Ist der Berliner Mietspiegel 2015 eine geeignete Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und versetzt den Mieter in die Lage, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 146/16, Urteil vom 02.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die materielle Berechtigung der verlangten Mieterhöhung ist hier auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2015, jedenfalls als einfachem Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB zu überprüfen. Es kann deshalb dahinstehen, ob – wie  die Klägerin meint – der Berliner Mietspiegel 2015 den Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB genügt und ob ihre Einwendungen gegen die Repräsentativität des Datenmaterials und ferner die verwendete Methode zur Eliminierung von Ausreißern die Wissenschaftlichkeit des Mietspiegels tatsächlich in Frage stellen.

Einer Begutachtung bedarf es insoweit nicht. Denn nach gesicherter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Mietspiegel, so er die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt, als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden.

Existiert für die gegenständliche Wohnung ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, so darf dieser sogar dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht (einmal) auf das im Erhöhungsverlangen benannte Begründungsmittel beschränkt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 = Grundeigentum 2013, 197). Das Gericht darf seine Überzeugungsbildung auf einen einfachen Mietspiegel stützen, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Diesem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB zu; er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit die Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (BGH, Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505 = Grundeigentum 2010, 1049). Voraussetzung für die Berücksichtigung des Mietspiegels als Indiz im Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung ist, dass er die Tatbestandsmerkmale des § 558c Abs. 1 BGB erfüllt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012, a.a.O.).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor, wie bereits in der zitierten Entscheidung 65 S 149/16, a.a.O. ausgeführt worden ist:

Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde ausweislich der Angaben unter Ziffer 1 von der Gemeinde – dem Land Berlin – und Interessenvertretern der Mieter  dem Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin, der Berliner MieterGemeinschaft e. V., dem Mietschutzbund w. V. – sowie einem Interessenvertreter der Vermieter – dem BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. – (in dem auch die Klägerin organisiert ist) erstellt.  Weder dem Wortlaut der Vorschrift noch den Gesetzesmaterialien lässt sich entnehmen, dass eine bestimmte Anzahl von Interessenvertretern bei der Erstellung mitgewirkt haben muss; auch die Anerkennung als (einfacher)Mietspiegel ist nicht Tatbestandsvoraussetzung, wird lediglich alternativ genannt.

Die oben genannten  Interessenvertreter haben den Berliner Mietspiegel 2015 sogar als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 559d BGB ausdrücklich anerkannt, insbesondere weil er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen fortgeschrieben wurde.

Unter den hier gegebenen Umständen – der Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter der Mieter- wie auch der Vermieterseite an der Erstellung – spricht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010, a.a.O.). Gründe, die diese Annahme in Frage stellen, werden von keiner Partei vorgetragen. Die Entscheidung des LG Berlin (NZM 2015, 659) betraf den Berliner Mietspiegel 2009. Ob es genügte, eine Liste mit Mieten für Wohnungen vergleichbarer Ausstattung, Alter und Wohnlage mit höheren als in dem einschlägigen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Mieten vorzulegen, dürfte im Einzelfall zu prüfen sein.  Weder ist hier vorgetragen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich höher sei als im Mietspiegel ausgewiesen noch ist eine entsprechende Liste hier auch vorgelegt worden. Dem einschlägigen Mietspiegelfeld E 2 liegt eine  ausreichende Datengrundlage zugrunde. Der Endbericht zum Mietspiegel weist in der Tabelle 5 (S. 28) aus, dass dieses Feld auf 329 ausgewerteten Mieten, damit der zweithöchsten Datendichte  beruht.”

Wird durch den Anbau eines Balkons und die damit gegebenen erweiterten Nutzungsmöglichkeiten der Gebrauchswert einer Wohnung im Sinne von § 555b Nr. 3 BGB nachhaltig, das heißt dauerhaft, verbessert?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 108/16, Urteil vom 12.08.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. c) wie folgt aus: “Die Klägerin hat gemäß § 555b BGB einen Anspruch auf Duldung des Anbaus eines Balkons vor die Küche der Wohnung und der damit im Zusammenhang stehenden weiteren Arbeiten, nicht jedoch einen Anspruch auf Duldung des Einbaus eines neuen Heizkörpers im Zusammenhang mit der Umpositionierung des vorhandenen alten Heizkörpers.

Diese Maßnahmen erhöhen den Gebrauchswert der Wohnung gemäß § 555b Nr. 3 BGB nachhaltig.

Ob eine den Gebrauchswert erhöhende Maßnahme vorliegt, ist objektiv zu bestimmen, d. h. unabhängig von den Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis sowie davon, ob die vom Vermieter aufzuwendenden Kosten oder die zu erwartende Erhöhung der finanziellen Belastungen für den Mieter in einem angemessenen Verhältnis zur Verbesserung stehen. Der Gesetzgeber hat hinsichtlich der Gebrauchswerterhöhung nicht auf den “zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand” den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB zu gewährleisten hat – und damit nicht auf das konkrete Mietverhältnis – abgestellt.

Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, ist dem gemäß auch nicht die Wertung des derzeitigen Mieters, sondern allein die Verkehrsanschauung (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 27.06.1985 – 8 REMiet 874/85, NJW 1985, 2031,zit. nach beck-online). Bei dieser Betrachtungsweise ergibt sich, dass eine Wohnung mit einem Balkon in aller Regel besser vermietbar ist, als eine ansonsten vergleichbare Wohnung ohne Balkon. Allgemein wird, das ist im Sinne von § 291 ZPO offenkundig, eine Wohnung mit einem Balkon einer Wohnung ohne einen solchen vorgezogen.

Durch den Anbau des Balkons werden die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung erweitert, indem ein Heraustreten aus der Wohnung mit einem dortigen Aufenthalt im Freien ermöglicht wird, die Frischluftzufuhr verbessert wird und die Fläche des Balkons neben dem Aufenthalt weitere Nutzungsmöglichkeiten, auch saisonal unterschiedlich (Blumen, Wäschetrocknung, Vorratshaltung) bietet. Durch die damit gegebenen erweiterten Nutzungsmöglichkeiten wird der Gebrauchswert der Wohnung im Sinne von § 555b Nr. 3 BGB nachhaltig, das heißt dauerhaft, verbessert.

Der Beklagten ist zuzugeben, dass im Einzelfall ein Balkon keinerlei Nutzungsvorteil mit sich bringen kann oder ein solcher von so erheblichen Nachteilen begleitet sein kann, dass in der Gesamtwertung eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung nicht eintritt. Ein solcher Fall liegt hier jedoch, insbesondere für die im 3. Obergeschoss liegende Wohnung mit Nordwestausrichtung des geplanten Balkons, auch mit Blick auf die gegebene Hinterhofsituation nicht vor.

Die vom Amtsgericht erkannten Einschränkungen (Lärm auf dem Innenhof, Einsehbarkeit auf den Balkon bzw. erhöhte Einsehbarkeit in andere Wohnungen) sind zunächst in innerstädtischer Berliner Lage häufig anzutreffen und keine Ausnahmesituation. Bei einem Balkon handelt es sich seiner Natur nach um ein Verbindungsglied vor dem Inneren der Wohnung mit seiner relativen Privatsphäre zur Außen- bzw. Umwelt. Ein Balkon ist deshalb stets im stärkeren Umfang von den Bedingungen der Umwelt geprägt, also auch von Lärm in der Umgebung. Selbst Balkone auf verkehrsreichen Straßen mit entsprechendem Verkehrslärm sind dabei nicht vorn vornherein nutzlos, das heißt ohne jeden Nutzungsvorteil für den Mieter. Verkehrs- und anderer Lärm besitzt – bis auf Ausnahmen – in der Regel nicht dauernd eine so hohe Intensität, dass ein Aufenthalt dort gänzlich vermieden wird. Zudem kann ein von Lärm geprägter Balkon jedenfalls auch zu anderen, bereits aufgeführten Zwecken genutzt werden. Hier soll der Balkon nicht auf der straßenzugewandten Seite, sondern auf der Hofseite installiert werden. Geräusche von der Nutzung des Innenhofs durch die Bewohner, auch die Nutzung der Mülltonnen sind ihrer Art jedenfalls nicht andauernd und ständig so störend, dass dieses den üblichen Mieter davon abhalten würde, einen Balkon überhaupt zu nutzen. Es liegt auf der Hand, dass Müllentsorgungen, das Abstellen von Fahrrädern usw. sich in bestimmten Tageszeiten häufen, zu anderen jedoch nur vereinzelt auftreten.

