Stellt eine nicht genehmigte und angezeigte Überlassung des (Mit-)Gebrauchs der Wohnung an die erwachsene Tochter eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 203/16, Urteil vom 06.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Denn die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen vom 19. Oktober 2011 und 13. Februar 2013 haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nach den §§ 543 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB sind ebensowenig wie die für eine ordentliche Kündigung nach den §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt.

Soweit die Klägerin ihre Kündigungen auf eine unerlaubte und ihr bis zum Zeitpunkt der aus dem Urteil der Zivilkammer 63 betriebenen Räumungsvollstreckung mangels vorheriger Anzeige unbekannt gebliebene Gebrauchsüberlassung an die Tochter der Beklagten gestützt hat, kann dahinstehen, ob das Verhalten der Beklagten überhaupt pflichtwidrig war, insbesondere, ob es sich bei volljährigen Kindern zumindest im Falle ihres Rückzugs in die elterliche Mietwohnung um “Dritte” i.S.d. §§ 540 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 553 Abs. 1 BGB handelt (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 540 Rz. 5 m.w.N.). Denn selbst wenn den Beklagten durch die nicht genehmigte und angezeigte Überlassung des (Mit-)Gebrauchs der Wohnung an ihre erwachsene Tochter eine Pflichtverletzung zur Last fiele, wäre diese mangels hinreichender Erheblichkeit nicht geeignet, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

Während eine außerordentliche Kündigung nach den §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB eine mit der Gebrauchsüberlassung einhergehende Verletzung der Rechte des Vermieters “in erheblichem Maße” verlangt, kann der Vermieter eine verhaltensbedingte Kündigung des Mieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur dann erfolgreich aussprechen, wenn die schuldhafte Pflichtverletzung “nicht unerheblich” ist. An beiden Voraussetzungen fehlt es.

Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung ist für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen (vgl. BGH, Urt. v. 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Tz. 20; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 543 Rz. 20). Für diese Abwägung sind neben der beanstandungsfreien Dauer des bisherigen Mietverhältnisses und den nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung auf den Vermieter auch ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung der – tatsächlich nicht eingeholten – Untermieterlaubnis sowie ein pflichtwidriges (Vor-)Verhalten des Vermieters erheblich (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 22; Urt. v. 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Tz. 23; Urt. v. 15. April 2015 – VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Tz. 33, Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 125/16, ZMR 2016, 695 m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen wäre eine auf der ungenehmigten und nicht angezeigten Gebrauchsüberlassung beruhende Pflichtverletzung der Beklagten nicht hinreichend erheblich gewesen, um eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Denn zu Gunsten der Beklagten streitet nicht nur der Umstand, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des ersten Kündigungsausspruchs bereits seit mehr als zwölf Jahre – und damit seit geraumer Zeit – unbeanstandet währte. Gegen die Erheblichkeit des behaupteten Pflichtverstoßes spricht ebenfalls, dass den Beklagten gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein auch von der Klägerin nicht in Zweifel gezogenes berechtigtes Interesse zur teilweisen Überlassung der Wohnung an ihre Tochter zugestanden hätte, so dass die Klägerin ohnehin zur Genehmigung der Gebrauchsüberlassung verpflichtet gewesen wäre (vgl. Weidenkaff, a.a.O., § 553 Rz. 4 m.w.N.). Es tritt hinzu, dass die nicht umfassend, sondern räumlich und persönlich lediglich beschränkt erfolgte Gebrauchsüberlassung angesichts der in erheblichem Umfang entfalteten touristischen Nutzung des (Wohn-)Gebäudes nicht geeignet war, die wirtschaftlichen und rechtlichen Interessen der Klägerin mehr als nur unwesentlich zu beeinträchtigen. Schon diese Umstände stehen einer hinreichenden Erheblichkeit der behaupteten Pflichtverletzung entgegen.

An einer solchen fehlt es unabhängig davon aber auch deshalb, weil der Klägerin vor Ausspruch der Kündigungen selbst gravierende Pflichtverletzungen gegenüber den Beklagten zur Last gefallen sind. So hat sie gegenüber den Beklagten im Vorfeld des hiesigen Rechtsstreits nicht nur schuldhaft eine materiell unwirksame Zahlungsverzugskündigung ausgesprochen, sondern an dieser in dem vor dem Landgericht Berlin zweitinstanzlich geführten weiteren Räumungsrechtsstreit 65 S 212/12 (vormals 63 S 240/10) unter wahrheitswidriger Verneinung der von den Beklagten zutreffend behaupteten Beeinträchtigungen durch die Vermietung von Nachbarwohnungen an Touristen bis zum dort erst nach einer umfangreichen Beweisaufnahme erfolgten Abschluss des Verfahrens festgehalten. Dieses unredliche (Prozess-)Verhalten stellt bereits für sich genommen eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung dar (vgl. Kammer, Beschl. v. 15. April 2014 – 67 S 81/14, NZM 2014, 668). Das gilt erst recht unter Berücksichtigung der von der Klägerin veranlassten Einleitung der Räumungsvollstreckung aus dem von ihrem wahrheitswidrigen Prozessvortrag beeinflussten und im Nachgang vom BGH als verfahrensfehlerhaft aufgehobenen Urteil der Zivilkammer 63 gegenüber den Beklagten. Es tritt hinzu, dass die Klägerin vor Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigungen ihrer aus § 535Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden Hauptleistungspflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung schuldhaft nicht gerecht geworden ist, indem sie eine Vielzahl ehemaliger Mietwohnungen im Aufgang der Beklagten – über die X-GmbH – an Touristen überlassen und die damit einhergehenden erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs der Beklagten beharrlich nicht beseitigt hat (vgl. BGH, Urt. v. 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Tz. 12). Vor dem Hintergrund dieser gehäuften schuldhaften Verletzung unterschiedlicher Hauptleistungs- und Nebenleistungspflichten durch die Klägerin erscheint eine etwaige (Formal-)Pflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der teilweisen Überlassung der Wohnung an ihre Tochter als derart geringfügig, dass sie ohne das Hinzutreten weiterer – und hier nicht gegebener – gewichtiger Umstände nicht geeignet ist, dem Verhalten der Beklagten das für die Kündigung des Mietverhältnisses hinreichend erhebliche Gewicht zu verleihen.

Soweit die Klägerin die Kündigungen darauf stützt, die Beklagten hätte die Gebrauchsüberlassung an ihre Tochter zur Vereitelung der aus dem im Nachgang vom BGH aufgehobenen Urteil der Zivilkammer 63 betriebenen Räumungsvollstreckung nur vorgetäuscht, vermag sie auch damit nicht durchzudringen. Es kann insoweit dahinstehen, ob es der Klägerin nicht ohnehin versagt war, sich auf eine von den Beklagten vorgetäuschte Gebrauchsüberlassung zu berufen, da dieser Kündigungsgrund in unauflösbarem Widerspruch zum ebenfalls erhobenen Vorwurf der tatsächlich erfolgten Gebrauchsüberlassung steht. Denn die Klägerin, die insoweit die Darlegungs- und Beweislast trägt, ist für ihr Vorbringen auf das erhebliche Bestreiten der Beklagten mangels Beweisantritts beweisfällig geblieben. Sie kann für sich auch nicht die Grundsätze des Anscheinsbeweises in Anspruch nehmen, da der Zeitpunkt des von den Beklagten vorgelegten Untermietvertrages ebensowenig wie der weitere Wohnsitz ihrer Tochter in der A-Straße und die dem Erhalt der Häuser in der B-Straße dienende Initiative der Beklagten prima facie den Schluss auf eine lediglich vorgetäuschte Gebrauchsüberlassung zulassen.”

Stellt es einen Mangel der Mietsache dar, wenn in einem Mehrparteienhaus eine Vielzahl von Wohnungen ständig für Kurzaufenthalte an Touristen vermietet werden und es dadurch zu Lärmimmissionen für die benachbarten Wohnraummieter, die das übliche Maß der herkömmlichen Wohnnutzung übersteigen, kommt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 203/16, Urteil vom 06.10.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung des mit der ständigen kurzzeitigen Überlassung einer Vielzahl von Wohnungen an Touristen verbundenen (Party-)Lärms verpflichtet. Die Widerklage, die insoweit den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genügt, ist auch begründet. Die mit der touristischen (Teil-)Nutzung eines Wohngebäudes verbundenen (Lärm-)Immissionen, die über das übliche Mindestmaß der bei einer herkömmlichen Wohnnutzung unvermeidbaren Beeinträchtigungen weit hinausgehen, stellen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten verursacht sind und ob dem Vermieter selbst Abwehr und Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen (vgl. BGH, a.a.O.; Kammer, Urt. v. 11. August 2016 – 67 S 162/16, NJW-RR 2016, 1164).

Gemessen daran ist die an die Beklagten vermietete Wohnung auch weiterhin mangelhaft, da die Klägerin die im rechtskräftigen Urteil der Zivilkammer 65 vom 3. April 2013 bis zum Schluss der dortigen mündlichen Verhandlung getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht weiter bestritten, sondern lediglich das Fortdauern vereinzelter Mängel – zudem ohne nähere Substantiierung – in Abrede gestellt hat. Ihr Vortrag betrifft allerdings nur die von der teilweisen Klagerücknahme erfassten Beeinträchtigungen, nicht jedoch den von den Beklagten behaupteten Partylärm und die mit der nächtlichen Heimkehr der Touristen verbundenen Immissionen. Sie sind deshalb gemäß § 138 Abs. 2, Abs. 3 ZPO als unstreitig zu behandeln. Abgesehen davon liegen die vom Amtsgericht verfahrensfehlerfrei angenommenen Beeinträchtigungen wegen der besonderen Ausprägung der touristischen Nutzung und der Vielzahl von Wohnungen, die im Aufgang der Beklagten an Touristen vermietet sind, schon prima facie vor (vgl. Kammer, a.a.O.). Schließlich hätte es der Klägerin – unabhängig von den hier geltenden Besonderheiten des Anscheinsbeweises – ohnehin oblegen, den Erfolg ihrer angeblich nach Verkündung des Urteils der Zivilkammer 65 entfalteten Mangelbeseitigungsbemühungen zu beweisen (vgl. BGH, Urt. v. 1. März 2000 – XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344). Dieser Beweislast, die sie auch in einem etwaigen Vollstreckungsverfahren zu tragen haben wird, ist sie auf das erhebliche Bestreiten der Beklagten mangels Beweisantritts ebenfalls nicht gerecht geworden.

Die Beseitigung der Mängel ist der Klägerin auch nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB dadurch unmöglich, dass die touristische Nutzung der Nachbarwohnungen nicht unmittelbar durch sie, sondern dadurch erfolgt, dass die von der X-GmbH angemieteten Wohnungen von dieser entgeltlich an Touristen überlassen werden. Eine hier allein in Betracht zu ziehende subjektive Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung käme allenfalls dann in Betracht, wenn die Klägerin die Verfügungsmacht über die touristisch genutzten Nachbarwohnungen nicht wiedererlangen und auch keine anderweitigen Möglichkeiten hätte, die streitgegenständlichen Beeinträchtigungen zu beseitigen (vgl. BGH, Urt. v. 9. Oktober 1974 – VIII ZR 113/72, NJW 1974, 2317; Caspers, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 275 Rz. 126 m.w.N.). An diesen Voraussetzungen fehlt es in jeder Hinsicht, da die Klägerin die Nachbarwohnungen selbst an die X-GmbH vermietet und sie letztere oder die touristischen Endnutzer bis heute weder vorgerichtlich noch auf dem Rechtsweg auf Unterlassung der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen oder – nach Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung – gar auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen hat.”

Hat der Vermieter die Kosten des Räumungsrechtsstreits vollständig zu tragen, wenn sein Mieter vor Zustellung der Räumungsklage von ihm eine verlängerte Räumungsfrist begehrt und anschließend in der Klageerwiderung den Räumungsanspruch sofort anerkannt hat?

