Beginnt am Tag nach dem Zugang einer Betriebskostenabrechnung die Jahresfrist, Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben und endet diese taggenau ein Jahr später?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 35/16, Urteil vom 25.10.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Einwendungsfrist endete bei unstreitigem Zugang der BKA am 01.09.2014 am 02.09.2015. Sofern das Amtsgericht die Auffassung unter Berufung auf ein jeglicher Begründung entbehrendes Urteil des LG Frankfurt (Oder) (v. 20.11.2012 – 16 S 47/12) meint, die Widerspruchsfrist laufe jeweils bis zum Ende des Monats, ergibt sich das Gegenteil bereits aus dem Gesetz. Gemäß § 188 Abs. 2 BGB ist bei einer Monatsfrist das Ende der Frist der Tag, der seiner Benennung nach dem Tag des Fristbeginns entspricht, wobei gemäß § 187 Abs. 1 BGB der Tag, in welchen das Ereignis fällt (hier Zugang) nicht mitgezählt wird. Die Frist lief mithin am 02.09.2015 ab. Die zitierte Stelle aus Schmidt-Futterer, Mietrecht, befasst sich dagegen nicht mit der hiesigen Frage, sondern vielmehr damit, bis wann der Vermieter abzurechnen hat, wenn das Mietverhältnis im Laufe des Jahres beginnt. Ebenso verhält es sich mit den anderen Fundstellen, die sich ebenfalls nicht mit dem Ende des Einwendungsausschlusses befassen.”

Ist eine Modernisierungserhöhungsankündigung formell wirksam, wenn in ihr die Modernisierungskosten von einer gleichzeitig durchgeführten Instandsetzung nachvollziehbar getrennt, der Endbetrag nach Gewerken aufgeschlüsselt und der Verteilungsmaßstab angegeben wird.

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 35/16, Urteil vom 25.10.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Modernisierungserhöhungsankündigung ist formell wirksam.

Aus ihr muss hervorgehen, welche tatsächlichen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen für welche Arbeiten zur Folge hatten. Die Modernisierungskosten müssen von einer gleichzeitig durchgeführten Instandsetzung nachvollziehbar getrennt werden. Es ist ferner ausreichend, wenn der Endbetrag nach Gewerken aufgeschlüsselt wird und der Verteilungsmaßstab angegeben wird (Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 559b, Rn. 4 jew. m.N.). Ein Unterschied zur alter Rechtslage besteht entgegen der Auffassung des Beklagten nicht.

Grundsätzlich muss die Erhöhungserklärung selbst erläutern, aufgrund welcher baulicher Maßnahmen es sich um eine Modernisierung handelt, so dass neben der schlagwortartigen Bezeichnung der Gewerke diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt (BGH Urt.v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05).

Wie in dem der vorzitierten Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt nimmt jedoch die hier streitgegenständliche Erhöhungserklärung Bezug auf die Ankündigung, in welcher sämtliche Tatsachen, die die Eigenschaft der Maßnahmen als Modernisierung rechtfertigen, dargestellt und erläutert sind. Dies ist ausreichend, da der Mieter in die Lage versetzt wird, sowohl den Umfang der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wie auch die dadurch angekündigte Erhöhung des Gebrauchswertes und die nachhaltige Einsparung von Energie zu ersehen (BGH aaO).”

Hat die undifferenzierte Zusammenfassung der Kosten für Straßenreinigung und Grundsteuer in einer Position in einer Betriebskostenabrechnung zur Folge, dass die Betriebskostenabrechnung insoweit aus formellen Gründen unwirksam ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 285/15, Beschluss vom 24.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. unter den Randnummern 4 bis 7 wie folgt aus: “Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich (vgl. Senatsurteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7 [zur Zusammenfassung der Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung]).

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8 des Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) ist hingegen unzulässig (Senatsurteil vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 41). Eine Ausnahme hat der Senat lediglich bezüglich der – sachlich eng zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18).

