Kann ein von der Vermieterin bei einem Mieterhöhungsverlangen eingeräumtes Widerrufsrecht nur so verstanden werden, dass bei Ausübung des Widerrufs die Vermieterin auf die Durchsetzung ihres Zustimmungsverlangens verzichte?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 10 C 109/15, Urteil vom 09.06.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von bislang 204,32 € um 30,65 € auf 234,97 € mit Wirkung ab dem 1.9.2015 aus den §§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 1 BGB zu.

Soweit die Klägerin dem Beklagten mit dem Mieterhöhungsverlangen eine Widerrufsbelehrung übersandt hat und dem Beklagten ein 14 – tägiges Widerrufsrecht eingeräumt hat, führt die Ausübung des Widerrufs nach zunächst erteilter Zustimmung seitens des Beklagten, nicht dazu, dass das Rechtsschutzinteresse der Klägerin entfällt.

Die Einräumung eines Widerrufsrechts lässt nicht erkennen, dass die Klägerin ihr Zustimmungsverlangen dann nicht mehr geltend machen will, sofern der Erklärungsempfänger von dem eingeräumten Widerrufsrecht Gebrauch macht.

Ein entsprechender Erklärungsinhalt ist der Widerrufsbelehrung weder ausdrücklich noch konkludent zu entnehmen. Das Interesse der Klägerin an der Durchsetzung des Zustimmungsverlangens bleibt hiervon unberührt. Die Interessen des Mieters als Erklärungsempfänger sind ausreichend geschützt. Dem Beklagten ist ein gesetzlicher Überlegungszeitraum gem. § 558 b Abs. 2 BGB eingeräumt worden. Binnen dieser Zeit hat der Mieter ausreichend Gelegenheit, das Mieterhöhungsverlangen inhaltlich zu überprüfen.

Die Klägerin hat durch die beigefügte Widerrufsbelehrung nicht den Anschein gesetzt, sie werde auf ihr Zustimmungsverlangen verzichten. Auch aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 18.6.2015 ( letzter Absatz ) geht eindeutig hervor, dass die Klägerin bei Nichtvorliegen einer Zustimmungserklärung bis zum 31.8.2015 ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen wird.

Genau dieser Fall liegt hier vor. Der Beklagte hat seine zunächst erteilte Zustimmung widerrufen, so dass zum 31.8.2015 keine Zustimmungserklärung vorgelegen hat.

Im Übrigen streiten die Parteien nicht über den Inhalt des Mieterhöhungsverlangens. Der Sachvortrag der Klägerin gilt gem. § 138 Abs.3 ZPO als zugestanden.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Grunde und der Höhe nach gerechtfertigt.”

Dürfen Makler von Wohnungssuchenden für Besichtigungen ein Entgelt verlangen?

Die Antwort des Landgerichts Stuttgart (LG Stuttgart – 38 O 10/16 Kfh, Urteil vom 15.06.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Stuttgart in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. II. (7) aa) bis bb) wie folgt aus: “b) Da die Tätigkeit des Beklagten mithin als Nachweistätigkeit i. S. d. § 1 Abs. 1 WoVermRG anzusehen ist, richtet sich die Frage seiner Vergütung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Wohnraummietverträgen nach den Regelungen des WoVermRG in seiner Fassung vom 21.04.2015.

aa) Danach darf der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 2 Abs. 1 a WoVermRG, sog. “Bestellerprinzip”).

Dass vorliegend den Vermittlungsleistungen des Beklagten ein Auftrag des Wohnungssuchenden vorausgegangen ist, hat der Beklagte weder geltend gemacht, noch ist dies sonst ersichtlich. Vielmehr ist davon auszugehen, dass dem Beklagten die Wohnung von Vermieterseite “an die Hand gegeben” wurde, da der Beklagte ansonsten außer Stande gewesen wäre, Einzelheiten zum Wohnobjekt bekannt zu geben oder gar einen Besichtigungstermin durchzuführen. Außerdem verfügte der Beklagte nach eigenen Angaben über die Kontaktdaten des Vermieters. Läge kein Auftrag des Vermieters vor, hätte der Beklagte zudem gegen § 6 Abs. 1 WoVermRG verstoßen.

bb) Gemäß § 3 Abs. 3 WoVermRG ist es dem Wohnungsvermittler zudem untersagt, außer dem in § 2 Abs. 1 i. V. m. § 3 Abs. 2 WoVermRG geregelten Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers weitere Entgeltforderungen zu erheben, die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit als Wohnungsvermittler stehen. Außer diesem stets erfolgsabhängigen Entgelt dürfen nach § 3 Abs. 3 S. 1 WoVermittG für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen vereinbart oder angenommen werden (BGH NJW-RR 2010, 1385 m. w. N.). Die Regelung des § 3 Abs. 3 WoVermRG soll nach dem Willen des Gesetzgebers unterbinden, dass der Wohnungsvermittler durch die Vereinbarung von Nebenentgelten das in § 2 Abs. 1 und Abs. 5 WoVermRG niedergelegte Erfolgsprinzip umgeht (BT-Drs. VI/1549).

Dieser Vorschrift handelt der Beklagte zuwider, wenn er ein von einem späteren Mietvertragsabschluss unabhängiges und unverfallbares pauschales Besichtigungsentgelt verlangt.

Einzige Ausnahme stellt die in § 3 Abs. 3 WoVermRG ausdrücklich genannte nachgewiesene Pauschale dar, deren Voraussetzungen vom Beklagten weder aufgezeigt wurden noch sonst ersichtlich sind.”

Wird in einem Mietverhältnis dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis eines ausländischen Mieters hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt und über diesen ein ausreichender Zugang zu Programmen in seiner Sprache und aus seinem Heimatland besteht oder wenn dieser ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankenthal (AG Frankenthal – 3a C 183/16, Urteil vom 21.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat einen Anspruch auf Beseitigung der Parabolantenne gemäß §§ 535, 541 BGB.

Gem. § 541 BGB hat ein Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung, wenn sein Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustands.

Die Aufstellung oder Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon der gemieteten Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters ist vertragswidrig, wenn sich die Parteien bei Mietvertragsschluss darauf geeinigt haben, dass dergleichen jedenfalls ohne Genehmigung des Vermieters verboten ist. Das Erfordernis einer vorherigen Zustimmung ergibt sich vorliegend aus § 8 Abs. 2 (e) des Mietvertrages vom 11.06.1994, der von beiden Mietvertragsparteien auch taggleich gesondert unterschrieben wurde (Bl. 4 – 14 der Akte). Eine solche Genehmigung oder Zustimmung wurde der Beklagten als Mieterin vorliegend seitens der Vermieterin nicht erteilt, so dass sich bereits hieraus eindeutig die Vertragswidrigkeit des Handelns der Mieterin ergibt mit der Folge eines entsprechenden Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs (z. B. BGH v. 16.11.05 – VII ZR 5/05).

