Hat ein Mieter beim Austausch eines vorhandenen Gasherdes gegen einen Induktionsherd einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Anschaffung neuer Töpfe und Pfannen, die sich für den Gebrauch bei Induktionsherden eignen?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 103 C 196/16, Urteil vom 02.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Beklagten steht jedoch ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses von 500,00 Euro gegenüber den Klägern nach § 555 d Abs. 6 BGB in Verbindung mit § 555 a Abs. 3 BGB zu. Die Beklagten müssen infolge des Einbaus des Induktionsherdes neue Töpfe anschaffen. Die Anschaffung neuer Töpfe, die sich für den Gebrauch bei Induktionsherden eignen, stellen Aufwendungen i.S. von § 555 a Abs. 3 BGB dar. Die Notwendigkeit des Kaufs neuer Töpfe und Pfannen ist insoweit vergleichbar mit der Notwendigkeit des Kaufs neuer Gardinen nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Auch Aufwendungen zum Kauf neuer Gardinen stellen Aufwendungen dar, die der Mieter aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen zu tätigen hat.

Das Gericht schätzt die erforderlichen Aufwendungen auch für qualitativ hochwertige Töpfe und Pfannen auf 500,00 Euro. Ein Abzug neu für alt ist insoweit nicht vorzunehmen, da Töpfe und Pfannen praktisch keinem Verschleiß unterliegen, sofern sie nicht mechanisch beschädigt werden. Die Beklagten sind im Übrigen verpflichtet, über diesen Vorschuss gegenüber den Klägern abzurechnen.”

Handelt es sich bei dem Austausch eines vorhandenen Gasherdes gegen einen Induktionsherd um eine Modernisierungsmaßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 103 C 196/16, Urteil vom 02.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kläger haben gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Duldung der Arbeiten zum Austausch des in der Wohnung der Beklagten vorhandenen Gasherdes gegen einen Induktionsherd nach §§ 555 b BGB.

Bei dem Austausch eines Gasherdes gegen einen Induktionsherd handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.

Nach den von beiden Parteien eingereichten Unterlagen wird bei einem Induktionsherd die Hitze ebenso schnell erreicht und ist ebenso leicht regulierbar, wie bei einem Gasherd. Im Vergleich zu einem Gasherd reduziert sich jedoch die Unfallgefahr beim Betrieb des Herdes deutlich, weil eine offene Flamme nicht mehr vorhanden ist. Insoweit wird durch den Einbau eines Induktionsherdes der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig verbessert. Darüber hinaus gilt ein Induktionsherd nach dem Berliner Mietspiegel 2015 als wohnwerterhöhendes Merkmal.”

Ist nach dem Berliner Mietspiegel 2015 die Merkmalgruppe “Wohnumfeld” ohne substantiierten Vortrag des Mieters als positiv zu bewerten, wenn die Wohnanschrift im Straßenverzeichnis nicht als hoch verkehrslärmbelastet bezeichnet ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 4 C 169/16, Urteil vom 02.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das negative Merkmal Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelästigung liegt nicht vor. Die Wohnanschrift des Beklagten ist im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel nicht als hoch verkehrslärmbelastet bezeichnet. Dem ist der Beklagte nicht durch substantiierten Vortrag entgegengetreten. Auch vom Negativmerkmal erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche (Gewerbe), zum Beispiel durch Liefer- und Kundenverkehr ist nicht auszugehen. Die ergänzenden Angaben des im Termin persönlich angehörten Beklagten ergaben keine erhebliche Beeinträchtigung durch die Gaststätte und Bar. Denn es kamen als Beeinträchtigung durch Lärm lediglich Zulieferungen am Hintereingang der Bar und Gaststätte in Betracht, welche der Beklagte nach seinem eigenen Vortrag lediglich in einem Umfang von 2-3 Zulieferungen im Monat, und damit in keinem erheblichen Umfang, wahrnimmt.”

Ist nach dem Berliner Mietspiegel 2015 für das wohnwerterhöhende Merkmal einer gepflegten Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung ein völliger Ausschluss der Einsicht in die Müllstandsfläche erforderlich?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 4 C 169/16, Urteil vom 02.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Hier wirkt sich wohnwerterhöhend aus, dass eine gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich vorliegt. Ein völliger Ausschluss der Einsicht in die Müllstandsfläche ist nicht erforderlich, vielmehr reicht eine erkennbar sichtbegrenzende Funktion aus. Dem wird die hier im unteren und mittleren Bereich blickdichte und im oberen Bereich gitterartige Gestaltung des Sichtzauns, wie er den Fotos (Blatt 49-52 d. A.) zu entnehmen ist, gerecht.”

