bettina-domer.de am 25.01.2017: Bettina Domer Vor Ort im Service Point der Deutsche Wohnen in Spandau

“Auch habe ich der Deutsche Wohnen vorgeschlagen, das sie im Falkenhagener Feld Sprechstunden anbieten, damit die Mieter*innen einen schnellen Weg haben, um ihre Anliegen zeitnah klären zu können. Das ist wichtig, für eine nachhaltige, soziale Entwicklung des Quartiers, denn das Falkenhagener Feld ist als Quartiersmanagementgebiet ausgewiesen.“, stellt Bettina Domer, klar.”

http://bettina-domer.de/mieterinteressen-durchsetzen-mieterrechte-staerken-bettina-domer

Kann bei einem Mietvertrag mit dem besonderen sozialen Angebot “Wohnen mit Service” unterhalb der Schwelle des Betreuten Wohnens zusätzlich zur Miete eine Servicegebühr erhoben werden?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 23 S 218/13, Urteil vom 04.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 2) – 3) a) wie folgt aus: “Zu Unrecht hat das Amtsgericht angenommen, dass die in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages vereinbarte Servicegebühr der AGB-rechtlichen Klauselkontrolle nicht standhalte und unwirksam sei.

a) Zunächst liegt keine doppelte Vereinbarung einer Servicegebühr vor. Soweit die Gebühr auch unter § 2 Abs. 6 des Mietvertrages genannt wird, handelt es sich, wie zwischen den Parteien unstreitig ist, nicht um abrechnungsfähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Die Klägerin hat die Gebühr weder in der Vergangenheit bei den Nebenkosten in Ansatz gebracht noch wird sie dies in Zukunft tun. Mit Schriftsatz vom 16.04.2013 (Bl. 108 d. A.) hat die Klägerin verbindlich zugesagt, die Servicegebühr nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen.

b) Die in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages vereinbarte Servicegebühr ist nicht unwirksam. Sie verstößt weder gegen wesentliche Grundgedanken des Mietrechts noch ist sie intransparent oder ansonsten nicht wirksam vereinbart worden. Ferner ist sie nicht sittenwidrig oder sonst nichtig. Die Servicegebühr wird nicht von der Klägerin ohne Gegenleistung vereinnahmt. Vielmehr stellt diese Gebühr keinen Bestandteil der Miete für die Zurverfügungstellung von Wohnraum dar. Sie wird von der Klägerin für ihren Kooperationspartner erhoben, welcher als Gegenleistung Dienstleistungen im Rahmen eines allgemeinen und sozialen Betreuungsangebots im Sinne von § 3 Abs. 1 WTG erbringt. Insofern wird die Gebühr von der Klägerin an den Kooperationspartner weitergeleitet. Eine sittenwidrige Koppelung liegt nicht vor. Vielmehr handelt es sich um einen zulässigen typengemischten Vertrag, wie bereits aus dem Mietvertrag selbst ersichtlich wird, wenn in § 2 Abs. 1 die vier unterschiedlichen Kostenpositionen (Grundmiete, Zuschlag Stellplatz, Servicegebühr, Vorauszahlung Betriebskosten) in drucktechnischer Hervorhebung aufgelistet werden. Diese mietvertragliche Klausel enthält die erforderliche Vereinbarung der Parteien über die Servicegebühr, es fehlt nicht an einer Vereinbarung über die wesentlichen Vertragsbestandteile (essentialia negotii) eines Wohnens mit Service.

Für den durchschnittlichen Mietinteressenten ist ersichtlich, dass bei dem Wohnangebot der Klägerin in der Südlichen … (“Wohnen mit Service”) ein besonderes soziales Angebot unterhalb der Schwelle des Betreuten Wohnens angeboten wird (vgl. auch Münchener Kommentar, BGB, Vor §§ 535 ff. BGB Rz. 38 (Sonstige Mietverträge mit Serviceleistungen (sog. “Service Wohnen”)). Niederschwellige Servicedienstleistungen unterhalb des sog. Betreuten Wohnens werden von dem Kooperationspartner der Klägerin tatsächlich angeboten und erbracht. Insoweit kann offen bleiben, ob den Beklagten durch Internet-Veröffentlichungen der Klägerin oder auf sonstige Weise die angebotene Wohnstruktur bekannt geworden war. In ihrer Bewerbung spiegelt sich jedenfalls wider, dass die Beklagten sich selbst zu dem angesprochenen Personenkreis gezählt haben.

