Stellen eine erneuerte Fassade und ein erneuertes Dach nach der Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2015 wohnwerterhöhende Merkmale in den Merkmalgruppen Gebäude und Wohnumfeld dar, die einen Mietpreiszuschlag von 20% des Spannoberwertes zum Mittelwert des Mietspiegels rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 6 C 14/16, Urteil vom 25.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch aus § 558 BGB zu.

Nach der Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2015 ist ein Zuschlag von 20% des Spannenoberwerts zum Mittelwert vorzunehmen, weil in den Merkmalgruppen Gebäude und Wohnumfeld die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, während die Beklagte allenfalls ein Überwiegen der wohnwertmindernden Merkmale in der Merkmalgruppe Bad dargelegt hat.

Die erneuerte Fassade und das erneuerte Dach hat die Klägerin mit den Fotos zur Anlage K 10 substantiiert dargelegt. Das Bestreiten der Beklagten diesbezüglich ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich.”

Hat ein Mieter grundsätzlich gegenüber seinem Vermieter einen Anspruch auf Erstattung von Kosten einer Ersatzvornahme betreffend die Beseitigung von Wasserschäden in seiner Wohnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 3 C 490/15, Urteil vom 24.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Beklagte hat gegen den Kläger keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten der Ersatzvornahme betreffend die Beseitigung von Wasserschäden in seiner Wohnung.

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist die Mängelbeseitigung Sache des Vermieters. Deshalb kann der Mieter grundsätzlich keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, wenn er den Mangel selbst beseitigt (grundlegend: BGH NJW 2008, 1216 = WuM 2008, 147 = NZM 2008, 279). Etwas anders gilt, (1) wenn sich die Parteien darauf einigen, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll, oder (2) wenn sich der Vermieter im Verzug mit der Mängelbeseitigung befindet (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB), oder (3) wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), oder (4) wenn durch die Mangelbeseitigung eine Wertsteigerung des Mietobjekts eingetreten ist (§ 812 BGB).

In den Fällen (2) und (3) besteht das Selbstbeseitigungsrecht nur für solche Reparaturmaßnahmen, die “nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind” (BGH NJW 2010, 2050 = WuM 2010, 348). Die Maßnahmen müssen also zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sein.

Im Streitfall gab es keine Vereinbarung der Parteien, dass der Beklagte selbst tätig werden und dem Kläger die Kosten der Instandsetzung in Rechnung stellen durfte.

Eine umgehende Beseitigung des Mangels durch den Mieter war ebenfalls nach der Natur des Schadens nicht geboten. Die vom Kläger unmittelbar nach der Schadenmeldung ergriffenen Maßnahmen waren zunächst ausreichend.

Der Beklagte hat auch erst nach der Trocknung und der Erbringung einiger Teilleistungen durch die beauftragte Instandsetzungsfirma selbst Tätigkeiten übernommen.

Dass durch die Mangelbeseitigung eine Wertsteigerung des Objekts eingetreten ist, ist weder ersichtlich noch vorgetragen.

Auch nach § 536a II BGB besteht vorliegend kein Anspruch des Beklagten.

Kommt der Vermieter mit der Mängelbeseitigung nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung in Verzug oder ist die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536 a Abs. 2 BGB).

Ob Verzug vorliegt, richtet sich nach den allgemeinen Regeln des § 286 BGB, d. h., der Anspruch auf Mängelbeseitigung muss fällig sein, der Vermieter muss die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung gehabt haben, der Mieter muss gemahnt haben und es muss ein Verschulden des Vermieters vorliegen (an der nicht rechtzeitigen Mängelbeseitigung, hier ist nicht die Mangelursache gemeint).

Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters setzt demnach voraus, dass sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Das ist vorliegend nicht festzustellen.

Insbesondere muss der Mieter nach dem Zugang der Mahnung eine angemessene Zeit zuwarten, um dem Vermieter Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben. Der Verzug tritt auch erst ein, wenn der Mangel nach Ablauf der Frist aus Gründen die der Vermieter zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB), weiterhin besteht. Im Streitfall hat der Kläger unmittelbar nach der Mangelanzeige alles Erforderliche zur Instandsetzung veranlasst. Er hat die Versicherung informiert, er hat Gutachter beigezogen, eine Trocknung veranlasst und einen Reparaturauftrag erteilt.

Unstreitig wurde auf Basis dieses Auftrages auch – jedenfalls teilweise – in der Wohnung des Beklagten gearbeitet.

Dass der Beklagte dem Kläger angezeigt hat, dass die Arbeiten nicht abgeschlossen wurden, und warum ihm ein weiteres Tätigwerden der Fa. ### nicht zumutbar sei, ist nicht substantiiert vorgetragen. Ebenso wenig ist ersichtlich oder vorgetragen, dass dem Kläger überhaupt mitgeteilt wurde, welche Arbeiten noch vorzunehmen seien.

Von daher war der Beklagte zur Selbstvornahme nicht berechtigt; schon gar nicht soweit es Leistungen betrifft, die auch nach dem Auftragsumfang zur Schadenbeseitigung nicht geboten waren, so etwa die Neuverlegung von Elektroleitungen, oder die Erweiterung des ursprünglichen Fliesenspiegels.

Der Anspruch folgt auch nicht aus § 539 1 BGB.

Zu dem Begriff der Aufwendungen im Sinne des § 539 Abs. 1 BGB zählen solche Aufwendungen, die zumindest auch der Mietsache zugutekommen sollen, indem sie deren Nutzungsmöglichkeit erweitern, sie aber nicht grundlegend verändern. Hierzu gehören Maßnahmen zur Verbesserung des Vertragsgebrauchs wie Modernisierungsmaßnahmen, Umbaumaßnahmen, Anbauten, Ausbauten, etc. Die Verlegung von Fußböden, das Fliesen der Küchenwände usw. fallen hierunter.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist § 539 Abs. 1 BGB indes nicht anwendbar, wenn der Mieter eine eigenmächtige Reparatur vornimmt, oder einen Mangel beseitigt, ohne dass die Voraussetzungen des § 536aAbs. 2 BGB vorliegen (BGH NJW 2008, 1216 = WuM 2008, 147 = NZM 2008, 279). Dieser Ansicht ist zuzustimmen, weil dem Vermieter bei der Beseitigung des Mangels der Vorrang zukommt. Diese gesetzliche Wertung darf nicht durch einen Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB umgangen werden.”