Kann eine Verweigerung der Duldung einer Modernisierung grundsätzlich eine Kündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 18 C 152/16, Urteil vom 05.10.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nicht zu, § 546 Abs. 1 BGB. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 29.02.2016 beendet worden ist. Weder als fristlose noch als fristgerechte Kündigung hat das klägerische Schreiben vom 29.02.2016 das Mietverhältnis beendet, § 543 Abs. 1, 573 BGB.

Als fristlose Kündigung wäre das Beendigungsverlangen nur dann berechtigt, wenn ein wichtiger Grund vorläge, der den Klägern unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Beklagten und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht als zumutbar erscheinen ließe, § 543 Abs. 1 BGB. Eine gerechtfertigte fristgerechte Kündigung würde voraussetzen, dass dem Kläger ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zustünde, wobei wegen der sozialen Bedeutung der Wohnung für die Beklagte als Lebensmittelpunkt ein Interesse von Gewicht notwendig wäre, § 573 Abs. 1 BGB (vgl. Palandt/Weidenkaff , BGB, 71. Auflage, § 573, Rn 12). Beide Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.

Die im Rahmen von § 543 Abs. 1 BGB anzustellende Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls bedeutet eine umfassende Würdigung aller maßgeblichen Tatsachen, zum Beispiel die bisherige und künftige Dauer des Vertragsverhältnisses, das bisherige Verhalten der Parteien, die Art, Dauer, Häufigkeit und Auswirkung einer Störung oder Pflichtverletzung, eine eventuelle Wiederholungsgefahr, ein Verursachen, auch Mitverursachung der Beeinträchtigung durch den Kündigenden sowie ein Verschulden des Kündigungsempfängers (Palandt-Weidenkaff, BGB, 71. Auflage, § 543, Rn 33).

Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist objektiv zu beurteilen. Sie bezieht sich auf den Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses durch ordentliche Kündigung oder Zeitablauf und muss auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs vorliegen. Eine bloße Zerrüttung des Vertragsverhältnisses reicht nicht aus (Palandt, a.a.O., § 543, Rn 35).

Dabei kann eine Verweigerung der Duldung einer Modernisierung eine Kündigung rechtfertigen. Zwar schließen einige Meinungen in der Literatur eine Kündigung wegen der Verletzung nicht titulierter Duldungspflichten generell ab (so Schüller, a.a.O. Seite 832 unter Hinweis auf LG Saarbrücken ZMR 2008, 975; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage, § 543 BGB, Rn 210). Dabei wird gefordert, dass das Verhalten des Mieters die Tatbestandsmerkmale einer erheblichen und schuldhaften Pflichtverletzung erfüllt. Hierbei werden zum Teil sehr hohe Anforderungen an das Verschulden des Mieters gestellt (Schüller u.a., GE 2015, 830 (832)). Dies ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn der Mieter auch nach einer rechtskräftigen Verurteilung zur Duldung und der Androhung eines Zwangsgeldes sich immer noch weigert, die Modernisierungsarbeiten zuzulassen (Schüller, a.a.O., Seite 832 unter Hinweis auf LG Berlin ZMR 2011,550).

Demgegenüber kann nach der Entscheidung des BGH VIII ZR 281/13 vom 15.04.2015 einem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein, so dass eine fristlose oder/ und ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein kann (BGH a.a.O., Rn 20).

Auch nach dieser Entscheidung ist aber eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalles und der beiderseitigen Interessen entscheidend (BGH a.a.O., Rn 20).

In eine solche Einzelfallprüfung ist etwa einzubeziehen, um welche Arbeiten es im Einzelnen geht, wie umfangreich und dringend sie sind, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für den Mieter ergeben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hat und welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter durch einen verzögerten Zutritt entstehen (Schüller, a.a.O., Seite 832).

Diese Abwägung ergibt vorliegend, dass auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Beklagte die Modernisierungsarbeiten verweigert hat, die Vertragsfortsetzung für die Kläger nicht unzumutbar ist und ein berechtigtes, ausreichend gewichtiges Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht besteht.

Dabei berücksichtigt das Gericht zunächst, dass sich die verweigernde Haltung der Beklagten lediglich auf die Durchführung und von Modernisierungsarbeiten und nicht auch eine Instandsetzung der Trinkwasserleitungen bezieht. Unstreitig haben die Handwerker die Wohnung der Beklagten am 01.02.2016 nicht nur wegen der Maßnahmen an der Wasserleitung aufgesucht, sondern haben bei ihrer Begehung auch den Heizungseinbau thematisiert und sich von dem Inhalt des Schreibens der Beklagten vom 28.01.2016 (Verweigerung der Modernisierungsarbeiten, aber Bereitschaft zur Duldung der Instandsetzungsarbeiten) uninformiert gezeigt.