Etwas anderes müsste allerdings gelten, wenn der Vermieter aufgrund einer aus § 242 BGB herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verpflichtet ist, die Anbringung einer Parabolantenne durch den Mieter zu dulden. Der Vermieter, der die Beseitigung einer vom Mieter angebrachten Parabolantenne verlangt, kann sich nach Treu und Glauben nicht auf das bloße Fehlen seiner Zustimmung berufen, wenn er diese hätte erteilen müssen (z. B. BGH NZM 2006, 98).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilrechtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen, wobei zu berücksichtigen ist, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Die Fernwirkung von Grundrechten in die Beziehungen von Vertragsparteien bedeutet daher notwendigerweise eine einzelfallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbeschänkenden Gesetz geschützten Interessen, die im Rahmen der auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale der §§ 535, 242 BGB zu erfolgen hat, wobei stets die konkreten Umstände des Einzelfalles entscheidend sind und sich jede schematische Lösung verbietet (BGH NZM 2006, 98).

Nach obergerichtlicher Rechtsprechung ist anerkannt, dass in einem Mietverhältnis dem durch Art. 5GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen wird, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht (BGH a. a. O.). Nichts anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann. Ob hierdurch dem Mieter Zusatzkosten entstehen, ist grundsätzlich unbeachtlich.

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze und nach Abwägung der widerstreitenden Interessen hat vorliegend die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zur und auf Duldung der Anbringung oder Aufstellung der streitgegenständlichen Parabolantenne, weshalb die Klägerin die Beseitigung der ohne ihre Zustimmung angebrachten Parabolantenne verlangen kann.

Nach den klägerischen Darlegungen befindet sich die Parabolantenne nach wie vor auf dem Balkon und überragt dessen Geländer. Die optische Beeinträchtigung und der dadurch bedingte Eingriff in das Eigentum der Klägerin ist jedenfalls solange augenscheinlich gegeben, solange die Parabolantenne über das Balkongeländer hinausragt und demzufolge gut sichtbar ist. Diese Beeinträchtigung ist auch nicht völlig unerheblich, da nicht entscheidend sein kann, von wo überall die Antenne nicht sichtbar ist, solange sie fraglos aus anderen Perspektiven sichtbar bleibt. Von einer fehlenden optischen Beeinträchtigung könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn ein weniger störendes Erscheinungsbild zum Einsatz käme, etwa eine quadratische Antenne von Größe und Aussehen eines leicht gekrümmten Bildes oder die Anbringung einer kleinen Antenne auf dem Boden eines komplett sichtgeschützten Balkons.

Auch aus dem Umstand, dass in der jeweiligen Muttersprache eines Mieters Rundfunk- und Fernsehsendungen empfangen werden sollen, folgt nichts anderes. Die Möglichkeiten via Internet fern zu sehen sind regelmäßig ohne größeren Aufwand gegeben und erfordern bei technischer Unversiertheit kaum mehr Unterstützung durch Dritte als bei technischer Unversiertheit auch die Inanspruchnahme via Parabolantenne erfordert. Fernsehen via Internet ist nicht nur via PC sondern mit TV-Geräten neuer Generation auch über WLAN direkt mit dem Fernseher möglich. Das Verbot einer optisch das gesamte Mietshaus verunstaltenden Parabolantenne verhindert nicht das Recht des Mieters auf heimatsprachige Informationen, sondern verweist ihn nur auf einen anderen Zugang zu diesem Recht. Dementsprechend hat ein Vermieter auch das Recht, Mieter auf andere Empfangsmöglichkeiten zu verweisen, die sein Eigentumsrecht weniger beeinträchtigen.

Schließlich ist nicht ersichtlich, dass diese Empfangsmöglichkeit für die Beklagte unzumutbar wäre. Darlegungs- und beweispflichtig für solche Umstände wäre die Beklagte, da es sich um für sie günstige Tatsachen handelt. Entsprechender Sachvortrag ist nicht gegeben, vielmehr hat sich die Beklagte trotz Belehrung über die Folgen einer Fristversäumung nicht zur Sache eingelassen, weshalb der Tatsachenvortrag der Klägerin als zugestanden gilt, § 138 Abs. 3 ZPO

Demzufolge besteht der Beseitigungsanspruch der Klägerin als Vermieterin, nachdem die Beklagte trotz Aufforderung am 13., 18. und 26.04.2016 durch die Vermieterin nicht zur Beseitigung bereit war und den vertragswidrigen Zustand bewusst beibehalten hat, § 541 BGB, zumal wie oben dargelegt, ein Anspruch auf Duldung der Antenne durch die Vermieterin gerade nicht besteht.”

Muss ein eingeholtes Angebot den konkreten Schäden oder Pflichtverletzungen zugeordnet werden können, wenn ein Vermieter von seinem Mieter für bei dessen Auszug vorhandene Schäden Ersatz begehrt?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 36 C 195/15, Urteil vom 09.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter 3. wie folgt aus: ” Dem Beklagten steht kein Gegenanspruch aus der von ihm geltend gemachten und zur Aufrechnung gestellten Schadenspositionen in Höhe von 1.277,50 Euro zu. Das hier vom Beklagten vorgelegte pauschale Angebot über umfassende Arbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung wurde von ihm nicht konkreten Schäden oder Pflichtverletzungen beim Auszug der Klägerin aus der streitgegenständlichen Wohnung zugewiesen. Auch nach entsprechendem Hinweis wurde keine weitere Konkretisierung vorgenommen, eine Substantiierung der nicht einmal behaupteten konkreten Mängel in der Wohnung fehlt.

Anderes ergibt sich auch nicht aus der Bezugnahme aus dem Übergabeprotokoll vom 30.9.2013. Auch wenn Fliesen und Fußleisten farbverschmiert waren, Heizkörper verrostet, Raufasertapete sich ablöste, fehlt es am konkreten Vortrag zum Zustand zu Beginn des Mietverhältnisses und zu seinem Ende. Darüber hinaus ergibt sich aus dem pauschalen Reparatur- und Malerangebot keine substantiiert behaupteten Mängeln entsprechende Aufwendung.”

