Ist eine Bürgschaft wirksam, die ein Dritter dem Vermieter unter der Bedingung gegeben hat, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 6 O 70/16, Urteil vom 01.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen selbstschuldnerischen Bürgschaft vom 23.7.2015 zu.

Weder steht ihm ein Herausgabeanspruch gemäß § 812 Absatz 1 Satz 1 BGB wegen Übersicherung der Beklagten gemäß § 551 Abs. 4 BGB (1.), noch ein solcher gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. BGB aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses durch die Zeugin Xxxx (2.) zu.

1. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass es an einer Übersicherung der Beklagten im Sinne des § 551 Abs. 4 BGB fehlt, da der Kläger die streitgegenständliche Bürgschaft der Beklagten freiwillig angeboten hat, damit die Zeugin Xxxx die Wohnung im Xxxx erhält. Gibt unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, so ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam (BGHZ 111, 361 ff).

Wie der Kläger mit der Klageschrift vorgetragen hat, hätte die Zeugin Xxxx aufgrund ihrer damaligen finanziellen Situation, die Wohnung im Xxxx nicht erhalten, so dass er aus freundschaftlicher Verbundenheit die selbstschuldnerische Bürgschaft übernommen hat.

Der Zeuge Xxxx, Mitarbeiter der Beklagten hat dies mit seiner Aussage zum Zustandekommen der Bürgschaftserklärung glaubhaft und nachvollziehbar bestätigt. Er hat glaubhaft und ohne Belastungstendenz gegenüber dem Kläger bekundet, dass der Kläger zunächst selbst als Mietpartei in den Mietvertrag für die Zwei-Zimmer-Wohnung im Xxxx neben Frau Xxxx eintreten wollte, damit diese die Wohnung erhält, da ihre (Frau Xxxxs) finanziellen Mittel zur Anmietung nicht ausgereicht hätten. Da er, der Zeuge Xxxx aus den überreichten Unterlagen ersehen konnte, dass der Kläger ein Eigenheim hat und ein gestandener Geschäftsmann sei, habe er ihm die Möglichkeit der Übernahme der selbstschuldnerischen Bürgschaft als weitere Alternative aufgezeigt. Soweit der Zeuge zunächst ausgeführt hat, dass der Kläger die Bürgschaftserklärung dann gleich in seinem Beisein unterzeichnet habe und auf Nachfrage des Klägervertreters hiervon abrückte, da er unsicher wurde, so vermag dies an seiner Glaubwürdigkeit nichts zu ändern. Vielmehr ist nachvollziehbar, dass er, der er täglich mit der Vermietung von Wohnungen zu tun hat, sich konkret an den Einzelfall nach dem Zeitablauf nicht erinnern kann und insoweit lediglich geschlussfolgert hat, dass die Unterschriftsleistung in seiner Gegenwart erfolgte. Da die selbstschuldnerische Bürgschaft auch von der Zeugin Xxxx unterzeichnet worden ist, die bei keinem der Gespräche mit dem Zeugen Xxxx vor Mietvertragsunterzeichnung anwesend war, korrigierte der Zeuge seine Aussage.

Der Zeuge Xxxx hat glaubhaft ausgesagt, dass er die Vermietung der Wohnung an Frau Xxxx im Xxxx nicht davon abhängig gemacht habe, dass der Kläger die Bürgschaft unterschreibt. Sie hätte die Wohnung auch erhalten, wenn der Kläger, wie von ihm zunächst beabsichtigt, als weitere Mietvertragspartei in den Mietvertrag aufgenommen wird. Da der Kläger nach der durchgeführten Beweisaufnahme die Bürgschaft ohne Zwang und freiwillig der Beklagten übergeben hat, liegt ein Fall der Übersicherung im Sinne des § 551 Abs. 4 BGB nicht vor.

2. Die Beklagte schuldet dem Kläger auch nicht die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde aufgrund des Wegfalls des Rechtsgrundes durch eine Kündigung des Mietverhältnisses zwischen Frau Xxxx und der Beklagten.

Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin Xxxx, die sich die Beklagte zu Eigen gemacht hat, stammt die vom Kläger in der Anlage K 3 überreichte Kündigungserklärung aus dem September 2015 nicht von ihr. Die Unterschrift unter der Erklärung stamme zwar von ihr, allerdings sei die Unterschrift auf einem Blankopapier erfolgt, auf dem sich lediglich die Pünktchen, auf denen sie unterschrieben habe, befunden hätten.

Der Kläger hat dies nicht bestritten, so dass der Vortrag der Beklagten gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt, mit der Folge, dass es an einer wirksamen, vom Willen der Mieterin, der Zeugin Xxxx getragenen Kündigung fehlt.

Selbst wenn man dies anders sehen wollte, so hat die Zeugin Xxxx die Kündigung mit Schreiben vom 10.10.2015 zurückgenommen. Sie hat insoweit glaubhaft bekundet, dass sie an diesem Tage die Beklagte aufgesucht habe und aus allen Wolken gefallen sei, als man ihr eröffnet habe, dass sie die Wohnung gekündigt habe. Sie habe sofort, auf ihren Knien, handschriftlich, die Kündigung zurückgenommen.

Die Rechtsfolgen einer Kündigung können nach dem Zeitpunkt ihres Zugangs – hier ausweislich der Anlage K 3, 29.09.2015 – weder einseitig widerrufen, noch zurückgenommen werden (§ 130 Abs. 1 Satz 2 BGB). Allerdings haben die Parteien im Rahmen der Vertragsfreiheit die Möglichkeit, den Eintritt der Rechtsfolgen einer bereits wirksam gewordenen Kündigung durch – einverständliche – Vereinbarung aufzuheben bzw. zu beseitigen. Bei der Beurteilung der Wirkungen einer solchen Vereinbarung ist danach zu unterscheiden, ob diese vor Ablauf der Kündigungsfrist, also vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen worden ist oder erst danach. Einigen sich die Mietparteien während des bestehenden Mietverhältnisses darauf, die Wirkungen der Kündigung aufzuheben, so schließen sie damit einen Vertrag des Inhalts, dass sie sich gegenseitig so behandeln wollen, als wenn die Kündigung nicht erfolgt wäre. Der gekündigte Vertrag bleibt damit, wenn und soweit keine Veränderung vereinbart wurden, zu den bisherigen Bedingungen unverändert in Kraft (BGHZ 139, 123 ff.). So liegt der Fall hier.

Beide Mietvertragsparteien haben im vorliegenden Fall vor Ablauf der Kündigungsfrist, noch während des bestehenden Mietverhältnisses, eine einverständliche Vereinbarung – spätestens am 02.12./18.12.2015 (s. Bl. 33 d.A.) getroffen, mit der die Wirkungen der Kündigung aus dem September 2015 aufgehoben worden sind, so dass das Mietvertragsverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortbesteht. Zu diesen Bedingungen zählt auch die selbstschuldnerische Bürgschaft, die der Kläger, da der Rechtsgrund fortbesteht, nicht herausverlangen kann.”

Ist die Klausel in einem Formularmietvertrag „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ wirksam, wenn der Vermieter seinem Mieter für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewährt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 7/17, Urteil vom 09.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Beklagte schuldet weder Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen noch wegen einer von ihm zu verantwortenden Verschlechterung der Mietsache.

Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen stehen der Klägerin gemäß §§ 280, 281 BGB nicht zu, da der Beklagte mangels wirksamer Abwälzungsvereinbarung nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Insoweit kann die Kammer dahinstehen lassen, ob die streitgegenständliche Klausel (“Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter”) gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam ist, da sie diesen zur Renovierung einer bei Vertragsbeginn unrenovierten Wohnung verpflichtet hat (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 Tz. 40), ebenso, ob die streitgegenständliche Wohnung zu Vertragsbeginn tatsächlich unrenoviert war und die Beweislast insoweit den Mieter (so BGH, a.a.O., Tz. 32) oder nicht vielmehr den Vermieter (so v. Westphalen, NZM 2016, 10, 19) trifft.

Die Klausel ist unwirksam, selbst wenn die streitgegenständliche Wohnung dem Beklagten den tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts zuwider zu Vertragsbeginn renoviert übergeben worden sein sollte. Dabei kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob die in § 11 Nr. 4 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung als eine solche zur Abwälzung der mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen verbundenen Kosten oder um eine solche zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter auszulegen ist.

