Zählen Baumfällkosten zu den Kosten der Gartenpflege gem. § 2 Nr. 10 BetrKV?

Die Antwort des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen (AG Garmisch-Partenkirchen – 5 C 449/16, Urteil vom 17.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückzahlung von den seitens der Beklagten in Rechnung gestellten Kosten für Baumfällarbeiten in Höhe von 1.173,82 Euro aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs.1 S.1 Alt. 2 BGB zu, da es sich hierbei nicht um umlagefähige Kosten der Gartenpflege i.S.d. § 2 Nr.10 BetrKV handelt.

Die Frage der Umlagefähigkeit von Kosten für Baumfällarbeiten wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt, wobei eine obergerichtliche Entscheidung betreffend die Thematik bisher nicht existiert.

Das Gericht vertritt dabei der Auffassung an, dass im konkreten Fall diese Kosten nicht umlagefähig sind und lässt sich dabei von folgenden Erwägungen leiten:

Gem. § 1 Abs.1 BetrKV unterfallen u.a. solche Kosten den Betriebskosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Grundstücks laufend entstehen. Nicht zu den Betriebskosten gehören gem. § 1 Abs.2 Nr. 2 BetrKV die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, sog. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Durch das Fällen eines morschen und kranken Baumes beabsichtigt der Grundstückseigentümer, seiner Verkehrssicherungspflicht nachzukommen, wobei gleichzeitig ein unter die Vorschrift des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV bestehender “sonstiger Mangel” beseitigt werden soll. Darüber hinaus regelt § 1 Abs.1 BetrKV, dass nur die “laufend” entstehenden Kosten den umlagefähigen Betriebskosten zuzurechnen sind. Gerade um solche handelt es sich bei den Kosten für das Baumfällen indes nicht. Hierfür spricht bereits die regelmäßig lange Lebensdauer von Bäumen, die derjenigen von Gebäuden kaum nachsteht, was sich auch im vorliegenden Fall beim Fällen eines ca. 65 Jahre alten Baumes deutlich zeigt.

Hieran ändert sich auch im Ergebnis durch die Vorschrift des § 1 Abs.2 Nr.10 BetrKV nichts, wonach die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen den Betriebskosten unterfallen. Denn § 2 Nr. 10 BetrKV ist nicht allein anhand seines Wortlauts, sondern insbesondere auch im Zusammenhang mit § 1 BetrKV auszulegen. Danach kann es sich bei den Pflegekosten IS. des § 2 Nr. 10 BetrKV lediglich um laufend entstehende Kosten für den bestimmungsmäßigen Grundstücksgebrauch handeln. § 2 Nr. 10 BetrKV stellt sich insoweit nämlich lediglich als Konkretisierung von § 1 Abs. 1 BetrKV dar. Da Baumfällkosten aber offenkundig nicht laufend entstehen, lässt sich für deren Umlagefähigkeit auch nach § 2 Nr. 10 BetrKV folglich kein von § 1 BetrKV abweichendes Ergebnis herleiten.

Die Verneinung der Umlagefähigkeit von Baumfällkosten auf den Mieter ist schließlich auch aus einem weiteren Grund gerechtfertigt Den Mietverhältnissen über Wohnraum, denen die Rechtsstreitigkeiten über die Umlagefähigkeit ganz überwiegend entspringen, liegt ein soziales Mietrecht zu Grunde. Dieses ist nicht nur durch den Bestandsschutz, sondern insbesondere auch den Preisschutz gekennzeichnet, der verhindern will, dass der Mieter plötzlich und überraschend mit für ihn nicht kalkulierbaren und vorhersehbaren Forderungen des Vermieters überzogen wird. Mit diesem Grundsatz ist es nicht vereinbar, wenn dem Vermieter zum Schutze des Mieters zwar für Mieterhöhungen enge Grenzen gesetzt sind, andererseits aber der Vermieter durch die Umlage von Kosten für das Fällen altersschwacher Bäume die Mieter unvorhersehbar mit einem nicht unerheblichen Geldbetrag belastet, der vorliegend die Höhe einer Monatsmiete sogar noch überschreitet Darüber hinaus steht den Klägern ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 270,13 Euro unter Verzugsgesichtspunkten zu. Die Beklagte befand sich mit endgültiger Ablehnung der streitgegenständlichen Rückzahlungsforderung durch Schreiben vom 07.06.2015 ab diesem Zeitpunkt in Verzug mit der Rückzahlung eines Betrages in Höhe von 537,03 Euro (Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015) und seit 01.07.2016 nach Einziehung eines weiteren Betrages in Höhe von 636,79 Euro auch mit diesem Teil der geltend gemachten Forderung.”

