Liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor, wenn ein Mieter seinen Vermieter vorsätzlich unberechtigt bei Ermittlungsbehörden wegen Straftaten anzeigt, die dieser nicht begangen hat?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 421 C 23576/15, Urteil vom 14.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kündigung vom 20.11.2015 hat das Mietverhältnis wirksam beendet. Der Kläger kann sich für seine außerordentliche fristlose Kündigung auf einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB berufen. Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

a) aa) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt insbesondere vor, wenn der Mieter den Vermieter vorsätzlich unberechtigt bei Ermittlungsbehörden wegen Straftaten anzeigt, die dieser nicht begangen hat. Dieses Verhalten stellt zum einen eine falsche Verdächtigung im Sinne des § 164 StGB dar und begründet zum anderen einen schweren Vertragsverstoß (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 543 BGB, Rn. 193 f. m.w.N.; AG Friedberg (Hessen), Urteil vom 15. Mai 1986 – C 2033/84 ). Denn im Rahmen der allgemeinen vertraglichen Treuepflicht (§ 242 BGB) sind Vertragsparteien verpflichtet, alles zu unterlassen, was das Interesse des Vertragspartners an der Durchführung des Vertrages beeinträchtigen könnte, und alles zu tun, was notwendig ist, um die Erfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtung sicherzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 15. September 2010 – XII ZR 188/08). Diese vertragliche Nebenpflicht wird verletzt, wenn eine Vertragspartei ohne anerkennenswertes Interesse Behauptungen in der Öffentlichkeit verbreitet, die geeignet sind, das Ansehen des Vertragspartners erheblich zu beeinträchtigen (vgl. BGH, Urteil vom 15. September 2010 – XII ZR 188108). Dies trifft insbesondere auch auf falsche Strafanzeigen bei der Polizei zu, weil diese den Vertragspartner einer unberechtigten Strafverfolgung aussetzen und damit, allein durch die Behauptung eines strafrechtlich relevanten Verhaltens, sein Ansehen beschädigen.

bb) Die durchgeführte Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass der vom Beklagten zu 2) bei der Polizei am 12.11.2015 zur Anzeige gebrachte Sachverhalt von diesem frei erfunden war und so nie stattgefunden hat. Die Anzeige geschah auch vorsätzlich. Hierfür hat der Kläger den vollen Beweis erbracht.