Die Klausel ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam, auch wenn sie entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 – VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961) und in konsequenter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG a.F. (§ 305c BGB n.F.) nicht als Vornahmeklausel, sondern stattdessen als Klausel zur Tragung der Kosten der vom Vermieter oder einem Dritten durchgeführten Schönheitsreparaturen durch den Mieter auszulegen sein sollte. Denn dem Mieter wird bei einer Kostenklausel unter Zugrundelegung der “kundenfeindlichsten” Auslegung die Möglichkeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen (vgl. BGH, Urt. v. 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877); damit aber verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 9 Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F. (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) gemessen ihre innere Rechtfertigung. Das gilt umso mehr, als Schönheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausführung durch einen Dritten bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet wäre, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Schönheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen zu lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte, schuldet (vgl. BGH, a.a.O.).

Sofern die Klausel den Beklagten – entgegen ihrem ausdrücklichen Wortlaut, aber in Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 – VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961) – nicht zur Kostentragung, sondern zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten sollte, ist sie wegen Verstoßes gegen die §§ 536 Abs. 4 BGB, 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) ebenfalls unwirksam.

Gemäß § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters von den § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Voraussetzungen sind bei (Formular-)Vereinbarungen, mit denen der Wohnraummieter einschränkungslos zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, erfüllt. Zwar regeln vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln nach ihrem Wortlaut lediglich die Verpflichtung des Mieters, im Einzelnen näher bestimmte Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache auf eigene Kosten auszuführen, deren Durchführung – wie bei Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 Tz. 40) – gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von Gesetzes wegen dem Vermieter obliegt. Bei der gemäß § 5 AGBG a.F. (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) gebotenen “kundenfeindlichsten” Auslegung sind vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln indes dahingehend auszulegen, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er den ihm übertragenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten nicht nachkommt (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194 (zu § 537 Abs. 3 BGB a.F.)). Das gilt nicht nur für die Abwälzung von Kleinreparaturen (vgl. dazu BGH, a.a.O.), sondern erst recht für die Auferlegung der – regelmäßig mit einem vergleichsweise deutlich höheren (Kosten-)Aufwand – verbundenen Schönheitsreparaturen auf den Mieter (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rz. 107; Kraemer, NZM 2003, 417, 418; Langenberg, NZM 2005, 801, 804). Dieser Auslegungsmaßstab entspricht der im Gewerberaummietrecht geltenden Auslegung formularvertraglicher Minderungsausschlüsse, die bei “kundenfeindlichster” Auslegung nicht nur den auf § 536 Abs. 1 BGB gestützten Einbehalt der laufenden Miete, sondern über den Wortlaut der Vereinbarung hinaus auch Kondiktionsansprüche des Mieters ausschließen, die auf einer Minderung des Mietzinses beruhen (vgl. BGH, Urt. V. 12. März 2008 – XII ZR 147/05, NJW 2008, 2254 Tz. 17; Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 Tz. 14).

Die vom BGH in der Vergangenheit bei der Auslegung von Formularverträgen vorgenommene Unterscheidung zwischen Kleinreparatur- und Schönheitsreparaturklauseln (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 19) rechtfertigt eine andere Beurteilung bereits deshalb nicht, weil sie im Verbands-, nicht jedoch im hier allein maßgeblichen Individualprozess erfolgte. Sie entspricht auch nicht mehr dem heutigen – und von der Kammer geteilten – strengen Maßstab des BGH bei der Anwendung der gesetzlichen Unklarheitenregel auf Formularvereinbarungen. Denn danach ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im hier gegebenen Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, Tz. 22). Damit kommt in den Fällen, in denen nach Ausschöpfung aller in Betracht kommender Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel zur Anwendung (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 20. Januar 2016 – VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Tz. 19).

So liegt der Fall hier, in dem eine Auslegung der Klausel im vorgenannten Sinne und im Einklang mit der Auslegung von Kleinreparaturklauseln nicht nur rechtlich vertretbar ist, sondern sogar als einzig vertretbare Auslegungsvariante nahe liegt. In diesem Zusammenhang kann – anders als bei einer Klauselkontrolle nach § 9 AGBG a.F. (§ 307 BGB n.F.) – dahinstehen, ob die Mietvertragsparteien im Sinne der sog. “Entgeltthese” tatsächlich stillschweigend vereinbaren, dass sich die Abwälzung der Schönheitsreparaturen des Mieters nicht als anteilige Abwälzung der den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Instandsetzungs- und Instandhaltungslast, sondern als Teil des Entgelts darstellt, das der Mieter als Gegenleistung für die Leistungen des Vermieters zu entrichten hat (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 1976 – VIII ZR 51/75, NJW 1977, 36,, Beschl. v. 30. Oktober 1984 – VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363; Beschl. v. 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253; Urt. v. 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632). Denn eine entsprechende “Entgeltabrede” müsste sich dem geschlossenen Mietvertrag derart klar und unmissverständlich entnehmen lassen, dass eine Auslegung der Klausel im Sinne einer Abwälzung der Schönheitsreparaturlast und eines damit verbundenen anteiligen Gewährleistungsausschlusses zu Lasten des Mieters als unvertretbar erschiene. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es in jeder Hinsicht, da der Sinn und Zweck, der Wortlaut, die Systematik und die Begleitumstände des Vertragsschlusses keinen – zudem unzweifelhaften – Rückschluss dahingehend erlauben, die Parteien hätten dem eindeutigen Wortlaut und der ebenso eindeutigen Systematik des Vertrages zuwider nicht die dem Vermieter aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB erwachsenden Pflichten zur Instandsetzung- und Instandhaltung anteilig auf den Mieter abgewälzt, sondern stattdessen zur Meidung einer ansonsten höher kalkulierten (Inklusiv-)Miete die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter rechtlich und wirtschaftlich als Teil der von diesem zu erbringenden geldwerten Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung vereinbart.

Die Anwendung der Unklarheitenregelung zu Lasten des Vermieters ist auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil das dem Mieter günstige Auslegungsergebnis lediglich einen bei der Auslegung außer Acht zu lassenden Sonderfall beträfe (so noch BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194). Denn bei der Anwendung der Unklarheitenregelung des § 5 AGBG a.F. (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) bleiben nur solche Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (vgl. BGH, Urt. v. 20. Januar 2016 – VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Tz. 19). Um einen solchen – lediglich theoretischen – Fall indes handelt es sich bei der Abwälzung der Schönheitsreparaturen und dem damit verbundenen Ausschluss der Ansprüche der § 536 Abs. 1 bis 3 BGB ebenso wie bei der Abwälzung von Kleinreparaturen auf den Mieter bereits grundsätzlich nicht, erst recht nicht angesichts des Umstands, dass uneingeschränkte Abwälzungsklauseln den Mieter im Lichte von § 5 AGBG a.F. (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) sogar zur Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichten (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, Tz. 24). Bereits deren Unterlassen, erst recht aber das anhaltende Ausbleiben von Schönheitsreparaturen führt wegen der damit verbundenen optischen Mängel insbesondere mit zunehmender Vertragsdauer – unabhängig vom Zustand der Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses – spätestens im weiteren Verlaufe des Mietverhältnisses in der Regel zu einer nicht lediglich unerheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit der zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache und damit einhergehend zu einer anteiligen Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB (vgl. Langenberg, a.a.O.). Damit betrifft die kundenfeindlichste Auslegung der Klausel keinen atypischen oder sogar rein theoretischen Ausnahmefall, sondern zumindest im nicht unüblichen – und auch hier gegebenen – Falle eines langjährigen Mietverhältnisses die Regel. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Mieter das Berufen auf die Gewährleistungsrechte der § 536 Abs. 1 bis 3 BGB gemäß § 242 BGB versagt wäre, wenn er trotz vertraglicher Abwälzung deren Durchführung verweigerte. Denn ein daraus erwachsender Gewährleistungsausschluss würde einerseits die – hier nicht gegebene – Wirksamkeit der Abwälzungsvereinbarung voraussetzen (vgl. Kraemer, NZM 2003, 418, 419) und andererseits allenfalls das vom Klauselverwender (gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) zu beachtende Transparenzgebot, nicht aber die Auslegung der Klausel selbst betreffen (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194).