Dass die Beklagte in der Folgezeit weitere lediglich auf die Instandsetzung bezogene Termine hätte scheitern lassen, haben die Kläger, die bei ihrem folgenden Vorgehen eine Differenzierung zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzung nicht vorgenommen haben, nicht vorgetragen. Insofern hat die Beklagte keine für den Erhalt der Mietsache unbedingt nötigen Maßnahmen unterbunden. Es kommt hinzu, dass die Kläger – etwa im Schreiben vom 18.01.2016 – keinerlei Zeitplan bezüglich der Ersetzung der Bleirohre mitgeteilt haben. Vielmehr haben sie die Notwendigkeit dieser Maßnahme lediglich lapidar als Begleiterscheinung zu dem beabsichtigten Modernisierungen angeführt und mitgeteilt, diese “im Zuge der anstehenden (gemeint: Modernisierungs-) Arbeiten durchführen” lassen zu wollen.

Gegen eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung und ein begründetes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses spricht auch der bisherige Ablauf des Mietverhältnisses: Bei dem im Jahre 1999 begonnen Mietverhältnis handelt es sich um ein länger dauerndes Mietverhältnis, welches bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen seit 16 Jahren bestanden hat. Dabei ist mangels jeglichen anderweitigen Vortrags davon auszugehen, dass es sich um ein völlig unauffälliges Mietverhältnis handelte, bei dem weder Mietrückstände noch sonstige Verstöße von Seiten der Beklagten stattgefunden haben. Dieses Mietverhältnis bestand zudem ganz lange Zeit nicht zwischen der Beklagten und den Klägern, weil die Kläger erst am 09.12.2014 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurden. Bereits sieben Monate nach dieser Eintragung haben die Kläger ihren (zwangsläufig einige Zeit davor gefassten) Plan zur grundlegenden Umgestaltung des Hauses umgesetzt. Dies macht deutlich, dass die Kläger das Haus offensichtlich von vornherein mit der Absicht einer sofortigen grundlegenden Modernisierung erworben haben, ohne Rücksicht auf den bestehenden Charakter des Anwesens und die Bedürfnisse der aktuellen Mieterschaft zu nehmen. So mussten sie von Anfang an damit rechnen, dass sich ein Teil der Mieter gegen die – gegebenenfalls mit hohen Mietsteigerungen verbundenen — massiven Modernisierungsarbeiten wehren würde. Zumindest mit einer gewissen Verzögerung mussten die Kläger angesichts dessen von vornherein rechnen. Dies rechtfertigt eine geringere Gewichtung ihrer Modernisierungsabsichten als derartige Pläne eines langjährigen Vermieters, der im Laufe langer Jahre der Tatsache gewärtig wird, dass sich in Bezug auf sein Grundeigentum mittlerweile grundlegende Modernisierungsmaßnahmen aufdrängen.

Schließlich ist zu berücksichtigen, dass auf Grund der gewünschten Modernisierung zulasten der Beklagten eine ganz erhebliche Mietsteigerung droht. So macht die angekündigte Erhöhung der Nettokaltmiete einen Betrag von 206,49 € (434,01 € – 227,52 €) aus, was eine 90%-ige Anhebung der (Nettokalt-) Miete bedeutet. Dabei kommt es nicht darauf an, inwiefern die gesamte Mietsteigerung letztlich gemäß § 559 BGB für die Kläger realisierbar wäre, wobei der Beklagten immerhin drohen würde, dass ein (möglicherweise: teilweiser) Ausschluss der Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 4 BGB deswegen nicht stattfinden könnte, weil es sich um Maßnahmen handeln könnte, die die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzen. Jedenfalls lassen die im Raum stehenden erheblichen wirtschaftlichen Folgen die Weigerung der Beklagten, Modernisierungsmaßnahmen durchführen zu lassen, als weniger schwerwiegend erscheinen, so dass den Klägern das Mittel der Kündigung des Mietverhältnisses zum Zwecke der Durchsetzung ihrer Modernisierungsabsichten vorliegend nicht zuzubilligen ist.

