Ist die Grenze einer “Luxusmodernisierung” erreicht, wenn der Vermieter die Attraktivität seiner Wohnungen durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 145/15, Urteil vom 25.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: “Die angekündigten Maßnahmen – soweit nicht ohnehin Instandsetzungsmaßnahmen – stellen schon für sich genommen aber jedenfalls in ihrer Gesamtheit Modernisierungen im Sinne des § 555b Nr. 1 oder/und Nr. 4 und 5 BGB dar, durch die in Bezug auf die streitbefangene Wohnung Energie nachhaltig eingespart oder/und der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird und/oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden.

Davon geht das Amtsgericht mit ausführlicher und nachvollziehbarer Begründung zutreffend aus, der die Einzelrichterin nach eigener Prüfung beitritt.

Im Hinblick auf die Berufungsbegründung sind lediglich folgende Ergänzungen vorzunehmen:

Entgegen der Ansicht des Beklagten handelt es sich bei der angekündigten Modernisierung nicht um eine von vornherein nicht duldungspflichtige “Luxusmodernisierung” (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04). Die Grenze der “Luxusmodernisierung” ist nach der zitierten Rechtsprechung des BGHs noch nicht erreicht, wenn der Vermieter, der die Art und Weise, wie er den Wohnwert seiner Wohnungen verbessert, grundsätzlich selbst auswählen kann, die Attraktivität seiner Wohnungen durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöht (vgl. Dickersbach in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Modernisierung durch den Vermieter nach § 555b BGB Rn. 106ff.). Vorliegend lässt sich über eine Modernisierung gehobenen Standards hinaus nicht weitergehend feststellen, dass nach Durchführung der Modernisierung ein Ausstattungsstandard erreicht werden würde, der so hochwertig ist und damit zu so hohen Mieten führt, dass er regelmäßig nur von einem kleinen vermögenden Interessentenkreis nachgefragt wird. Allerdings wird die Duldungspflicht bei derartigen gehobenen Modernisierungen durch die auch für diesen Gesichtspunkt heranzuziehende Härteklausel des § 559 Abs. 4 BGB beschränkt sein, was im Rahmen dieses Duldungsrechtsstreits gemäß § 555d Abs. 2 S. 2 BGB unbeachtlich ist, worauf das Amtsgericht rechtsfehlerfrei hingewiesen hat.”

Ist bei einem Ersatzanspruch eines Vermieters wegen teilweisen Austauschs einer Schließanlage als Folge des Verlustes eines Schlüssels durch den Mieter ein Vorteil im Sinne des Abzugs neu für alt vorzunehmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 112/16, Urteil vom 02.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger zu 1. kann gemäß § 280 Abs. 1 BGB über den bereits gezahlten Betrag von 300, — EUR hinaus Zahlung von weiteren 966,04 EUR verlangen.

Der Beklagte hat seine aus dem Mietvertrag der Parteien resultierende Pflicht zur sorgsamen Verwahrung des zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels schuldhaft verletzt, indem er ihm abhanden gekommen ist. Als Folge des Verlustes des Schlüssels war ein Teil der Schließanlage auszutauschen, weil angesichts der nicht geklärten Umstände des Abhandenkommens eine missbräuchliche Verwendung nicht auszuschließen war. Die hierfür aufgewendeten Kosten des Klägers zu 1. beliefen sich ausweislich der Rechnung der Fa. . . . vom 27. Juli 2015 auf 1.266,04 EUR.

Entgegen der Auffassung des Beklagten war der Ersatzanspruch des Klägers zu 1. nicht aufgrund eines Abzugs neu für alt zu kürzen. Ein solcher Abzug dient dem Ausgleich des Vorteils, den der Geschädigte dadurch den Ersatz einer gebrauchten alten Sache durch eine neue erlangt. Ein Vorteil ist indes nicht zu erkennen, wenn sich durch den Austausch von Teilen einer Gesamtanlage weder deren Nutzbarkeit verbessert noch eine Verlängerung deren Gesamtnutzungszeit zu erwarten ist. Das ist hier der Fall. Es kann dahinstehen, welche Gesamtnutzungsdauer einer Schließenlage anzunehmen ist. Die Schließanlage war trotz ihres Alters von etwa 20 Jahren funktionsfähig. Die Funktionsfähigkeit war allein durch das ungeklärte Abhandenkommen eines Schlüssels in Frage gestellt und ist durch den Teilaustausch von Schlössern wiederhergestellt worden. Eine bessere Nutzbarkeit infolge der teilweise neuen Schlösser ist nicht erkennbar. Es ist ferner nicht ersichtlich, dass sich die Restnutzungsdauer der Anlage durch die teilweise neuen Schlösser maßgeblich verlängert. Dies folgt auch nicht aus dem Umstand, dass ein Teilaustausch von Schlössern grundsätzlich möglich ist. Es ist nicht absehbar, dass bei einer ggf. erforderlichen Erneuerung der Schließanlage die teilweise ausgetauschten Schlösser weiterhin verwendet werden können. Die Anlage bildet ein System, zu dem die ausgetauschten Schlösser passen müssen. Insoweit entsprechen diese auch dem technischen Standard d er Anlage, die etwa 20 Jahre alt ist. Die ggf. erforderliche spätere Erneuerung der gesamten Anlage erfolgt indes nach dem dann gültigen Standard und es ist nicht ohne weiteres zu erwarten, dass dieser mit den nach dem alten Standard teilweise ausgetauschten Schlössern kompatibel ist.