Die Antwort des Landgerichts Aurich (LG Aurich – 1 T 275/16, Beschluss vom 21.10.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Aurich in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 4. wie folgt aus: “Die sofortige Beschwerde ist auch begründet. Die Kosten des Rechtsstreits sind gem. § 93 b Abs. 3 ZPO der Klägerin aufzuerlegen. Die Voraussetzungen des § 93 b Abs. 3 ZPO sind erfüllt.

Die Beklagte hat den Räumungsanspruch in der schriftlichen Klageerwiderung sofort anerkannt.

Auch die übrigen Voraussetzungen des § 93b Abs. 3 ZPO sind erfüllt. Die Beklagten haben vor Erhebung der Klage unter Angabe von Gründen eine angemessene Räumungsfrist begehrt.

1. Mit Schreiben vom 10. Juni 2016 baten die Beklagten um eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2016. Dieses war vor Erhebung der Klage. Die Klageerhebung beurteilt sich nach § 253, 261ZPO (Baumbach u. a., ZPO, 73. Aufl. 2015, § 93b Rn. 41). Gem. § 253 ZPO erfolgt die Erhebung der Klage durch Zustellung eines Schriftsatzes (Klageschrift). Nicht maßgeblich ist hingegen die Rechtshängigkeit durch Einreichung der Klage gem. § 261 ZPO (Baumbach u. a., ZPO, 73. Aufl. 2015, § 94 Rn. 10). Die Zustellung an die Beklagten erfolgte erst am 29. Juni 2016.

2. Auch Gründe für die begehrte Räumungsfrist wurden dargelegt. Die Beklagten haben dargelegt, dass es ihnen mit ihren drei Kindern innerhalb der zugebilligten Räumungsfrist bis zum 25. Mai 2016, mithin weniger als zwei Wochen nach der Kündigung, nicht möglich war eine ihren persönlichen Verhältnissen und den persönlichen Bedürfnissen gerecht werdende Wohnung zu finden. Weiter sei es wichtig, dass die drei Kinder nicht abrupt aus ihrem gewohnten sozialen Umfeld gerissen werden.

3. Die begehrte Räumungsfrist bis zum 31. August 2016 war in Ermangelung einer klägerseits dargelegten Dringlichkeit des Räumungsbegehrens auch angemessen. Die Beklagten zahlten die laufende Miete und kündigten die Zahlung der Miete bis zum Ende der Räumungsfrist an, sodass kein weiterer finanzieller Schaden für die Klägerin zu erwarten war.

4. Das Begehren der Beklagten auf Gewährung einer Räumungsfrist blieb erfolglos. Dabei kann die Ablehnung auch stillschweigend erfolgen durch Erhebung einer Räumungsklage (Baumbach u. a., ZPO, 73. Aufl. 2015, § 93b Rn. 44). Hier erfolgte nach dem per Fax übermittelten Schreiben vom 10. Juni 2016 am 16. Juni 2016 die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses. Dieses ist als stillschweigende Ablehnung einer Räumungsfrist zu werten.

Im Rahmen des auszuübenden Ermessens war zu berücksichtigen, dass ein Teil der Kosten des Rechtsstreits, nämlich Gerichtskosten und die Verfahrensgebühr der Klägerin bereits entstanden sind. Jedoch hätte die Klägerin hier die Möglichkeit gehabt mit einer Rücknahme der Klage vor Zustellung die Verfahrenskosten den Beklagten gem. § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO auferlegen zu lassen. Da sie diese Möglichkeit nicht genutzt hat, sind ihr auch insoweit die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Die Kostenfolge im Beschwerdeverfahren ergibt sich aus § 91 ZPO.

Das Beschwerdeverfahren war nicht auf die Kammer zu übertragen, da die Voraussetzungen des § 568 S. 2 ZPO nicht vorliegen. Grundsätzliche Bedeutung liegt nämlich nur vor, wenn eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden ist. Klärungsbedürftig ist eine Rechtsfrage, wenn zu ihr unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung vorliegt (Zöller/Heßler, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 543 Rn. 11). Mit Ausnahme der zitierten Fundstelle liegen keine weiteren Auffassungen zu der Frage der Geltung von § 93b Abs. 3 ZPO zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit vor. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 574 ZPO nicht gegeben sind.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:             

Ist die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zulässig?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 11 C 414/15, Urteil vom 08.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Die zulässige Miethöhe für die streitbefangene Wohnung beträgt 503,91 Euro, deshalb übersteigt die vereinbarte Nettokaltmiete von 725,00 Euro diese um 221,09 Euro (statt beantragter 221,42 Euro).

Dies ergibt sich aus dem § 556d Abs.1 BGB i.V.m. der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung und dem Berliner Mietspiegel 2015.

Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungskonform. Zwar wurde von den Parteien nichts zur Verfassungswidrigkeit der Ermächtigungsgrundlage vorgetragen. Dabei handelt es sich aber um eine reine Rechtsfrage, die daher vom Beibringungsgrundsatz im Zivilrechtsverfahren nicht beeinflusst wird (Lehmann-Richter, WuM 2015, 210). Das Gericht hat von Amts wegen die Ermächtigungsgrundlage geprüft und hat festgestellt, dass diese verfassungskonform ist; eine Aussetzung des Verfahrens und eine Vorlage an das BVerfG nach Art. 100 Abs. 1 GG (konkrete Normenkontrolle) ist danach nicht notwendig (a.A. z.B. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1ff.; dort sogar Prüfung im Hinblick auf Art. 28 Abs. 2 GG (kommunale Selbstverwaltung), in Berlin als Stadtstaat mit Bezirken nicht anwend-, aber ggf. prüfbar; da dies aber eher fernliegend ist, wird insoweit von einer näheren Prüfung abgesehen).

An der formellen Verfassungsmäßigkeit des § 556 Abs. 2 BGB bestehen keine Zweifel. Insbesondere ist das Gesetz durch den nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zuständigen (Bundes-) gesetzgeber erlassen worden.

Das Gesetz ist auch materiell verfassungsmäßig. Insbesondere besteht kein Verstoß gegen Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG. Nach dem dort geregelten Bestimmtheitsgrundsatz muss der Gesetzgeber selbst die Entscheidung treffen, welche inhaltlichen Fragen durch die Verordnung geregelt werden. Deshalb statuiert Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG ausdrücklich, dass Inhalt, Zweck und Ausmaß einer Ermächtigung zum Erlass von Rechtsverordnungen in dem ermächtigenden Gesetz bestimmt sein müssen (Burghart in: Leibholz/Rinck, Grundgesetz, 71. Lieferung April 2016, Art. 80 GG Rn. 136). Bezüglich der Regelungsdichte gelten umso höhere Anforderungen an die Ermächtigungsgrundlage, je grundrechtsintensiver die Verordnung sich gestaltet.

Es ist eine verfassungskonforme Auslegung geboten, nach der die Landesregierung zum Erlass der Verordnung verpflichtet ist, wenn ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt (Lehmann-Richter, WuM 2015, 204-205; Lange, DVBl 2015, 1557).

Der Gesetzgeber kann dem Delegationsempfänger nur das “wie”, nicht aber das “ob” des Erlasses einer Verordnung überlassen, ohne dass es sich um eine unzulässige Inkraftsetzungsermächtigung handelt.

So entschied auch das Bundesverfassungsgericht bezüglich der Fehlbelegungsabgabe für Sozialwohnungen: “Die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers im Verhältnis zum Verordnungsgeber wird im Hinblick auf den Vorrang des Gesetzes dann nicht mehr gewahrt, wenn die erteilte Verordnungsermächtigung es dem Adressaten überlässt, nach Belieben von ihr Gebrauch zu machen, und erst dadurch das Gesetz anwendbar wird”. Wenn erst durch den Erlass der Verordnung die Anwendbarkeit des Gesetzes ausgelöst wird, “so ist es dem Gesetzgeber nicht gestattet, das Gebrauchmachen von der Ermächtigung allein der politischen Entscheidung des Verordnungsgebers anheimzugeben” (BVerfG, Beschluss vom 08. Juni 1988 – 2 BvL 9/85, 2 BvL 3/86 -, BVerfGE 78, 249-289, Rn. 57 ff.).

Selbst sofern Äußerungen im Gesetzgebungsverfahren oder der dem Gesetz zugrunde liegende politische Kompromiss im Vermittlungsverfahren Anhaltspunkte dafür bieten könnten, dass eine solche volle politische Entscheidungsfreiheit doch gewollt war, muss dies unbeachtlich bleiben; nur bei der hier zugrunde gelegten Interpretation kann das Gesetz als verfassungsmäßig angesehen werden (BVerfG, Beschluss vom 08. Juni 1988 – 2 BvL 9/85, 2 BvL 3/86 -, BVerfGE 78, 249-289, Rn. 68).

Auch ein Verstoß gegen Art. 14 GG liegt nicht vor, da der Eingriff gerechtfertigt ist. Art. 14 Abs. 1 GG schützt das Eigentum so, wie es sich aus der Gesamtheit der verfassungsmäßigen Gesetze bürgerlichen und öffentlichen Rechts ergibt, die den Inhalt und die Schranken des Eigentums gem. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen (Burghart a.a.O., Art. 14 GG Rn. 36).

Dieses erfasst die Herrschafts- und Nutzungsbefugnis, das Recht des “Habens” und “Gebrauchmachens” an einem konkreten Gegenstand. Eigentumspositionen, die der Einzelne aufgrund eines Gesetzes im Sinne des Art. 14 Abs.1 S. 2 GG inne hat, können Gegenstand einer Inhalts- und Schrankenbestimmung sein. Diese Eingriffe sind an Art. 14 Abs. 1 S. 2 i.V.m. Art.14 Abs. 2 GG zu messen und unterliegen dem somit dem Gesetzesvorbehalt sowie dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

Im § 556d BGB Abs. 1 liegt ein Eingriff in Art. 14 GG durch Beschränkung der Dispositionsbefugnis des Eigentümers vor. Er führt erstmalig eine Beschränkung der Miethöhe bei Mietbeginn auf 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Es handelt sich somit um Regelungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Solche Vorschriften haben nicht schon deshalb vor der Verfassung Bestand, weil sie als formelles Gesetz ergangen sind (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 21).

Der Eingriff ist aber gerechtfertigt. Der Gesetzesvorbehalt schließt es nicht aus, dass die Schrankenbestimmungen durch Verordnung festgelegt werden, sofern die wesentlichen Fragen (Inhalt, Zweck, Ausmaß) im Gesetz niedergelegt sind, wie bereits ausgeführt.

Zudem ist der § 556d Abs. 2 BGB verhältnismäßig: Die Norm verfolgt mit der Dämpfung der Miethöhe bei Wiedervermietung das legitime Ziel, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. So stellt die Bundesregierung in ihrem Gesetzesentwurf fest, dass “einkommensschwächere Haushalte, aber inzwischen auch Durchschnittsverdiener zunehmend größere Schwierigkeiten [haben], in den betroffenen Gebieten eine für sie noch bezahlbare Wohnung zu finden. Erhebliche Teile der angestammten Wohnbevölkerung werden aus ihren Wohnquartieren verdrängt. Dieser Entwicklung sollen die neuen Regelungen im Mietrecht des BGB begegnen, indem sie die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten, die von der Landesregierung ausgewiesen werden, auf die ortsübliche Miete zuzüglich 10 Prozent begrenzen” (BT DruckS 18/3121).

Der Ausgestaltungsvorbehalt des Art. 14 Abs 1. S. 2 GG erfordert es nicht, dass der verfolgte Zweck dem Schutz eines Gutes von Verfassungsrang dient (vgl. Lange, DVBl 2015, 1555).

Deshalb reicht eine Gemeinwohlerwägung, wie sie von der Bundesregierung vorgenommen wurde, aus, insbesondere auch die Verhinderung von ” Gentrifizierung ” (a.A. Blanknagel/Schröder/Spoerr, a.a.O.).