Kann sich ein Mieter gegenüber seinem Vermieter im Nachhinein mit Erfolg darauf berufen, wenn dieser eine in der Mietvertragsurkunde formwirksam getroffene Staffelmietvereinbarung im Verlaufe des Mietverhältnisses wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Mieters auf dessen Bitten hin zeitweilig formlos ausgesetzt hat, dass die Schriftform der Staffelmietvereinbarung durch die formlos getroffene Vereinbarung unheilbar verletzt worden sei?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 209/16, Beschluss vom 16.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat der Klage zutreffend stattgegeben und die Widerklage ebenso zutreffend abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Der Klägerin stehen die vom Amtsgericht zuerkannten Mietzinszahlungsansprüche gemäß § 535 Abs. 2 BGB in der erstinstanzlich tenorierten Höhe zu.

Die im Mietvertrag getroffene Staffelmietzinsvereinbarung ist wirksam. Sie entspricht nicht nur den inhaltlichen Anforderungen des § 10 Abs. 2 Satz 2 bis 6 MHG a.F. (§ 557a Abs. 1 Halbsatz 2 bis Abs. 3 BGB), wegen derer die Kammer auf die zutreffenden und die Berufungsangriffe vollständig erschöpfenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug nimmt. Ihrer Wirksamkeit steht auch nicht der von den Beklagten ins Feld geführte Schriftformverstoß entgegen.

Zwar ist es im Ausgangspunkt zutreffend, dass die Einhaltung der Schriftform für im Wohnraummietrecht getroffene Staffelmietvereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Halbsatz 1 MHG a.F. (§557a Abs. 1 Halbsatz 1 BGB) konstitutiv ist. Die im Mietvertrag vom 28. Juni 1999 getroffene und von beiden Parteien unterzeichnete Vereinbarung wird den Schriftformanforderungen des § 126 Abs. 1, Abs. 2 BGB jedoch gerecht. Auf eine nachträgliche Beseitigung dieser Schriftform aufgrund zweier formloser Nachträge zum Mietvertrag und eine darauf beruhende Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung können sich die Beklagten nicht mit Erfolg berufen. Das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Es kann insoweit dahinstehen, ob die von der Klägerin in den Jahren 2003 und 2004 jeweils auf Bitten der Beklagten formlos zu deren Gunsten vorgenommene Aussetzung zweier Staffeln die Schriftform tatsächlich beseitigt hat (vgl. LG Berlin, Urt. v. 20. Juli 2004 – 65 S 75/04, MM 2004, 374), ebenso, ob die Wirksamkeit der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung bereits deshalb durch die Nachträge unberührt geblieben ist, weil gemäß § 10 Abs. 1 MHG a.F. (§ 557a Abs. 5 BGB) nur solche Staffelmietvereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, während ein zeitweiser formloser Verzicht des Vermieters auf ihm zustehende Ansprüche aus einer schriftlichen Staffelmietvereinbarung dem Mieter nicht nachteilig, sondern von Vorteil ist.

Jedenfalls können die Beklagte dem Zahlungsanspruch der Klägerin die formlos getroffenen nachträglichen Vereinbarungen selbst dann nicht mit Erfolg entgegen halten, wenn dadurch die Schriftform der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung tatsächlich unheilbar verletzt worden wäre. Denn die Geltendmachung der Formwidrigkeit wäre gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich und deshalb unbeachtlich:

Beide nachträglich getroffenen Vereinbarungen gehen allein darauf zurück, dass die Beklagten wegen in ihren Verantwortungsbereich fallender finanzieller Engpässe mit Schreiben vom 14. Oktober 2003 (” … die Arbeitsmarkt-Misere … ”) und 17. September 2004 (” … finanzielle Einschnitte auf Grund von Hartz-IV … ”) mit der jeweiligen Bitte um Aussetzung einzelner Staffelmieterhöhungen an die Klägerin herangetreten sind und die Klägerin den allein im wirtschaftlichen Interesse der Beklagten liegenden Bitten nachgekommen ist. Es entspricht der von der Kammer geteilten ständigen Rechtsprechung des BGH, dass das Berufen auf einen Schriftformverstoß durch den Mieter gemäß § 242 BGB dann treuwidrig ist, wenn der Verstoß auf einer nachträglichen Änderung des Vertrages beruht, die einseitig ihn begünstigt (vgl. BGH, Urt. v. 19. September 2007 – XII ZR 198/05, NJW 2008, 365 Tz. 16; Urt. v. 25. November 2015 – XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Tz. 27 (jeweils zu § 550 BGB)). So indes liegt der Fall hier, in dem die Klägerin zeitweilig auf die vollständige Geltendmachung und Durchsetzung der ihr aus der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung zustehenden Zahlungsansprüche allein aus Nachsicht gegenüber den wirtschaftlich in Bedrängnis geratenen Beklagten – und ausschließlich auf deren Bitten hin – verzichtet hat.

Dass die Beklagten die erbetene und wunschgemäß zu ihren Gunsten geübte Nachsicht der Klägerin nunmehr zum Anlass nehmen, sich gegen die Formwirksamkeit der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung und damit gegen die Klägerin selbst und die von ihr geltend gemachten Ansprüche wenden, ist nicht nur widersprüchlich und unredlich, sondern entbehrt gleichzeitig auch eines schutzwürdigen Eigeninteresses. Davon ausgehend greift das Berufen auf die nachträgliche Formwidrigkeit der Staffelmietvereinbarung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht durch, ohne dass es für die Beachtlichkeit des Treuwidrigkeitsvorwurfs darauf ankommt, dass die von den Beklagten zur Begründung des Schriftformverstoßes herangezogene nachträgliche Änderung des Mietvertrages die Höhe der von ihnen zu entrichtenden Miete betrifft (vgl. BGH, jeweils a.a.O.). Dieser Umstand ist allein für die Frage des Schriftformverstoßes selbst von Belang (vgl. BGH, Urt. v. 25. November 2015 – XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Tz. 17, 27).

Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht die – nicht zum gesonderten Gegenstand der Berufungsbegründung erhobene – Widerklage der Beklagten zutreffend abgewiesen.”

Kann sich ein Mieter nach Treu und Glauben auf eine vertragliche Regelung berufen, dass er bei Stellen eines Ersatzmieters aus dem Mietverhältnis zu entlassen ist, wenn er sich in einem Mietrückstand befindet, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt?

Die Antwort des Kammergerichts Berlin (KG Berlin – 8 U 234/14, Urteil vom 18.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das KG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. g) aa) wie folgt aus: “Die Klägerin war auch nicht verpflichtet, die Beklagte aufgrund des von ihr benannten Nachmieters F# aus dem Mietvertrag zu entlassen. Dabei kann dahinstehen, ob der Nachmieter grundsätzlich geeignet gewesen wäre, eine solche Verpflichtung der Klägerin aus § 1 Abs. 4 des Mietvertrages zu begründen. Denn selbst wenn dies der Fall war, würde einer solchen Verpflichtung der Klägerin, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, nach Treu und Glauben der Umstand entgegenstehen, dass die Beklagte mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug war.