Die Zeugin ### hat glaubhaft und nachvollziehbar geschildert, dass der Kläger sich zum behaupteten Tatzeitpunkt nicht, wie vom Beklagten zu 2) geschildert, am Tatort befunden hat und insbesondere der vom Beklagten zu 2) geschilderte Tatablauf so nicht stattgefunden haben kann. Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Kläger zusammen mit der Zeugin zunächst die Kinderkrippe in der ### besucht hat und sodann beim Bäcker in der ### anhielt um eine Brezel für den gemeinsamen Sohn zu kaufen. Die Zeugin hat sodann glaubhaft geschildert, dass der Kläger sie in der Feuerwehranfahrtszone vor dem Haus in der ### nur aus dem Auto hat steigen lassen und sodann sofort zu seinen Eltern weiter gefahren ist, nachdem sie den Kinderwagen und ihren Sohn aus dem Auto genommen hatte. Dass der Kläger sodann in die ### zu seinen Eltern gefahren ist, hat auch der Zeuge ### bestätigt. Dieser schilderte glaubhaft, dass der Kläger ab 11.30 Uhr beim Zeugen ### und seiner Frau war, um Post für diese zu lesen. Wie auch die Zeugin ### geschildert hatte, hat auch der Zeuge ###, der Vater des Klägers, ausgesagt, dass seine Frau den Kläger morgens angerufen hatte, damit dieser mittags vorbei käme, um Post zu lesen. Der Kläger hat überdies ein Parkticket vorgelegt, welches kurz nach dem behaupteten Tatzeitpunkt in der### um 11.27 Uhr gelöst wurde (K 11, Bl. 80 d.A.) und eine Bestätigung der Kinderkrippe über die Besprechung (K 8, Bl. 64 d.A.), welche bis kurz vor dem Tatzeitpunkt andauerte. Aus all dem ergibt sich, zur Überzeugung des Gerichts, dass der Kläger sich zum angeblichen Tatzeitpunkt nicht in der vom Beklagten zu 2) geschilderten Weise am Tatort aufhielt. Die Zeugin ### ist auch glaubwürdig. Sie hat den gesamten Vorfall einschließlich der vorangegangenen Besichtigung der Kinderkrippe widerspruchsfrei und konsistent berichtet. Auch trotz Nachfragen zu Einzelheiten des Ablaufs hat sie jeweils sofort eine Antwort parat gehabt, welche auch detailreiche Schilderungen enthielt. Anhaltspunkte dafür, dass sie die Unwahrheit gesagt haben könnte, hat das Gericht nicht. Hingegen enthielt die Anhörung des Beklagten zu 2) in der mündlichen Verhandlung erhebliche Inkonsistenzen, zum einen im Vergleich zu dem bei der Polizei geschilderten Vorfall, zum anderen auch hinsichtlich der Schilderung des Sachverhaltes an sich. Der Beklagte zu 2) passte die örtlichen Gegebenheiten und die geschilderte Tatsituation bei seiner Anhörung mehrfach an. Selbst, als das Gericht ihn eine Zeichnung des Ortes des Vorfalls anfertigen ließ (Bl. 114 d.A.), änderte er den Ort des Geschehens mehrfach ab. Er schilderte zunächst, dass er aus dem Haus Nr. ### gekommen sei und der Kläger sich auf dem Gehsteig zwischen Hausnummer ### und ### befunden habe. Der Beklagte zu 2) sagte zunächst, dass der Kläger ihn dann gesehen habe und nach der Schilderung ihn gleich beleidigt habe. Später erklärte der Beklagte zu 2) jedoch, was auch mit den Satellitenbildern übereinstimmt, dass es ein langer Weg von der Haustür bis zum Gehsteig sei, wo er dann angeblich auf den Kläger getroffen sei. Insbesondere hat der Beklagte zu 2) auf der Skizze eingezeichnet, dass er den Weg geradeaus vom Haus zur Straße genommen habe, nicht vorbei an der Hausnummer ###. Die geschilderte Situation des Zusammentreffens erschien dem Gericht wenig durchdacht und im Gerichtstermin konstruiert. Die Schilderung klang für das Gericht nicht so, wie etwas was man in Wirklichkeit erlebt hat. Der Beklagte zu 2) schilderte den Vorfall auch nicht so, wie bei der Polizei. Er ließ wesentliche dort getätigte Aussagen weg. Dies spricht ebenfalls dagegen, dass er das geschilderte so erlebt hat. Anders als der Beklagtenvertreter meint, ist die Schilderung der Situation durch den Beklagten inkompatibel mit der Schilderung durch den Kläger. Dieser kann zur Überzeugung des Gerichts sein Auto in der kurzen Zeit nicht verlassen haben. Dass ein Auto des Klägers am Tatort irgendwo zu sehen gewesen wäre, hat der Beklagte zu 2) jedoch nicht erwähnt. Ebenso hat er nicht erwähnt, dass er die Zeugin ### gesehen hätte. Die angeblichen Beleidigungen sind auch nach der Schilderung des Beklagten zu 2) nicht im Vorbeifahren aus dem Auto heraus gefallen, sondern bei einer persönlichen Begegnung zu Fuß. Die mit den Parteien in Augenschein genommenen Routen haben ergeben, dass die Schilderung des Klägers hinsichtlich seines Aufenthalts zutreffend sein können und, anders als die Beklagten meinen, keine wesentlichen Aufenthalte in der ### mehr zulassen. Der Kläger hat gegen 11.10 Uhr die Kinderkrippe in der ### verlassen. Von dort bis zur ### dauert es über die ###, wo sich die Bäckerei befindet, ca. 3 Minuten. Die Wegstrecke beträgt 1,1 km. Nach Aussage der Zeugin ### befand sich diese noch einige Minuten in der Bäckerei. Mit Einparken in der ### und Anstehen in der Bäckerei schätzt das Gericht den Aufenthalt auf ca. 5 Minuten. Der Kläger und die Zeugin dürften damit gegen 11.15 Uhr/11.20 Uhr in der ### angekommen sein. Dort musste die Zeugin mit dem Sohn und Kinderwagen aussteigen und der Kläger sodann die 7 Minuten Fahrstrecke in die ### zurücklegen, wo er auch noch um 11.26 Uhr ein Parkticket ziehen musste. Dies alles lässt zeitlich nicht zu, dass der Kläger in der ### aus dem Auto steigt, das Auto irgendwo parkt und dann eine wenn auch kurze Konversation mit dem Beklagten zu 2) zur Fuß vor der ### führt, ohne dass der Beklagte zu 2) das Auto des Klägers oder die Zeugin ### bemerkt hätte. Der Beklagte zu 2) hat auch nicht geschildert, dass der Kläger sofort wieder in sein Auto gestiegen und weggefahren ist.

b) Die im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB durchzuführende Interessenabwägung ergibt, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zugemutet werden kann.

Über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist auf Grund einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden (vgl. BGH, Urteil vom 15. September 2010 – XII ZR 188/08). Hierfür sind die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewerten (vgl. BGH, Urteil vom 15. September 2010 – XII ZR 188/08).