Soweit sich der Beklagte auf die von ihm zitierte Entscheidung des Landgerichts Bonn (Urteil vom 27.09.2005 – 7 O 425/03) beruft, gibt dies zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass. Denn der zugrunde liegende Sachverhalt ist nicht vergleichbar. Er unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt. In dem vom Landgericht Bonn entschiedenen Fall ist nämlich die gesamte Schließanlage ausgetauscht worden. Hier ist in der Tat ein Vorteil des Geschädigten erkennbar, der in den dortigen Urteilsgründen ausführlich dargelegt worden ist, indem u.a. für die neue (Gesamt-)Anlage eine Produktsicherheitsgarantie von 15 Jahren und eine Nachlieferungsg a rantie des Herstellers galt. Das ist bei dem vorliegenden Austausch nur eines Teils der Anlage nicht der Fall.

Soweit der Beklagte im Schriftsatz vom 8. November 2016 nunmehr die Erforderlichkeit des Umfangs des Austauschs in Frage stellt, war dieses Vorbringen nach Schluss der mündlichen Verhandlung gemäß § 296 a ZPO nicht zu berücksichtigen. Es war nicht gemäß § 283 ZPO nachg elassen, denn die dem Beklagten gewährte Erklärungsfrist betraf ausdrücklich die Frage des Abzug neu für alt aufgrund einer etwa verlängerten Gesamtnutzungsdauer der Schließanlage. Das Vorbringen gab auch keinen Anlass, die mündlichen Verhandlung gemäß § 256 ZPO wieder zu eröffnen, denn in der I. Instanz war die Haftung des Beklagten dem Grunde nach außer Streit und auch in Berufungsbegründung und Berufungserwiderung setzen sich die Parteien allein mit der Frage des Abzug neu für alt auseinander.”

Gilt eine Betriebskostenabrechnung, die am 31.12. um 17:34 Uhr in den privaten Briefkasten des Mieters eingeworfen worden ist, noch als an diesem Tage zugegangen?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 316 S 77/16, Urteil vom 02.05.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Insbesondere ist die Geltendmachung des der Höhe nach unstreitigen Nachzahlungsanspruchs hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung aus 2014 i.H.v. 747,74 EUR nicht gemäß § 536 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen.

Die Abrechnung ist der Klägerin fristgemäß i.S.d. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB mitgeteilt worden. Die Mitteilung erfolgte – prozessual unstreitig – am 31.12.2015 gegen 17:34 Uhr durch Einwurf der Abrechnung durch den Beklagten persönlich in den privaten Briefkasten der Klägerin.

Es gilt nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten (§ 192 BGB; Palandt-Weidenkaff, BGB, 76. Auflage, § 556 Rn. 11). Es handelt sich um eine Ausschlussfrist. Erforderlich ist ein Zugehen innerhalb der Frist, für die § 193 BGB gilt (Palandt-Weidenkaff, BGB, 76. Auflage, § 556 Rn. 11). Die rechtzeitige Absendung durch den Vermieter genügt nicht. Mit der Versäumung der Frist verliert der Vermieter grundsätzlich einen Nachzahlungsanspruch (Palandt-Weidenkaff, BGB, 76. Auflage, § 556 Rn. 11).

Im hier vorliegenden Streitfall ist prozessual unstreitig, dass sich die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 am 31.12.2015 um 17:34 Uhr im privaten Briefkasten der Klägerin befand. Damit bestand die Möglichkeit der Kenntnisnahme durch die Klägerin.