Geht der Rückzahlungsanspruch für eine vom Mieter vor Insolvenzeröffnung geleistete Kaution mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO auf den Mieter über und verbleibt damit nicht bei der Insolvenzmasse?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 19 T 27/16, Beschluss vom 21.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter wie folgt aus: “Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, da das Insolvenzgericht zu Recht den Vorbehalt der Nachtragsverteilung hinsichtlich der Mietkaution für das bestehende Mietverhältnis in der ##4 A, ## Berlin abgelehnt hat.

Der Beschwerdeführer ist Insolvenzverwalter bezüglich des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Herrn ## (künftig: Schuldner).

Der Schuldner ist Mieter einer Wohnung in der ## Straße 4 A in ## Berlin; das Mietverhältnis bestand bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens und ist aktuell ungekündigt.

Unter dem 26.08.2014 gab der Beschwerdeführer gegenüber dem Vermieter des Schuldners die Erklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab.

Diese Enthaftungserklärung erlangte gem. § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO mit Ablauf des Monats November 2014 ihre Wirksamkeit.

Der Schuldner hatte im Rahmen seines Mietverhältnisses eine Mietsicherheit in Höhe von 499,50 Euro als Kaution geleistet.

In seinem Schlussbericht vom 12. Mai 2015 beantragte der Beschwerdeführer hinsichtlich dieser Mietkaution, den Vorbehalt der Nachtragsverteilung auszusprechen.

Nach Ansicht des Beschwerdeführers ist diese Mietkaution nicht von seiner Enthaftungserklärung gegenüber dem Vermieter umfasst, da ein etwaiger Rückzahlungsanspruch des Schuldners zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Enthaftungserklärung zwar noch nicht fällig, aber bereits aufschiebend bedingt entstanden war.

Solcherlei bereits vor Verfahrenseröffnung wirksam entstandene Ansprüche fielen sodann in die Insolvenzmasse, können jedoch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden, weshalb insoweit die Nachtragsverteilung vorzubehalten sei.

Das Insolvenzgericht hat mit Beschluss vom 05. Januar 2016 nach Abhalten des Schlusstermins das Insolvenzverfahren aufgehoben und in diesem Beschluss den Antrag des Beschwerdeführers auf Vorbehalt der Nachtragsverteilung hinsichtlich der Mietkaution abgelehnt.

Das Insolvenzgericht begründet diese Ablehnung insbesondere mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2014, Aktenzeichen IX ZR 136/13.

Hiergegen wendet sich nunmehr der Beschwerdeführer mit der vorliegenden sofortigen Beschwerde.

Die sofortige Beschwerde des Insolvenzverwalters ist nicht begründet.

Es ist zwar zutreffend, dass der etwaige Rückzahlungsanspruch bezüglich der Mietkaution grundsätzlich in die Insolvenzmasse fällt, da dieser Anspruch bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens, wenn auch aufschiebend bedingt, entstanden ist.

Die Frage ist jedoch, ob aufgrund der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gegenüber dem Vermieter diese Forderung enthaftet worden ist und ebenfalls wieder in die Verfügungsbefugnis des Schuldners gefallen ist.

Dem könnte, der Ansicht des Beschwerdeführers folgend, entgegenstehen, dass der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Mietkaution bereits vor Ablauf der Frist des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO jedenfalls entstanden ist und daher nicht von den Wirkungen der Enthaftungserklärung umfasst sein könnte.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 22.05.2014 diese Frage ausdrücklich offen gelassen.

Nach Auffassung der Kammer ist aus dieser Entscheidung jedoch die Intention des Bundesgerichtshofs zu lesen, dass im Falle einer Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders sämtliche gegenseitigen Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis der Insolvenzmasse entzogen sein sollen.

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung erstmals dahingehend entschieden, dass mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietvertragsverhältnis in vollem Umfang zurückerlangt.

Der Bundesgerichtshof hat hierbei die Vorschrift des § 109 Abs. 1 InsO erweiternd ausgelegt, da in dieser Vorschrift ausdrücklich nur von etwaigen Forderungen des Vermieters die Rede ist, nicht jedoch von etwaigen Forderungen des Mieters.

Der Bundesgerichtshof begründet diese erweiternde Auslegung damit, dass es für alle Beteiligten sinnvoll und angemessen ist, eine willkürliche Aufteilung von Forderungen aus dem Mietverhältnis zu vermeiden.

Denn bliebe die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Verwalters im Übrigen für das Mietverhältnis bestehen, hätte dies für die Masse erhebliche Nachteile, etwa da Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Mängelbeseitigung, Schadensersatz oder Minderung des Mietzinses vom Verwalter oder Treuhänder auf Kosten der Masse geltend gemacht werden müssten.

Auch für den Schuldner wäre es äußerst unpraktikabel, wenn er Erklärungen gegenüber dem Vermieter nicht selbst, sondern nur durch den Verwalter mit dessen Einverständnis abgeben könnte.

Schließlich, und dies ist für die Kammer von entscheidender Bedeutung, hätte eine solche Konstellation auch nachteilige Folgen für den Vermieter, weshalb auch dessen Schutz den Gesamtübergang sämtlicher gegenseitiger Ansprüche aus dem Mietverhältnis verlangt.

Denn dem Vermieter würden bestehende Aufrechnungsmöglichkeiten dadurch entzogen werden, dass die nach § 387 BGB erforderliche Gegenseitigkeit der Ansprüche durch die Enthaftungserklärung aufgelöst würde. Könnte der Vermieter danach entstehende Ansprüche nur gegen den Schuldner geltend machen, während gegen ihn gerichtete neue Ansprüche aus dem Mietvertrag der Masse zustünden, hätte er wegen der Unzulässigkeit der Aufrechnung Nachteile hinzunehmen, die mit dem Wesen des an sich unverändert fortgesetzten Mietvertrages nicht vereinbar wären. Selbst wenn man § 404 BGB entsprechend anwenden würde, stünde eine Aufrechnung § 96 Abs. 1 Nr. 4 InsO entgegen.

Gerade dieser vom Bundesgerichtshof angesprochene Schutz des Vermieters gebietet es nach Auffassung der Kammer zwingend, gerade auch den Rückforderungsanspruch des Mieters bezüglich der Mietkaution beim Schuldner zu belassen.

