechenbare Verhalten des Beklagten bedroht fühlten. Die Störungen waren auch gleicher Art wie die Beeinträchtigungen, die der insoweit erfolglosen Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB) zugrunde lagen, insbesondere kam es auch nach Zugang der Abmahnung zu lautem Schreien, Treten gegen Türen und Möbel sowie Türenknallen.

Zugunsten des Beklagten sprechen aber maßgeblich seine schwere psychische Erkrankung und deren grundsätzliche medikamentöse Behandelbarkeit. Zwar kann ein nachträgliches Wohlverhalten einmal eingetretene Kündigungsgründe nicht nachträglich beseitigen (Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 569 Rn. 32 m.w.N.). Die Wahrscheinlichkeit zukünftiger Beeinträchtigungen ist aber im Rahmen der Interessenabwägung für die Frage von Bedeutung, welches Maß an Toleranz von dem Vermieter und weiteren Mietern erwartet werden kann. Der Beklagte hat bereits eine Betreuerin, die sich grundsätzlich auch um eine ausreichende Behandlung des Beklagten kümmert. Das auffällige Verhalten des Beklagten war nach Auskunft der behandelnden Ärzte auf einen falsch eingestellten Medikamentenspiegel zurückzuführen. Vor der Verhaltensänderung Ende des Jahres 2015 verhielt sich der Beklagten über einen Zeitraum von mehreren Jahren unauffällig. Seit seiner stationären Behandlung Mitte Februar 2016, in deren Zusammenhang die Medikamentengabe neu dosiert wurde, ist das Verhalten des Beklagten unstreitig unauffällig und führt vor diesem Hintergrund zu keinerlei akuten Beeinträchtigungen der Mitmieter.

Von Relevanz ist weiterhin, dass der Kläger zumindest eine Provokation unkontrollierten Verhaltens des Beklagten in Kauf nahm, indem er dem Beklagten trotz entsprechender Bitte keinen neuen Schlüssel zum Haus zur Verfügung stellte, so dass der Beklagte durch lautes Rufen und Klingeln oder Köpfen bei den Nachbarn auf sich aufmerksam machen musste, wenn er das Haus betreten wollte.

Im Rahmen der Interessenabwägung ist außerdem zu berücksichtigen, dass die Betreuerin und der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der Vergangenheit dafür Sorge getragen haben, dass durch den Beklagten verursachte Schäden ersetzt wurden. Hinsichtlich der durch den Beklagten verursachten Schäden teilte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten mit seitens des Klägers als Anlage K2 eingereichtem Schreiben mit, die Schäden würden ersetzt. Eine übersandte Rechnung vom 4.02.2016 sei bereits bezahlt.”

Sind Pflichtverletzungen eines Mieters dadurch “verbraucht”, dass sie bereits durch eine Abmahnung geahndet wurden?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg (AG Hamburg – 46 C 144/16, Urteil vom 15.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus: “Zwar kann eine erhebliche Störung des Hausfriedens grundsätzlich ein wichtiger Grund im Sinne der §§ 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB sein, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, und auch einen sonstigen Grund im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen, der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung begründet.

Die Vorfälle, auf welche die Kündigungen des Mietverhältnisses vom 1.02.2016 und 10.03.2016 gestützt wurden, waren, soweit sie eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung rechtfertigen könnten, jedoch bereits Gegenstand der Abmahnung vom 14. Januar 2016. Die der Abmahnung vorausgegangenen Pflichtverletzungen, insbesondere das Eintreten der Wohnungstür der 87-jährigen Nachbarin, haben zwar ein erhebliches Gewicht. Sie sind jedoch dadurch “verbraucht”, dass sie bereits durch die Abmahnung geahndet wurden, und können nicht für eine weitere Sanktion herangezogen werden, insbesondere nicht für eine Kündigung des Mietverhältnisses.”

Liegt bei einer Eigenbedarskündigung ein Fall der Räumungsunfähigkeit vor, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 23 C 258/15, Urteil vom 29.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. B. wie folgt aus: “B. Daneben können die Beklagten vom Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, weil die Beendigung für die Beklagte zu 1. eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB).