Zwar gibt es keinen allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass nur derjenige Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhält. Rechtsverletzungen führen nur ausnahmsweise zu einem Wegfall eigener Ansprüche (vgl. Palandt/Grüneberg, a. a. O., § 242 Rn. 46). Liegt wie hier weder ein Fall unredlichen Erwerbs der eigenen Rechtsposition noch ein Fall unredlicher Vereitelung der gegnerischen Rechtsposition vor, so muss durch eine umfassende Abwägung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls entschieden werden, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung einer Rechtsposition nach Treu und Glauben verwehrt sein soll (BGH, Urteil vom 28. Oktober 2009 – IV ZR 140/08). So liegt der Fall hier. Die Beklagte hat mit der Nichtzahlung des Mietzinses ihre Hauptpflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Zum Zeitpunkt der endgültigen Ablehnung des Nachmieters mit Schreiben vom 7.11.2012 befand sich die Beklagte ausweislich des Tatbestandes des erstinstanzlichen Urteils mit der Zahlung des Mietzinses für die Monate Oktober und November 2012 in Verzug. Es lag mithin ein Zahlungsrückstand in einer Höhe vor, die nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages darstellt. Nach der Wertung des Gesetzgebers handelt es sich hierbei somit um eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung der Beklagten aus dem Mietvertrag. Das Interesse der Beklagten an der Zustimmung zu dem Mieterwechsel lag darin, nicht mehr primär für die Mietzahlungspflicht zu haften, da sie die Mieträume selber nicht mehr nutzen wollte und damit auch selber keinen Ertrag aus der Nutzung der Mieträume mehr erzielen würde. Dieses Interesse ist aber vor dem Hintergrund der eigenen Pflichtverletzung der Beklagten nicht schutzwürdig. Denn auch wenn die Kündigung der Klägerin vom 30.10.2012 nicht wirksam gewesen sein sollte, hat sie damit ebenso wie mit ihrem Schreiben vom 7.11.2012 jedenfalls zum Ausdruck gebracht, dass sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Pflichtverstoßes der Beklagten nicht mehr wollte. Spätestens nachdem aufgrund des Verzuges auch mit der Mietzahlung für November 2012 ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages vorlag, wäre es daher mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, die Klägerin durch Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag an der Fortführung des Mietvertrages festzuhalten, obwohl dieser fristlos kündbar war.

Dies gilt um so mehr, als die Beklagte eine Entlassung aus dem Mietvertrag gemäß Ziffer 1 Abs. 4 des Mietvertrages allenfalls mit der Maßgabe beanspruchen konnte, dass sie für die Dauer von weiteren 12 Monaten in der Mietzahlungspflicht verbleibt, soweit der Nachmieter seinen Pflichten aus dem Vertrag nicht nachkommt. Insoweit kam es weiterhin auf die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit der Beklagten an, woran angesichts der eingetretenen Mietrückstände zu zweifeln war.

Die Klägerin hat den Zahlungsverzug der Beklagten auch nicht treuwidrig selber provoziert. Denn unabhängig davon, ob eine unberechtigte Ablehnung von Nachmietern geeignet wäre, eine Nichtzahlung des Mietzinses zu provozieren, hat die Beklagte – wie ausgeführt – solche unberechtigten Ablehnungen vor dem Eintritt ihres Zahlungsverzuges nicht einlassungsfähig dargelegt.”

Stellt eine Überbelegung einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und damit einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 BGB dar?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 415 C 3152/15, Urteil vom 20.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1) wie folgt aus: “Dem Kläger steht ein Anspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegen den Beklagten zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die ordentliche Kündigung vom 17.11.2014 zum 28.02.2015 beendet wurde.
Die Kündigung vom 17.11.2014 war wirksam und hat deshalb das Mietverhältnis zum 28.02.2015 beendet. Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB darf der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Hiervon ist nicht nur dann auszugehen, wenn Gründe vorliegen, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, sondern auch bei schuldhaften Vertragsverletzungen geringeren Gewichts, mit Ausnahme solcher, die unerheblich sind (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 573 BGB Rn. 12). Die fristlose Kündigung und die ordentliche Kündigung stehen in einem Stufenverhältnis.

Eine Überbelegung stellt nach ständiger Rechtsprechung einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und damit einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 BGB dar. Wann eine solche Überbelegung vorliegt, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, feste Grenzwerte gibt es nicht (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. § 573 BGB, Rn. 200). In erster Linie ist das Verhältnis der Anzahl der Zimmer und der Größe der Räume zu der Anzahl der Bewohner maßgebend. Als Faustregel kann insoweit gelten, dass keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm entfällt (Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 540 BGB Rn. 33) oder durchschnittlich 10 qm pro Person bei der Unterbringung von Familien gegeben sind (Schmidt-Futterer, a. a. O., § 535 BGB Rn. 581).

Vorliegend leben der Beklagte, dessen Ehefrau und zwei Kinder auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 25,88 qm. Der einzige Wohnraum beträgt 16 qm. Die genannten Richtwerte sind damit weit überschritten, da auf eine Person gerade einmal rund 4,0 qm Wohnraumfläche zukommen und es sich um eine Ein-Zimmer-Wohnung handelt. Es kann im vorliegenden Fall deshalb offenbleiben, ob tatsächlich eine fünfte Person die streitgegenständliche Wohnung bewohnt.

Zwar darf ein Mieter grundsätzlich seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings darf auch durch die Aufnahme dieser Personen keine Überbelegung eintreten. Eine Überbelegung liegt auch dann vor, wenn eine ursprünglich vertragsgemäß belegte Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt wird, denn das Recht des Mieters, nahe Familienangehörige in seine Wohnung aufzunehmen, gilt nur innerhalb der Grenzen einer vertragsgemäßen Nutzung (vgl. BGH v. 14.07.1993, Az. VIII ARZ 1/93) Der Beklagte hatte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits ein Kind, welches in die Wohnung mit einzog. Bereits zu diesem Zeitpunkt lag eine Überbelegung vor, welche sich durch die Aufnahme des zweiten Kindes noch erhöhte.

Soweit der Beklagtenvertreter die Auffassung vertritt, dass neben der Überbelegung als solcher eine konkrete und erhebliche Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters bestehen müsse, ist folgendes auszuführen: Die vom Beklagtenvertreter zitierten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichtes (BVerfG v. 18.10.1993, Az. 1 BvR 1335/93) und des Bundesgerichtshofes (BGH v. 14.07.1993, Az. VIII ARZ 1/93) betreffen die Anforderungen an die Zulässigkeit einer fristlosen Kündigung wegen Überbelegung. In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, dass es nicht möglich sei, einen bestimmten Grad der Überbelegung zu definieren, von dem ab die Annahme zwingend ist, die Abnutzung führe ohne weiteres zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Vermieterinteressen und erfordere die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses (vgl. BGH v. 14.07.1993, a. a. O.).

