Stellt die Errichtung eines Spielhauses im mitvermieteten Garten eine unzulässige bauliche Veränderung der Mietsache dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Flensburg (AG Flensburg – 69 C 41/15, Urteil vom 08.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin als Vermieterin hat gegen die Beklagte, ihre Mieterin, keinen Anspruch auf Beseitigung des Spielhauses, dass diese im Garten des gemieteten Grundstücks für ihren Sohn errichtete.

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 541 BGB. Eine vertragliche Vereinbarung zu Art und Umfang der Nutzung des Gartens, gegen die die Errichtung des Spielhauses verstoßen könnte (vgl. Amtsgericht Brühl, Urteil vom 07.03.1989, 2a C 710/88, BeckRS 1989, 05689), besteht zwischen den Parteien nicht. Die Errichtung eines Spielhauses im Garten ist der Mieterin nach dem Mietvertrag nicht untersagt.

Auch im Übrigen besteht ein Anspruch der Klägerin auf Entfernung des Spielhauses bzw. Unterlassung einer dadurch verursachten Störung nicht. Das Spielhaus des Sohnes der Beklagten stellt keine unzulässige bauliche Veränderung der Mietsache dar und überschreitet auch nicht die Grenzen des objektiv Erträglichen (vgl. BGH, Urteil vom 26.06.1974, VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463; Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 11.09.2003, 317 C 305/03, juris). Vielmehr handelt es sich um eine bloße zeitweise Umgestaltung des Gartens, die folgenlos wieder beseitigt werden kann (vgl. Landgericht Lübeck, Urteil vom 24.11.1992, 14 S 61/92, BeckRS 1992, 05025). Die Beklagte ist verpflichtet, bei Mietende das Spielhaus und den ursprünglichen Zustand des Gartens wieder herzustellen, wozu sie auch ausdrücklich ihre Bereitschaft erklärte.

Ein Anspruch der Klägerin, der sich auf eine Eigentumsbeeinträchtigung stützt, scheidet schon deswegen aus, weil die Klägerin zur Duldung des Gebrauchs der Mietsache durch die Beklagte mietvertraglich verpflichtet ist und die Errichtung eines Spielhauses für ein Kind — wie ausgeführt — keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellt.

Inwieweit die Klägerin sich als Vermieterin auf nachbarrechtliche Normen berufen kann, kann hier dahinstehen. Eine dem § 31 Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen entsprechende Regelung, die für “sonstige Anlagen” bestimmte Grenzabstände vorschreibt und einen Anspruch auf Entfernung begründen könnte (vgl. Landgericht Dortmund, Urteil vom 20.02.2007, 1 S 109/06, NJW-RR 2008, 175), enthält das Schleswig-Holsteinische Nachbarrechtsgesetz nicht. Auch etwaige bauordnungsrechtliche Verstöße sind zwischen den Parteien, insbesondere mangels Einschreitens der Ordnungsbehörde, unbeachtlich.”

Ist ein Mieterhöhungsverlangen auch an eine später eingezogene Ehefrau des Mieters zu richten, wenn diese nicht in den Mietvertrag nachträglich mit aufgenommen wurde?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a. M. – 33 C 3834/14, Urteil vom 29.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist zulässig, es liegt ihr mit dem anwaltlichen Schreiben vom 03.09.2014 ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen zugrunde. Entgegen der Auffassung des Beklagten war dieses nicht auch an seine Ehefrau zu richten, weil diese nicht Mieterin geworden ist. Allein die Tatsache, dass diese in der ferneren Vergangenheit 1998, 2003 und 2004 in drei Schreiben angesprochen wurde, führt nicht dazu, dass sie durch übereinstimmende Willenserklärungen aller Beteiligten in das Mietverhältnis eingetreten ist. Entsprechendes gilt für den Umstand, dass sie teilweise die Miete zahlt. Dies stellt die Leistung durch Dritte im Sinne von § 267 BGB dar.”