1. Die Beklagten haben den Widerspruch nach § 574 BGB schriftlich und unter Einhaltung der Frist des § 574 b Abs. 2 BGB erklärt. Das Anwaltsschreiben vom 14.8.2015 ging dem Kläger mehr als zwei Monate vor Ablauf der von ihm bis 31.10.2015 angenommenen Beendigungsfrist zu. Der Widerspruch wurde begründet.

2. Die Beklagte zu 1. ist wegen Krankheit an der Räumung gehindert.

Auch Krankheit stellt einen Härtegrund dar. Dies gilt sowohl für körperliche als auch für geistige oder seelische Erkrankungen. Wie im Falle des alten Mieters liegt auch hier ein Fall der Räumungsunfähigkeit vor, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert würden (Blank a.a.O., Rz. 47 zu § 574 BGB).Für die Darlegungen des Sachverständigen und der Hausärztin der Beklagten wird auf oben A 2 d) verwiesen.

3. Nach den Feststellungen des Sachverständigen kann zum Widerspruchsgrund nach § 574 BGB in 2 Jahren eine Überprüfung stattfinden, ob sich die gesundheitliche Lage der Beklagten zu 1. soweit stabilisiert hat, dass der Härtegrund weggefallen ist. Der Sachverständige hat aber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die zusätzliche gesundheitliche Belastung durch die akute Nierenoperation und deren Folgen in seiner Expertise keinen Eingang gefunden hat und die Belastung nicht abschätzbar ist.

Aus diesem Grund wäre derzeit der Ausspruch einer zeitlichen Schranke für die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch bei einem Fortsetzungsspruch nicht möglich (§ 574 a Abs. 2 BGB).”

Ist bei einer Eigenbedarskündigung ein Rechtsmissbrauch anzunehmen, wenn die intendierte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 23 C 258/15, Urteil vom 29.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. A. wie folgt aus: “I. Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Rückgabe und Räumung der Wohnung zu. Denn seine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht durch.

A.

Der Kläger hat nicht dargelegt, dass er die Wohnung der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt.

Bei dem vom Gesetz in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit diesem Kriterium umschriebenen Eigenbedarf handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Dabei reichen Wunsch und Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, nicht aus; hinzutreten muss ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (vgl. BGH Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87; BVerfG Kammerbeschluss v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93 Rn. 13)

Das Erlangungsinteresse des Klägers an der streitgegenständlichen Wohnung überwiegt das Nutzungsinteresse der Beklagten in Ansehung dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht.

1. Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, in seinem Eigentum zu wohnen und es genügt, wenn er vernünftige, nachvollziehbare Gründe anführt und der geltend gemachte Eigenbedarf nicht objektiv unsinnig oder missbräuchlich ist. (BGHZ 103, 91; BVerfGE 79, 292) Privilegiert ist allerdings schon nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes nur die Wohnnutzung; berufliche Nutzungsabsicht kann eine Kündigung gemäß § 573 Abs.1 S. 1 BGB rechtfertigen, steht der Wohnnutzung aber nicht gleich (MüKo-Häublein, 7. Aufl. 2016, Rz 68 zu § 573 BGB).

a) Zwar hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass ein Eigenbedarf auch durch teilgewerbliche Nutzung begründet werden kann, doch muss die Abwägung der gegensätzlichen Interessen mit Blick auf die Bedeutung der jeweiligen Nutzung vorgenommen werden. Bedeutung und Tragweite des aus Art. 14 GG abgeleiteten Mieterschutzes erfordern eine intensive Abwägung im Rahmen von § 573 Abs. 1 S. 1 (MüKo — Häublein a.a.O. Rn. 10). Die Aussage in einer älteren Entscheidung des BVerfG, dem Nutzungsinteresse des Vermieters komme im Konflikt mit dem des Mieters die “stärkere Durchsetzungsfähigkeit” zu, weil ersterem die Wohnung als Eigentum zugeordnet sei (BVerfGE 81, 29, 33) bezieht sich auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine verallgemeinernde Erstreckung auf andere Nutzungswünsche des Eigentümers oder seiner Angehörigen, z.B. geschäftlicher Art, verkennt Bedeutung und Tragweite des vom BVerfG später anerkannten grundrechtlichen Schutz des Besitzes des Wohnraummieters (MüKo — Häublein a.a.O. Rz 9).