Können Gartenpflegekosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn die Garten- oder Parkflächen von jedermann genutzt werden können?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 178/15, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A) 2. wie folgt aus: “Im Hinblick auf die Vorauszahlungen auf die Gartenpflegekosten, die der Kläger aufgrund parkähnlichen Charakters gänzlich zurückfordert, ist die Kammer nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung der Auffassung, dass die Abrechnung ebenfalls zu korrigieren ist. Nach der Entscheidung des BGH (10,2.16, VIII ZR 33/15) geht Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren, der über das in § 556 BGB Absatz 1 Satz Z BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestartet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkostenden Mietern angelastet werden (BGH a. a. O.). Die Beklagte hat mit Anlage B 16 (Bl. 228 f.) Auszüge aus dem Liegenschaftskataster der Wirtschaftseinheit eingereicht. Hieraus ergibt sich, dass zwischen den Wohnblocks der Beklagten umfangreiche Freiflächen vorhanden sind. Eine Abzäunung insbesondere zu den an das Gelände angrenzenden Straßen und Wegen ist unstreitig nicht vorhanden. Schon allein aufgrund der Größe des Areals, das nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung über mehrere Straßenzüge in Glinde reicht, können Bewohner anliegender Grundstücke das Gelände ohne weiteres als Abkürzung nutzen. Dass die Beklagte eine Nutzung Dritter bestreitet, ist in Anbetracht dieser Dimensionen des Anwesens der Beklagten nicht hinreichend konkretisiert. Die Anlage spricht mithin bereits aufgrund ihrer Gestaltung und der gegenwärtigen Nutzung dafür, dass hier zumindest eine stillschweigende Widmung des Eigentümers für die Öffentlichkeit gegeben ist. Zudem waren im Abrechnungszeitraum auch unstreitig keine Hinweisschilder aufgestellt, die nur den Bewohnern das Betreten der Anlage gestattete. Auch das spricht zumindest für eine stillschweigende Widmung für die Öffentlichkeit durch den Eigentümer.”

Ist Voraussetzung für die Umlage der Kosten der Wärmelieferung eine wirksame Vereinbarung über die Umlage der Kosten?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 178/15, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A) 2. wie folgt aus: “Soweit die Beklagte Wärmecontractingkosten in die Jahresabrechnung einbezieht, ist die Abrechnung materiell fehlerhaft. Unter Contracting wird die gewerbliche Wärmelieferung für Gebäude durch spezialisierte Unternehmen verstanden. Technisch geht es darum, dass der Contractor im Auftrag des Vermieters für den Betrieb der Heizungsanlage und/oder Warmwasseranlage verantwortlich ist. Dabei werden zwei Modelle des Contracting unterschieden: Bei dem praktisch wichtigsten Model finanziert der Contractor den Austausch der meist veralteten Heizkessel gegen eine moderne Neuanlage mit höherer Effizienz (§ 556 c Abs. 1 Nr. 1 BGB). Er übernimmt außerdem den Brennstoffeinkauf und die laufende Wartung (sog. füll Contracting). Beim sog. Betriebsführungscontracting oder Teilcontracting (§ 558 c Abs. 1 S, 3 BGB) beschränkt sich der Contractor darauf, den Wirkungsgrad der vorhandenen Anlage durch Wartung und Steuerung zu verbessern, zudem übernimmt er die Beschaffung des Brennstoffs. Voraussetzung ist stets, dass die Anlage von Dritten im eigenen Namen und auf eigene Rechnung betrieben wird. Zum Entgelt der gewerblichen Wärmelieferung zählen nicht nur die reinen Verbrauchskosten, sondern auch solche, die der Wärmelieferant dem Vermieter als bei der Wärmeerzeugung entstanden berechnet, einschließlich kalkulatorischer Kosten (Investittons- und Finanzierungskosten, Amortisation, Reparaturen, Pacht von Räumen) sowie Gewinn, (vgl. Schlosser in Beckscher Online-Kommentar, Stand 01.08.2016, § 556 c BGB, Rn. 5). Vorliegend liegt der Fall des Betriebsführungscontracting vor, da nach den vertraglichen Bestimmungen die Beklagte für die Instandhaltung der Anlage verantwortlich bleibt (vgl. z. B. Vertrag 2012 § 8 Abs. 1 Anlage K3(BL 35; Vertrag 2009 §§ 3 Abs. 4,4, 7 Abs. 1).