Diese Entscheidungen können nicht ohne weiteres auf den vorliegenden Fall übertragen werden, da hier die Zulässigkeit einer ordentlichen Kündigung zu beurteilen ist. Wie bereits ausgeführt, ist eine ordentliche Kündigung auch dann zulässig, wenn keine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt, sondern auch bei schuldhaften Vertragsverletzungen geringeren Gewichts, mit Ausnahme solcher, die unerheblich sind.

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Wohnung nur einen Wohnraum umfasst, welcher von allen Bewohnern genutzt muss. Es liegt, wie bereits ausgeführt, eine schwerwiegende Überbelegung vor, da pro Person nur 4 qm Wohnraumfläche zur Verfügung stehen.

Hinzukommt, dass sich der Beklagte durch die Überbelegung vertragswidrig verhält. Gemäß Nr. 6 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde zwischen den Parteien vereinbart, dass keine weiteren Personen in die Wohnung mit aufgenommen werden können, sofern es sich bei diesen nicht um den Ehegatten handelt. Hierdurch gab der Kläger bereits bei Vertragsschluss bekannt, dass die Wohnung für max. zwei Personen nutzbar sein soll. Dieser Mietvertrag samt Zusatzvereinbarung wurde vom Beklagten selbst unterschrieben. Überdies ist in der im Termin vorgelegten Mieterselbstauskunft vom 27.01.2011 in der Spalte Kinder ein Stricht verzeichnet (vgl. Bl. 30 d. A.). Da die Urkunde im Termin vorgelegt werden konnte, liegt insoweit auch keine Verzögerung des Rechtsstreits und keine Verspätung i. S. des § 296 ZPO vor. Soweit der Beklagtenvertreter vorträgt, der Beklagte sei der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig, kann ihn dies nicht von der Einhaltung vertraglich eingegangener Verpflichtungen befreien. Da das erste Kind des Beklagten bereits geboren war, musste der Beklagte wissen, dass er bereits bei Einzug gegen die vertraglich eingegangene Verpflichtung verstoßen würde. Auch wenn seitens des Beklagten ein hohes Interesse an der Aufnahme seiner Ehefrau und der Kinder in die streitgegenständliche Wohnung besteht, ist bei Abwägung der Interessen und Wertung der Umstände des Einzelfalls hier festzustellen, dass keine unerhebliche Pflichtverletzung des Beklagten besteht. Damit bestand ein Kündigungsrecht des Klägers. Eine vorherige Abmahnung seitens des Klägers ist auch erfolgt.

Zwar liegt ein rechtzeitiger Widerspruch des Beklagten gegen die ordentliche Kündigung vom 17.11.20114 vor, da mangels Widerspruchsbelehrung gem. § 574 b Abs. 2 S. 2 BGB der Widerspruch bis zum ersten Termin im Räumungsrechtsstreit erklärt werden konnte. Der Beklagte hat der Kündigung vor dem ersten Termin mit Schriftsatz vom 15.04.2015 widersprochen. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 BGB sind jedoch nicht gegeben. Auch unter Berücksichtigung des Interesses des Beklagten an einem Fortbestand des Mietverhältnisses ist im Hinblick auf die erhebliche Überbelegung der Wohnung und das vertragswidrige Verhalten im Rahmen der Interessenbewertung nicht von unzumutbarer Härte auszugehen. Über die kündigungstypischen Belastungen hinausgehende Nachteile, mit Ausnahme der Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum, sind nicht vorgetragen. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB liegen nicht vor. Im Hinblick auf die Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum ist zum einen festzustellen, dass der Antrag beim Wohnungsamt erst am 12.02.2015, d. h. erst kurz vor Ablauf der Kündigungsfrist gestellt wurde. Nach herrschender Meinung beginnt die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzraum grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung (Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 574 BGB Rn. 32). Die Behauptung, der Beklagte bemühe sich bereits seit Mitte des letzten Jahres um neuen Wohnraum, ist nicht ausreichend substantiiert, es wurde nicht vorgetragen, dass der Mieter alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung ergriffen hat. Auch bei Wahrunterstellung der Angaben des Beklagten sind keine Schwierigkeiten vorgetragen, die über die normalen Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum beim Münchner Mietmarkt auftreten.

Dem Beklagten ist gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren. Grundsätzlich sind im Rahmen der Entscheidung nach § 721 ZPO die Interessen des Mieters und Vermieters gegeneinander abzuwägen. Dabei sind insbesondere das Alter und Bedürfnis des Mieters, die Dauer des Mietverhältnisses, der Bedarf des Vermieters, das Bereitstehen von Ersatzwohnraum sowie die Art und Weise der Pflichtverletzung und das Verschulden der Parteien gegeneinander abzuwägen. Zugunsten des Vermieters ist im vorliegenden Fall die relativ kurze Mietdauer sowie das vertragswidrige Verhalten des Beklagten zu berücksichtigen. Da der Beklagte in der Wohnung mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern lebt und jedenfalls im Hinblick auf das erst nach Mietvertragsabschluss geborene Kind eine nicht schuldhafte Überbelegung vorliegt, hält es das Gericht daher für angezeigt, eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2015 zu gewähren.”

Stellen auf die Mietsache einwirkende erhebliche Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter oder Dritten ausgehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 162/16, Urteil vom 11.08.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist der Mietzins gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ein derartiger Mangel ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.

Die Mietsache wich im vorgenannten Zeitraum vom vertraglich vorausgesetzten Zustand ab, da sie erheblichen (Lärm-)Immissionen ausgesetzt war. Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Immissionen stellen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter oder Dritten ausgehen (vgl. BGH, Urt. v. 23.04.2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; Urt. v. 10.02.2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737; Kammer, Urt. v. 16.06.2016 – 67 S 76/16, GE 2016, 915). Daran ändert der Umstand, dass die Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht von entsprechenden Immissionen betroffen war, nichts (vgl. BGH, a. a. O.; Kammer, a. a. O.). Denn die Mietvertragsparteien vereinbaren auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede konkludent, dass die Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entsprechen, dem Mieter ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen und von ihm ohne Gesundheitsschädigung bewohnbar sein muss (vgl. Kammer, a. a. O. m. w. N.)

