Ist eine Heizkostenabrechnung formell unwirksam, wenn aus ihr nicht hervorgeht, dass die angegebenen Verbrauchseinheiten tatsächlich nicht das gesamte Jahr, sondern lediglich einen  Teilzeitraum betreffen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 306/15, Urteil vom 30.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung auf den Seiten 3 bis 4 wie folgt aus:  “Die Heizkostenabrechnung 2012 ist dagegen formell unwirksam. Denn die Heizkostenabrechnung ist nicht aus sich selbst heraus verständlich. Auch die Heizkostenabrechnung muss dem Mieter ohne weitere Hilfsmittel das Zustandekommen der Verbrauchswerte ermöglichen. Dies ist nicht der Fall. Im vorliegenden Fall geht aus der Heizkostenabrechnung nicht hervor, dass die angegebenen Verbrauchseinheiten von 197.155,28 tatsächlich nicht das gesamte Jahr 2012, sondern lediglich den Zeitraum 01.04. bis 31.12.2012 betreffen. Insoweit fehlt eine entsprechende Erläuterung. Die Kläger haben aber keinen Rückzahlungsanspruch auf die bereits geleisteten Vorauszahlungen, da sie ein Zurückbehaltungsrechjt hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geltend machen können. Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht nicht nur bei einer unterlassenen Abrechnung, sondern auch bei einer formell unwirksamen Abrechnung. Denn der unterlassenen Abrechnung ist der Fall gleichgestellt, dass der Vermieter dem Mieter nur eine schon formell ungenügende Abrechnung zukommen lässt (Schmidt/Futterer-Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 Rn. 289 m. w. N.).

Die Beklagte hatte somit ordnungsgemäß erneut über die Heizkosten abzurechnen, wobei die Abrechnung gemäß § 9 a) HeizkostenV zu erfolgen hatte, da ein zwingender Grund im Sinne von § 9 a) Abs. 1 HeizkostenV auch dann gegeben ist, wenn die Unterlagen über die erfolgte Verbrauchserfassung für den Zeitraum 01.01. bis 31.03.2012 abhanden gekommen sind (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Aufl., § 9 a) HeizkostenV Rn. 14). Eine entsprechende Abrechnung hat die Beklagte aber bereits vorsorglich mit Schriftsatz vom 15.04.2015 vorgenommen.”

Gilt der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 209/15, Urteil vom 11.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. a) bis c) in den Randnummern 20 – 28 wie folgt aus: “3. Im Ergebnis zu Unrecht hat das Berufungsgericht hingegen einen Rückforderungsanspruch in Höhe von 789,35 € wegen der den Klägern in dieser Höhe zu Unrecht berechneten Kosten der Eigentümergemeinschaft verneint.

a) Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB gilt für die Aufstellung der nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnenden Betriebskosten die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, im Folgenden: BetrKV). Nach der gesetzlichen Definition in § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Welche Betriebskosten darunter im Einzelnen zu verstehen sind, ergibt sich aus der Aufstellung in § 2 BetrKV. Nicht zu den Betriebskosten gehören nach der ausdrücklichen Regelung gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV dagegen die zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Kosten sowie gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufzuwendenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Derartige nicht umlagefähige Instandhaltungs- und Verwaltungskosten nebst Rücklagen sind aber – in Höhe von 789,35 € – in den von dem Beklagten den Klägern in Rechnung gestellten Kosten enthalten.

b) Die Frage, ob vom Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung generell nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten – wie hier Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie Rücklagen für die an die Kläger vermietete Eigentumswohnung des Beklagten – umfasst sind, ist umstritten und vom Senat bisher offengelassen worden (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 Rn. 24 f.).

aa) Einige Stimmen (AG Karlsruhe, ZMR 2012, 787 f.; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., H VI Rn. 269; SchmidtFutterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 BGB Rn. 503) sind der Auffassung, dass der Einwendungsausschluss nicht für abgerechnete Kosten gelte, die nicht zu den Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zählten. Andernfalls entstünde ein Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz die Umlage derartiger Kosten einerseits generell nicht gestatte und dem Mieter andererseits die Berufung darauf durch Fristablauf abschneiden würde.