Hierbei verweisen die Beklagten zutreffend darauf, dass ihr Besitz an der Wohnung den Mittelpunkt ihrer privaten Existenz darstellt, welche Position dem Schutz von Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz unterliegt (BGH 4.11.2015, VIII ZR 217/15), während die ebenfalls grundgesetzlich geschützte Berufsfreiheit des Klägers durch seine mit der Klage verfolgten Interessen nur in ihrem Randbereich berührt ist.

Vor diesem Hintergrund ist das Verständnis der Rechtsmissbrauchsklausel zu suchen, nach welcher die Inanspruchnahme einer anderen Wohnung für den Vermieter zumutbar ist, wenn er seinen Bedarf ohne wesentliche Abstriche dort decken kann.

b) Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Kläger seinen Bedarf im Blick auf die beiderseits nach § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB abzuwägenden Interessen ohne wesentliche Abstriche in der zwischenzeitlich freigewordenen Wohnung im 1. OG des Seitenflügels decken konnte. Auch diese Wohnung eignete sich zu Besuchen ein bis zweimal die Woche und zur Aufbewahrung der kompletten Buchführung des Klägers. Dies gilt auch, wenn es sich um 7-8 Aktenmeter handelt. Auch solche Aktenmengen konnten in dem 7,14 m langen und 4,69 m breiten “Berliner Zimmer” — Raum 2 – der Alternativwohnung aufgestellt werden. Hier wäre bei vollständiger Möblierung mit Regalen sogar noch erheblicher Raum für neu anfallende Ablage.

Das Gericht hat nach der Beweisaufnahme durch die Zeugen sowie aufgrund der eigenen Angaben des Klägers keine Zweifel an seinen Tätigkeiten in der Verwaltung der Häuser. Doch konnten in der Alternativwohnung im Raum 1 ein Besprechungs- und im Raum 3 ein Schlafzimmer eingerichtet werden, alles neben dem Akten- und Arbeitszimmer im Raum 2. Bei Bedarf war auch neben dem vorhandenen Bad die Abteilung eines separaten Gäste-WC an der zum Bad gelegenen Seite des Zimmers 1 oder im Vorraum des vorhanden Bades möglich.

c) Danach kommt es nicht darauf an, dass der Kläger nachvollziehbar dargelegt hat, angesichts seines vorgerückten Alters nicht von der gleichfalls zwischenzeitlich frei gewordenen Wohnung im DG Gebrauch machen zu wollen.

2. Das Gericht hat nach der Aussage der Zeugin ### und den eigenen Angaben des Klägers keine Zweifel, dass er regelmäßige und gute Kontakte zu seiner Tochter pflegt. Die private Nutzung für den Kontakt mit seiner Tochter konnte der Kläger jedoch ohne jeden Abstrich in der Alternativwohnung vornehmen. Denn hier ging es vornehmlich um eine Schlafmöglichkeit in Berlin, die den im fortgeschrittenen Alter des Klägers zunehmend beschwerlichen Weg nach und von Schwerin entbehrlich macht.