Ebenso führt die von der Beklagten als Trichterfunktion bezeichnete Schallausbreitung in dem Innenhof, die dem Gericht selbst aus eigener Anschauung in anderer Wohnsituation durchaus bekannt ist, noch nicht zu einem Verlust des durch einen Balkon gegebenen Nutzungsvorteils. Auch die Enge des Innenhofs stellt keinen so schwerwiegenden Nachteil dar, dass damit Nutzungsvorteil durch einen Balkon verloren ginge. Der Innenhof ist hier jedenfalls nicht lediglich so klein bzw. eng, dass er wesentlich nur die Funktion eines Lichtschachtes besitzt. Insoweit lag der Fall in dem von dem Amtsgericht herangezogenen Urteil der Kammer etwas anders. Zudem sollen die Balkone für das Hinterhaus nicht zum selben Hof gerichtet werden, so dass eine bei Balkonfassaden durchaus verbreitete und nicht außerordentlich enge Situation vorgesehen ist.

Es gehört zu seiner Natur, dass ein Balkon besser einsehbar ist, als die eigentlichen Wohnräume einer Wohnung. Weite Horizontblicke von einem Balkon sind in der Berliner Innenstadt eher die Ausnahme. Es steht deshalb ein seitlicher Ausblick auf die südliche hohe Brandwand und ein Blick auf das Hinterhaus nicht per se einem Nutzungsvorteil durch den Balkon für einen Aufenthalt im Freien “an der frischen Luft” und die weiter bereits aufgeführten Zwecke entgegen.

Letztlich spricht auch die Ausrichtung des Balkons in nordwestlicher Richtung nicht von vornherein gegen einen sich ergebenden Nutzungsvorteil. Schattig gelegene Balkone, die nur in späten Nachmittags- oder im Hochsommer in den Abendstunden Sonneneinstrahlung unterliegen, bieten – allgemeinkundig, § 291 ZPO – in den Sommermonaten Vorteile für einen längeren Aufenthalt in den Nachmittags- oder Abendstunden, weil sie sich vergleichsweise während der Mittagsstunden weniger aufheizen.

Die stärkere Verschattung der hinter dem Balkon gelegenen Küche ist unvermeidbar und überlagert die Nutzungsvorteile des Balkons ebenfalls nicht. Davon, dass etwa die im 3. Obergeschoss liegende Küche nach Anbau des Balkons nicht mehr durch Tageslicht beleuchtet wäre, kann hier nicht ausgegangen werden. Neben der zur Südseite gerichteten höheren Brandmauer ist der Innenhof zur Nordseite durch eine erheblich niedrigere Mauer vom Nachbarhof getrennt, sodass in Höhe der Wohnung der Beklagten nach Nord- und Nordnordwest ein längerer und ungehinderterer Tageslichteinfall möglich ist, was den von der Beklagten vorgelegten Ausdrucken des Internetdienstes google maps zu entnehmen ist. Da die betroffene Hausfassade des Vorderhauses ungegliedert ist, ergeben sich keine weiteren Verschattungen. Ein gewisser Ausgleich der Verschattung wird durch die erhebliche Vergrößerung der Glasflächen geschaffen; anstelle des jetzt vorhandenen Küchenfensters ist eine 2,01 m hohe und 1,05 m breite Balkontür mit einem zusätzlichen Oberlicht mit 0,55 m Höhe vorgesehen.

Ein Anspruch der Klägerin scheitert letztlich nicht daran, dass das Vorhaben nicht umzusetzen wäre. Zwar besteht kein Duldungsanspruch für Maßnahmen, die dem Vermieter aus (bau-) rechtlichen Gründen nicht erlaubt sind. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Die Klägerin hat bereits eine Baugenehmigung für den Anbau von Balkonen auf der dem Hof zugewandten Fassadenseite des Hauses. Der Anbau von Balkonen verstößt damit nicht von vornherein gegen die Erhaltungssatzung für das Wohngebiet. Auch wenn die Klägerin nun den Balkon – anders als in der Baugenehmigung – nicht vor das Bad setzen will, ergibt sich nicht, dass ihr die veränderte Ausführung (rechtlich) unmöglich wäre. Inwieweit die vorgesehene Maßnahme ansonsten der Erhaltungssatzung widerspräche, ergibt sich aus dem Vorbringen der Beklagten nicht. Die Frage der zulässigen Mieterhöhung ist in Bezug auf die Verpflichtung zur Duldung der Maßnahmen noch nicht zu prüfen. Die zu erwartende Mieterhöhung hat bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht gemäß § 555d Abs. 2 S. 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben.

Da sich das Duldungsbegehren auf einen 4 m² großen Balkon beschränkt, sind die Erwägungen, ob die Klägerin nicht doch größere Balkone errichten möchte, für die es unstrittig keine Genehmigung geben wird, nicht erheblich.

Gegen die übrigen, mit dem Anbau des Balkons verbundenen Folgemaßnahmen (Balkontür mit Oberlicht, Verlegung des Heizkörpers und der Rohre in einem Kabelschacht in der Küche) sind erhebliche gesonderte Einwendungen nicht erhoben worden, so dass die Beklagte dementsprechend zu verurteilen ist.

Das Küchenfenster ist unvermeidbar durch eine Balkontür zu ersetzen, gegen das weitere Oberlicht, das zu einem verbesserten Lichteinlass und zu einer besseren Belüftung durch die mögliche Kippstellung führen soll, sind erhebliche Einwendungen nicht erhoben. Auf die Frage, ob mit der Balkontür und dem Oberlicht eine höhere Wärmedämmung verbunden und deshalb vergleichsweise Energie eingespart wird, kommt es hier nicht weiter an.

Eine durch die Berufstätigkeit begründete unzumutbare Härte, den Handwerkern für die in der Wohnung auszuführenden Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, ergibt nicht. Nach dem Ankündigungsschreiben benötigt die Klägerseite Zugang zur Wohnung für die vorgesehenen Arbeiten für ca. 3 Wochen bzw. 15 Arbeitstage. Dieses ist ein auch für einen berufstätigen Mieter im Allgemeinen noch hinzunehmender Zeitraum, zumal der Zutritt nicht persönlich gewährt werden muss, sondern auch durch Vertrauenspersonen gewährleistet werden kann.”

Muss der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen nach dem Berliner Mietspiegel 2015 substantiiert darlegen und beweisen, dass es sich um eine “Lage an einer besonders ruhigen Straße oder besonders ruhige Innenlage” handelt?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 15 C 10/16, Urteil vom 04.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2) c) wie folgt aus: “Zudem ist das Gericht im Ergebnis nicht von dem Positivmerkmal “Lage an einer besonders ruhigen Straße oder besonders ruhige Innenlage” überzeugt. Dabei ist auf die Lage der Wohnung der Beklagten abzustellen, die unmittelbar in der Nähe zum Kreuzungsbereich der recht befahrenen … straße liegt. Der Geräuschpegel war unmittelbar vor dem Haus sehr deutlich wahrzunehmen, auch im Hof war ein Verkehrsrauschen wahrnehmbar. Dass die … straße im weiteren Verlauf weg von der … straße sehr ruhig erscheint, kann die Klägerin sich in Bezug auf die Wohnung der Beklagten nicht für sich in Anspruch nehmen. Daran ändert auch die Einordnung der Straße im Straßenverzeichnis nichts.”

Muss der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen nach dem Berliner Mietspiegel 2015 substantiiert darlegen und beweisen, dass es sich um eine gepflegte Müllstandfläche handelt?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 15 C 10/16, Urteil vom 04.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2) c) wie folgt aus: ” In der Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) hat die Klägerin nicht substantiiert darlegen und beweisen können, dass es sich um eine gepflegte Müllstandfläche … handelt.

In Bezug auf die Müllstandsfläche kommt es allein auf das tatsächliche Erscheinungsbild des Müllstellplatzes an. Aus den von der Beklagten eingereichten Lichtbildausdrucken von verschiedenen Tagen sind eine umfangreiche und großflächige Verunreinigung des Müllstellplatzes sowie überfüllte Mülltonnen mit neben den Mülltonnen abgestellten Müllsäcken ersichtlich. Auch der Eindruck beim Ortstermin, nur einen Tag nach einer größeren Säuberungsaktion, zeigte keine gepflegte Müllstandsfläche, die besonders sichtbegrenzend gestaltet war.”

Kann ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 1 BGB eine taugliche Erkenntnisquelle für die richterliche Überzeugungsbildung hinsichtlich der ortsüblichen Mietentgelte sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 15 C 10/16, Urteil vom 04.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2) b) wie folgt aus: “Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Gericht von seinem Schätzermessen gemäß § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 ZPO unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 Gebrauch gemacht, ohne ein Sachverständigengutachten einzuholen.

(i) Der Mietspiegel war als Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 ZPO als einfacher Mietspiegel anzuwenden, unabhängig von der Entscheidung der Frage, ob es sich bei dem Mietspiegel 2015 um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB handelt. Dieser stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 23.07.2015 – 67 S 219/15 – zum Berliner Mietspiegel 2013).