c) Eine Beschreibung des Inhalts des angebotenen Service enthält der Mietvertrag selbst zwar nicht. Es ist aber auch nicht erforderlich, dass aus dem Mietvertrag selbst ersichtlich wird, “um was es sich bei der Servicegebühr überhaupt handele”, wenn jedenfalls aus den individuellen Begleitumständen des Mietvertragsabschlusses ersichtlich ist, dass der Inhalt der Gebühr dem Mietinteressenten genügend umrissen worden ist. Dies ist hier der Fall. Nach dem Ergebnis der im Parallelverfahren durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Inhalt der Servicegebühr im vorliegenden Einzelfall den Beklagten im Rahmen der vorvertraglichen Verhandlungen genügend erläutert worden ist. Beide Parteien haben bereits erstinstanzlich auf die im Parallelverfahren erfolgte Beweisaufnahme verwiesen und zu Beweiszwecken das Protokoll der Beweisaufnahme vorgelegt. Damit haben sie sich übereinstimmend mit einer Verwertung des Beweisprotokolls im Wege des Urkundsbeweises einverstanden erklärt. Die Akte lag der Kammer vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Bei ihrer dortigen Vernehmung als Zeugin hat die Beklagte zu 2) ausgeführt, dass sie an der Informationsveranstaltung der Klägerin im Sommer 2007 teilgenommen hat, bei der Herr … über die Servicegebühr gesprochen und konkrete Beispiele für den angebotenen Service angeführt hat. Ihrer weiteren Angabe, bei Abschluss des Mietvertrags habe sie nicht gewusst, wofür die Servicegebühr sei, kann daher nicht gefolgt werden (Bl. 117 R d. A.). Auch das im hiesigen Verfahren erfolgte Bestreiten einer vorvertraglichen Aufklärung ist damit unbeachtlich, da es in unauflöslichem Widerspruch zu den Zeugenangaben der Beklagten zu 2) steht.

Gegenteiliges können die Beklagten nicht aus der Aussage der Zeugin … herleiten. Die Beklagten berufen sich lediglich auf den einleitenden Satz der Zeugin. Es ist aber die gesamte Aussage der Zeugin zu berücksichtigen. Obwohl die Zeugin einleitend ausgesagt hat, “wir wussten damals selber nicht so genau, wofür die Servicegebühr eigentlich war”, hat sie dennoch anschließend konkrete Beispiele des angebotenen Service benannt und weiter ausgeführt, dass sie ausdrücklich darauf hingewiesen habe, dass die Gebühr lediglich die Verwaltung des Treffs abgelte (Bl. 121 d. A.). Die einleitende Wertung der Zeugin wird daher durch ihre weiteren Angaben von ihr selbst widerlegt. Die Aussage der Zeugin … ist damit ebenso positiv ergiebig für die vorvertraglichen Verhandlungen wie diejenige des Zeugen …. Diese werden nicht durch die Angaben der Mietinteressenten widerlegt, zumal diese teilweise bereits unergiebig waren. Insbesondere die eigenen Angaben der Beklagten widerlegen dieses Beweisergebnis anhand einer Gesamtwürdigung der Beweisaufnahme nicht.

Aufgrund des objektiven Erklärungswerts der Zeugenaussagen, den die Kammer anders auslegt als das Amtsgericht, ohne dass es auf die Glaubwürdigkeit der Zeugen ankommt, bedarf es einer Wiederholung der Beweisaufnahme nicht. Auch ist nicht erforderlich, die von der Klägerin zusätzlich benannte Zeugin … zu vernehmen, weil die von den Beklagten behauptete unterlassene vorvertragliche Aufklärung bereits durch die erfolgte Beweisaufnahme widerlegt ist. Entgegen der Ansicht der Beklagten liegt kein Fall eines sog. Non liquet vor. Es geht auch nicht um die Frage, ob “ohne eine entsprechende Vereinbarung der Parteien ein “Wohnen mit Service” in einen Mietvertrag hineingelesen werden kann.” Diese Frage stellt sich hier nicht, weil im vorliegenden Streitfall zum einen eine positive schriftliche mietvertragliche Vereinbarung dem Grunde nach besteht (§ 2 Abs. 1) und zum anderen eine positive mündliche mietvertragliche Vereinbarung dem Umfang nach.