Weiter ist zu berücksichtigen, dass einer Betriebskostenabrechnung i.S.d. § 536 Abs. 3 S. 1 Hs. 1 BGB kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt. Sie stellt lediglich einen Rechenvorgang i.S.d. § 259 BGB bzw. eine reine Wissenserklärung dar (BGH, Urteil vom 28.04.2013, VIII ZR 263/09 zur Wohnraummiete; BGH, Urteil vom 28.05.2014, XII ZR 6/13 zur Gewerbemiete; aA Palandt/Ellenberger, 76. Auflage 2016, § 130 Rn. 3, wonach sie eine geschäftsähnliche Handlung darstellen soll; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556 Rn. 157, wonach die Abrechnung bei Wohnraummiete eine geschäftsähnliche Handlung darstellen sollen, da aus ihr, anders als bei Gewerbemiete, nach Ablauf der Fristen des § 556 Abs. 3 S. 5-6 BGB ein Anspruch und mithin rechtliche Wirkung folge). § 130 BGB regelt indes den Zugang von Willenserklärungen.

Es kann vorliegend dahinstehen, ob auf die Betriebskostenabrechnung als Wissenserklärung die Vorschriften über das Wirksamwerden von Willenserklärungen gegenüber Abwesenden, § 130 BGB, entsprechend anwendbar sind (LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09.07.2009, 1 S 19/09; AG Köln, Urteil vom 21.04.2005, 210 C 31/05; AG Ribnitz-Damgarten, Urteil vom 11.12.2006, 1 C 324/06) oder nicht (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.06.2005, 921 C 37/05).

Gegen eine Anwendbarkeit des § 130 BGB spricht die Tatsache, dass die Betriebskostenabrechnung eben keine rechtsgeschäftliche Willenserklärung ist.

Jedenfalls ist das Kriterium – Kenntnisnahme durch den Empfänger muss möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten sein – nach Auffassung der Kammer bei Betriebskostenabrechnungen und der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bei einem Einwurf in den privaten Briefkasten auch am Silvestertag jedenfalls bis 18.00 Uhr erfüllt. Hier ist zunächst zu berücksichtigen, dass auch mit Zustellungen durch die Post oder deren Konkurrenzunternehmen nicht mehr nur vormittags zu rechnen ist (Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 6). Bis 18.00 Uhr eingeworfene Briefe gehen daher noch am selben Tag zu (BayVerfGH NJW 1993, 518; Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 6). Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht daraus, dass vorliegend Fristablauf der 31.12. eines jeden Jahres ist. Wenn dieser nicht auf einen Sonnabend oder Sonntag fällt, greift § 193 BGB nicht. Der 31.12. ist auch kein gesetzlicher Feiertag. Zugang von Faxschreiben oder E-Mail-Schreiben tritt nach § 130 BGB ein, bei privaten Fax-Anschlüssen am Tag mit dem Ausdruck (also wohl bis 24.00 Uhr). Bei geschäftlich verwendeten E-Mails soll Zugang eintreten, wenn die E-Mail in der Mailbox des Empfängers oder des Providers abrufbar gespeichert ist (Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 7). Dies ist auch zeitlich bis 24.00 Uhr eines Tages möglich.

Einer Vorverlegung des Endes der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bei Einwurf der Betriebskostenabrechnung in einen privaten Briefkasten des Mieters auf den 31.12. 14.00 Uhr oder 15.00 Uhr erscheint nach Auffassung der Kammer nicht gerechtfertigt.

Unmittelbar einschlägige höchstrichterliche Rechtsprechung ist nicht ersichtlich. Allerdings hat der BGH entschieden, dass der Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter erforderlich sei (BGH, Urteil vom 21.01.2009, VIII ZR 107/08 Rn. 13). Ob dies wegen des Wortlauts für die entsprechende Anwendung des § 130 Abs. 1 S. 1 BGB spricht, oder ob wegen der dort zugrundeliegenden Tatsache, dass der Brief auf dem Postweg verloren ging und nie ankam, nur allgemein das Erreichen der Abrechnung in den Machtbereich des Mieters mit Möglichkeit der Kenntnisnahme voraussetzt, wird in der Entscheidung nicht deutlich.

Die Abrechnung ist der Klägerin vorliegend am 31.12.2015, 17:34 Uhr in den privaten Briefkasten eingeworfen worden.

aa) Sofern § 130 Abs. 1 S. 1 BGB analog für den Zugang von Wissenserklärungen anwendbar wäre, ist die Abrechnung einer Betriebskostenabrechnung durch privaten Einwurf am 31.12.2015 gegen 17:34 Uhr noch fristgemäß am selben Tag zugegangen.

