Rechtfertigen Formulierungen wie  “abwegigen Ideen, wie mit Türken in Deutschland umzugehen sei”, “fremdenfeindliche Überlegungen der Klagepartei dort möglicherweise im Unterbewusstsein angesiedelt”  sind und “für die Ausweisung von Ausländern das Mietgericht nicht zuständig” sei, ein Recht zur Kündigung?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 424 C 10003/15, Urteil vom 06.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. wie folgt aus: “Ebenso wenig hat der Kläger ein Recht zur Kündigung, weil die Beklagten ihn als Rassisten darstellen würden. Es muss hier nicht entschieden werden, ob die Bezeichnung als Rassist oder der Vorwurf von Rassismus auch im Rahmen einer Rechtsverteidigung als Beleidigung zu werten wäre, denn ein solcher Ausdruck findet sich in den streitgegenständlichen Schriftsätzen nicht.

Vorgeworfen werden dem Kläger “abwegigen Ideen, wie mit Türken in Deutschland umzugehen sei” (Blatt 30 der Akte) und dass “fremdenfeindliche Überlegungen der Klagepartei dort möglicherweise im Unterbewusstsein angesiedelt” sind (Blatt 43 der Akte). Weiter findet sich die polemische Bemerkung, dass “für die Ausweisung von Ausländern das Mietgericht nicht zuständig” sei (Blatt 31 der Akte).

Das Gericht gibt der Klageseite Recht, dass solche Formulierungen den Rahmen einer sachlichen Prozessführung überschreiten. Im Rahmen der Rechtsverteidigung ist bei der Frage, was bereits eine Beleidigung darstellt und was sich noch im Rahmen der zulässigen Rechtsverteidigung hält, jedoch eine Abwägung vorzunehmen zwischen dem Recht der eine Seite auf Meinungsfreiheit und dem Interesse an der Verteidigung ihrer rechtlichen Interessen und dem Recht der anderen Seite auf Integrität ihrer persönlichen Ehre.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Verlieren der Wohnung für gekündigte Mieter einen tiefgreifenden Einschnitt in ihre persönlichen Verhältnis darstellt und mit erheblichen finanziellen und tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden ist, da Ersatzwohnraum nur mit großem Zeit- und Kostenaufwand zu beschaffen ist. Abgesehen davon verlangt das Suchen einer neuen Wohnung und dann ein Umzug auch eine große Anpassungsleistung. Diese drohenden Belastungen und der damit verbundene emotionale Druck sind zu berücksichtigen, wenn ein Mieter sich in einem Rechtsstreit gegen eine Kündigung verteidigt, deren Berechtigung im Streit steht.

Unter Berücksichtigung dessen und bei Abwägung des ehrverletzenden Gehalts der Äußerungen mit den Interessen der Beklagten an ihre Rechtsverteidigung halten sich die o. g. Äußerungen in den streitgegenständlichen Schriftsätzen nach Ansicht des Gerichts noch im Rahmen zulässiger Rechtsverteidigung und überschreiten nicht die Grenze zur Beleidigung.

Dies gilt umso mehr, als die Beklagten sich im weiteren Verlauf des Rechtsstreits nach einer Auswechslung ihres Prozessbevollmächtigten von den ehemaligen Äußerungen klar distanziert haben.

Deshalb kam es auch nicht darauf an, ob der ehemalige Rechtsanwalt der Beklagten die Äußerungen mit Willen und Wissen der Beklagten in die Schriftsätze aufnahm oder dies selbständig ohne deren diesbezügliche Beauftragung tat, so dass das Gericht hierüber auch keinen Beweis erheben hat.”

Kann sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a. M. – 33 C 1414/16, Urteil vom 31.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin kann ihren Räumungsanspruch letztlich auch nicht auf die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 08.02.2016 stützen.

Die ordentliche Kündigung ist zwar nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Da die Pflichtverletzung des Beklagten jedoch aufgrund von nach der Kündigung eingetretenen Umständen in einem milderen Licht erscheint, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Klägerin auf die Wirksamkeit der Kündigung beruft.

Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen vor. Die Klägerin hatte zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da der Beklagte durch die Nichtzahlung der Mieten für Januar und Februar 2016 seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt hat. Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für einen Monat übersteigt mehr als einen Monat in Verzug gerät (BGH NZM 2013, 20). Die muss auch gelten, wenn – wie hier – der Zahlungsrückstand zwei Monatsmieten übersteigt. Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB eröffnet.

Die Nichtzahlung stellte sich vorliegend auch als schuldhaft dar. Das Verschulden des Mieters für die Pflichtverletzung wird vermutet. Insoweit folgt aus § 280 Abs. 1 S. 2 BGB, dass der Mieter das fehlende Verschulden darlegen und beweisen muss. Der Beklagte ist für seine Behauptungen, ein eingestellter Dauerauftrag sei nicht zur Ausführung gekommen und es habe Schwierigkeiten im Rahmen seiner Kontoverbindung gegeben, beweisfällig geblieben. Unabhängig davon muss sich der Beklagte nach § 278 BGB ein Verschulden von Dritten, die er zur Erfüllung seiner Pflichten einschaltet, zurechnen lassen.

Die ordentliche Kündigung vom 08.02.2016 ist auch nicht in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend unwirksam geworden. Denn eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges kommt nicht in Betracht (BGH NZM 2005, 334; NZM 2013, 20). Der Zweck der Schutzvorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB besteht darin, in bestimmten Konstellationen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden; eine solche Gefahr der Obdachlosigkeit besteht angesichts der bei der ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht oder jedenfalls nicht in gleichem Maße (BGH, a. a. O.).