Muss ein Mieter grundsätzlich mangelbedingte Verbrauchsmehrkosten bei den Nebenkosten tragen?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 407/15, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Den Beklagten ist zuzugestehen, dass die Nebenkosten hoch erscheinen. Etwaige Mängel, die zu einem tatsächlich überdurchschnittlichen Verbrauch führen können (z. B. zugige Fenster, mangelhafte Dämmung, leckende Toilettenspülung, defekte Thermostate, etc.) würden Gewährleistungsrechte der Beklagten begründen. Von Extremfällen abgesehen lassen Baumängel den Zurechnungszusammenhang zwischen Verbrauch und Mieternutzung dagegen nicht entfallen. Schließlich kann der Mieter, notfalls im Einstweiligen Rechtsschutzverfahren, den Vermieter jederzeit auf Mangelbeseitigung in Anspruch nehmen. Mangelbedingten Verbrauchsmehrkosten würde bereits durch die Minderung der Bruttomiete (also inkl. Nebenkosten) Rechnung getragen (vgl. Palandt, 75. A., § 536, Rn. 33). Insofern war hinsichtlich der behaupteten Mängel nicht in die Beweisaufnahme einzutreten. Die Beklagten haben mit etwaigen Ansprüchen nach §§ 812, 536 BGB nicht die Aufrechnung erklärt. Eine Minderung von 15% der abgerechneten Nebenkosten scheidet demnach aus. Im Übrigen trugen die Beklagten zu den erforderlichen Mängelanzeigen schriftsätzlich nicht hinreichend substantiiert vor (s.u.).”

Können drei benannte Wohnungen aus demselben Objekt dem im Mietspiegel abgebildeten Querschnitt – unabhängig davon, wie umfangreich dessen zugrunde liegende Daten waren – überlegen sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte  (AG Mitte – 7 C 185/15, Urteil vom 06.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Kläger können die Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nur bis zur Höhe der üblichen Entgelte verlangen. Das Gericht zieht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2015 heran.

Das Gericht ist bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht an das im Mieterhöhungsverlangen angegebene Begründungsmittel gebunden, sondern es muss diese gerade unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen Beweismittel ermitteln (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 558a BGB, Rn. 149 m. w. N.). Insbesondere bei der Angabe von drei Vergleichswohnungen ist es äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln (Schmidt-Futterer, a. a. O., Rn. 99). Insoweit muss unterschieden werden, zwischen dem formalen Begründungsmittel eines Mieterhöhungsbegehrens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB und dessen materieller Begründetheit. Insoweit stellen selbst sechs Vergleichswohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen, was insbesondere dann gilt, wenn die benannten Vergleichswohnungen – wie hier – alle aus dem Objekt der Kläger stammen (vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2013,Az.: VIII ZR 346/12). Insoweit können drei benannte Wohnungen aus demselben Objekt dem im Mietspiegel abgebildeten Querschnitt – unabhängig davon, wie umfangreich dessen zugrunde liegende Daten waren – niemals überlegen sein (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 11.05.2015, Az.: 7 S 1731/15). In diesem Zusammenhang war das Gericht auch nicht gehalten, das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen. Zum einen wäre dieses mangels Nennung und Beschreibung weiterer Vergleichswohnungen auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinausgelaufen. Zum anderen führt die Verwendung des Mietspiegels dazu, hohe Rechtsverfolgungskosten, wie sie mit der Einholung eines Sachverständigengutachtens regelmäßig verbunden sind, zu vermeiden. Insoweit stünde der Kostenaufwand von (erfahrungsgemäß 2.000,00 Euro bis 2.500,00 Euro) für die Einholung eines Gutachtens, das nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln müsste, zur Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung von 44,00 Euro monatlich unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels außer Verhältnis, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO aufgrund des Berliner Mietspiegels 2015 zu schätzen war (vgl. insoweit auch LG Nürnberg-Fürth a. a. O.). Der Mietspiegel kann dabei, auch wenn er in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen ist, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Gesetzgeber selbst sieht ausweislich von §§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d BGB den Mietspiegel als das beste Mittel zum Nachweis des üblichen Entgelts im Sinne von § 558 BGB an (vgl. BverfG, Beschluss v. 03.04.1990, Az. 1 BvR 268/90). Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung kann für den Rechtsstreit ebenfalls herangezogen werden. Zwar ist die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des Mietspiegels. Bei der Orientierungshilfe handelt es sich aber nach der Erläuterung zum Mietspiegel um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie bietet damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann (vgl. LG Berlin, Urt. v. 03.06.2003, Az. 65 S 17/03). Insoweit kann der Berliner Mietspiegel jedenfalls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015, GE 2015, 971), so dass hier dahinstehen kann, ob der Berliner Mietspiegel seine Beweiskraft als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB zwischenzeitlich eingebüßt hat (vgl. GE 2014, 1552).”