Was die Geeignetheit betrifft, so ist der Gesetzgeber aufgrund seines Beurteilungsspielraums nicht gezwungen, unter verschiedenen geeigneten Mitteln das effektivste zu wählen. Es reicht also nicht, dass es andere alternative und womöglich effektivere Mittel gibt, um die Wohnraumversorgung der Gesamtbevölkerung zu verbessern. Die Geeignetheit kann nur abgesprochen werden, wenn das Gesetz den angestrebten Zweck nicht zu fördern vermag (Lange, a.a.O.).

Der Zweck des Gesetzes ist, durch Senkung der Mietpreise der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Es ist nicht ausgeschlossen, dass einkommensschwächere Haushalte tatsächlich bessere Chancen erhalten, Wohnraum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu finden. Zwar werden möglicherweise die Vermieter ihre Mieter weiterhin nach dem Kriterium der Bonität auswählen (so Blankenagel/Schröder/Spoerr, a.a.O.).

Zumindest aber eröffnet es für breite Bevölkerungsschichten überhaupt erst eine Chance auf Wohnraum in diesen Gebieten.

Die Mietpreisbremse ist auch erforderlich, da nur sie kurzfristig zu wirken vermag. Alternative Mittel zur Wohnraumförderung wirken hingegen nur langfristig und sind zudem viel kostspieliger. Die Wahl der Maßnahme unterliegt daher der Einschätzungsprärogative des Gesetzgebers.

Schließlich ist die Mietpreisbremse angemessen, da der Gesetzgeber beiden Elementen des im Grundgesetz angelegten dialektischen Verhältnisses von verfassungsrechtlich garantierter Freiheit und dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung in gleicher Weise Rechnung getragen und die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis gebracht hat (BVerfGE 25, 117 ff.).

Das Privateigentum im Sinne der Verfassung zeichnet sich in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand aus, “sein Gebrauch soll aber “zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen”. Vorausgesetzt ist hierbei, daß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht” (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 22).

Da die Wohnung existenzielle Bedeutung für den Einzelnen hat, weist sie einen sehr starken sozialen Bezug auf, dem durch diese Regelung Rechnung getragen wird. Zudem wird eine die soziale Funktion des Eigentums missachtende Nutzung, wie das Verlangen überhöhter Preise in Ausnutzung einer Mangellage, von der Eigentumsgarantie nicht geschützt (vgl. BVerfG, a.a.O.).

Der Eingriff ist andererseits so weit beschränkt, dass er auch den Interessen der Eigentümer Rechnung trägt. Zunächst ist er zweifach zeitlich begrenzt: Die Verordnung kann nur für eine Dauer von höchstens 5 Jahren erlassen werden und muss bis 2020 in Kraft getreten sein. Zudem ist der Eingriff räumlich begrenzt auf Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete weist einen Marktbezug auf, durch den zu erwarten ist, dass in nachfragestarken Gebieten die Mieten weiterhin ansteigen werden. Dieses ist auch durch den erlaubten Zuschlag von 10% zur ortsüblichen Vergleichsmiete sichergestellt.

Die Ausnahmen in §§ 556e und 556f BGB schließlich verhindern eine Substanzgefährdung und erlauben auch ein weiteres Ansteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot aus Art. 20 GG bezüglich der Begriffe “ortsübliche Vergleichsmiete” und “angespannter Wohnungsmarkt” ebenfalls liegt nicht vor. Allein die Verwendung von unbestimmten Begriffen, die der Auslegung und Konkretisierung bedürfen, kann einen solchen Verstoß noch nicht charakterisieren (BVerfGE 35, 358 f.).

Die grundsätzliche Zulässigkeit solcher Gesetzesbegriffe entbindet den Gesetzgeber nicht davon, die gesetzliche Vorschrift in ihrem Inhalt und ihren Voraussetzungen so zu formulieren, dass die von ihr Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete wird aber bereits seit vielen Jahren im Rahmen des §558 BGB verwendet und kann sich inzwischen auf eine ausführliche Rechtsprechung stützen. Neben der Legaldefinition der angespannten Wohnungsmärkte in §556 Abs. 2 S. 2 BGB hat der Gesetzgeber erstmals vier Indizien in §556 Abs. 2 S. 3 BGB eingeführt, die diesen Begriff weiter konkretisieren. Vermieter und Mieter müssen in der Lage sein, die gesetzlich zulässige Miete zu errechnen, und die Gerichte müssen nachprüfen können, ob die verlangte Mieterhöhung ganz oder teilweise gerechtfertigt ist (BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73 -, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 26).

Auch dieses wird z.B. durch den Berliner Mietspiegel 2015 sichergestellt, auch wenn die Einordnung in das zutreffende Mietspiegelfeld, das Vorliegen von Sonder- sowie wohnwerterhöhenden- und mindernden Merkmalen zwischen den Parteien streitig sein kann.

Auch bei anderen Methoden der Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB (vgl. § 558a Abs. 2 BGB) kann es zum Streit über die zugrunde liegenden Tatsachen kommen; ein derartiges Maß an Rechtsunsicherheit erscheint – auch wegen der zeitlichen Befristung – noch vertretbar (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556g BGB Rn 12 und 51ff.).

Auch ein Verstoß gegen etwa Art. 12 Abs. 1 (i.V.m. 19 Abs. 3) GG in Form der Berufsausübungsregelung oder Art. 2 Abs.1 GG liegt nicht vor, da ein Eingriff in den Schutzbereich durch Gemeinwohlerwägungen gerechtfertigt wäre; die zu Art. 14 GG aufgeführten Gründe dürften insoweit übertragbar sein.

Schließlich verstößt §556d Abs. 2 BGB auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG, da die Ungleichbehandlung von Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen, §§ 556e Abs. 2 und 556f BGB dazu dienen, den dringen benötigten Wohnungsneubau und die Modernisierung des Wohnraums nicht zu hemmen; die Ausnahmen des § 556e Abs.1 BGB wird durch Erwägungen des Bestandsschutzes gerechtfertigt.

Aufgrund des sogenannten Nichtigkeitsdogmas, das bei Verordnungen gilt (vgl. Blank WuM 2014 641, 645; Lehmann-Richter a.a.O., 204), wäre die Mietenbegrenzungsverordnung unwirksam, wenn sie rechtswidrig sein sollte (vgl. auch BVerfG NJW 2015, 3024 (Nichtannahme einer Verfassungsbeschwerde (auch) gegen die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (auch) mangels Ausschöpfung des (Zivil-)rechtsweges; BVerfG NZM 2016, 578 zu einer Berliner Landesverordnung nach § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) – nach Ausschöpfung des (Zivil)rechtsweges).

Bei einer gerichtlichen Nachprüfung der Rechtmäßigkeit einer Verordnung muss allerdings der Kontrollmaßstab eingeschränkt werden. Das Gericht hat nur zu prüfen, ob der Verordnungsgeber den ihm zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten hat, darf aber nicht seine Einschätzung des Wohnungsmarktes an die Stelle der Landesregierung setzen (Lehmann-Richter, a.a.O, 210). Die Beweislast für die Unwirksamkeit der Verordnung trägt grundsätzlich der Vermieter als derjenige, der sich im Rechtsstreit auf die Nichtigkeit der Verordnung beruft (Staudinger/Emmerich 2016, BGB § 556d Rn. 43 m.w.N.; vgl. auch Zehelein, NZM 2015, 761 auch mit Vorschlägen zur Anwendung von anderen Verfahrensordnungen als die ZPO).

Nach diesen vorangestellten Einschränkungen hat die Landesregierung nicht ihren Beurteilungsspielraum überschritten, weshalb die Verordnung rechtmäßig und wirksam ist.

Die formellen Voraussetzungen sind erfüllt. An der Zuständigkeit der Landesregierung und der Einhaltung des Verfahrens bestehen keine Zweifel. Der § 556b Abs. 2 BGB stellt zusätzliche Anforderungen an die Form der zu erlassenden Verordnung: Sie muss begründet sein und angeben, welche Maßnahmen die Landesregierung ergriffen hat, um dem angespannten Wohnungsmarkt Abhilfe zu schaffen.

Die Landesregierung hat ausreichend im Sinne von § 556d Abs. 2 S. 6 BGB dargestellt, auf welche Tatsachen sie ihre Entscheidung stützt, die Verordnung zu erlassen. Auch hier muss der Kontrollmaßstab aufgrund des weiten Ermessensspielraums der Landesregierung eingeschränkt werden. Eine Nichtigkeit der Verordnung dürfte demnach nur dann anzunehmen sein, “wenn die Landesregierung (fast) ganz auf eine Begründung verzichtet oder wenn sie sich als Begründung auf bloße formelhafte Aussagen beschränkt, ohne überhaupt “im Einzelfall” auf das betroffene Gebiet und seine Besonderheiten anhand konkreter Daten einzugehen” (Staudinger/Emmerich 2016, BGB § 556d Rn 44; auch Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 2. Auflage 2015, § 556d BGB Rn 70 und Derleder NZM 2015, 413 ff.; a.A. wohl Blank, a.a.O.).

Bei der Angabe nach § 556d Abs. 2 S. 7 BGB, welche Maßnahmen ergriffen werden, um Abhilfe zu schaffen, handelt es sich um keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Diese “Informationspflicht” (Lehmann-Richter, WuM 2015, 205) ist atypisch, da die hier aufzuzählenden Maßnahmen nicht kausal für den Erlass der Verordnung sind. Zwar wurde die Vorgabe aus § 556d Abs. 2 S. 7 BGB trotz Kritik des Bundesrates (BT DruckS 18/3121 S. 43, Anlage 3) nicht gestrichen – der Gesetzgeber wollte also diese Pflicht offensichtlich beibehalten.

Jedoch muss die Norm verfassungskonform ausgelegt werden. Seit der Föderalismusreform aus dem Jahr 2006 tragen die Länder die ausschließliche Verantwortung für die soziale Wohnraumförderung. Die Länder können also auch beschließen, keine Maßnahmen zu ergreifen, um dem angespannten Wohnungsmarkt Abhilfe zu schaffen. Dann aber können sie die Informationspflicht aus § 556d Abs. 2 S. 7 BGB nicht erfüllen. Da in der oben erläuterten verfassungskonformen Auslegung eine Pflicht zum Erlass der Verordnung besteht, sofern die Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 BGB erfüllt sind, würde dann auch eine Pflicht zum Ergreifen von wohnraumfördernden Maßnahmen bestehen. Dieses würde einen Verstoß gegen die Verteilung der Gesetzgebungskompetenz begründen. Zudem würde sich bei einer anderen Interpretation die Frage stellen, welche Folgen die Nichteinhaltung der angekündigten Maßnahmen durch die Landesregierung für die Wirksamkeit der Verordnung hätte. Eine mögliche nachträgliche Unwirksamkeit würde eine nicht vertretbare rechtliche Unsicherheit mit sich bringen. Somit kann § 556d Abs. 2 S. 7 BGB nicht als Wirksamkeitsvoraussetzung ausgelegt werden.

Es kommt danach nicht mehr darauf an, ob die Mietenbegrenzungsverordnung hinreichend konkrete Maßnahmen nach § 556d Abs. 2 S. 7 BGB enthält (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., Rn 40 mit Verweis auf Lehmann-Richter, a.a.O.).

Insoweit kann dahinstehen, ob die in der Begründung der Landesverordnung, die sechzehn Seiten umfasst, aufgeführten Maßnahmen auf sechs Seiten (vgl. Der Senat von Berlin, Vorlage an das Abgeordnetenhaus über Senatskanzlei (G Sen) – zur Kenntnisnahme – gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin, StadtUm IV A 36 / IV A 4 vom 28. April 2015 (dort Seiten 2 – 17 Begründung, Seiten 11 – 16 Maßnahmen)), ausreichend konkretisiert sind.