Dem steht auch nicht entgegen, dass die Kläger naturgemäß ein Interesse daran haben, nicht allein durch die Beklagte daran gehindert zu werden, Modernisierungsmaßnahmen in Ihrem Hause durchführen zu können. Denn zum einen haben mehrere Mieter diesen Maßnahmen widersprochen, so dass nicht die Beklagte allein es wäre, der etwaige Verzögerungen der beabsichtigten Maßnahmen anzulasten wären. Es kommt hinzu, dass nicht ersichtlich ist, dass die Kläger allein durch die Weigerungshaltung der Beklagten an einer grundsätzlichen Durchführung von Modernisierungsarbeiten im Hause gehindert wären. Andere derzeit ebenfalls noch mit Ofenheizung versorgte Wohnungen an die bereits bestehende Heizungsanlage anzuschließen sind die Kläger nicht gehindert. Es ist gerichtsbekannt, dass in derartigen Fällen eine Installation von Heizungen auch lediglich in Teilen des Hauses vorgenommen werden kann und einzelne Wohnungen zunächst von einem Anschluss an die Hauptstränge ausgenommen werden können. Dass die Kläger gehindert würden, den – nicht an die Wohnung der Beklagten anzuschließen Aufzug an der Außenwand des Gebäudes anzubauen und über das Treppenhaus zu betreiben, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Insofern blockiert die Beklagte nicht grundliegend die gesamten beabsichtigten Maßnahmen.

Aufgrund dieser Erwägungen kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass das gemäß § 573 Abs. 1 BGB nötige gewichtige Interesse der Kläger an einer Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist, so dass auch die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses nicht beendet hat.

Angesichts des Fehlens eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses haben die Kläger vorrangig im Rahmen eines Duldungsprozesses gerichtlich klären zu lassen, inwiefern die Beklagte dazu verpflichtet ist, diesem klägerischen Verlangen zu entsprechen und eine entsprechende Umgestaltung der Mietsache hinzunehmen.”

Kommt es für die Anwendbarkeit der KündigungsschutzklauselVO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 auf den Zeitpunkt des Erwerbs der Eigentumswohnung an?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 71/16, Urteil vom 10.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Jedenfalls ist die Kündigung gemäß § 577 a Abs. 2 BGB in Verbindung mit der KündigungsschutzklauselVO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 (GVBl. 2013, 488) ausgeschlossen.

Die Kläger können sich nicht auf ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 577 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da an der streitgegenständlichen Wohnung nach ihrer Überlassung an den Beklagten Wohnungseigentum begründet wurde und dieses unstreitig erstmals im Jahr 2011 an die Kläger veräußert wurde.

Das Land Berlin hat durch Verordnung vom 13.08.2013 von seinem Recht aus § 577 a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht und die Kündigungssperrfrist für das gesamte Stadtgebiet auf 10 Jahre verlängert (GVBl. 2013, 488).

Sofern die Kläger der Auffassung sind, es komme für die Anwendbarkeit der KündigungsschutzklauselVO auf den Zeitpunkt des Erwerbs, nicht auf den der Kündigung an, widerspricht dies der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die Verordnung erfasst ausweislich ihres Wortlauts und nach ihrem Sinn und Zweck jeweils nach Inkrafttreten auch alle bereits bestehenden Mietverhältnisse (vgl. BGH, 15.11.2000 – VIII ZR 2/00).

Sofern sich die Kläger auf einen Vertrauensschutz dahingehend berufen, dass der Bezirk Steglitz-Zehlendorf in der hier maßgeblichen KündigungsschutzklauselVO vom 13.08.2013 erstmals erfasst ist und unter Berufung auf einen einer Entscheidung des LG Berlin, 17.03.2016 – 67 S 30/16 (dazu IMR 2016, 237) zugrundeliegenden Sachverhalt anführen, ein etwaiger Vertrauensschutz würde unterlaufen, da dann jedem Vermieter auch in ländlichen Gegenden bei erstmaliger Einführung einer KündigungsschutzklauselVO nach § 577a Abs. 2 BGB entgegengehalten werden könnte, dass der Mieterschutz überwiege, greift diese Argumentation nach Auffassung der Kammer zu kurz.

Zwar ist den Klägern zuzugeben, dass, wie auch in der genannten Entscheidung ausführt wird, eine Erstreckung auf Sachverhalte, bei denen der Erwerb vor der Erfassung der streitgegenständlichen Wohnung durch die KündigungsschutzklauselVO, einer unzulässigen Rückwirkung gleichkäme, jedoch liegt auch hier der Fall hier anders.