Voraussetzung für die Umlage der Kosten der Wärmelieferung ist eine wirksame Vereinbarung über die Umlage der Kosten (Schlosser a. a. O., Rn. 9).

Entgegen der Auffassung der Beklagten sind die Wärmecontractingkosten hier nicht umlagefähig, da sie vertraglich nicht vereinbart worden sind. Bei dem zwischen den Parteien geltenden Mietvertrag handelt sich um einen Altvertrag aus dem Jahr 1986, der in § 3 Abs. 4 wegen der umzulegenden Betriebskosten auf § 27 zweite Berechnungsverordnung verweist. Zum damaligen Zeitpunkt sah Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung eine Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter nur für den Bereich der Fernwärme vor. Vorliegend wird für die Wohnung des Klägers jedoch Wärme im Nahbereich geliefert. Die durch Erzeugung von Wärme im Keller entstehenden Kosten sind jedoch erst durch die Verordnung zur Änderung energiesparrechtlicher Vorschriften vom 19.01.1989 in den Kreis der umlagefähigen Betriebskosten einbezogen worden. Der Einwand der Beklagten, nach § 3 Abs. 4 (am Ende) seien auch neu entstehende Betriebskosten umlagefähig, greift nicht durch. Vielmehr ist die Auffassung des Amtsgerichtes zutreffend, wonach nach Auslegung des Mietvertrages über die in § 2 Abs. 1 und § 3 Abs. 4 geregeltem Falle hinaus auch die Wärmekosten eines Contractors zu einer unzulässigen Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen würde. Mit neuen Betriebskosten im Sinne von § 3 Abs. 4 des Mietvertrages sind völlig neue, vorher noch nicht existente Kosten gemeint. Die Kosten des Betriebs der Heizungsanlage durch Eigenversorgung (und nicht durch Dritte) war damals schon vertragsgegenständlich.

Auch § 5 Abs. 3 Neubaumietenverordnung 1970, die auf preisgebundenen Wohnraum anzuwenden ist, spricht gegen eine Überwälzung der Kosten des Wärmecontracting auf den Kläger. Nach dieser Norm sind nämlich die Kosten des Wärmecontractings aus den Gesamtkosten herauszurechnen. Die Kostenmiete ist im Fall der Umlegung mithin zu reduzieren. Daran ändert auch der Einwand der Beklagten nichts, dass die NMV 1970 nach § 16 SHWoFG nicht mehr gelte. Nach dieser Bestimmung wird lediglich die Kostenmiete von der Basismiete abgelöst. Das darf jedoch nicht zu einer Benachteiligung des Mieters führen. Betriebskastendefinitionen des § 556 Abs. 1 und 4 BGB dürfen bei allen Arten von Wohnraum nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert, insbesondere erweitert werden (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten -und Heizkostenrecht, 8. A. 2016 Rn. B2). Das gilt auch für preisgebundenen Wohnraum (§ 20 Abs. 1 NMV). Die nach SHWoFG definierte Basismiete darf mithin nur Im Sinne der bundesrechtlichen zwingenden Vorschriften zu den Betriebskosten verstanden werden. Durch die landesrechtliche Bestimmung des § 16 SHWoFG können mithin die zwingenden mieterschützenden Vorschriften zu Betriebskosten nicht abbedungen werden. Es verbleibt daher insoweit bei der Anwendbarkeit der NMV 1970.

Entgegen der Auffassung der Beklagten führte auch nicht das Ausscheiden von … zum 01.06.2004 aus dem Mietvertrag zu einer Einbeziehung der Wärmecontractorkosten. Nach dem Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag (Anlage K10, Blatt 118 d. A.) wird ausdrücklich unter Ziffer II bestimmt, dass alle übrigen Bestimmungen des Mietvertrages unverändert bleiben und noch Ziffer l lediglich … aus dem Mietvertrag ausscheidet.”

Steht einem Mieter im laufenden Mietverhältnis bei einer inhaltlich falschen Betriebskostenabrechnung bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen zu?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 178/15, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A) 1. wie folgt aus: “Ein Anspruch auf Rückzahlung der für die Abrechnungszeiträume 2011 und 2012 geleisteten Vorauszahlungen und des geleisteten Nachforderungsbetrages aus der Abrechnung 2011 steht dem Kläger nicht zu. Auf die einzig in Betracht kommende Anspruchsgrundlage für einen Rückzahlungsanspruch, nämlich aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1, Satz 1 BGB kann sich der Kläger nicht berufen.