Ferner fehlt auch die für eine analoge Anwendung erforderliche planwidrige Regelungslücke. Von einem gesetzgeberischen Versehen, die Schutzvorschriften des § 569 Abs. 3 BGB entgegen der eigentlichen Intention nicht auch auf die ordentliche Kündigung bezogen zu haben, kann nicht mehr ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 zwar die Schonfrist bei der fristlosen Kündigung auf zwei Monate verlängert, gleichwohl aber bei dieser Gelegenheit für die ordentliche Kündigung keine anderweitige Regelung getroffen hat, obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung schon in den 1990er Jähren eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung verneint hat (vgl. BGH, NZM 2005, 334; NZM 2013, 20).

Allerdings kann sich die Klägerin auf die wirksame ordentliche Kündigung gemäß § 242 BGB vorliegend nicht berufen.

Die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung kann sich aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann, weil die nachträgliche Zahlung die zuvor eingetretene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen kann (BGH NJW 2013,159). Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zu Schulden hat kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden (LG Bonn Urt. v. 06.11.2014 – 6 S154/14, BeckRS 2014, 23580). In einem solchen Fall, in dem das wirtschaftliche Interesse des Vermieters innerhalb kurzer Zeit nach der Räumungsklage befriedigt ist und der Vermieter auch sonst keine rechtlich geschützten Gründe hat, das Mietverhältnis zu beenden, etwa weil der Mieter andere Pflichtverletzungen begeht, die von ihrer Gewichtigkeit zwar bereits für eine Abmahnung ausreichen, für sich genommen aber noch nicht für eine (auch nur ordentliche) Kündigung, gebieten es die Grundsätze von Treu und Glauben, das Mietverhältnis fortzusetzen (LG Bonn Urt. v. 06.11.2014 – 6 S 154/14, BeckRS 2014, 23580).

Nach dieser Maßgabe ist die Geltendmachung des Räumungsanspruchs vorliegend rechtsmissbräuchlich. Die zur Kündigung gemäß § 573 BGB berechtigende Pflichtverletzung erscheint durch die nachträgliche Zahlung des Beklagten, die bereits innerhalb von acht Tagen nach Zugang der Kündigung und damit vor Einreichung der Klage am 17.05.2016 erfolgte, in einem so milden Licht, dass es der Klägerin unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben verwehrt ist, die Wirksamkeit der Kündigungen im Rahmen eines Räumungsprozesses durchzusetzen.

Zwar hat der Beklagte auch in den darauffolgenden Monaten März und April 2016 die Miete verspätet erst am 19.04.2016 gezahlt. Dies geschah aber wiederum nur acht Tage nach Zugang der zweiten Kündigung vom 08.04.2016 und vor Einreichung der Klage. Es ist zudem nicht vorgetragen, dass es in der Zeit davor oder danach in dem seit über drei Jahren bestehenden Mietverhältnis zu unregelmäßigen Zahlungen oder sonstigen Auffälligkeiten gekommen ist. Auch wurden keine Anhaltspunkte vorgetragen, die daraufschließen lassen, dass der Beklagte künftig erneut die Miete nicht fristgerecht zahlen werde.”

Übernimmt ein Vermieter auch eine generelle Einstandsverpflichtung für ein “subjektives Wohlempfinden und Geborgenheitsgefühl” des Mieters in der angemieteten Wohnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Dresden (AG Dresden – 141 C 1707/15, Urteil vom 04.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dresden in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “1. Dass die Sicherung von Türen und Fenstern hinter dem mietvertraglich vereinbarten oder von beiden Vertragsparteien vorausgesetzten Sicherheitsstandard des Anwesens nachteilig abwich, ergibt sich aus dem Beklagtenvortrag nicht schlüssig. Soweit die Beklagte beim Abschluss des Mietvertrags und Übergabe der Mietwohnung den damaligen Sicherheitsstandard des Anwesens in der Erwartung hingenommen haben sollte, das aus ihrer Sicht bis dahin ruhige Wohnumfeld werde sich künftig nicht wesentlich nachteilig verändern, und sich in dieser auch als Mutter eines Säuglings gehegten Sicherheitserwartung nun enttäuscht sieht, ist nicht ersichtlich, dass diese Erwartung Grundlage einer Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien in Bezug auf einen von den Klägerin zu wahrenden Mindestsicherheitsstandard geworden wäre. Welche Sicherheitsvorkehrungen gegen Einbrüche mietvertraglich geschuldet sind, richtet sich mangels ausdrücklicher Regelung im Mietvertragstext nach dem Zustand, in dem sich das Anwesen bei der Anmietung für die Parteien erkennbar befunden hat, bzw. nach den für Gebäude dieser Art üblichen Sicherheitsstandards. Aufgrund welcher Umstände die Beklagte unabhängig von den zur Zeit der Errichtung oder einer etwaigen späteren Sanierung des Gebäudes geltenden allgemeinen Standards verlangen kann, dass die Fenster des streitgegenständlichen Anwesens “aktuellen  Sicherheitsanforderungen” genügen und die Schließanlage mindestens der Widerstandsklasse 3 entspricht, ist nicht erkennbar. Ein über eine Instandsetzung von vorhandenen Fenstern und Schließanlagen hinausgehender Anspruch auf Modernisierung der Sicherheitssysteme des Anwesens ergibt sich auch aus gehäuften Einbrüchen in der Nachbarschaft oder in dem Anwesen selbst grundsätzlich nicht (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.09.2012, 27 C 30/12, vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2002, 10 U 12/01). Mit der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung aus § 535 Abs. 1 BGB übernimmt ein Vermieter auch – anders als die Beklagte meint – nicht zugleich eine generelle Einstandsverpflichtung für ein “subjektives Wohlempfinden und Geborgenheitsgefühl” des Mieters in der angemieteten Wohnung, die geeignet wäre, den bei Übernahme der Wohnung durch die Beklagte vorgefundenen und gemäß § 6 Ziffer 2 Satz 2 des Mietvertrags als vertragsgemäß vereinbarten Sollzustand in Bezug auf den Einbruchsschutz zu verschärfen.