(aa) Es kann hier dahingestellt bleiben, ob der Berliner Mietspiegel 2015 die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt oder nicht, weil auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 1 BGB eine taugliche Erkenntnisquelle für die richterliche Überzeugungsbildung hinsichtlich der ortsüblichen Mietentgelte sein kann (BGH NJW 2010, 2946, 2947; LG Berlin, Urteil vom 07.07.2016, 67 S 72/16). Ihm kommt dabei zwar nicht die Vermutungswirkung aus § 558d Abs. 3 BGB zu. Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben und kann Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein (vgl. BGH GE 2013, 197; LG Berlin GE 2014, 1338; AG Charlottenburg GE 2015, 457 ff; LG Berlin, Urteil vom 07.07.2016, 67 S 120/15).

Im Rahmen der freien tatrichterlichen Überzeugungsbildung ist dabei auch zu berücksichtigen, dass als weitere Erkenntnisquelle die Einholung eines Sachverständigengutachtens in Betracht käme, und zwar regelmäßig unter Verwendung des Vergleichswertverfahrens auf der als ausreichend erachteten Basis von 5-10 Fällen, die per se naturgemäß wiederum Merkmalsunterschiede aufweisen (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 05.02.2016, 233 C 467/15). Insofern ist jedoch nicht ersichtlich, dass einem Sachverständigen eine größere Menge relevanter Daten zur Verfügung stünde. Dass die mit Hilfe des einfachen Mietspiegels vorgenommene Schätzung mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH NJW 1964, 589; Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 287 Rz. 2;. AG Charlottenburg, Urteil vom 05.02.2016, 233 C 467/15).

(bb) Der Berliner Mietspiegel 2015 erfüllt auch die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558c Abs. 1 BGB. Demnach ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenverbänden der Vermieter und der Mieter erstellt oder anerkannt worden ist. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist durch das Land Berlin – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt – in Zusammenarbeit mit den Vertretern der verschiedenen Interessenverbände erstellt und anerkannt worden, was nach allgemeiner Erfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht (vgl. BGH NJW 2010, 2946, 2947; im Einzelnen LG Berlin, Urteil vom 07.07.2016, 67 S 72/16; AG Charlottenburg, Urteil vom 05.02.2016, 233 C 467/15). Eine Mindestanzahl der zu erfassenden Wohnungen ist nicht vorgeschrieben.

(cc) Der Vortrag der Klägerin ist nicht geeignet, die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels gemäß § 558c BGB zu erschüttern (vgl. BGH NJW 2010, 2946, 2947; LG Berlin, Urteil vom 07.07.2016, 67 S 72/16).

Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass den Verfassern des Berliner Mietspiegels 2015 die erforderliche Sachkunde gefehlt habe oder sie sich von sachfremden Erwägungen hätten leiten lassen. Der Berliner Mietspiegel 2015 beruht auch nicht auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial (vgl. LG Berlin, Urteil vom 07.07.2016, 67 S 72/16).

Auch wenn überdurchschnittlich viele Daten von Vermietern von größeren Wohnungsbeständen eingeflossen sind, folgt daraus noch nicht, dass die Werte nicht repräsentativ sind. Es ist insofern nicht hinreichend dargelegt, dass grundsätzliche Unterschiede bei den Mietpreisen zwischen den Vermietern von größeren sowie kleineren Wohnungsbeständen und von städtischen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften und privaten Vermietern bestehen (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 05.02.2016, 233 C 467/15). Gleiches gilt auch in Bezug auf die Frage, dass nicht im Einzelnen untersucht wurde, welche Mietergruppen sich an der Datenerhebung beteiligt haben. Dies lässt allein noch nicht den Schluss zu, dass die erhobenen Daten nicht repräsentativ sind. Mangels Auskunftspflicht muss eine daraus gegebenenfalls resultierende Ungenauigkeit des Ergebnisses hingenommen werden (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 05.02.2016, 233 C 467/15).

Soweit die Klägerin darlegt, sie könne 2200 vergleichbare Wohnungen benennen (die offenbar aus dem eigenen Bestand der Klägerin stammen), für die innerhalb der letzten 4 Jahre vor dem Erhebungsstichtag vereinbart worden seien, die noch oberhalb des Spannenoberwertes des Mietspiegels E2 lägen, folgt allein daraus nicht, dass das der Erstellung des Mietspiegels 2015 zugrunde liegende Datenmaterial nicht das Ergebnis einer Zufallsstichprobe ist und die Marktverhältnisse insgesamt nicht widerspiegelt. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass im Einzelnen nicht vorgetragen wurde, wie die Wohnungen im Einzelnen ausgestattet sind, welche Merkmale sie aufweisen und wie sie sich im Verhältnis zu der Gesamtzahl der Wohnungen verhalten. Zudem wurden einzelne Wohnungen offensichtlich mehrfach – da wohl mehrfach vermietet – genannt (vgl. z. B. … straße 41, Bl. 56 ff. d. A.).

Mit Blick auf die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung gilt, dass selbst wenn nur ein Teil der Merkmale bei Vermietern oder Mietern abgefragt worden sind, handelt es sich jedenfalls um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie berücksichtigen die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung (AG Charlottenburg, a. a. O., m. w. N.).”

Kann ein Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden, wenn das Mietobjekt eine Schadstoffbelastung durch DDT-Konzentrationen im sogenannten “Sediment- oder Hausstaub”aufweist?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Brandenburg (OLG Brandenburg – 6 U 169/14, Urteil vom 07.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Brandenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2.1.3) wie folgt aus: “Der landgerichtlichen Beurteilung, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB i. V. m. § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. bestanden hat, ist zu folgen.

a) Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter dann vor, wenn der Mietraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB bezweckt, im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung wirtschaftlichen Druck auf Vermieter auszuüben, zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gesundheitsgerecht zu gestalten (vgl. BGHZ 157, 233). Aus diesem Grund berechtigt nicht erst ein Schadenseintritt, sondern bereits die Gefährdung zur Kündigung. Erforderlich ist die naheliegende Wahrscheinlichkeit oder erhebliche Befürchtung einer Beeinträchtigung der Gesundheit oder körperlichen Unversehrtheit mit Krankheitscharakter (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 – 3 U 156/07, ZMR 2009, 190; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.10. 2010 – 10 U 74/09, MietRB 2010, 134; Münch-Komm/Häublein, BGB, 6. Aufl., 569 Rn. 7).

Demnach ist ein Kündigungsrecht eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 12.09.2012 – 3 U 100/09, NJW-RR 2013, 76; Staudinger/Emmerich a. a. O. Rn. 7; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 569 Rn. 10). Soweit z. B. bei Beeinträchtigungen durch Umweltgifte gesicherte Erfahrungswerte vorliegen, kann hierauf zurückgegriffen werden, die Einhaltung von Grenz- oder Vorsorgewerten schließt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aber nicht von vornherein aus. Unbeachtlich ist es hingegen, ob der unveränderte Zustand der Mietsache in früherer Zeit als unbedenklich eingestuft worden ist (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 569 BGB Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein a. a. O. Rn. 8).

b) Unter Ansatz dieses Maßstabs hat das Landgericht das Vorliegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung zum Zeitpunkt der Kündigung im Hinblick auf die Belastung mit dem Schadstoff DDT zu Recht als bewiesen angesehen.

aa) Entgegen der Ansicht der Berufung ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die im September 2011 von der W. GmbH erhobenen Befunde der Beurteilung zum Zeitpunkt der Kündigung im Juli 2012 zugrunde gelegt hat.

Die von der W. GmbH gewonnenen Messergebnisse der DDT-Konzentrationen im sog. Sediment- oder Hausstaub zieht die Klägerin nicht in Zweifel. Zwischen den Parteien ist auch unstreitig, dass ein Einbringen des Schadstoffs DDT in die Mieträume ausschließlich durch den zu DDR-Zeiten erfolgten Auftrag des Holzschutzmittels Hylotox 59 auf das in den Mieträumen vorhandenen Holzgebälk erfolgt ist. Das betroffene Gebälk ist im Zeitraum von September 2011 bis Juli 2012 unverändert geblieben. Die Quelle der Schadstoffemissionen hat mithin unverändert fortbestanden. Im Hinblick darauf, dass die Behandlung mit dem Holzschutzmittel im September 2011 bereits mindestens mehr als zwanzig Jahre zurücklag, besteht auch kein Anhalt dafür, dass ein weiterer Zeitablauf von 10 Monaten, gerechnet ab September 2011, zu einer messbaren Verringerung der Schadstoffbelastung geführt haben könnte.