Der von der Klagepartei geschilderte Vorfall ist, wie oben dargelegt, geeignet, die außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen, weil er auf eine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien schließen lässt. Der Vorfalls steht zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Beklagte zu 2) hat eine vorsätzliche und erhebliche Vertragsverletzung begangen, als er den Kläger bei der Polizei fälschlich einer Straftat bezichtigte. Demgegenüber wiegen die Interessen der Beklagten an eine Vertragsfortsetzung nicht ebenso schwer. Zwar sind die Beklagten, gerade mit ihrem schwerbehinderten Sohn, auf den Wohnraum dringend angewiesen und es wird ihnen amtsbekannt schwerfallen, Ersatzwohnraum zu erlangen. Weiterhin sind die Parteien verwandt, was ebenfalls zugunsten der Beklagten berücksichtigt werden muss. Dies kann jedoch das festgestellte sinnlose vorsätzliche Verhalten des Beklagten zu 2) nicht in einem milderen Licht erscheinen und die Interessenabwägung zu Gunsten der Beklagten ausfallen lassen. Er hat mit der Anzeige keine berechtigten Interessen wahrgenommen und kann sein Verhalten auch sonst nicht entschuldigen.

c) Eine Abmahnung des Vertragsverstoßes war nach § 543 Abs. 3 BGB entbehrlich. Erfolgt, wie hier, eine außerordentliche Kündigung wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage, bedarf die Kündigung keiner vorherigen Abmahnung. Zwar ist eine solche nach § 543Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich Voraussetzung, falls das Mietverhältnis wegen der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden soll. Bei einer Zerrüttungskündigung ist eine Abmahnung jedoch ausnahmsweise entbehrlich, weil die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 15. September 2010 – XII ZR 188/08).”

Ist bei einem Mieterhöhungsverlangen einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 264/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Es ist nicht aufgrund einer unzulässigen Änderung der Mietstruktur unwirksam. Im Falle einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete gehen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor und ist im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu sind die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen. Im Rahmen der formellen Wirksamkeit genügt es dabei, diese im Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Der Mieter wird hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094; LG Berlin, Urteil vom 25. September 2015 – 63 S 71/15, GE 2015, 1405).

Die Klägerin hat hier die in der Miete enthaltenen Heizkosten anhand der Heizkostenabrechnung für 2012 dargetan. Zwar belegen die Heizkosten von 1.481,22 EUR nur einen monatlichen Anteil von 123,44 EUR statt 129,– EUR. Das stellt für den Beklagten indes keinen Nachteil dar, weil sich sonst der fiktive Nettomietanteil und dementsprechend auch die Kappungsgrenze erhöhte.

Ohne Erfolg verweist der Beklagte auf einen in der nicht weiter verfolgten Mieterhöhungserklärung vom 12. Juli 2013 angegebenen Heizkostenanteil von 111,– EUR. Denn die der streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegte Abrechnung für 2012 stammt vom 30. Juli 2013 und konnte dementsprechend nicht Grundlage für die frühere Erklärung sein. Die spätere Abrechnung ist aktueller und deshalb dem vorliegenden Erhöhungsverlangen zugrunde zu legen.

Konkrete Einwände gegen die mit der Heizkostenabrechnung für 2012 dargelegten Heizkosten werden vom Beklagten – abgesehen von einem defekten Erfassungsgerät in der Küche – nicht vorgebracht. Letztere sind unbeachtlich, weil in der Abrechnung insoweit eine Schätzung ausgewiesen ist.

Es kommt entgegen der Ansicht des Beklagten im Übrigen nicht darauf an, welche Vorschüsse von der Klägerin verlangt werden oder der Beklagte zahlt. Maßgeblich für den in einer Pauschalvereinbarung enthaltenen Kosten sind die feststellbaren tatsächlichen Kosten. Diese entsprechen eben nicht ohne weiteres etwaigen Vorschüssen, sondern ergeben sich aus den angefallenen Kosten aus der Abrechnung.

Entsprechendes gilt für die Höhe der anteiligen Betriebskosten. Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete bedurfte es einer Anpassung der vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen ist den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, GE 2006, 46). Diese belaufen sich hier auf 1,67 EUR/m². Auch hier kann der Beklagte die von der Klägerin angegebenen und aufgeschlüsselten Betriebskosten nicht mit bloßem Nichtwissen bestreiten. Vielmehr wären auch hier substantiierte Beanstandungen nach einer Einsicht in die entsprechenden Unterlagen bei der Klägerin vorzubringen gewesen.”

Ist bei einem Mieterhöhungsverlangen eine Stellvertretung zulässig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 264/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Mieterhöhungsverlangen ist von der Klägerin wirksam erklärt worden. Zwar stammt es nicht unmittelbar von der Klägerin. Bei der Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens ist jedoch eine Stellvertretung zulässig. Diese liegt hier vor und ist in der Mieterhöhungserklärung auch ausdrücklich erkennbar gemacht, indem unmittelbar über den Unterschriften angeben ist: “nn-AG in Vertretung für mm-GmbH”. Das erfüllt ohne Zweifel die Voraussetzungen von § 164 Abs. 2 BGB. Dass dem Erhöhungsverlangen keine Vollmacht beigefügt war, steht einer wirksamen Vertretung nicht entgegen. Eine Zurückweisung nach § 174 BGB ist nicht erfolgt. Dass die Klägerin im Zeitpunkt der Erklärung bereits Eigentümerin des Grundstücks war, ergibt sich aus dem von ihr eingereichten Grundbuch-Auszug nebst HR-Auszug.”