Gilt für Mieterhöhungsverlangen das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 357/15, Urteil vom 14.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “In rechtlich nicht zu beanstandender Weise hat das Amtsgericht die Ansprüche des Klägers und hierbei insbesondere ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB verneint.

Zwar liegen die Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 312ff. BGB  dem Wortlaut nach vor; §§ 312ff. BGB sind auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558ff. BGB aber nicht anwendbar (so im Ergebnis auch das Amtsgericht unter Bezugnahme auf dort zitierte Literatur und wohl auch AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27. April 2016, Az. 202 C 3/16 (WuM 2016, 360 f.), die allerdings das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages verneinen).

Denn schon nach Sinn und Zweck ist § 312c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen nach §§ 558ff. BGB nicht anzuwenden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Auflage, vor § 535 BGB, Rn. 89ff., insbesondere Rn. 92 mit ausführlicher Begründung; Beuermann, Grundeigentum 2015, 561 f.; aA u.a. Pitz-Paal, Grundeigentum 2015, 556-560).

Die Berufung zeigt nicht auf, dass diese Bewertung unzutreffend ist.

Insbesondere ergibt sich dies nicht aus der dort zitierten Begründung des Gesetzgebers. Zwar heißt es dort, dass für spätere Vertragsänderungen, z.B. Abreden über Mieterhöhungen, Satz 1 von § 312 Abs. 4 BGB gelten solle. Diese Aussage ist aber im Kontext der vorherigen Ausführungen zu sehen. Dort wird auf die detaillierte Ausgestaltung des sozialen Wohnraummietrechts hingewiesen und zum Ausdruck gebracht, dass die Richtlinienumsetzung, der die Gesetzesänderung dienen sollte, keine Verschlechterung des Mieters im Vergleich zur bis dahin geltenden Rechtslage bewirken solle. Im Hinblick darauf, dass § 558a BGB dem Vermieter – zum Schutz des Mieters – vorschreibt, das Mieterhöhungsbegehren in Textform zu erklären, und dies in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle per Brief geschieht, geht die Kammer daher davon aus, dass dem Gesetzgeber bei der Einbeziehung von Abreden über Mieterhöhungen andere als die nach §§ 558ff. BGB im einzelnen geregelten vor Augen standen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, sofern berechtigt, im Klagewege durchgesetzt werden kann und damit eine gänzlich andere Situation betrifft, als die ursprünglich auf den Versandhandel und vergleichbare Geschäfte ausgerichteten §§ 312ff. BGB. So käme es zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist von § 558b Abs. 2 BGB bestehen würde bzw. in Fällen wie vorliegend, in denen der Erhöungsbetrag mehrfach gezahlt wurde und somit eine doppelte Zustimmung – oder jedenfalls eine mehrfach bestätigte Zustimmung – des Mieters vorliegt, die ausdrücklich sowie konkludent erklärt wurde. Auf konkludentes Verhalten finden die §§ 312ff. BGB nämlich keine Anwendung (vgl. Beuermann aaO m.w.N.) So ergibt sich auch aus einer Stellungnahme des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz, dass fraglich erscheint, ob der Gesetzgeber ein Widerrufsrecht für Mieterhöhungen nach §§ 558ff. BGB mit der Gesetzesänderung einführen wollte (vgl. Grundeigentum 2015, 563).

Ob §§ 558ff. BGB den §§ 312ff. BGB damit als lex specialis vorgehen (hiergegen Mediger, NZM 2015, 185 aus systematischen Gründen) oder aber die §§ 312ff. BGB teleogisch dahingehend zu reduzieren sind, dass sie für andere Mieterhöhungen als nach §§ 558ff. BGB gelten, kann für das Ergebnis dahinstehen.

Selbst wenn ein Widerruf entgegen der hier vertretenen Ansicht nach §§ 312ff. BGB bestehen würde, stünde dessen Geltendmachung in Fallkonstellationen wie der vorliegenden in der Regel entgegen, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung im Kontext von §§ 558ff. BGB zugleich ein deklaratorisches Anerkenntnis des vermieterseitigen Anspruchs auf Mieterhöhung darstellen würde. Ein solches wäre nur nach §§ 812ff. BGB kondizierbar. Der Mieter müßte dann vortragen und beweisen, dass der Anspruch des Vermieters nicht bestand und unterläge zudem den Beschränkungen von § 814 BGB.”