Davon ausgehend weicht die Klausel als Vornahmeklausel zum Nachteil des beklagten Mieters von § 536 Abs. 1 bis 3 BGB ab; das zieht gemäß § 536 Abs. 4 BGB zwingend ihre Unwirksamkeit nach sich. Eine andere Beurteilung käme allenfalls dann in Betracht, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast und der damit einhergehende Entzug anteiliger Gewährleistungsrechte des Wohnraummieters vom Verbotstatbestand des § 536 Abs. 4 BGB ausgenommen wäre. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es bereits ausweislich des unmissverständlichen Wortlauts der Norm. Nicht anderes folgt aus § 28 Abs. 4 II. BV, der zwar Schönheitsreparaturen zum Gegenstand hat, indes nur auf die in § 1 der II. BV näher bezeichneten Mietverhältnisse, hingegen nicht auf das hier zu beurteilende preisfreie Wohnraummietverhältnis Anwendung findet, und allein den hier unmaßgeblichen Fall der vom Vermieter ohnehin zu tragenden Schönheitsreparaturlast betrifft. Davon abgesehen könnte der Regelung – für die von ihr betroffenen Mietverhältnisse – allenfalls eine gesetzliche Erlaubnis zu einer mit den Anforderungen des § 536 Abs. 4 BGB vereinbaren Abwälzung der Schönheitsreparaturlast entnommen werden, nicht aber zu einer solchen, die für den Mieter mit dem teilweisen Entzug seiner auf § 536 Abs. 1 bis 3 BGB beruhenden Gewährleistungsrechte verbunden ist. Allein Letztere indes steht bei einer uneingeschränkten Vornahmeklausel in Frage. Das entspricht im Ergebnis auch der Rechtsprechung des BGH, der die umfassende und zwingende Verbotswirkung des § 536 Abs. 4 BGB bei der Beurteilung der auf den Mieter abgewälzten Kleinreparaturlast ebenfalls nicht – im Umfang der in § 28 II. BV geregelten Instandhaltungslast – für eingeschränkt erachtet (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194 (zu § 537 Abs. 3 BGB a.F.)).

Dieser Wertung steht es nicht entgegen, dass der Gesetzgeber die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter ausweislich der Gesetzgebungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes nicht ausnahmslos für unwirksam, sondern in – engen – Grenzen für zulässig erachtet hat (vgl. BT-Drucks 14/4553, S. 40). Denn weder dem Gesetzgebungsverfahren noch der Gesetzesbegründung lässt sich entnehmen, ob, gegebenenfalls in welchem Umfang die Abwälzung, die auch nach Auffassung des Gesetzgebers eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild darstellt (vgl. BT-Drucks 14/4553, a.a.O.), zulässig sein soll, erst recht nicht, ob die Möglichkeit zur Abwälzung allein dem Vermieter von Gewerbe- oder auch dem von Wohnraum gestattet ist, insbesondere wenn damit wie hier ein teilweiser Entzug der dem Mieter gemäß § 536 Abs. 1 bis 3 BGB zustehenden Gewährleistungsrechte verbunden ist. Selbst wenn aber das Gesetzgebungsverfahren eine hinreichend sichere Ableitung dahingehend zuließe, der Gesetzgeber habe Vornahmeklauseln für wirksam und mit den zwingenden Vorgaben des § 536 Abs. 4 BGB für vereinbar erachtet, würde das kein abweichendes Ergebnis rechtfertigen, da er von einer Kodifizierung der Schönheitsreparaturen und der Möglichkeit ihrer Abwälzung ausdrücklich abgesehen hat (vgl. BT-Drucks 14/4553, a.a.O.). Die Gesetzesmaterialien, die bei der Auslegung eines Gesetzes ohnehin nur mit Vorsicht heranzuziehenden sind (vgl. BVerfG, Urt. v. 16. Februar 1983 – 2 BvE 1/83, 2 BvE 2/83, 2 BvE 3/83, 2 BvE 4/83, BVerfGE 62, 1, 45; BGH, Urt. v. 1. Juli 2014 – VI ZR 546/13, MDR 2014, 425 Tz. 15; Kammer, Beschl. v. 17. Dezember 2015 – 67 S 390/15, ZMR 2016, 289), haben bei der Gesetzesauslegung aber immer dann außer Betracht zu bleiben, wenn die in ihnen angedeutete Auffassung des Gesetzgebers im Gesetz keinen hinreichenden Niederschlag gefunden hat. Die vorrangig am objektiven Sinn und Zweck des Gesetzes zu orientierende Auslegung kann nämlich nicht durch Motive gebunden werden, die im Gesetzgebungsverfahren zwar dargelegt wurden, im Gesetzeswortlaut aber keinen Ausdruck gefunden haben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 19. April 2012 – I ZB 77/11, ZUM-RD 2012, 587; Kammer, a.a.O.). So aber läge der Fall hier, wenn der – ohnehin nicht zweifelsfrei feststellbare – Wille des Gesetzgebers in einem der klagenden Vermieterin günstigen Sinne berücksichtigt würde, ohne dass er im kodifizierten Mietrecht auch nur andeutungsweise zum Ausdruck gekommen ist. Etwas anderes würde nur gelten, wenn die unterlassene Kodifizierung einen unzweifelhaften Rückschluss auf den in den Gesetzesmaterialien unmissverständlich zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers zuließe (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 (zur analogen Anwendung von § 536b BGB n.F.)). An diesen Ausnahmevoraussetzungen indes fehlt es, da die unterlassene Kodifizierung den – zudem zweifelsfreien – Rückschluss, der Gesetzgeber gestatte die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im hier maßgeblichen Umfang, angesichts der gegenläufigen Gesetzesmaterialien, die eine Abwälzung lediglich in engen Grenzen für zulässig erachten (vgl. BT-Drucks 14/4553, a.a.O.), gerade nicht zulässt.

Die als Vornahmeklausel verstandene Abwälzungsvereinbarung ist aber auch wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, da sie den beklagten Mieter unangemessen benachteiligt, unabhängig davon, ob der streitgegenständliche Wohnraum zum Zeitpunkt der Überlassung unrenoviert oder renoviert war.

Es entspricht der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast allenfalls dann nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt, wenn er für den mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen verbundenen tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand durch eine angemessene Ausgleichsleistung des Vermieters entschädigt wird (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594). Diese für die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung maßgebenden Grundsätze gelten auch bei der Vermietung und Überlassung einer renovierten Mietsache (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rz. 107). Denn der tatsächliche und wirtschaftliche Aufwand, der mit der Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturlast einer renovierten Mietsache verbunden ist, geht in der Regel bereits weit über den einer kompensationspflichtigen Anfangsrenovierung hinaus, weil die Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Vermeidung oder Beseitigung nicht lediglich unerheblicher Dekormängel im Verlaufe eines häufig langlebigen Mietverhältnisses nicht nur einmalig, sondern mehrfach erforderlich wird. Die damit verbundene tatsächliche und wirtschaftliche Belastung des Mieters gebietet zur Vermeidung unangemessener Nachteile nicht anders als bei einer unrenoviert überlassenen Mietsache entweder eine kostenmäßige Begrenzung (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194 (zur Kleinreparatur)) oder die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, Tz. 35 f. (zur unrenovierten Überlassung)).

Dabei spielt es für die an den Anforderungen des § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu messende Wirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten keine Rolle, ob die Abwälzung der Verkehrsitte entspricht (vgl. Emmerich, NZM 2009, 16, 17). Denn allenfalls eine von beiden Seiten als maßgeblich und angemessen angesehenen Verkehrssitte kann einer ansonsten als unangemessen zu wertenden Klausel ausnahmsweise zur Wirksamkeit verhelfen (vgl. BGH, Urt. v. 17. Januar 1989 – XI ZR 54/88, BGHZ 106, 259; Coester, in: Staudinger, BGB, Neuberab. 2013, § 307 Rz. 153 m.w.N.). An einer entsprechenden Verkehrsitte indes fehlt es. Denn es kann keine Rede davon sein, dass Mieter eine dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB widersprechende und kostenmäßig unbegrenzte Abwälzung der Schönheitsreparaturlast als maßgeblich und noch dazu angemessen erachten würden. Das entspricht im Ergebnis der Rechtsprechung des BGH zu unrenoviert übergebenen Mietsachen (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, Tz. 35 f.), bei denen die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturlast tatsächlich nicht weniger üblich ist als bei der Vermietung renovierten Wohnraums, ohne dass eine daraus womöglich abzuleitende Verkehrsitte der Unwirksamkeit einer Abwälzung auf den Mieter entgegen stünde.

Für die Beurteilung der Klausel ist es schließlich ohne Bedeutung, ob die Auferlegung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter der Beseitigung der durch Dritte oder allein der durch den Mieter selbst in Ausübung seines vertragsgemäßen Gebrauchs verursachten Gebrauchsspuren dient. Denn auch die formularvertraglich abgewälzte Pflicht zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die allein auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter zurückzuführen sind, führt ohne vertragliche Begrenzung oder Gewährung eines angemessenen Ausgleichs zur Unwirksamkeit der Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194; Urt. v. 13. Januar 2010 – VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674).

