Ist es einem Vermieter im Sozialen Wohnungsbau erlaubt, bereits vor Mietvertragsbeginn eingetretene bzw. erkennbare Kostensteigerungen an den Mieter weiterzugeben?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 168/15, Urteil vom 30.11.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Denn der Vermieterin war es nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verwehrt, bereits vor Mietvertragsbeginn eingetretene bzw. erkennbare Kostensteigerungen an den Mieter weiterzugeben (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 29.04.2004 – 14 C 153/04 -; AG Tiergarten, Urteil vom 02.03.2010 – 2 C 380/09 – jeweils zitiert nach juris; zeitlich einschränkend LG Braunschweig, WuM 1987, 191). Entgegen der Ansicht der Klägerin ist auch nicht eine zeitliche Begrenzung der Sperre geboten, da es der Vermieterin freigestanden hätte, sich bereits bei Vertragsschluss im Hinblick auf die bereits aus April 2012 stammende Wirtschaftlichkeitsberechnung Erhöhungen ausdrücklich vorzubehalten. Darüber hinaus ist es ihr auch nicht verwehrt, künftig Mieterhöhungen entsprechend den geltenden normativen Vorgaben vorzunehmen.”

Kann ein Ehegatte und Mieter, der nach Trennung der Eheleute die volle Miete für die Ehewohnung an den Vermieter gezahlt hat, von seinem Ehegatten und Mitmieter Erstattung des hälftigen Betrages verlangen, wenn es sich um eine nach der Trennung der Eheleute aufgedrängte und nicht gewählte Wohnsituation handelt?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Bremen (OLG Bremen – 4 WF 184/15, Beschluss vom 17.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das OLG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 3. wie folgt aus: “Nach der derzeitigen Sachlage bestehen für den von der Antragstellerin beabsichtigten Antrag auf Gesamtschuldnerausgleich im tenorierten Umfang hinreichende Erfolgsaussichten (§§ 114 ff. ZPO).

Unstreitig waren die Antragstellerin und der Antragsgegner die Mieter der ursprünglich gemeinsamen Familienwohnung und daher grundsätzlich beide zur Zahlung des Mietzinses als Gesamtschuldner verpflichtet. Ebenfalls unstreitig ist, dass die Antragstellerin die Miete von 715 Euro monatlich und die Nebenkosten für die Monate Februar bis April 2015 alleine getragen hat. Für die von ihr geforderte Beteiligung des Antragsgegners an den Nettomietzahlungen bestehen hinreichende Erfolgsaussichten in Höhe von 190 Euro monatlich und somit insgesamt 570 Euro.

1. Grundsätzlich gilt gemäß § 426 Abs. 1 S. 1 BGB, dass die Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander zu gleichen Teilen haften, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Nach dieser Regelung kann somit der Mieter, der den vollständigen Mietzins an den Vermieter gezahlt hat, von seinem Mitmieter Erstattung des hälftigen Betrages verlangen. Derjenige Mieter, der sich auf eine hiervon abweichende Regelung, also eine anderweitige Bestimmung i. S. d. § 426 Abs. 1 S. 1 BGB, beruft, ist für das Vorliegen von Umständen darlegungs- und beweisbelastet, die eine solche – abweichende – Verteilung rechtfertigen (Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Auflage, Rn. 387). Den ausgezogenen Mieter, der jegliche Beteiligung an den nach Trennung fällig werdenden Mieten für die ehemalige Ehewohnung ablehnt, trifft also die Darlegungs- und Beweislast für die behauptete alleinige Zahlungspflicht des in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten.

Der somit für eine anderweitige Bestimmung darlegungs- und beweisbelastete Antragsgegner hat im vorliegenden Fall bisher keine Umstände vorgetragen, die den Gesamtschuldnerausgleich im tenorierten Umfang zu Fall bringen könnten.

a) Allein aus der Tatsache, dass die Antragstellerin während der Zeit von Februar bis April 2015 gemeinsam mit den Kindern in der Wohnung gelebt hat, während der Antragsgegner nach seinem Auszug im Januar 2015 eine anderweitige Unterbringung finden musste, ergibt sich noch keine anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 S. 1 BGB.

Zwar kann sich aus der Gestaltung der Beziehungen der Ehegatten nach ihrer Trennung eine Bestimmung mit dem Inhalt ergeben, dass der in der Wohnung verbliebene Ehegatte im Innenverhältnis für die Miete alleine aufzukommen hat. Es ist allerdings danach zu differenzieren, ob es sich um eine nach der Trennung der Eheleute gewählte oder um eine aufgedrängte Wohnsituation handelte (vgl. Wever, a. a. O., Rn. 324). Entscheidet sich der in der Wohnung verbleibende Ehegatte nach Trennung dafür, in der Wohnung weiterhin leben zu wollen, kann von einer gewählten Wohnsituation ausgegangen werden, weshalb der verbliebene Ehegatte dann auch für die Miete alleine aufzukommen hat. Anders liegt es dann, wenn dem in der ehemals gemeinsamen Ehewohnung zurückbleibenden Ehegatten diese Wohnsituation “aufgedrängt” wurde bzw. Einverständnis zwischen den Ehegatten darüber besteht, dass er die Wohnung noch bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nutzen soll. Dann ist eine alleinige interne Haftung des zurückbleibenden Ehegatten für die Mietschulden bis zum Ende des Mietvertrages nicht gerechtfertigt. Der Verbleib des Ehegatten in der Wohnung während der dreimonatigen Kündigungsfrist entspricht vielmehr vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen: Würde auch er die ehemalige gemeinsame Ehewohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist verlassen, würde für die Ehegatten neben dem Mietzins für diese Wohnung noch der jeweils für ihre weiteren Wohnungen zu zahlende Mietzins anfallen. Somit dient es auch der Vermeidung unnötiger Kosten, wenn der zurückbleibende Ehegatte während der dreimonatigen Kündigungsfrist noch in der ehemals gemeinsamen Ehewohnung lebt (vgl. auch Wever, a. a. O., Rn. 326).

Im vorliegenden Fall haben die Eheleute gemeinsam nach der Trennung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten das Mietverhältnis beendet. Es entsprach daher wirtschaftlicher Vernunft, dass die Antragstellerin und die Kinder noch während dieser drei Monate die Wohnung nutzten. Allein hieraus kann sich keine Verpflichtung der Antragstellerin zur alleinigen Tragung der Mietkosten ergeben.

b) Eine anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 S. 1 BGB kann im vorliegenden Fall auch nicht daraus hergeleitet werden, dass der Antragsgegner während der verfahrensgegenständlichen drei Monate an die Antragstellerin sowohl Trennungs- als auch Kindesunterhalt gezahlt hat.

Werden bei der Berechnung des Unterhaltsanspruches der Ehefrau und der gemeinsamen minderjährigen Kinder tatsächlich erbrachte hälftige Mietzinszahlungen für die ehemalige Familienwohnung berücksichtigt und fallen daher die Unterhaltsansprüche entsprechend geringer aus, wird die spätere Durchführung eines Gesamtschuldnerausgleiches, angestrebt vom Ehemann gegen die Ehefrau, zu Recht aufgrund der vorgenommenen Unterhaltsberechnung am Vorliegen einer anderweitigen Bestimmung i. S. d. § 426 Abs. 1 S. 1 BGB scheitern. Gleiches muss gelten, wenn der Unterhaltsberechtigte die Schulden von seinem Einkommen allein bedient: Dann kommt es zu einer Beteiligung des Unterhaltspflichtigen am Schuldenabtrag dadurch, dass sich die Differenz der beiderseitigen Einkommen und damit der Unterhaltsanspruch erhöht (vgl. Wever, a. a. O., Rn. 330, 332). Ein Ausgleich nach § 426 BGB ist aber dann nicht ausgeschlossen, wenn der Schuldenabtrag bei der Unterhaltsbemessung nicht zum Tragen gekommen ist (vgl. Wever, a. a. O., Rn. 331).