Nach diesen Maßstäben hat es das Berufungsgericht zu Recht als unzulässig angesehen, in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Grundsteuer (Nr. 1 des Betriebskostenkatalogs) und für Straßenreinigung (Nr. 8) zu einer undifferenzierten Kostenposition zusammenzufassen. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei der Grundsteuer und den Kosten der Straßenreinigung – anders als bei den Kosten für Frisch- und Abwasser – auch nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gilt auch dann, wenn diese Kosten – wie hier – von der jeweiligen Gemeinde erhoben werden und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid – wenn auch unter Angabe der jeweiligen Kosten – abgerechnet werden.

Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht darauf an, ob der Beklagte durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfielen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die Zusammenstellung der Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung übermittelt werden; es ist nicht Aufgabe des Mieters, sich diese Angaben erst aus den Belegen selbst herauszusuchen. Aus diesem Grund ist es auch nicht entscheidungserheblich, ob der Kläger, wie die Revision geltend macht, dem Beklagten eine Kopie des Abrechnungsbescheides der Gemeinde bereits mit der Abrechnung übermittelt hat und ob die Zurückweisung des diesbezüglichen Vorbringens in der Berufungsinstanz zu Recht erfolgt ist.”

Kann ein Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf eine Auskunft der zuständigen Stadtverwaltung verweisen, wonach die durchschnittlichen Mietpreise zwischen 6,60 Euro/qm bis 8,80 Euro/qm liegen sollen?

Die Antwort des Amtsgerichts Ludwigsburg (AG Ludwigsburg – 7 C 1931/16, Urteil vom 29.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Ludwigsburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist bereits unzulässig, da kein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerseite vom 13.05.2016 entspricht nicht den Anforderungen des § 558a BGB.

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH NJW 2008, 573). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH, Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12).

Die Begründung muss auf ein geeignetes Begründungsmittel gestützt werden. An dieser Voraussetzung fehlt es vorliegend.

Die Klägerseite hat zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens weder auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen noch auf Vergleichswohnungen verwiesen. Zwar ist die Aufzählung des § 558 Abs. 2 BGB nicht abschließend. Zulässig sind vielmehr alle Begründungsmittel, die geeignet sind, dem Mieter die für seine Entschließung erforderliche Information zu geben (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a Rn. 29). Die Klägerseite stützt ihr Mieterhöhungsverlangen vorliegend auf eine Auskunft der Stadtverwaltung Möglingen, wonach die durchschnittlichen Mietpreise zwischen 6,60 Euro/qm bis 8,80 Euro/qm liegen sollen. Bei Auskünften einer Gemeinde oder Stadt handelt es sich nicht um ein geeignetes Begründungsmittel, da diese Ämter in der Regel keine Daten haben, um solche Auskünfte zu erteilen und der Mieter die Angaben auch nicht nachprüfen kann, weil jegliche Befundtatsachen, die einer solchen Auskunft zugrunde liegen, fehlen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558a Rn. 152 mwN).

Auch die Begründung in der Klageschrift reicht nicht aus, um den formellen Mangel des Mieterhöhungsverlangens zu heilen, weil nicht ersichtlich ist, auf welche Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sich die Auskunft der Stadtverwaltung Möglingen beziehen soll. Dem Mieter ist es nicht möglich, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen.”

Stellt das Duschen im Stehen eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar, wenn das Badezimmer der Mietwohnung nur mit einer Badewanne ohne Duschaufsatz und nur halbhoch gefliest ist?

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 1 S 32/15, Urteil vom 24.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Mit dem oben genannten Urteil hat das Amtsgericht die Beklagte — entsprechend den von den Klägern erstinstanzlich gestellten Sachanträgen — verurteilt, den im Badezimmer der von den Klägern angemieteten — näher bezeichneten — Wohnung vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu beseitigen und außerdem festgestellt, dass die Kläger ab Dezember 2013 zur Minderung der Miete wegen des vorbezeichneten Schimmels in Höhe von 10 %, ausgehend von der Bruttomiete, berechtigt seien. Die gegen dieses Urteil gerichtete zulässige Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat in der Sache Erfolg.