Gemessen an diesen Grundsätzen benachteiligt die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturlast den beklagten Mieter unangemessen, da die auferlegten Schönheitsreparaturen weder tatsächlich noch wirtschaftlich begrenzt sind und es ebenfalls an einer Kompensationsleistung des Vermieters für die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturlast fehlt.

Soweit der BGH in seiner früheren Rechtsprechung davon ausgegangen ist, der Belastung des Mieters mit den Schönheitsreparaturen stünde – allerdings nur “in der Regel” (vgl. BGH, Beschl. v. 30. Oktober 1984 – VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363) – eine Entlastung durch eine vom Vermieter entsprechend niedriger kalkulierte Miete gegenüber (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 1976 – VIII ZR 51/75, NJW 1977, 36, Beschl. v. 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253; Urt. v. 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) entbehrte diese “Entgeltthese” nicht nur der Klärung des behaupteten Regel-AusnahmeVerhältnisses, sondern auch der erforderlichen unstreitigen oder bewiesenen Grundlage im Tatsachenvortrag des Vermieters (vgl. Emmerich, NZM 2009, 16, 18; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 535 Rz. 118; Hemming, WuM 2005, 165, 166; Sonnenschein, NJW 1986, 2733, 2738). Allein diesen trifft die Darlegungs- und Beweislast für die Ausgleichsgewährung und deren Angemessenheit (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, Tz. 36), ohne dass ihm insoweit Darlegungs- und Beweiserleichterungen zu Gute kämen, da es insoweit für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO oder eine Wahrunterstellung wegen Offenkundigkeit nach § 291 ZPO an einer hinreichenden Tatsachengrundlage fehlt; dasselbe gilt für die Anwendung des prima-facie-Beweises zu Gunsten des Vermieters, da diese das Vorliegen eines gesicherten Erfahrungssatzes erfordert, an dem es bei individuellen Vorgängen – wie der Kalkulation des Mietzinses – grundsätzlich gerade fehlt (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, Vor § 284 Rz. 31 m.w.N.). Stattdessen spricht in Fällen eines schriftlichen Vertragschlusses dessen äußere Form prima facie gegen die Vereinbarung oder tatsächliche Gewährung eines – zudem angemessenen – Ausgleichs durch niedrigere Bemessung der ansonsten höher kalkulierten (Inklusiv-)Miete, wenn Art und Ausmaß der (vereinbarten) Kompensation weder im Wortlaut noch der Systematik der Mietvertragsurkunde zumindest ansatzweise ihren Niederschlag gefunden haben (vgl. BGH, Urt. v. 5. Februar 1999 – V ZR 353/97, NJW 1999, 1702; Geimer, in: Zöller, a.a.O., § 416 Rz. 10). Dieser Erfahrungssatz findet seine Bestätigung in den tatsächlichen Umständen des von den Parteien dieses Rechtsstreits geschlossenen Mietvertrages, bei dem eine Kompensation der den beklagten Mieter treffenden Schönheitsreparaturlast in der Vertragsurkunde nicht ansatzweise Ausdruck gefunden hat und auch nicht finden konnte, weil die Parteien ausweislich ihres übereinstimmenden Vorbringens die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nicht als Gegenleistung für die von der Klägerin zu erbringenden Leistungen vereinbaren wollten und auch nicht vereinbart haben. An diesen Tatsachenstoff ist die Kammer bei ihrer Entscheidung ohnehin gebunden (vgl. Greger, a.a.O., Vor § 284 Rz. 1).

Dass im Falle der Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter eine – stillschweigende – vermieterseitige Ausgleichsleistung durch Ermäßigung der ansonsten höher zu kalkulierenden (Inklusiv-)Miete i.S.d. “Entgeltthese” erfolgt, entspricht allerdings im Ergebnis auch nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung des BGH. Denn die mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturlast korrespondierende Ermäßigung der ansonsten höher kalkulierten Miete müsste ansonsten nicht nur bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berücksichtigung finden, sondern darüber hinaus auch ausreichen, um den Aufwand sämtlicher während der Dauer des Mietverhältnisses erforderlicher Schönheitsreparaturen und damit auch den bei einer unrenoviert übergebenen Mietsache angemessen auszugleichen, ohne dass es eines gesonderten Ausgleichs der Anfangsrenovierung – über die nach der “Entgeltthese” durch die niedrigere Bemessung des ansonsten höher kalkulierten Ausgangsmietzinses ohnehin eingeräumte Kompensation hinaus – bedürfte. Das Gegenteil indes ist nach der – von der Kammer im Ergebnis geteilten – Rechtsprechung des BGH der Fall (vgl. BGH, Urt. v. 9. November 2011 – VIII ZR 87/11, ZMR 2012, 180 (zu § 558 BGB); Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, Tz. 36 (zu § 307 BGB)).

Sonstige Schadensersatzansprüche stehen der Klägerin ebenfalls nicht zu.

Der Beklagte ist der Klägerin nicht gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz in Höhe von 2.623,65 EUR wegen des Zustands der Fliesen verpflichtet. Zwar hat er diese nach dem Vortrag der Klägerin im Verlaufe des Mietverhältnisses mit Lackfarbe bestrichen, doch hat der Beklagte die damit womöglich einhergehende Verschlechterung der Mietsache nicht zu vertreten, 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn er durfte davon ausgehen, dass die Klägerin mit der dauerhaften Aufbringung des Farbanstrichs einverstanden war, nachdem er nach Eintritt eines aus der Nachbarwohnung herrührenden Wasserschadens nach vorheriger Rücksprache mit der Klägerin den über die Fliesen gelegten Laminatboden entfernt hatte und der freigelegte Fliesenboden aufgrund erheblicher Verunreinigung und Anhaftungen durch den aufgebrachten (Laminat-)Kleber ohne eine Behandlung der vorhandenen Einfachfliesen eine vertragsgemäßem Nutzung der Küche nicht zuließ. Selbst wenn dem Beklagten insoweit aber eine von ihm zu vertretene Pflichtverletzung zur Last zu legen wäre, fehlte es an einem der Klägerin entstandenen Schaden. Denn die Kammer schätzt gemäß § 287 Abs. 1, Abs. 2 ZPO, dass dem einfachen, betagten und qualitativ bereits nicht unerheblich in Mitleidenschaft gezogen Fliesenbelag in der Küche zum Zeitpunkt der Aufbringung des Anstrichs, erst recht aber zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und des Schlusses der mündlichen Verhandlung, ein messbarer Restwert nicht mehr zukam.

Die Klägerin kann von dem Beklagten auch keinen Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB wegen des Zustands der Dekoration zum Zeitpunkt der Rückgabe verlangen.

Insoweit kann dahinstehen, ob entsprechende Ansprüche überhaupt bestehen, wenn die Schönheitsreparaturlast – wie hier – nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und die von ihm gewählte Dekoration damit bis zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung der Ausübung seines vertragsgemäßen Gebrauchs entsprach (vgl. Eisenschmid, WuM 2010, 459, 466). Denn selbst wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Rückführung der im Verlaufe der Mietzeit geänderten auf eine allgemein übliche Dekoration spätestens zum Zeitpunkt der Rückgabe bestünde, muss er eine von ihm geschaffene Dekoration allenfalls dann beseitigen, wenn diese von vielen Mietinteressenten üblicherweise nicht akzeptiert würde und einer baldigen Weitervermietung entgegen stünde (vgl. BGH, Urt. v. 6. November 2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143, Tz. 18 f.). An diesen Voraussetzungen fehlt es hier:

Die Qualität und Formgebung der von dem Beklagten gewählten Dekoration wich bereits tatsächlich nicht in einem derartigen Umfang von der allgemein üblichen Dekoration einer Wohnung ab, dass Mietinteressenten von der Anmietung abgehalten worden wären. Hier kam hinzu, dass die Weitervermietung ohnehin nicht gefährdet war, da die Wohnung aufgrund der von der Klägerin ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in der Folge ohnehin von ihrem Sohn genutzt werden sollte und auch tatsächlich genutzt wurde. Davon abgesehen ist zumindest in den Gemeinden wie Berlin, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, bereits prima facie davon auszugehen, dass künftige Mietinteressenten die Mietsache selbst mit einer qualitativ unzureichenden oder unüblichen Dekoration umgehend anmieten würden.”