Im vorliegenden Fall ist der von der Antragstellerin bereits mit Schreiben vom 12.3.2015 geltend gemachte Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich gemäß § 426 Abs. 1 S. 1 BGB unstreitig bei der Unterhaltsberechnung nicht berücksichtigt worden, so dass grundsätzlich der Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs. 1 S. 1 BGB besteht. Der Antragsgegner hat insbesondere nicht vorgetragen, dass er sich an der von der Antragstellerin geforderten hälftigen Kaltmiete bereits dadurch beteiligt habe, dass die 715 Euro monatlich vom Einkommen der Antragstellerin abgezogen wurden und sich dadurch ihr Unterhaltsanspruch ihm gegenüber erhöht habe. Nach den vorliegenden Verfahrenskostenhilfeunterlagen ist vielmehr davon auszugehen, dass die Antragstellerin im verfahrensgegenständlichen Zeitraum keinerlei eigenes Einkommen erzielte. Bei Einkommenslosigkeit der Antragstellerin konnte die Mietzahlung durch sie keine Reduzierung ihres – nicht vorhandenen – Einkommens und die Erhöhung ihres Unterhaltsanspruchs gegen den Antragsgegner bewirken. Weder eine unmittelbare noch eine mittelbare tatsächliche Beteiligung des Antragsgegners am Abtrag der Gesamtschuld hat nach Aktenlage stattgefunden.

Es ist somit nach dem derzeitigen Vortrag der Beteiligten nicht nachvollziehbar, inwiefern es zu einer “Überlagerung” des Gesamtschuldnerausgleichsanspruchs durch Unterhaltszahlungen gekommen sein soll. In der Akte findet sich nur der Satz des Antragsgegnervertreters, die Gegenseite sei im Rahmen der vorprozessualen Korrespondenz darauf hingewiesen worden, dass der Antragsgegner entweder Unterhalt oder eine Mietbeteiligung zahlen könne, mit Sicherheit nicht beides (Schriftsatz vom 8.6.2015, Bl. 19 der Akte). Die erwähnte Korrespondenz ist nicht vorgelegt worden. Der Antragsgegner hat ebenfalls nicht behauptet, dass die Beteiligten eine Vereinbarung in Bezug auf die hälftige Mietzinsforderung in dem Sinne getroffen haben, dass die Antragstellerin die Mieten vollständig allein aufzubringen habe. Allein aus der Tatsache, dass Unterhaltszahlungen im Zeitraum von Februar bis April 2015 geflossen sind, kann kein Ausschluss des Gesamtschuldnerausgleichs hergeleitet werden, schließlich ist auf die Unterhaltsansprüche und nicht auf den Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich gezahlt worden.

Sollte der Antragsgegner angesichts der – ihm bereits seit März 2015 bekannten – Inanspruchnahme auf hälftigen Mietzins eine Überzahlung von Unterhaltsansprüchen geltend machen wollen, müsste er einen entsprechenden konkreten Rückforderungsanspruch gegen die Antragstellerin formulieren, den er dem Anspruch aus § 426 Abs. 1 S. 1 BGB entgegen halten könnte. Hieran fehlt es aber bisher.

So ergibt sich nur aus dem Verfahrenskostenhilfeantrag der Antragstellerin, in welcher Höhe der Antragsgegner Unterhalt gezahlt hat. Ob diesen Beträgen eine Vereinbarung oder eine exakte Quotenunterhaltsberechnung zugrunde liegt, welche Einkommenshöhe des Antragsgegners und der Antragstellerin angesetzt und welche Abzüge hiervon vorgenommen wurden, wird nicht vorgetragen. Es ist somit nicht klar, in welcher Höhe der Antragsgegner noch Trennungsunterhaltszahlungen an die Antragstellerin hätte leisten müssen, wenn bei der Unterhaltsberechnung der Anspruch der Antragstellerin auf Gesamtschuldnerausgleich berücksichtigt worden wäre. Der für eine anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 S. 1 BGB, aber auch für einen eventuellen Rückforderungsanspruch darlegungs- und beweisbelastet Antragsgegner hat somit nicht konkret vorgetragen, inwiefern sich die von der Antragstellerin geforderte Beteiligung an der hälftigen Kaltmiete überhaupt auf die Unterhaltsberechnung für die Monate Februar bis April 2015 ausgewirkt hätte. Es ist offen, ob und wenn ja um welchen Betrag die Unterhaltszahlungen geringer ausgefallen wären, wenn er zusätzlich noch die Beteiligung an der Kaltmiete hätte tragen müssen. Allein die – angesichts der Höhe der erbrachten Unterhaltszahlungen bereits zweifelhafte – Behauptung, er habe entweder Unterhalt oder die hälftige Kaltmiete zahlen können, kann eine konkrete Berechnung nicht ersetzen. Solange diese nicht erfolgt ist, bleibt der bisherigen antragsgegnerseitige Einwand einer “unterhaltsrechtlichen Überlagerung” des von der Antragstellerin angestrebten Gesamtschuldnerausgleichs hinsichtlich der nach Trennung angefallenen Mieten unsubstantiiert.

c) Hinsichtlich der Bemessung der Haftungsquote des Antragsgegners ist hier abweichend von der grundsätzlich in § 426 Abs. 1 S. 1 BGB vorgesehenen hälftigen Beteiligung von einem geringeren Anteil auszugehen. Der von der Antragstellerin beabsichtigte Zahlungsantrag hat daher nur in Höhe von 190 Euro monatlich und somit insgesamt 570 Euro hinreichende Erfolgsaussichten.

Die Antragstellerin kann vom Antragsgegner nicht den hälftigen Nettomietzins für die drei verfahrensgegenständlichen Monate verlangen. Es ist vielmehr mit dem OLG Düsseldorf (vgl. FamRZ 2014, 1296) und Wever (vgl. a. a. O., Rn. 326 sowie FF 2015, 135) davon auszugehen, dass die Antragstellerin vom Antragsgegner nur eine hälftige Beteiligung an dem Teil der Miete von 715 Euro monatlich verlangen kann, der über die Miete hinausgeht, die sie für eine mit der ehemaligen Ehewohnung vergleichbare, aber kleinere, nämlich auf ihre Situation nach Trennung zugeschnittene Wohnung hat zahlen müssen. Im vorliegenden Fall bewohnt die Antragstellerin seit dem 1.5.2015 eine kleinere Wohnung, für die 335 Euro Nettomiete pro Monat anfallen. Die Differenz zwischen diesem Betrag und den für die ehemalige Ehewohnung gezahlten 715 Euro beträgt 380 Euro. Von diesen hat der Antragsgegner die Hälfte und somit 190 Euro zu zahlen. Hieraus errechnet sich für die verfahrensgegenständlichen drei Monate ein Zahlungsanspruch i. H. v. 570 Euro. Die 335 Euro hätte die Antragstellerin bei Anmietung einer nach der Trennung angemessenen kleineren Wohnung ohnehin alleine tragen müssen. Gleiches gilt für die Nebenkosten. Dementsprechend kann sie nur eine hälftige Beteiligung des Antragsgegners an den darüber hinaus für die ehemalige Ehewohnung anfallenden Mietkosten verlangen. Es ist kein Grund ersichtlich, aus dem der Antragsgegner verpflichtet sein sollte, den Teil der Miete, der die angemessene Miete für den Wohnbedarf der Antragstellerin nach Trennung übersteigt, allein zu tragen.