Die Klage ist unbegründet.

Allerdings ist zwischen den Parteien unstreitig, dass seit Frühjahr 2013 bis heute im Badezimmer der von den Klägern angemieteten Wohnung an zwei Wänden über der Badewanne ein kräftiger Schimmelbefall vorliegt, und zwar im Spritzwasserbereich der Duschbrause oberhalb des verfliesten Anteils der Wände. Dieser Schimmelbefall ist rechtlich als Mangel der Mietwohnung zu qualifizieren, woraus sich grundsätzlich ergibt, dass die Beklagte als Vermieterin zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet ist (§ 535 12 BGB) und dass der von den Klägern als Mietern geschuldete Mietzins der Höhe nach seit Eintritt und Anzeige des Mangels gemindert ist (§ 536 1 2 BGB). Vorliegend sind indes der Mangelbeseitigungsanspruch und die Mietminderung deshalb ausgeschlossen, weil feststeht, dass für den Schimmelbefall bauseitige Ursachen ausscheiden und weil weiter feststeht, dass der Schimmelbefall allein auf der Art der Nutzung des Badezimmers durch die Kläger beruht, wobei sich diese Nutzung rechtlich als vertragswidrig darstellt.

Aufgrund des von der Kammer — gemäß ihrem Beweisbeschluss vom 11.02.2016 eingeholten Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. ### 02.06.2016 steht fest, dass für die Entstehung des Schimmels bauseitige Ursachen ausscheiden. Damit hat die Beklagte als Vermieterin den ihr in Fällen der vorliegenden Art obliegenden Ausschlussbeweis geführt, nämlich dass für den als solchen unstreitigen Schimmel bauseitige Ursachen, insbesondere Baumängel, ausscheiden. Soweit der Sachverständige im vorgenannten Gutachten anspricht, dass die im Badezimmer installierte so genannte Kölner Lüftung nicht ausreichend leistungsstark sei, um die Luft im Badezimmer nach einem Duschvorgang hinreichend rasch wieder zu entfeuchten, steht fest, dass dieser Umstand für Entstehung und Fortbestand des Schimmelbefalls nicht ursächlich ist. Der Sachverständige stellt vielmehr ausdrücklich fest, dass auch eine ausreichend dimensionierte und technisch funktionsfähige Lüftung — wobei der Sachverständige eine Entlüftungsleistung von zwei bis vier Luftwechseln pro Stunde zugrunde legt — die durch das Duschen der Kläger in der Badewanne verursachte regelmäßige Durchfeuchtung der ungeschützten Wandanteile oberhalb des Fliesenspiegels nicht verhindert hätte; auch eine ordnungsgemäße Entlüftung des Badezimmers hätte die durchfeuchtete Wand nicht entfeuchten können. Die vorzitierten Feststellungen des Sachverständigen sind unmittelbar einleuchtend und überzeugend, die Kammer schließt sich ihnen an.

Soweit die Beklagte — unter Aufführung von Einzelheiten — entgegen dem Gutachten des Sachverständigen geltend macht, die Kölner Lüftung im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung sei sehr wohl ausreichend leistungsstark und funktioniere auch ordnungsgemäß, kam es hierauf nicht an, weil die vom Sachverständigen insoweit erörterten Defizite der Lüftung — wie vorgenannt gesichert nicht ursächlich sind für Entstehung und Fortbestand des Schimmels.

