Ist eine aufwendige Deckenverkleidung im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 gegeben, wenn in zwei von drei Zimmern Stuckdecken vorhanden sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 259/15, Urteil vom 01.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Unstreitig verfügt die streitgegenständliche Wohnung in zwei von drei Zimmern über Stuckdecken, so dass ein “Überwiegen” gegeben ist. Bei der Beurteilung sind nur die Wohnräume einzubeziehen.”

Ist ein Linoleumboden, der gut verlegt worden ist, d. h. nicht nur einfach ausgelegt, sondern zusätzlich Verlegeplatten und eine 19 mm starke Trittschalldämmung darunter auf den Boden aufgebracht, die Nähte verschweißt und der Belag vollflächig verklebt worden, als hochwertiger Bodenbelag im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 einzustufen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 259/15, Urteil vom 01.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Sofern sich die Beklagten gegen die Bewertung der Merkmalgruppe 2 (Küche) als positiv wegen des wohnwerterhöhenden Merkmals des “hochwertigen Linoleumbodens” im Berliner Mietspiegel 2015 wenden, bleiben die Einwände ohne Erfolg.

Unstreitig befindet sich der Linoleumboden in der Küche in einem guten Zustand. Auch die Auffassung der Beklagten, es handele sich deshalb nicht um einen hochwertigen Linoleumboden, weil dieser bei e-bay zu einem geringeren Preis angeboten werde, greift nicht durch. Zwar ist es zutreffend, dass sich die Eigenschaft eines Linoleumbelages als “hochwertig” im Sinne der Orientierungshilfe auch aus dessen Preis ergeben kann, da die durch das Amtsgericht angeführten Eigenschaften des Linoleumbodens (Naturprodukt etc.) nahezu jedem Linoleumboden innewohnen und sich aus diesem Grund nicht bereits die Hochwertigkeit ergeben kann; jedoch kann sich die “Hochwertigkeit” auch aus der Art und Weise der Verlegung ergeben. Dies folgt insbesondere daraus, dass die Orientierungshilfe neben dem “hochwertigen Linoleum” auch Fliesen ohne zusätzliche Anforderungen nennt. Daraus wird deutlich, dass es nicht ausschließlich auf den Preis ankommen kann, da viele Fliesen zu einem deutlich geringeren Preis zu ersetzen sind als Linoleum. Vielmehr sind die Eigenschaften eines Fliesenbodens, wie dessen Langlebigkeit und Resistenz vor Nässe letztlich ausschlaggebend.

Nach vorstehenden Grundsätzen handelt es sich im vorliegenden Fall bei dem in der streitgegenständlichen Wohnung verlegten Linoleumboden aufgrund der Art und Weise der Verlegung um einen hochwertigen Fußbodenbelag.

Ausweislich der durch die Klägerin eingereichten Rechnung des Handwerkers, der die Verlegearbeiten durchgeführt hat, hat die Klägerin das Linoleum nicht einfach ausgelegt, sondern zusätzlich Verlegeplatten und eine 19 mm starke Trittschalldämmung darunter auf den Boden aufgebracht. Ferner sind die Nähte verschweißt worden und der Belag vollflächig verklebt worden.

Aus diesem Grund ist im vorliegenden Fall von einem hochwertigen Linoleum i.S.d. Orientierungshilfe auszugehen sein. Zum einen bieten verschweißte Nähte einen besseren Feuchtigkeitsschutz und ermöglichen es dem Mieter, gerade in der Küche, den Fußboden problemlos nass zu säubern; zum anderen ist durch das vollflächige Verkleben des Bodens auch ein Verrutschen oder die Bildung von Falten ausgeschlossen, was insgesamt auch nach Jahren noch einen Eindruck der Hochwertigkeit vermittelt.”

Ist bei der Ermittlung der Kappungsgrenze der Begriff Miete entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen?

Die Antwort des Amtsgericht Waiblingen  (AG Waiblingen – 8 C 969/11, Urteil vom 12.08.2011) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Waiblingen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die von der Klägerin verlangte Miete übersteigt die zulässige Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht. Nach dieser Vorschrift darf sich die Miete bei Erhöhungen aufgrund der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen.