2. Soweit die Antragstellerin mit einem Satz vorträgt, sie wolle ihre “Klagforderung” auch mit einem Anspruch auf Zahlung der hälftigen Mietkaution begründen, kann sie hiermit nicht durchdringen. Diesbezüglich mangelt es bereits daran, dass die Höhe der Kaution nicht vorgetragen wird und es somit an einem hinreichend konkretisierten hilfsweisen Zahlungsantrag fehlt (§ 253 Abs. 2 ZPO). Hinzukommt, dass zwischen den Beteiligten Streit darüber besteht, ob die vom Vermieter unstreitig an den Antragsgegner zurückgezahlte Kaution überhaupt den Eheleuten hälftig zugestanden hätte. Der Vortrag der Antragstellerin und des Antragsgegners, jeweils ihre Eltern hätten die Kaution gestellt, schließt sich gegenseitig aus. Beweisangebote für die Richtigkeit der von der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Antragstellerin aufgestellten Behauptung liegen nicht vor.

3. Soweit der Antragsgegner hilfsweise mit Ansprüchen wegen Renovierungsarbeiten vor Rückgabe der Wohnung an den Vermieter aufrechnen möchte, sind die von ihm diesbezüglich erhobenen Forderungen streitig. Der Antragsgegner hat für seine Behauptung von Renovierungsarbeiten in der Wohnung Zeugenbeweis angeboten. Da das Ergebnis einer derartigen Beweisaufnahme nicht vorhersehbar ist und zudem auch nicht antizipiert werden dürfte, muss zugunsten der Antragstellerin weiterhin vom Bestehen einer hinreichenden Erfolgsaussicht für den beabsichtigten Antrag auf Gesamtschuldnerausgleich i. H. v. 570 Euro ausgegangen werden. Für die ebenfalls hilfsweise zur Aufrechnung gestellten, von der Antragstellerin bestrittenen Zahlungen des Antragsgegners wegen Nachforderungen des Energieversorgers […] fehlt bisher ein Nachweis durch den Antragsgegner, weshalb auch dieser Vortrag nichts an der hinreichenden Erfolgsaussicht des beabsichtigten Antrags der Antragstellerin ändert.”

Weicht eine Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand ab und ist damit ein Mangel gegeben, der zur Mietminderung berechtigt, wenn sie durch die Errichtung einer Tiefgarage und eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück erheblichen Bauimmissionen ausgesetzt ist?

Die Antwort des Landgerichrs Berlin (LG Berlin – 67 S 76/16, Urteil vom 16.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagte ist ohne Rechtsgrund bereichert, da die Klägerin im Zeitraum Juni 2014 bis März 2015 den vollen Mietzins an die Beklagte entrichtet hat, obwohl dieser im vorgenannten Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen erheblicher Bauimmissionen zumindest in der von der Klägerin in Ansatz gebrachten Höhe gemindert war. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist der Mietzins gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ein derartiger Mangel ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.

Die Mietsache wich im vorgenannten Zeitraum vom vertraglich vorausgesetzten Zustand ab, da sie durch die Errichtung einer Tiefgarage und eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück erheblichen Bauimmissionen ausgesetzt war. Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen stellen einen – selbstverständlichen – Mangel der Mietsache dar (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 Tz. 2, 23; Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737 Tz. 30; Kammer, Beschl. v. 27. Februar 2014 – 67 S 476/13, ZMR 2014, 731 Tz. 7). Daran ändert der Umstand, dass die Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht von Baumaßnahmen und den damit einhergehenden Immissionen betroffen war, nichts (vgl. BGH, a.a.O.; Kammer, a.a.O.). Denn die Mietvertragsparteien vereinbaren auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede konkludent, dass die (Wohnraum-)Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entsprechen, dem Mieter ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 Tz. 16, 20; Urt. v. 23. September 2009 –VIII ZR 300/08, NJW 2010, 133 Tz. 11; Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737 Tz. 24; Kammer, a.a.O. Tz. 10) und von ihm ohne Gesundheitsschädigung bewohnbar sein muss (vgl. BayObLG, Beschl. v. 4. August 1999 – RE-Miet 6/98, NZM 1999, 899 Tz. 22).

Gemessen an diesen Grundsätzen entsprach die von der Klägerin gemietete Wohnung während der streitgegenständlichen Baumaßnahmen nicht dem konkludent vereinbarten Sollzustand, da im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen der streitgegenständlichen Art zwar nicht unüblich sind, aber selbst dort – und auch in Berlin – die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betroffen ist (vgl. Kammer, a.a.O. Tz. 11).

Diesen üblichen Mindeststandard hat die Wohnung der Klägerin, die ab Oktober 2013 über nahezu zwei Jahre nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende den Lärm-, Erschütterungs- und Staubimmissionen des unmittelbar angrenzenden Bauvorhabens sowie nicht unerheblichen baubedingten Zugangsbeschränkungen ausgesetzt war, weit unterschritten. Ob die dauerhaften Immissionen, die ausweislich des unstreitigen Klägervorbringens “tief im Körper” spürbar waren und am 5. Juni 2014 wegen der damit einhergehenden Vibrationen zum Sprung eines Schlafzimmerfensters in einer Nachbarwohnung und zu Rissbildungen in der Wohnung der Klägerin geführt haben, sogar dazu geeignet waren, wegen ihrer Dauer und Intensität auch gesundheitliche Beeinträchtigungen bei der Klägerin und den übrigen Mietern des Hauses hervorzurufen, bedurfte keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ebensowenig das zeitliche Ausmaß der zusätzlichen Beeinträchtigungen durch Ausfälle der Warmwasserversorgung. Denn im von der Kammer zu beurteilenden Zeitraum rechtfertigten bereits die erheblichen und dauerhaften Lärm-, Erschütterungs- und Staubimmissionen die von der Klägerin in Ansatz gebrachte Minderungsquote von geringfügig mehr als 20 %.

Es hätte den Parteien zwar freigestanden, einen vom Mindeststandard negativ abweichenden Substandard als Sollbeschaffenheit zu vereinbaren. Das setzt allerdings eine vom Vermieter darzutuende und zu beweisende Vereinbarung voraus, die zudem eindeutig gefasst sein muss (vgl. BGH, Urt. v. 20. Januar 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 (sub II 2 b); Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737Tz. 30). An einer entsprechenden, noch dazu eindeutigen Vereinbarung fehlt es hier in jeder Hinsicht. Nichts anderes folgt daraus, dass sich zu Beginn des Mietverhältnisses neben der von der Klägerin innegehaltenen Mietsache eine Baulücke befunden hat, die nunmehr durch das streitgegenständliche Bauvorhaben geschlossen wurde (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Tz. 21, Kammer, a.a.O. Tz. 8).