(1) Hinsichtlich der üblichen Postzustellungszeiten sind die jüngsten Entwicklungen im Post-Zustellungsmarkt hin zu verlängerten Zustellungszeiten zu berücksichtigen. Mit einer Zustellung von Briefen und Paketen durch die Deutsche Post bzw. deren Konkurrenzunternehmen kann an Werktagen und Sonnabenden zwischen 8:00 Uhr und 18:00 Uhr gerechnet werden. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass an Silvester etwas anderes üblich ist, da eine Differenzierung hinsichtlich der generellen Zustellungszeiten für den 31.12. jedenfalls durch die Deutsche Post nicht erfolgt (Anlage K16) (so wohl auch LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09.07.2009, 1 S 19/09, das an Silvester die generellen, örtlichen Postauslieferungszeiten zugrunde legt).

Auch wenn im Einzelfall am 31.12. abweichende Arbeits- und Öffnungszeiten herrschen, handelt es sich um keinen gesetzlichen Feiertag. Ob und in welchem Umfang Abweichungen von den regulären Arbeitszeiten bestehen und demnach Berufstätige früher den Briefkasten leeren könnten, ist von Branche und konkreter Tätigkeit abhängig und selbst dann oftmals uneinheitlich.

Vorliegend kommt hinzu, dass ein Briefkasten auch nicht ausschließlich dem Einwurf von Briefsendungen durch die Post oder deren Konkurrenzunternehmen dient. Ein privater Briefkasten ist eine Empfangsvorrichtung einer Privatperson, um Schriftstücke empfangen zu können. Hier können auch Privatpersonen Sendungen einwerfen. Insbesondere bei Betriebskostenabrechnungen ist der Einwurf durch den Vermieter oder die Hausverwaltung persönlich möglich und auch nicht ungewöhnlich. Hier die zeitliche Grenze für einen Einwurf am Silvestertag gegen 14.00 Uhr / 15.00 Uhr festzulegen, erscheint vor dem Hintergrund der o.g. Erwägungen nicht sachgerecht und nicht mehr zeitgemäß. Die Abrechnung ist jedes Jahr bis zum 31.12. mitzuteilen. Das Fristproblem stellt sich in jedem Jahr. Möglicherweise stellen sich Beweisschwierigkeiten eines Vermieters, wenn er sehr spät einwirft. Vorliegend ist indes prozessual unstreitig, dass sich die Abrechnung am 31.12.2015 17:34 Uhr im Briefkasten der Klägerin befand. Dies ist nach Auffassung der Kammer ausreichend und fristgerecht. Wenn es die Klägerin als Mieterin interessiert hätte, hätte sie auch am Silvestertag gegen 18.00 Uhr zumutbar noch in ihren Briefkasten schauen können, um zu sehen, ob vermieterseitige (Betriebskosten)-Post dort eingegangen ist oder nicht.

(2) Der hier vertretenen Rechtsauffassung steht höchstrichterliche Rechtsprechung nicht entgegen.

Die Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2007 (Urteil vom 05.12.2007, XII ZR 148/05) betrifft den mit dem hiesigen nicht vergleichbaren Fall des Einwurfs in einen Bürobriefkasten.

Die Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2009 (Urteil vom 21.01.2009, VIII ZR 107/08) betrifft zwar – insoweit vergleichbar – die Mitteilung einer Betriebskostenabrechnung i.S.d. § 556 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BGB an einen Privathaushalt. Allerdings stellt sich dort die Frage, ob Mitteilung der Betriebskostenabrechnung bereits durch (rechtzeitige) Absendung bewirkt wird und inwieweit der Vermieter sich Verschulden der Post gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss. Auf die Frage des Zugangs bei Einwurf eines Briefs am späten Nachmittag kommt es in der Entscheidung nicht an. Denn der BGH ging davon aus, dass die Abrechnung auf dem Postweg verloren gegangen und demnach nie zugegangen sei.

(3) Die hiesige Kammer schließt sich der Entscheidung des Landgerichts Waldshut-Tiengen (Urteil vom 09.07.2009, 1 S 19/09) nicht an, soweit dort ein Einwurf am 31.12 um 17:05 als zu spät erachtet wird.

bb) Wenn man mit dem AG Hamburg-St. Georg (Urteil vom 19.06.2005, 921 C 37/05) davon ausgeht, dass § 130 BGB weder direkt noch analog auf Wissenserklärungen anwendbar ist, wurde die Ausschlussfrist durch den Einwurf der Abrechnung am 31.12.2015 gegen 17:34 Uhr ebenfalls gewahrt.

Sollte es auf die nach der Verkehrsanschauung zu erwartenden Kenntnisnahme ankommen, gilt das Vorgenannte entsprechend. Sollte allein das Gelangen der Abrechnung in den Machtbereich des Empfängers, also der Zeitpunkt des Briefkasteneinwurfs maßgeblich sein, war die Ausschlussfrist gegen 17:34 Uhr ebenfalls noch nicht abgelaufen.”