Gemessen an diesen Grundsätzen entsprach die Mietsache im streitgegenständlichen Zeitraum zumindest nicht dem üblichen Mindeststandard, da sie erheblichen Lärm- und sonstigen Immissionen durch den erst geraume Zeit nach Mietvertragsschluss im 2. Hinterhof des streitgegenständlichen Anwesens aufgenommenen Betrieb eines Hotels mit einem Bestand von 60 Zimmern, Apartments und Ferienwohnungen ausgesetzt war. Derartigen Beeinträchtigungen sind Wohnungen – selbst in Berlin – üblicherweise nicht ausgesetzt.

Soweit das Amtsgericht den Vortrag der Klägerin zu Art und Umfang der geltend gemachten Beeinträchtigungen als nicht hinreichend substantiiert erachtet hat, beruht das Urteil auf einer Überspannung der den Mieter im Rahmen des § 536 Abs. 1 BGB treffende Darlegungslast. Dieser ist im Rahmen des § 536 Abs. 1 BGB bei wiederkehrenden (Lärm-)Beeinträchtigungen grundsätzlich immer schon dann Genüge getan, wenn der Mieter die Art der Beeinträchtigungen beschreibt und angibt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Das gilt erst recht, wenn die Umstände – wie bei einer touristischen Nutzung – ohnehin naheliegen (vgl. BGH, Urt. v. 29.02.2012 – VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647). Dem wird das Vorbringen der Klägerin gerecht, indem sie behauptet hat, dass ihre zum 1. Hinterhof ausgerichtete Wohnung den – auch ihre Nachtruhe störenden – (Lärm-)Beeinträchtigungen ausgesetzt war (und weiterhin ausgesetzt ist), die mit der Belieferung des Hotels und der Beherbergung von allein werktags durchschnittlich 60-70 Hotelgästen einhergehen, die das Hotel teilweise im Minutentakt über einen unterhalb der Wohnung der Klägerin entlangführenden gepflasterten Weg betreten und verlassen. Auf die von ihr geführten und bereits erstinstanzlich vorgelegten Lärmprotokolle, die die Anforderungen an eine hinreichende Substantiierung sogar übererfüllen, kam es davon ausgehend nicht mehr an.

Dass die von der Klägerin gemietete Wohnung (Lärm-)Beeinträchtigungen ausgesetzt war, deren Ausmaß zumindest zu einer Minderung der Gebrauchtstauglichkeit geführt hat, die die von der Klägerin in Ansatz gebrachte Minderungsquote von 20% rechtfertigt, steht trotz des pauschalen Bestreitens der Beklagten zur vollen Überzeugung der Kammer bereits prima facie fest. Denn in Metropolen mit weltweiter touristischer Anziehungskraft – wie Berlin – weisen Hotelbetriebe des hier zu beurteilenden und durch die eingereichten Lichtbilder zusätzlich belegten Zuschnitts regelmäßig nicht nur eine vergleichsweise hohe Fluktuation an touristischen Gästen auf. Sie sind wegen der Attraktivität ihrer Lage und ihres Umgebungsangebots auch davon geprägt, dass die Hotelgäste ihre Unterkunft mehrmals am Tag verlassen und sie – häufig erst spät in der Nacht – wieder aufsuchen. Die damit insgesamt verbundene zwangsläufige zusätzliche (Lärm-)Belastung geht indes weit über das Maß von Störungen hinaus, die bei einer Wohnnutzung üblich oder typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind, erst recht, wenn wie hier von den Hotelgästen ein Hinterhof mit einem gepflasterten Boden zu durchqueren ist, in dessen Ummauerung entstehende Geräusche zusätzlich widerhallen. Nur übliche oder zum Zeitpunkt der Anmietung vom Mieter zumindest typischerweise zu erwartende (Lärm-)Immissionen hätte die Klägerin hinnehmen müssen (vgl. BGH, a. a. O. Tz. 10; Kammer, a. a. O.). Dieses übliche oder zumindest typischerweise zu erwartende Immissionsniveau wird aber allein durch die mit dem Hotelbetrieb verbundenen gewöhnlichen Umfeldbeeinträchtigungen erheblich überschritten, ohne dass es noch auf die von der Klägerin behaupteten zeitweiligen Nutzungsexzesse ankäme. In diesem Zusammenhang konnte dahinstehen, ob Gewährleistungsansprüche des Mieters wegen einer nachträglichen – und nicht lediglich vorübergehenden – negativen Veränderung des Wohnumfeldes davon beeinflusst sind, ob dem Vermieter gegenüber dem Verursacher der Emissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Denn für eine – allenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu begründende – Einschränkung der Gewährleistungsrechte des Mieters (vgl. dazu BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, Tz 39 ff., NJW 2015, 2177) ist hier zum einen wegen des Ausmaßes der Beeinträchtigungen, zum anderen – und davon unabhängig – auch wegen der zwischen den Parteien konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung kein Raum (vgl. Kammer, a. a. O. Tz. 10 ff. (zur Minderung wegen einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast)). Das gilt erst recht angesichts des hier gesondert zu berücksichtigenden Umstandes, dass es die Beklagte selbst war, die durch die Vermietung der im 2. Hinterhof gelegenen Räume an einen Hotelbetrieb die damit verbundene negative Veränderung der auf die Mietsache einwirkenden Immissionen überhaupt erst ermöglicht hat.

Die Gewährleistungsansprüche der Klägerin sind nicht gemäß § 536b Satz 1 und 2 BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, a. a. O. Tz. 15). Die Klägerin hat ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Aufnahme eines Hotelbetriebes und der damit verbundenen Beeinträchtigungen angemietet. Sie hat bei der Anmietung der Wohnung auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Nutzungsentwicklung gemacht haben sollte. Das gilt unabhängig vom Zustand des unmittelbaren Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (vgl. Kammer, a. a. O. Tz. 15) und unabhängig vom Zeitpunkt der Anmietung, hier aber erst recht angesichts der Besonderheit, dass die Klägerin die Wohnung schon im Jahre 1984 angemietet hat. Zu diesem Zeitpunkt waren für den Ortsteil Prenzlauer Berg vor dem Hintergrund der dort damals maßgebenden Gesellschaftsordnung weder eine künftige privatwirtschaftliche Nutzung noch dazu die durch ein – zudem atypisch im Hinterhof eines geschlossenen Wohnkomplexes gelegenes – Hotel des hier streitgegenständlichen Ausmaßes abzusehen. Eine entsprechende Fehlvorstellung der Klägerin im Moment des Vertragsschlusses ist nicht geeignet, den Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit zu begründen; den für die Anwendung des § 536bSatz 2 BGB konstitutiven Vorwurf grober Fahrlässigkeit rechtfertigt sie erst recht nicht. An dieser Beurteilung ändert die Existenz einer Pflegeinrichtung im streitgegenständlichen Gebäudekomplex zum Zeitpunkt der Anmietung aufgrund der mit deren Betrieb verbundenen – und vergleichbar niederschwelligen – Immissionslast nichts. Davon ausgehend bedurfte es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob die Anwendung des § 536b BGB nicht ohnehin ausgeschlossen war, da sie – zumindest ausweislich des Gesetzeswortlauts – allein bei Vertragsschluss bereits vorliegende Mängel betrifft (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 536b BGB Rz. 2), es sich bei einer erst nach Vertragsschluss eintretenden negativen Veränderung der Immissionslast vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses aus betrachtet aber um einen zukünftigen Mangel handelt.