Eine der Beklagten günstigere Beurteilung rechtfertigt auch nicht die von ihr herangezogenen Entscheidung des BGH vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177), ausweislich derer ein zur Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB führender Umfeldmangel grundsätzlich dann nicht vorliegen soll, wenn der Vermieter die streitgegenständlichem Immissionen als Grundstückseigentümer ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 35):

Die Entscheidung ist bereits nicht einschlägig, da sie eine dauerhafte Umfeldveränderung, nicht hingegen die von der Kammer zu beurteilende vorübergehende Veränderung der Immissionslast betrifft. Auch im Falle ihrer Einschlägigkeit folgt für die Beurteilung der hier streitgegenständlichen Gebrauchsbeeinträchtigungen nichts anderes, selbst wenn die Kammer die eingeschränkte tatbestandliche Feststellung des Amtsgerichts, die Beklagte habe vom Eigentümer des Nachbargrundstücks keine Entschädigung erhalten, zu deren Gunsten dahingehend auslegt, dass ihr eine solche weder zustand noch für sie die Möglichkeit bestand, die Baumaßnahmen abzuwehren:

Für eine – vom BGH in der herangezogenen Entscheidung vorgenommene – ergänzende Vertragsauslegung zu Gunsten des Vermieters ist hier bereits deshalb kein Raum, weil die Parteien eine konkludente Abrede zum von der Beklagten zu gewährenden Mindeststandard getroffen haben. Das Fehlen einer vertraglichen Regelungslücke schließt eine ergänzende Auslegung des Vertrages aber zwingend aus (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 3. Dezember 2014 – VIII ZR 370/13, NJW 2015, 1167 Tz. 24). Von der konkludent getroffenen Abrede der Mietvertragsparteien sind im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB sämtliche gegenwärtigen und späteren Gebrauchsbeeinträchtigungen erfasst, unabhängig davon, ob der Vermieter die Gebrauchsbeeinträchtigung zu vertreten hat oder in der Lage ist, die Beeinträchtigung abzuwehren oder zumindest Rückgriff beim Emittenten zu nehmen.

Die von den Parteien getroffene Vereinbarung ist zwar nicht so weitgehend auszulegen, dass der Vermieter verpflichtet ist, den bei Vertragsschluss tatsächlich bestehenden Immissionsstandard aufrechtzuerhalten. Deshalb vermag eine spätere Zunahme der im Moment des Vertragsschlusses tatsächlich auf die Mietsache einwirkenden Immissionen allein einen Mangel der Mietsache noch nicht zu begründen (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Tz. 39). Erforderlich ist entweder eine damit einhergehende Überschreitung der üblicherweise auf vergleichbaren Mietsachen lastenden Immissionen oder eine Immissionslast, die unabhängig von ihrer Üblichkeit die Tauglichkeit der Wohnräume zum zeitgemäßen oder gesundheitlich unbedenklichen Wohnen nicht unerheblich beeinträchtigt. Diese zusätzlichen Voraussetzungen waren im streitgegenständlichen Zeitraum indes erfüllt, so dass ein für die Annahme eines Mangels erforderliches Abweichen der Ist- von der vertraglichen Sollbeschaffenheit vorlag.

Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrages ist auch nicht ausnahmsweise zur Verwirklichung des ihm zu Grunde liegenden Regelungsplans geboten, da andernfalls eine angemessene und für beide Vertragsparteien interessengerechte Lösung nicht zu erzielen gewesen wäre (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Dezember 2014 – VIII ZR 370/13, NJW 2015, 1167 Tz. 24). Zumindest bei vorübergehenden – und nicht dauerhaften – Beeinträchtigungen der Mietsache ist die unbeschränkte Zuweisung des Gewährleistungsrisikos an den Vermieter unabhängig von den Voraussetzungen des § 906 BGB weder unangemessen noch interessenwidrig, da ihm über die – zeitlich begrenzte – Minderung seines Mietzinsanspruchs hinaus eine weitere unbeschränkte Inanspruchnahme durch den Mieter nicht droht. Der Vermieter ist selbst bei Beeinträchtigungen der Mietsache durch Dritte, die er als Grundstückseigentümer ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, wegen tatsächlicher oder zumindest wirtschaftlicher Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung gemäß § 275 Abs. 1, Abs. 2 BGB nicht nur vor einem Mängelbeseitigungsbegehren des Mieters (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Tz. 42), sondern gleichzeitig auch vor der erfolgreichen Erhebung der Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 Abs. 1, Abs. 2 BGB geschützt (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14, WuM 2016, 98 Tz. 15). Dass er während der – zeitlich absehbaren – Gebrauchsbeeinträchtigungen Vermögenseinbußen aufgrund seiner gemäß §536 Abs. 1 BGB geminderten Mieteinnahmen erleidet, ist zumindest in den Fällen, in denen die Minderung die wirtschaftliche Existenz des Vermieters nicht gefährdet, hinzunehmen. Sie sind weder unangemessen noch interessenwidrig, sondern alleiniger Ausfluss der vom Gesetzgeber getroffenen beidseitigen Risikozuweisung, die gemäß §§ 535-536a BGB nicht nur den Vermieter, sondern in Fällen der persönlichen Verhinderung gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB umkehrt auch den Mieter trifft (vgl. BGH, Urt. v. 7. Oktober 2015 – VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3780 Tz. 26; Ghassemi-Tabar, NJW 2015, 2849, 2850).

Die aus § 536 Abs. 1 BGB folgende Minderung des Mietzinses bliebe aber selbst dann unberührt, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen für eine ergänzende Auslegung des Vertrages vorlägen. Die ergänzende Vertragsauslegung hat die Grundsätze der Privatautonomie und der Vertragstreue zu beachten. Sie darf deshalb nicht zu einer einer freien richterlichen Vertragsgestaltung ausufern (vgl. BGH, Urt. v. 22. April 1953 – II ZR 143/52, BGHZ 9, 273, 279; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 157 Rz. 8). Sie ist insbesondere dann ausgeschlossen, wenn verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten zur Ausfüllung einer vertraglichen Regelungslücke in Betracht kommen, aber kein Anhaltspunkt dafür besteht, welche dieser Regelungen die Parteien getroffen hätten (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 6. April 2009 – II ZR 255/08, NJW 2009, 1962 Tz. 36). So liegt der Fall hier, bei dem unterschiedliche Möglichkeiten zur Schließung der – tatsächlich nicht bestehenden – Lücke bestanden hätten:

Die Vertragslücke wäre nicht nur durch eine von den Parteien vereinbarte sektorale Absenkung des vom Vermieter geschuldeten Sollzustandes während der Bauphase, sondern ebenso gut durch ein weiterhin den Vermieter uneingeschränkt oder zumindest zeitlich begrenzt treffendes Vergütungsrisiko unter gleichzeitigem Ausschluss der von ihm gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich geschuldeten Mangelbeseitigungspflicht zu schließen gewesen. Die Parteien hätten auch vereinbaren können, dass die Mietsache während der Beeinträchtigungen zwar ihrem Soll-Zustand entspricht und der Mieter wegen der im Vergleich zum Mietvertragsschluss negativen Lage- und Immissionslastentwicklung zwar nicht gemäß §536 Abs. 1 BGB, jedoch aufgrund einer einvernehmlichen Absenkung der vertraglich geschuldeten Miete lediglich zur Zahlung eines verminderten Mietzinses verpflichtet ist. Welche der den Erfordernissen von Treu und Glauben sämtlich genügenden Varianten die Parteien gewählt hätten, ist ungewiss. Dementsprechend lässt sich ein hypothetischer Parteiwille, die Lücke in einer der klagenden Mieterin nachteiligen Weise auszufüllen, nicht ermitteln, erst Recht nicht vor dem Hintergrund, dass die partielle Verlagerung der Vergütungsgefahr auf den Mieter dem Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung grundsätzlich zuwider läuft (vgl. dazu BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 Tz. 21).