Auch sonst ist keine Maßnahme ergriffen worden, welche die für September 2011 dokumentierte Situation in irgendwie beachtlicher Weise verändert haben könnte. Soweit nach unstreitigem Vorbringen der Parteien in den Mieträumen zu einem nicht näher mitgeteilten Zeitpunkt nach September 2011 Wasserverdunstungsgefäße zur Erhöhung der Luftfeuchtigkeit aufgestellt wurden, ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht festzustellen, dass dieses Vorgehen geeignet gewesen sein könnte, die Schadstoffbelastung in messbarer Weise positiv zu verändern. Der fachlichen Beurteilung des vom Landgericht zugezogenen Sachverständigen Dr. M. ist eindeutig zu entnehmen, dass Sanierungsarbeiten erforderlich sind, um den von den Hölzern ausgehenden Austrag der Schadstoffe, welche sich über die Raumluft im Staub ablagern, dauerhaft zu beseitigen (Gutachten v. 12.02.2014, Bl. 279ff d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 385 d. A.). Zwar hat der Sachverständige ausgeführt, dass eine geringere Luftfeuchte zu mehr Staub in der Luft führe, der sonst durch höhere Luftfeuchte gebunden werde. Dass das Aufstellen von Wasserverdunstungsgefäßen eine irgendwie taugliche Maßnahme zur nachhaltigen Reduzierung der Schadstoffbelastung darstellen könnte, ist aber den Ausführungen des Sachverständigen nicht zu entnehmen und ebenso wenig den von der Klägerin vorprozessual und prozessbegleitend eingeholten Prüfberichten der W. GmbH (Bericht v. 19.10.2011, Bl. 68ff d. A.) und der A. Labor B. GmbH (Bericht v. 20.03.2014, Bl. 317ff d. A.).

bb) Die landgerichtliche Beurteilung, dass die in den Mieträumen vorhandene Belastung mit dem Schadstoff DDT, wie sie nach den Messergebnissen der W. GmbH bestanden hat, eine erhebliche Gesundheitsgefährdung i. S. d. § 569 Abs. 1 BGB begründet, ist zutreffend.

Die Untersuchungen haben mit Ausnahme dreier Räume für sämtliche übrigen Flächen eine mittlere oder hohe DDT-Belastung bei stark variierenden Konzentrationen unter den einzelnen Räumen ergeben. Eine mindestens hohe Belastung mit Werten von mehr als 110 mg/kg ist für 24 von insgesamt 50 Räumen und für sämtliche Flure mit Ausnahme der Flurfläche vor den Räumen 127 bis 139 festgestellt worden. Mittlere Belastungswerte im Bereich von 20 bis 110 mg/kg sind bei insgesamt elf Räumen ermittelt worden, lediglich drei Räume wiesen eine geringe Belastung von bis zu 20 mg/kg auf. Von den 24 Räumen mit hoher Belastung waren zwölf Räume besonders stark belastet, und zwar die Räume 125 und 235 mit Werten von 726 mg/kg und 910 mg/kg sowie die Räume 148, 201/203, 202/204, 205, 206, 207, 208, 209, 210 und 211 mit Werten zwischen 1.060 mg/kg bis zu 3.170 mg/kg (Bericht v. 19.10.2011, Bl. 70ff a.A.).

Dass das Insektizid DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan), dessen Einsatz in der Bundesrepublik Deutschland seit 1972 verboten ist (Gesetz über den Verkehr mit DDT v. 07.08.1972, BGBl. I S. 1385), abhängig von der vorhandenen Konzentration auf den Menschen eine gesundheitsschädigende Wirkung hat, ist – wie auch die Parteien zugrunde legen – nicht in Zweifel zu ziehen.

Der Sachverständige hat nachvollziehbar ausgeführt, dass aufgrund der gemessenen DDT-Werte im sedimentierten Staub eine gesundheitliche Gefährdung jedenfalls für die Räume 201- 211 sowie 125 und 148 nicht auszuschließen ist und dass diese Räume nicht weiter benutzt werden sollten, bis durch weitere Untersuchungen die tatsächlich erforderliche Art und Weise der Sanierung – durch Beschichtung bzw. Verkleidung der Balken oder weitergehende Maßnahmen – bestimmt werden kann (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 11, Bl. 289 d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d. A.). Hierzu hat der Sachverständige dargestellt, dass die Innenraumlufthygiene-Kommission des Umweltbundesamtes für den Schadstoff DDT einen Bezugswert von 100mg/kg aufgestellt hat, bei dessen Unterschreiten mit keinem erhöhten Gesundheitsrisiko zu rechnen ist (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 10, Bl. 288). Mit Rücksicht darauf, dass von der W. GmbH im Umfang von 40% bereits seit längerer Zeit auf dem Gebälk abgelagerte “alte Stäube” untersucht wurden, mit denen die Raumnutzer nicht unmittelbar in Kontakt kamen und die zunächst einmal abgesaugt werden können, hat der Sachverständige nicht sämtliche der 24 Räume mit einem DDT-Wert über 100 mg/kg als gesundheitsgefährdend eingestuft. Eine Gesundheitsgefahr hat der Sachverständige für diejenigen Räume bejaht, die eine besonders hohe DDT-Konzentration von mindestens 910 mg/kg (Raum 125) oder mehr als 1.000 mg/kg (Räume 201 bis 211 und 148) aufwiesen. Bei derart hohen Belastungswerten kann nach fachkundiger Beurteilung des Sachverständigen eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 10, Bl. 288 d. A.; mündliche Anhörung Bl. 397 d. A.). In dem Raum 209 mit dem höchsten Wert von 3.170 mg/kg sollte nach Einschätzung des Sachverständigen sich niemand mehr aufhalten; ob dieser Raum überhaupt sanierungsfähig ist und als Büro noch genutzt werden kann, hat der Sachverständige als offen beurteilt (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 398 d. A.).

Auf dieser Grundlage ist die Feststellung gerechtfertigt, dass bezogen auf den Zeitpunkt der Kündigung für die geschützten Personen bei Benutzung der Räume eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihrer Gesundheit oder ihrer körperlichen Unversehrtheit ernsthaft zu besorgen war.

c) Mit dem Einwand, die im Staub nachgewiesene Schadstoffbelastung beruhe zu einem wesentlichen Anteil darauf, dass der Beklagte nicht für eine ordnungsgemäße Reinigung der Räume gesorgt habe, kann die Klägerin nicht durchdringen. Einerseits ist die Klägerin nicht in der Lage, konkret darzustellen, welche bestimmten Reinigungsarbeiten in welchen Intervallen unterlassen worden seien. Naheliegend ist zudem, dass die Räume im wesentlichen einheitlich gereinigt worden sind, was im Hinblick auf die ganz unterschiedlichen Schadstoffkonzentrationen in den einzelnen Räumen gegen einen entscheidenden Einfluss des mieterseitigen Reinigungsverhaltens spricht. Abgesehen davon ist nach den Ausführungen des Sachverständigen eine Reinigung der Räume nicht ausreichend, die Schadstoffbelastung dauerhaft abzuwenden, denn dazu ist es erforderlich, den weiteren Schadstoffaustrag aus den Hölzern zu unterbinden (mündliche Anhörung v. 27.04. 2014, Bl. 389 d. A.).

2.1.4) Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht erkannt, dass die Kündigung nicht am Fehlen einer angemessenen Abhilfefrist oder Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB scheitert, denn ein solches Vorgehen war im Streitfall nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich.

a) Soweit das Landgericht offen gelassen hat, ob die außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB den Anforderungen gem. § 543 Abs. 3 BGB unterliegt, ist dies zu bejahen. Die Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung stellt einen besonders geregelten Fall der Kündigung aus einem bestimmten wichtigen Grund dar. Nach dem Wortlaut der Vorschrift, Systematik des Gesetzes und Zweck der Regelung ist die Kündigung den allgemeinen Regeln des § 543 Abs. 3 BGB unterworfen (vgl. BGH, Urteil v. 18.04.2007 – VIII ZR 182/02, NJW 2007, 2177).

b) Die Voraussetzungen, unter denen eine außerordentliche Kündigung ausnahmsweise ohne vorherige Abhilfefrist bzw. Abmahnung zulässig ist, sind im Streitfall gegeben.

Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB dann nicht, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Vorliegend hat eine Fristsetzung bzw. Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprochen. Zwar hat die Klägerin das Vorhandensein einer Gesundheitsbeeinträchtigung nicht in Abrede gestellt und Abhilfemaßnahmen auch in Aussicht gestellt. Die Abhilfemaßnahmen, welche die Klägerin ergreifen wollte, hat der Beklagte aber zu Recht abgelehnt, weil sie – wie nach dem Sachverständigengutachten feststeht – nicht geeignet waren, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden.

Die Klägerin hatte vorgeschlagen, die Räume sukzessive dahin einer Sanierung zuzuführen, dass der Staub von den Balken entfernt sowie der Teppichboden gereinigt wird und in einigen Räumen die Balken mit einem Versiegelungslack beschichtet werden. In welchen Räumen Versiegelungslack aufgebracht werden sollte, hat die Klägerin nicht näher dargelegt. Ihr Vortrag in der Berufungsbegründung legt nahe, dass nur Raum 209 in dieser Weise behandelt werden sollte. Insoweit hat die Klägerin vorgetragen, es sei zwischen den Parteien angedacht gewesen, “dass die betroffenen Räumlichkeiten, letztendlich nur der Raum 209, hätte geräumt werden müssen, so dass die Mitarbeiter für die kurze Zeit der Sanierung (Beschichtung der Hölzer, Absaugen des Teppichbodens) hätten umziehen müssen”.