Für die Ermittlung der Kappungsgrenze ist die bislang bezahlte Miete heranzuziehen. Miete ist hierbei der vom Mieter bezahlte Betrag ohne Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen. Auf den gesamten Restbetrag der monatlich zu zahlenden Miete ist die Kappungsgrenze anzuwenden unabhängig davon, ob es sich um eine Inklusiv-, Teilinklusiv- oder um eine Nettomiete handelt. Das Gesetz knüpft bei der Ermittlung der Kappungsgrenze – anders als bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete – an die Miete und nicht an eine fiktive Nettomiete an (vergl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, 10. Auflage 2011, Mietrecht, § 558 BGB, Rn. 171, mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen).

Ausweislich des vorgelegten Mietvertrages ist als Miete für die von der Beklagten angemieteten Wohnung ein Betrag von 410,00 Euro vereinbart worden, ohne dass sich aus dem Mietvertrag ergäbe, dass hierin ein bestimmter Betrag für die mitvermietete Garage enthalten wäre.

Hierdurch wird die Beklagte auch nicht unangemessen benachteiligt, da für die Berechnung der ortüblichen Vergleichsmiete lediglich die Miete für die Wohnung, ohne Berücksichtigung der mitvermieteten Garage, heranzuziehen ist. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, anders als bei der Berechnung der Kappungsgrenze, aufgrund der Struktur der vorgegebenen Mietspiegel bei Vorliegen einer Teilinklusivmiete ein fiktiver Teilinklusivanteil herauszurechnen und eine fiktive Nettokaltmiete zugrunde zu legen. Dies ist allerdings bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nicht der Fall, der Begriff Miete in § 558 BGB ist entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen (BGH, Urteil vom 19.11.2003, VIII ZR 160/03, veröffentlicht unter anderem in NJW 2004, 1380).

Da demnach die Kappungsgrenze von der im Mietvertrag ausgewiesenen Miete in Höhe von 410,00 Euro zu berechnen ist, darf die Miete um 20% erhöht werden, dies entspricht einem Betrag von 82,00 Euro. Die Beklagte ist deswegen verpflichtet, einer Erhöhung der Miete auf 492,00 Euro mit Wirkung ab 1.7.2011 zuzustimmen und war deswegen antragsgemäß hierzu zu verurteilen.”

Ist es Sache des Mieters, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die im bei Mietbeginn überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen war?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 106/15, Urteil vom 12.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von noch 976,38 EUR nicht zu. Der Anspruch ist infolge der Aufrechnung des Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in gleicher Höhe gemäß § 389 BGB erloschen.

Der Kläger war bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Klausel in § 10 Abs. 1 und 2 des Mietvertrags der Parteien eine wirksame Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Kläger beinhaltet, denn sie enthält keine Farbvorgabe, keine starren Fristen und keinen unzulässigen Umfang. Die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich unwirksame Quotenklausel infiziert die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als solches nicht (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/08, GE 2008, 1045).

Die formularmäßige Vereinbarung ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass dem Kläger bei Vertragsbeginn eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, GE 2015, 649). Der Kläger hat nicht dargetan, dass die im überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen war. Es ist Sache des Mieter, dies darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen. Die Darlegungs – und Beweislast für tatsächliche Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer Regelung in allgemeinen Geschäftsbedingungen ergibt, trägt im Individualprozess der sich auf die Unwirksamkeit berufene Vertragspartner des Verwenders (BGH a.a.O. m.w.N.).

Die pauschale Behauptung des Klägers, die Wohnung sei unrenoviert gewesen und Heizungen und Türen seien mangelhaft gewesen, genügt hierfür nicht. Die von ihm hierzu vorgelegten Fotos unterstützen dies Vorbringen ebenfalls nicht. Sie lassen allenfalls einzelne geringfügige Fehlstellen erkennen, nicht jedoch einen im Rahmen einer Gesamtschau insgesamt renovierungsbedürftigen Zustand. Der Kläger hat zudem unter Vorlage einer entsprechenden Rechnung einer Fachfirma vorgetragen, die Wohnung etwa ein halbes Jahr vor dem Einzug des Klägers renoviert zu haben, und zwar einschließlich der Lackierarbeiten an Heizkörpern und Türen. Der Kläger kann die Echtheit der Rechnung nicht einfach ohne weitere Anhaltspunkte – ggf. nach Rückfrage bei der Firma – pauschal bestreiten . Auch der Hinweis auf die in der Rechnung aufgeführten drei gusseisernen Heizkörper greift nicht durch. Der Umstand, dass nach dem Vorbringen des Klägers bei Vertragsbeginn die Wohnung nur mit zwei gusseisernen Heizkörpern und einem neuen Rippenheizkörper ausgestattet gewesen ist, steht dem nicht entgegen. Denn angesichts der Zeit zwischen der Ausführung der Arbeiten und der Überlassung der Wohnung ist es nicht ausgeschlossen, dass ein Heizkörper durch den neuen Rippenheizkörper ersetzt worden ist.