Auch für Gesetze, die auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirken, können sich zwar, obgleich sie grundsätzlich zulässig sind, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes je nach Lage der Verhältnisse verfassungsrechtliche Grenzen ergeben. Hierbei ist zwischen dem Vertrauen auf den Fortbestand des Rechtszustands nach der bisherigen gesetzlichen Regelung und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Wohl der Allgemeinheit abzuwägen. Der Vertrauensschutz geht allerdings nicht so weit, den Betroffenen vor jeder Enttäuschung zu bewahren (vgl. BGH, 24.07.2013 – XII ZB 340/11).

Die Erwartung des Erwerbers, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehenden Einschränkungen der Verfügungsbefugnis über Wohneigentum an vermieteten Wohnräumen würden jedenfalls im Großen und Ganzen unverändert bleiben, ist abzuwägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten verfolgte sozialpolitische Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. Bei dieser Güterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überragenden Bedeutung für das allgemeine Wohl grundsätzlich der Vorzug zu geben (vgl. BGH, 15.11.2000 – VIII ARZ 2/00)

Zum Zeitpunkt des Erwerbs war durch § 577a BGB bereits die Ermächtigungsgrundlage für den Verordnungsgeber geschaffen worden. Gerade in städtischen Ballungsgebieten wie in Berlin war auch mit dem Gebrauch von der Ermächtigungsgrundlage durch den Verordnungsgeber zu rechnen. Dass die Kündigungsschutzfrist dann durch den Gebrauch sowohl zeitlichen als auch örtlichen Schwankungen unterworfen ist, liegt gerade in städtischen Ballungsräumen auf der Hand und ist nicht vergleichbar mit dem Vertrauen eines Erwerbers in ländlichen Gebieten. Insofern können die Kläger den durch sie angeführten Vertrauensschutz nicht isoliert auf den Bezirk Steglitz-Zehlendorf stützen, sondern es ist vielmehr das gesamte Stadtgebiet nach Sinn und Zweck der Ermächtigungsgrundlage des § 577 a BGB zu betrachten. Dass der Wohnungsmarkt in den verschiedenen Bezirken Berlins immer wieder Schwankungen unterworfen ist und durch eine ständige Fluktuation geprägt ist, ist einer Großstadt immanent und gerade der Grund für den Verordnungsgeber auf derartige Veränderungen durch Erlass einer neuen Rechtsverordnung zu reagieren.”

Wird eine ordentliche Kündigung durch die nachträgliche Begleichung der ausstehenden Beträge innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 14/17, Beschluss vom 14.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die Beklagten zutreffend verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung zu räumen und im beräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben. Sie sind hierzu nach §§ 985, 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, da die auf einen Zahlungsrückstand von 3.517,53 EUR gestützte ordentliche Kündigung vom 09.06.2015 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis rechtswirksam zu beenden vermochte.

Die Kündigungserklärung genügt zunächst den Anforderungen der §§ 573 Abs. 3, 568 Abs. 1 BGB. Sie ist nicht nur durch die bevollmächtigte Hausverwaltung der Klägerin unterschrieben und damit in schriftlicher Form erfolgt, sondern führt überdies die bis dahin aufgetretenen Zahlungsrückstände in Bezug auf die Höhe und die betreffenden Monate als Grund für die Kündigung an.

Es liegt überdies ein den §§ 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB genügender Kündigungsgrund vor.

Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere zu bejahen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Eine solche Pflichtverletzung ist im vorliegenden Fall gegeben.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung zu klären, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (vgl. (vgl. KG, 16.06.2016 – 67 S 125/16). Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (vgl. Kammer, a. a. O., Tz. 18 m. w. N.).