a) Eine günstigere Verbindung zum Arbeitsplatz kann für die Kündigung grundsätzlich ausreichen (Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, Rz. 101 zu § 573 BGB). Der hiesige Fall liegt in Ansehung der uneinheitlichen Judikatur im Bereich des gerade noch ausreichenden Nutzungswunsches: Das LG Stuttgart bejaht ein Nutzungsinteresse, wenn der Vermieter bisher 4 km mit der Straßenbahn fahren musste, während die gekündigte Wohnung 400 m vom Arbeitsplatz entfernt liegt (WuM 1991, 106). Das LG Hamburg verneint ein ausreichendes Nutzungsinteresse, wenn der Vermieter an seinem Arbeitsplatz eine Zweitwohnung einrichten will und der bisherige Wohnsitz 37 km entfernt liegt und in 30 Minuten mit dem Zug oder dem Auto zu erreichen ist (ZMR 1992, 503), das LG Regensburg verneint, wenn die Wohnung des Vermieters 20 Autobahnkilometer vom Arbeitsplatz entfernt liegt und die vermietete Wohnung lediglich gelegentlich zu Übernachtungen benutzt werden soll (WuM 1992, 192). Vorliegend ist dem Gericht aus eigener Sachkunde bekannt, dass der Weg aus der Berliner Innenstadt nach Schwerin mit dem PkW im Regelfall in weniger als 1 Stunde Fahrzeit zurückgelegt werden kann, auf die Verbindung mit öffentlichem Personennahverkehr hatte sich der Kläger nicht bezogen. Die Einsparung dieser Verkehrszeit ist jedenfalls für sich genommen noch kein unbeachtlicher Nutzungsgrund.

b) Anerkannt ist, dass ein Rechtsmissbrauch anzunehmen ist, wenn die intendierte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann. Dieselbe Lage ist gegeben, wenn nicht insgesamt nur eine kurze Nutzungsdauer beabsichtigt ist, sondern sporadische Nutzung über längere Zeit. Denn auch hier lässt sich der Bedarf auf zumutbare Weise anderweitig befriedigen. Der Wunsch, das Eigentum zu nutzen, ist nicht per se prioritär; denn durch die Norm wird nicht vorgegeben, dass der Mieter weichen muss, weil der Vermieter die Wohnung gelegentlich benutzen möchte (Häublein a.a.O.; LG Berlin NJW-RR 1997, 74).

Die beabsichtigte Nutzung durch Besuche bei der Tochter war auch in der Alternativwohnung möglich — es muss daher nicht darauf eingegangen werden, ob der vorgetragenen Nutzungswunsch ein ausreichendes Gewicht besaß und ob insbesondere die vom Kläger hierzu angeführte Entscheidung des LG Berlin (GE 2013, 1517) Zustimmung verdient.

c) Auf Seiten der Beklagten fällt in die Wagschale, dass die Wohnung den Mittelpunkt ihrer sozialen Existenz darstellt und dies seit 37 Jahren. Nicht zu ihren Gunsten zu berücksichtigen sind die vorgetragenen Einbauten in der Wohnungen, deren Restwert die Beklagten nicht plausibel darzustellen vermochten.

d) Dem Kläger war es vor allem deshalb zuzumuten, seinen Nutzungswunsch in der Alternativwohnung im Seitenflügel zu befriedigen, weil die vitalen Interessen der Beklagten zu 1. durch einen Umzug angesichts ihrer gesundheitlichen Lage besonders gefährdet wären.

Der Sachverständige ### hat für das Gericht einleuchtend dargelegt, dass die Beklagte zu 1. wegen ihrer akuten schweren unipolaren Depression aus medizinischer Sicht nicht umzugsfähig ist. Wegen dem chronisch rezidivierenden Verlauf sei das Risiko einer gravierenden Verschlechterung des Gesundheitszustandes der Beklagten im Falle eines erzwungenen Umzuges nicht kalkulierbar. Der Sachverständige hat nachvollziehbar deutlich gemacht, dass eine Prozentangabe über die Wahrscheinlichkeit des Suizids im Falle eines erzwungenen Umzuges seriös nicht vertretbar ist, vielmehr gerade wegen des Charakters der rezidivierenden Depression in der mangelnden Kalkulierbarkeit das relevante Risiko liege. Die Darlegungen des Sachverständigen, welcher neben seiner Lehrtätigkeit über praktische berufliche Erfahrung im Krisendienst und in der Psychiatrie verfügt, waren für den erkennenden Richter, welcher ebenfalls über mehrjährige Erfahrungen als Vormundschaft — und Betreuungsrichter verfügt, einleuchtend und plausibel. Insbesondere war nachvollziehbar, dass es Depressionspatienten gerade nicht gelingt, ihre Pläne auf ihre Belastbarkeit abzustimmen und dass auch eine geringfügige Ortsveränderung – wie etwa ein Umzug im gleichen Haus – ebenso wenig in ihren Auswirkungen kalkulierbar ist, wie eine weiträumige Ortsveränderung.