Hinzu kommt, dass die Parteien bei Überlassung der Wohnung an den Kläger am 29. Juni 2007 ein Übergabeprotokoll gefertigt haben, das von beiden unterzeichnet worden ist. In diesem Protokoll sind in Bezug auf den Renovierungszustand folgende Feststellungen enthalten: “Der Renovierungszustand der Wohnung ist: . × in Ordnung”; “Der Zustand der Fenster und Türen ist: . × in Ordnung”; “Schönheitsreparaturen sind nicht fällig”. Angesichts dieser Feststellungen kann der Kläger mit den obigen pauschalen Einwendungen erst recht nicht gehört werden.

Auch der Umstand, dass zwischen der Ausführung der vom Beklagten veranlassten Malerarbeiten und dem Einzug des Klägers etwa ein halbes Jahr liegt, steht der Annahme einer nicht renovierungsbedürftigen Wohnung nicht entgegen. Dabei kann dahinstehen, ob die Wohnung in der Zwischenzeit genutzt worden ist. Denn eine etwaige derart kurze Nutzung lässt nicht ohne weiteres Gebrauchsspuren erwarten, die eine neue Renovierung angezeigt sein lassen. Im Hinblick auf die Wirksamkeit der streitgegenständlichen Klausel ist jedoch nicht die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung erforderlich. Denn Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum bleiben außer Acht, wenn sie so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen und die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt (BGH a.a.O.). Das ist angesichts der obigen Umstände und Feststellungen der Fall.

Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen setzt nicht die tatsächliche Vornahme der Arbeiten durch den Vermieter voraus. Denn die Überbürdung der Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter stellt einen Teil der Gegenleistung des Mieters dar, die dieser nicht erbracht hat.

Die Schäden an Heizkörpern, Türen und Scheuerleisten bei Rückgabe der Wohnung sind vom Kläger im Abnahmeprotokoll vom 2. Juni 2014 bestätigt worden. Diese kann er nun nicht einfach nur pauschal bestreiten.

Soweit er geltend macht, dass der Zustand der Heizkörper keinen vollständigen Neuanstrich erfordert habe, lässt dies zum einen nicht nachvollziehbar erkennen, welche Aufwendungen für solche Arbeiten angefallen wären. Im Übrigen dürfte dies nur bei Beschädigungen von relativ neuen Anstrichen zu angemessenen Ergebnissen führen. Angesichts der Nutzungsdauer von hier fast sieben Jahren, ist dies nicht zu erwarten.

Der Kläger schuldete auch den Anstrich der Scheuerleisten. Diese gehören zum Fußboden, auch wenn sie sowohl in § 10 des Mietvertrags als auch im Katalog von § 28 IV II. BV nicht explizit aufgeführt sind.

Der Einwand, dass die Schäden im Kinderzimmer durch einen nicht vom Kläger zu vertretenden Deckenschaden verursacht worden sind, lässt sich anhand der von ihm hierzu vorgelegten Fotos nicht nachvollzieh en. Dort sind vielmehr einzelne kleinere Putzteile in der Mitte des Zimmers und auf den Möbeln erkennbar. Es ist nicht ersichtlich, wie hierdurch die am äußersten Rand liegenden und auf den Fotos gar nicht erkennbaren Scheuerleisten maßgeblich beschädigt worden sein sollen. Auch dies hat das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt.

Den Einwand hinsichtlich der Größe der Heizkörper hat das Amtsgericht zu Recht nach § 296 a ZPO nicht berücksichtigt. Allerdings ist der Beklagte dem Vortrag nicht entgegenge treten, sodass dieser als unstreitig anzusehen und nunmehr in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen ist. In der Sache hat es indes keinen Erfolg.