Können Kosten für Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 11 C 141/16, Urteil vom 16.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. B. wie folgt aus: “Die Kostenpositionen Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst sind nicht vollständig auf die Beklagte umlegbar. Denn die Gesamtkosten der vorgenannten Positionen enthalten Beträge, die für den Unterhalt des Spiderparks und des Boule-Platzes angefallen sind. Diese Kosten sind nicht umlegbar, weil es sich nicht um Betriebskosten i.S. des § 556 BGB handelt. Betriebskosten sind gemäß Satz 1 der Vorschrift nur Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10. Februar 2016, Az. VIII ZR 33/15) fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist, wenn Garten- oder Parkflächen vorliegen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Boule-Park und der Spiderpark der Benutzung durch die Öffentlichkeit dienen. Diese Möglichkeit war Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigungen und der Vermieter gestattet diese Nutzung. Es ist nach Auffassung des Gerichtes nicht entscheidend, warum der Vermieter dies tut. Die Klägerin hat argumentiert, sie sei verpflichtet gewesen, diese Grünflächen zu errichten. Das Gericht meint, dass es nur darauf ankommt, ob das Grundstück der Benutzung durch die Öffentlichkeit dient. Das Gericht interpretiert die Entscheidung des Bundesgerichtshof so, dass die Mieter keine Kosten tragen sollen, die maßgeblich durch die öffentliche Nutzung entstehen. Zwar mag es zutreffen, dass im zitierten Fall der Vermieter frei war, die streitgegenständliche Fläche zur öffentlichen Nutzung freizugeben oder nicht. Aber selbst wenn er, wie in diesem Fall, dazu verpflichtet ist, ändert dies nichts daran, dass der Mieter für Kosten aufkommen soll, die nicht mehr überwiegend durch den Mietgebrauch entstehen.”

Trägt der Mieter die primäre Darlegungslast, warum Betriebskosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 11 C 141/16, Urteil vom 16.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. B. wie folgt aus: “Die Behauptung, 50% der Kosten seien nicht umlegbar, weil 50% der Fläche des Grundstücks den Spiderpark und B. Platz beträfen, ist nicht korrekt. Denn die Größe der Fläche sagt nichts darüber aus, welche Kosten für sie angefallen sind. Dies kann das Gericht auch nicht eigenständig feststellen. Die Darlegungslast, warum Kosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen, trifft zunächst einmal den Mieter. Er muss anhand der Belege prüfen, ob Kosten umgelegt worden sind, die den Spiderpark und den B. Platz betreffen. Denn § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ist zum Erreichen des Gesetzeszweckes so auszulegen, dass der Mieter Beanstandungen hinreichend konkret fassen muss, so dass erkennbar ist, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 Rn. 501). Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Kosten nicht aus den Rechnungen ergibt, so hat er dies im Prozess vorzutragen; in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Anfall der einzelnen Kosten darzulegen und nachzuweisen.”

Greift der Ausgleich eines Zahlungsrückstandes innerhalb der Schonfrist auf eine ordentliche Kündigung durch?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 121/16, Urteil vom 10.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB zu.

Das Mietverhältnis ist jedenfalls durch die ordentliche Kündigung vom 26.01.2016 beendet worden.

Die Beklagten haben sich zu diesem Zeitpunkt mit 6.651,15 Euro im Rückstand befunden, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht ist jedenfalls nach fast 7 Jahren entfallen (BGH, Versäumnisurteil v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann den Beklagten auch ein Verschulden zur Last gelegt werden, da sie das Risiko tragen, dass sich die Minderung als unberechtigt herausstellt und der Mieter eventuellen Kündigungen durch Leistung unter Vorbehalt begegnen kann (BGH aaO). Sofern die Beklagten meinen, die vorgenannte Rechtsprechung des BGH greife hier nicht, da der Kläger unstreitig mehrfach jeweils nach erneuter Mängelanzeige Mängelbeseitigungsversuche vorgenommen habe und daher die Funktion des weiteren Druckausübens auf den Vermieter, auf welche der BGH abstelle, fortbestehe, kann dem nicht gefolgt werden.

Die Beklagten tragen selbst vor, dass der Kläger jeweils nach Anzeige, dass die Undichtigkeit trotz erfolgter Mängelbeseitigung nicht gänzlich behoben sei, erneut einen Beseitigungsversuch durch eine Fachfirma habe ausführen lassen. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern für die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zwecks Druckausübens auf den Kläger notwendig sei.