Denn ansonsten könnte der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und bestehender Forderungen gegenüber dem Mieter nicht mit diesem Rückforderungsanspruch aus der Mietkaution aufrechnen, was letztlich zur Folge hätte, dass Sinn und Zweck gerade einer solchen Mietkaution beseitigt würde.

Der Vermieter müsste also auf jeden Fall die erhaltene Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses an die Insolvenzmasse auskehren, selbst wenn er berechtigte Ansprüche gegenüber dem Schuldner als Mieter besäße, sei es aus rückständigen Mieten oder Schadensersatzansprüche wegen nicht ordnungsgemäß zurückgegebener Mietsache.

Zwar sprechen die Erläuterungen des Gesetzgebers zur Neuregelung des § 109 InsO dem Wortlaut nach dafür, dass dieser davon ausgegangen ist, dass die Mietkaution in der Insolvenzmasse verbleibt (vgl. Bundestagsdrucksache 14/5680, Seite 27 zu Nr. 11).

Aber bereits der Bundesgerichtshof hat in der zitierten Entscheidung angemerkt, dass diese konkrete Folge dem Gesetzgeber u. U. nicht bewusst gewesen ist.

Allerdings hat auch der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 09.04.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 107/13) bereits darauf hingewiesen, dass es dem Gesetzgeber bei der Änderung des §109 InsO nicht vorrangig darum gegangen sei, dass die Kaution der Masse zur Verfügung stehe, sondern vielmehr der Mieter davor bewahrt werden sollte, dass der Treuhänder den Mietvertrag kündigt, um die Kaution verwerten zu können.

Auch hieraus wird deutlich, dass der Bundesgerichtshof davon ausgeht, dass eine Auslegung des § 109 InsO dahingehend, dass auch ein etwaiger Rückzahlungsanspruch bezüglich einer Mietkaution beim Schuldner verbleiben soll, nicht dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers widerspräche.

Es ist daher für sämtliche Beteiligte angemessen und sinnvoll, dass nach Enthaftungserklärung durch den Insolvenzverwalter oder Treuhänder ein etwaiger Rückzahlungsanspruch bezüglich einer Mietkaution als nicht mehr zur Masse angehörig angesehen wird, wobei davon auszugehen ist, dass der Wille des Gesetzgebers einer solchen Lösung nicht entgegensteht.

Das “Dilemma”, dass Ansprüche des Schuldners auf Rückzahlung der Mietkaution bereits vor Verfahrenseröffnung entstanden sind und daher grundsätzlich in die Masse fallen, kann nach Auffassung der Kammer dahingehend gelöst werden, dass im Hinblick auf die Regelung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, welche ausdrücklich nicht auf das Entstehen eines Anspruchs sondern auf dessen Fälligkeit abstellt, Gleiches auch für etwaige Ansprüche des Mieters gelten sollte.

Der Wortlaut des § 109 InsO betrifft lediglich Ansprüche des Vermieters, nicht jedoch solche des Mieters.

Nachdem der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass über diesen Wortlaut hinaus auch etwaige Ansprüche des Mieters durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders umfasst sein sollen und daher die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis bezüglich des Mietverhältnisses in vollem Umfang wieder auf den Mieter und Schuldner übergeht, ist es nach Auffassung der Kammer gerechtfertigt, auch die in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO getroffene Fälligkeitsregelung auf die etwaigen Ansprüche des Mieters zu übertragen.

Es erscheint daher im Sinne einer Gleichbehandlung als sachgerecht, dass auch hinsichtlich solcher Mieteransprüche nicht auf deren Entstehung, sondern auf deren Fälligkeit abgestellt wird und somit Rückzahlungsansprüche bezüglich einer Mietkaution, welche erst nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders fällig werden, ebenfalls dem Schuldner als Mieter zustehen.”

Kann ein Mieter, der für seine Wohnung, die in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhältnisses eine Miete zahlt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 Prozent übersteigt, die zu viel gezahlte Miete von seinem Vermieter zurück verlangen?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 2 C 202/16, Urteil vom 28.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “1. Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung überbezahlter Miete in Höhe der Klageforderung gemäß §§ 556g Abs. 1, 2, 556d BGB.

a. Ein Überschreiten der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe liegt vor.

aa. Zunächst liegt die von den Klägern angemietete Wohnung in der ### Berlin, in einem nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet, sodass § 556d Abs. 1 BGB auf deren Wohnung Anwendung findet. Gemäß § 1 Mietenbegrenzungsverordnung wurde per 01.06.2015 das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt.

bb. Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete orientiert, ist anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu bestimmen.

Entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten ist das Gericht befugt, den Mietspiegel 2015 auch unabhängig von der Frage, ob es sich bei diesem um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d Abs. 2 BGB handelt und ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens als sog. einfachen Mietspiegel für die Ermittlung ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558d BGB nicht erfüllt, darf in die Überzeugungsbildung des Gerichts mit einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die in § 558d Abs. 3 dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutenswirkung zu. Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben und kann Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12; LG Berlin, Urt. v. 07.07.2016 – 67 S 72/16; Urt. v. 16.07.2015 – 67 S 120/15; Urt. v. 04.03.2013 – 63 S 81/12;). Dies setzt allerdings voraus, dass er – wie der Berliner Mietspiegel 2015 – die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558c Abs. 1 BGB erfüllt.

Nach der Legaldefinition des § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit diese von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt worden oder anerkannt worden ist. Die für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO ausreichende Indizwirkung eines Mietspiegels besteht selbst dann, wenn ein einfacher Mietspiegel – anders als der Berliner Mietspiegel – nicht von der Gemeinde, sondern allein von den Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter erstellt wurde. Es ist nicht gerechtfertigt, derart erstellten Mietspiegeln allgemein jegliche Aussagekraft im Erkenntnisverfahren abzusprechen (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 99/09). Denn die Annahme liegt fern, die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter würden einen Mietspiegel erstellen oder billigen, der den Interessen ihrer jeweiligen Mitglieder widerspricht, weil er die ortsübliche Vergleichsmiete, die tatsächlichen Verhältnisse ignorierend, unzutreffend abbildet (vgl. BGH, a.a.O.).

Der Berliner Mietspiegel 2015 ist vom Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, erstellt und von diesem sowie den Vertretern der Mieterinteressen sowie dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. anerkannt worden. Eine Mindestanzahl der zu erfassenden Wohnungen ist für den einfachen Mietspiegel nicht vorgeschrieben.