Der Kläger wendet sich gegen die materielle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012. Im Fall der materiellen Unrichtigkeit einer Nebenkostenabrechnung steht dem Mieter für geleistete Vorauszahlungen kein Rückzahlungsanspruch zu.

Im Falle einer unterlassenen bzw. unbrauchbaren Abrechnung hat der Mieter bei fortbestehendem Mietverhältnis zwei Möglichkeiten (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, § 556, Rn. 244). Zum einen steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlung zu. Zum anderen kann er auf Erteilung der Abrechnung klagen. Auch der BGH hat in seiner Entscheidung vom 29.03.2006 (NJW 2006, 2552) bei unwirksamer Abrechnung einen Rückzahlungsanspruch verneint, da dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung als Druckmittel zur Verfügung stünde.

An diesen Grundsätzen ist auch dann festzuhalten, wenn der Mieter steh nicht auf eine nicht vorhandene oder formell unwirksame Abrechnung beruft, sondern auf die inhaltliche Unrichtigkeit. In untergerichtlicher Rechtsprechung und teilweise in der Literatur wird die Auffassung vertreten, dass einem Mieter bei fehlerhafter Abrechnung ein Rückzahlungsanspruch zu viel geleisteter Vorschüsse zustünde. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 20.11.2006 (AZ: 62 S 95/06) bestehe kein Grund, den Mieter im laufenden Mietverhältnis auf ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorschüssen zu verweisen. Vielmehr sei ihm eine eigenständige Berechnung auf der Grundlage der ihm vorliegenden Unterlagen zu ermöglichen und entsprechend der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu schätzen und annäherungsweise dazu vorzutragen. Auch in der Literatur wird bei inhaltlich falscher Abrechnung ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Vorauszahlungen bejaht (Emmerich/Sonnenschein, 11, A 2014, § 556 BGB, Rn. 93). Trage der Mieter substantiiert vor, dass er mehr an Nebenkosten gezahlt hat, als er zu bezahlen verpflichtet gewesen wäre, ist der Vermieter beweispflichtig dafür, dass er nichts zurückzahlen müsse (Emmerich a. a. O.).

Diesen Erwägungen ist jedoch nicht zu folgen. Auch bei einer materiell unrichtigen Abrechnung steht dem Mieter uneingeschränkt das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechtes an den laufenden Betriebskosten bis zur Erstellung einer materiell richtigen Abrechnung zu. Zudem streiten die Parteien vorliegend nicht nur um leicht begrenzbare Einzelpositionen einer Abrechnung, für die der Mieter eine Alternativberechnung anstellen und so den Rückzahlungsbetrag leicht ermitteln kann. Vorliegend macht der Kläger insbesondere geltend, dass Wärmecontractingkosten überhaupt nicht umlagefähig seien und stellt diesbezüglich Alternativberechnungen mit durchschnittlichen Gaspreisen im Versorgungsgebiet an. Dem Mieter ermangelt es jedoch tatsächlich an einer ausreichenden Schätzgrundlage für die Ermittlung zugrunde zu legender Heizkosten. Dies gilt insbesondere für eine Wohnanlage in der Große wie sie vorliegend als Wirtschaftseinheit abgerechnet wird. Der Kläger selbst hat in der Berufungsverhandlung darauf hingewiesen, dass etwa 4.500 Menschen in der Anlage wohnen. Aufgrund der privatautonomen Vertragsmöglichkeiten einer Vermieterin in der Größe der Beklagten muss ihr die Aufgabe überlassen werden, in nachvollziehbarer Weise eine Abrechnung unter Berücksichtigung eines alternativen, nicht durch Wärmecontracting erfolgenden Gasbezugs zu erstellen. Der Beklagten ist hierbei in ihrer Entscheidung, welches Versorgungsunternehmen zu welchen Lieferpreisen sie ihrer Berechnung zugrunde legt, ein billiges Ermessen einzuräumen. Sie ist insoweit aber den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit unterworfen, wonach sie lediglich angemessene und erforderliche Kosten der Wärmelieferung zugrunde legen darf, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (arg. ex § 556 Abs. 3 BGB, § 20 Abs. 1 S. 2 NMV, § 24 Abs. 2 II. BV).