Auf der gleichen Linie lag die Einschätzung der behandelnden Hausärztin der Beklagten zu 1., welche die diversen Erkrankungen der Beklagten als über das Alterstypische weit hinausgehend geschildert hatte. Auch sie führte aus, dass sie nicht einschätzen könne was mit der Patientin bei einem Wohnungswechsel passiere.

Gerade vor dem Hintergrund der zu den psychischen Belastungen hinzutretenden physischen Probleme der Beklagten zu 1. kann das Risiko eines Zwangsumzuges durch gerichtliche Entscheidung nicht übernommen werden.”

Liegt eine rechtswidrige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts vor, wenn der Vermieter den Eltern eines Mieters mitteilt, dass dieser wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wurde?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 13 C 1001/17, Beschluss vom 13.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Antragsteller hat gegen die Antragsgegnerin keinen Anspruch darauf, es zu unterlassen, über ihre Organe, Erfüllungs- und/oder Verrichtungsgehilfen und/oder sonst mit ihr in Verbindung stehende Dritte Informationen aus dem Mietverhältnis mit dem Antragsteller und/oder ihr aus diesem Verhältnis zugängliche Informationen über die private Lebensführung des Antragstellers den Eltern des Antragstellers mitzuteilen und/oder mitteilen zu lassen. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 1004 BGB analog, 823 Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 GG.

Der Antragsteller wurde durch die Aussage des Mitarbeiters der Antragsgegnerin vom 07.12.2016 gegenüber seinen Eltern, dass ihm wegen eines Mietrückstandes in Höhe von über 1.000,00 Euro fristlos gekündigt worden sei, weder in seinem Recht auf informationelle Selbstbestimmung, das dem Einzelnen die Befugnis gibt, grundsätzlich selbst darüber zu entscheiden, ob, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden, noch in seinem Recht auf ungehinderte Entfaltung seiner Persönlichkeit rechtswidrig beeinträchtigt.

Der Antragsteller hatte den Eingriff in sein allgemeines Persönlichkeitsrecht hinzunehmen. Wegen der Eigenart des Persönlichkeitsrechts als eines Rahmenrechts liegt seine Reichweite nicht absolut fest, sondern muss erst durch eine Abwägung der widerstreitenden grundrechtlich geschützten Belange bestimmt werden, bei der die besonderen Umstände des Einzelfalles sowie die betroffenen Grundrechte und Gewährleistungen der Europäischen Menschenrechtskonvention interpretationsleitend zu berücksichtigen sind. Eine Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts ist nur dann rechtswidrig, wenn das Schutzinteresse des Betroffenen die schutzwürdigen Belange der anderen Seite überwiegt (BGH, Urteil vom 18.09.2012 – VI ZR 291/10). Das Interesse des Antragstellers am durch Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 GG gewährleisteten Schutz seiner Persönlichkeit und das durch Art. 14 GG geschützte Vermögensinteresse der Antragsgegnerin sind abzuwägen. Die Abwägung fällt unter den vorliegenden Umständen zugunsten der Antragsgegnerin aus.