Die Gewährleistungsansprüche der Klägerin waren schließlich nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, a.a.O. Tz. 13-15). Die Klägerin hat ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Baulückenschließung angemietet. Sie hat bei der Anmietung der Wohnung auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfeldes gemacht hat. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (vgl. Kammer, a.a.O. Tz. 15), hier aber erst Recht angesichts der Besonderheit, dass die durch die streitgegenständliche Maßnahmen geschlossene Baulücke einer weiteren, ebenfalls begrünten Baulücke gegenüber lag; dieses Ensemble war geeignet, den Eindruck einer absichtsvollen – und dauerhaften – städtebaulichen Planung hervorzurufen. Die damit verbundene Fehleinschätzung der Klägerin mag fahrlässig gewesen sein; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet sie aber auf keinen Fall.”

Kann allein in einer jahrelangen Zahlung eine Erklärung des Vermieters gesehen werden, eine Vertragsänderung herbeiführen zu wollen?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 124 C 248/15, Urteil vom 27.06.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “1. Die Klägerin hat dem Grunde nach einen Anspruch gegen die Beklagte auf Erstattung von Betriebskosten gemäß § 556 BGB und sonstiger Nebenkosten, da die Parteien dies im Mietvertrag vereinbart haben (Vergleich Palandt/Weidenkaff 75. Auflage, § 535 Rn. 87 ff).

1.1 Entgegen der Auffassung der Klägerseite gilt der Verteilungsschlüssel, der unter § 4 des Mietvertrags aufgeführt ist, für Wohnungen.

Die Regelung über die Umlage der Nebenkosten ist so aufgebaut, dass zunächst als Punkt 2a im Fließtext die einzelnen Umlagen für Nebenkosten bei Wohnungen aufgeführt sind, unter 2b im Fließtext die Umlagen für Nebenkosten bei Häusern, und anschließend ohne weiteren Gliederungspunkt die tabellarische Übersicht “Verteilungsschlüssel” folgt. Aus diesem Aufbau und vor allem daraus, dass der Verteilungsschlüssel Posten enthält, die in Ziff. 2a f (Wohnungen), nicht aber in Ziff. 2b (Häuser) aufgeführt sind, (z.B. Heizung, Wasserverbrauch, Kosten für Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Aufzugskosten) zeigt sich, dass der Verteilungsschlüssel (zumindest auch) für Wohnungen gilt.

1.2 Dieser Verteilungsschlüssel wurde nicht durch anderweitige Vereinbarung geändert. Denn die Parteien haben eine ausdrückliche Änderung nie vereinbart. Und auch stillschweigend durch jahrelange abweichende Übung haben die Parteien kein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart.

Zwar hat der BGH in den (versehentlich) zur Akte gehefteten Entscheidungen vom 29.05.2000 für Geschäftsraummiete (XII ZR 35/00) und vom 07.04.2004 bzgl. Wohnraummiete (VIII ZR 146/03) entschieden, dass die Pflicht, bestimmte zusätzliche Mietnebenkosten zu tragen, die durch ausdrückliche vertragliche Absprache nicht auf den Mieter umgelegt worden waren, durch jahrelange Zahlung konkludent durch den Mieter übernommen worden ist, also eine entsprechende Vereinbarung stillschweigend durch Zahlung zustande gekommen sei (ebenso OLG Celle, Entscheidung vom 16.10.2006).

Das Gericht folgt nunmehr- worauf es hingewiesen hat den seit 2007 ergangenen Entscheidungen des BGH, in denen er betont, dass allein durch (jahrelange) Zahlung eine Erklärung des Vermieters, eine Vertragsänderung herbeiführen zu wollen, nicht gesehen werden kann (z.B. BGH Urteil vom 10.10.2007,VIII ZR 279/06; BGH Urteil vom 27.01.2010, XII ZR 22/07).

Diese Ansicht überzeugt. Auch im vorliegenden Fall ist durch die jahrelange Zahlung der Nebenkosten durch die Beklagte eine Erklärung dahin, mit einer Änderung der festgelegten Vereinbarung zu ihrem Nachteil einverstanden zu sein, nicht zu entnehmen. Es entspricht vielmehr der Lebenserfahrung, dass die Beklagte angenommen hat, die Abrechnungen seien ordnungsgemäß erstellt und sie sei zu der Zahlung verpflichtet. Der Wille zu einer Vertragsänderung ist hier nicht erkennbar. Er tritt im Übrigen auch nicht auf Seiten des Vermieters zu Tage, der sich möglicherweise bei Vorlage der nicht selbst erstellten Abrechnung über den abweichenden Umlageschlüssel im Mietvertrag gar nicht im Klaren war.

Auch aus der gleichzeitigen Vorlage von Wirtschaftsplänen und der Bitte, die Vorauszahlungen entsprechend anzupassen, wie dies in den vergangenen Jahren der Fall war, ergibt sich nichts anderes, wie die Beklagtenseite zu Recht meint. Besondere Umstände, die nach Rechtsprechung des BGH für den Willen zur Vertragsänderung sprechen, sind hier nicht vorhanden.

Der Ansicht der Klägerseite, dass es sich nicht um eine Vertragsänderung, sondern nur um eine Konkretisierung handele, vermag das Gericht nicht zu folgen. Denn der Verteilerschlüssel, der unter § 4 des Mietvertrags aufgeführt ist, ist konkret, und die Abrechnung widerspricht dieser.”

Kann ein Mieter, der in der Tiefgarage weder einen Stellplatz belegt noch sonst die Tiefgarage nutzt, an den Kosten des Allgemeinstroms für die Tiefgarage beteiligt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 124 C 248/15, Urteil vom 27.06.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Umstritten ist hier lediglich, ob die Beklagte zur Zahlung von Allgemeinstrom für die Tiefgarage verpflichtet ist. Die Beklagte hat jedoch substantiiert dargelegt, die Tiefgarage nicht zu nutzen, auch nicht als Durchgang, um den Müll zu entsorgen. Die pauschale Behauptung der Klägerseite, der Weg durch die Tiefgarage werde von Mietern gerade im Winter zum Wegbringen des Mülls gerne gewählt, ist dagegen angesichts des detaillierten Vortrags der Beklagten als unsubstanziiert und gemäß § 138 ZPO unbeachtlich zu werten. Auf eine Beweisaufnahme kommt es diesbezüglich mithin nicht an.

Da die Beklagte in der Tiefgarage weder einen Stellplatz belegt noch sonst die Tiefgarage nutzt, kann sie an den Kosten des Allgemeinstroms für die Tiefgarage nicht beteiligt werden.”

Ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zulässig, die auf einen veralteten Mietspiegel gestützt ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Leipzig (AG Leipzig – 162 C 6118/15, Urteil vom 11.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Leipzig in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist nicht zulässig, weil es an der besonderen Sachurteilsvoraussetzung im Zustimmungsprozess zur Mieterhöhung – dem Ablauf der Überlegungsfrist – fehlt.