Auch aus der von Klägerseite zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 06. Februar 2013 – VIII ZR 184/12) ergibt sich nichts anderes. Mit dieser Entscheidung hat der BGH einem Mieter die Möglichkeit zuerkannt, das von ihm ermittelte Abrechnungsergebnis, das ein Guthaben aufwies, gegen die Miete aufzurechnen. Dieser Fall ist jedoch nicht vergleichbar mit dem streitgegenständlichen Sachverhalt. In dem vom BGH entschiedenen Fall stand dem Mieter nicht mehr das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechtes zu, da die Vermieterin die Nebenkostenabrechnung ihrerseits korrigiert hatte. Ob die von dem Kläger angestellte Alternativberechnung zutreffend ist. ist zudem, entgegen dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt, nicht geklärt. Auch hat vorliegend die Beklagte, im Gegensatz zu dem vorgenannten Sachverhalt, überhaupt keine Alternativabrechnung erstellt, zu der sie jedoch, wie die folgenden Ausführungen zeigen, verpflichtet ist. Dem Kläger steht daher nach wie vor das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechtes hinsichtlich der Vorauszahlungen zu, um die Beklagte zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung zu bewegen.”

Ist die Klausel in einem Formularmietvertrag “Der Mieter ist berechtigt, die Arbeiten selbst zu erledigen, allerdings muss er dies auf fachhandwerklichem Niveau tun” wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 85/15, Urteil vom 28.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine Verpflichtung zur Durchführung der Reparaturen ergibt sich auch nicht aus § 18 des Mietvertrags. Dabei kann dahinstehen, ob die Klausel schon wegen des Summierungseffekts unwirksam ist. Jedenfalls wird der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt, dass er eigene Arbeiten “auf fachhandwerklichem Niveau” durchführen muss. Diese Regelung steht einer Fachhandwerkerklausel gleich. Denn der zweite Satz der Klausel schränkt den ersten Satz, wonach die Schönheitsreparaturen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden müssen, dadurch ein, dass dieses fachhandwerkliche Niveau festgelegt wird. Denn bei einem Verständnis, wonach diese Klausel ebenfalls nur mittlere Art und Güte verlangen würde, wäre der Satz überflüssig. Ein nach unten abweichendes Niveau kann mit diesem Satz ebenfalls nicht gemeint sein, da durch den Begriff “allerdings” eine Einschränkung der Erlaubnis zur Selbstvornahme ausgedrückt wird. Damit führt dieser Satz dazu, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen kann, wenn er selbst über fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt, was die Mieter in der Regel dazu zwingen würde, Fachkräfte einzuschalten. Diese Klausel führt dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist; eine Streichung lediglich des zweiten Satzes würde zu einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion führen.”

Ist die Klausel in einem Formularmietvertrag “Bei Auszug hat der Mieter die Mietwohnung renoviert zurückzugeben, da er sie bei Einzug renoviert erhalten hat” wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 85/15, Urteil vom 28.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Er kann von dem Kläger nicht nach §§ 280 Abs. 3, 281 BGB keine Erstattung der Kosten in Höhe von EUR 1.340,00 verlangen, die nach dem Kostenvoranschlag für diverse Reparaturarbeiten anfallen sollen. Hinsichtlich der in diesem Kostenvoranschlag enthaltenen Schönheitsreparaturen (insbesondere Streichen und Schleifen) gilt dies schon deswegen, weil der Kläger nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist zunächst der Vermieter verpflichtet, die vermietete Wohnung instand zu halten. Diese Pflicht ist hier nicht wirksam auf den Kläger übertragen worden. Eine Verpflichtung ergibt sich nicht aus § 24 des Mietvertrags, da eine derartige Endrenovierungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Bei den Klauseln handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Kontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliegen. Der Mieter wird durch diese Klausel unangemessen benachteiligt, da die Renovierung unabhängig vom Renovierungszustand der Wohnung und der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur verlangt wird.”

Kann sich ein ehemaliger Unter- und jetziger Hauptmieter auf die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB über die Mietpreisbremse berufen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 422 C 6013/16, Urteil vom 08.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A) II. b) wie folgt aus: “Auch die Tatsache, dass die Beklagte zu 1) bereits Untermieterin in der streitgegenständlichen Wohnung war, ändert daran nichts. Zum einen wurde der Mietvertrag auch mit der Beklagten zu 2) abgeschlossen, die allenfalls über die Beklagte zu 1) hinter die Informationen kam und somit auf jeden Fall schutzwürdig war. Zum anderen handelte es sich nur um ein Untermietverhältnis mit der Hauptmieterin …. Die Klägerin kann lediglich vermuten, dass die vormalige Hauptmieterin … die notwendigen Informationen an die Beklagte zu 1) übermittelte.