Auch wenn man davon ausgeht, dass die zu lackierende Fläche der Heizkörper nur 15 m² (statt 24 m²) betragen hat, belaufen sich die Kosten der Pos. 0050 auf 314,70 EUR netto (15 × 20,98 EUR). Danach ergeben sich statt Gesamtkosten von 1.172,13 EUR nur solche von 983,31 EUR. Diese übersteigen die zur Aufrechnung gestellte Forderung weiterhin.”

Ist bei einem denkmalgeschützten Gebäude ein fehlender Balkon im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2015 grundsätzlich als wohnwertmindernd zu berücksichtigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 273/15, Urteil vom 05.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wohnwertmindernd ist der fehlende Balkon zu werten. Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ein solcher aus baulichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist. Hierzu genügt nicht der bloße Hinweis, dass sich das Gebäude in einem denkmalgeschützten Ensemble befinde. Denn hieraus ergibt sich nicht zwingend, dass ein Balkon grundsätzlich auch unter den Aspekten des Denkmalschutzes (etwa an der Gebäuderückseite) nicht genehmigungsfähig ist. Näheres trägt die Klägerin hierzu nicht vor, insbesondere nicht, dass sie sich beispielsweise um eine Genehmigung bemüht hat oder etwa eine Bauvoranfrage abschlägig beschieden worden ist. Deshalb stellte die Einholung einer amtlichen Auskunft eine unzulässige Ausforschung dar.”

Ist ein feuchter Altbaukeller, der nicht über das in einem Altbau zu erwartende Maß durchfeuchtet ist, im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2015 als wohnwertmindernd zu berücksichtigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 273/15, Urteil vom 05.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Hinsichtlich des schlechten Instandhaltungszustands hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass das Vorbringen der Beklagten und die von ihnen eingereichten Fotos zwar keinen optimalen, aber auch keinen überdurchschnittlich schlechten Instandhaltungszustand des Gebäudes erkennen lassen. Die Annahme dieses wohnwertmindernden Merkmals setzt vielmehr voraus, dass sich aus Anzahl und Umfang der Schäden der Gesamteindruck eines insgesamt überwiegend schlechten Instandhaltungszustands ergibt. Das ist hier nicht der Fall. Entsprechendes gilt für die Feuchtigkeit im Keller. Der Keller mag in gewissen Umfang Feuchtigkeitsschäden aufweisen. Es ist aber nicht erkennbar, dass er über das in einem Altbau zu erwartende Maß durchfeuchtet ist. Zur Papierlagerung etwa ist ein Altbaukeller auch in ordnungsgemäßen Zustand ohne Frage nicht geeignet und auch von vornherein nicht vorgesehen.”

Wirkt sich das bloße Vorhandensein eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses wohnwerterhöhend aus, wenn dessen Nutzung den zuvorigen Vertragsabschluss mit einem Dritten erfordert?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 273/15, Urteil vom 05.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Wohnung der Beklagten ist zwar unstreitig mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet, der die technischen Voraussetzungen eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses erfüllt. Gleichwohl ist dieses Ausstattungsmerkmal nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, weil nach dem seitens der Klägerin nicht widersprochenen Vorbringen der Beklagten die Nutzung der einen Rückkanal erfordernden Merkmale den Abschluss eines Vertrags mit einem Dritten voraussetzt. Es genügt nicht, dass über den Kabelanschluss die Grundversorgung mit Fernsehprogrammen ohne einen entsprechenden Vertrag mit einem Dritten gewährleistet ist. Ein solcher Kabelanschluss ist nach den Wertungen der Orientierungshilfe neutral, während ein fehlender Kabel – oder Gemeinschaftsantennenanschluss wohnwertmindernd ist. Das wohnwerterhöhende Merkmal ergibt sich gerade aus der Möglichkeit, die einen Rückkanal erfordernden Merkmale nutzen zu können, und zwar nach den Vorgaben der Orientierungshilfe ohne eine zusätzliche vertragliche Bindung mit einem Dritten. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob die Leistungen für den Mieter kostenfrei sind oder die Gebühren an den Vermieter unmittelbar oder etwa im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu zahlen sind. Die Kammer übersieht nicht, dass die Zurverfügungstellung der Nutzung dieser Merkmale (wie etwa Telefon – und Internetdienste oder weitere Fernsehprogramme) je nach Nutzung erhebliche Kosten verursachen kann und deshalb eine derartige Vermieterleistung wohl nur in wenigen Fällen vereinbart wird und nicht verbreitet ist. Dieser Umstand und die danach derzeit geringe praktische Relevanz gebieten indes eine einschränkende Auslegung gegen den eindeutigen und damit nicht auslegungsfähigen Wortlaut der Orientierungshilfe nicht (so auch LG Berlin, Urteil vom 7. Mai 2015 – 18 S 63/14, GE 2015, 1294; Urteil vom 10. April 2015 – 65 S 476/14, GE 2015, 1034; AG Lichtenberg, Urteil vom 18. Oktober 2012 – 16 C 96/12). Angesichts der vorstehenden Erwägungen folgt die Kammer nicht der abweichenden Ansicht, wonach bereits allein die Möglichkeit, rückkanalfähige Dienste nutzen zu können, unabhängig davon wohnwerterhöhend ist, ob diese Nutzung einen zusätzlichen Vertrag mit einem Dritten erfordert (so etwa AG Charlottenburg, Urteil vom 23. Februar 2015 – 235 C 399/14, GE 2015, 660; Urteil vom 28. Juni 2013 – 213 C 4 97/12; Amtsgericht Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 6. Mai 2014 – 13 C 49/14).”