2. Nachteilige Veränderungen des Wohnumfeldes begründen einen Mangel nur, soweit hierdurch der Gebrauch der Wohnung zu Mietzwecken unmittelbar und erheblich beeinträchtigt wird. Aus dem Vorbringen, teilweise lungerten “zwielichtige Gestalten” in unmittelbarer Umgebung des Objektes herum, es sei “auch schon vorgekommen”, dass bei der Beklagten Drogensüchtige an der Tür geklopft oder geschellt hätten, und sie sei auf der Straße (!) durch stark alkoholisierte oder berauschte Personen angegangen worden, ergibt sich eine unmittelbare und erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung in Bezug auf die von der Beklagten gemietete Wohnung noch nicht. Auch die von der Beklagten behaupteten Einbrüche und Wandalismusschäden im Bereich anderer Wohnungen des Anwesens und nicht mitvermieteter Kellerräume sind nicht geeignet, die Eignung der Wohnung zum vertraglich vorausgesetzten Wohngebrauch unmittelbar erheblich zu schmälern. Weder aus dem Mietvertragstext noch aus üblichen Gepflogenheiten des Rechtsverkehrs auf dem Dresdner Wohnungsmarkt lässt sich ableiten, dass die Kläger bei Abschluss des Mietvertrags das Risiko einer von ihnen nicht provozierten und nicht beherrschbaren Verlagerung von Kriminalitätsschwerpunkten und Drogenszenen in das Wohnumfeld auf sich nehmen wollten, dem die beklagte Mieterin während der Mietzeit wie jeder Hausbewohner zwangsläufig ausgesetzt war. Befürchtungen und Verunsicherungen der Beklagten, auch wenn wie angesichts von Einbrüchen in das Anwesen ### in ### noch so verständlich und begründet gewesen sein mögen, erheben von der Beklagten bei Mietvertragsschluss einseitig gehegte und von einem “normalen Durchschnittsmieter” geteilte Erwartungen in die Sicherheit der Wohngegend nicht zu einer die Kläger bindenden Beschaffenheitsvereinbarung.”

Ist ein Mietmangel anzunehmen, wenn ein Vermieter auf dem Grundstück befindliche Bäume nicht beschneidet, so dass der Mieter tagsüber das Licht einschalten muss?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 213 C 98/15, Urteil vom 22.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Weiter besteht auch kein Minderungsrecht im Hinblick auf eine Verschattung einzelner Zimmer durch Bäume. Zwar sprechen nach Auffassung des Gerichts erhebliche Gründe dafür, einen Mietmangel anzunehmen, wenn – entsprechend dem Sachvortrag der Beklagten – der Vermieter auf dem Grundstück befindliche Bäume nicht beschneidet, so dass der Mieter tagsüber das Licht einschalten muss. Denn wenn – was die Beklagten vorliegend ja behaupten – die Lichtverhältnisse bei Beginn des Mietverhältnisses gut waren, konnten die Mieter durchaus davon ausgehen, dass die Klägerin diesen vermieteten Zustand auch während des Mietverhältnisses durch Beschneidungen des im Zeitpunkt des Mietbeginns noch kleineren Bewuchses erhalten wird (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.09.2006 – 211 C 70/06; vgl. auch AG Neukölln, Urteil vom 02.07.2008 – 21 C 274/07).

Jedoch steht nach dem gesamten Inhalt der Verhandlungen und dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur sicheren Überzeugung des Gerichts fest, dass die Belichtungsverhältnisse mangelhaft sind oder sich die Fenster wegen der heranwachsenden Bäume nicht öffnen lassen.

Der Sachverständige Prof. Dr. ### hat in seinem Gutachten vom 26.01.2016 ausgeführt, dass die Öffnungsfunktion sämtlicher Fenster der Wohnung durch die auf dem Grundstück befindlichen Bäume nicht beeinträchtigt wird.