d) Wegen der Einzelheiten wird ergänzend auf die Ausführungen der Kammer im Urteil vom 19.02.2014 und im Beschluss vom 25.06.2014, Az. 23 S 98/13, zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Gleiches gilt, soweit die Beklagten, ohne auf die Besonderheiten des vorliegenden typengemischten Vertrags einzugehen, weiterhin pauschal behaupten, sie seien gegenüber dem Kooperationspartner “rechtlos” gestellt (vgl. zur ähnlichen Konstellation beim Betreuten Wohnen BGH, Urt. v. 23.02.2006, Az. III ZR 167/05).

3) a) Soweit daher das Amtsgericht der Widerklage auf Rückzahlung der Servicegebühr stattgegeben hat, war das angefochtene Urteil abzuändern. Den Beklagten steht insgesamt kein Anspruch gemäß § 812 BGB auf Rückzahlung der Servicegebühr zu, weil diese mit Rechtsgrund (wirksame Vereinbarung im Mietvertrag) geleistet wurde. Dies betrifft zum einen den Betrag von Euro 550,00 Servicegebühr für die Zeit von März 2009 bis Dezember 2010 (Ziffer IV. = S. 19 des angefochtenen Urteils). Zum anderen betrifft dies teilweise den von dem Amtsgericht festgestellten Überzahlungsbetrag von Euro 169,26, soweit darin für die Klägerin nachteilig Euro 75,00 Servicegebühr für die Monate Januar bis März 2012 berücksichtigt wurden (Ziffer IV. i. V. m. Ziffer III.1 des angefochtenen Urteils = S. 12-13,19).”

Dürfen Aufzugskosten auf einen Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegt werden?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 23 S 218/13, Urteil vom 04.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. II. 2) a) wie folgt aus: “Die Beklagten haben sich im Mietvertrag verpflichtet, anteilige Aufzugskosten zu tragen. In § 1 Abs. 4 wurde zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart, dass der Aufzug zum Mitgebrauch vermietet ist. In § 2 Abs. 6 Nr. 1, 11. Spiegelstrich wurden die Aufzugskosten als umlagefähige Betriebskosten vereinbart. Kosten des Aufzugbetriebs sind auch nach der Betriebskostenverordnung umlagefähige Betriebskosten. Gemäß § 2 Abs. 6 Nr. 1, 5. Abs. erfolgt die Abrechnung jährlich für das Kalenderjahr nach dem Verhältnis der Wohnfläche, soweit nichts anderes festgelegt wird.

AGB-rechtliche Bedenken hiergegen bestehen nicht, auch wenn davon ausgegangen werden kann, dass es sich um eine formularmäßig vereinbarte Beteiligung der Beklagten als Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten handelt, weil inhaltsgleiche Klauseln in dem Parallelverfahren 23 S 98/13 zwischen den dortigen Mietparteien vereinbart wurden. Es handelt sich indes nicht um eine überraschende Klausel (BGH, Urt. v. 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt ebenfalls nicht vor. Die Umlage der Aufzugskosten nach der Wohnfläche weicht nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab. Vielmehr entspricht die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nach dem Maßstab der Wohnfläche dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB (BGH, a. a. O.). Es ist die Wertung des Gesetzgebers selbst, dass der Flächenschlüssel für alle Betriebskosten, für die – wie hier – kein anderer Abrechnungsmaßstab gilt, sachgerecht ist. § 556a Abs. 1 S. 2 BGB findet demgegenüber keine Anwendung, da es nicht um eine erfasste Verursachung geht, so dass es nicht auf die Frage ankommt, ob eine sinnvolle Nutzung im Einzelfall möglich ist (BGH, a. a. O., der der gegenteiligen Mindermeinung von Langenberg, welche die Beklagten zitieren, ausdrücklich nicht folgt).

Selbst wenn die Wertung des § 24 Abs. 2 S. 1 NMV für – wie im Streitfall gegebenen – preisgebundenen Wohnraum heranzuziehen sein sollte, liegen die Voraussetzungen der Beteiligung der Beklagten an den Aufzugskosten vor. Nach § 24 Abs. 2 S. 1 NMV kann Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage ausgenommen werden, was bedeutet, dass die Kostenbeteiligung den Regelfall darstellt. Die Beklagten haben aber nicht bewiesen, dass sie aus dem Vorhandensein des Aufzugs keinen objektiven Nutzen ziehen können, so dass nicht ersichtlich ist, dass auf Seiten der Klägerin, gemessen am Maßstab des § 315 BGB, ein Ermessensfehlgebrauch vorliegt (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl., Rz. 5156 f.).”