Zugleich steht aufgrund des Sachverständigengutachtens fest, dass der Schimmelbefall allein dadurch verursacht worden ist und unterhalten wird, dass die beiden Wände über der Badewanne im Bereich oberhalb des Fliesenspiegels regelmäßig durchfeuchtet werden, wenn die Kläger in der Badewanne stehend duschen. Diese Art der Benutzung der Badewanne ist rechtlich als vertragswidrig einzuordnen. Dabei kann dahinstehen, ob — wie die Kläger meinen — zum vertragsgemäßen Mietgebrauch nach heutigen Maßstäben und auch schon nach den Maßstäben bei Mietvertragsschluss im Jahre 1984 gehört, dass man in einer Badewanne im Stehen duschen kann. Denn selbst wenn man das grundsätzlich bejahen wollte, so ändert das doch nichts daran, dass vorliegend diese Art der Benutzung der Badewanne durch die Kläger als Mieter dennoch eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Denn diese Nutzung musste zwangsläufig — und für die Kläger auch ohne weiteres erkennbar — zu einer Beschädigung der Mietsache führen und hat auch zu einer solchen Beschädigung geführt. Das Badezimmer der Wohnung war und ist nämlich nach seiner Ausstattung — wie offensichtlich ist — nicht für die von den Klägern praktizierte vorgenannte Nutzung — stehendes Duschen in der Badewanne geeignet, Die bauliche Ausstattung des Badezimmers über der Badewanne mit ihrem nur bis in halbe Stehhöhe reichenden Fliesenspiegel führt vielmehr zwingend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützte Wandanteile über dem Fliesenspiegel eindringt, mit der weiteren Folge der Schimmelbildung in diesen Bereichen.”

Ist eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, in der geregelt ist, dass das Mietverhältnis über die Garage von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gesondert gekündigt werden kann und Einigkeit besteht, dass der Bestand des Mietverhältnisses über die Garage/Stellplatz nicht an das Wohnraummietverhältnis gebunden ist, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Schwelm (AG Schwelm – 27 C 228/16, Urteil vom 16.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schwelm in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten mit Vertrag vom 27.03.2013 angemieteten Garage nicht zu, denn die am 24.05.2016 allein auf die Garage bezogene ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Die am 27.03.2013 erfolgte Anmietung der auf dem Grundstück Berghauser Straße Nr. 10 c in Breckerfeld gelegenen Wohnräume in der 1. Etage und die zeitgleich erfolgte Anmietung der auf demselben Grundstück im Erdgeschoss rechts neben dem Hauseingang befindlichen Garage in derselben Vertragsurkunde stellen bei verständiger Würdigung ein rechtlich einheitliches Mietverhältnis dar mit der Folge, dass eine Teilkündigung einzelner Räume, wie hier allein der Garage, nicht zulässig ist. Vielmehr kann das Mietverhältnis nur einheitlich nach den Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse bei Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden.

Die Klägerin kann sich bei dem vorliegenden Sachverhalt nicht mit Erfolg auf § 15 Abs. 4 des schriftlichen Mietvertrages stützen, in welchem unter anderem aufgeführt ist, dass das Mietverhältnis über die Garage von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gesondert gekündigt werden kann und Einigkeit besteht, dass der Bestand des Mietverhältnisses über die Garage/Stellplatz nicht an das Wohnraummietverhältnis gebunden ist. Bei dem von der Klägerin verwendeten Mietvertrag handelt es sich um einen von Haus- und Grund Hagen und Umgebung e. V. herausgegebenen vorformulierten Mietvertrag, dessen Regelungen damit der AGB Kontrolle unterliegen. Vorliegend haben die Parteien zur Anmietung der Wohnräume und der Garage nur ein Vertragsformular verwendet. Damit spricht bereits die Vermutung für die rechtliche Einheit des Mietverhältnisses. Ebenso wie umgekehrt die Anmietung von Wohnräumen und einer Garage in zwei separaten Verträgen für deren rechtliche Selbständigkeit spricht. Die Vermutungswirkung der rechtlichen Einheit des Mietverhältnisses kann entkräftet sein, wenn ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich zum Ausdruck gelangt ist. Hierfür reicht allein noch nicht die gesonderte Ausweisung des Mietpreises für die Garage in § 3 des Mietvertrages aus. Für eine rechtliche Selbständigkeit der Verträge kann sprechen, wenn die Parteien unterschiedliche Vertragslaufzeiten oder Kündigungsbedingungen vereinbaren.