Kann sich ein Mieter darauf berufen, dass sein Vermieter seine Pflicht zur Anbietung von Alternativwohnraum vor oder nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung verletzt habe, wenn er den Alternativwohnraum im hypothetischen Falle seiner Anbietung nicht angemietet hätte?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 323/16, Urteil vom 01.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Berufung ist unbegründet. Den Klägern steht der vom Amtsgericht zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die im Seitenflügel gelegene Wohnung des Beklagten durch die Kündigung vom 31. März 2015 mit Ablauf des 31. Dezember 2015 seine Beendigung gefunden hat.

Die von den Klägern ausgesprochene Eigenbedarfskündigung entspricht den gesetzlichen Formvorgaben; aus den Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, stand den Klägern auch ein Kündigungsgrund gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Seite, da sie die an den Beklagten vermietete Wohnung für ihren Sohn benötigen.

Die Kündigung ist auch nicht wegen eines den Klägern zur Last zu legenden Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben unwirksam.

Die Kläger haben nicht treuwidrig gehandelt, indem sie das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis gekündigt haben, obwohl vor Ablauf der Kündigungsfrist eine weitere in ihrem Eigentum stehende Wohnung im Vorderhaus frei stand. Ein Vermieter handelt treuwidrig, wenn ihm eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er den geltend gemachten Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 23. August 2016 – VIII ZR 178/15, NZM 2016, 715 Tz. 17). An diesen Ausnahmevoraussetzungen fehlte es. Zwar stand ab dem 1. Mai 2015 im Vorderhaus des Anwesens eine 75 qm große Wohnung frei, in der die Kläger den Wohnbedarf ihres Sohnes ohne Weiteres hätte decken können, ohne Rückgriff auf die vom Beklagten innegehaltene Wohnung nehmen zu müssen. Die Wohnung im Vorderhaus indes war mit der streitgegenständlichen Wohnung nicht im vorgenannten Sinne vergleichbar, da sie eine 20 qm größere Fläche als die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung aufweist und die Entscheidung der Kläger, den Platzbedarf ihres Sohnes zu beschränken und diesen in der kleineren anstatt einer flächenmäßig größeren und ebenfalls in ihrem Eigentum stehenden Wohnung zu decken, zu respektieren ist (vgl. BGH, a.a.O.).

Den Klägern fällt insoweit auch kein Verstoß gegen ihre Anbietpflicht zu Last. Sie haben dem Beklagten die Alternativwohnung bereits in der Kündigungserklärung zu einem Gesamtmietzins von 910,00 EUR angeboten. Ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überstieg, ist unerheblich, da die Kläger mit ihrem Angebot weder gegen ein Verbotsgesetz verstoßen noch den Wuchertatbestand erfüllt haben (vgl. Kammer, Beschl. v. 7. August 2014 – 67 S 280/14, ZMR 2015, 123). Soweit der Beklagte erstinstanzlich behauptet hat, die verlangte Miete verstoße gegen die Preisvorgaben des § 556d Abs. 1 BGB, konnte die Verfassungsmäßigkeit der Norm ebenso dahinstehen wie die Frage, ob die Kläger, die im Moment des Ausspruchs der Kündigung und der Anbietung der Alternativwohnung am 31. März 2015 den zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft getretenen § 556d Abs. 1 BGB nicht zu berücksichtigen hatten, zumindest nach dessen Inkrafttreten zur Abgabe eines den Preisvorgaben des § 556d Abs. 1 BGB entsprechenden neuerlichen Angebotes verpflichtet gewesen wären. Denn die verlangte Miete hat zu keinem Zeitpunkt gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoßen, da die Alternativwohnung zuvor umfassend saniert wurde und deshalb dem Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB unterfiel. Zwar hat der Beklagte den von den Klägern behaupteten Umfang der Modernisierung bestritten. Da ihm jedoch für die Voraussetzungen des § 242 BGB – und damit auch für den Verstoß der Kläger gegen ihre Anbietpflicht – die Darlegungs- und Beweislast oblag (vgl. BGH, Urt. v. 30. März 2006 – VII ZR 44/05, NJW 2006, 2555 Tz. 26; Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rz. 112), ging sein einfaches Bestreiten ohne nähere Darlegungen zur tatsächlichen Ausstattung der Wohnung und mangels Beweisantritts ins Leere.