Auch die materiellen Voraussetzungen sind erfüllt. Dabei ist zu beachten, dass den Ländern eine Einschätzungsprärogative hinsichtlich der maßgebenden ökonomischen Fakten zusteht. Ein materieller Fehler läge dementsprechend nur dann vor, wenn “die Annahmen der Landesregierung unter keine Gesichtspunkt mit den vorliegenden Daten vereinbar sind, sondern schlicht unhaltbar erscheinen” oder wenn “die Landesregierung überhaupt darauf verzichtet, sich auf nachprüfbare konkrete Marktdaten zu stützen, sondern sich darauf beschränkt, sich auf allgemeine Markttendenzen ohne jede Aussagekraft im Einzelfall zu berufen” (Staudinger/Emmerich a.a.O., Rn. 45).

Die Landesregierung beruft sich in ihrer Einschätzung auf die vier genannten Indizien aus §556 Abs. 2 S. 3 BGB und fügt ein weiteres Indiz, nämlich das der Entwicklung der Differenzen zwischen Angebotsmieten und ortsüblichen Vergleichsmieten in Berlin, hinzu. Für jeden dieser fünf Punkte stützt sie sich auf konkrete empirische Untersuchungen, unter Anderem des Statistischen Bundesamts sowie des Statistischen Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (vgl. Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015, a.a.O., 4.1-4.5). Schließlich liefert sie in 4.6 eine summarische Gesamtbetrachtung, in der sie feststellt, dass Berlin insgesamt im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist.

Des weiteren kann nicht beanstandet werden, dass die Landesregierung die Verordnung für Berlin als Ganzes erlassen hat. Auch in Hinblick auf das zu bestimmende Gebiet muss ihr ein Beurteilungsspielraum eingeräumt werden. Ihre Annahme, der Berliner Wohnungsmarkt könne grundsätzlich nicht in geografisch geteilte Teilmärkte zerlegt werden ist jedenfalls nicht unter keinem Gesichtspunkt mit den vorliegenden Daten haltbar. Die Landesregierung begründet ihre Entscheidung nachvollziehbar: “Aufgrund der überall bestehenden räumlichen Nähe, der Infrastruktur und insbesondere der verkehrstechnischen Erreichbarkeit sind vor dem Hintergrund der Zielsetzung der neuen Länderermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB keine Gründe erkennbar, um von einer Mehrzahl von territorial abgeschlossenen Wohnungsmärkten in Berlin auszugehen” (vgl. Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015, a.a.O., 3.1).

Im Übrigen ist diese Annahme auch zweckmäßig: Zwar gibt es prinzipiell die Möglichkeit einer Segmentierung in mehrere geografisch oder sachlich relevante Märkte. Dafür spricht der Wortlaut, der von Wohnungsmärkten im Plural spricht (vgl. z.B. Staudinger/Emmerich 2016, a.a.O., Rn 31). Eine Pflicht zur Segmentierung kann daraus aber nicht abgeleitet werden. In einer Entscheidung zum § 5 WiStrG hat der BGH zwar angenommen, dass das Tatbestandsmerkmal des “geringen Angebots” nicht erfüllt ist, “wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist” (BGH, Urteil vom 13. April 2005 – VIII ZR 44/04 (auch NJW 2005, 2156 f.)). Ähnlich wurde auch bezüglich der Mietpreisbremse argumentiert (Leuschner, NJW 2014, 1933).

Dem kann aber mit Blick auf den Zweck des Gesetzes nicht gefolgt werden. Ein Verweis auf Teile der Stadt mit weniger angespanntem Wohnungsmarkt würde gerade einem Zweck der Mietpreisbremse, nämlich auch der Vermeidung von Gentrifizierung, entgegenstehen.

Da die Verordnung wirksam ist, gilt vorliegend § 556d Abs. 1 BGB, der auf die ortsübliche Vergleichsmiete abstellt. Zur Ermittlung dieser kann der Berliner Mietspiegel 2015 zumindest als einfacher Mietspiegel gemäß § 287 ZPO herangezogen werden.

So hat auch das LG Berlin in seinem Urteil vom 7.7.2016 festgestellt, dass die “ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung (…) vom Gericht gemäß § 287 ZPO ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegel 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden [kann], auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist” (LG Berlin, Urteil vom 07. Juli 2016 – 67 S 72/16; vgl. z.B. auch AG Lichtenberg, Urteil vom 02. Februar 2016 – 20 C 450/15 (auch WuM 2016, 293 m.w.N.), wonach insoweit zumindest ein einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegt).

Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin von GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH erstellt und von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt.

In seinem Urteil erklärt das LG Berlin, dass bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde – hier das Land Berlin – “nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht” (LG Berlin, a.a.O., Rn 3 m.w.N.). Ferner wurde der Mietspiegel auch von den Vertretern der Mieterinteressen sowie dem BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. anerkannt. Auch die Anerkennung durch örtliche Interessenvertreter der Mieter und Vermieter (wenn auch nur eingeschränkt – nicht anerkannt wurde der Mietspiegel von Haus & Grund, Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V. und BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V.) spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet.

Selbst wenn der Mietspiegel den von der Beklagten vorgetragenen Mängeln unterliegen sollte, ist nach allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen, dass derartige Mängel im Falle ihrer Erheblichkeit bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern des Mietspiegels offenbar geworden wären und diese entsprechende Mängel entweder vor Veröffentlichung des Mietspiegels gerügt und beseitigt, zumindest aber zum Anlass genommen hätten, den Mietspiegel nicht in seiner jetzigen Form zu veröffentlichen.

Aus der öffentlich dokumentierten Erstellungshistorie des Berliner Mietspiegels 2015 ist jedoch ersichtlich, dass im Rahmen der Arbeitsgruppensitzungen die methodische Kritik an den Mietspiegeln 2009 und 2013 offen thematisiert wurden. In dieser Arbeitsgruppe wirkten außer den Vertretern der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und von GEWOS auch noch Vertreter der Mieterinteressen (Berliner Mieterverein e.V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund; Berliner MieterGemeinschaft e.V.; Mieterschutzbund Berlin e.V.), Vertreter der Vermieterinteressen (Haus & Grund, Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V.; BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V.; BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.) sowie sonstige Institutionen und Personen (Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin; Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit) mit.

Die von der Beklagten genannten Kritikpunkte wurden in den Arbeitsgruppen zur Erstellung des Mietspiegels 2015 ausführlich diskutiert und integriert. Das Belegen auch die Protokolle der einzelnen Sitzungen, in denen konkret auf die von der Beklagten vorgetragenen Kritikpunkt eingegangen wurde. So wurde z.B. für die Arbeitsgruppensitzung vom 17.06.2014 vermerkt “Die Arbeitsgruppe bezieht Stellung zur Gutachtenstellungnahme im Verfahren (Az 235 C 133/13) vor dem AG Charlottenburg zum Berliner Mietspiegel 2013. Verschiedene Sachverhalte aus dem vor Gericht hinzugezogenen Gutachten von Prof. Dr. Krämer wurden auch im Zusammenhang mit der Mietenspiegelerstellung 2015 erörtert” und “Die Arbeitsgruppe beschließt, die Themen Ausreißerbereinigung, Spannenbildung und den Umgang mit den Sondermerkmalen für die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2015 zu überprüfen”, für die Arbeitsgruppensitzung vom 03.09.2014 “Die Arbeitsgruppe diskutiert über die Kritikpunkte gegen die Qualifizierung des Berliner Mietspiegels 2009 (Verhandlung vor dem Landgericht AZ 63 S 220/11) und mögliche Konsequenzen für den aktuellen Mietspiegel. Im Ergebnis entschließt sich die Arbeitsgruppe, das bisherige Verfahren der Wohnlageeinstufung beizubehalten, ebenso das Verfahren der Spannenbildung und das Verfahren der Einflussbestimmung der Sondermerkmale. Das Verfahren der Ausreißerbereinigung soll durch ein anderes Verfahren ersetzt werden, das der tatsächlichen Streuung der Mietspiegelfelder mehr Rechnung trägt. GEWOS schlägt die Nutzung des Interquartilsabstandes (IQR) vor. Die Problematik der Rücklaufquote und der Repräsentativität werden ebenfalls besprochen”, für die Arbeitsgruppensitzung vom 15.01.2015 “Die Arbeitsgruppe debattiert über das Verfahren der Ausreißerbereinigung. Es wird beschlossen, zum reinen IQR-Verfahren eine Ergänzung zu prüfen, die der Heterogenität der Mietenverteilung in den einzelnen Feldern in größerem Maße Rechnung trägt”, für die Arbeitsgruppensitzung vom 27.01.2015 “GEWOS stellt eine Erweiterung der IQR-Methode zur Ausreißerbereinigung vor. Die Arbeitsgruppe nimmt dieses neue Verfahren “IQR-Methode und Abstandsregel” als Verfahren für die Ausreißerbereinigung an”, für die Arbeitsgruppensitzung vom 25.02.2015 “Die Gesamteinwandsliste zur Wohnlageaktualisierung sowie die Liste aller seit dem Mietspiegel 2013 hinzugekommenen und neu eingestuften Adressen wird beschlossen und damit die Wohnlageaktualisierung abgeschlossen”, für die Arbeitsgruppensitzung vom 24.06.2015 “Die Arbeitsgruppe entscheidet über bislang noch nicht vorgelegte Einwände und diskutiert und verabschiedet den von GEWOS vorgelegten Methodenbericht. GEWOS unterbreitet Vorschläge für die zukünftige Mietspiegelerstellung und Aktualisierung der Wohnlage” und für die Arbeitsgruppensitzung vom 16.07.2015 “Die Arbeitsgruppe diskutiert noch einmal den Methodenbericht und beschließt diesen” (Berliner Mietspiegel, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2015, Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen, S. 83 ff.).

Da der Mietspiegel in seiner jetzigen Form veröffentlicht und im aufgezeigten Umfang anerkannt wurde, ist davon auszugehen, dass die für die Mietspiegel 2009 und 2013 genannten Mängel behoben wurden, zudem dass die von der Beklagten vorgetragenen Mängel nur unerheblich ins Gewicht fallen und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung führen dürfte.

Die Parteien haben die streitbefangene Wohnung unstrittig in das Feld G1 des Mietspiegels eingeordnet.

Der Ansicht der Beklagten, es müsse von dem Oberwert der Preisspanne ausgegangen werden, ist jedoch nicht zu folgen. Bezüglich der Einordnung der streitbefangenen Wohnung in die Preisspanne des Mietspiegels empfiehlt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in ihren Erläuterungen zum Mietspiegel eine “Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung”.

Ihrzufolge können wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne, ausgehend vom Mittelwert, beeinflussen. Diese kann das Gericht als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO heranziehen (BGH, Urteil vom 20. April 2005 – VIII ZR 110/04); insoweit liegt auch ausreichender – unbestrittener – klägerischer Vortrag zur Einordnung vor, weshalb auch im Rahmen von § 556d BGB von diesem Wert auszugehen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., Rn 50).

Ausgehend von einem Mittelwert von 5,62 Euro pro qm und zu- bzw. abzüglich der vom Kläger geltend gemachten Zu- bzw. Abschläge, die unstreitig geblieben sind, ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,00 Euro pro qm.

Hierbei folgt das Gericht der Ansicht der Beklagten, dass eine Rundung auf die zweite Nachkommastelle vorzunehmen ist, wie auch aus den Berechnungsbeispielen des Mietspiegels ersichtlich (dort 11.4; dass erst die Spanneneinordung und dann die Sondermerkmale – und nicht umgekehrt – vom Kläger angegeben worden und unstreitig geblieben ist, dürfte unschädlich sein, weil auch die umgekehrte Reihenfolge hier zu demselben Ergebnis führt).

Die zulässige Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen, mithin vorliegend in Höhe von 0,60 Euro pro Quadratmeter. Die zulässige Miete beträgt 6,60 Euro pro Quadratmeter, für eine Fläche von 76,35 Quadratmeter mithin 503,91 Euro und deshalb 221,09 Euro zuviel.”