In § 2 Ziffer 1 des Mietvertrages sind zunächst die einzelnen Wohnräume sowie unter Ziffer 2 die Garage aufgeführt. In § 2 Mietdauer ist festgehalten, dass der Mietvertrag von unbestimmter Dauer ist und für die Kündigung die gesetzlichen Vorschriften gelten. Eine Differenzierung dahin, dass für die gleichzeitig angemietete Garage andere Laufzeiten und abweichende Kündigungsfristen gelten sollen, findet sich an dieser Stelle nicht.

Erst auf Seite 6 oben des eine Vielzahl von Regelungen enthaltenen vorformulierten Mietvertrages findet sich sodann in § 15 Ziffer 4 die Klausel, dass das Mietverhältnis über die Garage gesondert gekündigt werden kann und Einigkeit besteht, dass der Bestand des Mietverhältnisses nicht an das Wohnraummietverhältnis gebunden ist, mithin eine rechtliche Selbständigkeit bezüglich des Garagenmietverhältnisses vereinbart sein soll.

§ 15 enthält lediglich die hervorgehobene Überschrift “Kündigung” auf Seite 5 unten des Mietvertrages. Die in § 15 Ziffer 4 aufgeführten Regelungen sind nicht im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt worden – Gegenteiliges trägt die Klägerin auch selbst nicht vor -, sondern seitens der Klägerin einseitig gestellt worden und unterliegen damit der AGB-Kontrolle. Die Klausel ist gemäß § 305 c BGB unwirksam. Zur wirksamen Einbeziehung dieser Regelung hätte es hier eines deutlichen und besonderen Hinweises bedurft.

Die Beklagten wollten auch für die Klägerin erkennbar zugleich mit der Anmietung der Wohnräume auch die auf demselben Grundstück und in demselben Wohnhaus im Erdgeschoss gelegene Garage als Nebenraum mit anmieten. Insoweit erfolgte dann auch die Aufnahme sämtlicher Räume in einer Vertragsurkunde. Für die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses spricht weiter auch die bereits oben aufgeführte Lage der Garage im selben Haus, in welchem die Beklagten die Wohnräume angemietet haben, und nicht zuletzt auch die nachträglich einvernehmlich erfolgte Anschließung der Garagenversorgung mit Strom, Wasser und den Heizkörpern an die angemietete Wohnung.

Für die Klägerin war damit hinreichend erkennbar, dass die Beklagten bei Anmietung der Wohnräume und der zeitgleichen Anmietung einer Garage in dem Haus ein einheitliches Mietverhältnis anstrebten und auch wollten, welches dann auch nur einheitlich beendet werden konnte. Dem steht allein die Ausweisung unterschiedlicher Mietpreise im Vertrag noch nicht entgegen.

Es wäre für die Klägerin, so sie denn eine rechtliche Selbständigkeit des Wohnraummietverhältnisses und des Garagenmietverhältnisses gewollt hätte, ohne weiteres möglich gewesen, dies durch den Abschluss zweier separater Verträge deutlich zum Ausdruck zu bringen oder zumindest die Beklagten auf die erst auf Seite 6 oben unter Ziffer 15 Abs. 4 enthaltene Regelung zur gesonderten Kündigung besonders hinzuweisen. Ein solcher besonderer Hinweis ist – Gegenteiliges trägt die Klägerin auch selbst nicht vor – nicht erfolgt. Allein, dass die Klausel in Fettdruck gehalten ist, genügt bei dem vorliegenden Sachverhalt noch nicht für einen ausreichenden Hinweis durch die Klägerin als Verwenderin. Zwar ist die Regelung ihrer Fassung nach nicht unklar. Die Beklagten mussten aber bei dem vorliegenden Sachverhalt angesichts des umfangreichen 26 Paragraphen umfassenden vorformulierten Regelwerkes nicht damit rechnen, dass in § 15 zur Kündigung eine Regelung enthalten ist, die eine separate Kündigung des Garagenmietverhältnisses ermöglichte, zumal auch in der Überschrift zu § 15 auf Seite 5 unten des Vertragsformulars lediglich das Wort “Kündigung” aufgeführt ist, ohne hier bereits einen trennenden Hinweis auf die Garage und Wohnräume aufzunehmen.