Ferner hat er dargelegt, dass die Belichtungsverhältnisse in der Wohnung ausreichend sind: Zur Berechnung des Tageslichtquotienten im Wohnzimmer nach DIN 5034-Teil 3 habe er zunächst von einem Beobachtungspunkt in der Mitte des Wohnzimmers die Verschattungswinkel der Bebauung (Fenster, Balkon) und der Bäume festgestellt und die Daten in das Sonnenstanddiagramm (Blatt 108 der Akte) eingetragen. Daraus lasse sich ablesen, in welchem Monat die Sonne zu welchem Zeitraum in das Zimmer scheine und zwar mit und ohne Bewuchs. Gemäß DIN 5035 werde aus den geometrischen Daten der Tageslichtquotient berechnet. Nach dieser Norm sei die Helligkeit in Wohnräumen, die von dem durch die Fenster eindringenden Tageslicht erzeugt werde, im Rahmen ihrer psychischen Bedeutung ausreichend, wenn der Tageslichtquotient auf einer horizontalen Ebene gemessen in einer Höhe von 0,85 m über dem Fußboden in halber Raumtiefe und in 1 m Abstand von den Seitenwänden im Mittel wenigstens 0,9 % und am ungünstigsten Punkt wenigstens 0,75 % betrage. Vorliegend ergebe sich aus den ermittelten Daten für das Wohnzimmer ein Wert ein Tageslichtquotient von 1,1 % (ohne Baum: 1,7 %), was ausreichend sei. Da das Wohnzimmer die größte Beeinträchtigung durch die umgebenden Räume aufweise, seien auch alle anderen Räume nicht unzumutbar dunkel.

Soweit die Beklagten gegen diese Feststellungen Einwände erhoben bzw. Unklarheiten beanstandet haben, hat der Gutachter diese im Rahmen seiner mündlichen Anhörung ausräumen können:

– Zu der Beanstandung, der Gutachter habe lediglich theoretische Werte anhand einer nicht maßstabsgerechten Zeichnung ermittelt, die zudem nicht in Einklang mit dem im Gutachten enthaltenen Lichtbild (Blatt 107 der Akte) stünden, das eine viel größere Beschattung deutlich mache, hat der Sachverständige ausgeführt: Auf dem Luftbild im Gutachten (Blatt 107 der Akte) seien mehr Bäume zu sehen, als er tatsächlich im Ortstermin festgestellt habe. Grundlage für die Messung des Tageslichtquotienten sei daher nicht die im Gutachten enthaltene aus dem Internet gezogene Luftaufnahme der Gegebenheiten, diese habe er lediglich zum Zweck der besseren Anschauung dem Gutachten beigefügt. Er habe vielmehr selbst vor Ort durch Augenscheinseinnahme festgestellt, welche Bäume vorhanden sind, welchen Standort diese haben und wo welche Beschattungen stattfinden. Ferner habe er die Bäume abgelichtet, die eine Beschattungswirkung auf die Räume der streitgegenständlichen Wohnung haben. Das Wohnzimmer werde durch einen großen Baum am stärksten betroffen, so dass er diesen als dunkelsten Raum der Wohnung ausgesucht und hierzu die Untersuchungen durchgeführt habe. In der Zeichnung auf Seite 15 des Gutachtens (Blatt 106 der Akte) seien die Bäume exakt so abgebildet, wie sie sich vor Ort dargestellt hätten, diese Zeichnung sei maßstabsgerecht. Zwar sei zutreffend, dass keine Langzeitmessung der Lichtverhältnisse durchgeführt wurde. Allerdings sei die Berechnung nach DIN 5035 eine Berechnungsmöglichkeit, die auch bei Neubauten zur Anwendung komme, um die Belichtungsverhältnisse zu eruieren. Es sei nicht davon auszugehen, dass sich das Ergebnis durch tatsächliche Messungen ändere.

– Ferner hat der Gutachter das entsprechend der DIN-Regelung erstellte Sonnenstanddiagramm (Blatt 108 der Akte) wie folgt erläutert: Anhand der schwarzen Umrandung sei erkennbar, wann die Sonne durch das Fenster hinein scheint, wobei die gelben Vierecke innerhalb des schwarzen Rahmens die jeweiligen Zeiten angeben. Teilweise werde das Sonnenlicht durch die Nachbarbebauung (in dem Diagramm durch eine grau hinterlegte Teilfläche markiert) und Bäume (grün hinterlegte Teilfläche) verschattet. Wenn man dann diese Flächen planimetriere, d.h. die Fläche ausmesse, und mit der Lichtintensität in Abhängigkeit von der Sonnenhöhe multipliziere, könne der Tageslichtanteil im Raum gemessen werden. Daraus errechne sich dann eine Zahl, die den Normwert angebe, der wiederum anzeige, ob es zu dunkel sei oder nicht. Zwar sei zutreffend ist, dass der Ortstermin im Winter stattfand, wo der Baum kein Laub getragen habe. Aber anhand des Ausmaßes könne man natürlich Rückschlüsse daraus ziehen, wie der Zustand sei, wenn der Baum Laub trage.

Ferner hat der Gutachter auch den Einwand entkräftet, er habe die Ostseite der Wohnung nicht (hinreichend) berücksichtigt: Hierzu hat der Sachverständige Prof. Dr. ### in der mündlichen Erläuterung dargelegt, dass sich im Osten der Wohnung, wo die Kinderzimmer liegen, kein Baum vor den Fenstern befinde; insoweit sei die Zeichnung auf Seite 15 des Gutachtens unrichtig, da der dort eingezeichnete grüne Baum im Osten unmittelbar vor dem Haus nicht vorhanden sei, was sehr gut auf dem Foto auf Seite 8 des Gutachtens zu erkennen sei (Blatt 99 der Akte).

Diesen Ausführungen des Sachverständigen, gegen welche die Parteien auch keine weiteren Einwände mehr erhoben haben, schließt sich das Gericht nach Überprüfung an: Das Gutachten geht weder von falschen Anknüpfungstatsachen aus noch beinhaltet es willkürliche oder nicht nachvollziehbare Darlegungen. Damit steht fest, dass die Verschattung durch die vor der Wohnung befindlichen Bäume keinen minderungsrelevanten Mangel darstellt, da der Lichteinfall nicht unterhalb der maßgeblichen Mindestwerte liegt.”