Aus Sicht des Gerichts kommt es aber auch gar nicht darauf an, ob die Beklagten einen Wissensvorsprung hatten oder nicht, denn Zielrichtung der Mietpreisbremse ist die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete. § 556 g Abs. 3 BGB stellt lediglich eine Möglichkeit der Informationsbeschaffung dar. Ein Mieter, der die Information schon vorher hatte und nicht erst nach Abschluss des Mietvertrages sich “erkämpft”, kann nicht schlechter stehen.

Unabhängig davon stellt § 556 d BGB auch nur darauf ab, ob ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird. Es finden sich keine Ausnahmen in den betreffenden Vorschriften, dass diese nicht gelten sollten, wenn die Mieterin bereits als Untermieterin in der Wohnung wohnte.

Die Vorschriften der §§ 556 d ff BGB unterscheiden auch nicht danach, ob der Mietvertrag mit oder ohne weitere explizite Verhandlungsmöglichkeiten hinsichtlich der Mietzinshöhe zustande kam.

Es ist auch nicht treuwidrig sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu berufen. Bei den Vorschriften der Mietpreisbremse handelt es sich um gesetzlich normierte Rechte.

Sofern die Klägerin der Ansicht ist, dass es ja “nicht angehen könnte”, dass nur weil hier ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde, die niedrigere Miete gelten würde, die Beklagten aber bei der Übernahme des alten Mietvertrages ab August 2016 mit der neuen Staffelmieterhöhung eine Miete von 1.240,00 Euro bezahlt hätten müssen, ändert auch dieser Einwand nichts an der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse. Durch den neuen Mietvertrag wurde offensichtlich versucht bereits ab Dezember 2015 eine höhere Miete zu erzielen, was jedoch aufgrund der nunmehr anzuwendenden Vorschriften scheiterte.”

Gibt es eine Frist, innerhalb der ein Mieter auf eine mögliche Wirkung der “Mietpreisbremse” hinweisen muss?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 422 C 6013/16, Urteil vom 08.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A) II. a) bis b) wie folgt aus: “Der Zahlungsanspruch in Höhe von 300,00 Euro ist ebenfalls zurückzuweisen.

a) Gem. § 556 g BGB ist die im Mietvertrag vom 30.10.2015 bei Mietbeginn vereinbarte Miete unwirksam, soweit sie die nach § 556 d BGB und § 556 e BGB zulässige Miete überschreitet.

Gem. § 556 e Abs. 1 BGB ist die Miete, die der Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Mit Mietvertrag vom 30.10.2015 wurde eine Bruttokaltmiete von Euro 1.150,00 (zzgl. 150,00 Euro Betriebskostenpauschale) vereinbart. Der vorhergehende Mietvertrag enthielt als Vormiete Euro 1.000,00 (zzgl. 110,00 Euro Betriebskostenpauschale)

Die gem. § 556 d Abs. 1 BGB mögliche Miete liegt bei Euro 909,99, weshalb vorliegend nach § 556 e Abs. 1 BGB von der Vormiete auszugehen ist. Maßgeblich ist somit die Vormiete von 1.000,00 Euro.

Die Beklagten bezahlten in den Monaten Februar und März 2016 1.000 zzgl. 150,00 Euro. Gem. § 556 g Abs. 1 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 30.10.2015 besteht kein weitergehender Anspruch.

b) Die Vorschriften der 556 d ff BGB sind vorliegend auch anwendbar.

Die Mietpreisbremseverordnung (§ 556 d Abs. 2 BGB) wurde am 14. Juli 2015 erlassen und ist seit dem 01.08.2015 in Bayern wirksam, in Anlage 3 findet sich auch … als betroffenes Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis handelt es sich auch um ein Wohnraummietverhältnis.

Den Beklagten konnten sich auch auf die Vorschriften der §§ 556 d ff BGB noch berufen. Es kommt nicht darauf an, wie lange der neue Mietvertrag bereits vorlag, es gibt keine Frist, innerhalb der ein Mieter auf eine mögliche Wirkung der “Mietpreisbremse” hinweisen muss.”