Das undatierte streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen, dem Beklagten am 21. Mai 2015 zugegangen, ist unwirksam. Es hält den gesetzlichen formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung gemäß §§ 558ff BGB nicht stand, weil es nicht den gesetzlichen Erfordernissen entsprechend hinreichend begründet wurde.

Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen löst den Lauf der Überlegungsfrist für den Mieter nicht aus. Hier hat demnach die Überlegungsfrist gemäß § 558 b Absatz 2 BGB wegen der Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom Mai 2015 vorprozessual nicht zu laufen begonnen, weshalb sie bei Zustellung der Klage denknotwendig auch nicht abgelaufen sein konnte. Allein deshalb ist die Zustimmungsklage bereits nicht zulässig und abzuweisen.

Gemäß § 558 a Absatz 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen zu begründen.

Die ordnungsgemäße Begründung ist Voraussetzung für ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen. Die Begründung soll dem Mieter ermöglichen, zumindest ansatzweise die Berechtigung des Zustimmungsverlangens überprüfen zu können. Dem genügt die in der undatierten vorgerichtlichen Mieterhöhungserklärung erfolgte Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Leipzig aus dem Jahr 2012 nicht, wobei für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits dahinstehen kann, ob dem Mieterhöhungsverlangen der vollständige Mietspiegel 2012 mit ausgefüllter Tabelle beigefügt gewesen war oder nicht.

Gemäß § 558 a Absatz 2 BGB kann ein Mieterhöhungsbegehren mit einem Mietspiegel begründet werden. Dies impliziert denknotwenig, dass in aller Regel der in Bezug genommene Mietspiegel zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung Gültigkeit haben muss. Daran fehlt es im vorliegenden Fall, weil bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Beklagten im Mai 2015 bereits ca. ein halbes Jahr lang ein neuer Mietspiegel galt, der den vorherigen Mietspiegel abgelöst hatte.

Die Klägerin hat in ihrer vorgerichtlichen Mieterhöhungserklärung versucht, die begehrte Mieterhöhung mit veralteten Daten aus einem veralteten Mietspiegel zu begründen. Insoweit war anhand dieses Mieterhöhungsverlangens für den Leser weder sachlich noch rechnerisch hinreichend nachvollziehbar, wie hoch tatsächlich die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens für den Markt geltende ortsübliche Vergleichsmiete für der streitbefangenen Wohnung vergleichbaren Wohnraum ist und ob die Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht. Deshalb war dieses Mieterhöhungsverlangen mangels hinreichender Begründung für den Beklagten nicht nachvollziehbar.

Soweit die Klägerin sich darauf beruft, dass die mit dem Mietspiegel 2012 erfolgte Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen für eine Überprüfung ausführlich genug gewesen sei, hat sie in der Sache keinen Erfolg.

Mieten entwickeln sich dynamisch am Markt. Genau deshalb soll ganz ausnahmsweise während bestehender Mietvertragsverhältnisse von Zeit zu Zeit die Möglichkeit der Anpassung der Miete an die “Marktmiete” bestehen, was Anlass für die gesetzliche Regelung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in §§ 558 ff BGB war. Das sehr formalisierte Verfahren soll nicht zuletzt die Mieter vor unberechtigten Mieterhöhungen schützen. Sofern sich der Vermieter zur Durchsetzung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete entscheidet, hat er die Verfahrensvorschriften zwingend einzuhalten. Dazu gehört auch, dass er die Vorschriften zur Begründung in § 558 a Absatz 2 BGB einhält. Entscheidet er sich wie die Klägerin in zulässiger Weise für das Begründungsmittel “Mietspiegel”, versteht sich von selbst, dass der jeweils aktuellste und gültige Mietspiegel zur Begründung zu verwenden ist, weil sonst eben nicht die aktuell am Markt gezahlte Miete darstellbar und prüfbar ist. Das gesetzlich vorgeschriebene Begründungserfordernis würde völlig leerlaufen, wenn jede begehrte Mieterhöhung mit irgendeinem örtlich nicht mit der Mietsache oder zeitlich nicht mit dem Mieterhöhungszeitpunkt korrespondierenden Mietspiegel begründbar wäre, Hauptsache es wird überhaupt ein Mietspiegel bemüht. Das wollte der Gesetzgeber bei der Formulierung der zulässigen Begründungsmittel für eine Mieterhöhung unzweifelhaft nicht, auch wenn in der gesetzlichen Vorschrift keine Vorgabe zum Geltungsbereich gemacht wurde. Schließlich forderte der Gesetzgeber ausdrücklich für den sogenannten Einfachen wie für den Qualifizierten Mietspiegel in §§ 558 c und 558 d BGB die regelmäßige Anpassung der Mietspiegel innerhalb von zwei Jahren an die Marktentwicklung. Diese Anforderung hätte keinen Sinn, wenn jede Mieterhöhung mit einem Mietspiegel aus “einer anderen Zeit” begründbar wäre.

Die anhand einer mehrere Jahre zurückliegenden Datensammlung ermittelten Kriterien dürfen dann nicht mehr zur Begründung einer ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden, wenn die Marktentwicklung durch neue Datenerhebungen verarbeitet in einem neuen Mietspiegel aktueller dargestellt wurde. Dabei ist zu beachten, dass die Daten für den vom 24. Juli 2012 bis zum 01. Dezember 2014 geltenden Mietspiegel 2012 bereits vor dem Juli 2012 erhoben worden waren und so gewiss nicht mehr aktuell den Markt im Mai 2015 darstellen können. Der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06. Juli 2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 337/10 zugrunde gelegte Sachverhalt, unterscheidet sich von dem Vorliegenden insoweit erheblich. Eine zeitliche Überlappung bei der Datenerhebung, die die Verwendung des alten nicht mehr geltenden Mietspiegels zur Begründung der Mieterhöhung im Jahre 2015 rechtfertigen könnte, ist nämlich zwischen den Datenerhebungen im Jahre 2012 und 2014 nicht feststellbar. Die Begründung der begehrten Mieterhöhung mit Daten aus 2011/12 taugt somit im Jahre 2015 nicht mehr für die Darstellung der aktuellen Marktmiete und kann demnach auch keine geeignete Grundlage für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter sein.

Sofern die Klägervertreterin mit der Klageerhebung in der Klageschrift vom 03. August 2015 das Deckblatt und die unausgefüllte Tabelle 1 aus dem ### Mietspiegel 2014 beigelegt hatte und ohne nähere Darstellung und Sachvortrag zur Ermittlung behauptete, dass auch die nach dem Mietspiegel 2014 ermittelte Vergleichsmiete mit einer Spanne von 3,59 EUR je qm bis 4,77 EUR pro qm die begehrte Mieterhöhung rechtfertige, reicht dies nicht aus, um die Mängel des Mieterhöhungsverlangens vom Mai 2014 gemäß § 558 b Absatz 3 BGB zu heilen. Die bloße Behauptung der Klägervertreterin zu einer nach dem Mietspiegel 2014 ermittelten Vergleichsmiete ist in keiner Weise sachlich oder rechnerisch anhand der Angaben in der Klagschrift nachvollziehbar, so dass auch diese Begründung nicht für eine Überprüfung der Berechtigung der begehrten Mieterhöhung taugt und deshalb auch nicht den Lauf einer neuen Überlegungsfrist in Gang setzte.