Rechtfertigt bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis die mangelnde Kooperation des Mieters bei der Beseitigung von (Bagatell-)Mängeln eine außerordentliche, hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 20/17, Beschluss vom 07.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Beseitigungsansprüche sind auch nicht durch den Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigungen entfallen, da das zwischen den Parteien seit dem Jahre 1998 bestehende Mietverhältnis durch die streitgegenständlichen Kündigungen weder gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB fristlos noch gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgerecht beendet wurde. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Denn der der Klägerin allenfalls zur Last zu legende Vorwurf unzureichender Kooperation bei der Beseitigung von (Bagatell-)Mängeln rechtfertigt bei einem langjährig – beanstandungsfrei – geführten Mietverhältnis gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB weder dessen fristlose noch die fristgerechte Kündigung, da der Pflichtverletzung des Mieters nach Durchführung der auch hier – ebenso wie bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder unerlaubter Gebrauchsüberlassung – gebotenen Prüfung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 125/16, ZMR 2016, 695; Urt. v 6. Oktober 2016 – 67 S 203/16, WuM 2016, 734; Beschl. v. 20. Oktober 2016 – 67 S 214/16, WuM 2016, 741; Urt. v. 29. November 2016 – 67 S 329/16, GE 2017, 49) das für kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht – noch – nicht zukommt.”

Sind Risse an der Wohnzimmerdecke vom Mieter zu beseitigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 20/17, Beschluss vom 07.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die Beklagte zutreffend gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Mangelbeseitigung im erstinstanzlich tenorierten Umfang verurteilt. Die Mängel liegen sämtlich vor; die Kammer teilt die Beweiswürdigung des Amtsgerichts, die die Berufungsangriffe bereits vollständig erschöpft, ohne Einschränkungen. Nicht anderes folgt hinsichtlich der Pflicht zur Beseitigung der Risse an der Wohnzimmerdecke. Insoweit kann dahinstehen, ob die Beklagte die Schönheitsreparaturlast überhaupt wirksam auf die Beklagte Klägerin abgewälzt hat. Denn die Abwälzung erfasst nicht die Pflicht zur Beseitigung größerer Substanzschäden der Dekoration (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 538 Rz. 107 m. w. N.). Um solche indes handelt es sich hier bereits ausweislich des eingereichten Lichtbildes (Anlage K 7). Das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.”

Kann ein Vermieter mit einem Nachzahlungsbetrag aus einer nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erstellten Betriebs- und Heizkostenabrechnung die Aufrechnung mit der von den Mietern geleisteten Mietkaution/-sicherheit erklären?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg an der Havel – 31 C 179/14, Urteil vom 24.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 1 BGB ist nach Ablauf dieser zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung nämlich grundsätzlich ausgeschlossen, so dass nach Ablauf dieser Frist eine Nachforderung von Nebenkosten nicht mehr erfolgen kann (Ausschlussfrist), eine Zahlungspflicht der Mieter mithin nicht mehr ausgelöst wird (BGH, Urteil vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10, u. a. in: NJW 2011, Seiten 2878 ff.; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09, u. a. in: NJW 2011, Seiten 843 f.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u. a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07, u. a. in: NJW 2008, Seiten 2328 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u. a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 05.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05, u. a. in: NJW 2006, Seiten 3350 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 94/05, u. a. in: NJW 2006, Seiten 903 f.; BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04, u. a. in: NJW 2005, Seiten 1499 ff.; LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014, Az.: 6 S 43/13, u. a. in: NZM 2014, Seiten 387 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: WuM 2011, Seite 485 = BeckRS 2011, Nr.: 23068 = FD-MietR 2011, Nr.: 323555 = NJOZ 2011, Seite 1932; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u. a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff. = NZM 2011, Seiten 361 f. = WuM 2011, Seiten 189 f. = BeckRS 2010, Nr.: 28199 = FD-MietR 2010, Nr.: 311704 = IBRRS 2011, Nr.: 0497 = IMR 2011, 228; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u. a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u. a. in: NZM 2010, Seiten 900 f. = BeckRS 2009, Nr.: 26451 = IBRRS 2011, Nr.: 0379; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 31 C 112/06, u. a. in: BeckRS 2008, Nr.: 8058; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.03.2007, Az.: 31 C 78/06, u. a. in: BeckRS 2007, Nr.: 4544; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.10.2004, Az.: 32 [33] C 543/03, u. a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 1458 f. = WuM 2010, Seiten 423 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.10.2004, Az.: 32 [33] C 110/04, u. a. in: NZM 2005, Seite 257 = Grundeigentum 2004, Seite 1459 = FHZivR 51 Nr. 1413 = BeckRS Nr.: 9998, 86886; AG Potsdam, Urteil vom 17.07.2003, Az.: 24 C 550/02, u. a. in: WuM 2003, Seiten 456 f.).

Unstreitig steht hier aber fest, dass die Betriebskostenabrechnung der Beklagten vom 20.05.2014 für den Zeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2012 den Klägern erst am 11.06.2014 zugegangen ist und somit gerade nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (31.12.2013) zugestellt wurde, so dass die Beklagte hier auch nicht mehr wirksam die Aufrechnung mit dem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.097,55 Euro aus dieser Betriebskostenabrechnung vom 20.05.2014 mit der von den Klägern geleisteten Mietkaution/-sicherheit erklären konnte.”

Sind Schäden, die durch Absandungen bzw. Abblätterungen bei nicht imprägnierten Natursteinfliesen im Bad aufgrund der Verwendung von Duschgelen und Shampoos durch den Mieter beim Duschen entstanden sind, von diesen dem Vermieter bei Mietende zu erstatten?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg an der Havel – 31 C 179/14, Urteil vom 24.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die hier gegebenen Schäden durch Absandungen bzw. Abblätterungen der Natursteinfliesen in dem Bad sind somit deshalb vorliegend auch nicht von den Klägern zu erstatten, weil es sich hierbei um normale Abnutzungserscheinungen handelt, die aber gemäß § 538 BGB gerade nicht erstattungsfähig sind. Dass diese Schäden hier vorhanden sind, ist nämlich nur auf den ganz normalen Gebrauch von Duschgelen sowie Shampoos oder Spülmitteln durch die Kläger zurückzuführen (AG Zweibrücken, Urteil vom 26.06.2013, Az.: 2 C 71/13, u. a. in: WuM 2013, Seiten 537 f.). Der Gebrauch von Duschgelen und Shampoos im Bad – insbesondere aber in der Dusche des Bades – gehört aber zu der normalen Nutzung eines Bades durch die Mieter. Dass Duschgele und Shampoos in Duschen benutzt werden, entspricht dem normalen Gebrauch (OLG Köln, Urteil vom 29.04.1994, Az.: 19 U 201/93, u. a. in: WuM 1995, Seiten 582 f.).

Nur wenn z. B. Naturstein-/Marmor-Fensterbänke/-Fliesen Metall- und Rostflecke aufweisen, die von feuchten Töpfen herrühren und die anders als durch den Einbau neuer Fliesen/Fensterbänke nicht zu beseitigen sind, würden diese Flecke über normale Abnutzungserscheinungen – wie z. B. Wasser- und Kalkflecke – hinausgehen, so dass nur in einem derartigen Fall die Kläger/Mieter die Kosten des Einbaus neuer Natursteinfliesen bezahlen müssten (AG Münster, Urteil vom 09.10.2000, Az.: 49 C 910/00, u. a. in: WuM 2000, Seite 693).

Auch sind gewisse Verfärbung und Kalkablagerungen selbst bei sorgfältigem Gebrauch des Bades in der Regel nicht zu verhindern, da gerade auch in der Dusche selbst von einem sorgfältigen Mieter gelegentlich etwas Duschgel bzw. Shampoo verschüttet werden oder beim Duschen gegen die Naturstein-Wandfliesen geraten und insofern auch die Natursteinfliesen verschmutzen können (AG Zweibrücken, Urteil vom 26.06.2013, Az.: 2 C 71/13, u. a. in: WuM 2013, Seiten 537 f.; AG Ellwangen, Urteil vom 02.03.2012, Az.: 5 C 318/10, u. a. in: BeckRS 2013, Nr.: 4090; AG Gießen, Urteil vom 30.06.2009, Az.: 48 M C 720/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 454 f.; AG Aachen, Urteil vom 29.11.2007, Az.: 6 C 352/07, u. a. in: WuM 2008, Seite 111). Die Beseitigung der hierdurch verursachten Schäden der nicht imprägnierten Naturstein-Fliesen kann die Beklagte somit schon deshalb nicht von den Klägern verlangen, weil der Sachverständige festgestellt hat, dass sich die Absandungen bzw. Abblätterungen selbst bei einem ganz normalen Gebrauch von Duschgelen sowie Shampoos oder Spülmitteln im Bad nicht vermeiden lässt (KG Berlin, Urteil vom 11.03.2014, Az.: 7 U 40/13, u. a. in: BauR 2015, Seite 1716).”