Zu berücksichtigen ist vorliegend nämlich, dass zwischen der Antragsgegnerin und dem Vater des Antragstellers ein Bürgschaftsvertrag nach § 765 BGB zur Sicherung der Ansprüche der Antragsgegnerin aus dem Mietverhältnis mit dem Antragsteller besteht. Entgegen der Auffassung des Antragstellers können sich auch nach dem Abschluss eines Bürgschaftsvertrages im Einzelfall Informations- und Aufklärungspflichten des Gläubigers gegenüber dem Bürgen ergeben (vgl. MüKoBGB/Habersack, BGB, 6. Aufl. 2013, § 765 Rn. 91). Es kann dabei vorliegend aber auch dahin stehen, ob es eine Aufklärungspflicht der Antragsgegnerin gegeben hat. Denn die Antragsgegnerin handelte jedenfalls nicht rechtswidrig, soweit sie den Vater als Bürgen dennoch über den Bestand der Hauptschuld aufklärte. Denn die Antragsgegnerin kann den Vater des Antragstellers aus dem Bürgschaftsvertrag in Anspruch nehmen. Es steht ihr demnach frei, gegenüber dem Bürgen etwaige Ansprüche auch mündlich anzukündigen oder diesen zur Zahlung aufzufordern. Es kann vorliegend auch dahin stehen, ob es sich bei der Bürgschaftsvereinbarung um allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. d. §§ 305 ff. BGB handelt und ein Verzicht auf die Einreden nach §§ 770, 771 BGB einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB standhält, denn dies führt jedenfalls nicht zu einer Unwirksamkeit des gesamten Bürgschaftsvertrages. Der Umstand, dass die Bürgschaft der Höhe nach auf einen Betrag von 574,59 Euro beschränkt ist, führt nicht dazu, dass die Antragsgegnerin rechtswidrig handelt, wenn sie dem Vater des Antragstellers mitteilt, dass über diesen Betrag hinausgehende Verbindlichkeiten des Antragstellers bestehen. Es ist jedenfalls nicht zu erkennen, aus welchem Rechtsgrund die Antragsgegnerin gehalten sein sollte, die weitergehenden Mietrückstände nicht darzulegen.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass der Rechtsgrund für die Eingehung der Bürgschaft in dem Innenverhältnis zwischen dem Antragsteller und seinem Vater liegt. Dem Antragsteller musste demnach bewusst gewesen sein, dass sein Vater Kenntnis von dem Bestehen einer Hauptschuld im Verhältnis zwischen ihm und der Antragsgegnerin erlangen könnte. Der Antragsteller muss sich vor diesem Hintergrund sein eigenes Verhalten zurechnen lassen.

Der Umstand, dass auch die Mutter des Antragstellers, die mit dem Vater des Antragstellers in einem gemeinsamen Haushalt lebt, Kenntnis von den Mietrückständen und der fristlosen Kündigung erlangt hat, stellt sich vor diesem Hintergrund als bloße mittelbare Folge dar, zumal unter den vom Antragsteller geschilderten Umständen ohnehin zweifelhaft ist, ob eine Informationsweitergabe von seinem Vater an seine Mutter hätte ausgeschlossen werden können. Auch insoweit musste der Antragsteller damit rechnen, dass bei einer Inanspruchnahme seines Vaters aus dem Bürgschaftsvertrag auch seine Mutter Kenntnis von den Verbindlichkeiten aus dem von ihm eingegangenen Mietverhältnis erlangt.

Zu beachten ist vorliegend ferner, dass der Antragsteller lediglich in seiner Sozialsphäre betroffen ist, also in seinen Beziehungen zur Umwelt. Der Persönlichkeitsschutz ist hier weniger weitgehend als der Schutz der Privat- oder Intimsphäre (BGH, Urteil vom 07.12.2004 – VI ZR 308/03 -, BGHZ 161, 266-273). Zwar sind im Fall schwerwiegender Auswirkungen auf das Persönlichkeitsrecht, etwa bei Stigmatisierung oder sozialer Ausgrenzung, auch Eingriffe in die Sozialsphäre des Betroffenen unzulässig (BGH, Urteil vom 07.12.2004 – VI ZR 308/03 -, BGHZ 161, 266-273). Derartige schwerwiegende Auswirkungen sind im vorliegenden Fall jedoch nicht zu erkennen. Die Mitteilung der Antragsgegnerin, vertreten durch ihren Mitarbeiter, gegenüber den Eltern des Antragstellers, dass dieser Mietrückstände habe und ihm fristlos gekündigt worden sei, führen nicht zu einer Stigmatisierung oder sozialen Ausgrenzung des Antragstellers. Die Äußerungen der Antragsgegnerin waren auch nicht geeignet, den Antragsteller verächtlich zu machen oder in der öffentlichen Meinung herabzuwürdigen.