Ist für eine ofenbeheizte Wohnung ausreichend repräsentatives Datenmaterial für Vergleichswohnungen in den Berliner Mietspiegel 2013 eingearbeitet worden?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 3 C 97/15, Urteil vom 17.05.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Für die Vergleichbarkeit der ortsüblichen Mieten war jedoch vorliegend nicht der Mietspiegel 2015 zugrunde zu legen, da die streitgegenständliche Wohnung aufgrund der fehlenden Zentralheizung zur Gruppe der im Berliner Mietspiegel nur ungenügend erfassten Substandardwohnungen gehört. Das Gericht hat daher Beweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Im Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht zweifelsfrei fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Objekt nach den in § 558 Abs.2 Satz 1 BGB aufgestellten Kriterien 285,00 EUR nettokalt pro Monat beträgt. Dies folgt aus dem vorliegenden schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Manfred Stelter (Bl. 56 ff d.A.), auf das vollinhaltlich Bezug genommen wird und dessen mündlicher Anhörung im Termin am 26.4.2016. Der Sachverständige hat seine Untersuchung sowohl schriftlich als auch mündlich ausführlich begründet. Gemäß seinen Ausführungen in der mündlichen Verhandlung, denen sich das Gericht nach eigener kritischer Prüfung umfassend anschließt, sind die Orientierungskriterien des Berliner Mietspiegels von der Systematik her für Substandardwohnungen nicht anwendbar. Der Sachverständige hat seine Ermittlung auf das Vergleichswertverfahren gestützt. Er hat die Gebäudeart, Lage, die Größe, die Ausstattung und Beschaffenheit der hier streitgegenständlichen Wohnung unter anderem im Rahmen einer Ortsbesichtigung ermittelt und dokumentiert. Sodann hat er 14 Vergleichsobjekte bestimmt und ausgewertet. Unter statistischer Auswertung der ermittelten Vergleichsmieten errechnete der Sachverständige nachvollziehbar eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung zum Stichtag 1.2.2015 in Höhe von 285,00 EUR nettokalt pro Monat. Diesem Ergebnis schließt sich das Gericht nach ausführlicher Erörterung des Gutachtens in der mündlichen Verhandlung an. Weitere Abschläge für etwaige von der Beklagten angeführte Minderausstattung kommen bei der Substandardwohnung nicht in Betracht, da der Mittelwert hier gerade nicht einer vollausgestatteten Durchschnittswohnung entspricht.”

Ist das wohnwertmindernde Merkmal “nicht abschließbare Hauseingangstür” nach dem Berliner Mietspiegel 2015 gegeben, wenn die Tür zum Aufgang des Hinterhauses nicht abschließbar ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 14 C 181/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die Hauseingangstür nicht abschließbar ist. Bei dem von dem Beklagten vorgelegten Lichtbild handelt es sich offensichtlich nicht um die Hauseingangstür zur Straße, sondern um die Tür zum Aufgang des Hinterhauses. Mit der Hauseingangstür ist jedoch die Zutrittsmöglichkeit von der Straße gemeint, da es bei der Frage der Abschließbarkeit darum geht, Nichtmietern den Zutritt zum Gebäude zu verwehren.”

Gilt bei der Überprüfung eines Mieterhöhungsbegehrens für einen Mietvertrag die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 14 C 181/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das wohnwertmindernde Merkmal “keine Spüle” ist nicht verwirklicht, da dem Mietvertrag zu entnehmen ist, dass die Küche mit einer Spüle nebst Unterschrank ausgestattet ist (§ 12 Ziff. 12.2 des Mietvertrages). Für den Mietvertrag gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.”

Trifft einen Vermieter eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, seinem Mieter Zugang zu den Bedien- und Messelementen der Stromversorgung zu ermöglichen, die typischerweise auch zur Benutzung und Einsichtnahme durch einen Laien geeignet und bestimmt sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Celle (AG Celle – 151/110 C 1176/16, Urteil vom 25.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Celle in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat einen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihm Zugang zu dem bislang verschlossenen Stromzähler- und Sicherungskasten verschafft.