Die vorgeschlagene Maßnahme war ungeeignet. Wie der Sachverständige nachvollziehbar dargelegt hat, setzt eine nachhaltige Beseitigung der Schadstoffbelastung voraus, dass zu-nächst die genauen Ursachen der sehr unterschiedlichen Belastungswerte geklärt und anhand der Ergebnisse die richtigen Sanierungsschritte bestimmt werden (Gutachten v. 12.02. 2014, Seiten 8 und 9, Bl. 286 und 287, mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d. A.). So hat der Sachverständige ausgeführt, dass eventuell der Teppich entfernt werden müsse, was eine entsprechende Untersuchung voraussetze, eventuell müssten auch Balken ausgetauscht werden, was nach weiteren Untersuchungen anhand von Bohrungen zu entscheiden sei (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d. A.). Hinsichtlich der von der Klägerin durch Beschichtung mit einem Versiegelungslack im Jahr 2011 behandelten Räume im 3. Obergeschoss des Mietobjekts hat der Sachverständige anhand der von der W. GmbH am 14.02.2013 durchgeführten Nachuntersuchung (Bericht v. 27.02.2013, Bl. 112ff d. A.) mitgeteilt, nach seiner Beurteilung seien die Werte in einigen Räumen zu hoch, um einen Sanierungserfolg anzunehmen. Ob die Versiegelung geeignet sei, den Schadstoffaustrag dauerhaft, also auch nach drei, fünf oder zehn Jahren zu unterbinden, könne zudem noch nicht beurteilt werden (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 399 d. A.).

Bis zur exakten Ursachenklärung sollten nach Einschätzung des Sachverständigen die Räume 201 bis 211, 125 und 148 und insbesondere Raum 209 nicht weiter genutzt werden (Gutachten vom 12.02.2014, Seiten 9 und 19, Bl. 287 und 288 d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08. 2014, Bl. 397 – 398 d. A.).

Bei dieser Sachlage konnte der Beklagte eine Abhilfefrist oder Abmahnung als offensichtlich nicht erfolgversprechend ansehen, denn die Bereitschaft der Klägerin, Abhilfe zu schaffen, hat sich auf eine nur unzureichende Maßnahme beschränkt.

2.1.5) Richtig hat das Landgericht erkannt, dass die Klägerin aufgrund der in den Räumen 201 bis 211, 225 und 248 bestehenden Gesundheitsgefährdung berechtigt war, das Mietverhältnis insgesamt zu kündigen.

Weist ein Teil der Mietsache einen gesundheitsgefährdenden Zustand auf, besteht das Recht zur Kündigung, wenn die Benutzung der Mietsache im Ganzen erheblich beeinträchtigt ist, wobei vom Mieter nicht verlangt werden kann, den Gebrauch der Räume in erheblichem Umfang einzuschränken (vgl. MünchKomm/Häublein, BGB, a. a. O. Rn. 7; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 569 Rn. 7). Mithin ist von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 a. a. O.). So verhält es sich im Streitfall, denn die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit betrifft nicht bloße Nebenflächen, wie Keller- oder Abstellräume.

2.2) Die wirksame außerordentliche Kündigung vom 05.07.2012 hat zur Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf der Auslauffrist zum 30.09.2012 geführt. Die von der Klägerin behauptete Vereinbarung der Parteien vom 24.10.2012 über eine Fortsetzung bzw. der Sache nach Neubegründung des Mietverhältnisses mit der Abrede, dass der Vertrag – wie nach Darstellung der Klägerin bereits am 03.02.2012 vereinbart – zum 31.12.2013 enden solle, lässt sich nicht feststellen.

Der Senat hat im Ergebnis der ergänzenden Beweisaufnahme nicht die Überzeugung gewinnen können, dass der Vertreter des Beklagten, Herr G., im Beisein der für den Beklagten unstreitig vertretungsberechtigten Justitiarin des B., Frau B., gegenüber den Vertretern der Klägerin, Herrn G. und Frau T., erklärt hat, die Kündigung beruhe auf einem Missverständnis, es solle bei dem am 03.02.2012 vereinbarten Kompromiss betreffend die Vertragsbeendigung zum 31.12.29013 verblieben.

a) Zwar hat der von der Klägerin benannte Zeuge G., Mitkommanditist der Klägerin und Mitgesellschafter ihrer Komplementärgesellschaft, welcher die Verhandlungen für die Klägerin geführt hat, deren Behauptung bestätigt und – für sich gesehen – ein plausibles Geschehen geschildet. Gegenteiliges haben aber die vom Beklagten benannten Zeugen G. und B. bekundet. Die Zeugen haben übereinstimmend – und ebenfalls für sich nachvollziehbar – ausgesagt, eine “Rücknahme” der Kündigung sei nicht erklärt worden, über die Frage des Fallenlassens der Kündigung sei nicht gesprochen worden, das …gericht sei aus den Räumen bereits ausgezogen gewesen, auch sonst sei eine bindende Vereinbarung in diesem Gespräch nicht getroffen worden. Dabei hat die Zeugin B. mitgeteilt, dass der Zeuge G. den auf Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 gerichteten Vergleichsvorschlag wiederholt habe, woraufhin sie und Herr G. erklärt hätten, dies solle im eigenen Hause noch einmal erörtert werden, es werde eine schriftliche Äußerung erfolgen. Die ebenfalls von der Klägerin benannte Zeugin T., welche nach eigenem Bekunden das Gespräch für die Klägerin protokolliert hat, hat ausgesagt, dass sie sich an den Inhalt des Gesprächs nicht mehr erinnern könne, das von ihr Protokollierte sei richtig, sie erinnere sich daran, dass die Beteiligten in dem Einvernehmen auseinandergegangen seien, es solle das im Februar 2012 Vereinbarte gelten.

b) Auf der Grundlage der einander widersprechenden Zeugenaussagen und des vom Senat gewonnenen persönlichen Eindrucks von den Zeugen, der keinen Anlass gegeben hat, die Glaubwürdigkeit der Zeugen unterschiedlich zu beurteilen, lässt sich nicht zur Überzeugung des Senats feststellen, dass die Sachdarstellung der insoweit beweislasteten Klägerin zutrifft.”

Erfolgt eine Mietzahlung rechtzeitig, wenn der Mieter diese innerhalb der ersten drei Werktage des Monats entrichtet?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 333 S 11/16, Urteil vom 20.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter IV. wie folgt aus: “Die Kammer folgt der Ansicht des Amtsgerichts, dass die Beklagten nach § 546 BGB nicht verpflichtet sind, die streitige Wohnung geräumt an die Klägerin herauszugeben. Das Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 06.08.2015 nicht beendet. Ein wichtiger Grund, der die Klägerin gemäß § 543 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt hätte, liegt nicht vor.

1) Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB liegt ein wichtiger Grund u. a. vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Hierbei ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies wäre im vorliegenden Fall gegeben, wenn sich die Beklagte zu 1) sowohl mit der Zahlung der restlichen Miete für den Monat Juli 2015 in Höhe von 16,92 € sowie mit der Zahlung der vollen Miete für den Monat August 2015 in Höhe von 516,92 € im Verzug befunden hätte.

Die Kammer folgt der Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Beklagte zu 1) mit der Entrichtung der Miete für August 2015 im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung am 06.08.2015 nicht im Verzug befunden hat, sondern ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Entrichtung der Miete bereits fristgerecht am 3. Werktag des Monats nachgekommen war.

2) Die Mietzahlung ist eine Schickschuld. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt damit im Zweifel der Mieter die Gefahr und die Kosten der Übermittlung. Der maßgebliche gesetzliche Zeitpunkt bestimmt sich nach der Vornahme der Leistungshandlung, mithin nach dem Eingang des Überweisungsauftrages des Mieters bei dessen Geldinstitut (vgl. Schur in jurisPK-BGB Band 2 zu § 556b BGB, Rn. 8 ebenso Langenberg in Schmidt-Futterer zu § 556b BGB, Rn. 7).

Am 05.08.2015 (dem 3. Werktag) wurde der Überweisungsauftrag, den die Beklagten der C… Bank erteilt hatten, von der Bank ausgeführt und das Konto der Beklagten in Höhe von 516,92 € zugunsten des Kontos der Klägerin belastet. Dies war zur Erfüllung der Verpflichtung zur Zahlung der fälligen Miete ausreichend, so dass – wie bereits ausgeführt – ein Verzug mit der Entrichtung des Mietzinses für den Monat August 2015 zum Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung nicht vorgelegen hat.