Ist bei einem bereits seit längerer Zeit bestehendem Mietverhältnis, bei dem ein Bettwanzenbefall eintritt, davon auszugehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten hat, sofern er sich nicht exkulpieren kann?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 16 C 395/16, Urteil vom 08.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 339,32 Euro gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Denn der Beklagte hat seine Obhutspflicht und damit eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB) verletzt.

Nach § 280 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt, Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verlangen; dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Die von dem Beklagten gemietete Wohnung wies nach längerer Mietzeit Bettwanzen auf. Der Entscheidung ist zugrundezulegen, dass der Beklagte den Bettwanzenbefall zu vertreten hatte, also den Befall zumindest leicht fahrlässig verursacht hat (vgl. § 276 BGB). Denn der Beklagte hat sich nicht dahin zu exkulpieren vermocht, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten habe.

Ist bei einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (vgl. § 538 BGB), den der Befall mit Bettwanzen darstellt, streitig, ob der Mangel oder Schaden vom Mieter oder Vermieter zu vertreten ist, gilt die Sphärentheorie (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 536 BGB, Rn. 494). Nach dieser wird die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt; aufgrund der gesetzlichen Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, hat nach der Sphärentheorie daher zunächst der Vermieter zu beweisen, dass die Schadensursache nicht in seinem Herrschafts- und Einflussbereich gesetzt worden ist (Eisenschmid a. a. O. m. w. N.). Erst wenn die � Schadensursache insoweit ausgeräumt ist, muss sich der Mieter hinsichtlich seines – vermuteten – Verschuldens entlasten (Eisenschmid a. a. O. m. w. N.).

Dies gilt jedoch nicht, wenn im Obhutsbereich des Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden entsteht (BGH, Grundeigentum 1998, 175 f.; KG, MDR 2010, 1109 f). Vorliegend ist der Bettwanzenbefall im Gefahrenbereich des Beklagten, beim Mietgebrauch, entstanden. Unstreitig besteht der Mietverhältnis seit längerer Zeit. Es ist gerichtsbekannt, dass Bettwanzen, Parasiten, die sich von Blut ernähren und nach dem Blutsaugen vom Wirt ablassen, sich z. B. in Betten, Sofas, Teppichen, gebrauchten Textilien aufhalten können. Die Parasiten werden in der Regel mit Möbeln oder den Kleidern am Leib in die Wohnung “eingeschleppt”. Zwar können die bei Einzug leeren Wohnräume bereits befallen sein und die Bettwanzen sich dann in der Folge weiter ausbreiten. Dies ist hier jedoch nicht anzunehmen, da das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit bestand.

Den durch die Beseitigung des Bettwanzenbefalls der Wohnung entstandenen Schaden in Form der an den Kammerjäger durch die Klägerin gezahlten Vergütung hat der Beklagte zu ersetzen.”

Steht einem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO zu, wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 101/17, Urteil vom 15.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht der geltend gemachte Kondiktionsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu, da die streitgegenständlichen Abrechnungen formell und materiell ordnungsgemäß und die Zahlungen der Kläger damit mit Rechtsgrund erfolgt sind. Sie sind insbesondere materiell ordnungsgemäß. Den Klägern steht ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu. Danach ist in den Fällen, in denen die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind, der Nutzer berechtigt, die Kosten für Heizung und Warmwasser anteilig um 15 von 100 zu kürzen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt, unbeschadet der Frage, ob die Beklagte verpflichtet gewesen wäre, gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren. Denn ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO entsteht nur dann, wenn entgegen der Vorschriften der HeizkostenVO verbrauchsunabhängig abgerechnet wird, nicht aber wenn die Abrechnung aus sonstigen Gründen fehlerhaft ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 21. Oktober 2011 – V ZR 57/11, NJW 2012, 522 Rz. 17). Nach dieser Maßgabe bestand hier kein Kürzungsrecht, weil die streitgegenständlichen Abrechnungen verbrauchsabhängig erfolgt sind. Zwar mag der verbrauchsabhängige Teil der Abrechnung den Vorgaben des § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO nicht entsprechen, das ändert jedoch nichts daran, dass die Abrechnung gleichwohl verbrauchsabhängig erfolgt ist. Durch den etwaigen Formalverstoß wird die Abrechnung nicht zu einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung (vgl. BGH, a.a.O.; Lammel, ZMR 2016, 6, 7).

Die streitgegenständlichen Abrechnungen sind auch nicht ansonsten materiell unrichtig. Denn im Kondiktionsprozess ist der Mieter für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnungen darlegungs- und beweisbelastet (vgl. Kammer, Beschluss vom 24. Mai 2016 – 67 S 149/16, ZMR 2016, 690). Dieser Darlegungs- und Beweislast sind die Kläger bereits im Ansatz nicht gerecht geworden, da weder dargetan noch sonst wie ersichtlich ist, dass die ihnen gegenüber in Abrechnung gestellten Heiz- und Warmwasserkosten geringer ausgefallen wären, wenn die Beklagte im Einklang mit § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO einen Wärmezähler eingebaut und den Verbrauch entsprechend anteilig erfasst hätte.”