Der Wirksamkeit der Kündigung steht es auch nicht entgegen, dass die Kläger den geltend gemachten Eigenbedarf nicht über die zum 28. Februar 2016 von einer Nachbarmieterin gekündigte weitere Alternativwohnung im Seitenflügel gedeckt oder diese dem Beklagten zumindest angeboten haben.

Insoweit konnte dahinstehen, ob dem Vermieter der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 242 BGB auch dann verwehrt sein kann, wenn er bei Ausspruch der Kündigung oder zumindest vor Ablauf der Kündigungsfrist bereits absehen kann, dass für die Deckung des geltend gemachten Eigenbedarfs in Frage kommender Alternativwohnraum unmittelbar nach Ablauf der Kündigungsfrist frei wird (vgl. Milger, NZM 2014, 769, 776 oben (zur Aufweichung starrer zeitlicher Grenzen im Rahmen der Anbietpflicht)). Zwar konnten die Kläger bei Ausspruch der Kündigung nicht davon ausgehen, dass die weitere Alternativwohnung bereits zum 28. Februar 2016 frei werden würde. Da der mit der Nachbarmieterin geschlossene Mietvertrag aber von vornherein nur bis zum 30. April 2016 befristet war, lag es bereits bei Ausspruch der Kündigung nahe, dass sie die Wohnung nur wenige Monate nach Ablauf der für den Beklagten maßgeblichen Kündigungsfrist am 31. Dezember 2015 räumen würde; diese Erkenntnis musste sich erst recht am 30. November 2015 – und damit noch vor Ablauf der für den Beklagten maßgeblichen Kündigungsfrist – aufdrängen, nachdem die Nachbarmieterin vorfristig die Kündigung ihres befristeten Mietverhältnisses zum 28. Februar 2016 erklärt hatte. Gleichwohl waren die Kläger nicht verpflichtet, ihren Eigenbedarf über die voraussichtlich frei werdende – und später tatsächlich frei gewordene – Alternativwohnung zu decken. Denn der geltend gemachte Wohnbedarf wäre in der Alternativwohnung nur mit wesentlichen Abstrichen zu verwirklichen gewesen, da es sich bei dieser anders als bei der vom Beklagten bewohnten Wohnung nicht um eine mehrgeschossige Etagenwohnung, sondern um eine eingeschossige Erdgeschosswohnung mit einem vergleichsweise geringeren Wohnwert handelte, da die Alternativwohnung durch ihre Lage nicht nur einem erhöhten Einbruchsrisiko ausgesetzt, sondern auch schlechter belichtet und besonnt ist als die vom Beklagten innegehaltene Wohnung.

Ob die Kläger im Lichte von Treu und Glauben zumindest verpflichtet gewesen wären, dem Beklagten die vorgenannte Wohnung als Alternativwohnung anzubieten, bedurfte keiner abschließenden Entscheidung. Eine Anbietpflicht besteht nämlich zumindest dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheidet (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Tz. 15). Dem ist der Fall gleichzustellen, in dem der Mieter die Wohnung im Falle ihrer Anbietung ohnehin nicht angemietet hätte (vgl. Kammer, Urt. v. 16. April 2015 – 67 S 14/15, MDR 2015, 582). Das Berufen des Mieters auf eine Verletzung der – im Tatbestand der § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ohnehin nicht normierten – Anbietpflicht würde sich in einem solchen Fall seinerseits als treuwidrig erweisen, da ihm kein schutzwürdiges Eigeninteresse zu Grunde läge. Denn die Rechtsausübung ist – auch ohne dass die Voraussetzungen des § 226 BGB vorliegen – rechtsmissbräuchlich, wenn sie beachtliche Interessen eines anderen verletzt, ihr aber kein schutzwürdiges Eigeninteresse zugrunde liegt (vgl. BGH, Urt. v. 3. März 2004 – VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 Tz. 14; Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 125/16, ZMR 2016, 695, jeweils m.w.N.). So aber läge der Fall hier, wenn den Klägern die Nutzung der in ihrem Eigentum stehenden streitgegenständlichen Wohnung zur Deckung ihres – zudem unstreitigen – Eigenbedarfs dauerhaft verwehrt wäre, nur weil sie dem Beklagten eine weitere Wohnung nicht angeboten hätten, die dieser ohnehin nicht angemietet hätte. Welche Partei in diesem Zusammenhang die Darlegungs- und Beweislast für den Anmietwillen des Mieters während der den Vermieter treffenden Anbietpflicht trifft, konnte dahinstehen. Denn es steht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer bereits prima facie fest, dass der Beklagte die Erdgeschosswohnung im Seitenflügel auch im Falle ihrer pflichtgemäßen Anbietung nicht angemietet hätte, nachdem er die im Kündigungsschreiben angebotene weitere Alternativwohnung im Vorderhaus nicht angemietet und sich auch zur Anmietung der nunmehr im Verlaufe des zweiten Rechtszugs angebotenen – und weiter frei stehenden – Erdgeschosswohnung im Seitenflügel selbst zu dem von den Klägern in Aussicht gestellten Nettokaltmietzins von 526,76 EUR nicht in der Lage gesehen hat.”