Gemessen daran, war dem Zahlungsverzug der Beklagten in der Gesamtschau ein derartiges Gewicht beizumessen, das die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung rechtfertigt. Auch wenn das Mietverhältnis zwischen den Beklagten und dem Rechtsvorgänger der Klägerin, in welches die Klägerin in der Folgezeit eingetreten ist, seit dem 01.07.1997 besteht, wiegt ein Zahlungsrückstand in Höhe von 3.517,53 EUR aufgrund der damit für die Klägerin verbundenen wirtschaftlichen Folgen so schwer, dass dieser ein Festhalten am Mietverhältnis nicht zuzumuten ist. Dabei haben die Beklagten den Zahlungsrückstand auch zu verschulden. Es kann dahinstehen, ob die Beklagten als Mieter für ihr mangelndes Verschulden nicht ohnehin schon darlegungs- und beweisbelastet sind (vgl. BGH, 13.04.2016 – VIII ZR 39/15, vgl dazu IMR 2016, 272). Denn die Beklagten als Mieter kommt zumindest eine sog. sekundäre Darlegungslast dergestalt zu, dass sie Gründe, die einem Verschulden entgegenstehen, vorbringen (vgl. Kammer, a. a. O., Tz. 25 m. w. N.). Schon diesen Anforderungen sind die Beklagten zumindest in Bezug auf den Beklagten zu 1, der weiterhin Mietvertragspartei ist, nicht gerecht geworden. Dass im Rahmen des Verschuldens selbst dann auf den Beklagten zu 1 abzustellen ist, wenn dieser zwischenzeitlich ausgezogen sein sollte, hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Darüber hinaus ist aber auch hinsichtlich des Beklagten zu 2 ein fahrlässiges Verschulden im Sinne des § 276 Abs. 1, Abs. 2 BGB anzunehmen, obwohl von ihm dargetan wurde, der Zahlungsverzug sei auf unvorhersehbare wirtschaftliche Entwicklungen zurückzuführen, mit denen starke Depressionen einhergingen. Denn trotz einer zu seinen Gunsten unterstellten Depression ist ihm dennoch zuzumuten, die Hilfe Dritter zu suchen, um der Erfüllung ihn treffender vertraglicher Pflichten nachzukommen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass seine Lebensgefährtin, die Beklagte zu 3, mit ihm einen gemeinsamen Haushalt in der streitgegenständlichen Wohnung führt.

Insoweit kam es gar nicht mehr darauf an, ob auch in der Vergangenheit aufgetretene Zahlungsrückstände im Rahmen der Erheblichkeitsprüfung herangezogen werden können, die nicht in dem betreffenden Kündigungsschreiben erwähnt sind, sondern erstmalig im Räumungsprozess vorgetragen werden.

Ein den Beklagten günstigeres Ergebnis ergibt sich schließlich auch dann nicht, wenn man zu ihren Gunsten unterstellt, dass sie sämtliche rückständigen Beträge noch am Tage des Zugangs der ausgesprochenen Kündigung beglichen haben.

Die Kündigung ist zum einen nicht durch die nachträgliche Begleichung der ausstehenden Beträge innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, weil eine analoge Anwendung dieser Vorschrift für den Fall, dass die Kündigung bei Zahlungsverzug auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird, nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der auch die Kammer folgt, ausscheidet (st. Rspr., vgl. nur BGH, 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, vgl dazu IMR 2013, 4).

Zum anderen ist das Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz des erfolgten Ausgleichs der Mietrückstände zumindest im vorliegenden Fall nicht rechtsmissbräuchlich. Zwar ist nach Ansicht der Kammer ein solches Verhalten schon generell nicht geeignet, den Vorwurf der Treuwidrigkeit zu begründen (vgl. Kammer, a. a. O., Tz. 4 ff.). Doch selbst wenn man in einem derartigen Kontext unter Umständen dem Vermieter die Durchsetzung eines Räumungsanspruches unter Heranziehung der Grundsätze von Treu und Glauben verwehren würde, vermochte diese Sichtweise im streitgegenständlichen Fall ein solches Ergebnis nicht zu begründen. Denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 242 BGB erscheinen zu lassen (vgl. BGH, 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, vgl dazu IMR 2013, 4); in diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof bekräftigt, dass sich die Beantwortung dieser Frage einer allgemeingültigen Betrachtung entzieht und stets vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung aller konkreten Einzelfallumstände vorzunehmen ist (vgl. BGH, 06.10.2015 – VIII ZR 321/14).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist jedoch kein derartiger Ausnahmefall gegeben, der ein Berufen auf die ordentliche Kündigung treuwidrig erscheinen ließe. Denn ungeachtet der Begleichung sämtlicher hier streitgegenständlicher Rückstände sind die Beklagten bereits in der Vergangenheit unstreitig namentlich in den Jahren 2009 und 2014 – mehrfach -mit dem von ihnen geschuldeten Mietzins in einem kündigungsrelevanten Umfang in Verzug geraten, der im Jahr 2009 sogar zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung führte. Überdies begründet dieser Aspekt im Zusammentreffen mit dem hier kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand die abstrakte Wiederholungsgefahr, dass es auch in der Zukunft zu weiteren Zahlungsrückständen kommt (vgl. BGH, 06.10.2015 – VIII ZR 321/14 ).”