Bereits die Anerkennung durch örtliche Interessenvertreter der Mieter und Vermieter spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2015 die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Diese Erfahrungstatsache wird durch die Erstellung und Anerkennung des Mietspiegels durch die Gemeinde – hier das Land Berlin – noch zusätzlich gestützt (vgl. BGH, a.a.O.; LG Berlin, Urt. v. 07.07.2016 – 67 S 72/16). Unter diesen Umständen ist der Berliner Mietspiegel für eine richterliche Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichend (vgl. LG Berlin, Urt. v. 07.07.2016 – 67 S 72/16; Urt. v. 16.07.2015 – 67 S 120/15).

Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt allerdings davon ab, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden. Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, kann dies Anlass für eine weitere gerichtliche Beweiserhebung sein (vgl. BGH, a.a.O.; LG Berlin, Urt. v. 16.07.2015 – 67 S 120/15).

Die Beklagte hat den Mietspiegelerstellern jedoch weder die erforderliche Sachkunde abgesprochen noch behauptet, diese hätten sich bei der Erstellung des Mietspiegels von sachfremden Erwägungen leiten lassen. Die Beklagte beschränkt ihre Angriffe im Wesentlichen auf angebliche methodische Mängel des Mietspiegels: dessen Lageeinteilung sei fehlerhaft, die zugrunde gelegte Stichprobe nicht repräsentativ und die vorgenommene Extremwertbereinigung unzulässig.

Diese Angriffe stellen damit weder die Expertise der Mietspiegelersteller noch deren Lauterkeit in Abrede, sondern ziehen allein in Zweifel, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Daraus folgt aber lediglich für den Fall hinreichend substantiierter inhaltlicher Einwendungen gegen den Mietspiegel, dass diesem in der gerichtlichen Auseinandersetzung nicht ohne Weiteres die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB beigemessen werden kann (vgl. BGH, a.a.O.; LG Berlin, Urt. v. 16.07.2015 – 67 S 120/15).

Davon zu trennen ist die Frage, ob ein solcher Mietspiegel für die dem Gericht gemäß § 287 ZPO eingeräumte Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht (vgl. BGH, Urt. v. 20.04. 2005 – VIII ZR 110/04; Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12). Dieser für die beweisrechtliche Behandlung widerstreitenden Parteivortrags zur ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebliche Gesichtspunkt bliebe ohne sachliche Rechtfertigung unberücksichtigt, wenn einem nicht nach allgemeinen wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel stets und zudem ohne nähere Begründung eine hinreichende Aussagekraft für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO aberkannt würde. Im Rahmen des § 287 ZPO ist für die richterliche Überzeugungsbildung, anders als beim Vollbeweis, bereits eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 05.11.2013 – VI ZR 527/12 m.w.N.). Gemessen an diesem reduzierten Beweismaß reicht die unstreitige Expertise der Ersteller des Berliner Mietspiegels 2015 und die Anerkennung sowohl durch das Land, als auch durch die Interessenverbände der Mieter und eines Interessenverbandes der Vermieter für die richterliche Überzeugung, dass die im Mietspiegel angegebenen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zutreffend wiedergeben, aus. Das gilt selbst in dem Fall, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht genügen und Mängeln der Datenerhebung und -auswertung unterliegen sollte. Denn es ist nach allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen, dass derartige Mängel im Falle ihrer Erheblichkeit bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern des Mietspiegels oder zumindest den als sachkundigen Vertretern der Interessen ihrer Mitglieder bekannten Mieter- und Vermieterverbänden vor dessen Veröffentlichung offenbar geworden wären und diese entsprechende Mängel entweder vor Veröffentlichung des Mietspiegels gerügt und beseitigt, zumindest aber zum Anlass genommen hätten, den Mietspiegel nicht in seiner jetzigen Form zu veröffentlichen oder in der veröffentlichten Form anzuerkennen. Da der Mietspiegel gleichwohl in seiner jetzigen Form veröffentlicht und zudem umfassend anerkannt wurde, ist mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zumindest davon auszugehen, dass die beklagtenseits behaupteten Mängel der Datenerhebung und -auswertung im Falle ihres Vorliegens für die sachlich zutreffende Ermittlung der ausgewiesenen Mietwerte nur unerheblich ins Gewicht gefallen sind und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung geführt hätte (vgl. LG Berlin, Urt. v. 07.07.2016 – 67 S 72/16; Urt. v. 16.07.2015 – 67 S 120/15).

Dass eine derart vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 16.12.1963 –III ZR 47/63; Greger, in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 287 Rn. 2).

Sie entspricht der gefestigten Rechtsprechung zu den sog. “Sternchenfeldern” des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können (vgl. KG, Urt. v. 12.11.2009 – 8 U 106/09), selbst wenn der Vergleichsmietenbildung wie bei den sog. “Doppelsternchenfeldern” nur 10-14 Mietwerte zugrunde liegen und diesen Feldern bereits ausweislich der Erläuterungen zum Mietspiegel lediglich eine bedingte Aussagekraft zukommt (vgl. LG Berlin, Urt. v. 04.03.2014 – 63 S 81/12; LG Berlin, Urt. v. 16.07.2015 – 67 S 120/15).

Eine derartige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete widerspricht auch nicht dem Willen des Gesetzgebers. Auch wenn einfache Mietspiegel in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen sind und ihre Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein werden (vgl. LG Berlin, Urt. v. 03.07.2014 – 67 S 121/14), stellt ihre Verwendung im Zivilprozess im Spannungsfeld der widerstreitenden Interessen der Parteien die Belange des Vermieters nicht unverhältnismäßig hintan. Die Verwendung einfacher Mietspiegel im gerichtlichen Erkenntnisverfahren liegt vielmehr auch in dessen Interesse und wird vom BVerfG ausdrücklich gebilligt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 03.04.1990 – BvR 268/90). Sie garantiert nicht nur eine rasche Entscheidung. Sie erleichtert dem Vermieter auch in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast. Ihr Vorzug besteht aber vor allem darin, dass auch einfache Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde. Es kommt hinzu, dass auch der Beweiswert von Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete über die vergleichsweise begrenzte Befundgrundlage hinaus von statistischen Bedenken bereits deshalb nicht frei ist, weil ihre Datenerhebung und -ermittlung ähnlichen Einwänden ausgesetzt ist wie die von (einfachen) Mietspiegeln. Davon abgesehen ist es wegen der in der gutachterlichen Praxis üblichen Anonymisierung der herangezogenen Vergleichswohnungen bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob und unter welchen Voraussetzungen entsprechend erstellte Sachverständigengutachten überhaupt verfahrensfehlerfrei verwertet werden können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 03.07.2013 – III ZR 354/12; LG Berlin, Urt. v. 16.07.2015 – 67 S 120/15).