Führt die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete zur Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 317/16, Urteil vom 24.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 2. November 2015 formell ordnungsgemäß ist. Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete führt nicht zu dessen Unwirksamkeit. § 558a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) berechtigt ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben zur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels. Inhaltliche Fehler des Mieterhöhungsbegehrens führen demgegenüber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rahmen der Begründetheit zu prüfen (BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 331/06 ).”

Existiert in München eine wirksame Mietpreisbegrenzungs-Verordnung?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 414 C 26570/16, Urteil vom 21.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “2. Die Auskunftsklage ist unbegründet. Den Klägern steht kein Anspruch nach § 556g Abs. 3 BGB zu.

a) Die vorgenannte Norm setzt voraus, dass es um “Tatsachen geht, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind ..”

b) Solche Tatsachen liegen nicht vor, weil es keine bindenden Vorschriften über die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach § 556 d BGB für München gibt. Die von den Klägern angemietete Wohnung liegt nicht im Gebiet einer durch die Landesregierung des Freistaats Bayern erlassenen wirksamen Rechtsverordnung. Die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern vom 10. 11. 2015 (MiSchuV) ist für München nicht anwendbar. Denn sie ist jedenfalls nichtig, soweit es München betrifft.

aa) Das Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG – v. 21.04.2015 (BGBl 2015, 610ff) ist zum 01.06.2015 in Kraft getreten. Damit wurde in § 556d BGB folgendes geregelt (Hervorhebungen nicht um Urtext):

§ 556 d BGB

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

bb) In der Gesetzesbegründung (Bundestagsdrucksache 18/3121) heißt es zu Absatz 2 (S. 28 f; Hervorhebungen nicht um Urtext):

“Zu Absatz 2

Die Sätze 5 bis 7 enthalten eine Begründungspflicht für die Rechtsverordnungen. Auf diese Weise sollen die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden und welche Begleitmaßnahmen geplant sind, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen. Maßnahmen, die bereits vor dem Inkrafttreten entsprechender Rechtsverordnungen eingeleitet wurden, aber noch nicht abgeschlossen sind oder erst später Wirkung entfalten, können hierbei berücksichtigt werden.”

cc) Die Mieterschutzverordnung der Bayerischen Staatsregierung vom 10. 11. 2015 (MiSchuV, GVBl. 2015, 398), in Kraft seit 01. 01. 2016, enthält nur den Verordnungstext. Die Begründung ist nur in JMBl. 2015, 117 enthalten und führt auf S. 6/7 aus (Hervorhebungen nicht um Urtext):

“Weder die Erhebung zur Wohnungsversorgung noch das Vorbringen einzelner Gemeinden ergaben Hinweise auf geographisch abgrenzbare Wohnungsmärkte innerhalb einzelner Gemeinden, die eine Differenzierung nach Gemeindeteilen bei der Zugehörigkeit zur Gebietskulisse begründen könnten.

Unter Würdigung diesen Tatsachenvortrags ergab die Bewertung, dass 133 Gemeinden als Gebiete im Sinne von § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB in die Gebietskulisse aufzunehmen sind.”

dd) Die vorgenannte Begründung der MiSchuV erfüllt die bundesgesetzlichen Vorgaben des § 556 d Abs. 2 S. 5 und 6 jedenfalls bzgl. München nicht. Auf Seite 18/19 der Gesetzesbegründung (BT-Drs 18/3121, S. 18 f) ist ausgeführt, dass es sich nach Auffassung des Gesetzgebers um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung zu Art 14 Abs. 1 S. 2 GG handelt. Weiter heißt es dort:

“Die Sozialbindung verpflichtet den Gesetzgeber, einen Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern zu finden, der sowohl die Privatnützigkeit des Eigentums und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers wahrt, als auch dem Wohle der Allgemeinheit Rechnung trägt (BVerfGE 91, 294, 308 und 310; 37,132, 140). Bei der Ausbalancierung der betroffenen Interessen hat der Gesetzgeber den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten (BVerfGE 110, 1, 28). Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung, wobei Veränderungen der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zu einer Verschiebung der Maßstäbe führen können (BVerfGE 95, 64, 84). …. Die Regelung ist geeignet zum Erhalt sozial ausgewogener Strukturen und insbesondere dazu, die Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Mieter aus begehrten Wohnlagen zu begrenzen und Wohnraum dort für breitere Bevölkerungsschichten bezahlbar zu halten. Die vorgesehene Ermächtigung in § 556d Absatz 2 BGB-E gibt den Ländern ein Mittel an die Hand, bei einer lokal angespannten Marktsituation den Mietanstieg zu dämpfen und so den Prozess der “Gentrifizierung” insbesondere von innenstädtischen Lagen zumindest zu verlangsamen, wobei mildere Mittel, die kurz- oder mittelfristig Wirkung entfalten, dafür nicht zur Verfügung stehen.”