Müssen Mieter in einem Mehrfamilienhaus die Anbringung von Heizkostenverteilern dulden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 86/15, Urteil vom 15.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Beklagte sind gemäß § 554 Abs. 2 BGB a.F. in Verbindung mit § 4 Abs. 2 HeizkV verpflichtet, die Anbringung von Heizkostenverteilern zu dulden. Denn Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs der Heizung sind in einem Mehrfamilienhaus zwingend vorgeschrieben. Sie können von der energieeinsparenden Maßnahme, nämlich dem Anschluss der Wohnung an die zentrale Fernwärmeversorgung, nicht getrennt werden. Heizkostenverteiler erhöhen zwar nicht ohne weiteres den Gebrauchswert einer Wohnung, sie sind aber gesetzlich vorgeschrieben (BGH, 28.09.2011 – VIII ZR 326/10, dazu IMR 2011, 489).”

Kann die Duldungspflicht eines Mieters wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften noch entfallen, wenn die zuständige Behörde bereits geprüft und mitgeteilt hat, dass auch im Hinblick auf eine künftige Milieuschutzverordnung keine Einwände gegen eine Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade bestehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 462/16, Beschluss vom 30.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Im Ergebnis frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagte auch zur Duldung der aus dem Tenor zu 1 a) (Anbringen eines Wärmeverbundsystems an der Fassade) der angefochtenen Entscheidung ersichtlichen Maßnahmen verurteilt.

Ob der Auffassung des Amtsgerichts, dass die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer geplanten Modernisierungsmaßnahme keine Voraussetzung des Anspruchs nach § 555d Abs. 1 BGB ist, weil die entsprechende Prüfung den hierfür zuständigen Behörden und Gerichten vorbehalten sei, mit Blick auf § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG uneingeschränkt zu folgen ist, kann hier offen bleiben.

Zuzugeben ist der Beklagten, dass es nicht ausgeschlossen erscheint, dass die Duldungspflicht unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen im weiteren Sinne nach § 555d Abs. 2 BGB entfallen kann, wenn feststeht, dass die geplante Maßnahme gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, insbesondere die Vorschriften, die den gesellschafts- bzw. umweltpolitischen Hintergrund für die Neufassung des Modernisierungsrechts im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 (BT-Ds. 17/10485) bildeten und in § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr bewusst ausdrücklich in Bezug genommen werden: die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes (vgl. Begründung des Gesetzentwurfes der Bundesregierung, BT-Ds. 17/10485, S. 21), hier zwingende Regelungen der Energiesparverordnung.

Eine entsprechende Situation ist hier jedoch nicht gegeben. Unstreitig hat das Bezirksamt Neukölln, Stadtentwicklungsamt mit Schreiben vom 11. Mai 2016 nach Anhörung des Klägers mitgeteilt, dass es nach erhaltungsrechtlicher Prüfung für eine Fassadendämmung mit einer Stärke von 8 cm keine Untersagung aussprechen werde. Als Rechtsgrundlage der Prüfung gab das Bezirksamt § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB an. In dem Zeitpunkt hatte die Bezirksverordnetenversammlung die für die hier gegenständliche Adresse geltende Milieuschutzverordnung Schillerpromenade bereits beschlossen; sie ist nach Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (72. Jahrgang, Nr. 16, S. 374) am 29. Juni 2016 in Kraft getreten. Nach den vom Bezirksamt am 16. Februar 2016 beschlossenen Genehmigungskriterien soll die energetische Modernisierung nicht verhindert werden, wenngleich sich die Maßnahmen stark auf die Mietentwicklung auswirken. Sie sollen jedoch auf das Maß und den Umfang der durch die jeweils gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) zwingend vorgeschriebenen Mindestanforderungen begrenzt werden. Durch den Eigentümer muss ein Nachweis erbracht werden, dass die Maßnahmen so ausgeführt werden können, dass sie den in der EnEV genannten Effekt aufweisen.

Hält der Vermieter sich – wie hier – an die Auflagen, die die zuständigen Behörden im Rahmen der ihnen übertragenen Befugnisse auf der Grundlage des geltenden (öffentlichen) Rechts erlassen haben, so ist die Situation eines offenkundigen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften gerade nicht gegeben, sondern der umgekehrte Fall.

Die Überprüfung der Richtigkeit von Entscheidungen der Verwaltung, die diese als Träger hoheitlicher Gewalt aufgrund der besonderen, ihr zugeordneten Rechtssätze des öffentlichen Rechts trifft, fällt nicht in die Zuständigkeit der Zivilgerichte, §§ 13 GVG, 40 Abs. 1 VwGO. Unabhängig davon macht die Beklagte eine Fehlerhaftigkeit der Entscheidung des Bezirksamtes auch nicht geltend; sie ist auch nicht ersichtlich.