Dagegen wäre eine Ermittlung der nach § 556d BGB ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens mit einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mietrückzahlung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht. Das entspricht auch der gesetzlichen Wertung des § 287 Abs. 2 ZPO (vgl. Schmidt-Futter-Börstinghaus, § 558b Rn. 121). Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht zukommt, so dient sie als Schätzgrundlage im Sinne von §287 ZPO, denn ihr liegt eine umfassende Datenmenge zugrunde und es kann so erwartet werden, dass die Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden (vgl. AG Lichtenberg, Urt. v. 19.05.2015, 20 C 560/14).

cc. Eine Berechnung der zulässigen Höchstmiete anhand des Berliner Mietspiegels ergibt, dass diese bei Euro 529,55 nettokalt liegt.

Die Wohnung der Kläger ist unstreitig in das Mietspiegelfeld H 2 einzuordnen, das einen Spannenunterwert von Euro 4,88, einen Mittelwert von Euro 5,66 und einen Oberwert von Euro 6,51 vorsieht. Unstreitig ist in der Wohnung der Kläger auch das Sondermerkmal “Modernes Bad” mit einem Zuschlag von Euro 0,40/qm gegeben. Folgt man nun der unter Ziff. 11.3 der Orientierungshilfe des Mietspiegels angegebenen “Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und zur Spanneneinordnung”, ergibt sich folgende Berechnung: Zunächst wird nach Schritt 1 der Wert des Sondermerkmals zum Mittelwert hinzugefügt. Damit ergibt sich ein Wert von Euro 6,06 (Euro 5,66 + Euro 0,40). Da hierdurch der Spannenoberwert noch nicht überschritten ist, können die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale zusätzlich berücksichtigt werden. Der unstreitige Zuschlag von + 100% entspricht der Differenz zwischen Mittel- und Oberwert, demnach Euro 0,85 (Schritt 2). In Schritt 3 wird nun der letztgenannte Betrag dem in Schritt 1 ermittelten Betrag hinzugerechnet. Dies ergibt einen Wert von Euro 6,91. Das dieser Wert jedoch außerhalb der im Mietspiegelfeld festgesetzten Spanne liegt, ist er auf den Spannenoberwert, also auf Euro 6,51 zu begrenzen.

Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete pro qm für die Wohnung der Kläger beträgt hiernach Euro 7,161 (Euro 6,51 + 10%). Bei einer Wohnungsgröße von 73,95 qm ergibt dies eine Nettokaltmiete von Euro 529,55 (Euro 7,161 x 73,95).

Der Ansicht der Beklagten, ein Überschreiten des Spannenoberwertes sei im vorliegenden Fall zulässig und die ortsübliche Vergleichsmiete liege demnach bei Euro 6,91/qm – und die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete entsprechend bei Euro 7,60/qm – war nicht zu folgen. Der Wortlaut der Orientierungshilfe ist in diesem Punkt eindeutig. Unter Ziff. 11.3, Schritt 3, heißt es:

“Wird durch die Berücksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert noch nicht erreicht, kann zusätzlich der Wert aus Schritt 2 (die Differenz zwischen Mittelwert und errechnetem Spannenwert) hinzugerechnet oder abgezogen werden. Liegt dieses Ergebnis außerhalb der im betreffenden Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne, so ist es auf den Spannenendwert zu begrenzen.”

So folgt die Rechtsprechung auch in anderen Fällen einem eindeutigen und insoweit nicht auslegungsfähigen Wortlaut der Orientierungshilfe (vgl. bspw. LG Berlin, Urt. v. 10.04.2015 – 65 S 476/14; Urt. v. 05.04.2016 – 63 S 273/15). Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass unter Ziff. 10.1 der Orientierungshilfe den Sondermerkmalen eine besondere Bedeutung für die Wohnqualität beigemessen wird und die benannte Berechnungsmethode in der Orientierungshilfe nur “empfohlen” wird (Ziff. 11.3). Allerdings hält das Gericht eine Abkehr von dem eindeutigen Wortlaut der Orientierungshilfe in diesem Punkt für nicht angezeigt. Der konkrete Spannenoberwert trägt bereits dem Wohnwert einer Wohnung in Bezug auf deren Lage, dem Baujahr des Hauses, der Größe der Wohnung und deren Ausstattung in Bezug auf Sammelheizung und Bad & WC Rechnung. Die Ersteller des Mietspiegels haben damit eine Entscheidung darüber getroffen, welcher Mietpreis pro qm der höchste ortsübliche Vergleichsmietzins für Wohnung innerhalb eines konkreten Mietspiegelfeldes sein soll. Dass ein Sondermerkmal seinen vollen Zuschlag dann unter Umständen – weil auch daneben noch genügend positive Merkmale vorliegen – nicht ausschöpfen kann, war ausweislich des unter Ziff. 11.3 zitierten “Ermittlungsanleitung” eine bewusste Entscheidung der Ersteller des Mietspiegels. Dies ist gerade auch daraus ersichtlich, dass die Orientierungshilfe zum Mietspiegel explizit eine Ausnahme von der Begrenzung auf den Spannenoberwert zulässt und zwar in den Fällen, in denen allein durch die Addition von Sondermerkmalszuschlägen auf den Mittelwert der Spannenoberwert überschritten wird (vgl. Ziff. 11.3, Schritt 3, 2. Absatz). Zudem wurde in den Arbeitsgruppensitzungen Berliner Mietspiegel 2015 der Umgang mit Sondermerkmalen und deren Einfluss auf die Höhe der ortsüblichen Miete beraten (Berliner Mietspiegel, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2015, Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen, S. 83 ff. [Sitzungen am 17.06.2014 und 03.09.2014, S. 85, 86]).