Ist eine Räumungsfrist zur Vermeidung von Unklarheiten grundsätzlich datumsmäßig zu bestimmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 59/16, Beschluss vom 24.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:  “Die Kammer hatte auf den form- und fristgerechten Antrag der Beklagten gemäß § 721 Abs. 3 ZPO die Verlängerung der erstinstanzlich tenorierten Räumungsfrist zu bewilligen, um der Beklagten die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu ermöglichen. Dass ihr diese innerhalb der bislang gewährten Räumungsfrist trotz hinreichend intensiver Suche nicht möglich war, steht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer aufgrund der Darlegungen der Beklagten und des kammerbekannt angespannten Berliner Wohnungsmarktes fest (vgl. Kammer, Beschl. v. 9. Februar 2016 – 67 S 18/16, GE 2016, 261 Tz. 35). Die aus dem Beschlusstenor ersichtliche weitere dreimonatige Frist ist zur Beschaffung von Ersatzwohnraum erforderlich, aber auch ausreichend. Sollte der Beklagten trotz hinreichend intensiver Suche bis zum Ablauf der verlängerten Frist die Beschaffung von Ersatzwohnraum gleichwohl nicht möglich sein, sind ihre Rechte durch die Möglichkeit zu einer neuerlichen Antragstellung nach § 721 Abs. 3 ZPO gewahrt. Überwiegende Interessen der Kläger, die der Verlängerung der Räumungsfrist im tenorierten Umfang entgegenstünden, sind – insbesondere vor dem Hintergrund der pünktlichen und vollständigen Zahlungen der Beklagten nach § 535 Abs. 2 BGB bzw. § 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB – weder dargetan noch sonstwie ersichtlich.

Dem Antrag der Beklagten war indes nicht zu entsprechen, soweit diese die Verlängerung der Räumungsfrist “bis zum Abschluss des Berufungsverfahrens” beantragt hat. Denn die Räumungsfrist ist zur Vermeidung von Unklarheiten grundsätzlich datumsmäßig zu bestimmen (vgl. Lackmann, in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Aufl. 2015, § 721 Rz. 9).”

Sind die mit zeitweise erhöhten Einwirkungen verbundenen gewöhnlichen Instandhaltungs- und Umgestaltungsarbeiten bei der Anbringung einer Wärmedämmung durch Aufstellen eines Gerüstes und Andübeln der Dämmplatten von Mietern als ortsüblich hinzunehmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 T 2/16/16, Beschluss vom 07.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:  “Die zulässige sofortige Beschwerde der Verfügungskläger ist aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts im angefochtenen Beschluss, auf die Bezug genommen wird, sowie der dort zitierten Entscheidungen der Kammer nicht begründet.

Ohne Erfolg verweisen die Verfügungskläger auf den Lärmpegel der Arbeiten, von dem sie behaupten, dass er die öffentlich-rechtlichen Grenzwerte nicht einhalte. Denn bei den von ihnen beschriebenen Arbeiten der Verfügungsbeklagten handelt es sich um übliche Verfahren zur Anbringung einer Wärmedämmung durch Aufstellen eines Gerüstes und Andübeln der Dämmplatten. Die mit zeitweise erhöhten Einwirkungen verbundenen gewöhnlichen Instandhaltungs- und Umgestaltungsarbeiten sind jedoch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB gleichfalls als ortsüblich hinzunehmen (Palandt-Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 906 BGB, Rn 24).”