Hinsichtlich ihrer weiteren Bedenken muss die Beklagte sich entgegenhalten lassen, dass eine einmal geduldete Modernisierung keinen in die Zukunft reichenden “Schutz” vor weiteren

Stellt das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht ein übliches und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartendes Lüftungsverhalten dar?

Die Antwort des Landgerichts Bochum (LG Bochum – 11 S 33/16, Urteil vom 19.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Bochum in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung der Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung im Schlafzimmer der von den Klägern angemieteten Wohnung gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Unstreitig haben die Parteien am 14.04.2010 einen Mietvertrag über die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses Xstraße … in S abgeschlossen, der gegenwärtig fortbesteht.

Es liegt auch ein Mangel der Substanz der Mietsache vor, so dass die Kläger die Instandsetzung der Wohnung in einen vertragsgemäßen Zustand verlangen können (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, § 535, Rn. 38).

Die Feuchtigkeit und die Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung stellen einen Mangel dar. Ein Sachmangel i. S. d. § 536 BGB liegt dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten, mithin vereinbarten, Zustand abweicht. Die Abweichung muss die Tauglichkeit zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufheben oder mindern (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536, Rn. 16).

Die Feuchtigkeits-/Schimmelerscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung, die die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränken, weil diese aus optischen Gründen unansehnlich wird und ungünstige Auswirkungen auf die Gesundheit der Bewohner nicht auszuschließen sind, auch wenn diese vorliegend nicht positiv festgestellt worden sind, sind unstreitig.

Eine Haftung der Beklagten als Vermieterin scheidet auch nicht aus, weil der Schimmel von den Klägern als Mietern selbst zu vertreten ist, weil diese ihr Verhalten nicht in zumutbarem Umfang auf den Zustand der Mietsache eingerichtet haben und dafür gesorgt haben, den Mangel zu vermeiden. Dem Amtsgericht ist zwar darin zu folgen, dass nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T in seinem Gutachten vom 15.10.2015 bauliche Mängel nicht ursächlich für die Feuchtigkeits-/Schimmelerscheinungen sind. Hierzu hat der Sachverständige nachvollziehbar ausgeführt, dass der einzig in Betracht kommende bauliche Mangel einer großflächigen Wasseranreicherung unterhalb des schwimmenden Estrichs nach den vorgenommenen Untersuchungen nicht festgestellt werden könne. Vielmehr hat er festgestellt, dass ursächlich für die Feuchtigkeit ist, dass die Schlafzimmertür nachts geschlossen gehalten werde, was grundsätzlich eine nutzerbedingte Ursache darstellt. Dadurch reichere sich die Luft mit zu viel Feuchtigkeit an, so dass sie überfrachtet werde, was zu Kondensatbildung in den streitgegenständlichen Bereichen führe. Dies könne durch Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nachtruhe vermeiden werden.

Jedoch war das schadensursächliche Wohnverhalten der Kläger in der konkreten Situation nicht vorwerfbar. Dies wäre nur der Fall, wenn die Kläger aufgrund ihres Wohnverhaltens mit der Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel rechnen mussten. Insoweit ist auf das übliche und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Lüftungsverhalten abzustellen. Nach Ansicht der Kammer stellt jedoch das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht kein übliches und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartendes Lüftungsverhalten dar. Vielmehr erfolgt die Lüftung in der Regel über die Fenster, was dem durchschnittlichen Mieter auch bekannt ist. Dass in dem vorliegenden Fall in der kalten Jahreszeit – wie der Sachverständige ausgeführt hat – allein eine Lüftung durch das Offenhalten der Schlafzimmertür erfolgen kann, da eine Lüftung vor und nach den Schlafenszeiten über die Fenster nicht ausreichend ist, um eine Überfrachtung der Luft mit Feuchtigkeit zu verhindern, und eine Kippstellung der Fenster während der gesamten Nacht sogar den Pilzbewuchs an den Fensterlaibungen fördern könnte, stellt kein übliches und in den Kenntnisbereich eines durchschnittlichen Mieters fallendes Lüftungsverhalten dar. Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Kläger von diesem ungewöhnlichen erforderlichen Lüftungsverhalten Kenntnis hatten. Es hätte insoweit vielmehr eines konkreten Hinweises der Beklagten zu dem erforderlichen Lüftungsverhalten bedurft, der jedoch nicht erfolgt ist.

Die Kläger können mithin von der Beklagten die Beseitigung der Feuchtigkeit und der Schimmelpilzbildung in dem Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung verlangen, wobei der Vermieter entscheiden kann, wie er den geschuldeten Zustand herstellt.”