Zugunsten der Beklagten kann hier auch eine durchgängige 15%-Minderungsquote, wie es das Amtsgericht getan hat, angenommen werden. Der Zahlungsrückstand wäre dann zwar ausgeglichen, jedoch erst nach der hilfsweise ordentlichen Kündigung. Der Ausgleich innerhalb der Schonfrist greift nicht auf die ordentliche Kündigung durch. Von einem “milden Licht” oder einem nicht erheblichen Verschulden, kann nach Auffassung der Kammer im vorliegenden Fall angesichts des Rückstandes und der beharrlichen Weigerung der Beklagten, die Miete zu zahlen, nicht ausgegangen werden.

Insbesondere kann nicht zu ihren Gunsten gewertet werden, dass sie sich jahrelang im Rechtsstreit über die geschuldete Miete befunden haben. Auch nach dem endgültigen Urteil der Kammer zur Miethöhe am 02.06.2015 haben die Beklagten weder die Miete in der geschuldeten Höhe gezahlt, noch die Rückstände nachgezahlt. Im Gegenteil wurden zusätzlich zwei Monate gar nicht bezahlt, worauf sich auch die hier maßgebliche Kündigung stützt.

Selbige Ausführungen gelten für die Kündigung vom 28.09.2011. Der Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung ist aus vorgenannten Gründen mangels Zurückbehaltungsrecht ebenfalls ausreichend, eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen. Auch hier kommt keine Anwendung der “milden-Licht”-Rechtsprechung des BGH in Betracht. Der Zahlungsverzug begründete sich nicht auf einen äußeren Umstand, der die Anwendung der milden-Licht-Rechtsprechung des BGH rechtfertigen würde und das Verschulden nicht ganz so gravierend erscheinen ließe, sondern auf einem vorsätzlichen beharrlichen Weigern der Beklagten. So haben diese auch nach Erlass des ersten Urteils der Kammer den Rückstand nicht unter Vorbehalt gezahlt.”

Können die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese aufgrund gesetzlicher Regelung (etwa § 49 Abs. 7 BauO-NW) für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft und der Wartung der Rauchwarnmelder verantwortlich sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 423 C 8482/16, Urteil vom 30.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Auch die Kosten für die Wartung der Rauchmelder sind in dem vorliegenden Mietverhältnis nicht als Betriebskosten umlegbar.

Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der vorliegende Mietvertrag eine wirksame Mehrbelastungsklausel enthält und es daher grundsätzlich möglich ist, neu entstehende Betriebskosten auf einen Mieter umzulegen. Ebenso wenig verkennt das Gericht, dass die Kosten von Wartungsarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten anzusehen und damit umlagefähig sind. Vorliegend ist aber zu beachten, dass die Beklagten als Mieter aufgrund der Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich sind. Dementsprechend obliegt den Beklagten als Mieter die Wartung der Rauchmelder. Zwar können auch Wartungskosten auf einen Mieter im Geltungsbereich des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen umgelegt werden, wenn die Parteien eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung geschlossen haben (Landgericht Hagen, a.a.O.; Wall, a.a.O.), doch weist der vorliegende Mietvertrag zwischen den Parteien eine solche abweichende Vereinbarung gerade nicht auf. Ohne eine solche Vereinbarung obliegt die Wartungspflicht den Mietern, so dass Wartungskosten vermieterseitig nicht geltend gemacht werden können. Ein Vermieter kann sich für solch ein Fall auch nicht darauf berufen, dass zu seinen Lasten eine Verkehrssicherungspflicht dahingehend verbliebe, die Wartung durch den Mieter zu überprüfen. Die in Erfüllung der eigenen Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter entstehenden Kosten stellen allenfalls allgemeine Verwaltungskosten dar, die nach der Betriebskostenverordnung gerade nicht auf einen Mieter umgelegt werden können.”

Können die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern als Betriebskosten umgelegt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 423 C 8482/16, Urteil vom 30.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kosten der Anmietung der Rauchmelder können als Betriebskosten nicht umgelegt werden.