Es ist gerichtsbekannt, dass Vermieter häufig Vertragsformulare von Verbänden benutzen, deren Inhalte nicht im Einzelnen ausgehandelt und auch von beiden Seiten vor Unterschriftsleistung nicht mit der erforderlichen Sorgfalt studiert werden und damit einzelne Regelung nicht hinreichend zur Kenntnis genommen werden. Ein Mieter, der in einem Vertragsformular zeitgleich sowohl Wohnräume, als auch eine auf demselben Grundstück im selben Haus gelegene Garage anmietet, geht billigenswerter Weise von einer Einheitlichkeit des Mietverhältnisses aus. Er muss nicht damit rechnen, dass erst an einer weit hinten im Formular befindlichen Stelle nunmehr eine rechtliche Selbständigkeit der angemieteten Wohnräume und der Garage seitens der Verwenderin gewollt ist, sowie deren gesonderte Kündigungsmöglichkeit aufgeführt wird. Insoweit handelt es sich um eine nach den hier vorliegenden konkreten Umstände und dem Erscheinungsbild des Vertrages ungewöhnliche Klausel im Sinne des § 305 c Abs. 1 BGB, mit der die Beklagten als Vertragspartner der Klägerin als Verwenderin nicht zu rechnen brauchten. Mithin ist diese Vertragsklausel nicht Vertragsbestandteil geworden, mit der Folge, dass die Klägerin auf diese eine separate Kündigung der angemieteten Garage nicht stützen kann.

Nach alledem war die Klage abzuweisen.”

Kann ein Mieter mangels konkreter anderweitiger Vereinbarungen in seiner Wohnung nur einen Schallschutz erwarten, der dem zur Zeit der Errichtung des Gebäude geltenden Standard entspricht?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 1/16, Beschluss vom 21.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) bb) unter Randnummer 15 wie folgt aus: “Dass der Beklagte nicht ausdrücklich geltend gemacht hat, die Ursache des Lärms könne auch in der Nichteinhaltung der zur Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften liegen, ist unschädlich. Zwar kann ein Mieter nach der Rechtsprechung des Senats mangels konkreter anderweitiger Vereinbarungen in seiner Wohnung nur einen Schallschutz erwarten, der dem zur Zeit der Errichtung des Gebäude geltenden Standard entspricht (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II.1; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 10; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 11; vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15 mwN). Das enthebt den Tatrichter aber – selbstverständlich – nicht von der Notwendigkeit der Einholung eines beantragten Sachverständigengutachtens, mit dessen Hilfe genau diese Prüfung erst vorgenommen werden kann. Zudem liegt nach den Angaben, die die als Zeugen vernommenen Bewohner des Gebäudes zur Intensität der in den Wohnungen wahrnehmbaren Geräusche aus anderen Wohnungen, aus dem Treppenhaus und sogar aus dem Nachbarhaus gemacht haben, die Möglichkeit nicht fern, dass selbst der vergleichsweise niedrige Schallschutzstandard im Zeitpunkt der Errichtung des aus der Nachkriegszeit stammenden Gebäudes nicht eingehalten ist. Sollte dies der Fall sein, ist es nicht auszuschließen, dass auch sozialadäquates Wohnverhalten von Mitbewohnern, etwa wegen bestehender Schallbrücken, zu einer schlechthin unzumutbaren und deshalb als Mietmangel einzustufenden Lärmbelastung in der Wohnung des Beklagten geführt und ihn auch zur Minderung der Miete berechtigt hat.”