Anhand der unausgefüllten Tabelle konnte der Beklagte nicht nachvollziehen, ob die begehrte Mieterhöhung in der Sache nach dem gültigen Mietspiegel gerechtfertigt wäre.

Erstmals mit Schriftsatz vom 14. November 2015 stellte die Klägervertreterin die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels 2014 nachvollziehbar dar.

Es kann gleichwohl für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits dahinstehen, ob dies als ausreichende Behebung der Mängel des vorgerichtlichen Mieterhöhungsverlangens ausreicht und die begehrte Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht, weil zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Hauptverhandlung am 26. November 2015 die diesbezüglich gemäß § 558 b Absatz 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 558 b Absatz 2 Satz 1 BGB mit Zugang des Schriftsatzes beim Beklagtenvertreter neu laufende Überlegungsfrist für den Beklagten nicht abgelaufen war. Der Beklagte hat noch bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang der Nachbesserung Zeit, sich zu überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmen will, oder nicht. Erst danach wäre eine Zustimmungsklage zulässig, wenn sich der Beklagte dagegen entscheidet.”

Kann ein ehemaliger Mieter von seinem ehemaligen Vermieter die Zahlung einer Geldentschädigung verlangen, weil dieser ihn insbesondere in Kurzmitteilungen (SMS) in der Zeit vom 10. bis 11.06.2012 unter anderem als “Lusche allerersten Grades”, “arrogante rotzige große asoziale Fresse”, “Schweinebacke”, “feiges Schwein”, “feige Sau”, “feiger Pisser”, “asozialer Abschaum” und “kleiner Bastard” bezeichnet hat?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VI ZR 496/15, Urteil vom 24.05.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) bis b) in den Randnummern 9 und 10 wie folgt aus:

Muss der Mieter die Kosten tragen, wenn ihm sein Vermieter Kopien der Abrechnungsbelege, anstatt sie kostenneutral per Fax oder Email zu versenden oder ihm an seinem Wohnort Einsicht in die Originalbelege zu gewähren, übersendet?

Die Antwort des Amtsgerichts Bingen/Rhein (AG Bingen/Rhein – 21 C 197/15, Urteil vom 18.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Bingen/Rhein  in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Erstattung von Kopierkosten zu.

Grundsätzlich ist der Vermieter (nur) verpflichtet, dem Mieter auf dessen Verlangen Einsicht in die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege zu gewähren. Nach wohl herrschender Meinung sind die Belege dort einzusehen, wo die Verwaltungstätigkeit des Vermieters erfolgt (§ 269 Absatz 1 und 2 BGB), also beim Privatvermieter an dessen Wohnsitz. Eine Ausnahme gilt, wenn sich die Wohnung in einer anderen Gemeinde befindet. Dann muss der Vermieter die Einsicht am Ort der Wohnung anbieten (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 556 BGB, Rdnr. 185 m.w.N.). Andernfalls liefe das Einsichtsrecht des Mieters leer. Vorliegend ist die Entfernung zwischen dem Mietort (G.) und dem Sitz der Klägerin (K.) so groß, dass den Beklagten eine Einsichtnahme am Sitz der Klägerin nicht zugemutet werden kann. Hieraus folgt ein Einsichtsrecht am Ort der Mietwohnung. Übersendet der Vermieter dem Mieter unaufgefordert Kopien, statt Einsicht in die Originalrechnungen zu gewähren, handelt es sich um eine Leistung an Erfüllung statt. Die Kosten hierfür trägt der Vermieter. Sie treten an die Stelle der Kosten der geschuldeten Vorbereitung und Durchführung der Einsichtnahme, die nach nahezu einhelliger Meinung grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Nur wenn der Mieter – wie hier nicht – ausdrücklich die Übersendung von Kopien wünscht, trägt er die dafür entstehenden Kosten.

Vorliegend haben die Beklagten die Belegeinsicht an ihrem Wohnort verlangt. Lediglich alternativ haben sie der Klägerin anheimgestellt, ihnen Kopien zur Verfügung zu stellen. Gegen eine Kostenübernahme hierfür haben sie sich von Anfang an ausgesprochen, vgl. Schreiben des D. M. vom 16.07.2015. Im Übrigen hatten die Beklagten bereits in ihrem Schreiben vom 18.05.2015 der Klägerin zwei Möglichkeiten der kostenneutralen Belegüberlassung per Fax oder Mail aufgezeigt. Die Klägerin hat daher nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die Kosten der zur Erfüllung ihrer eigenen Vorlagepflicht an den Ort der Mietsache übersandten Belegkopien selbst zu tragen.”

Muss das Amtsgericht in die Beweisaufnahme eintreten, wenn ein Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen ein Begründungsmittel – den Mietspiegel 2015 – mit einer ausführlichen Begründung ausdrücklich ausschließt, ohne sein Klagebegehren dann aber auf eine andere Begründung zu stützen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 14 C 179/15, Urteil vom 23.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köpenick  in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 BGB zu. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Eine Begründung für ihre Behauptung, die geforderte Miete von 6,40 Euro/qm übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, trägt die Klägerin jedoch nicht vor. Sie schließt ein Begründungsmittel – den Mietspiegel 2015 – mit einer ausführlichen Begründung ausdrücklich aus, ohne ihr Klagebegehren dann aber auf eine andere Begründung zu stützen. Über diese begründungslose und damit ins Blaue hinein aufgestellte Behauptung, ist kein Beweis zu erheben. Denn im Zivilprozess hat jede Partei zunächst einmal die ihr günstigen Tatsachen vorzutragen, die den Rechtssatz ausfüllen, aus den sie ihren Anspruch herleitet. Erst nach dieser Darlegung und bei einem erheblichen Bestreiten durch die Gegenseite muss sie diese Tatsachen dann beweisen. Deshalb war vorliegend nicht in die Beweisaufnahme einzutreten und das gewünschte Sachverständigengutachten über die Ortsüblichkeit der geforderten Miete nicht einzuholen.”

Hat ein Vermieter den Fortbestand der Versorgung des Hörfunk- und Fernsehempfangs über Breitkabelnetz zu gewährleisten, wenn die Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags über Hörfunk- und Fernsehempfang über Breitkabelnetz verfügte?

Die Antwort des Landgerichts Kempten (LG Kempten – 52 S 2137/15, Urteil vom 08.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Kempten  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 4. wie folgt aus: “1. Zunächst ist davon auszugehen, dass den Klägern ein vertraglicher Anspruch auf Bereitstellung eines Kabelanschlusses zusteht, und zwar gemäß § 535 i 2 BGB:

In § 1 Abs. (6) des Mietvertrages vom 04.04.2014 zwischen den Klägern und der Rechtsvorgängerin der Beklagten (vollständig vorgelegt von den Beklagten als Anlage B1) ist ausdrücklich ausgeführt, dass die Wohnung über einen Kabelanschluss verfügt. Gemäß § 2 Abs. (4) u) des Mietvertrages sind die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage als Betriebskosten umlagefähig. Daraus ergibt sich, dass der Vermieter bereits bei Vertragsschluss von der in § 7 des Mietvertrages angesprochenen Möglichkeit Gebrauch gemacht hatte, die Mieter über ein Breitbandkabelnetz mit Hörfunk- und Fernsehempfang zu versorgen und die hierbei anfallenden Kosten in den Betriebskostenvorauszahlungen zu berücksichtigen.