Stellt ein Schreien und Brüllen von Kindern eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, die nicht mehr dem vertraglich vorausgesetzten Zustand einer Mietwohnung entspricht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 41/16, Urteil vom 05.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Soweit die Klägerin in den Lärmprotokollen ein Schreien und Brüllen von Kindern vermerkt, vermag das Gericht auch in diesen akustischen Einwirkungen auf die Räume der Klägerin keine (erhebliche) Gebrauchsbeeinträchtigung zu sehen, die nicht mehr dem vertraglich vorausgesetzten Zustand entspräche. Kleinkinder sind naturgemäß nicht in der Lage, ihren Unmut und Unbehagen differenziert auszudrücken und bedienen sich akustischer Äußerungen, die von anderen Personen als Schreien und Brüllen wahrgenommen werden. Auch diese akustischen Einwirkungen stellen jedoch das normale Maß einer Wohnnutzung durch kleine Kinder dar. Soweit die Klägerin ein Brüllen von Erwachsenen als Störung und den Streithelfer zu 2) als Urheber notiert, wäre eine solche Lärmeinwirkung grundsätzlich geeignet, als erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs angesehen zu werden. In fast allen von der Klägerin selbst notierten Fällen war der Inhalt des Brüllens durch einen Erwachsenen aber gerade darauf gerichtet, die zuvor wohl als zu laut empfundenen Kinder aufzufordern, ihrerseits Ruhe zu geben und ein Schreien zu unterlassen. Damit zeigen die notierten Äußerungen aber – so sie denn wie vermutet vom Streithelfer zu 2) herrühren – dass gerade die Nachbarn sich bemühen, ihre Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten gegenüber den Mitmietern zu bewegen, was grundsätzlich auch dem Interesse der Klägerin entsprechen dürfte. Dass sich die lautstark äußernden Erwachsenen dabei selbst als Störung der Nachbarschaft und als wenig erzieherisch wertvoll erweisen, ist zwar aus pädagogischer Sicht nicht wünschenswert, als Zeichen der ständigen nervlichen Anspannung der mit der Erziehung von Kleinkindern betrauten Erwachsenen aber in dem geringen von der Klägerin geschilderten Rahmen noch als sozial adäquat zu akzeptieren. Sofern die Klägerin gelegentlich ein nächtliches Schreien von Kindern wahrnimmt, stellt auch dieses keinen Mangel und keine erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauches dar, sondern es entspricht üblicher Wohnnutzung, dass Kinder bei einer Erkrankung oder nächtlicher Angst auch einmal weinen und schreien und man dies auch bei nächtlicher Stille in anderen Wohnungen vernimmt.”