Stellen von bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Bäumen ausgehende Beeinträchtigungen in Form herabfallender bzw. umherfliegender Blüten, Blätter, Pollen und Früchte einen Mangel der Mietsache dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 213 C 98/15, Urteil vom 22.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Soweit die Beklagten eine extreme Belästigung des Gebrauchs durch Blüten und Pollen der auf dem Grundstück stehenden Bäume beanstanden, liegt nach Auffassung des Gerichts bereits kein Mangel vor (Fallgruppe der sog. Umweltmängel).

Ausgehend von der oben bereits ausgeführten Definition ist der Begriff eines Mangels im Sinne des § 536 BGB an einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ausgerichtet. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei insbesondere auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen denen die Mietsache ausgesetzt ist (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 mit weiteren Nachweisen). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH a.a.O.).

Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, ist den Beklagten – ihr Vorbringen als zutreffend unterstellt – zwar zuzugestehen, dass Pollen und Blüten eine Belästigung darstellen können. Jedoch begründet nicht jede objektiv gegebene Beeinträchtigung einen Mangel der Mietsache, da die Sollbeschaffenheit eben gerade (auch) von den Vereinbarungen der Parteien abhängt. Liegen – wie hier – unmittelbar auf die Mietsache einwirkende Umweltmängel schon bei Abschluss des Mietvertrages vor, bestimmen (auch) diese die (Soll-)Beschaffenheit des Mietobjektes (Föller, Anmerkung zum Urteil des BGH vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – in: WuM 2015, 478 ff. [485]). So ist z.B. anerkannt, dass im Falle negativer Auswirkungen durch Immissionen von Bauarbeiten in der Nachbarschaft ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht gegeben ist, wenn bereits beim Abschluss des Mietvertrags aufgrund konkreter Anhaltspunkte mit einer künftigen Bebauung zu rechnen ist (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 536 Rn. 25 mit weiteren Nachweisen; vgl. auch BGH, Urteil vom 19.12.2012 VIII ZR 152/12). Es fehlt in diesem Fall an einer nachteiligen Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 – 202 C 180/13) bzw. es ist dann regelmäßig davon auszugehen, dass die Parteien stillschweigend eine Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen haben, welche die Möglichkeit der Bebauung des Nachbargrundstücks in einer ortsüblichen Art und Weise und die damit verbunden Belastungen für den Mieter einschließt (LG Berlin, Beschluss vom 04.03.2013 – 65 S 201/12).

Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, ist eine Mangelhaftigkeit der Wohnung aufgrund ihrer Lage neben mehreren Bäumen zu verneinen: Denn unstreitig befanden sich diese Bäume schon vor Abschluss des streitgegenständlichen Dauernutzungsvertrages dort, so dass die Lage der Wohnung und die damit verbundenen negativen Immissionswirkungen durch herunterfallendes Laub und herabfallende Früchte im Herbst bzw. Pollen- und Blütenflug im Frühjahr die Sollbeschaffenheit des Mietobjektes bestimmen.

Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) führt nach Auffassung des Gerichts nicht dazu, dass in der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit durch herabfallende Früchte und Blätter bzw. Pollen und Blütenflug ein Mangel zu sehen wäre. Denn die Zeitspanne, innerhalb derer dies der Fall ist, ist relativ kurz. Hinzu kommt, dass sich in dem Herunterfallen von Laub und Früchten von Bäumen im Herbst bzw. Pollen- und Blütenflug im Frühjahr (von Menschenhand nicht beeinflussbare) Gegebenheiten der Natur realisieren, die als unvermeidbar hinzunehmen sind und nach Ansicht des Gerichts eine typische Realisierung des allgemeinen (von Menschen nicht beherrschbaren) Lebensrisikos darstellen.”

Tritt beim Tod der Mieterin die mit ihr in der Wohnung lebende Tochter in das Mietverhältnis ein, wenn zwischen Mutter und Tochter ein Untermietverhältnis bestand?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 411/15, Urteil vom 08.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe des Reihenendhauses in der …… , … Berlin, weil das Mietverhältnis weder durch die Kündigung vom 18.03.2015 noch durch die in der Klageschrift vom 08.06.2015 und die nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils am 13.10.2015 ausgesprochene Kündigung beendet worden ist.

a) Die Kündigung des Klägers vom 18.03.2015 ist unwirksam. Der Kläger hatte kein Recht zur Kündigung gem. § 564 S. 2 BGB. Danach kann der Vermieter dann, wenn bei Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten und das Mietverhältnis deswegen mit dem Erben fortgesetzt wird, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis nicht erfolgt ist. Diese Voraussetzungen lagen hier jedoch nicht vor, weil die Beklagte zu 1) nach dem Tod ihrer Mutter, die (zuletzt die einzig verbliebene) Mieterin des Hauses war, gem. § 563 Abs. 2 S. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist.

Danach treten Kinder des Mieters, die in einem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter leben, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass die Beklagte zu 1) in einem gemeinsamen Haushalt mit ihrer Mutter, der verstorbenen Mieterin, gelebt hat. Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass ein Kind gem. § 563 Abs. 2 S. 1 BGB nicht wie ein übriger Angehöriger den Haushalt mit dem verstorbenen Mieter zusammen geführt haben muss, sondern lediglich in dessen Haushalt gelebt haben muss. Insofern seien keine überspannten Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14). Dies ergibt sich im Übrigen schon aus dem Gesetzeswortlaut, denn gem. § 563 Abs. 2 S. 2 BGB müssen andere Familienangehörige mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, während es bei Kindern des Mieters genügt, dass sie mit ihm in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben (so auch Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 563 BGB Rn. 38).