Stellt eine allgemein gehaltene Erklärung des Jobcenters, Mietschulden des Mieters “nach aktuellem Stand” zu übernehmen, eine den Anforderungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 408/16, Beschluss vom 10.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Insbesondere ist die Kündigung nicht gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 Alt. 2 BGB unwirksam geworden. Insoweit macht die Beklagte ohne Erfolg geltend, das Amtsgericht habe bei seiner Entscheidung die mit Schriftsatz vom 8. Januar 2016 eingereichte Erklärung des Jobcenters vom 7. Januar 2016 übersehen. Dabei handelt es sich bereits nicht um eine den Anforderungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle. Voraussetzung dafür ist eine klare und eindeutige Erklärung innerhalb der Schonfrist, ebenso wie die laufenden Zahlungen die zum Zeitpunkt der Abgabe offenen Rückstände zu übernehmen (vgl. zum Ganzen Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 569 Rn. 45 f.). An einer solchen Verpflichtungserklärung fehlt es vorliegend, da ihr angesichts der allgemein gehaltenen Erklärung, die Mietschulden der Antragstellerin für die streitbefangene Wohnung “nach aktuellem Stand” zu übernehmen, nicht entnommen werden kann, welche konkreten offenen Beträge die Verpflichtungserklärung umfasst. Dies war auch gemäß Verhandlungsprotokoll vom 8. Februar 2016 Gegenstand der Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht, wonach der Beklagten-Vertreter selber auf zu klärende Unsicherheiten hinsichtlich der Höhe der Rückstände und die Frage des ausreichenden Umfangs der Übernahmeerklärung hingewiesen hat. Nach der anschließend erfolgten Aufstellung der Rückstände durch das Amtsgericht hat die Beklagte weder eine eindeutige Verpflichtungserklärung des Jobcenters beigebracht noch ist sie den von dem Amtsgericht im Einzelnen angeführten zutreffend angenommenen rückständigen Beträgen konkret entgegengetreten.”

Hat ein Vermieter bei nicht mehr vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckten Eingriffen in die Substanz des Mietobjekts einen Anspruch gegen seinen Mieter auf Schadensersatz ohne vorherige Fristsetzung, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet ist?

Die Antwort des Landgerichts Dessau-Roßlau (LG Dessau-Roßlau – 5 S 177/15, Urteil vom 29.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Dessau-Roßlau in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dem Kläger steht jedenfalls der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu.

Einem Vermieter steht aus § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz des Sachschadens zu, wenn der Mieter unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs (§ 538 BGB) in die Sachsubstanz der Mietsache eingegriffen hat.

Dann ist jedoch ein Anspruch nach § 280 Abs. 1 BGB (i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB), Schadensersatz neben der Leistung bzw. Schadensersatz wegen der Verletzung einer Nebenpflicht, zu prüfen, der eine Fristsetzung nicht voraussetzt.

Nach einer beachtlichen Auffassung (Steyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 546a Rdnr. 83) verletzen Beschädigungen der Mietsubstanz das Integritätsinteresse des Vermieters und unterfallen i.d.R. nur § 280 BGB. Für diese Auffassung spricht zunächst, dass dem Vermieter zumindest bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wegen der vertragswidrigen Beschädigung der Mietsubstanz allein aus § 280 Abs. 1 BGB ein Schadensersatzanspruch zustehen kann (so die überwiegende Auffassung; statt aller: Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 538 Rdnr. 8). Da der Rückgewähranspruch aus § 546 BGB während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht fällig ist, scheidet eine Herleitung des Schadensersatzanspruchs aus §§ 546, 281 BGB aus rechtskonstruktiven Gründen aus. Es erscheint inkohärent, wenn dem Vermieter dieser Schadensersatzanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses zugunsten eines Beseitigungsanspruchs wieder genommen und der Anspruch erst nach fruchtlosem Fristablauf wieder aufleben würde.

Darüber hinaus tritt auf der Grundlage der anderen Rechtsauffassung ein weiterer Wertungswiderspruch zwischen vertraglicher und deliktischer Haftung hinzu. Dem Vermieter steht aufgrund der Substanzschädigung ein deliktsrechtlicher Schadensersatzanspruch zu, dessen Fälligkeit von einer Nachfristsetzung nicht abhängt.

Schließlich hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143 – als Anspruchsgrundlage für einen nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen einer vom Vermieter beanstandeten farblichen Gestaltung der Mieträume die Vorschrift des § 280 Abs. 1 BGB erblickt und die haftungsbegründende Pflichtverletzung darin gesehen, dass der Mieter durch die farbliche Gestaltung der Mieträume im Einzelfall gegen seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2, § 242 BGB verstoßen könne, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgebe, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werde. Mit dieser Auffassung ist in der vorliegend zu beurteilenden Konstellationen eine Herleitung der Haftung aus §§ 281, 546 BGB nicht vereinbar.

Mithin erscheint es vorzugswürdig, bei nicht mehr vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckten Eingriffen in die Substanz des Mietobjekts den Anspruch auf Schadensersatz nach Maßgabe des § 280 Abs. 1 BGB auch dann ohne vorherige Fristsetzung nach § 280 Abs. 3, § 281 Abs. 1 BGB zu gewähren, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet ist (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 546a Rdnr. 16).

Auf der Grundlage der vorstehenden Erwägungen war im vorliegenden Fall eine Nachfristsetzung entbehrlich. Insoweit hat das AG K. bereits unzutreffend den Anspruch wegen fehlender Fristsetzung abgelehnt.

Nach allgemeinen Grundsätzen trägt der Vermieter, der den Mieter auf Schadensersatz wegen Substanzschäden in Anspruch nimmt, die Darlegungs- und Beweislast, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist. Daraus folgt, dass der Vermieter die anfängliche Mängelfreiheit zu Beginn des Mietverhältnisses darlegen und beweisen muss (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015, § 538 BGB Rn. 380). Gelingt der Nachweis, ist es nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Mieters, sein fehlendes Vertretenmüssen darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen.

Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass ein den Schadensersatz begründender übermäßiger Gebrauch (“Beschädigung”) der Mietsache durch die Beklagten vorlag.

Die Zeugin B. hat im Rahmen ihrer Vernehmung sehr detailliert über den Zustand des Hauses berichtet. Sie bekundete, dass der Zustand der Wohnung katastrophal gewesen ist. Es habe ein beißender Geruch in der ganzen Wohnung gelegen. Die Tapete an den Wänden sei teilweise abgerissen sowie der Teppichboden völlig dreckig und nicht mehr zu reinigen gewesen. Sogar die Paneele unter dem Bodenbelag habe gestunken, so dass sie sie am liebsten auch ausgetauscht hätten. Teilweise sei die Tapete an den Wänden voller Kot gewesen. Es habe keinen Raum gegeben, der in Ordnung gewesen sei. Diese Ausführungen zum Zustand der Wohnung lassen sich auch mit den zu den Akten gereichten Fotos der Wohnung in Einklang bringen.

Den Ausführungen der Zeugin B. stehen auch nicht die Ausführungen des Zeugen B. entgegen. Zwar bekundete dieser in seiner Vernehmung, dass die Wohnung im Zeitpunkt der Übernahme durch die Beklagten nicht neu renoviert gewesen sei und sich im Zeitpunkt der Rückgabe in einem besenreinen Zustand befunden habe. Er habe auch nicht festgestellt, dass die Wohnung total verschmiert/vollgekotet gewesen sei und nach Urin gestunken habe. Diesen Ausführungen stehen zum einen bereits die überreichten Fotos der Wohnung entgegen. Zum anderen konnte der Zeuge B. im Ergebnis jedenfalls keine detaillierten Angaben hinsichtlich des Zustandes der Wohnung im Zeitpunkt des Auszuges der Beklagten machen. Vielmehr beschränkten sich seine Ausführungen auf den Umzug aus dieser Wohnung. Der Wohnung selbst hat er nach eigenen Bekundungen eher weniger Beachtung geschenkt. Er hat jedoch bestätigt, dass die Beklagten einen Hund und eine Katze hielten. Dass diese sich auch in der Wohnung aufhielten, konnte er nicht ausschließen. Dies lässt sich wiederum mit den Ausführungen der Zeugin B. in Einklang bringen, die den Vortrag des Klägers über vorhandene Verschmutzungen durch Tiere zur Überzeugung des Gerichts bestätigt.