bb) Nach anderer Auffassung (Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, § 556 Rn. 129a; MünchKommBGB/Schmid, 6. Aufl., § 556 Rn. 96; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556 BGB, Rn. 224; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rn. 3262c; Streyl, WuM 2005, 505 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 464 f.) könne es nach dem Sinn und Zweck der Einwendungsobliegenheit des Mieters keinen Unterschied bedeuten, ob sich der Abrechnungsfehler aus dem Vertrag oder dem Gesetz ergebe. Nur ein vollständiger Einwendungsausschluss verwirkliche die gesetzgeberische Absicht, Rechtsfrieden über die Betriebskostenabrechnung herzustellen. Der Einwendungsausschluss gelte auch dann, wenn Kosten umgelegt seien, die nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung nicht umgelegt werden dürften. Es könne nämlich durchaus streitig sein, welche Kosten unter den Katalog der Betriebskostenverordnung fielen (MünchKommBGB/Schmid, aaO).

cc) Der Senat beantwortet die bislang offen gelassene Frage nunmehr dahin, dass die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB auch für die Einwendung des Mieters gilt, die Abrechnung enthalte Positionen, die generell nicht als Betriebskosten umlegbar seien.

Weder aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften (vgl. hierzu Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 – VIII ZR 27/10, aaO Rn. 16 ff.) ergeben sich Hinweise auf eine Beschränkung des Einwendungsausschlusses. Die Bestimmung stellt im Interesse der Ausgewogenheit (BT-Drucks. 14/5663, S. 79) dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenüber. Damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (BT-Drucks. 14/5663, aaO). Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre hingegen nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gilt umso mehr, als die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig ist (MünchKommBGB/Schmid, § 556, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214 Rn. 15, zur Frage der Umlagefähigkeit von Kosten der Parkpflege).

Ein Wertungswiderspruch zu § 556 Abs. 1 BGB besteht nicht. Denn der Einwendungsausschluss setzt gerade voraus, dass auch eine – an sich unrichtige – Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt. Der Grund für die Unrichtigkeit der Abrechnung ist dabei nicht von Bedeutung; ebenso wenig kommt es darauf an, ob im konkreten Fall  – wie hier nicht – überhaupt Streit über die Berechtigung der verspätet erhobenen Einwendungen besteht.

c) Gleichwohl greift der Einwendungsausschluss im vorliegenden Fall nicht durch und sind die Beklagten deshalb zur Rückforderung des Betrages von 789,35 € berechtigt. Denn der Beklagte ist angesichts der besonderen Umstände des vorliegenden Falles – was das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft verkannt hat – unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert, sich auf den Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB zu berufen. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass sich der Beklagte in dem Abrechnungsschreiben vom 12. Juli 2012 auf die ihm als Wohnungseigentümer erteilte Abrechnung der Eigentümergemeinschaft bezogen und diese beigefügt hat. In dieser sind aber die von ihm nicht herausgenommenen Positionen Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage ausdrücklich als nicht umlagefähig bezeichnet. Somit hat der Beklagte aus Sicht der Kläger schon bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen; hieran muss er sich auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen.”

Gilt der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 209/15, Urteil vom 11.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) bis c) in den Randnummern 15 – 19 wie folgt aus: “2. Das Berufungsgericht hat weiter zu Recht angenommen, dass den Klägern im Hinblick auf die in Höhe von 700 € geleistete, aber in der Abrechnung nicht berücksichtigte Vorauszahlung kein Anspruch auf Rückzahlung des entsprechenden Betrages aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zusteht. Zwar ist die Nebenkostenabrechnung des Beklagten für das Jahr 2011 bezüglich der Vorauszahlungen unrichtig und haben die Kläger insoweit einen Betrag in Höhe von 700 € zu Unrecht – also ohne Rechtsgrund – gezahlt. Gleichwohl können sie diesen Betrag nicht mehr zurückfordern, weil sie ihre diesbezüglichen Einwendungen gegen die Abrechnung nicht innerhalb der Frist des § 566 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht haben und mit ihnen deshalb gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB  ausgeschlossen sind.

a) Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB obliegt es dem Mieter, gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Gemäß § 556Abs. 3 Satz 6 BGB kann der Mieter nach Ablauf dieser Frist Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

b) Zutreffend ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass nur eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung die Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB in Gang setzt, nach deren Ablauf der Mieter mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen ist (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 –VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 15 ff.). Diese Voraussetzung ist hier indes erfüllt. Die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2011 vom 12. Juli 2012 wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen und begegnet auch im Übrigen keinen Bedenken. Insbesondere stellen die dem Beklagten darin unterlaufenen Fehler, wie die zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen sowie die Abrechnung von Betriebskosten, die gemäß § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden können, lediglich inhaltliche Fehler der Abrechnung dar, die die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht in Frage stellen (vgl. Senatsurteile vom 12. Januar 2012 – VIII ZR 148/10, NZM 2011, 240 Rn. 15; vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 13. Dezember 2011 – VIII ZR 286/10, WuM 2012, 98 Rn. 3, vom 23. September 2009 – VIII ZA 2/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6).