Ist das Verkleben von dunkelbraunen Mustertapeten und/oder das Bearbeiten mit orangefarbener Wischtechnik noch vom vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache gedeckt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 63/16, Urteil vom 30.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) (3) (bb) wie folgt aus: “Die Klägerin hat ferner einen Anspruch auf Ersatz der entstandenen Renovierungskosten in Höhe von 1.708,26 Euro. Die Beklagte bzw. ihre Mutter haben die Mietsache schuldhaft beschädigt, indem sie im Wohnzimmer dunkelbraune Mustertapeten verklebt haben und im Schlafzimmer auf die Tapete eine Musterbordüre geklebt haben, die nicht rückstandslos entfernt werden konnte, sodass die Tapeten entfernt werden mussten. Zudem wurde das Kinderzimmer mit orangefarbener Wischtechnik bearbeitet und musste infolgedessen renoviert werden. Weiterhin waren die Tapeten in der Küche bei Wohnungsübergabe fleckig. Hierbei handelt es sich um Verhaltensweisen, die nicht mehr vom vertragsmäßigen Gebrauch der Sache gedeckt sind, § 538 BGB, sondern zu einem Schaden an der Mietsache geführt haben.”

Kann ein Mieter in einer Abmahnung dazu verpflichtet werden, selbst Termine mit Vertragspartnern des Vermieters zu vereinbaren?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 202/16, Urteil vom 11.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Ein zusätzliches Gewicht kommt hier auch (noch) nicht der Missachtung der Abmahnung vom 4. Juli 2015 zu, denn die Abmahnung gibt der Beklagten ihrem Inhalt nach nicht die nach ihrem Zweck erforderliche Gelegenheit, ihr vertragswidriges Verhalten zu korrigieren (vgl. zum Zweck der Abmahnung: LG Berlin, Beschl. v. 23.10.2015 – 65 S 239/15, z. Veröffentl vorgesehen). Die Beklagte wird darin aufgefordert, selbst Termine mit von der Klägerin hinzugezogenen Handwerkern zu vereinbaren. Soweit die Klägerin das Erfordernis der Besichtigung damit begründet hat, dass sie die Badmodernisierung und deren Ankündigung vorbereiten wollte, erschließt sich schon nicht, weshalb die Anwesenheit des Vertreters der Hausverwaltung nunmehr entbehrlich gewesen sein soll; dieser wäre nach dem Inhalt der Abmahnung in eine Terminabstimmung nicht mehr einbezogen gewesen. Entscheidend aber ist, dass sich die Nebenpflicht des Mieters auf das Ermöglichen und die Duldung der Besichtigung beschränkt; eine direkte Terminabstimmung mit Vertragspartnern des Vermieters kann zwar im Interesse des Mieters liegen und wird regelmäßig von diesen auch wahrgenommen; eine entsprechende Verpflichtung besteht dessen ungeachtet jedoch nicht.”

Besteht eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung Zutritt zur Wohnung zu gewähren und z.B. eine Besichtigung des Bades wegen einer beabsichtigen Renovierung zu ermöglichen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 202/16, Urteil vom 11.08.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Entgegen der Auffassung der Beklagten besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann (vgl. BGH, Urt. v. 04.06.2014, a.a.O.).

Die Klägerin hatte hier einen sachlichen Grund für die Besichtigung, denn sie wollte zur Vorbereitung der Modernisierung des Bades dieses besichtigen. Dies ergibt sich hinreichend klar aus den Schreiben vom 17. Mai 2014 und 19. Mai 2015. Es ging ihr darum, sich Kenntnis von der konkreten Ausstattung und dem konkreten Zustand des Bades zu verschaffen, um auf dieser Grundlage die im Rahmen der Modernisierung erforderlichen Arbeiten sowie Kosten zu ermitteln und in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise der Beklagten ankündigen zu können. Ohne weiteres nachvollziehbar ist das Befremden der Klägerin, dass die Beklagte die Modernisierungsankündigung vom 28. August 2015 dann ausgerechnet mit der Begründung zurückwies, die Klägerin habe nicht hinreichend zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten differenziert und letztlich die bereits vorhandene Ausstattung nicht hinreichend berücksichtigt, etwa die vorhandene Verfliesung. Eben diese Mängel beruhen auf der grundlosen Weigerung der Beklagten, der Klägerin die Besichtigung des Bades zu ermöglichen. Die Klägerin hatte zudem in ihrer Ankündigung darauf hingewiesen, dass sie Schätzungen auf der Grundlage des Zustandes der (besichtigten und modernisierten) Nachbarwohnung vornehmen musste.

Die Beklagte hatte auch keinen sachlichen Grund für ihre Weigerung. Sie ist Empfängerin von JobCenter-Leistungen und nicht berufstätig; sie hat auch keine Verhinderung aus terminlichen oder vergleichbaren Gründen geltend gemacht.”