Dem Kläger ist durch die Beschädigung des Hauses auch ein Schaden entstanden. Zwar wurde das Haus unstreitig zum 12.07.2013 weitervermietet. Auch wurden ausweislich des “Übergabeprotokolls” vom 18.07.2013 die Beseitigung der Verunreinigung und die malermäßige Instandsetzung von den Nachmietern auf eigene Rechnung übernommen. Jedoch stellen die gewährte Mietfreiheit bis 31.08.2013 (für Renovierung; § 26 Nr. 5 d. Mietvertrages) und die Übernahme der Materialkosten ohne weiteres einen Schaden i.S.d. § 249 Abs. 2 BGB dar.

Der mit der Klage geltend gemachte Schaden von 1.375,45 Euro besteht zur Überzeugung des Gerichts auch der Höhe nach. Der Kläger hat den Nachmietern der Beklagten Mietfreiheit bis zum 31.08.2013 gewährt, die einen Wert in Höhe von 725,81 Euro ausmacht. Dem Vortrag der Beklagten, dem Kläger sei insoweit kein Schaden entstanden, da die Nachmieter die Vornahme der Instandsetzung auf eigene Rechnung durch ihre Unterschriften auf dem Übergabeprotokoll vom 18.07.2013 (Anlage K 3) bestätigt haben, ist nicht zu folgen. Ausweislich § 26 Nr. 5 des Mietvertrages vom 18.07.2013 (Anlage K 4b) haben der Kläger und die Nachmieter ausdrücklich Mietfreiheit bis zum 31.08.2013 für die notwendigen Einzugsrenovierungen vereinbart.

Hinsichtlich der Materialkosten hat der Kläger in der ersten Instanz “Einkaufs”-Belege vorgelegt, denen die Beklagten nicht hinreichend entgegengetreten sind. Die eingereichten Belege ergeben in der Summe einen Betrag von 649,67 Euro (vgl. Anlage K 6a -6c), wobei zu beachten ist, dass die Rechnung vom 22.08.2013 (Anlage K 6b) bereits vom Kassenbon vom 22.08.2013 (Anlage K 6a) erfasst ist. Die weiter vorgelegte -handschriftlich verfasste- Quittung über 700,- Euro kann hier nicht berücksichtigt werden. Sie bezeichnet zwar den Grund in Form des Fußbodenbelags. In ihrer Gesamtheit ist sie jedoch eher pauschal gehalten. Pauschale Belege sind indes für den Kostenersatz des Vermieters nicht ausreichend (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015, § 538 BGB Rn. 381). Dies vorangestellt, liegt aufgrund der zu der Akte gelangten Unterlagen ein Schaden in Höhe insgesamt 1.375,48 Euro (gefordert lediglich 1.375,45 Euro) vor.

Soweit die Beklagten erstinstanzlich noch die Höhe des Schadens und sinngemäß die Angemessenheit der Renovierungskosten bestritten haben, war kein Sachverständigengutachten einzuholen. Die Kammer sieht sich anhand der Angaben der Parteien und der Ausführungen der Zeugen ohne weiteres im Stande, den Schaden nach § 287 ZPO zu schätzen. Dabei legt die Kammer folgende Überlegungen zu Grunde: Führt man sich vor Augen, dass nach den überzeugenden Ausführungen der Zeugin B. sämtliche Räume zu renovieren waren und insbesondere Tapete und Fußbodenbelag ausgetauscht werden mussten, sind die hier durch die Mietfreiheit und durch Einkaufszettel nachgewiesenen Kosten von 1.375,45 Euro hinsichtlich Material und Arbeitsaufwand für die Renovierung eines Hauses mit 65 m² jedenfalls nicht zu hoch gegriffen.

Der Einwand der Beklagten, das Haus habe durch das z.T. eingebrachte Laminat eine Wertsteigerung erfahren, verfängt nicht mit Blick auf die vergleichbaren Kosten von Teppichboden und Laminat.

Die Kammer geht im vorliegenden Fall jedoch davon aus, dass ein Abzug neu für alt gerechtfertigt ist.

Es ist in ständiger Rechtsprechung anerkannt, dass beim Ersetzen einer gebrauchten Sache durch eine neue eine Minderung der Ersatzpflicht eintreten kann, wenn durch den Austausch beim Geschädigten eine messbare Vermögenserhöhung eintritt, die sich für ihn günstig auswirkt, und wenn dem Geschädigten die Anrechnung dieser Vermögensmehrung zumutbar ist (BGH, Urt. vom 24.03.1959, VI ZR 90/58, Rz. 4; Palandt-Grüneberg, BGB, 75. Aufl., Vorb. v. § 249, Rn. 97-100). Bei der Frage, ob eine Anrechnung dem Sinn und Zweck des Schadensersatzrechts entspricht, ist im Einzelfall eine Gesamtschau unter Berücksichtigung der jeweiligen Interessenlage vorzunehmen.

Im vorliegenden Fall geht es um den Austausch von Tapete und Bodenbelag.

Auch wenn der Kläger erstinstanzlich behauptet hat, die Wohnung sei bei Übergabe an die Beklagten neu renoviert gewesen, so ist doch eine gewisse Abnutzung der Wohnung bei Übergabe an die Beklagten durch die Ausführungen des Zeugen B. belegt worden. Dieser hat glaubhaft ausgeführt, dass die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe an die Beklagten nicht neu renoviert gewesen. Nach den glaubhaften Ausführungen des Zeugen B. steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass das Haus bereits vorher bewohnt war. Hinzu kommt, dass die Beklagten 1 Jahr in dem streitgegenständlich Objekt gewohnt haben. Mit Blick darauf, dass von Rechtsprechung und Literatur hinsichtlich der Lebensdauer eines Teppichs fünf bis 10 Jahre angenommen werden (vgl. dazu Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 538 BGB, Rn. 374 m.w.N.), wobei eine Annahme von mehr als 10 Jahren durchschnittliche Lebensdauer nur bei äußert hochwertigen Bodenbelägen vertretbar sein dürfte (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 12. Juli 2011 – 22 U 95/08), und sich dies bei Tapeten und Anstrichen ähnlich verhalten dürfte, ist deshalb im Streitfall ein Abzug neu für alt vorzunehmen. Die Kammer verkennt hier nicht, dass auch bei kleinen Schäden an der Tapete bzw. am Bodenbelag im Hinblick auf das Gesamtbild, ein Komplettaustausch notwendig ist. So lassen sich einzelne Fehlstellen in der Tapete nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht durch den Austausch einzelner Tapetenbahnen beseitigen, da diese sich aufgrund des neuen Zustandes nicht in das Gesamtbild einfügen würde. Dasselbe gilt auch für Verunreinigungen bzw. Schadstellen im Bodenbelag. Unabhängig davon stellt sich für den Kläger die durch die gewährte Mietfreiheit und durch das Einbringen des neuen Bodenbelages, zum Teil Laminat, das im Vergleich zu Teppichböden langlebiger ist und weniger der Abnutzung unterliegt, vorgenommene “Komplettrenovierung” als nicht unerheblicher Vorteil dar, da es ohne weiteres auch einen Unterschied macht, ob eine Wohnung vor drei Jahren oder aktuell renoviert worden ist. Aufgrund dieses Umstandes ist im Rahmen des Vorteilsausgleiches ein Abzug beim Schadensersatzanspruch vorzunehmen.

Bei zusammenfassender Bewertung hält die Kammer gemäß § 287 ZPO einen Abzug von 30 % für angemessen. Der Kläger kann insoweit somit 962,82 EUR (70 % von EUR) beanspruchen.

Der Anspruch ist auch durchsetzbar. Die vom Amtsgericht angedeutete Verjährung nach § 548 BGB ist hier nach Auffassung der Kammer nicht eingetreten. Die Verjährungsfrist läuft, sobald der Vermieter die Sache zurückerhält. Entscheidend ist, dass der Vermieter durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft die Sache auf Veränderungen und Verschlechterungen ungestört untersuchen kann (BGH NJW 91, 2416; BGH NJW 86, 2103; Palandt, § 548 Rn. 11). Zwar geht das Amtsgericht davon aus, dass der Kläger das Haus am 28.06.2013 betreten hat, und kommt so bei der Beantragung des Mahnbescheides am 30.12.2013 (vgl. Bl. 4 d.A.) zur Verjährung. Die Annahme des Amtsgerichts, dass der Kläger bereits am 28.06.2013 das Haus betreten hat, stimmt jedoch bereits nicht mit dem Vortrag des Klägers überein. Der Kläger führte lediglich aus, dass er sich am 26.06.2013 zum Haus begab und mit einer Nachbarin sprach. In diesem Fall liegt, selbst nach dem Annoncieren der Wohnung vom 28.06.2013, noch keine Sachherrschaft vor. Unstreitig haben die Beklagten dem Kläger die Schlüssel für das Haus erst zum 09.07.2013 übersandt. Erst ab diesem Zeitpunkt ist Sachherrschaft über das Haus anzunehmen. Die Verjährung ist dann jedoch nicht eingetreten.