Im Übrigen ist im Rahmen der Güter- und Interessenabwägung zu berücksichtigen, dass die Bekanntgabe der Mietrückstände und der fristlosen Kündigung ausschließlich gegenüber den Eltern des Antragstellers und damit dem engsten Familienkreis erfolgte. Die von dem Antragsteller geltend gemachte Schwere des Eingriffes sind nach Überzeugung des Gerichts nicht glaubhaft gemacht. Die von dem Antragsteller geltend gemachte “Unruhe” der Eltern und die “Aufgelöstheit” seiner Mutter, mit denen er sich daraufhin konfrontiert sah, erreichen vor dem Hintergrund des Bürgschaftsvertrages nicht die erforderliche Intensität, um die Interessenabwägung zugunsten des Antragstellers ausfallen zu lassen. Auch eine “Prangerwirkung” vermag das Gericht nicht zu erkennen.

Soweit der Antragsteller schließlich vorträgt, dass dem Mitarbeiter der Antragsgegnerin die Information über die Mietrückstände am 07.12.2016 offensichtlich “herausgerutscht” sei, fehlt es an einer entsprechenden Glaubhaftmachung. Im Übrigen würde sich in diesem Fall aus den vorgenannten Gründen auch keine andere rechtliche Beurteilung ergeben.”

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 8 C 162/17, Beschluss vom 09.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Antragstellerin hat gegen den Antragsgegner einen Anspruch auf Versorgung der streitgegenständlichen Mietwohnung mit Warmwasser und Fernsehempfang sowie auf Unterlassung zukünftiger Sperrungen gemäß § 535Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 2.11./7.11.2014.

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Ein Vermieter greift unzulässigerweise in die Rechte des Mieters ein, wenn er die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang in der von diesem genutzten Wohnung unterbindet (vgl. AG Wetzlar, Beschluss vom 03. Dezember 2013, Az. 38 C 1006/13 (38)).

Dem Antragsgegner steht hinsichtlich dieser Versorgungsleistungen auch kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, da die Antragstellerin ausweislich ihrer eidesstattlichen Versicherung die ursprünglich geschuldete Miete ordnungsgemäß bezahlt. Auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens des Antragsgegners kommt es vorliegend nicht maßgeblich an. Selbst wenn die Erhöhung wirksam wäre, so ist der Antragsgegner im Falle der Verweigerung durch die Antragstellerin für deren Durchsetzung auf die Beschreitung des Rechtswegs zu verweisen. Es besteht jedenfalls keine Berechtigung, etwaige Rechte im Wege der Selbstjustiz durchzusetzen.”

Stellen Dachbegrünungskosten umlagefähige Betriebskosten dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 206 C 232/15, Urteil vom 01.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, soweit ihr mit der formell ordnungsgemäß erstellten Nebenkostenabrechnung 2013 nicht umlagefähige Gartenpflegekosten in Höhe von 35,39 Euro in Rechnung gestellt worden sind.