Darf ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 461 C 19626/15, Urteil vom 08.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. II. wie folgt aus:  “II. Die Klägerin kann hier zudem die Besichtigung verlangen, da seit der letzten Wohnungsbesichtigung mehr als 5 Jahre vergangen sind, da nach Auffassung des Gerichts der Vermieter alle 5 Jahre die Wohnung besichtigen darf.

1. Denn der Vermieter kann nicht auf Dauer von seinem Eigentum ausgeschlossen werden, insbesondere von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentumes zu prüfen, um festzustellen, ob zur Substanzerhaltung Maßnahmen erforderlich sind. Denn die Wohnungsraummietverhältnisse sind nach dem BGB auf Dauer angelegt; der Vermieter bedarf eines materiellen Kündigungsgrundes, um das Mietverhältnis beenden zu können. Aufgrund der langen Lebenserwartung der Mieter und durch die Eintrittsmöglichkeiten von Erben und mit in der Wohnung lebenden Verwandten nach § 563 BGB kommt es in der Praxis nicht selten zu Mietverhältnissen, die mehrere Jahrzehnte dauern. Die Pflichten des Mieters nach § 536 c Abs. 1 S. 1 BGB, auftretende Mängel anzuzeigen, lassen dabei das Kontrollinteresse des Vermieters nicht entfallen. Denn zum einen muss der Mieter nur Mängel anzeigen, zum anderen hat der Vermieter das aus seinem Eigentum folgende Recht, sich selbst über den Zustand seiner Sache informieren zu können.

Nach Auffassung des Gerichts kann daher ein Vermieter alle 5 Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Denn dieser Zeitraum von 5 Jahren ist nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf also auch bei bestimmungsgemäßen und vertragsgemäßen Verbrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden. Bei einem solchen Fünfjahreszeitraum wird der Mieter, da die Besichtigung auch vorher anzukündigen und schonend ist, auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt. Eine Wohnungsbesichtigung alle 5 Jahre ist auch keine Routinekontrolle, wie man dies bei Besichtigungen alle ein oder zwei Jahre annehmen könnte, sondern eine Besichtigung, die aus den oben dargelegten Gründen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Würde man solche Besichtigungen nicht zulassen, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter als Eigentümer auf Jahrzehnte von jeder Kontrolle der in seinem Eigentum stehenden Sachen ausgeschlossen würde. Zudem darf nach Auffassung des Gerichts die Frage auch nicht überschätzt und so getan werden, als entscheide sich die Frage, inwieweit der Mieter in seiner Wohnung sein Leben ohne Kontrolle des Vermieters gestalten kann, danach, ob der Vermieter alle 5 Jahre den Zustand der Wohnung überprüfen kann. Denn in der Wirklichkeit werden der Vermieter oder dessen Beauftragte sehr viel häufiger die Wohnung betreten, etwa zum Ablesen der Zählerstände, zum Auswechseln oder Eichen oder Kontrollieren der Zähler, zum Anbringen von Rauchmeldern und dergleichen mehr, wozu der Gesetzgeber den Vermieter verpflichtet und damit zwingt, die Wohnung des Mieters zu betreten.

Diese Auffassung widerspricht auch nicht der genannten Entscheidung des BGH. Denn soweit der BGH dort verlangt, dass die Besichtigung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Wohnung der entspricht, ist dies gerade beim Abstellen auf die Lebensdauer eines Renovierungszyklus der Fall. Es liegen auch bei einer Besichtigung alle 5 Jahre keine Routinekontrollen mehr vor. Nach diesen Grundsätzen hat die Klägerin hier ein Recht zur Besichtigung der Wohnung.

2. Das Besichtigungsrecht entfällt auch nicht deshalb, weil die Klägerin bereits im Jahr 2012 die Wohnung besichtigt hätte. Nach Vortrag der Klägerin habe sie damals nur das Bad und die Diele besichtigt, aber nicht in der gesamten Wohnung. Diesem Vortrag hat die Beklagtenpartei nicht substantiiert widersprochen, §138 ZPO, im Übrigen auch keinen Beweis angeboten.”