Dieser Entscheidung der Ersteller des Mietspiegels folgt das Gericht im Rahmen seiner nach § 287 ZPO durchzuführenden Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Gericht ist aufgrund der unstreitigen Expertise der Ersteller des Mietspiegels und der Tatsache, dass dieser sowohl vom Land Berlin, als auch von den Mieterverbänden und einem Vermieterverband anerkannt worden ist, davon überzeugt, dass die durch den Mietspiegel – wie dargelegt – bewusst getroffene Entscheidung, in dem hier in Streit stehenden Fall ein Überschreiten des Spannenoberwertes nicht zuzulassen, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Kläger mit überwiegender Wahrscheinlichkeit korrekt abbildet. Die unter bb. allgemein zur Frage der Anwendbarkeit eines einfachen Mietspiegels als Schätzgrundlage gemachten Ausführungen gelten gerade auch für diesen konkreten Punkt.

b. Darüber hinaus sind auch die übrigen Voraussetzungen des § 556g Abs. 2 BGB erfüllt. Die Kläger haben die Überschreitung der nach § 556d BGB zulässigen Miete der Beklagten gegenüber mit Schreiben vom 12.10.2015 gerügt und die Erstattung des zu viel entrichteten Mietzinses ab November 2015, also nach Zugang der Rüge verlangt. Das Schreiben der Kläger enthielt auch eine dem § 556g Abs. 2 S. 2 BGB entsprechende Begründung und erfolgte in Textform, vgl. § 556g Abs. 4 BGB.

c. Gemäß § 556g Abs. 1 S. 3 BGB ist die Beklagte zur Rückzahlung zu viel entrichteter Miete an die Kläger verpflichtet. Die Differenz zwischen der mietvertraglich vereinbarten Nettokaltmiete und der zulässigen Höchstmiete beträgt Euro 32,47. Mit der Klage verlangten die Kläger eine Rückzahlung für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016, also insgesamt sieben Monate.

Hieraus ergibt sich die Klageforderung in Höhe von Euro 227,29 (Euro 32,47 x 7).”

Hat ein Mieter eine Asbestsanierung seiner Wohnung bereits zu dulden, wenn die durchgeführten Proben noch keine Asbestbelastung im Liegestaub ergeben und in der Raumluftprobe auch noch keine polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffe (PAK) vorhanden sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 106 C 282/15, Urteil vom 18.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Duldung der Asbestsanierung, einschließlich des Umzugs in die angebotene Umsetzwohnung für den Sanierungszeitraum nach § 555a Abs. 1 BGB zu. Denn es handelt sich bei den von der Klägerin beantragten Maßnahmen um Instandsetzungsmaßnahmen, die zum Erhalt der Mietsache erforderlich sind, und die von den Beklagten zu dulden sind.

Bei der Einschätzung, ob die Maßnahmen zur Instandhaltung der Mietsache erforderlich sind, ist ein breiter Beurteilungsspielraum dahingehend zu beachten, der dem Eigentümer gemäß Art. 14 GG einzuräumen ist, wann und wie zumindest in naher Zukunft auftretenden Mängeln zu begegnen sind. Denn der Eigentümer schätzt ein, ob und in welchem Umfang Vorsorge- und Reparaturmaßnahmen notwendig und sinnvoll sind. Die Erforderlichkeit der Maßnahme erfordert dabei keine besondere Dringlichkeit; die bloße theoretische Möglichkeit eines zukünftigen Schadenseintritts reicht hingegen nicht aus (vgl. Schmidt/Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, zu § 555a BGB Rn. 14).

Nach diesem Ermessenspielraum der Klägerin ist diese berechtigt, die streitgegenständlichen Sanierungsmaßnahmen bereits jetzt auszuführen.

Denn mit der von der Klägerin geplanten Asbestsanierung stellt sie den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wieder her. Sie möchte Bauschadstoffe, die unstreitig im Fußbodenbelag der gesamten Wohnung (außer im Bad) und am Balkon vorhanden sind, endgültig beseitigen. Die Sanierung ist auch i. S. d. § 555aBGB erforderlich. Zwar haben die durchgeführten Proben noch keine Asbestbelastung im Liegestaub ergeben und in der Raumluftprobe war auch kein PAK vorhanden. Allerdings ist der Fußboden an mehreren Stellen unstreitig bereits jetzt beschädigt. Unabhängig davon, wie lange die Schadstellen möglicherweise schon vorhanden sind, bergen sie die konkrete Gefahr in sich, dass in naher Zukunft Asbestfasern ggf. auch unbemerkt austreten, etwa wenn durch Verschleißerscheinungen oder Unachtsamkeit sich die Schadstellen vergrößern. Sollte es zum Austritt von Asbestfasern kommen, ist die Gesundheitsgefährdung sehr hoch. Denn bereits eine einzelne Faser kann die Gesundheit schädigen und zu einer tödlichen Erkrankung führen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21.12.2012 – 65 S 200/12). Außerdem könnte die Klägerin als Vermieterin dann unter Umständen schadensersatzpflichtig werden (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 10.03.2014 – 237 C 375/13).

Die geplante Maßnahme ist auch keine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b BGB. Zwar beinhaltet die Asbestsanierung auch geringfügige gebrauchswertsteigernde Elemente, indem der PVC-Fußboden gegen Holzboden ausgewechselt wird. Der Schwerpunkt der Maßnahme liegt eindeutig auf der Beseitigung der Asbestplatten, bei der die Erneuerung des Fußbodens eine bloße Randerscheinung ist. Darüber hinaus sind die Beklagten auch nicht besonders schutzwürdig, so dass die §§ 555c, 555d BGB möglicherweise analog anzuwenden wären. Denn die Klägerin hat den Beklagten bereits schriftlich zugesichert, die Miete aufgrund des neuen Fußbodens nicht zu erhöhen. Außerdem erfolgt das Verlegen eines höherwertigeren Fußbodens auf dem ursprünglichen Wunsch der Beklagten.