Soweit die Beklagten in der ersten Instanz behaupteten, der Kläger habe einen Übergabetermin am 01.07.2013 nicht wahrgenommen, wurde dies vom Kläger bestritten. Die Beklagten sind jedoch insoweit beweisfällig geblieben. Unabhängig davon, kann dies vorliegend auch dahinstehen. Selbst wenn man eine Sachherrschaft ab dem 01.07.2013 annehme, wäre der Anspruch nicht verjährt.”

Ist eine Summen- und Saldenklage basierend auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto zulässig?

Die Antwort des Landgerichts Kempten (LG Kempten – 53 S 1283/16, Urteil vom 22.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Kempten in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Soweit die Klägerin einen Zahlungsanspruch in Höhe von 1.875,37 € nebst Zinsen wegen eines behaupteten Zahlungsrückstandes, basierend auf dem fortgeschriebenen Mieterkonto (Anlage K1) geltend macht, ist die Klage – entsprechend der Rechtsprechung der Kammer (vgl. Urteil vom 25.11.2015, Az: 53 S 551/15)- bereits unzulässig, weil entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO der geltend gemachte Gegenstand nicht hinreichend bestimmt ist.

Anders, als in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 09.01.2013 (BGH NZM 2013, 422; ZMR 2013, 271), liegen dem Saldo der Klägerin keine gleichartigen Forderungen zugrunde.

Vielmehr werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, sowie Nachzahlungsforderungen aus Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen bzw. Guthaben aus diesen eingestellt, ebenso wie Mahnkosten, Rechtsanwaltsgebühren bzw. “Auszahlungen”.

Stellt nun der Vermieter diese Kosten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechnet er diese mit Zahlungen und Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt.

Es ist nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderungen in welcher Höhe streitgegenständlich sind.

Weiter stellt sich das Problem, dass das dem Klagebegehren zugrunde liegende Mieterkonto, welches einen Zeitraum vom 01.02.2011 bis 07.07.2015 (Anlage K1 und K6) umfasst, keine Differenzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen enthält.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Klageabrechnungszeiträume unterfallen betreffend derer, die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist, bzw. über die abgerechnet wurde.

Soweit in der Kontoaufstellung fehlende Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter aber darlegen, ob und wie er sie in der Abrechnung eingestellt hat. Dem Gericht muss bekannt sein, ob der Vermieter seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, nachdem erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt (Blank/Börstinghaus Miete, 5. Auflage § 543 BGB Rn. 181; Junglas ZMR 2014, 89 ff., Zehelein NZM 2013, 638; Langenberg Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage II: Zahlungsklage des Vermieters Rn. 88; LG Dortmund vom 18.05.2015, Az: 1 S 47/15; LG Darmstadt vom 28.03.2013, Az: 24 S 54/12).

Im vorliegenden Fall weist die Klage noch die Besonderheit auf, dass die Klägerseite den am 20.12.2012 verbuchten Saldo in Höhe von 55,69 € (Anlage K1) mit der behaupteten Entwicklung des Mieterkontos im Buchungszeitraum ab dem 01.02.2011 (Anlage K6) zu belegen versucht.

Darin sind aber insbesondere Bruttomieten enthalten, welche der Höhe nach von der Beklagtenseite bestritten wurden.

Soweit in diesem Zusammenhang das Ausgangsgericht den Vortrag der Beklagtenseite als verspätet gemäß § 296 Abs. 1 ZPO zurückweist, sind die Voraussetzungen der Norm nicht erfüllt (vgl. Musielak ZPO, 13. Auflage § 296 Rn. 3 ff.).

Dabei darf ein fehlerhaft angenommener Präklusionstatbestand durch das Rechtsmittelgericht nicht durch einen anderen ersetzt werden, der ggf. die Zurückweisung gerechtfertigt hätte (BGH NJW 2006,. 1741, NJW RR 05, 1007).

Damit bleibt es im Ergebnis unklar, welche behaupteten Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden sollen.

Dies ist aber für die Zulässigkeit der Klage erforderlich, weil durch die Bestimmung des Gegenstands der Klage der Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis abgesteckt sowie der Inhalt und Umfang der Rechtshängigkeit (§ 261 ZPO) und der materiellen Rechtskraft (§ 322 ZPO) festgelegt werden. Zudem dient das Erfordernis der Bestimmung des Klagegegenstandes dazu, das Risiko eines Unterliegens der klagenden Partei nicht durch vermeidbare Ungenauigkeiten auf die beklagte Partei abzuwälzen (vgl. BGH vom 14.12.1998, Az: II ZR 330/97).

Nachdem die Klage den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht genügt, war sie insoweit als unzulässig

Kann die Erweiterung der Heizzeiten von 8 Uhr bis 23 Uhr auf 5 Uhr bis 23 Uhr einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstellen?

Die Antwort des Landgerichts Bochum (LG Bochum – 11 S 53/15, Urteil vom 20.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Bochum in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt im Hinblick auf die Abrechnung der Heizkosten nicht vor. Nach diesem Grundsatz dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist damit der Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsvermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Dem Vermieter steht allerdings ein gewisser Ermessenspielraum zu (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Aufl., § 560 BGB, Rn. 75 f.). Soweit der Beklagte vorträgt, die Heizzeiten seien vorliegend von 8 Uhr bis 23 Uhr auf 5 Uhr bis 23 Uhr erweitert worden, liegt darin kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Denn wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist der Vermieter von Wohnraum vielmehr verpflichtet, auch zur Nachtzeit eine Beheizbarkeit der Wohnung sicherzustellen. Er ist allenfalls berechtigt, in der Nachtzeit (24 Uhr bis 6 Uhr) die Heizung aus Gründen der Energieeinsparung herunterzuschalten. Allerdings muss auch in dieser Zeit eine Temperatur von mindestens 16 °C erreichbar sein. Formularmäßige Vereinbarungen, wonach der Vermieter lediglich verpflichtet ist, die Wohnräume in der Zelt von 9 bis 22 Uhr zu beheizen, sind sogar unwirksam (vgl. Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 BGB, Rn. 395). Aus diesen Pflichten des Vermieters ergibt sich im Umkehrschluss jedoch wiederum, dass die Erweiterung der Heizzeiten wie im vorliegenden Fall keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstellen kann. Die Abrechnung der Heizkosten ist auch nicht im Hinblick auf die zu Grunde gelegte Fläche (unter Einbeziehung der Kellerräumlichkeiten) zu beanstanden. Wie das Amtsgericht weiter zutreffend ausgeführt hat, ist die Abrechnung entsprechend der Vorgaben der Heizkostenverordnung, § 7 HeizkostenV, anteilig nach dem erfassten Wärmeverbrauch und der Wohn- oder Nutzfläche oder umbauten Raum erfolgt. Dabei ist auch in nicht zu beanstandender Weise die Kellerfläche in die Gesamtfläche, die der Abrechnung zu Grunde gelegt worden ist, eingerechnet worden. Denn das Flächen- oder Raummaß kann auch nach den beheizten Räumen gewählt werden. Hierunter sind nach § 2 Nr. 4 EnEV 2009 diejenigen Räume zu verstehen, die auf Grund bestimmungsgemäßer Nutzung direkt oder durch Raumverbund beheizt werden. Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang, ob die Heizkörper vom konkreten Nutzer geöffnet werden oder ständig geschlossen bleiben; denn es kommt nur auf die Möglichkeit der Nutzung, nicht aber auf die tatsächliche Nutzung bei der Festlegung der beheizten Räume an (vgl. Schmidt-Futterer-Lammet, Mietrecht, 11. Aufl., § 7 HeizkostenV, Rn. 19). Mithin durfte der Kläger auch den Kellerraum, der mit einem Heizkörper ausgestattet ist, in die der Heizkostenabrechnung zu Grunde gelegte Flächenberechnung einbeziehen.”