Die Beklagte zu 1) hat gemeinsam mit ihrer verstorbenen Mutter bis zu ihrem Tod in einem gemeinsamen Haushalt gelebt. Zwar weist der Kläger zu Recht darauf hin, dass die Beklagte zu 1) insofern beweisbelastet ist. Allerdings hat diese konkret dargelegt, seit 1994 gemeinsam mit ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 2), und ihrer Mutter gemeinsam in dem Reihenhaus zu leben. So hat sie ein Schreiben der ehemaligen Vermietern vom 18.01.1994 vorgelegt, in dem der Mutter der Beklagten die Untervermietung an sie und ihren Ehemann, den Beklagten zu 2) ab Februar 1994 genehmigt wird. Ausdrücklich wird von einem Untermietzuschlag abgesehen, da die Beklagten fortan in einem gemeinsamen Haushalt mit den Mietern leben (Bl. 32 d.A.) Ferner trägt die Beklagte zu 1) vor, seit 1994 in dem Haus polizeilich gemeldet zu sein und seitdem dort ihren Lebensmittelpunkt zu haben. Ferner habe sie dort ihre Mutter bis zu ihrem Tode gepflegt. Vor dem Hintergrund dieses konkreten Vortrages der Beklagten, durfte der Kläger sich nicht auf einfaches Bestreiten beschränken. Aus welchen Gründen der Kläger davon ausgeht, dass die Beklagte zu 1) nicht mit ihrer Mutter in einem Haus gelebt haben soll, trägt er nicht vor. Wie das Amtsgericht zutreffend feststellt, schließt das Untermietverhältnis des verstorbenen Mieters mit dem Eintrittsberechtigten einen gemeinsamen Haushalt nicht aus (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 563 BGB Rn. 39). Insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei Kindern des Mieters das Führen eines gemeinsamen Haushalts gerade nicht Eintrittsvoraussetzung ist, sondern diese nur in einem Haushalt mit dem Mieter gelebt haben müssen, ist hier nicht zu erkennen, weshalb allein das bestehende Untermietverhältnis einem Zusammenleben in einem Haushalt entgegenstehen sollte.

b) Auch die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB oder § 543 BGB ist insofern nicht ersichtlich. Der Kläger begründet die Kündigung damit, die Beklagte zu 1) habe auch nach Zugang der Kündigung “nichts von dem Wohnen des Beklagten zu 2)” in dem Reihenendhaus mitgeteilt. Wie aus der Untermietgenehmigung hervorgeht, wurde der Rechtsvorgängerin des Klägers mitgeteilt, dass auch der Beklagte zu 2) im gemeinsamen Haushalt mit den Mietern lebt. Dieses Wissen muss sich der Kläger als Rechtsnachfolger zurechnen lassen. Der Umstand, dass der Beklagte zu 2) auch nach Zugang der (nach obigen Ausführungen unwirksamen) Kündigung vom 18.03.2015 in dem Haus wohnte, führt zu keiner anderen Beurteilung.

c) Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung und Verkündung des erstinstanzlichen Urteils im Schriftsatz vom 13.10.2016 ausgesprochene Kündigung kann in der Berufungsinstanz nicht berücksichtigt werden. Denn hierbei handelt es sich um einen neuen Streitgegenstand, sodass die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche Klagehäufung (§ 260 ZPO) wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO zu behandeln ist (BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14; BGH, Beschluss vom 27.10.2015 – VIII ZR 288/14).

Gem. § 533 Nr. 2 b) ZPO setzt eine Klageänderung in der Berufungsinstanz voraus, dass diese auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Neue Tatsachen hat das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zu berücksichtigen, soweit dies zulässig ist. Ein Zulassungsgrund nach § 531 Abs. 2 ZPO ist hier nicht ersichtlich, insbesondere wäre es dem Kläger möglich gewesen, die Kündigung gem. § 563 Abs. 4 BGB wegen eines in der Person des Eingetretenen liegenden wichtigen Grundes auch im ersten Rechtszug auszusprechen. Die Behauptung des Klägers, die Beklagten hätten die Bausubstanz des Hauses beschädigt, worin der Kläger den in der Person des Eingetretenen liegenden wichtigen Grund sieht, ist auch nicht unstreitig.”

Sind Genossenschaften und städtische Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt zu lassen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 164/16, Urteil vom 02.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Ebenso wenig eine Stütze im Gesetz findet die Argumentation der Klägerin, wonach sie den Wohnungsbestand von Genossenschaften und Städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt lassen möchte, vgl. Wortlaut des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB. Selbst wenn die Vermutungen der Klägerin zutreffen sollten, dass die Mieten in diesem Marktsegment aus Gründen der Selbstbeschränkung u.a. niedriger seien, so nehmen sie gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB dessen ungeachtet an den “üblichen Entgelten, die in der Gemeinde (…) vereinbart (…) oder geändert worden sind,” teil. Es besteht weder eine gesetzliche Verpflichtung zur Erhöhung der Miete noch setzt der gesetzlich definierte Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete voraus, dass nur dann Mieten als ortsüblich gelten, wenn der Vermieter regelmäßig von seinem Erhöhungsrecht Gebrauch gemacht und es vollständig ausgeschöpft hat.”

Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, die zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt, wenn der Vermieter nach Mietvertragsabschluss aufgrund der Änderung der Landesbauordnung zur Schließung der Müllabwurfanlage und der Müllnebenschächte verpflichtet ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 311/16, Urteil vom 03.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Feststellung, dass sich die von ihr an die Beklagte zu zahlende monatliche Miete nicht aufgrund der Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen der von der Beklagten vorgenommenen Erweiterung der Müllplätze, Errichtung von Recyclingannahmestellen, Schließung der Müllabwurfanlagen und Schließung der Müllnebenschächte um 4,70 Euro erhöht hat. Die Beklagte konnte die Miete gegenüber der Klägerin zum 01.04.2016 gem. § 559 Abs. 1 BGB erhöhen, weil sie eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB durchgeführt hat.

Danach stellen bauliche Veränderungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, Modernisierungsmaßnahmen dar. Dabei hat der Vermieter nur solche baulichen Veränderungen nicht zu vertreten, zu deren Vornahme er nach dem Vertrag nicht verpflichtet war und die er weder voraussehen noch vermeiden konnte, vor allem weil sie auf technischen Änderungen oder unerwarteten gesetzlichen Anordnungen beruhen (vgl. Emmerich in Staudinger, Bearbeitung 2014, § 555b BGB Rn. 37). Die Beklagte war hier aufgrund des infolge einer Änderung der Berliner Bauordnung vom 29.06.2011 (GVBl. S. 315 ff.) – mithin nach Mietvertragsabschluss im Jahr 1995 – eingeführten § 46 Abs. 3 S. 2 BauO Bln a.F. zur Schließung der Müllabwurfanlage verpflichtet. Danach waren bestehende Abfallschächte bis spätestens zum 31.12.2013 außer Betrieb zu nehmen. Hierbei handelt es sich zweifelsohne um eine Verpflichtung, die die Beklagte weder voraussehen noch vermeiden konnte. Zwar sieht § 46 Abs. 3 S. 4 BauO Bln a.F. vor, dass S. 2 keine Anwendung findet, wenn die Einhaltung der abfallrechtlichen Trennpflichten und die brandschutzrechtlichen Belange gewährleistet sind. Dadurch wird dem Vermieter ein Ermessen dahingehend eingeräumt, ob er die vorhandene Abfallanlage den gesetzlichen Vorschriften entsprechend baulich anpasst oder die Anlage schließt. Es ist hier jedoch nicht ersichtlich, dass die Beklagte ihr Ermessen in irgendeiner Weise sachfremd ausgeübt hätte. Bei der Prüfung, ob der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, die bestehende Anlage außer Betrieb zu nehmen, ist gerade auf den bestehenden Ist-Zustand abzustellen und nicht darauf, ob der Vermieter hier hätte auch Maßnahmen ergreifen können, einen den Anforderungen des Gesetzes genügenden Zustand herzustellen. Zu Recht weist die Klägerin darauf hin, dass die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet dafür ist, dass die bestehende Anlage die abfallrechtlichen Trennpflichten bzw. Brandschutzvorschriften nicht einhält bzw. eingehalten hat. Unstreitig ist jedoch insofern, dass der vorhandene Abfallschacht keine Möglichkeit zur Mülltrennung vorsah und daher nicht ohne weiteres den gesetzlichen Anforderungen entsprach. Entgegen der Auffassung der Klägerin wäre durch eine etwaige Anordnung, wonach künftig nur noch eine Sorte Müll in den Abwurfschacht geworfen werden darf, die Einhaltung der abfallrechtlichen Trennpflichten (§ 11 KrW-/AbfG Bln) nicht gewährleistet. Eine solche Anordnung wäre nicht im gleichen Maße effektiv wie eine Stilllegung der Abwurfanlage verbunden mit der Errichtung einer Müllstandsfläche mit den Trennpflichten entsprechenden Entsorgungsgelegenheiten, denn es bestünde weiterhin die Gefahr, dass die Mieter aus Bequemlichkeit vornehmlich den Abwurfschacht für sämtlichen Hausmüll benutzen würden. Im Übrigen wäre auch bei einer solchen Anordnung die Erweiterung des Müllplatzes notwendig gewesen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin handelt es sich hier auch nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme nach § 555a BGB. Unter einer solchen Maßnahme sind nur Maßnahmen zur Verhinderung oder Beseitigung drohender oder schon entstandener Schäden oder Mängel an der Mietsache zu verstehen (Emmerich aaO, § 555a BGB Rn.4). Hingegen können hierunter nicht solche Maßnahmen fallen, die notwendig werden, um (neuen) gesetzlichen Anforderungen zu genügen, während der vertragsgemäße Zustand weiterhin besteht. Bauliche Veränderungen, die notwendig werden, um neuen gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen, sind gerade von § 555b Nr. 6 BGB als Modernisierungsmaßnahme erfasst.

Darauf, ob durch die Maßnahme der Wohnwert erhöht wird, kann es entgegen der Auffassung der Klägerin nicht ankommen. § 555b Nr. 6 BGB enthält insofern eine Legaldefinition einer Modernisierungsmaßnahme und setzt eine Wohnwerterhöhung, anders als § 555b Nr. 5 BGB, gerade nicht voraus.