Der Anspruch des Klägers korrespondiert mit einer entsprechenden mietvertraglichen Nebenpflicht der Beklagten als dessen Vermieter. Sofern ein Mieter – wie vorliegend der Kläger – mit einem Dritten einen Stromlieferungsvertrag abgeschlossen hat, trifft den Vermieter eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, dem Mieter Zugang zu den Bedien- und Messelementen der Stromversorgung zu ermöglichen, die typischerweise auch zur Benutzung und Einsichtnahme durch einen Laien geeignet und bestimmt sind. In diese Kategorie fällt nach der Überzeugung des Gerichts sowohl ein Stromzähler (Ablesen) als auch der Sicherungskasten mit den der Wohnung des Mieters zuzuordnenden Sicherungen. Letzteres gilt nicht zuletzt im Hinblick darauf, dass es etwa bei Notfällen, möglichen Stromausfällen aber auch bei etwaigen Kleinreparaturen in der Mietwohnung für den Mieter erforderlich sein kann, Zugriff auf die Sicherungen seiner Stromkreise zu haben.

Die demnach bestehende Verpflichtung zur Zugangsverschaffung hat die Beklagte auch nicht durch die Einrichtung eines 24-Stunden-Hausmeister-Service erfüllt. So ergibt sich bereits aus dem mit dem Schreiben vom 08.06.2016 aus Anlage K 4 vorgetragenen Sachverhalt, dass der 24-Stunden-Service von der Beklagten tatsächlich nicht gewährleistet wird, als der Kläger im Rahmen des Sachverhalts vom 19.04.2016 im Rahmen des Telefonats mit dem Hausmeister um 22.00 Uhr auf den nächsten Morgen verwiesen wurde. Eine 24-stündige Erreichbarkeit des Zugangsberechtigten (der Hausmeister) ist freilich nicht gleichzusetzen mit einem 24stündigen Zugang.

Unabhängig davon hält es der erkennende Richter für unzumutbar, einen Mieter – jedenfalls im Hinblick auf den Zugang zu den Sicherungen – permanent auf einen Dritten zu verweisen, der zur Zugangsgewährung erst von einem anderen Ort anfahren muss. Stattdessen ist die mietvertragliche Nebenpflicht dergestalt auszulegen, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, selbst unmittelbar und ohne zeitliche Verzögerung auf die seiner Wohnung zuzuordnenden Sicherungen zuzugreifen. Dies gilt gerade auch im Hinblick auf etwaige Notfälle wie einen Brand oder auch einen Wasserschaden, in denen es gegebenenfalls geboten sein kann, ohne Zuwarten die Stromzufuhr durch Betätigung der Sicherung abzuschalten. Im Rahmen der Zumutbarkeitserwägungen ist allerdings ein Zuwarten auch dann nicht mehr hinzunehmen, wenn etwa aufgrund einer Überlastung des Wohnungs-Stromkreises durch die Nutzung übermäßig vieler Abnahmegeräte die Sicherung rausspringt und das Problem mit einer kurzen Betätigung der Sicherung behoben wäre. Auch in diesem Fall kann der Mieter nicht darauf verwiesen werden, erst das – zeitlich ungewisse – Erscheinen des Hausmeisters vor Ort abzuwarten.

Entgegen der in der mündlichen Verhandlung von der Beklagtenvertreterin unter Bezugnahme auf das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 15.02.2013 (Az: 201 C 464/12) geäußerten Ansicht reichte es nach dem Vorstehenden gerade nicht aus, den Kläger auf die Einrichtung eines Hausmeisterservice zu verweisen. So ging es in dem vom Amtsgericht Köln entschiedenen Fall ersichtlich ausschließlich um das Ablesen des Stromzählers, während der Kläger im hiesigen Fall Zugriff zuvorderst auf den Sicherungskasten begehrt. Allein aufgrund der unstreitigen baulichen Gegebenheiten erhält der Kläger hier bei Zugriff auf den Sicherungskasten stets zugleich auch Zugriff auf den Stromzähler. Im Rahmen der tenorierten Verpflichtung der Beklagten bleibt es dieser unbenommen, hier gegebenenfalls eine bauliche Trennung herbeizuführen, welche dem von ihr angeführten Problem vermeintlicher Stromdiebstähle entgegenzuwirken vermag, Diese Problematik rechtfertigt es aber von vornherein nicht, den Zugang der Mieter (auch) auf die Sicherungen derart zu beschränken.”