Sind starke Lärmbelästigungen durch tägliche Bauarbeiten von 7-18 Uhr mit Bohr-, Säge- und Presslufthammerarbeiten, lautstarkes Vibrieren und knallende Geräusche Immissionen, die der Mieter im Rahmen von Modernisierungsarbeiten dulden muss?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 6 C 186/16, Urteil vom 23.06.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus:

“a. Der Verfügungsanspruch ergibt sich aus §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB, denn die Verfügungskläger sind in ihrem Besitz widerrechtlich gestört.

aa. Eine Besitzstörung entfällt nicht schon deswegen, weil die von der Verfügungsbeklagten beabsichtigten Arbeiten nicht, oder jedenfalls nur zu einem ganz geringen Teil (Erneuerung der Fenster), in der von den Verfügungsbeklagten gemieteten Wohnung durchgeführt werden sollen. Zwar beschränkt sich der in jeder Hinsicht geschützte Besitz des Mieters im Sinne des § 854 BGB vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten (vgl. KG Berlin v. 20.08.2012 – 8 U 168/12, GE 2012, 1561). Trotzdem ist der Besitzschutz nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen (vgl. Lehmann-Richter, NZM 2011, 572 m.w.N.). Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z.B. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist. Als Störung im Sinne des § 854 BGB sind daher nur erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere solche im Sinne des § 906 BGB anzusehen (BGH, Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, NJW 2004, 775; analog für Besitzer untereinander: BGH v. 14.04.1954 – VI ZR 35/53, JZ 1954, 613; Joost in: Münchener Kommentar, 6. Auflage 2013, § 858 Rn. 5). Denn die §§ 906 ff. BGB als eigentumsbeschränkende Regelungen geben die Kriterien für die Grenzen der Duldungspflicht vor (BGH, Urteil vom 12.12.2003 a.a.O) und können gesetzeshistorisch als allgemeine entwicklungs- und ausbaufähige Elemente eines privatrechtlichen, ökologische Gesichtspunkte integrierenden Umweltschutzrechts angesehen werden (Säcker in Münchener Kommentar a.a.O., § 906 Rn. 19 m.w.N.). Sie sind daher über das Verhältnis zwischen Eigentümern hinaus auch zugunsten des Besitzers anwendbar (BGH v. 23.02.2001 – V ZR 389/99, WM 2001, 999).

bb. Eine direkte Störung der Verfügungskläger in deren ungestörter Besitzausübung ist vorliegend nach diesen Maßstäben derzeit gegeben und auch für die Zukunft zu besorgen.

Die Verfügungskläger haben dargelegt, dass die von der Verfügungsbeklagten bereits begonnenen Modernisierungsarbeiten unter Einsatz von Bohrern, Sägen, Presslufthämmern, Betonmischmaschinen und eines großen Krans in ihrer Wohnung zu einer starken Lärmbelästigung führen, die auch mit Ohrstöpseln nicht ausgesperrt werden kann. Sie haben weiter dargetan, dass die Arbeiten durch ständig wiederkehrendes begleitet werden und dass ein Fortbestehen dieser Lärmbelästigung während der Dauer der Modernisierungsmaßnahme ernsthaft zu befürchten ist, da eine entsprechende Maßnahme bereits bei einem benachbarten Haus der Verfügungsbeklagten durchgeführt wurde und zu erheblicher Lärmentwicklung geführt hat. Bei dieser Lärmbelästigung handelt es sich um eine Immission im Sinne des § 906 Abs. 1 S. 1 BGB. Dem ist die Verfügungsbeklagte nicht entgegengetreten.

cc. Die Verfügungskläger haben diese Störung nicht zu dulden.

(1) Dafür, dass die Beeinträchtigungen nur unwesentlich im Sinne des § 906 Abs. 1 S. 1 BGB und deswegen von den Verfügungsklägern zu dulden sind wäre die Verfügungsbeklagte darlegungs- und beweispflichtig (BGH, Urteil vom 16.10.1970 – V ZR 10/68, WM 1970, 1460); Unsicherheiten bei der Beurteilung der Wesentlichkeit oder Unwesentlichkeit der Störung gehen mithin zu ihren Lasten (vgl. BGH, Urteil vom 08.10.2004 – V ZR 85/04, NVwZ 2005, 116). Die Verfügungsbeklagte hat sich hierzu nicht eingelassen. Es ist vorliegend auch nicht offensichtlich, dass die Beeinträchtigung – angesichts der täglichen Dauer und der beschriebenen Intensität sowie der voraussichtlichen Dauer der Modernisierungsmaßnahme bis September 2016 – unwesentlich ist, zumal jedenfalls hinsichtlich des Verfügungsklägers zu 2) auch dessen konkrete Lebensführung, nämlich die Nachtarbeit und das resultierende Schlafbedürfnis am Tage, in die Bewertung einzustellen ist (vgl. Säcker in: Münchener Kommentar a.a.O., § 906 Rn. 64). Im Gegenteil haben die Verfügungskläger vorgetragen, der Lärm in ihrer Wohnung sei selbst mit Ohrschutz unerträglich. Bei einer solchen Geräuschbelästigung besteht auch die nicht fernliegende Möglichkeit eines Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Lärmschutzvorschriften, welche die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung zumindest indizieren würde.

(2) Die Verfügungsbeklagten haben die Beeinträchtigungen, deren Unterlassung sie verlangen, auch nicht deswegen zu dulden, weil die Unterlassung für die Verfügungsbeklagte wirtschaftlich unzumutbar im Sinne des § 906 Abs. 2 S. 1 BGB wäre. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Verfügungsbeklagte den Verfügungsklägern selbst vorprozessual genau das angeboten hat, was sie nunmehr im Wege der einstweiligen Verfügung begehren. Dieses Angebot hätte sie nicht gemacht, wenn es ökonomisch unzumutbar gewesen wäre.

(3) Ob die Verfügungskläger hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen eine Duldungspflicht gem. § 555 d BGB trifft, kann dahingestellt bleiben. Der sich aus § 555 d Abs. 1 BGB ergebende Duldungsanspruch ist allein schuldrechtlicher Natur und kann dem auf Schutz des bestehenden Besitzes gerichteten Anspruch der Verfügungskläger nicht entgegengehalten werden, § 863 BGB (LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 – 65 T 142/13; Blank/Börstinghaus-Blank, 4. Auflage 2014, § 555a Rn. 42).

cc. Allerdings können die Verfügungskläger Unterlassung nur soweit verlangen, als sie durch die Bauarbeiten im Besitz an ihrer Wohnung gestört sind. Daraus ergibt sich die aus dem Tenor ersichtliche Einschränkung des Antrages und die teilweise Zurückweisung des Antrags.”

Lässt ein Achselzucken in der Regel einen Rechtsbindungswillen erkennen?

Die Antwort des Amtsgerichts Neunkirchen (AG Neunkirchen – 13 C 799/15, Urteil vom 18.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Neunkirchen in seiner vorgenannten Entscheidung unter 3. wie folgt aus:  “Zu der von Klägerseite behaupteten Abrede über eine Verrechnung auf die Betriebskosten für 2013 wurde auf gerichtlichen Hinweis vom 01.07.2016 auf die Unsubstantiiertheit des diesbezüglichen Vorbringens seitens der Kläger vorgetragen, die Klägerin zu 1 habe der Beklagten “erklärt”, dass so verfahren werde, worauf die Beklagte mit einem Achselzucken reagiert habe. Zunächst ist dem Beklagtenvertreter darin beizupflichten, dass in aller Regel ein Achselzucken keinen Rechtsbindungswillen erkennen lässt, sodass der Klägervortrag insoweit schon als nicht schlüssig zu erachten sein dürfte. Zum anderen haben die Kläger ohnehin geeigneten Beweis für ihren diesbezüglichen Sachvortrag nicht angeboten. Eine Parteivernehmung der Klägerseite auf eigenen Antrag kommt angesichts des ausdrücklichen Widerspruchs der Beklagtenseite nicht in Betracht.”

Darf bei einer Heizkostenabrechnung die Position Heizstrom geschätzt werden, wenn die Grundlagen der Schätzung dargelegt werden und nachvollziehbar sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Neunkirchen (AG Neunkirchen – 13 C 799/15, Urteil vom 18.10.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Neunkirchen in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus:

“Die Position “Heiznebenkosten” muss bei der Berechnung der Nachzahlung unberücksichtigt bleiben, da insoweit die Betriebskostenabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt wurde.

Der enthaltene Heizstrom wurde nämlich nicht erfasst, sondern geschätzt, was grundsätzlich möglich ist, falls die Grundlagen der Schätzung dargelegt werden und nachvollziehbar sind (vgl. hierzu BGH, Entscheidung vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07).

Dies allerdings ist vorliegend nicht geschehen. Die Klägerseite hat lediglich pauschal behauptet, der Ansatz von 5 % der Brennstoff-Verbrauchskosten sei im Einklang mit Rechtsprechung und HeizkostenVO und daher nicht zu beanstanden. Dies allerdings erhellt nicht die Frage, warum von der Richtigkeit bzw. Angemessenheit der Kosten im konkreten Einzelfall auszugehen sein sollte. Tatsächliche, sachlich-technische Grundlagen der Schätzung werden nicht benannt.”

Bedeutet eine Kündigung für einen Mieter eine Härte i. S. d. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn er infolge der Vertragsbeendigung wirtschaftliche, finanzielle, gesundheitliche, familiäre oder persönliche Nachteile zu befürchten hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 116 C 190/16, Urteil vom 07.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:

“Die Kläger haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor genannten Wohnung zum 01.01.2018 aus §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis ist zwar durch die Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 24.07.2015 wirksam zum 31.10.2015 beendet worden. Jedoch ist aufgrund der schweren gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten das Mietverhältnis gemäß § 574 BGB bis zum 31.12.2017 fortzusetzen.

Im Einzelnen

Die Voraussetzungen der § 573 Abs. 1 und Abs. 2 BGB liegen vor. Die Kläger haben ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil sie die streitgegenständliche Wohnung für sich benötigen.

Das Gericht hat nach Vorlage des Arbeitsvertrages des Klägers zu 2) und seiner Untermietverträge keinen rechtserheblichen Zweifel daran, dass er seinen Wohnsitz in ### und seine regelmäßige Arbeitsstätte in ### hat (s. § 2 Abs. 2 des Arbeitsvertrages). Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte geht das Gericht daher mit der Klägerseite davon aus, dass der Kläger zu 2) die streitgegenständliche Wohnung unter der Woche für sich selbst nutzen will.

Das Mietverhältnis ist gleichwohl gemäß den §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB bis zum 31.12.2017 fortzusetzen. Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB hat das Gericht neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 09. Oktober 2014 – 1 BvR 2335/14 -, juris, Rn. 12). Bei der Wertung der jeweiligen Interessen sind einerseits das Grundrecht aus Art. 14 GG des Eigentümers, über sein Eigentum nach eigenem Belieben zu verfügen zu berücksichtigen, andererseits die in Art. 14 GG selbst angelegten Schranken des Eigentums, namentlich die Sozialbindung desselben sowie die von den Gerichten als Trägern staatlicher Gewalt stets zu schützende Menschenwürde gemäß Art. 1 GG des Beklagten, hier konkretisiert durch seine gesundheitlichen Beeinträchtigungen und seine hieraus bedingten Schwierigkeiten, bezahlbaren und angemessenen – d.h. vergleichbaren – Wohnraum zu finden.

Unter einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB sind vor diesem Hintergrund alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Tz. 20).

Der gesundheitliche Zustand des Beklagten begründet eine nicht zu rechtfertigende Härte für eine sofortige Räumung. Räumungsunfähigkeit liegt unter anderem vor, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. Februar 1993 – 2 BA 2077/92, NJW-RR 1993, 463; BGH, Urt. v. 20. Oktober 2004 – VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143; Blank, a.a.O, § 574 Rz. 47). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls derzeit erfüllt, da der Beklagte unter erheblichen körperlichen Beeinträchtigungen leidet. Es liegt nach dem Dafürhalten des Gerichts allerdings keine absolute, dauerhafte Räumungsunfähigkeit vor, sondern ein Erschwernis bei der Wohnungssuche, welche im Rahmen einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht hinreichend berücksichtigt werden könnte.