Besteht eine vorvertragliche Verpflichtung eines Mietinteressenten, darauf hinzuweisen, dass die vereinbarte Miete aufgrund der §§ 556 d ff in Verbindung mit der Mietpreisbremsenverordnung überhöht ist?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 422 C 6013/16, Urteil vom 08.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A) I. 1. bis 2. wie folgt aus: “Der zwischen den Parteien am 30.10.2015 geschlossene Mietvertrag ist nicht gem. § 142 BGB nichtig, sondern begründet auch weiterhin einen wirksamen Anspruch der Beklagten gem. § 535 Abs. 1 BGB gegenüber der Klägerin auf Gebrauchsüberlassung der streitgegenständlichen Wohnung.

Soweit die Klägerin meint aufgrund einer arglistigen Täuschung ein Anfechtungsrecht zu besitzen, kann das Gericht dem nicht folgen.

Grundsätzlich käme hier nur eine Täuschung durch Unterlassen in Betracht. Das Verschweigen von Tatsachen stellt jedoch nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht bestand. Die Rechtsgrundlage dieser Verpflichtung ist § 242 BGB. Entscheidend ist somit, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehranschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte (vgl. Palandt 74. Auflage 2015, Kommentar zum BGB, § 123 Ellenberger Rdn. 5).

Das Gericht ist davon überzeugt, dass keine Verpflichtung der Beklagten bestand, darauf hinzuweisen, dass die vereinbarte Miete aufgrund der §§ 556 d ff in Verbindung mit der Mietpreisbremseverordnung überhöht war.

Eine solche Verpflichtung würde aus Sicht des Gerichts dazu führen, dass die “Mietpreisbremse” völlig leerläuft. Sinn und Zweck der Mietpreisbremse ist es in Gegenden mit angespanntem Mietmarkt ein weiteres Explodieren der Mietpreise zu verhindern. Gerade Mieter, die schon vor Vertragsabschluss den Vermieter auf etwaige überhöhte Mieten hinweisen und damit deutlich machen, nicht gewillt zu sein den gewünschten Mietpreis mitzutragen, dürften mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit bereits vorausscheiden.

2. Unabhängig davon sieht es das Gericht auch nicht als erwiesen an, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich Kenntnis von einem möglichen Verstoß gegen die “Mietpreisbremse” hatten. Hierfür ist die Klägerin darlegungs- und beweisbelastet, vgl. Palandt § 123 Rdn. 30. Die Klägerin führt zwar aus, dass eine nachträgliche Überprüfung eines Mietvertrages aus keinem anderen Grund Sinn machen würde, denn alle anderen übrigen bereits vereinbarten Konditionen könnten im Nachgang eh nicht mehr verändert werden. Dies schließt jedoch nicht aus, dass die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt – also nach Mietvertragsschluss – von diesen rechtlichen Neuerungen erfahren haben und sich aus diesem Grund anwaltlich beraten ließen. Im Übrigen ist die Klägerin hierfür somit beweisfällig geblieben.”

Stellt die Erstattung von 13 Strafanzeigen gegen Mitarbeiter des Vermieters sowie eine weitere Strafanzeige gegen die vom Vermieter beauftragte Rechtsanwältin, die allesamt auf frei erfundenen ehrverletzenden Tatsachen ohne substantiellen Tatsachenkern beruhen und die ungerechtfertigt und mit verleumderischen Inhalt waren, einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 BGB zur außerordentlich fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses dar ?

Die Antwort des Landgerichts Dresden (LG Dresden – 4 S 304/16, Urteil vom 21.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Dresden in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “1. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts hat der Beklagte in der Zeit vom 26.09.2013 bis zum 23.01.2015 insgesamt 13 Strafanzeigen gegen Mitarbeiter der Klägerin sowie eine weitere Strafanzeige gegen die von der Klägerin beauftragte Rechtsanwältin erstattet, die auf frei erfundenen ehrverletzenden Tatsachen ohne substantiellen Tatsachenkern beruhen und die ungerechtfertigt und mit verleumderischen Inhalt waren.

2. Die Kammer teilt zunächst die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Erstattung dieser Strafanzeigen der Klägerin einen wichtigen Grund i. S. v. § 543 BGB zur außerordentlich fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gegeben hat.