Nicht überzeugen kann der Einwand, bei der Außerbetriebnahme des Müllschachtes handele es sich um eine Verringerung der vertragsgemäßen Leistung, die eine Vereinbarung mit dem Mieter voraussetze. Ein solches Verständnis widerspricht der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 46 Abs. 3 S. 2 BauO Bln a.F., wonach Abfallschächte außer Betrieb zu nehmen sind. Die Durchsetzung dieser gesetzlichen Anordnung kann nicht vom Willen einzelner Mieter abhängen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin, wonach gem. § 559 Abs. 1 BGB nur diejenigen Kosten umgelegt werden können sollen, die konkret auf die Wohnung aufgewendet worden sind, legt die Vorschrift lediglich einen Umlagemaßstab fest (vgl. Emmerich aaO, § 559 BGB Rn. 26). Sind wie hier Modernisierungskosten für mehrere Wohnung angefallen, sind diese nach einem vom Vermieter nach billigem Ermessen auszuwählenden Verteilungsschlüssel (z.B. Fläche der Wohnung) zu verteilen, vgl. § 559 Abs. 3 BGB. Weitere Einwendungen gegen das Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1, Abs. 3 BGB macht die Klägerin nicht geltend und sind auch nicht ersichtlich.”

Wirkt sich ein vorhandener Fahrradabstellraum wirkt als wohnwerterhöhendes Merkmal aus, wenn er im Hinblick auf die vorhandenen Mietparteien unterdimensioniert ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 375/16, Urteil vom 02.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Berufung hat jedoch insoweit Erfolg, als die Klägerin darauf verweist, das wohnwerterhöhende Merkmal “abschließbarer Fahrradabstellraum” sei insbesondere im Hinblick auf die Unterdimensionierung des Fahrradabstellraums mit – nach den amtsgerichtlichen Feststellungen – nur 6 sogenannten Kreuzberger Bügeln für 12 allenfalls 15 Fahrräder bei vorhandenen 30 Mietparteien nicht gegeben. Zwar gibt der Mietspiegel eine bestimmte Kapazität des Fahrradabstellraums nicht vor. Jedoch kommt dem vorhandenen abschließbaren Fahrradabstellraum entgegen der Ansicht des Amtsgerichts dann keine tatsächlich den Wohnwert erhöhende Wirkung zu, wenn er unzureichend ist (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 31. August 2010 – 63 S 635/09). Davon ist nach dem nicht erheblich bestrittenen detaillierten Vortrag der Beklagten i.Vm. den eingereichten aussagekräftigen Fotografien auszugehen, die belegen, dass der Raum gerade in der hauptsächlichen Nutzungszeit (in den Stoßzeiten) keine hinreichenden Abstellmöglichkeiten aufweist, was durch die zur Mittagszeit erfolgte Augenscheinseinnahme mit dem Ergebnis einer zu dieser Zeit nicht feststellbaren Überfüllung des Fahrradabstellraums nicht widerlegt wird.”

Genügt bei einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis, wenn sich die Anpassung darauf beschränkt, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 124/16, Urteil vom 27.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Entgegen der Auffassung der Beklagten war die Erhöhung der Vorauszahlungen wirksam und von ihnen zu zahlen. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei anlässlich einer Abrechnung eine Anpassung der Vorschüsse auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Klägerin hat eine derartige Erklärung in der Abrechnung für 2009 vom 30. Oktober 2010 abgegeben und diese auch unter Hinweis auf das Abrechnungsergebnis begründet. Beschränkt sich die Anpassung darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so genügt ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10, GE 2011, 1547).
Das ist hier der Fall. Die auf die Beklagten entfallenden Betriebskosten ohne Aufzug beliefen sich auf 1.315,42 EUR. Unter Berücksichtigung des Nutzungszeitraums von sieben Monaten ergibt sich daraus ein monatlicher Betrag von 187,92 EUR. Damit korrespondiert die von der Klägerin verlangte Erhöhung auf monatlich 188, — EUR. Entsprechendes gilt für die Verminderung des Vorschusses für den Aufzug von 20, — EUR auf 18, — EUR.

Der Wirksamkeit der vorgenannten Erhöhung steht nicht entgegen, dass sich in der Heizkostenabrechnung zugunsten der Beklagten ein Guthaben ergeben hat. Die Parteien haben im Mietvertrag keinen Gesamtvorschuss für sämtliche Nebenkostenvereinbart, sondern diesen ausdrücklich aufgegliedert. Dem tragen auch die Nebenkostenabrechnungen der Klägerin Rechnung, indem insoweit getrennte Abrechnungen erfolgen. Unter diesen Umständen ist auch die Anpassung der einzelnen Vorschüsse nicht zu beanstanden. Den Beklagten hätte es freigestanden, ihrerseits den Vorschuss für die Heizkosten gemäß § 560 Abs. 4 BGB anzupassen. Eine solche Erklärung haben sie indes nicht abgegeben.

Entgegen der Auffassung der Beklagten begründet insoweit ein Guthaben in einer Abrechnung nicht ohne Weiteres eine Senkung der vereinbarten Vorschüsse. Vielmehr hat eine Mietpartei, wenn sich die Unangemessenheit eines Vorschusses aus einer Abrechnung ergibt, lediglich einen Anspruch auf Anpassung für die Zukunft (BayObLG, Rechtsentscheid vom 05.10.1995 – RE – Miet 1/95, GE 1995, 1413; Palandt – Weidenkaff, BGB, § 556 BGB, Rn 8).”