Liegt ein Mangel einer Gegensprechanlage vor, wenn diese nur funktioniert, wenn der Knopf der Sprechanlage gedrückt wird, die Person draußen spricht, der Knopf wieder losgelassen wird, wenn man selber spricht und wieder gedrückt wird, wenn die Person draußen spricht?

Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 12 C 149/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Betreffend Gegensprechanlage hat sich das Gericht im durchgeführten Ortstermin am 15. Februar 2016 nicht davon überzeugen können, das Mängel an dieser Anlage bestehen. Bei der Gegensprechanlage handelt es sich um ein älteres Modell, was nur funktioniert, wenn der Knopf der Sprechanlage gedrückt wird, die Person draußen spricht, der Knopf wieder losgelassen wird, wenn man selber spricht und wieder gedrückt wird, wenn die Person draußen spricht. Den Klägern ist dies vor Ort mitgeteilt worden. Etwaiges Rauschen bei der Tonübertragung und Knistern bzw. Knacken ist systembedingt und stellt keinen Mangel dar, da die Anlage in dem vorgefundenen Zustand mitvermietet wurde.”

Haben Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung bzw. Instandsetzung eines Kellerraums, wenn der Mietvertrag lediglich einen nicht näher bezeichneten Kellerverschlag zur Mitbenutzung freigibt?

Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 12 C 149/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Betreffend den Kellerraum kann festgestellt werden, dass den Klägern weder ein Instandsetzungsanspruch noch ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes zusteht. Unabhängig davon, dass der Kellerraum nicht näher bezeichnet wurde und die Klage mangels vollstreckungsfähigen Inhalts diesbezüglich unzulässig sein dürfte, was zunächst dahingestellt bleiben kann, wird darauf hingewiesen, dass in keinem der hier vorgelegten Mietverträge, nämlich dem Ursprungsvertrag von 1965 und dem jetzt geltenden Vertrag vom 11. September 1997 ein Keller mitvermietet, sondern lediglich zur Mitbenutzung freigegeben wurde (siehe § 1 des Vertrages vom 11. September 1997, wonach ein Kellerverschlag mitbenutzt werden kann). Um welchen Verschlag es sich dabei handelt, wurde nicht geregelt. Betreffend diesen Verschlag ist wohl davon auszugehen, dass die Gastherme und Heizung dort aufgestellt werden konnten; die Kläger scheinen hiervon immer noch Gebrauch zu machen, wie sich aus den eingereichten Lichtbildern ergibt. Da allerdings kein Anspruch auf Besitzeinräumung eines bestimmten Kellerraums besteht, besteht auch kein Anspruch auf Instandsetzung desselben nicht näher bezeichneten Kellerraums. Dies betrifft auch die Zugangstreppe und den Boden des Kellerraums, da davon auszugehen ist, das letzterer in dem Zustand mit überlassen wurde, wie er jetzt vorliegt. Gleiches betrifft auch die Treppe.”

Kommt bei einem 30 Jahre alten Holzboden mit typischen Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Zuschlag für hochwertige Bodenbeläge in Betracht?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a. M. – 33 C 3834/14, Urteil vom 29.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ein Zuschlag für hochwertige Bodenbeläge kommt nicht in Betracht, weil die Kläger nicht dargelegt haben, dass sich diese in gutem Zustand befinden. Hierfür sind die Kläger darlegungs- und beweispflichtig, weil sie diesen Zuschlag für sich in Anspruch nehmen. Soweit sie meinen, ein nicht guter Zustand sei auf das Wohnverhalten des Beklagten zurückzuführen, ist dies unerheblich. Der Beklagte wohnt seit mittlerweile fast 30 Jahren in der Wohnung. Selbstverständlich ist ein Holzboden nach solch langer Nutzungsdauer allein durch vertragsgemäßen Gebrauch abgenutzt und bedarf der Aufarbeitung. Ein pflichtwidriges Verhalten des Beklagten ist dagegen weder dargelegt worden noch ersichtlich. Hinzu tritt, dass die Kläger auch nicht dargelegt haben, dass der Bodenbelag im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses 1986 neu oder neu aufgearbeitet war.”