3. Die Kammer tritt weiter dem Amtsgericht im Ausgangspunkt bei, dass es einer nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundsätzlich erforderlichen Abmahnung bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht bedarf, wenn die sofortige Kündigung des Mietverhältnisses aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

In die Abwägung, ob es ausnahmsweise keiner Abmahnung bedarf, weil besondere Gründe eine sofortige Kündigung rechtfertigen, ist allerdings auch das Verhalten der Vertragsparteien einzubeziehen. Hier hat die Klägerin die Strafanzeigen nicht zum Anlass genommen, das Mietverhältnis sofort i. S. v. § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB unter Hinweis auf die vorliegenden besonderen Gründe ohne Abmahnung zu kündigen. Sie hat vielmehr den Beklagten nach mehr als fünf Monate nach der letzten Strafanzeige mit Schreiben vom 29.06.2015 abgemahnt und ihn zur Unterlassung künftiger ungerechtfertigter Strafanzeigen und zur Rücknahme der bereits erstatteten Strafanzeigen aufgefordert. Damit hat sie zum Ausdruck gebracht, dass sie die besonderen Gründe, unter denen ausnahmsweise eine sofortige Kündigung gerechtfertigt sein könnte, nicht als gegeben ansieht, sondern die Beendigung des Mietverhältnisses vielmehr vom künftigen Verhalten des Beklagten, nämlich einem Verstoß gegen die Abmahnung abhängig macht. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen datierten die letzten (sechs) Strafanzeigen des Beklagten vom 23.01.2015. Die mit Schreiben vom 22.07.2015, mehr als ein halbes Jahr nach der letzten (ungerechtfertigten) Strafanzeige, ausgesprochene Kündigung ist daher nicht mehr rechtzeitig i. S. v. § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

4. Der Beklagte hat den Zugang des klägerischen Abmahnschreibens am 29.06.2015 bestritten. Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte das Abmahnschreiben erhalten hat. Unterstellt, das Abmahnschreiben ist dem Beklagten zugegangen, wäre er dem darin berechtigt geltend gemachten Verlangen der Klagepartei nach der künftigen Unterlassung ungerechtfertigter Strafanzeigen nachgekommen. Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass der Beklagte nach dem Abmahnschreiben vom 29.06.2015 – wie von der Klägerin verlangt – keine weiteren Strafanzeigen gegen Verantwortliche der Klägerin erstattet hat. Eine mit der Abmahnung zu verhindernde pflichtwidrige Vertragsverletzung des Beklagten liegt daher nicht vor.

Soweit die Klägerin im Abmahnschreiben vom 29.06.2015 des Weiteren den Beklagten aufgefordert hat, die seinerzeit erstatteten Strafanzeigen zurückzunehmen und dies schriftlich zu bestätigen, bestand ein derartiger Anspruch nicht. Strafanzeigen lassen sich nicht zurücknehmen. Die Ermittlungsverfahren waren zum Zeitpunkt dieses Verlangens im Übrigen auch bereits sämtlichst eingestellt. Die von der Klägerin erstrebte Rücknahme der Strafanzeigen hätte keinen Einfluss mehr auf die abgeschlossenen Ermittlungen gehabt.

5. Auch die mit der Klageschrift vom 13.11.2015 erstattete außerordentliche fristlose Kündigung ist aus den o.g. Gründen unwirksam. Die zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet.

Zwar bedarf es nach einhelliger Meinung im Falle einer ordentlichen Kündigung einer Abmahnung nicht (BGH NJW 2008, 508; Sternel, Mietrecht, IV, Rz. 119). Einer vorherigen Abmahnung kommt jedoch Bedeutung für die Frage zu, ob der Mieter eine – wie § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB voraussetzt – schuldhafte “nicht unerhebliche” Pflichtverletzung begangen hat. Eine solche liegt jedenfalls nach der Abmahnung nicht mehr vor. An Ihrer Abmahnung muss sich die Klägerin festhalten lassen, denn sie hat darin eine Kündigung des Mietverhältnisses von einem weiteren Verstoß abhängig gemacht. Auch bei der Beurteilung der Berechtigung der ordentlichen Kündigung ist zu berücksichtigen, dass die Abmahnung erst mehr als fünf Monate nach der letzten Strafanzeige erfolgte. Denn die rügelose Hinnahme einer Vertragsverletzung über einen längeren Zeitraum stellt im Regelfall einen Umstand dar, der die Erheblichkeit einer Vertragsverletzung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausschließt (Schmidt-Futterer, a. a. O., § 573, Rz. 22), somit hierauf eine Kündigung nicht mehr gestützt werden kann. Soweit der Beklagte die Abmahnung nicht erhalten haben sollte, ist ihm zugute zu halten, dass er aus eigener Einsicht von den beanstandeten Pflichtverletzungen Abstand genommen hat.

Insgesamt erweisen sich daher die beiden ausgesprochenen Kündigungen als unwirksam, weshalb die Klage abzuweisen war.”