3) Art. 3 Abs. 1 lit. c der Zahlungsverzugsrichtlinie; jetzt Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2011/7/EU führt zu keiner anderen Beurteilung. Die Zahlungsverzugsrichtlinie ist auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Wohnraummieter nicht anwendbar.

a) Nach der Rechtsprechung des EuGH (vgl. Urteil vom 03.04.2008, Az.: C-306/06) ist Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Ziff. ii der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr dahin auszulegen, dass bei einer Zahlung durch Banküberweisung der geschuldete Betrag dem Konto des Gläubigers rechtzeitig gutgeschrieben sein muss, wenn das Entstehen von Verzugszinsen vermieden oder beendet werden soll.

Das OLG Karlsruhe (vgl. Urteil vom 09.04.2014, Az.: 7 U 177/13) ist der Ansicht, dass die Rechtsprechung richtlinienkonform dahin auszulegen sei, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der genannten Richtlinie 2000/35/EG, nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen sei. Die Richtlinie 2000/35 spräche nicht dagegen. Zwar haben nach ihrem Erwägungsgrund 13 nur Handelsgeschäfte erfasst sein sollen. Nach dem Erwägungsgrund 7 stelle aber der Zahlungsverzug gerade für kleine und mittlere Unternehmen eine Insolvenzgefahr dar, die in gleicher Weise gegeben sei, wenn ein Verbraucher Schuldner etwa einer großen Bauforderung sei und diese vorerst nicht bezahle. Der EuGH sähe das Ziel der Richtlinie dann auch allgemein im Schutz des Inhabers einer Geldforderung (EuGH aaO Rn 26). Auf der Ebene des nationalen Rechts sprächen die Erfordernisse der Rechtssicherheit und -klarheit sowie das Bedürfnis nach einer stimmigen Systematik der BGB-Vorschriften für eine einheitliche Auslegung. In personeller Hinsicht sei eine Differenzierung zwischen Unternehmern und Verbrauchern in der Sache nicht geboten. Der gegebenenfalls nicht so geschäftsgewandte Verbraucher könne sich in seinem Zahlverhalten in gleicher Weise an der neuen Rechtslage orientieren wie ein Unternehmer und erscheine nicht schutzwürdiger. Der verspätet an einen Verbraucher zahlende Unternehmer sei sowieso nicht schutzwürdig und würde begünstigt. Abgrenzungsprobleme zwischen dem Unternehmer- und dem Verbraucherbegriff würden in ihrer praktischen Bedeutung nicht ausgeweitet, einer weiteren sachlich nicht gebotenen Ausdifferenzierung und damit Komplizierung des Rechts entgegengewirkt. Hinsichtlich der sachlichen Reichweite sei eine Differenzierung zwischen dem Verzugszins und dem sonstigen Verzugsschaden nicht gerechtfertigt. Der in der Zinspflicht zum Ausdruck gebrachte Nutzungsentgang und der Schaden aus der notwendig werdenden Beitreibung der nicht rechtzeitig bezahlten Schuld seien in gleicher Weise Folgen der Verspätung der Leistung.

b) Die Kammer folgt der Ansicht des OLG Karlsruhe (a.a.O.) nicht. Der Wortlaut der Zahlungsverzugsrichtlinie ist eindeutig. Danach betrifft der sachliche Anwendungsbereich der Richtlinie ausschließlich den Geschäftsverkehr. Dies ergibt sich bereits aus Art. 1 der Zahlungsverzugsrichtlinie, welcher lautet:

(1) Diese Richtlinie dient der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr (Hervorhebung durch die Kammer), um sicherzustellen, dass der Binnenmarkt reibungslos funktioniert, und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen und insbesondere von KMU zu fördern.

(2) Diese Richtlinie ist auf alle Zahlungen, die als Entgelt im Geschäftsverkehr (Hervorhebung durch die Kammer) zu leisten sind, anzuwenden.

(3) Die Mitgliedstaaten können Schulden ausnehmen, die Gegenstand eines gegen den Schuldner eingeleiteten Insolvenzverfahrens, einschließlich eines Verfahrens zur Umschuldung, sind.

Sodann wird der “Geschäftsverkehr in Artikel 2 definiert. Art. 2 Nr. 1 lautet:

“Geschäftsverkehr” Geschäftsvorgänge zwischen Unternehmen oder zwischen Unternehmen und öffentlichen Stellen, die zu einer Lieferung von Waren oder Erbringung von Dienstleistungen gegen Entgelt führen

Daher betrifft auch Art. 3 der Richtlinie ausdrücklich nur den “Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen” und regelt Art. 3 Abs. 1b der Richtlinie nur für diesen sachlichen Anwendungsbereich, dass es auf den Erhalt des fälligen Betrags ankommt.

Nach Ansicht der Kammer steht der klare und eindeutige Wortlaut der Zahlungsverzugsrichtlinie einer Erweiterung des sachlichen Anwendungsbereichs auf Rechtsgeschäfte mit einem Verbraucher entgegen. Entgegen der Ansicht des OLG Karlsruhe sprechen die Grundsätze der Rechtssicherheit und -klarheit sowie das Bedürfnis nach einer stimmigen Systematik der BGB-Vorschriften nicht für eine einheitliche Auslegung. Eine Auslegung verbietet sich bereits aufgrund des vom Richtliniengeber klar zum Ausdruck gebrachten Willens.

Der Systematik der BGB-Vorschriften ist eine Differenzierung zwischen dem Geschäftsverkehr und Verbrauchergeschäften nicht fremd. So beschränkt zum Beispiel § 310 BGB die Anwendung der §§ 305 ff BGB in bestimmten Bereichen, wenn Allgemeine Geschäftsbedingungen gegenüber einem Unternehmen verwendet worden sind oder normieren die §§ 491 ff. BGB Besonderheiten im Bereich von Verbraucherdarlehen.

Auch im Bereich des Rechts der Wohnraummiete besteht kein Bedürfnis, die streitige Richtlinie anzuwenden. Dies würde der Schutzvorschrift des § 556b BGB zuwiderlaufen. Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten.

Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH Urteil vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 129/09), der die Kammer folgt, gebietet es der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen. Weiter führt der BGH aus:

Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer solchen “Schonfrist” besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mieters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Interessenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichtspunkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung.

Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, sondern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vormonats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist.

Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (§ 675s Abs. 1, § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB (und bei Abschluss des Mietvertrags vom 23. Januar 2006) waren nur die Tage von Montag bis Freitag Bankgeschäftstage (so die Legaldefinition in der am 14. August 1999 in Kraft getretenen und bis 31. Oktober 2009 geltenden Regelung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF). Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend – selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online-Aufträgen – weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit.

Sollte ein Wohnraummieter aufgrund einer Erweiterung der Zahlungsverzugsrichtlinie sich darauf einstellen müssen, dass der monatliche Mietzins spätestens am 3. Werktag beim Vermieter eingehen muss, würde dem Wohnraummieter die Karenzzeit von 3 Werktagen faktisch nicht mehr zur Verfügung stehen, was nach den Ausführungen des BGH (a.a.O.) dem Schutzzweck des § 556b BGB zuwiderlaufen würde. Vielmehr müsste der Wohnraummieter die Bankarbeitszeit berücksichtigen. Dies würde bedeuten, dass der Auftrag zur Überweisung des Mietzinses deutlich vor dem 3. Werktag erteilt werden müsste. Dies ist jedoch mit dem Schutzzweck des § 556b BGB nicht zu vereinbaren. Eine Anwendung der Zahlungsverzugsrichtlinie scheidet daher nach Ansicht der Kammer jedenfalls für den Bereich der Wohnraummiete aus.”

Ist eine Heizkostenabrechnung formell wirksam, wenn in ihr der Umlageschlüssel fehlt?

Die Antwort des Landgerichts Nürnberg-Fürth (LG Nürnberg-Fürth – 7 S 1846/16, Urteil vom 25.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Nürnberg-Fürth in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Unstreitig lag der Nebenkostenabrechnung lediglich die Abrechnung der Firma D vom 01.04.2015 (Bl. 18 d. A.) und gerade nicht die Heizkostenabrechnung der i bei. Aus dieser Nebenkostenabrechnung vom 08.05.2015 ergibt sich für die Position Heizkosten aber nicht der Umlageschlüssel. Angegeben ist unter der Rubrik “Verteilerschlüssel” lediglich das Wort Heizkosten und sodann die Gesamtkosten und der Anteil, der auf die Beklagte entfällt.

Dies entspricht aber nicht einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Denn formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung dann, wenn sie fünf Voraussetzungen erfüllt. Sie muss enthalten:

– die Zusammenstellung der Gesamtkosten,

– die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrundegelegten Umlageschlüssel,

– die Berechnung des Anteils des Mieters,

– den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters,

– die gedanklich und rechnerische Verständlichkeit

(siehe hierzu Langenberg in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 BGB, Rd-Nr. 333 bis .344; Langenberg/Zehelein in Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, § 556 BGB, Rd-Nr. 125 bis 131).

Auch in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.02.2012, VIII ZR 207/11, führt dieser aus, dass regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen sind: “Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters” (BGH VIII ZR 207/11 vom 14.02.2012 m.w.N.).

Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15, folgt nichts anderes. Dort hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich aufgeführt, dass die regelmäßig aufzunehmenden Mindestangaben diejenigen sind, die bereits in der Entscheidung vom 14.02.2012 aufgezählt wurden. Lediglich zu den bereinigten Gesamtkosten führt der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung aus, dass es nicht zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehört, diejenigen Zwischenschritte offenzulegen, mit denen der Vermieter aus kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen eines Versorgers, die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt. Bei sogenannten bereinigten Kosten bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung keiner zusätzlichen Angaben zu den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger’ Kostenanteile und der Erläuterung insoweit angewendeter Rechenschritte. Dies trifft aber den vorliegenden Fall nicht, sondern dort geht es vielmehr darum, dass es neben der Nennung der Gesamtkosten und des auf den Mieter entfallenden Anteils an der Benennung eines Umlageschlüssels, mit dem der Anteil des Mieters errechnet wurde, fehlt. Es ist für den Mieter daher nicht rechnerisch nachvollziehbar. ob sein Anteil richtig berechnet wurde.

Aus diesen Gründen ist die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf die Position Heizkosten formell unwirksam.

Da die Heizkosten vorliegend den weit überwiegenden Anteil der Nebenkostenabrechnung ausmachen und die übrigen geltend gemachten Nebenkosten nicht den Betrag der Vorauszahlungen erreichen, handelt es sich auch nicht um den Fall einer teilweisen formellen Unwirksamkeit, sondern die Betriebskostenabrechnung ist insgesamt davon betroffen.

Aus diesem Grunde können die weiteren rechtlichen Streitpunkte der Parteien, die Frage der Umlage von Nebenkosten und die Frage der Verwirkung, dahinstehen.

Der Kläger kann aus der formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung 2014 keine Zahlungen der Beklagten fordern.

Das amtsgerichtliche Urteil war daher auf die Berufung der Beklagten hin aufzuheben und die Klage war abzuweisen.

Ist eine Formularmietvertragsklausel, die den Beginn der Verjährungsfrist einheitlich auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses festlegt, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 305/16, Urteil vom 26.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die auf Schadensersatz nach §§ 280, 281 BGB gerichtete Klage abgewiesen. Dem Anspruch steht dauerhaft ein Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten entgegen, § 214 Abs. 1 BGB. Der Anspruch der Klägerin war im Zeitpunkt der Klageerhebung gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt.

Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten; die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Unstreitig hat die Klägerin die Mietsache am 29. Dezember 2014 zurückerhalten. Die Frist endete gemäß §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2, 193 BGB demnach am 30. Juni 2015.

a) Eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung, §§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 253 Abs. Abs. 1 ZPO, hat die Klägerin nicht rechtzeitig herbeigeführt. Die Klageschrift ist am 25. Juni 2015 beim Amtsgericht eingegangen, aber erst am 1. Oktober 2015 zugestellt worden. Die (Rück-)Wirkung des § 167 ZPO ist nicht eingetreten, wie das Amtsgericht (ebenfalls) zutreffend festgestellt hat. Die Zustellung der Klageschrift ist nicht “demnächst” im Sinne der Regelung erfolgt, denn der Gerichtskostenvorschuss ist auf die Anforderung mit Schreiben vom 6. Juli 2015 erst am 21. September 2015 eingezahlt worden (vgl. insoweit BGH, Urt. v. 30.03.2012 – V ZR 148/11, Grundeigentum 2012, 767, m. w. N.).

b) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht (auch) die Verlängerung der Verjährungsfrist nach § 24 des Mietvertrages vom 15. Mai 2003 verneint. Die Klausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

aa) Zutreffend – von der Klägerin unbeanstandet – ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der Regelung in § 24 des Mietvertrages um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, das heißt eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte, von der Klägerin gestellte Vertragsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB; etwaige Ausnahmen nach § 310 Abs. 3 BGB greifen nicht.

bb) Ob die in § 548 BGB vorgesehene kurze Verjährung einer Verlängerung über Allgemeine Geschäftsbedingungen überhaupt zugänglich ist, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten. Zum Teil wird die formularvertragliche Verlängerung der Frist – anders als eine in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB mögliche individualvertragliche Verlängerung – unter Hinweis auf den Leit-bildcharakter des § 548 BGB generell verneint (vgl. AG Detmold, Urt. v. 31.10.2008 – 6 C 241/08, beck-online; a. A. aber nachfolgend: LG Detmold, Urt. v. 01.06.2011 – 10 S 14/09, beck-online, Emmerich in: Staudinger, BGB, 14. Aufl., § 548 Rn 46; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 548 Rn 86; Gruber, WuM 2002, 252). Überwiegend wird eine “moderate” Fristverlängerung für zulässig gehalten (vgl. Kandelhard, NZM 2002, 929, beck-online), dies jedenfalls dann, wenn sie für Vermieter und Mieter gleichermaßen gilt und die berechtigten Interessen des Mieters ausreichend berücksichtigt werden (vgl. Bieber in: Münchner Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 548 Rn 26; Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 548 Rn 62; Hau, NZM 2006, 561, beck-online; LG Frankfurt, Beschl. v. 24.2.2011 – 2/11 S 309/10, NZM 2011, 546, beck-online; LG Det-mold, Urt. v. 01.06.2011 – 10 S 14/09, beck-online).

Ob die vom Gesetzgeber im Rahmen der Reform des Verjährungsrechts in § 202 Abs. 2 BGB n. F. bewusst vorgesehene Verlängerung der Verjährungsfrist (vgl. Gesetzentwurf zur Modernisierung des Schuldrechts, BT-Drs. 14/6040, S. 110) auch im Anwendungsbereich des § 548 BGB und/oder der §§ 305ff. BGB möglich ist und welchen Grenzen eine solche Regelung gegebenen-falls unterliegt, kann hier dahin stehen (offen gelassen: BGH, Urt. v. 15.03.2006 – VIII ZR 153/05, WuM 2006, 319, beck-online; vgl. auch BGH, Urt. vom 21.4.2015 – XI ZR 200/14, NJW 2015, 257.; BGH, Urt. v. 15. 3. 2006, VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588, beck-online).

Denn § 24 des Mietvertrages ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls deshalb unwirksam, weil die Klausel den Beginn des Laufes der Verjährungsfrist für Ansprüche des Mieters und des Vermieters einheitlich auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses festlegt. Für Ansprüche des Mieters entspricht dies zwar der in § 548 Abs. 2 BGB getroffenen Regelung, weicht für Ansprüche des Vermieters jedoch von § 548 Abs. 1 S. 2 BGB ab.

Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Sie ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäfts-bedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hin-reichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders gerechtfertigt ist (st. Rspr. BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13, WuM 2015, 343, Rn. 29; Urt. v. 23.09.2010 – III ZR 21/10, NJW 2010, 3568, Rn. 12, jew. m. w. N.).

Es kann dahinstehen, ob die Klausel in § 24 des Mietvertrages ausreichend transparent im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgestaltet ist. Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann (auch) darin liegen, dass die Rechtslage verschleiert wird (vgl. Wurmnest in: MünchKommBGB, 7. Aufl., 2016, § 307 Rn. 61, beck-online). Dafür könnte hier sprechen, dass die Regelung in § 24 des Mietvertrages den Eindruck vermittelt, einheitlich geregelte Rechte einheitlich abzuändern. Verschleiert wird, dass der Beginn der Verjährung nach der Rechtslage für Ansprüche des Vermieters und des Mieters unterschiedlich geregelt ist, aber nur für Ansprüche des Vermieters davon abgewichen wird. Ob die Klausel schon deshalb unwirksam ist, bedarf keiner Entscheidung, weil die Klausel jedenfalls einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält.

Der (einseitig) modifizierte Verjährungsbeginn benachteiligt den Mieter unangemessen, denn er kann den Zeitpunkt des Eintritts der Verjährung für Ansprüche des Vermieters (zusätzlich) erheblich hinausschieben.

Die als lex specialis zu § 198 a. F. (§ 195 BGB n. F) konzipierte Verjährungsregelung in § 548 BGB differenziert bewusst zwischen Ansprüchen des Vermieters und des Mieters; sie wurde deshalb aus Gründen der Übersichtlichkeit in Abweichung zu § 558 BGB a. F. in zwei Absätze gegliedert. Die Anknüpfung des Beginns der Verjährung für Ansprüche des Vermieters an die Rückgabe der Mietsache soll nach den Gesetzesmaterialien eine zeitnahe Klärung bestehender Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache sicherstellen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 45).

Die vom Gesetzgeber gewählte Differenzierung berücksichtigt, dass der Vermieter seine Ansprüche wegen Verschlechterungen oder Veränderungen mit Bezug zur Mietsache mit ihrem Rücker-halt tatsächlich überprüfen kann und erlegt ihm – mit der kurzen Verjährung – die zeitnahe Aus-führung der Überprüfung auch als Pflicht auf. Der Beendigung des Mietverhältnisses kommt dem-gegenüber für den Beginn der Verjährung der Ansprüche des Vermieters nach dem Gesetz keine Bedeutung zu.