Der Rückforderungsanspruch der Klägerin ist auch nicht gemäß § 814 BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen. Die Anwendung des § 814 BGB setzt voraus, dass sich der Leistende widersprüchlich verhalten hat, weil der Empfänger darauf vertrauen konnte, die Leistung behalten zu dürfen (vgl. Wendehorst, in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, 39. Edition, Stand: 01.05.2016, § 814 Rn. 10). Letzteres ist aber nicht der Fall, wenn die Leistung nur unter Vorbehalt erbracht wird (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 08.11.2011- EnZR 32/10, RdE 2012, 63). So liegt der Fall hier. Die Beklagte musste spätestens nach der von der Klägerin unter dem 25.04.2010 übersandten E-Mail davon ausgehen, dass die Miete ab diesem Zeitpunkt auch im Falle ihrer vollständigen zukünftigen Entrichtung nicht endgültig in ihrem Vermögen verbleiben sollte. Denn die Klägerin hat in ihrer E-Mail gegenüber der Beklagten erklärt, sie behalte sich “bei weiteren anhaltenden Störungen eine Mietminderung vor”. Das reichte für einen die Anwendung des § 814 BGB ausschließenden einfachen Vorbehalt – anders als für den auch die Beweislast berührenden qualifizierten Vorbehalt (vgl. dazu Kammer, Beschl. v. 24.05.2016 – 67 S 149/16, GE 2016, 915) – aus, da an die Erklärung eines einfachen Vorbehalts keine strengen Anforderungen zu stellen sind. Ausreichend ist schon die vor oder bei der Leistung abgegebene Erklärung, der Anspruch sei nicht berechtigt (vgl. Sprau in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 814 Rn. 5; Wendehorst, a. a. O., jeweils m. w. N.). In diesem Sinne war die Äußerung der Klägerin vom 25.04.2010 aus der Sicht eines objektiven Empfängers zu verstehen, da sie offensichtlich nicht nur einer etwaigen Verwirkung des Minderungsrechts entgegenwirken, sondern auch dem Erhalt der Möglichkeit zur Rückforderung minderungsbedingt überzahlter Mieten für den Fall künftiger (Lärm-)Beeinträchtigungen dienen sollte. Diesem Anliegen entsprachen auch die weiteren E-Mails der Klägerin vom 18.06.2011, 22.09.2012 und 14.09.2014 sowie das Schreiben des Berliner Mietervereins vom 04.11.2014, auf die es wegen der für einen einfachen Vorbehalt hinreichenden E-Mail vom 25.04.2010 aber nicht mehr ankam. Deshalb konnte ebenfalls dahinstehen, ob die Klägerin tatsächlich in positiver Kenntnis ihrer Nichtschuld geleistet hat.”

Können bei einer Mehrheit von Vertragspartnern Gestaltungsrechte wie das Kündigungsrecht von Verträgen nur einheitlich durch alle Vertragspartner ausgeübt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Neu-Ulm (AG Neu-Ulm – 5 C 228/16, Urteil vom 06.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Neu-Ulm in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. wie folgt aus: “Im Übrigen ist die Klage auch unbegründet.

a) Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch nach § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietsache zu, weil das Mietverhältnis durch die Kündigungen der Mieterin […] vom 01.09.2015 und der des Beklagten vom 01.10.2015 nicht wirksam zum 31.01.2016 beendet wurde.

Es ist in Rechtsprechung und Literatur einhellige Meinung, dass bei einer Mehrheit von Vertragspartnern Gestaltungsrechte wie das Kündigungsrecht von Verträgen nur einheitlich durch alle Vertragspartner ausgeübt werden können (so bereits BGH, Urteil vom 26.11.1957 – VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102). Zur Vertragsaufhebung durch Vereinbarung mit dem Vermieter oder zur Vertragsbeendigung durch Kündigung sind nur alle Mieter gemeinschaftlich berechtigt (so auch Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, Rn. 346 vor § 535 BGB, vom BGH jedoch bislang offen gelassen, vergleiche zuletzt BGH, Urteil vom 16.03.2005 – VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715). Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass eine Kündigung eines Mietverhältnisses von mehreren Mietern auch in einem Schreiben gegenüber dem Vermieter ausgesprochen wird. Vielmehr kann bei einer Mehrheit von Mietern, wie hier in Gestalt des Beklagten und der [.], jeder Mieter auch gegenüber dem Vermieter in einem separaten Schreiben kündigen. Allerdings wird aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bei separaten Kündigungserklärungen gefordert, dass die Kündigungserklärungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang zugehen, denn der Kündigungsempfänger, hier der Vermieter, muss alsbald wissen, ob die an ihn adressierte Kündigung formell wirksam ist; dies setzt in Fällen der vorliegenden Art voraus, dass beide Mieter zeitnah eine Kündigung gegenüber dem Kündigungsempfänger aussprechen. Der Bundesgerichtshof hat (auch) diese Rechtsfrage, soweit ersichtlich, bislang noch nicht entschieden. Das Gericht beantwortet diese Rechtsfrage daher dahingehend, dass der geforderte zeitliche Zusammenhang jedenfalls dann nicht mehr gewahrt ist, wenn zwischen dem Zugang der Kündigungserklärung des einen Mieters beim Vermieter und dem Zugang der Kündigungserklärung des anderen Mieters beim Vermieter ein Zeitraum liegt, der dazu führt, dass unterschiedliche Beendigungszeitpunkte gegeben wären (ähnlich auch Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, Rn. 30 zu § 542 BGB, m. w. N.).