Muss ein Mieter bei einer Mietminderung wegen Lärmbelästigung die Ursache des beanstandeten Lärms benennen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 1/16, Beschluss vom 21.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) bb) unter Randnummer 12 wie folgt aus: “Der Beklagte hat die Lärmbelastung, der er sich in seiner Wohnung ausgesetzt sieht, ausreichend beschrieben und überdies durch detaillierte “Lärmprotokolle” konkretisiert, derer es nach der Rechtsprechung des Senats bei ausreichender Beschreibung wiederkehrender Lärmbeeinträchtigungen nicht einmal bedarf (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2012 – VIII ZR 268/11, NZM 2012, 760 Rn. 18). Zur Ursache des beanstandeten Lärms musste der Beklagte nichts weiter vortragen, zumal es ihm als Laien weder möglich ist, die Lärmquelle einer bestimmten anderen Wohnung zuzuordnen, noch darzulegen, ob der als unzumutbar empfundene Lärm auf einem unangemessenen (nicht mehr sozialadäquaten) Wohnverhalten anderer Bewohner des Hauses, auf einem mangelhaften Schallschutz (Nichteinhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften) oder auf einer Kombination beider Ursachen beruht. Wenn die Partei – wie hier der Beklagte – gleichwohl eine aus ihrer Sicht bestehende Lärmursache benennt, kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, sie wolle Mängelrechte nur für den Fall geltend machen, dass ausschließlich diese Ursache und nicht eine andere zutrifft.”

Muss ein Mieter bei einer Mietminderung das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung vortragen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 1/16, Beschluss vom 21.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) aa) unter Randnummer 11 wie folgt aus: “Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 – XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; Beschluss vom 11. Juni 1997 – XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF). Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (“Mangelsymptome”) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN). Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und – im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens – dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten.”

Besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für einen Mieter auf Klage, wenn er zu verschiedenen Terminen Gelegenheit zur Belegeinsicht hatte, diese jedoch nicht wahrgenommen hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Lennestadt (AG Lennestadt – 3 C 107/16, Urteil vom 03.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lennestadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist unzulässig, weil es an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Klägerin fehlt. Die Klägerin hatte zu verschiedenen Terminen Gelegenheit zur Belegeinsicht. Eine Übersendung von Kopien der Belege war nicht geschuldet. Zwar kann ein Vermieter im Einzelfall aus Gründen von Treu und Glauben zur Übersendung von Kopien verpflichtet sein. Bloße Unstimmigkeiten zwischen den Mietparteien, auch über das Fortbestehen des Mietverhältnisses, genügen hierfür jedoch nicht. Der Klägerin war es ohne weiteres möglich, für die Einsicht in die Belege die Wohnung der Beklagten im selben Haus aufzusuchen. In jedem Fall hätte sie aber eine bevollmächtigte Person benennen können. In diesem Zusammenhang hätte die Klägerin oder die von ihr bevollmächtigte Person auch ohne Zustimmung der Beklagten Abschriften oder Fotografien der Belege fertigen können (LG Potsdam, Urteil vom 17.08.2011, Az. 4 S 31/11).

Die von der Beklagten angebotenen Termine zur Belegeinsicht waren ausreichend und jedenfalls die beiden Termine vom 05.11.2015 und vom 10.11.2015 auch nicht zu kurzfristig angesetzt. Die Klägerin hatte nach ihrem eigenen Vortrag ein erhebliches Interesse an einer Einsicht in die Belege, so dass ihr auch zugemutet werden konnte, sich hierfür kurzfristig bereitzuhalten, zumal die Einsichtnahme ja im selben Haus zu erfolgen hatte. Weitere Termine musste die Beklagte nicht anbieten.”