Die Klägerin hat die Maßnahmen auch i. S. d. § 555a Abs. 2 BGB rechtzeitig angekündigt und sie über den zeitlichen Ablauf informiert, erstmals mit Schreiben vom 14.11.2013. Weiterreichendere, detailliertere Informationen zu den Sanierungsarbeiten hätte die Klägerin den Beklagten nicht geben müssen. Denn der Gesetzgeber hat hier bewusst darauf verzichtet, eine zu § 555c Abs. 1 BGB vergleichbare Regelung zu schaffen (vgl. AG Wedding, Urteil vom 10. Oktober 2007 – 18 C 267/07). Und mit den gelieferten Informationen (Informationsbroschüren, Zeitplan und Ablauf der Sanierung, detaillierte Materialauskünfte etc.) hat die Klägerin bereits das von § 555a Abs. 2 BGB geforderte überboten

Dem Anspruch der Klägerin steht auch nicht entgegen, dass diese in anderen Wohnungen Sanierungsarbeiten ggf. mangelhaft hat ausführen lassen. Dieses betrifft nicht die streitgegenständlichen Arbeiten und die Beklagten sind für den Fall, dass ggf. die Sanierungsarbeiten in der von ihnen innegehaltenen Wohnung nicht ordnungsgemäß ausgeführt werden sollten, auf ihre dann bestehenden Gewährleistungsrechte zu verwiesen.

Den Beklagten ist es auch zumutbar, für den Zeitraum der Sanierung in die angebotene Ersatzwohnung umzuziehen, wenn der Umzug von der Klägerin organisiert und finanziert wird. Denn ohne einen zeitweisen Umzug könnten die umfangreichen Sanierungsarbeiten nicht durchgeführt werden. Außerdem widerspricht es nicht §§ 242 oder 226 BGB, dass den Beklagten eine Wohnung in die B. Straße, B. als Ersatzwohnung angeboten wurde. Die Ersatzwohnung liegt in relativer Nähe zu der von ihnen innegehaltenen Wohnung. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Ersatzwohnung ggf. in einem schlechteren Wohnumfeld belegen ist und/oder stärker mit Verkehrslärm belastet ist. Denn für den Zeitraum der Sanierung, der nur etwa zwei Wochen umfasst, kann den Beklagten auch eine etwas schlechtere Wohngegend durchaus zugemutet werden. Und für eine ggf. eintretende Wohnwertminderung sind die Beklagten ggf. auf ihnen zustehende Gewährleistungsrechte zu verwiesen. Außerdem hatten die Beklagten ausreichend Zeit, sich selbst um nach ihren Vorstellungen geeigneten Ersatzwohnraum zu bemühen. Diese haben sie ungenutzt verstreichen lassen.”

Kann eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit einen Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei einer ordentlichen Kündigung entlasten und ihm die Möglichkeit eröffnen, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 238/15, Beschluss vom 20.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. b) unter den Randnummern 14 bis 18 wie folgt aus:

Führt der innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgte Ausgleich aller fälligen Mieten nicht nur zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung, sondern auch zur Unwirksamkeit einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 238/15, Beschluss vom 20.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. unter der Randnummer 8 wie folgt aus: “Dass der im Streitfall innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgte Ausgleich aller fälligen Mieten lediglich zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung geführt hat, während eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietzahlungsverzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt geblieben ist, entspricht der ständigen, keiner weiteren Klärung mehr bedürftigen Rechtsprechung des Senats (zuletzt Senatsurteil vom 1. Juli 2015 – VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22 mwN).”

Hat ein Mieter gegenüber seinem Vermieter einen Anspruch auf Reparatur einer defekten Telefonleitung gemäß § 535 Abs.1 BGB?

Die Antwort des Landgerichts Essen (LG Essen – 10 S 43/16, Urteil vom 21.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Essen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Reparatur der defekten Telefonleitung gemäß § 535 Abs.1 BGB. Denn die Pflichten des Vermieters zur Instandhaltung der Mietsache sind unter Rücksicht auf die Regelungen des Telekommunikationsgesetzes auszulegen, wonach die Pflicht zur Reparatur von Telefonleitungen das Telekommunikationsunternehmen trifft, mit dem ein Vertrag über die Erbringung von Telekommunikationsdienstleistungen geschlossen wurde. Den Vermieter trifft vor diesem Hintergrund lediglich die Pflicht, dem Telekommunikationsunternehmen den Zugang zum Haus zu ermöglichen und die Zustimmung zu den erforderlichen Arbeiten zu erteilen sowie diese zu dulden (vgl. AG Neukölln aaO; LG Göttingen aaO; LG Berlin, Urteil vom 12.09.2014, Az. 63 S 151/14). Dieser Auffassung schließt auch die Kammer sich an. Soweit die Klägerin mit der Berufung ausführt, das Amtsgericht habe die zitierten Entscheidungen missverstanden, da diese sich lediglich mit Signalstörungen befassen würden und nicht mit Kabeldefekten, ist dem nicht zu folgen. Eine derartige Differenzierung ist den Entscheidungen nicht zu entnehmen. Darüber hinaus sind auch keine Gründe ersichtlich, weshalb eine Instandsetzungspflicht des Telekommunikationsunternehmens sich lediglich auf Signalstörungen beziehen sollte. Dies folgt insbesondere nicht aus § 45 b TKG, wonach der Teilnehmer vom Anbieter verlangen kann, dass dieser einer Störung unverzüglich nachgeht. Denn die Norm trifft keine Aussage über die Ursache der Störung. Die Klägerin ist bereits durch das Amtsgericht rechtzeitig darauf hingewiesen worden, dass lediglich ein Anspruch auf Zustimmung besteht. Dennoch hat sie ihren Klageantrag – auch in der Berufungsinstanz – nicht umgestellt.”

Stellt eine defekte Telefonleitung einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar?

Die Antwort des Landgerichts Essen (LG Essen – 10 S 43/16, Urteil vom 21.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Essen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin ist seit dem 01.06.2015 gemäß § 536 Abs.1 S.2 BGB nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Denn die seit diesem Zeitpunkt defekte Telefonleitung stellt einen zur Minderung berechtigenden Mangel der angemieteten Wohnung dar. Nach der gesetzlichen Definition des § 536 Abs. 1 S.1 BGB liegt ein Mangel vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Was der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch umfasst, richtet sich nach den Vereinbarungen der Parteien sowie nach der Verkehrsanschauung (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 536 BGB Rn.19 u. 20). Der vertragsgemäße Gebrauch von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen umfasst nach diesen Maßstäben auch die Möglichkeit des Telefonierens über ein Festnetztelefon sowie die Benutzung des Internets über eine Festnetzleitung. Denn das “Wohnen” umfasst grundsätzlich alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters in allen seinen Ausgestaltungen und mit allen seinen Bedürfnissen gehört (vgl. AG Neukölln, Urteil vom 02.03.2011, Az. 5 C 340/10; LG Göttingen, Urteil vom 11.12.2013, Az. 5 S 53/12). Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, wie es zu dem Defekt des Kabels gekommen ist. Denn die Minderung tritt gemäß § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes ein und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat (vgl. Schmidt-Futterer aaO Rn.341). Die Minderung ist auch nicht gemäß § 536 Abs.1 S.3 BGB ausgeschlossen. Bei dem Defekt der Telefonleitung handelt es sich nicht um eine lediglich unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung. Denn die Verfügbarkeit von Telefon und Internet ist in der heutigen Zeit essentiell. Auf die Nutzung eines Mobiltelefons oder sonstiger Alternativen kann die Klägerin in Anbetracht der Dauer der Störung (inzwischen mehr als 14 Monate) insoweit nicht verwiesen werden. Der Höhe nach hält die Kammer im Hinblick auf die Wichtigkeit eines Telefonanschlusses eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt.”