Damit wird deutlich, dass der Formulierung in § 556d Abs. 2 S. 6 BGB “Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt” aus verfassungsrechtlichen Gründen besondere Bedeutung zukommt (vgl. im Hinblick auf Art 80 Abs. 1 GG: BVerfG 21.09.2016 – 2 BvL 1/15, Rn 54-57). Die Entscheidung des Gesetzgebers im jeweiligen Bundesland soll für die Bürger nachvollziehbar sein, und zwar im Einzelfall. Zwar haben die Kläger zurecht vorgetragen, dass der Landesgesetzgeber einen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum hat, was seine Grundlage im Grundsatz der Gewaltenteilung nach Art. 20 Abs. 2 Grundgesetz hat. Dieser Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum ist von der Rechtsprechung auch nur eingeschränkt überprüfbar. Es ist nicht Aufgabe der Rechtsprechung, seine eigene Bewertung an Stelle der des Gesetzgebers vorzunehmen. Allerdings hat der Bundesgesetzgeber deutlich gemacht, dass für die von der Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung betroffenen Personen nachvollziehbar gemacht werden muss, aufgrund welcher Tatsachen der Landesgesetzgeber von dem vorgenannten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum Gebrauch gemacht hat. Die Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung muss daher wenigstens ansatzweise überprüfbar sein. Damit soll von vornherein dem Verdacht begegnet werden, der Verordnungsgeber lege willkürlich den Geltungsbereich der Verordnung fest. Gerade für München als der größten Kommune Bayerns scheint eine transparente Begründung notwendig. § 556 d Abs. 2 BGB erfordert daher eine Einzelfallbewertung und die Darlegung der Tatsachen, die zur Bewertung der Landesregierung geführt hat. Welche Tatsachen für München als dem größtem und wichtigsten Mietmarkt Bayerns in die Bewertung der Landesregierung eingeflossen sind, lässt sich der Verordnungsbegründung nicht entnehmen. Deswegen hat der Bayerische Verfassungsgerichtshof in seiner Entscheidung v. 04.04.2017 (Vf3-VII-16) unter Rn 28-30 und Rn 32 der Gründe zurecht ausgeführt (Hervorhebungen nicht im Urteil):

” …Damit verlangt der Bundesgesetzgeber die Offenlegung des auf die einzelne Gemeinde bezogenen Bewertungsmaßstabs und des daraus für die einzelne Gemeinde resultierenden Ergebnisses (vgl. Blank, WuM 2014, 641/645 f.; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 556 d BGB Rn. 39; Emmerich in Staudinger, BGB, Neub. 2016, § 556 d Rn. 40; zweifelnd Derleder, NZM 2015, 413/415).

Die Begründungspflicht des § 556d Abs. 2 Sätze 5 und 6 BGB dient ohne Zweifel dem Grundrechtsschutz. Denn diese Pflicht, die die Entscheidungen der Landesregierungen insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden, nachvollziehbar machen soll (BT-Drs. 18/3121 S. 29), steht in funktionalem Zusammenhang mit der den Inhalt des Eigentums der Vermieter ausgestaltenden Regelung des § 556d Abs. 1 BGB. Wie der Begründung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz zu entnehmen ist (BT-Drs. 18/3121 S. 28), erfordert die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahme, um auf diese Weise den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes Rechnung zu tragen. Damit soll die auf den Einzelfall bezogene Begründungspflicht im Interesse des Eigentumsschutzes zur Verhältnismäßigkeit der Gebietsbestimmung beitragen.”

§ 556g Abs. 3 BGB ist daher im konkreten Fall nicht anwendbar. Andere Anspruchsgrundlagen für den von den Klägern geltend gemachte Auskunftsanspruch sind nicht ersichtlich.

c) Es kommt daher nicht mehr darauf an, ob § 556d und g BGB an sich verfassungsgemäß sind, was nach der Entscheidung des BVerfG v. 24.06.2015 – 1 BvR 1360/15 wegen des Subsidiaritätsgrundsatzes zunächst von den Fachgerichten zu prüfen ist, und vom LG Berlin in seiner Entscheidung v. 29.03.2017 – 65 S 424/16 mit ausführlicher Begründung bejaht wurde (Rn 12-49).”

Existiert in Hamburg eine wirksame Mietpreisbegrenzungs-Verordnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-Altona (AG Hamburg-Altona – 316 C 380/16, Urteil vom 23.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg-Altona in seiner vorgenannten Entscheidung unter I.bis IV. wie folgt aus: “I. Als einzig denkbare Anspruchsgrundlagen für den Anspruch auf Rückzahlung von Miete, die aufgrund eines Mietvertrages in vereinbarter Höhe geleistet worden ist, kommen im vorliegenden Falle §§ 556g Abs. 2 Satz 3, 512ff BGB in Betracht.

Ein Anspruch daraus scheitert jedoch daran, dass in Hamburg keine nach § 556d Abs. 2. BGB erlassene wirksame Rechtsverordnung existiert. Die Verordnung über diese Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs vom 23.06.2015 ist nichtig.

II. § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB Schreibt ausdrücklich vor, dass die Verordnung begründet werden muss. Nach § 555d Abs. 2 Sätze 6 und 7 BGB muss sich aus der Begründung ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt und welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Eine derartige Begründung enthält die Verordnung nicht. Auch im Zusammenhang mit dem Erlass der Verordnung ist vom Senat keine Begründung in diesem Sinne gegeben worden.

Die Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft vom 23.6.2015 (Bürgerschaft-Drs. 21/860) ### enthält keine Begründung für den Erlass der Senatsverordnung. Dort heißt es unter II. in den Absätzen 3 und 4:

Dia ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist in Hamburg nach den Feststellungen des Senats besonders gefährdet. Dies gilt für den gesamten Zeitraum der Geltungsdauer der Verordnung. Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Verordnung sind für das gesamte Stadtgebiet von Hamburg erfüllt.

Im Interesse eines umfassenden Schutzes der Mieterinnen und Mieter bei der Neuanmietung einer Wohnung und zur besseren Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum hat der Senat die anliegende Verordnung ohne sachliche Einschränkungen für das gesamte Gebiet Hamburgs und für die höchstens zulässige Geltungsdauer von fünf Jahren beschlossen.

Im restlichen Teil der Drucksache findet sich nichts, was auch nur ansatzweise einer Begründung entspricht. Die beiden vorgenannten Absätze steilen jedoch ebenfalls keine Begründung im Rechtssinne dar.

Unter Begründung versteht man im Verwaltungsrecht die Mitteilung der wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben (vgl. § 39 Abs. 1 Satz 2 VwVfG). § 556d Abs. 4 Satz 6 BGB verlangt vom Verordnungsgeber dementsprechend ausdrücklich, anzugeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt vorliegt.

Derartige Tatsachen enthält die Bürgerschaft-Drucksache 21/860 nicht. Sie nimmt lediglich Bezug auf nicht näher bezeichnete “Feststellungen des Senats”. Da es erklärtermaßen Zweck der Begründungspflicht ist, die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar zu machen, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden und welche Begleitmaßnahmen geplant sind, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen (vgl. Begründung zum Gesetzentwurf, BT-Drs. 18/3121, reicht die Bezugnahme hierauf, nämlich auf Feststellungen, die sich mangels Offenlegung jeglicher demokratischer Debatte entziehen, nicht aus.

Öffentliches Verhandeln von Argument und Gegenargument, öffentliche Debatte und öffentliche Diskussion sind wesentliche Elemente des demokratischen Parlamentarismus (BVerfG, Urteil vom 21.06.2016 – 2 BvE 13/13 -, ### Rn 173).

Eine Begründung muss die Überlegungen des Urhebers eines Rechtsakts so klar und eindeutig zum) Ausdruck bringen, dass die Betroffenen ihr die Gründe für die getroffene Maßnahme entnehmen können (EuGH, Urteil vom 16.09.2015, Gauweiler, C-62/14, EU:C:2015:400, zit. nach BVerfG, Urteil vom 21.06.2016 – 2 BvE 13/13 -. ### Rn 69). Das gilt nicht nur für europäische Rechtsakte, sondern spricht eine Selbstverständlichkeit für jede Begründung in einem Rechtsstaat aus.

III. Die fehlende Begründung hat die Nichtigkeit der Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung) vom 23.06.2015 (HmbGVBl. 2015, S. 122) zur Folge.

In der Literstur wird vertreten, eine Nichtigkeit der Verordnung dürfe jedenfalls anzunehmen sein, wenn die Landesregierung (fast) ganz auf eine Begründung verzichtet oder wenn sie sich als Begründüng auf bloße formelhafte Aussagen beschränkt, ohne überhaupt “im Einzelfall” auf das betroffene Gebiet und seine Besonderheiten anhand konkreter Daten einzugehen (so Emmerich, in: Staudinger, Neubearb. 2010, Rn 44 zu § 555d BGB): die Begründungspflicht sei zwingender Teil, der Ermächtigungsgrundlage und somit Wirksamkeitsvoraussetzung (so Schüller, in: Bamberger/Roth, BeckOK BGB, 42. Edition, Rn 32 zu § 558d).

Da fehlerhafte Rechtsverordnungen grundsätzlich für nichtig gehalten werden (vgl. die Nachweise bei BayVerfGH, vom 04.04.2017 – VI 3-II-16 -, Rn 30), ist dies die angemessene Rechtsfolge. Leidet ein Normsetzungsverfahren an einem wesentlichen Mangel, so hat dieser Mangel Folgen für die Rechtsgültigkeit der Norm (BVerfG, Beschluss vom 12.10.2010 – 2 BvF 1/07 -, BVerfGE 127, 293-335, Rn 127 m. w. Nachw.).

Dabei ist im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass die Begründungspflicht des § 556d Abs. 2 Sätze 5 und 6 BGB ohne Zweifel dein Grundrechtsschutz dient, weil diese Pflicht, die die Entscheidungen der Landesregierungen insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden, nachvollziehbar machen soll, in funktionalem Zusammenhang mit der den Inhalt des Eigentums der Vermieter ausgestaltenden Regelung des § 556d Abs. 1 BGB steht (BayVerfGH, vom 04.04.2017 – Vf. 3-VII-16 -, Rn 32).