Das Motiv des Gesetzgebers dafür, die Ansprüche des Vermieters an die Rückgabe der Mietsache, nicht jedoch die Beendigung des Mietverhältnisses anzuknüpfen, greift Interessen beider Pateien auf. Für beide Seiten ergeben sich Schwierigkeiten, den Zustand der Mietsache festzustellen, wenn diese nach Beendigung des Mietverhältnisses neu vermietet worden ist. An einer schnellen Neuvermietung nach Feststellung des Zustandes haben nicht nur beide Parteien ein Interesse – der Mieter mit Blick auf § 546a BGB, der Vermieter aus nahe liegenden wirtschaftlichen Interessen – sondern bei Wohnraum auch die Allgemeinheit in Anbetracht des – hier für Berlin betroffenen – angespannten Wohnungsmarktes. Die Rückgabe vor Vertragsende erleichtert dem Vermieter die Neuvermietung zudem, denn er kann sie von Interessenten besichtigen lassen, ohne mit dem Mieter Termine vereinbaren zu müssen.

Die Regelung unterstützt damit den Idealfall einer rücksichtsvollen Abwicklung des vor seiner Beendigung stehenden Mietvertragsverhältnisses.

Die Regelung in § 548 Abs. 1 BGB schützt aber auch den Mieter, der die Mietsache so früh- bzw. rechtzeitig zurückgibt, dass der Vermieter etwaige Ansprüche an ihn herantragen und er entscheiden kann, ob und gegebenenfalls wie er darauf – vor bzw. zeitnah zur Beendigung des Vertrags-verhältnisses – reagieren will. Zwar hat der Bundesgerichtshof bisher, soweit ersichtlich, offen gelassen, ob der Vermieter überhaupt gehalten ist, die Wohnung vor Vertragsende zurückzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 15.03.2006 – VIII ZR 123/06, in WuM 2006, 319), er hat schutzwürdige Interessen des Vermieters durch eine vorzeitige, vor Vertragsende liegende Rück-gabe jedoch auch nicht als verletzt angesehen (BGH, Urt. v. 15.03.2006, a.a.O., Rn. 11); sie ist auch üblich.

Aber selbst wenn unterstellt würde, dass der Vermieter zu einer Rücknahme der Mietsache vor Vertragsende nicht verpflichtet ist, so stünde das einer – der oben dargestellten Interessenlage entsprechenden – einvernehmlich vereinbarten vorzeitigen Übergabe nicht entgegen. Es läge in der Befugnis des Vermieters zu entscheiden, ob Zeitpunkt der Rückgabe und Beendigung des Vertragsverhältnisses auseinander- oder zusammenfallen.

Hier – wie auch in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall – hat die Klägerin, vertreten durch die von ihr beauftragte Hausverwaltung die Mietsache vor Vertragsende (freiwillig) zurück-genommen.

Die Beklagte hat das Mietverhältnis zum 28. Februar 2015 gekündigt; sie hat die Mietsache am 29. Dezember 2014 zurückgegeben, die Klägerin sie zurückgenommen. Die Hausverwaltung der Klägerin konnte bei der Übergabe an sie direkt den Zustand der Mietsache feststellen. Sie hat Ansprüche bereits vor Vertragsende mit Schreiben vom 12. Januar 2015 gegenüber der Beklagten geltend gemacht, weitere Feststellungen, insbesondere eine Schadenschätzung durch einen Sachverständigen bereits am 6. Februar 2015 vornehmen lassen.

Die Meinungsverschiedenheiten der Parteien über die geltend gemachten Ansprüche führen dabei zu keiner anderen rechtlichen Bewertung. Da die Klägerin die Mietsache zurückgenommen hat, greift die Intention des Gesetzgebers, dass nunmehr die Ansprüche zeitnah zu klären, das heißt gegebenenfalls auch gerichtlich geltend zu machen sind, um eine Hemmung der Verjährung zu erreichen. Das war der Klägerin auch grundsätzlich möglich; insbesondere ist kein Verhalten der Beklagten ersichtlich oder vorgetragen, das die Klägerin daran hinderte. Würde der Lauf der Verjährungsfrist entsprechend der Klausel im Mietvertrag an die Beendigung des Mietverhältnisses angeknüpft, wäre der Anspruch der Klägerin nicht verjährt.

Hat der Vermieter – wie hier – die Mietsache freiwillig vor Beendigung des Vertragsverhältnisses zurückgenommen, so zeigt dies, dass es den Mieter unangemessen benachteiligt, wenn er ungeachtet dessen, dennoch erst beginnend ab Beendigung des Vertrages für die Dauer von 6 (bzw. nach § 24 des Mietvertrages 12) Monaten mit der Geltendmachung von Ersatzansprüchen des Vermieters rechnen muss. Es werden damit einseitig Belange des Vermieters berücksichtigt: entscheidet er sich für die vorzeitige Rücknahme, so eröffnet dies die Möglichkeit einer zeitnahen

Neuvermietung, ohne dass er sich – nach der Vertragsklausel – dem Risiko aussetzt, dass die Verjährung früher beginnt.

Mit der für den Mieter nachteiligen Verlagerung des Beginns der Verjährung der Ansprüche des Vermieters gegen ihn auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses auch bei vorzeitiger Rückgabe bzw. Rücknahme der Mietsache gewinnt der Vermieter demnach einen (zusätzlichen) Vorteil; er wird nicht durch einen Vorteil des Mieters kompensiert.

Die Verlängerung der Verjährungsfrist auf ein Jahr kann im Zusammenhang mit der einheitlichen Anknüpfung des Beginns der Verjährung an den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zugunsten des Vermieters als dem Verwender der Klausel nicht als Kompensation angesehen werden. Dem Vorteil des Mieters steht ein identischer Vorteil des Vermieters gegenüber, ohne dass dem einen oder dem anderen zugunsten oder zu Lasten einer Partei ein zusätzliches Gewicht oder eine weiterreichende Wirkung zukommen würde.

Interessen des Vermieters, die den Nachteil des Mieters in einem Fall wie dem hier gegebenen rechtfertigen, sind nicht gegeben. Wie oben festgestellt, entspricht die Rückgabe vor Vertragsende Interessen beider Parteien; findet sie einvernehmlich statt, so entspricht es dem Interesse des Mieters, dass auch der Lauf der Verjährung für Ansprüche des Vermieters beginnt. Geschieht das nicht, so hat der Vermieter den Vorteil, dass er vorzeitig den Besitz der Mietsache erlangt, ohne dass er darauf einen Anspruch hätte, § 546 Abs. 1 BGB. Schutzwürdige Belange des Vermieters, die dies rechtfertigen, sind nicht ersichtlich.

Die Kammer übersieht dabei nicht, dass die Klausel für den Mieter von Vorteil sein kann, der die Mietsache auch nach Beendigung des Mietverhältnisses entgegen seiner Verpflichtung aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt. Der Vermieter ist insoweit jedoch nach §§ 546a, 571 BGB geschützt.

Offen bleiben kann nach alledem, ob die Klausel auch mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 BGB nicht vereinbar und daher unwirksam ist, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Folge, dass die Ansprüche der Klägerin verjährt sind.”

Sind Holzdielen im abgezogenen und gepflegtem Zustand als Naturbodenbelag mit einem modernen PVC-Boden gleichwertig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 187/16, Urteil vom 16.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. c) wie folgt aus:”Als Sondermerkmale zu berücksichtigen sind (unstreitig) ein modernes Bad (0,34 Euro/m2), daneben (streitig) auch der abgezogene Dielenfußboden als hochwertiger Bodenbelag (0,56 Euro/m2).

Das Ausstattungsmerkmal ist ausweislich der Formulierung in der Orientierungshilfe gegeben bei hochwertigem Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder einem gleichwertigem Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume.

Nach dem Interviewerhandbuch zum Berliner Mietspiegel 2015 kommt als gleichwertiger Bodenbelag etwa moderner PVC-Boden in Betracht. Abgezogene Holzdielen mögen zwar mit hochwertigem Parkett nicht vergleichbar sein (vgl. LG Berlin, Urt. v. 13.07.2012 – 65 S 116/12); sie sind aber jedenfalls dann, wenn sie – wie hier – abgezogen, das heißt in einem gepflegten Zustand sind, als Naturbodenbelag einem modernen PVC-Boden gleichwertig anzusehen. Zu berücksichtigen ist mit Blick auf die ältere Rechtsprechung der Zivilkammer 63 im nicht nachgelassenen Schriftsatz, dass die Wohnvorstellungen der Mieter Veränderungen unterliegen, wie sich der Fassung gerade dieses Sondermerkmals im Rahmen in älteren Berliner Mietspiegeln deutlich entnehmen lässt. Dies hat die Kammer berücksichtigt.”