Ist eine Senkung der Betriebskosten nach § 560 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, wenn der Alt-Mietvertrag keine wirksame Anpassungsklausel in Bezug auf die Erhöhungsmöglichkeit der Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten enthält?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 206 C 566/15, Urteil vom 22.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen den Beklagten zu 1) gemäß § 560 Abs. 3 BGB i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB Anspruch auf Abgabe einer auf Herabsetzung der Bruttowarmmiete gerichteten Willenserklärung.

Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 4 2. HS EGBGB ist bei einem am 01. September 2001 bestehenden Mietverhältnis, bei dem eine Bruttomiete oder eine lnklusivmiete vereinbart ist, die Regelung des § 560 Abs. 3.BGB entsprechend anzuwenden; d.h., dass in Übereinstimmung mit der bisherigen Bestimmung in § 4 Abs. 4 MHG im Falle einer Verringerung der Betriebskosten die Miete vom Zeitpunkt der Ermäßigung an·herabzusetzen ist.

Entgegen der Auffassung der Beklagtenseite handelt es sich um ein am 01.09.2001 bestehendes Mietverhältnis. Der Umstand, dass es auf ein Jahr befristet war und sich jeweils um 6 Monate verlängern sollte, wenn es nicht gekündigt wird, führt nicht dazu, dass alljährlich ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird; dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut selbst, wonach sich das (ursprüngliche) Mietverhältnis gerade verlängern sollte.

Dahin stehen kann, ob der Mietvertrag einen wirksamen Erhöhungsvorbehalt hinsichtlich der Betriebskosten vorsieht. Denn ein solcher Änderungsvorbehalt ist nach § 560 BGB nur für eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale (bzw. hier des Betriebskostenanteils) durch den Vermieter erforderlich,·nicht aber für den Anspruch des Mieters auf Senkung der Betriebskosten (Palandt, 75. Auflage, Rn. 6 zu § 560 BGB): Dies ist auch gerechtfertigt, da eine Erhöhung der Betriebskosten nicht immer auf dem Wege des § 560 Abs. 1 BGB umgesetzt wird. Vielmehr fließen erhöhte Betriebskosten in Altfällen regelmäßig auch indirekt in eine Erhöhung nach § 558 BGB ein, wenn die Miete – wie hier – anhand eines Nettomietspiegels erhöht wird und im Rahmen dessen die tatsächlichen Betriebskosten aus dem vorangegangenen Zeitraum zwecks Umrechnung der vereinbarten Brutto- in eine Nettomiete in Abzug gebracht werden.

Die Zustimmung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 BGB führt nicht dazu, dass ein Anspruch gemäß § 560 Abs. 3 BGB ausgeschlossen wird. Dieser Erklärungswert kommt der Zustimmungserklärung nicht zu, zumal dem Mieterhöhungsverlangen vom 21.02.2011 die Betriebskosten aus dem Jahr 2010 zugrunde lagen und es hier um eine Ermäßigung der Betriebskosten im Verhältnis 2011/2012 geht.

Die Betriebskosten sind·hier unstreitig im Jahr 2012 gegenüber dem Vorjahr um 0,08874 €/m² im Monat gesunken. Der Beklagte zu 1) wäre daher gemäß § 560 Abs. 3 i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB verpflichtet gewesen, die Bruttomiete unverzüglich durch entsprechende Erklärung gegenüber dem Kläger entsprechend herabzusetzen.

Soweit der Kläger einwendet, die Betriebskosten hätten sich ab dem Jahr 2013 schon wieder erhöht, ist dies unerheblich. Entweder der Vermieter ist berechtigt, eine·Erhöhung der Bruttomiete wegen gestiegener Betriebskosten vorzunehmen, dann ist es ihm unbenommen, dies umzusetzen. Scheitert eine Erhöhung an einer wirksamen Mehrbelastungsklausel, muss der Vermieter dies hinnehmen -zumindest bis zur nächsten Erhöhung nach § 558 BGB, in die dann erneut die aktuellen Betriebskosten einfließen.

Nach § 560 Abs. 3 BGB in entsprechender Anwendung ist die Miete vom Zeitpunkt der Ermäßigung an herabzusetzen. Danach kommt es für den Zeitpunkt der Ermäßigung auf den Zeitpunkt an, in dem objektiv eine Verringerung der Aufwendungen eingetreten ist, und nicht auf den Zeitpunkt der Kenntnis des Vermieters von der Ermäßigung, so dass die Miete auch entsprechend rückwirkend herabzusetzen ist (Staudinger/Birgit Weitemeyer (2014) BGB §·560, m.w.N.).

Der Kläger kann von dem Beklagten zu 1) auch bereits jetzt Rückzahlung der aufgrund der Senkung der Betriebskosten zuviel gezahlten Beträge (8 x 8,42 € für Januar bis August 2012) verlangen, und zwar im Wege des Schadensersatzes gemäß §§ 280 II, 281 BGB. Erfüllt der Vermieter seine Pflicht, trotz Absinkens der Betriebskosten die Miete gemäß § 560 Abs. 3 8GB abzusenken, nicht, so steht dem Mieter die Möglichkeit offen,·die sich aus dieser Pflichtverletzung ergebenden Zahlungsansprüche dem Vermieter gegenüber direkt im Wege der Zahlungsklage durchzusetzen (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2007, 65 S 334/06, recherchiert unter juris). Dann aber kann der Mieter die Klage auf Abgabe einer Erklärung nach § 560 Abs. 3 BGB auch mit der Zahlungsklage verbinden.”