Dabei ist vorab festzuhalten, dass sich das Gericht einen eigenen Eindruck von den durch die Krebserkrankung des Beklagten nebst Folgeerscheinungen hervorgerufenen massiven Beeinträchtigungen in seiner Lebensführung verschaffen konnte. Insbesondere bestehen keine Zweifel, dass der Beklagte jedenfalls derzeit nicht in der Lage ist, sich telefonisch um Wohnraum zu bemühen, da er schlicht nicht mehr richtig sprechen kann. Auch schriftlich vereinbarte Wohnungsbesichtigungen werden nicht ohne weiteres zu einem Erfolg, d.h. einer Anmietung führen. Denn der Beklagte, der derzeit Krankengeld bezieht, wird auch bei einer mittel- bis langfristigen Wiederherstellung der Sprechfunktion – soweit diese möglich ist – nicht problemlos in den Arbeitsmarkt zu reintegrieren sein, sodass er auf Lohnersatz-/ bzw. Sozialleistungen angewiesen sein wird. Der Beklagte wird aber – das ist gerichtsbekannt – unter üblichen Marktbedingungen mit zahlreichen anderen Mietinteressenten, die über regelmäßiges Erwerbseinkommen verfügen, um entsprechende Wohnungen konkurrieren. Er ist als Mieter auf dem stark angespannten Wohnungsmarkt – ohne eigenes Verschulden – schlicht weniger attraktiv als seine Konkurrenten. Nach dem Dafürhalten des Gerichts ist es dem Beklagten vor diesem Hintergrund nur unter erschwerten Bedingungen möglich, einen angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Die fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses wäre demnach eine unangemessene Härte.

Andererseits sind die Kläger, insbesondere der Kläger zu 2), mit derselben Herausforderung hohen Mieten und Bedarf von Wohnraum – konfrontiert. Diese haben sie auch gemäß § 574 Abs. 3 BGB bereits im Kündigungsschreiben dargelegt. Auch der Kläger zu 2) benötigt Wohnraum für seine arbeitsbedingten Aufenthalte in ### unter der Woche. Hierzu kann er nicht dauerhaft auf die Anmietung teurer möblierter Zimmer oder Hotels verwiesen werden. Der Hinweis der Beklagtenseite, der Kläger zu 2) könne seinerseits langfristig eine andere Wohnung anmieten, überzeugt nicht. Hierzu ist er als Miteigentümer der Wohnung mit Eigenbedarf gerade nicht gehalten; zudem stünde der Kläger vor demselben Problem wie nun der Beklagte, namentlich Ersatzwohnraum für die vom Beklagten derzeit geschuldete Miete in der näheren Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung kaum anmieten zu können. Der Markt gibt dies schlicht kaum noch her. Die Dringlichkeit des grundsätzlichen Bedarfs der Kläger ist aber nach dem Dafürhalten des Gerichts nicht in derselben Form gegeben wie jene des Beklagten. Denn dem Kläger zu 2) ist es auch bisher möglich gewesen, alternative – vorübergehende – Unterbringungen zu organisieren. Dies ist zwar teurer und bedeutet eine Unannehmlichkeit. Diese haben die Kläger jedoch vorübergehend hinzunehmen, um dem Beklagten die Wohnungssuche zu ermöglichen.

Das Gericht hält es nach alledem für angemessen, das Mietverhältnis befristet fortzusetzen, um dem Beklagten einen geordneten Übergang in ein anderes Mietverhältnis zu vertretbaren Bedingungen zu ermöglichen. Eine dauerhafte Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a Abs. 1 BGB hält das Gericht demgegenüber für nicht angezeigt. Denn trotz der Erschwernisse einer kurzfristigen Wohnungssuche für den Beklagten ist nicht ersichtlich, dass ihm ein Umzug in der Zukunft gänzlich unmöglich oder unzumutbar wäre. Eine weitere Verschlechterung seines Gesundheitszustandes unmittelbar durch einen Wohnungswechsel ist nicht ersichtlich. Zwar mag ein solcher einen Arztwechsel erfordern, wenn der Beklagte sich weiter wohnortnah behandeln lassen möchte. Dies alleine rechtfertigt aber keine Besorgnis der Gesundheitsverschlechterung. Denn auch in anderen Bezirken bzw. Ortsteilen ### ist eine flächendeckende medizinische Versorgung mit Fachärzten gerichtsbekannt gewährleistet; ein Arztwechsel ist trotz des besonderen Vertrauensverhältnisses zwischen Arzt und Patient auch grundsätzlich zuzumuten. Der Verlust der vertrauten Umgebung ist zum einen nicht notwendig, weil der Beklagte auch in dieser Wohnungssuche betreiben kann. Zudem fehlt es wegen der vom Beklagten vorgetragenen zu befürchtenden weiteren Gesundheitsbeeinträchtigungen durch einen Wohnungswechsel insoweit an hinreichenden Anknüpfungstatsachen. Insbesondere geht aus seinem Vortrag nicht konkret hervor, warum ein Wohnungswechsel zu einer Depression führen soll; dass der Beklagte aufgrund seiner Erkrankungen und dem Stimmverlust an depressiven Verstimmungen leidet, will das Gericht nicht in Abrede stellen. Eine weitere Verschlechterung dieser Beschwerden wird aber durch keine medizinische Diagnose bestätigt. Das vorgelegte Attest des Dr. med. ### (Anlage B3) enthält ebenfalls keine hinreichenden medizinischen Anknüpfungspunkte. Dass ein Wohnungswechsel grundsätzlich – insbesondere für gesundheitlich beeinträchtigte Menschen – mit Stress verbunden ist, ist dem Gericht bekannt; die vorliegende Entscheidung trägt dem Rechnung.

Der Beklagte hat zudem Gelegenheit, sich bei den zuständigen Sozialbehörden um Unterstützung bei der Wohnungssuche und Umzugshilfen zu bemühen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist insoweit auch deswegen großzügig zu bemessen, weil Anträge auf solche – dem Beklagten grundsätzlich zustehenden – Unterstützungsleistungen bei den bekanntermaßen personell völlig unterbesetzten ### Behörden gerichtsbekannt mehrere Monate oder noch länger unbearbeitet liegen bleiben. Das Gericht hält es nach alledem für möglich, dass der Beklagte trotz aller Erschwernisse binnen etwa 18 Monaten einen anderweitigen Wohnraum beschaffen und einen Umzug organisieren können wird.

Der Beklagte ist daher trotz der – befristeten – Fortsetzung des Mietverhältnisses dringend gehalten, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen. Denn mit Ablauf der tenorierten gerichtlichen Frist endet das Mietverhältnis von selbst. Einer weiteren Kündigung bedarf es nicht (s. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 574a BGB, Rn. 14).

Eine Anpassung der Miete, die das Gericht grundsätzlich zu berücksichtigen hat, wenn es die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnet, war hier nicht auszusprechen. Die monatliche Nettokaltmiete des Beklagten beträgt bereits ca. 8 EUR/qm. Damit liegt die Wohnung, die nach dem ### Mietspiegel 2015 in Feld E l oder E 2 einzuordnen ist (näheres ist nicht vorgetragen), bereits über dem Maximalwert der Spanneneinordnung des Mietspiegels (maximal 7,81 EUR/qm und Monat). Sondermerkmale sind nicht vorgetragen oder aus dem Mietvertrag ersichtlich. Das Gericht verkennt nicht, dass der Kläger zu 2) höhere Aufwendungen für seine Ersatzanmietungen tätigen muss; die Mietanpassung nach § 574a BGB dient aber nicht dem Schadenersatz, sondern soll einen Gleichlauf des durch Gestaltungsurteil fortgesetzten Mietverhältnisses mit einem vertraglichen Mietverhältnis gewährleisten, inklusive Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete (s. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 574a BGB, Rn. 13 f.). Den Parteien war hierzu kein weiterer Schriftsatznachlass zu gewähren. Der Beklagte hatte bereits mit Schreiben vom 05.08.2015 der Kündigung widersprochen; der Beklagtenvertreter hatte des Weiteren mit Schriftsatz vom 30.01.2016 ausdrücklich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 BGB geltend gemacht, sodass die Klägerseite ausreichend Zeit zur Stellungnahme und etwaigem weiteren Vortrag hatte. Dem ist die Klägerseite auch mit Blick auf den bestrittenen Eigenbedarf nachgekommen; für die Ausstattung der Wohnung hingegen nicht. Gründe hierfür sind nicht vorgetragen worden. Weiterer inhaltlicher Vortrag würde daher den Rechtsstreit ohne ausreichende Rechtfertigung verzögern.”

Stellt sich eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung gemäß § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB dar, wenn der Mieter zahlungsfähig und eine Anschlussvermietung ungewiss ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 190/16, Urteil vom 11.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die erhobene Räumungs- und Herausgabeklage zutreffend abgewiesen. Der – auch weiterhin ungeteilten – Erbengemeinschaft steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da das mit den Beklagten im Jahre 2007 begründete Mietverhältnis über die streitgegenständliche und 68 qm große 3-Zimmer-Wohnung ungekündigt fortbesteht. Die von dem Kläger ausgesprochenen Kündigungen sind sämtlich unwirksam. Dagegen vermag seine Berufung nichts zu erinnern.

Es konnte dahinstehen, ob den ausgesprochenen Kündigungen bereits gemäß § 2040 Abs. 1 BGB der Erfolg versagt war, weil es sich dabei um eine Verfügung über den Nachlassgegenstand handelte, über die die Erben nur gemeinschaftlich hätten verfügen können, so dass bereits die fehlende Zustimmung der Beklagten zu 1) der Wirksamkeit der Kündigungen entgegengestanden hätte (vgl. Gergen, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2013, § 2038 Rz. 29, 53; § 2040 Rz. 5, jeweils m.w.N.). Denn selbst wenn es den Erben entgegen § 2040 Abs. 1 BGB möglich wäre, ein (Wohnraum-)Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache mit Stimmenmehrheit zu kündigen, müsste sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung gemäß § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB darstellen (vgl. BGH, Urt. v. 11. November 2009 – XII ZR 210/05, NJW 2010, 765 Tz. 26; Beschl. v. Urt. v. 3. Dezember 2014 – IV ZA 22/14, FamRZ 2015, 497Tz. 2). Daran fehlt es hier.