So ist dies hier jedoch nicht mehr der Fall:

Die Mieterin […] kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 01.09.2015, Anlage K2. Aus der Anlage K2 geht zwar nicht hervor, wann diese Kündigung bei der Hausverwaltung eingegangen ist, das Datum auf dem Eingangsstempel ist in der vorgelegten Kopie nicht ersichtlich. Auch hat die Klägerin hierzu trotz Hinweis des Gerichts in der Verfügung vom 26.02.2016 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nichts vorgetragen. Die – erstmals dem Schriftformerfordernis genügende – Kündigung des Beklagten erfolgte jedoch erst mit Schreiben vom 01.10.2015, Anlage K4, eingegangen bei der Hausverwaltung am 07.10.2015.

Einmal unterstellt, die Kündigung vom 01.09.2015 wäre noch bis 03.09.2015 bei der Hausverwaltung eingegangen, würde dies zu einer Beendigung zum 30.11.2015, spätestens jedoch zum 31.12.2015 führen, da davon auszugehen ist, dass die Kündigung der Hausverwaltung jedenfalls bis Ende September 2015 zugegangen ist, da es ansonsten kein – nicht unterzeichnetes – Schreiben des Beklagten (bereits) vom 29.09.2015, vorgelegt als Anlage K3, gegeben hätte. Die Kündigung des Beklagten vom 01.10.2015 ging jedoch erst am 07.10.2015 zu, führt also zu einer Beendigung zum 31.01.2016, wie auch von der Hausverwaltung angenommen.

Der aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit geforderte enge zeitliche Rahmen liegt daher – jedenfalls vorliegend – nicht vor, weil aufgrund der Einheitlichkeit der Kündigungserklärungen auch ein einheitliches Kündigungsdatum festzustellen ist. Es bedarf daher keiner Beweiserhebung über die bestrittene Tatsachenbehauptung der Klägerin, bei der Unterschrift auf dem Kündigungsschreiben vom 01.10.2015, Anlage K4, handle es sich um die des Beklagten.

Dahinstehen kann auch, ob die Hausverwaltung in der Folgezeit mit dem Beklagten, wie im Schriftsatz vom 29.03.2016 dargestellt, über das Schicksal der Kündigungen und eine anderweitige Beendigung des Mietverhältnisses korrespondiert haben. Diese Verhandlungen, sofern und soweit sie überhaupt stattgefunden haben, stellen allenfalls Angebote der Klägerin auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages dar. Eine “Kündigungsannahme”, wie die Klägerin meint, geht bei Gestaltungsrechten nicht. Ein Aufhebungsvertrag als Verfügungsvertrag muss jedoch von allen Vertragspartnern abgeschlossen werden, also muss zu dessen Wirksamkeit zwingend auch die Mieterin […] beteiligt werden, und muss diese eine eigene übereinstimmende empfangsbedürftige Willenserklärung abgeben. Denn nur weil ein Mitmieter (ggf. sogar in Absprache mit dem Vermieter) aus dem Mietobjekt auszieht, wie hier die Mieterin […], endet das Mietverhältnis mit ihm nicht, sondern besteht mit ihm weiterhin fort (vgl. unter anderem LG Berlin, Beschluss vom 24.07.1998 – 64 S 230/98, NZM 1999, 758; AG Dortmund, Urteil vom 08.02.2000 – 125 C 10797/99, NZM 2001, 94). Eine förmliche Beteiligung der Mieterin […] an den Gesprächen zwischen der Hausverwaltung und dem Beklagten ist jedoch nicht erfolgt.

b) Dies vorausgeschickt wäre die Klage aber – als reines obiter dictum – auch in Ansehung der – nicht zulässigen – Eventualklageänderung unbegründet, weil die Kündigung vom 04.03.2016 nicht namens der Klägerin als Vertragspartnerin, sondern von einer […]-GbR ausgesprochen wurde. Es versteht sich von selbst, dass die Klägerin eine GmbH, also eine juristische Person, ist, wohingegen die […] GbR eine Personengesellschaft ist. Es handelt sich um zwei verschiedene Rechtssubjekte. Die Hausverwaltung als Bevollmächtigte handelt in fremdem Namen. Da jedoch der Name der Vermieterin ein falscher ist, nämlich der der […] GbR, kann die Kündigung der Hausverwaltung keine Rechtswirkungen entfalten.

Hinzu kommt, dass die Kündigungserklärung der weiteren Vertragspartnerin […] gar nicht zugegangen ist. Nach dem Vortrag der Klägerin auf Seite sechs der Klageschrift führt die Klägerin aus, dass die Ehefrau aus der Wohnung mit den Kindern ausgezogen ist. Dieser Vortrag ist unstreitig. Die an den Beklagten und […] an die Mietwohnung gerichtete Kündigung der Hausverwaltung konnte der […] daher auch nicht zugehen. Der Beklagte ist – auch nicht nach § 1357 BGB – empfangsbevollmächtigt. Ein Mietaufhebungsvertrag und demzufolge eine Kündigung des Mietvertrages stellt keinen Fall des §1357 Abs. 1 BGB dar (so auch LG Köln, Urteil vom 10.01.1990 – 10 S 174/89). Folglich ist ein Ehegatte auch nicht nach § 1357 Abs. 1 BGB gesetzlich empfangsbevollmächtigt zur Entgegennahme einer Kündigung, die (auch) an den anderen Ehegatten gerichtet ist; diese muss dem anderen Ehegatten seinerseits zugehen. Dies ist jedoch, was sich von selbst versteht und sich zudem aus § 1357 Abs. 3 BGB ergibt, bei Auszug des anderen Ehegatten aus der Ehewohnung und mithin Getrenntleben der Ehegatten ohnehin selbst bei Anwendbarkeit von § 1357 Abs. 1 BGB nicht möglich.

Die Kündigungserklärung vom 04.03.2016 geht daher aus zweierlei Gründen de jure ins Leere.”

Darf ein Makler „als Dienstleister die Besichtigung des Mietobjektes durchführen und dafür eine Gebühr erheben“?

Nein, meint das LG Stuttgart in seinem Urteil v. 15.06.2016, Aktenzeichen: 38 O 73/15 KfH.

„Gemäß § 3 Abs.3 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (im Folgenden: WoVermRG) ist es dem Wohnungsvermittler zudem untersagt, außer dem in § 2 Abs.1 iVm § 3 Abs.2 WoVermRG geregelten Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers weitere Entgeltforderungen zu erheben, die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit als Wohnungsvermittler stehen. Außer diesem stets erfolgsabhängigen Entgelt dürfen nach §3 Abs.3 S.1 WoVermittG für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen vereinbart oder angenommen werden. Die Regelung des § 3 Abs.3 WoVermRG soll nach dem Willen des Gesetzgebers unterbinden, dass der Wohnungsvermittler durch die Vereinbarung von Nebenentgelten das in § 2 Abs.1 und Abs.5 WoVermRG niedergelegte Erfolgsprinzip umgeht (BT-Drs.VI/1549).“