Zutreffend macht die Beklagte geltend, dass die Dachbegrünungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen. Zwar sind nach Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) die Kosten der Pflege und Unterhaltung einer Gartenanlage umlagefähig. Die hier in Rede stehenden Kosten der Dachbegründung stellen aber keine solchen Gartenpflegekosten dar. Ausschlaggebend für die Beurteilung ist nicht die Frage, ob die Mieter die Gartenfläche selbst nutzen können, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden, sondern vielmehr, ob die gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönert und deshalb geeignet ist, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03, zitiert nach beckonline.de). Dies ist bei einem an das Anwesen angrenzenden Garten der Fall, da dieser den Gesamteindruck des Hauses bereits von außen aufwertet. Bei einer Dachbegrünung kann dies aber nicht im Grundsatz angenommen werden. Ein begrüntes Dach verschönert weder per so ein Anwesen noch sorgt es grundsätzlich für einen besonders gepflegten Eindruck. Dies hängt vielmehr von der Art der Begrünung und der Einsichtbarkeit des Daches auf. Vorliegend ist zudem nicht einmal vorgetragen, in welcher Höhe das begrünte Dach liegt und ob es von außen wahrnehmbar ist. Nach alledem kann nicht von einer Verschönerung des Anwesens durch das begrünte Dach ausgegangen werden. Da der in der Nebenkostenabrechnung 2013 auf die Dachfläche entfallende Kostenpunkt Gartenpflege unbestritten 1.044,46 Euro und der Wohnanteil der Beklagten 90 qm beträgt, beträgt der zurückzuerstattende, weil ohne Rechtsgrund berechnete Betrag der Kosten der Dachbegrünung 1.044,46 Euro : 2.656 qm x 90 qm = 35,39 Euro.

Aus den gleichen Gründen hat die Beklagte gegen die Klägerin einen Anspruch auf Erstattung eines Betrages in Höhe von 35,40 Euro aus der Nebenkostenabrechnung 2014. Auch hier sind die Kosten der Dachgartenpflege ohne Rechtsgrund auf die Beklagte umgelegt worden. Der zurückzuerstattende Betrag beläuft sich nach der nicht angegriffenen Berechnung der Beklagten auf 35,40 Euro.”

Besteht ein einseitiges Recht des Vermieters, Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen und der Nebenkostenabrechnung die neu ermittelte Fläche zugrundelegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 409/15, Urteil vom 27.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ebenfalls keinen Anspruch hat die Klägerin auf Zahlung der eingeklagten EUR 388,40, insbesondere nicht aus § 535 Abs. 2 BGB. Mietrückstände bestehen nicht. Der Beklagte hat zurecht mit dem von ihm errechneten Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2012 die Aufrechnung erklärt. Denn die Klägerin durfte der Nebenkostenabrechnung nicht die von ihr neu ermittelte Fläche zugrundelegen, unabhängig davon, ob diese zutrifft oder nicht. Auf den Mietvertrag ist die II. Berechnungsverordnung anwendbar. Eine Vereinbarung über das anzuwendende Regelwerk ist nicht ersichtlich. Dass bei Abschluss des Mietvertrags eine vorrangig zu berücksichtigende Verkehrsübung zur Anrechnung von Terrassen vorgelegen hätte, ist nicht hinreichend vorgetragen. In derartigen Fällen ist im preisfreien Wohnungsbau die Fläche nach den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Vorschriften zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08 = NZM 2009, 477). Gem. § 44 Abs. 2 II. BV hat der Bauherr ein Wahlrecht, mit welchem Anteil er Dachgärten in Ansatz bringt, sofern nicht mehr als die Hälfte der Fläche angerechnet werden. Dies sollte für den Bauherrn eine möglichst große Flexibilität gewährleisten, da dem Bauherrn von öffentlich gefördertem sozialen Wohnungsbau an der Schaffung möglichst großer Wohnfläche gelegen war, während der Bauherr im steuerbegünstigten Wohnungsbau Interesse daran hatte, Balkone und Terrassen möglichst nicht anzurechnen. Im vorliegenden Fall ist das Wahlrecht bei Abschluss des Mietvertrags getroffen worden, indem eine Wohnfläche von ca. 97,4 qm vereinbart worden ist. Diese Fläche widerspricht auch nach dem Vortrag der Klägerseite nicht der Flächenermittlung nach der II. Berechnungsverordnung, sondern war vielmehr zulässig. Ein Recht des Nachfolgers des Bauherrn dazu, die Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen, besteht nicht. Die von dem Beklagten vorgenommene Berechnung der Nebenkosten unter Berücksichtigung der Fläche von 97,4 ist von der Klägerseite nicht angegriffen worden und begegnet auch keinen Bedenken.”