Leasing- und Anmietkosten haben mit Betriebskosten gemeinsam, dass sie laufend anfallen. Dies genügt jedoch nicht, um den Betriebskosten-Begriff zu erfüllen. Diese Kosten treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs. Es unterliegt der Entscheidungsfreiheit des Vermieters, ob er für Investitionen ins Mietobjekt Kaufverträge eingeht oder einen Leasing- bzw. Mietvertrag abschließt. Miet- oder Leasingkosten sind deshalb ebenso wenig umlagefähig, wie die Anschaffungskosten selbst. Sie fallen zwar laufend an und erfüllen damit ein Merkmal des Betriebskostenbegriffs. Es handelt sich dennoch nicht um Betriebskosten, da sie zu den Kapitalkosten zuzuordnen sind (LG Hagen, Urteil vom 4. März 2016,1 S 198/15; AG Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011, 17 C 288/11; Wall, WuM 2013, S. 3 ff m.w.N.; Zehelein, WuM 2016, 400). Bei den Anmietungs- oder Leasingskosten handelt es sich um so genannte Kapitalersatzkosten. Die Kosten entstehen für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet ist. Auch andere Einrichtungen, wie Sanitäreinrichtungen, Briefkästen oder eine Einbauküche kann der Vermieter nicht von einem Dritten anmieten, bei entsprechender Vereinbarung als sonstige Betriebskosten umlegen und auf diese Weise die Anschaffungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen. Ein Vermieter kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, dass z.B. Anmietkosten für Wasserzähler umlagefähig sind. Denn insoweit ist zu berücksichtigen, dass diese Kosten im Betriebskostenkatalog nach § 2 Betriebskostenverordnung nur für ganz bestimmte Anlagen als umlagefähig angesehen werden. Die Kosten für Anmietung von Rauchmeldern sind dort nicht genannt. Es kann auch nicht von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, die zu einer analogen Anwendung der Norm führen würde, da der Gesetzgeber in Kenntnis der Umstände Anmietkosten für Rauchmelder gerade nicht in die Betriebskostenverordnung aufgenommen hat. Bei den in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Leasing- und Anmietkosten handelt es sich um gesetzlich festgelegte Ausnahmen (LG Hagen, a. a. O.).”

Ist die Aufbereitung von Trinkwasser mittels einer Wasserenthärtungsanlage grundsätzlich ein Mangel?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 422 C 27498/13, Urteil vom 28.06.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Gericht konnte sich nicht davon überzeugen, dass durch die Aufbereitung des Trinkwassers mittels einer Wasserenthärtungsanlage ein Mangel entstünde.

Grundsätzlich liegt ein Mangel vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Die Beeinträchtigung kann auf einen Sachmangel, auf einen Rechtsmangel oder auf einem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft beruhen. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die vertragliche Festlegung des jeweils geschuldeten Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter während der gesamten Vertragsdauer haben muss. Eine solche Vereinbarung kann auch konkludent erfolgen (Schmidt-Futterer, 12. Auflage, Eisenschmidt, § 536 Rnr. 19). Ein Mangel der Mietsache ist danach anzunehmen, wenn die “Istbeschaffenheit” des Objekts von dem nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, von der “Sollbeschaffenheit” der Mietsache, abweicht.

In der Regel wird für die Bestimmung des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe herangezogen. Daher muss in Zweifelsfällen anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu- und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei darf nicht auf subjektive Überempfindlichkeiten abgestellt werden.

Das Gericht ist hier der Ansicht, dass maßgeblich die Einhaltung der Trinkwasserverordnung ist.

Der Gutachter ### kommt in seinem Gutachten vom 11.6.2015 zu dem Ergebnis, dass das Trinkwasser des streitgegenständlichen Anwesens der Trinkwasserverordnung entspricht. Ergebnis ist zudem, dass das Trinkwasser nicht ungenießbar ist und auch keinen üblen bitteren oder metallischen Geschmack hat. Zudem führte der Gutachter in seinem Gutachten aus, dass entsprechend seinen Messungen der Härtegrad von 8 ° dH nicht unterschritten wurde. Darüberhinaus sei diese Regelung aber seit Novellierung mit der Trinkwasserverordnung am 21.5.2001 entfallen.

Der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch ist daher aus Sicht des Gerichts nicht beeinträchtigt.

Besteht das Recht zur Aufnahme naher Verwandter wie der Tochter nur, solange der Mieter die Wohnung noch in eigener Person nutzt?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 424 C 10003/15, Urteil vom 06.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. wie folgt aus: “Das Mietverhältnis besteht ungekündigt fort. Der Kläger hat kein Recht zur Kündigung, weder zur fristlosen noch zur ordentlichen.

I.

Darin dass die Beklagte zu 2) in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt(e) ist keine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte im Sinn von § 540 BGB zu sehen. Denn die Beklagten zu 2) gehört als Tochter des Beklagten zu 1) zum privilegierten Personenkreis, eine Nutzung durch sie neben oder zusammen mit den Beklagten zu 1) fällt nicht unter § 540 I S.1 BGB (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 540 Randnummer 24).

Dem Kläger ist zuzugeben, dass das Recht zur Aufnahme naher Verwandter wie der Tochter nur besteht, solange der Mieter die Wohnung noch in eigener Person nutzt. Der Mieter darf die Wohnung seinen Verwandten nicht zur alleinigen Benutzung überlassen. Von einem solchen Sachverhalt ist aber nur dann auszugehen, wenn der Mieter die Wohnung nur noch sporadisch nutzt oder wenn er dort lediglich einzelne Gegenstände zurückgelassen hat (id., Randnummer 26).

Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Insbesondere ist bei einem Bewohnen der Wohnung für einen Zeitraum von drei Monaten, welcher auch nach dem Vortrag des Klägers vorliegt, entgegen der Ansicht des Klägers nicht von einer nur sporadischen Nutzung auszugehen. Immerhin handelt es sich bei drei Monaten um den vierten Teil eines Jahres. § 540 I BGB schützt das Interesse des Vermieters, darüber zu befinden, ob das Mietobjekt, dass er dem von ihm ausgewählten Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen hat in die Hände Dritter gelangt oder nicht (BGH, Urt. v. 28.11.1984 – VIII ZR 186183 = NJW 1985, 2527, 2528). Die Aufnahme naher Angehöriger in die Mietwohnung steht jedoch, da der Vermieter sie ohnehin zu dulden hat, außerhalb seines Einflussbereichs.

Daraus folgt, dass die Fälle der Gebrauchsüberlassung an Dritte einerseits und die an nächste Angehörige anderseits unterschiedlich zu behandeln sind (so auch LG Hamburg, Urt. v. 05.10.1999 – 316 S 133/98 = NJW-RR 2000, 602).

Außerdem gebietet es die soziale Wirklichkeit, an die Aufnahme naher Angehöriger in die Wohnung andere Maßstäbe anzulegen als an die Aufnahme anderer Personen (id.).

Nach Ansicht des Gerichts ist der Begriff der sporadischen Nutzung daher eng auszulegen. Die Auslegung hat in der Gestalt zu erfolgen, dass die erfassten Fälle denjenigen ähneln, die ansonsten als Ausnahmefälle von der privilegierten Nutzung durch Angehörige in der Rechtsprechung anerkannt sind, nämlich denjenigen Fällen, in denen der Mieter in der Wohnung lediglich einzelne Gegenstände zurückgelassen hat (z. B. AG Zwickau, Urt. v. 21.04.1995 – 4 C 438/95 = WuM 1996, 409) oder in denen der Mieter den Gewahrsam über die Wohnung vollständig aufgibt und den ihn treffenden Obhutspflichten nicht mehr nachkommt (s. LG Hamburg, Urteil vom 05.10.1999 – 316 S 133/98).

Welche Zeitspanne genau die Grenze zu solchen vergleichbaren Fällen unterschreitet, muss hier nicht entschieden werden. Bei einer Nutzung der Wohnung über einen Zeitraum von 1/4 Jahr ist dies nach Auffassung des Gerichts jedenfalls nicht der Fall. Wenn die Klägerseite vorträgt, der Beklagte zu 1) halte sich “allenfalls 3 Monate” in der Wohnung auf, impliziert dieser Vortrag, dass eine Aufenthaltsdauer von bis zu drei Monaten unstreitig ist.

Nachdem nach Ansicht des Gerichts bei einer Eigennutzung von drei Monaten eine privilegierte Nutzung durch nahe Angehörige zu bejahen ist, kam es auf die beiderseits angebotenen Zeugen für die Frage der Nutzungszeit nicht an. Die Klage war vielmehr unter Zugrundelegung des unstreitigen Sachverhalts abzuweisen.

Das Gericht hatte hierauf bereits im 1. Termin hingewiesen (Blatt 61 der Akte).

Unschädlich ist, dass im weiteren Verlauf des Rechtsstreites die Referatsvertreterin zunächst dennoch die Einvernahme von Zeugen angeordnet hat (Blatt 84 der Akte). Denn das erkennende Gericht hat diese Anordnung widerrufen und nochmals darauf hingewiesen, dass es auf die Einvernahme der Zeugen nicht ankommt (Blatt 91 der Akte).

Deshalb kommt es auch auf die weiter zwischen den Parteien streitigen Frage, ob die Beklagten zu 2) überhaupt noch in der Wohnung wohnt nicht an und auch nicht auf die Rechtsfrage, wie sich ein etwaiger nachträglicher Auszug, und sei er auch bereits vor Anhängigkeit erfolgt, auf ein Kündigungsrecht auswirken würde.

Ebenso wenig kommt es noch darauf an, ob es hier einer Gebrauchsüberlassung an Dritte im Sinne von § 540 I BGB entgegensteht, dass die Beklagten zu 2) bereits von Beginn des Mietverhältnisses an die Wohnung mit Wissen des Klägers bereits mitbewohnte.

II.

Nachdem hier also jedenfalls eine privilegierte Gebrauchsüberlassung an einen nahen Verwandten stattfand, hat der Beklagte zu 1) keine Vertragsverletzung begangen, so dass auch ein ordentliches Kündigungsrecht ausscheidet.”