Bei Erlass einer Rechtsverordnung sind die .ermächtigten Organe an den Rahmen gebunden, den das Grundgesetz (und damit – Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG – der ermächtigende Gesetzgeher) ihnen zieht. Ein Tätigwerden in einer Weise, die dem nicht entspricht, verstößt gegen Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG (BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 -1 BvR 594 – 337/92 -, BVerfGE 91, 148-176, Rn. 101).

Der aus der Rechtssicherheit abgeleitete Umstand, dass bei inhaltlichen Fehlern die Nichtigkeit die regelmäßige Folge des Verfassungsverstoßes bildet, während ein Verfahrensfehler nur dann zur Nichtigkeit der Norm führt, wenn er evident ist (BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994, a.a.O., Rn. 132) führt im Streitfall nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn das vollständige Fehlen jeglicher Begründung für den Erlass der Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung stellt einen derart evidenten Verfahrensfehler dar.

IV. Die Beurteilung der Frage, ob ein Verstoß gegen die bundesrechtliche Begründungsplicht zur Unwirksamkeit der Verordnung führt, ist in erster Linie Aufgabe der hierfür zuständigen Fachgerichte (BayVerfGH vom 04. April 2017 – Vf. 3-VII-16 -, Rn 30; vgl. auch BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 24. Juni 2015 – 1 BvR 1360/15 -, Rn 11). Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht hin prüfen (BGH, Urteil vom 04.11.2015 – VIII ZR 217/14 -, BGHZ 207, 246-296, Rn 21).

Die Notwendigkeit der Anerkennung einer solchen fachgerichtlichen Rechtsschutzmöglichkeit gegen untergesetzliche Rechtesätze folgt aus Art. 19 Abs. 4 GG (BVerfG, Beschluss vom 17.01.2006 – 1 BvR 541/02 -, BVerfGE 115, 81-97, Rn 41).”

Ist ein Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn sein Mieter die Mietwohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt (hier: Reinigung des Badezimmers, Bekämpfung von Ungezieferbefall) gefährdet?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 1702/16, Urteil vom 07.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten gem. § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose Kündigung vom 24.5.2016 beendet worden.

Die Klägerin war zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, da der Beklagte ihre Rechte dadurch in erheblichem Maße verletzt hat, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Beklagte ist rechtskräftig mit Urteil vom 8.10.2015 zur Reinigung seines Badezimmers verurteilt worden. Unstreitig ist er dieser Verpflichtung jedenfalls bis Anfang Juni 2016 und damit bis zum Zugang der fristlosen Kündigung vom 24.5.2016 nicht nachgekommen. Auch den massiven Ungezieferbefall hat er bis zum Zugang der fristlosen Kündigung nicht beseitigt. Dadurch hat er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 BGB ist erfolgt. Die Klägerin ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten. Es kann offen bleiben, ob der Beklagte die Wohnung bis Mitte Juni 2016 von Insekten befreit und die Sanitärobjekte altersgemäß gereinigt hat. Wohlverhalten nach Zugang einer begründeten fristlosen Kündigung macht die Kündigung nicht im Nachhinein unwirksam.”

Wird der Anspruch eines Mieters auf Freigabe der Mietsicherheit/-kaution erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis seines Vermieters entfallen ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 112/16, Urteil vom 22.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das erkennende Gericht (vgl. u.a.: AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.) ist mit der herrschenden Rechtsmeinung (vgl. u.a.: BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, NJW 1987, Seiten 2372 f.; BGH, NJW 1982, Seite 2186; KG Berlin, MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Düsseldorf, NZM 2001, Seiten 380 ff.; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, Seite 651; LG Regensburg, NJW-RR 1995, Seiten 907 f.; AG Köln, WuM 2004, Seite 609) zwar auch der Auffassung, dass es dem Wesen der Mietkaution als Sicherungsmittel von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis entspricht, dass zu Gunsten des Vermieters für bestehende und/oder von den Mietern anerkannte Ersatzansprüche grundsätzlich noch ein Zurückbehaltungs- und Verwertungsrecht des Vermieters besteht, so dass die Beklagte zur Sicherung etwaiger Forderung hier auch noch grundsätzlich ein Zurückbehaltungs- und ggf. auch Verwertungsrecht in diesem Sinne gegenüber der Klägerin zur Seite gestanden hat (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; KG Berlin, MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, WuM 1987, Seite 156; LG Berlin, Grundeigentum 2009, Seite 980 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Köln, WuM 1988, Seite 267).

Einer Mieterin, die eine Mietsicherheit/-kaution geleistet hat, steht somit (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist der Vermieterin (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.) ein Anspruch auf Freigabe der Mietkaution/-sicherheit zu.

Dieser Anspruch der Mieterin auf Freigabe der Mietsicherheit/-kaution wird allerdings dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis der Vermieterin entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem der Vermieterin Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht mehr gegenüber der Mieterin zustehen, wegen derer sie sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.).”