Zur Nachlassverwaltung gehören alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung sowie zur Gewinnung der Nutzung und Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten. Die Ordnungsmäßigkeit einer Maßnahme ist aus objektiver Sicht zu beurteilen. Entscheidend ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers (vgl. BGH, Urt. v. 11. November 2009 – XII ZR 210/05, NJW 2010, 765 Tz. 32). Gemessen daran war der Ausspruch der Kündigungen weder vernünftig noch im wirtschaftlichen Interesse des Nachlasses:

Die vom Kläger und der – an diesem Rechtsstreit nicht beteiligten – gemeinsamen Schwester der Parteien geübte Nachlassverwaltung hat zu keinem Zeitpunkt berücksichtigt, dass die zur Beendigung des Mietverhältnisses getroffenen Maßnahmen nicht geeignet waren, eine für die Anwendung des § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB erforderliche hinreichend verlässliche und nachhaltige Sicherung oder gar Vermehrung des Nachlasses herbeizuführen. Denn für den Fall der Räumung und Herausgabe der ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage allenfalls durchschnittlich attraktiven Mietsache ist nicht nur eine Anschlussvermietung zu einer höheren als der bislang entrichteten Miete vollkommen ungewiss. Es bestehen darüber hinaus sogar berechtigte Zweifel, ob es überhaupt möglich sein wird, die Mietsache umgehend und dauerhaft weiter zu vermieten, da das streitgegenständliche Grundstück nicht nur Gegenstand einer zwischen den Parteien – mittlerweile seit Jahren – streitig geführten Erbauseinandersetzung, sondern die Beklagte zu 1) zudem Begünstigte einer das nämliche Grundstück betreffenden Teilungsanordnung nach § 2048 BGB, wenn nicht sogar eines Vorvermächtnisses nach § 2050 BGB ist. Dass ein Dritter in Kenntnis dieser Gesamtumstände die von den Beklagten innegehaltenen Räume dauerhaft anmieten würde – und noch dazu in einer den bisherigen Mietzins übersteigenden Höhe – war und ist nach allgemeiner Lebenserfahrung unwahrscheinlich, jedenfalls aber derart ungewiss, dass im Falle der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur eine Weitervermietung zu ungünstigeren wirtschaftlichen Bedingungen, sondern sogar der vollständige Ausfall weiterer Mietzahlungen aufgrund unterbleibender Anschlussvermietung zu besorgen ist. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Eine dem Kläger günstigere Beurteilung wäre nur in Betracht gekommen, wenn der geltend gemachte Kündigungsrückstand zum Zeitpunkt des jeweiligen Kündigungsausspruchs aus vernünftiger und objektiver Sicht offensichtlich uneinbringlich und auch mit einem fortdauernden Ausbleiben von Mietzahlungen durch die Beklagten zu rechnen gewesen wäre. Denn in diesem Falle wäre bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtung die Inkaufnahme des nicht hinreichend sicher kalkulierbaren Risikos einer Anschlussvermietung der eines fortdauernden Zahlungsausfalls bei gleichzeitigem Verbleib der Beklagten in der Wohnung vorzuziehen gewesen. Die Voraussetzungen für eine derartige Risikoabwägung lagen aber weder zum Zeitpunkt der bereits eine Woche nach dem Ableben der Erblasserin ausgesprochenen Kündigung vom 5. Dezember 2014 noch bei der Schriftsatzkündigung vom 27. Januar 2015 vor, da die Beklagte zu 1) bereits mit Schreiben vom 15. November 2014 keine wirtschaftlichen, sondern vornehmlich rechtliche Erwägungen gegen die vom Kläger angemeldeten Zahlungsansprüche ins Feld geführt hatte; letzteren indes vermochten die ernsthafte Besorgnis eines dauerhaften Zahlungsausfalls nicht zu begründen. Diese Besorgnis bestand bei Ausspruch der Kündigung vom 20. Juli 2015 aufgrund der von den Beklagten in der Zwischenzeit geleisteten Zahlungen erst recht nicht.

Nichts anderes folgt daraus, dass die wirksame Kündigung des Mietverhältnisses auch Auswirkungen auf den Beklagten zustehende Gewährleistungsrechte gehabt und damit einhergehend nach Auffassung der Berufung zu einer Entlastung des Nachlasses geführt hätte. Das greift zu kurz. Denn ein im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bestehender Mangel berührt nicht nur die dem Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB zustehenden Nutzungsentschädigungsansprüche negativ (vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 2015 – XII ZR 66/13, NJW 2015, 2795 Tz. 13), sondern kann ihn auch noch im Abwicklungsverhältnis gemäß § 242 BGB zur Beseitigung verpflichten (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 23). Selbst wenn aber eine rechtliche Verpflichtung zur Mangelbeseitigung nicht bestünde, käme ihre Durchführung dem Erhalt der Gebäudesubstanz zu Gute und diente damit der Sicherung, Erhaltung und Vermehrung des Nachlasses. Ihre kündigungsbedingte Suspendierung zum Zwecke ihres zeitweiligen oder sogar dauerhaften Aufschubs ist bei objektiver Betrachtung demnach weder vernünftig noch wirtschaftlich. Das gilt auch für die klägerseits mit dem Ausspruch der Kündigungen verbundene Hoffnung auf die Begründung und Durchsetzung von Nutzungsentschädigungsansprüchen nach § 546a Abs. 1 BGB gegenüber den Beklagten. Es ist zwar zutreffend, dass Ansprüche aus § 546a Abs. 1 BGB den von den Beklagten zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung geschuldeten Mietzins nicht unter-, sondern womöglich sogar überschreiten; allerdings bestehen sie nur für die Dauer der Vorenthaltung und entfallen im Moment der Räumung und Herausgabe. Da die Bedingungen einer – zudem nahtlosen – Anschlussvermietung hier jedoch ebenso in Frage standen und stehen wie die Möglichkeit zur Anschlussvermietung als solche, beruht die dadurch motivierte Kündigung des Mietverhältnisses vornehmlich auf einer tatsächlich nicht hinreichend begründeten Erwartungshaltung des Klägers und seiner nicht an diesem Rechtsstreit beteiligten Schwester. Eine derart spekulative Verwertungserwartung ist bei objektiver Betrachtung weder vernünftig noch wirtschaftlich sinnvoll; damit vermag auch sie die ausgesprochenen Kündigungen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung nicht zu rechtfertigen.

Ob der Ausspruch der Kündigungen und das Festhalten an dem darauf gestützten Räumungsanspruch nicht ohnehin wegen der dem Kläger und seiner Schwester von den Beklagten zur Last gelegten Pflichtverletzungen und der das streitgegenständliche Grundstück betreffenden erbrechtlichen Ansprüche der Beklagte zu 1) treuwidrig war, bedurfte davon ausgehend keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ebensowenig, ob die bloße Miterbenstellung der Beklagten zu 1) und der daraus abgeleitete Besitz – den amtsgerichtlichen Erwägungen entsprechend – dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht ohnehin entgegen stehen.

Vor diesem Hintergrund hatten auch der auf Zahlung der Nutzungsentschädigung gerichtete weitere Hauptantrag sowie der die Feststellung der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses betreffende Hilfsantrag keinen Erfolg.”

Reicht allein die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen für den Ausschluss einer Mietminderung nach § 536b BGB aus?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 58/1, Urteil vom 27.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 6. wie folgt aus:  “Das Amtsgericht hat der Klägerin zu Recht wegen Mietminderung einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 3.123,04 Euro zugesprochen.

1. Der klägerische Vortrag zum Vorliegen eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels ist auch ohne Vorlage eines Lärmprotokolls hinreichend substantiiert.

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen (BGH Urteil vom 29.02.2012, Az: VIII ZR 155/11; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. VIII 182).

Diesen Anforderungen genügt bereits der klägerische Vortrag in der Klageschrift, ergänzt und z.T. richtig gestellt durch die nachfolgenden Schriftsätze. Bereits in der Klageschrift hat die Klägerin die Lage, den Inhalt und das Ausmaß des Bauvorhabens, den Baufortgang und die damit verbundenen Arbeiten und Geräusche in dem streitgegenständlichen Zeitraum beschrieben und Fotos vorgelegt. Bei einer derart nahe am Haus der Klägerin gelegenen Baustelle liegt das Auftreten erheblicher Beeinträchtigungen sodann auf der Hand. Vor diesem Hintergrund ist im Einklang mit der vorgenannten höchstrichterlichen Rechtsprechung davon auszugehen, dass es die Substantiierungspflicht überspannen und auch angesichts der Dauer der Baumaßnahmen zu einer unzumutbaren und unnötigen Belastung der Kläger führen würde, darüber hinaus die Anfertigung eines Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen zu verlangen.

2. Auch die Auffassung der Beklagten, das Amtsgericht habe die Beweislastverteilung verkannt und die Beweisaufnahme habe eine durchgehende Beeinträchtigung über das übliche Maß hinaus nicht ergeben, weshalb keine durchgehende pauschalierte Minderungsquote angesetzt werden könne, teilt die Kammer nicht.

2.1. Dabei ist zunächst vor allem die Prämisse der Beklagten unzutreffend, Baulärm sei per se hinzunehmen, wenn er sich im Rahmen des Üblichen halte, und die Klägerin müsse nachweisen, dass und wann die Grenze des Üblichen überschritten worden ist. Richtig ist vielmehr, dass Baustellenlärm regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen ist, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Die Üblichkeit des Lärms ist dafür nur dann ausschlaggebend, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, aufgrund derer der Mieter den – darin näher zu definierenden – üblichen Lärm dulden muss. Hierauf wird unten noch näher eingegangen. Festzuhalten ist zunächst jedoch, dass auch üblicher Baulärm nicht per se zu dulden ist.

3. Zu Recht hat das Amtsgericht auch angenommen, dass die Beweislast für das Überschreiten von Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms bei der Beklagten als Vermieterin liegt, wenn diese sich in Abwesenheit einer die Baumaßnahmen erfassenden Beschaffenheitsvereinbarung auf ihre eigene Duldungspflicht gegenüber dem Bauherrn auf dem Nachbargrundstück berufen will. Mit der sog. Bolzplatzentscheidung des BGH (Urteil v. 29.04.2015, VIII ZR 197/14) ist entgegen der Auffassung der Beklagten eine entsprechende Verteilung der Beweislast verbunden, obgleich sich der BGH hierzu nicht ausdrücklich geäußert hat. Nach dieser Entscheidung begründen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Die Folge ist, dass der Mieter an der Situationsgebundenheit der gemieteten Wohnung bzw. des Grundstücks und der aus der Nachbarschaft entstammenden Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken generell teilnimmt.

Zwar soll hierdurch dogmatisch kein neben § 536b BGB stehender Minderungsausschluss begründet werden, sondern der BGH zieht § 906 BGB zur ergänzenden Auslegung der Vertragsabrede zwischen den Parteien heran und kommt zu dem Ergebnis, dass redlicherweise nicht angenommen werden kann, dass die Parteien eines Mietvertrags bei Vertragsschluss davon ausgehen, der Vermieter solle den ursprünglich bestehenden Immissionsstandard für die Vertragsdauer ungeachtet etwa nach § 906 BGB bestehender Duldungspflichten unverändert gewährleisten. So ist auch im vorliegenden Fall, da die Parteien keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung über den Fall des Neubaus eines Mehrfamilienhauses auf dem Nachbargrundstück getroffen haben, davon auszugehen, dass im Falle einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit im Verhältnis zwischen der Beklagten und dem Bauherrn auch eine Duldungspflicht der Klägerin besteht.

Trotz dieser dogmatischen Einordnung auf der Ebene der Beschaffenheitsvereinbarung ist das Bestehen einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit, auf die sich der Vermieter beruft, um zu dem für ihn positiven Ergebnis zu gelangen, ein Umstand, den der Vermieter nach den allgemeinen Beweislastregeln (vgl. Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2016, § 286 Rn.111) darzulegen und zu beweisen hat, da es sich von der Auswirkung her letztlich um eine rechtshindernde bzw. minderungsausschließende Einwendung handelt (ebenso Klimesch, NZM 2015, 855). So muss der Vermieter zum Beispiel auch eine etwaige Unerheblichkeit der Tauglichkeitsminderung beweisen (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 536 Rn. 116).

Dem steht nicht entgegen, dass der BGH diese Frage auf der Ebene des Mangelbegriffs lösten wollte (so Selk NZM 2016, 239 – Anm. zu: LG München I, Urteil vom 14. Januar 2016 – 31 S 20691/14) und der Mieter für das Vorliegen eines Mangels grundsätzlich darlegungs- und beweispflichtig ist. Es handelt sich vorliegend um eine Art gespaltenen bzw. zusammengesetzen Mangel, welcher auch eine differenzierte Beweislastverteilung erfordert. Dieser enthält zum einen die eigentliche, tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm als solche, wofür der Mieter anerkanntermaßen die Beweislast trägt. Zum anderen muss aber noch hinzukommen der rechtliche Umstand, dass auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Dies hat der BGH aber als Ausnahme insofern formuliert, als er dargestellt hat, unter welchen Umständen kein Mangel vorliegt. Bereits hieraus ergibt sich die Darlegung- und Beweislast des Vermieters für diesen, einen Mangel ausschließenden rechtlichen Umstand, welcher nichts mit der tatsächlichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache zu tun hat.