Wurde also (wie hier) vereinbart, dass die Wohnung mit einer bestimmten Empfangsmöglichkeit vermietet wird, so hat der Vermieter den Fortbestand zu gewährleisten. Die Mieter haben gemäß § 535 i 2 BGB hinsichtlich der (bereits bei Vertragsschluss) bauseits vorhandenen Empfangsanlage (hier: dem Breitbandkabelanschluss) einen Instandsetzungs- und Instandhaltungsanspruch (vgl. Hannemann/Wiegner, Münchner Anwaltshandbuch Mietrecht, 4. Auflage 2014, § 16 Rn. 165 m. w. N.). Die Vorsorgung durch (Breitband-)Kabelanschluss gehört auch nicht zu den Anlagen und Einrichtungen, bei denen es dem Vermieter gemäß § 1 Abs. (4) freisteht, sie jederzeit wieder abzuschaffen. Zum einen ist der Kabelanschluss dort nicht ausdrücklich genannt. Zum anderen überlagert die Formulierung in § 1 Abs. (6) nach Auffassung der Kammer die allgemeine Regelung in § 1 Abs. (4); abgesehen davon ginge eine etwaige Unklarheit darüber, ob der in § 1 Abs. (6) angesprochene Kabelanschluss auch zu den in § 1 Abs. (4) genannten Einrichtungen bzw. Anlagen gehört, zulasten der Vermieterseite, die den vorliegenden Formularmietvertrag verwendet hatte. Die in § 18 des Mietvertrages in Bezug genommene Hausordnung ist für die vorliegende Rechtsfrage ohne Erkenntniswert.

2. Inhalt der Leistungspflicht ist nach Auffassung der Kammer die Bereitstellung des Kabelanschlusses in Form eines entsprechenden Kabelsignals, das in der Wohnung der Kläger ankommt. Wenn das bisherige (nach Mitteilung der Kläger analoge) Kabelsignal splitterfähig war, was zwischen den Parteien unstreitig ist, dann ist die Beklagte in diesem Zusammenhang auch zur Bereitstellung eines splitterfähigen Kabelsignals verpflichtet.

Eine einvernehmliche Vertragsänderung dahingehend, dass eine Versorgung der Kläger nunmehr allein über die von der Beklagten installierte Satellitenanlage erfolgt, liegt nicht vor. Die Beklagte kann vorliegend nicht einseitig das Vertragsverhältnis hinsichtlich der Empfangsart ändern, indem sie die Kläger (insbesondere ohne formgerechte Ankündigung i. S. d. § 555c i BGB, vgl. unten Ziff. II. 4) vor vollendete Tatsachen stellt.

3. Die Leistungspflicht der Beklagten ist nicht nachträglich erloschen.

a) Die Leistungspflicht ist nicht nach § 275 i BGB wegen nachträglich eingetretener Unmöglichkeit erloschen. Völlig unabhängig von der Frage, wie die Eigentumsverhältnisse am “alten” Kabelnetz sind, ist nicht ersichtlich, weshalb eine (Wieder-)herstellung der Versorgung mit dem bisherigen Kabelsignal objektiv bzw. für die Beklagte subjektiv dauerhaft unmöglich sein sollte. Selbst wenn man davon ausginge, dass das (unbestritten nach wie vor vorhandene) Kabelnetz nur mit Zustimmung der Fa. E. genutzt werden darf, so wäre Unmöglichkeit i. S. d. § 275 i BGB nur gegeben, wenn die Wiedereinräumung der Nutzung des “alten” Kabelnetzes von vornherein aus- geschlossen ist. Dies steht hier nicht fest. Dass die Beklagte das gegenüber der Fa. E. gekündigte Vertragsverhältnis wiederbeleben müsste, ändert daran nichts. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Fa. E. sich einer solchen Sachbehandlung endgültig verweigert hätte.

Die Voraussetzungen des § 275 II BGB liegen ebenfalls nicht vor. Durch die bloße Behauptung, das Kabelnetz sei “veraltet”, kann ein Schuldner keinesfalls die Hürde des § 275 II BGB überspringen, insbesondere wenn man berücksichtigt, dass die Beklagte die Kosten für die Bereitstellung des Kabelanschlusses im Rahmen des § 2 Abs. 4 Buchstabe u) als Betriebskosten auf die Mieter umlegen darf.

b) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Leistungspflicht der Beklagten auch nicht gemäß § 362 i BGB erloschen. Nach § 362 i BGB erlischt ein Schuldverhältnis nur, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird. Daran fehlt es hier:

Es mag sein, dass (auch) in der Wohnung der Kläger ein Glasfaseranschlusspunkt (FTTH-Anschluss) vorhanden ist, bei dessen Inanspruchnahme (und nach Abschluss eines Direktvertrages mit dem jeweiligen Anbieter) die Kläger ein splitterfähiges Kabelsignal beziehen könnten. Die Einräumung dieser zusätzlichen Option ist – unabhängig von der Frage von ggf. zusätzlich anfallenden Kosten – jedenfalls kein Bewirken der geschuldeten Leistung. Denn nach den obigen Ausführungen ist der Vermieter verpflichtet, ein entsprechendes Kabelsignal zur Verfügung zu stellen. Die Schaffung der technischen Voraussetzungen, um durch Direktvertrag mit dem jeweiligen Anbieter ein splitterfähiges Kabelsignal beziehen zu können, ist etwas anderes und bereits deswegen nicht erfüllungstauglich. Auf die weiteren Erwägungen des Amtsgerichts kommt es insoweit nicht an. Die Voraussetzungen des § 364 i BGB liegen im Falle der Kläger ohnehin nicht vor, insbesondere auch nicht hinsichtlich des dargebotenen Satellitensignals.

4. Das Klagebegehren ist auch durchsetzbar.

Zwar sprechen durchaus Argumente für die Rechtsauffassung der Beklagten, dass die Inbetriebnahme der Satellitenanlage eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB ist. Das bedeutet, dass die Beklagte die Kläger unter den Voraussetzungen der §§ 555b ff. BGB hätte dazu zwingen können, eine solche Maßnahme zu dulden. Bei einer entsprechenden fälligen Duldungsverpflichtung der Mieter wäre das vorliegende Klagebegehren jedenfalls nicht durchsetzbar (§ 242 BGB).

Eine fällige Duldungspflicht der Kläger als Mieter der streitgegenständlichen Wohnung liegt jedoch nicht vor. Selbst wenn sämtliche Voraussetzungen des § 555b BGB gegeben sind und eine Duldungspflicht der Mieter gemäß § 555d I BGB entsteht, so wird diese Duldungspflicht grundsätzlich erst fällig, wenn eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung i. S. d. § 555c I BGB vorliegt und eine entsprechende Ankündigungsfrist abgelaufen ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 555d BGB Rn. 3). Daran fehlt es hier:

Nach Aktenlage ist eine Modernisierungsankündigung i. S. d. § 555c I BGB überhaupt nicht erfolgt. Sie war auch nicht gemäß § 555c IV BGB entbehrlich, da insoweit kein tragfähiger Sachvortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagtenseite zu den beiden Voraussetzungen des § 555c IV BGB, die kumulativ vorliegen müssen, gegeben ist.”