Letztlich kommt somit dem Vermieter dieselbe Darlegungs- und Bewelslast zu wie einem Emittenten im Rahmen des § 906 BGB. So hat der BGH diese Beweislastverteilung auch dann angenommen, wenn der Eigentümer eines Kraftfahrzeugs geltend macht, er sei durch Staubauswürfe einer Schmelzanlage geschädigt worden ( BGH, Urteil vom 18. September 1984 – VI ZR 223/82). Danach sei es u.a. in Anlehnung an die Beweisgrundsätze zu § 906 BGH Sache des Emittenten darzutun und zu beweisen, dass die von seinem Grundstück ausgehenden Emissionen sich im Rahmen einer ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks gehalten haben. Nun ist zwar der Vermieter nicht selbst der Emittent, allerdings sind ihm bzw. seiner Sphäre die Emissionen deshalb insofern zuzurechnen, da ihm im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache grundsätzlich auch die Pflicht trifft, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten. Ebensowenig ist der Mieter Eigentümer eines Grundstücks – wie auch der Eigentümer eines Kraftfahrzeuges es nicht ist, jedoch kann man sich auch hier an die Beweisgrundsätze des § 906 BGB anlehnen. Schließlich besteht eine “größere Nähe” bzw. Kenntnis des vermietenden Eigentümers sowohl zu den Umständen des Nachbargrundstücks als auch zu der Frage, ob eine zu duldende Einwirkung eine “ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt” (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB). Denn nach der Entscheidung des BGH könnten nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte grundsätzlich dann keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung begründen, wenn auch der Vermieter sie u.a ohne eigene Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss. Andernfalls müsse dann nämlich der Mieter u.a. darlegen und beweisen, dass die Einwirkung den Ertrag des Vermieters unzumutbar beeinträchtigt, was nicht sachgerecht erscheint.

Auch hat der BGH in der Entscheidung vom 29.04.2015 festgestellt, dass die Tatsache, dass § 906BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine Anwendung findet, eine Beachtung der nachbarrechtlichen Ausstrahlungswirkungen dieser Norm zur näheren Bestimmung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien nicht ausschließt. Es somit auch naheliegend und es spricht auch nichts dagegen, die dortige Beweislastverteilung hier entsprechend anzuwenden. Von daher kann die Ansicht von Selk (aaO.) nicht geteilt werden, dass die Ansicht der Kammer nicht im Einklang mit der Entscheidung des BGH steht (kritisch zu Selk ebenfalls Klimesch aaO.). Die Kammer hält somit an ihrer bisherigen Rechtsprechung (vgl. LG München I, Urteil vom 14. Januar 2016 – 31 S 20691/14) fest.

3.1. Soweit das Amtsgericht aufgrund seiner Beweiswürdigung zu dem Ergebnis gekommen ist, es habe im gesamten Zeitraum keine längere lärmfreie Zeit gegeben, ist dies nicht zu beanstanden. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts in Bezug auf die durchgehende Lärmbelästigung wurde ohne Rechtsfehler vorgenommen, so dass die Kammer daran nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden ist. Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Beweiswürdigung sind ein unrichtiges Beweismaß, Verstöße gegen Denk- und Naturgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze, Widersprüche zwischen einer protokollierten Aussage und den Urteilsgründen sowie Mängel der Darstellung des Meinungsbildungsprozesses wie Lückenhaftigkeit oder Widersprüche (vgl. etwa BGH VersR 2005, 945; OLG München in st.Rspr., Urt. v. 09.10.2009 – 10 U 2965/09 und zuletzt Urt. v. 20.05.2011 – 10 U 3958/10). Konkreter Anhaltspunkt in diesem Sinn ist jeder objektivierbare rechtliche oder tatsächliche Einwand gegen die erstinstanzlichen Feststellungen (BGHZ 159, 254[258]; NJW 2006, 152 [153]); bloß subjektive Zweifel, lediglich abstrakte Erwägungen oder Vermutungen der Unrichtigkeit ohne greifbare Anhaltspunkte genügen nicht (OLG München vom 06.07.2012 – 10 U 3111/11).

Das Amtsgericht hat eine eingehende Beweiswürdigung vorgenommen und eine Vielzahl an Zeugen vernommen, außerdem lagen Fotos und eine DVD vor. Soweit die Beklagte bemängelt, dass den Zeugenaussagen nicht zu entnehmen ist, dass eine unzumutbare Lärmbelästigung vorgelegen habe, ist dies nach dem oben Gesagten unerheblich, da Seitens der Mieterin lediglich eine Beeinträchtigung der Mietsache nachzuweisen war, ohne dass es zunächst auf Zumutbarkeit und Ortsüblichkeit ankam. Soweit die Beklagte ferner meint, der Zeuge Csallner habe von einer längeren Pause der Bauarbeiten berichtet, weshalb eine durchgehende Minderungsquote nicht zu begründen ist, stützen die Angaben der übrigen Zeugen dies nicht. Die Beklagte setzt mit diesem Einwand offensichtlich ihre eigene Beweiswürdigung an die Stelle der Beweiswürdigung des dazu berufenen Gerichts. Durchgreifende Mängel der Beweiswürdigung nach den oben aufgeführten Maßstäben kann die Kammer indes nicht erkennen.

3.2. Dass das Amtsgericht das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und innerhalb dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt hat, ist nicht zu beanstanden. Bei jeder Baustelle – nicht nur bei besonders großen – unterscheiden sich die Geräusch- und sonstigen Emissionen von Tag zu Tag, da naturgemäß im Bauverlauf jeden Tag unterschiedliche und an manchen Tagen auch gar keine Arbeiten durchgeführt werden. Das kann jedoch nicht dazu führen, dass der Mieter zur Berechnung der ihm zustehenden Minderung gegebenenfalls über Jahre hinweg täglich Messungen durchführen muss, um eine taggenaue Minderungsquote darlegen zu können. Dies würde die Durchsetzung eines Minderungsanspruchs gerade bei länger andauernden und damit für den Mieter besonders gravierenden Beeinträchtigungen nahezu ausschließen. Mit einer pauschalierten Minderungsquote können indes belästigungsfreie Tage ebenso wie Spitzen der Geräuschbelastung angemessen aufgefangen werden. Eine pauschalierte Minderungsquote erscheint dabei auch vor dem Hintergrund gerechtfertigt, dass der Mieter – anders als etwa bei periodisch auftretenden Mängeln – eine geringere Baustellenaktivität nur bedingt vorhersehen kann und seinen Alltag daher ungeachtet gelegentlicher Verringerung oder Pausen auf eine übliche oder durchschnittliche Beeinträchtigung ausrichten muss. Die Festsetzung hält sich daher letztlich im Rahmen des § 287 ZPO, zumal es gesetzliche Minderungstabellen nicht gibt (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Januar 2016 – I ZR 90/14,0 wonach hierbei auch in Kauf genommen werden muss, dass das Ergebnis unter Umständen mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt).

4. Zu Recht hat das Amtsgericht im Ergebnis auch angenommen, dass die Mietminderung nicht wegen Vorhersehbarkeit der Baumaßnahmen nach § 536b BGB ausgeschlossen ist. Es kann daher dahinstehen, inwieweit die Erkennbarkeitsrechtsprechung, auf die sich die Beklagte bezieht, durch die Bolzplatzentscheidung des BGH überholt ist, wie die Klägerin meint. Der Auffassung der Beklagten, es reiche, dass mit einer baulichen Veränderung der Umgebung dem Grunde nach gerechnet werden müsse, ohne dass konkrete Anhaltspunkte dafür notwendig seien, kann die Kammer jedenfalls nicht zustimmen. Nur konkrete Anhaltspunkte können dazu führen, dass mit baulichen Veränderungen gerechnet werden muss. Allein die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die nahezu immer und überall besteht, reicht für den Ausschluss der Mietminderung keinesfalls aus. Etwas Abweichendes ergibt sich auch nicht aus der von Beklagtenseite in Bezug genommenen Rechtsprechung. Auch dort wird aufgrund konkreter Anhaltpunkte wie Baulücken oder baufälliger Gebäude bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass der Mieter mit Baulärm rechnen musste (OLG München Urteil v. 26.03.1993 – 21 U 6002/92; KG Urteil v. 03.06.2002 – 8 U 74/01), bzw. bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten bei Vertragsschluss von einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung ausgegangen (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 04.09.2012 – 65 S 201/12).

Aus diesem Grund reicht es für den Minderungsausschluss im vorliegenden Fall auch nicht aus, dass es unstreitig in Solln seit einigen Jahren vermehrte Bautätigkeit gibt, die zum Abriss einzeln stehender Einfamilienhäuser und zum Neubau von Mehrfamilienhäusern führt, und dass auf dem Nachbargrundstück der Klägerin ein Einfamilienhaus gestanden hat. Zum einen erfasst der Zeitraum “seit einigen Jahren” wohl eher nicht den allein maßgeblichen Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses im Jahr 1998. Dass die entsprechende bauliche Entwicklung von Solln bereits zu diesem Zeitpunkt in einem Maße vorhersehbar war, dass der Klägerin vorgeworfen werden kann, dass sie positive Kenntnis von der nunmehr eingetretenen Entwicklung hatte bzw. ihr diese hätte ins Auge springen müssen, ist in keiner Weise erkennbar. Auch die Beklagte hat nicht vorgetragen, dass es hierfür bereits 1998 konkrete Anhaltspunkte gab, wie etwa eine weitgehende Abwesenheit von Einfamilienhäusern in Solln bereits zu diesem Zeitpunkt, eine Baufälligkeit des Nachbarhauses oder Anzeichen für konkrete Planungen.

Auch musste die Klägerin nicht gerade wegen der langen Dauer des Mietverhältnisses mit dieser Art von Baumaßnahmen rechnen. Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass bei einer langen Mietvertragsdauer die Wahrscheinlichkeit steigt, dass in der Nachbarschaft bauliche Maßnahmen ergriffen werden. Von einer Erkennbarkeit ist jedoch, wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, erst dann auszugehen, wenn für den Mieter bei Vertragsschluss bereits Art und Umfang sowie Intensität und zeitliche Perspektive der bevorstehenden Baumaßnahmen abschätzbar sind (Münchener Kommentar zum BGB, 12. Aufl. 2015, § 536 Rn.138). Während mit einer Renovierung von älteren Nachbarhäusern oder kleineren sonstigen Arbeiten oder Anbauten über kurz oder lang möglicherweise gerechnet werden muss, weil Häuser sich bekanntlich abnutzen und Schäden entstehen oder sich die Bedürfnisse der Bewohner ändern, gilt dies für den Abriss eines bewohnten Einfamilienhaus zugunsten eines neuen Mehrfamilienhauses auch bei längerer Vertragsdauer nur bei Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte, da bloßer Zeitablauf nicht per se zu einem Strukturwandel eines Wohngebiets führt (dementsprechend differenziert auch das KG in dem Urteil v. 03.06.2002 – 8 U 74/01 – bei der Vorhersehbarkeit prinzipiell zwischen der Entkernung eines renovierungsbedürftigen Nachbargebäudes und einer bloßen Fassadenerneuerung).

5. Ein Verstoß gegen § 308 ZPO liegt nicht vor. Wie die Klägerin zu Recht ausführt, hat sie mit dem Hilfsantrag keine bestimmte Minderungsquote sondern eine Zahlung beantragt. Hinter diesem Antrag ist das Amtsgericht mit seinem Urteil zurückgeblieben.

6. Schließlich ist auch die Berechnung der Minderung ohne weiteres nachvollziehbar. Die auf S. 5 des erstinstanzlichen Urteils errechneten Minderungsbeträge von 1.302,32 Euro, 140,49 Euro und 1.109,16 Euro betreffen lediglich die vom Gericht identifizierten speziellen Bauphasen, in denen Minderungsquoten von 10%, 20% und 60% anzusetzen waren. Lediglich in dem übrigen Zeitraum (also vom 01.03.2013 bis zum 02.11.2014) hat das Gericht eine Minderung von 5% berechnet und diese mit 2,34 Euro pro Tag auch korrekt beziffert. Es wurden also keineswegs im Gesamtzeitraum zusätzlich zu den erhöhten Minderungsquoten weitere 5% angesetzt.”