c) Wie der Senat (Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2011 – VIII ZR 286/10, aaO) bereits entschieden hat, gilt der Einwendungsausschluss auch für – wie hier – in der Abrechnung zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht, dass die Kläger die verspätete Geltendmachung ihrer erstmals rund 22 Monate nach Erhalt der Abrechnung und somit nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB erhobenen Einwendungen nicht zu vertreten hätten.

Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht treuwidrig, dass sich der Beklagte angesichts der lange nach Ablauf der Einwendungsfrist erstmals erhobenen Beanstandung bezüglich der Vorauszahlungen auf die Ausschlussfrist beruft. Der von der Revision insoweit herangezogenen Senatsentscheidung (Senatsurteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957 Rn. 15) lag ein völlig anderer, nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde.”

Kann in einem beharrlichen Leugnen einer Pflichtverletzung ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn ein Mieter zuvor wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden ist und die Besorgnis des Vermieters besteht, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 39/15, Urteil vom 13.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) in den Randnummern 19 – 22 wie folgt aus: “Die Revision rügt insoweit zu Recht, das Berufungsgericht habe in Verletzung des Anspruchs des Klägers auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) und unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht sämtliche in dessen Kündigungsschreiben vom 2. Dezember 2013 genannten und in engem Zusammenhang mit der Nichtzahlung der titulierten Forderung stehenden Aspekte in seine Abwägung, ob dem Kläger ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehe, einbezogen und den insoweit in einem Gesamtkontext stehenden Prozessvortrag des Klägers nicht ausgeschöpft.

aa) Denn der Kläger hat sich in seinem Kündigungsschreiben vom 2. Dezember 2013 nicht nur auf die Nichtzahlung der titulierten Forderung berufen, sondern erläuternd und ergänzend hierzu angeführt, dass ihm aufgrund des zeitlich nach dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zu verzeichnenden Verhaltens des Beklagten ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. So hat der Kläger in dem Kündigungsschreiben ausgeführt, der Beklagte habe seine – ihm durch den vorangegangenen Prozess vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee bekannte – Verantwortung für in der Wohnung aufgetretene Feuchtigkeitsschäden beharrlich geleugnet, indem er erneute (unberechtigte) Mängelanzeigen vorgenommen und die Miete wiederum (unberechtigt) gemindert habe. Darüber hinaus wird die Kündigung darauf gestützt, dass der Beklagte die pflichtwidrige und schuldhafte Vernachlässigung seiner Mieterpflichten fortsetze, indem er die Wohnung weiterhin nur unzureichend lüfte und heize.

Diese Ausführungen im Kündigungsschreiben hat der Kläger in seinem Prozessvortrag in den Vorinstanzen aufgegriffen und unter Bezugnahme auf einen im Juli 2013 geführten Email-Verkehr mit dem Beklagten sowie unter Vorlage diverser Schreiben des Beklagten aus dem Jahr 2013 dahingehend vertieft, dass der Beklagte die Feststellungen aus dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zur überwiegend in seinem Verantwortungsbereich liegenden Ursache für die feuchtigkeitsbedingten Schäden in der Wohnung ignoriere und entgegen den Feststellungen aus diesem Urteil im Streitfall erneut die gleichen Minderungsrechte geltend mache.

bb) Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht nicht unbeachtet lassen, weil es entscheidungserheblich ist. Denn mit diesem Sachvortrag, zu dem das Berufungsgericht keine näheren Feststellungen getroffen hat, hat der Kläger erhebliche Vertragsverletzungen des Beklagten behauptet, die die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen würden, sofern sich der Beklagte nicht nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten könnte. Der Kläger hat zum einen ein unverändert gebliebenes mangelhaftes Lüftungs- und Heizungsverhalten des Beklagten und zum anderen dessen in Kenntnis des Urteils des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 erfolgtes beharrliches Leugnen angeführt, für Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein. Mit der Nichtbeachtung dieser Ausführungen hat sich das Berufungsgericht den Blick dafür verstellt, dass erneute Mängelanzeigen und Mietminderungen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der zumindest überwiegend im eigenen Verantwortungsbereich des Mieters liegt, eine schwerwiegende (und auch schuldhafte) Vertragsverletzung darstellen, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund eines gerade geführten Schadensersatzprozesses über die nämlichen Mängel klar sein muss. Aus einem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorgnis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung noch hinsichtlich der vollständigen Mietzahlung nachzukommen.”

Kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf eine fast zweijährige Zahlung unter Vorbehalt der Rückzahlung gestützt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 425 C 731/15, Urteil vom 30.03.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Die Klage der Klägerin ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB, da die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung der Klägerin vom 17.12.2014 unwirksam ist.

Die Kündigungserklärung vom 17.12.2014 entsprach der gemäß § 568 Abs. 1 BGB geforderten Schriftform und gab den Kündigungsgrund gemäß § 569 Abs. 4 BGB in ausreichender Weise an, soweit die Klägerin die Kündigung auf die Mietzinszahlung unter Vorbehalt stützt. Der offene Mietzins für September 2014 wird in der Kündigungserklärung hingegen nicht angeführt, so dass die Kündigung insofern nicht dem Formerfordernis nach § 569 Abs. 4 BGB entspricht.

Es liegt jedoch kein Kündigungsgrund nach § 543 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 3 a, b BGB vor.

Die Zahlung der Beklagten unter Vorbehalt der Rückzahlung stellt eine ordnungsgemäße Erfüllung der Mietzinszahlung nach § 362 Abs. 1 BGB da (Palandt, BGB, § 362 Rn. 14). Die Beklagten beabsichtigten mit der Vorbehaltszahlung lediglich die Wirkung des § 814 BGB auszuschließen, um gegebenenfalls später zuviel bezahlte Mietzinsen zurückfordern zu können (Schmidt-Futterer, § 536 b Rn. 38). Die Beklagten befanden sich daher nicht nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a, b BGB mit Mietzinsen in Verzug.

Ein sonstiger wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Der Umstand, dass die Beklagten die Mietzinsforderung über 22 Monate unter dem Vorbehalt der Rückzahlung leisteten, stellt unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen keinen wichtigen Grund dar, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht. Mit der Vorbehaltszahlung haben die Beklagten lediglich die Wirkung des § 814 BGB ausgeschlossen mit der Folge, dass die Beklagten später Rückzahlungsansprüche wegen zuviel gezahlter Miete aufgrund einer eventuellen Mietminderung gegen über der Klägerin geltend machen können. Die Klägerin ist damit lediglich einer eventuellen späteren Geltendmachung von Rückzahlungsansprüchen durch die Beklagten ausgesetzt. Eine darüber hinausgehende konkrete Vermögensgefährdung besteht für die Klägerin nicht.

Des Weiteren ist auch die hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung der Klägerin vom 17.12.2014 unwirksam. Eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung seitens der Beklagten liegt vorliegend nicht vor. Wie bereits oben ausgeführt, haben die Beklagten mit der Mietzinszahlung unter Vorbehalt lediglich die Wirkung des § 814 BGB ausgeschlossen. Damit können die Beklagten eventuelle Mietzinsrückzahlungsansprüche gegenüber der Klägerin weiterhin geltend machen, ohne dass sich die Klägerin auf die Wirkung des § 814 BGB berufen kann. Damit haben sich die Meter, die Beklagten, lediglich der rechtlichen Möglichkeiten bedient, um Druck auf den Vermieter zur Mängelbeseitigung auszuüben. Eine konkrete Vermögensgefährdung seitens der Klägerin besteht nicht.”

Besteht bei einem gemischt genutzten Mietshaus, in dem es sowohl Wohnungen als auch Gewerbeeinheiten gibt, und für das der Vermieter vom Finanzamt oder der Gemeinde einen einheitlichen Grundsteuerbescheid erhält, eine Pflicht zur Kostentrennung, d. h. zur Aufteilung nach der unterschiedlichen Nutzung der Flächen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 219/15, Urteil vom 15.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass es sich bei der Grundsteuer nicht um eine Position handelt, die durch die Gewerbemieter eines Hauses verursacht i.S.d. § 556a Abs. 2 BGB wird.

Unstreitig erhält die Beklagte für das streitgegenständliche Haus einen einheitlichen Grundsteuerbescheid.

Ob der Vermieter auch in diesem Fall zur Kostentrennung verpflichtet ist, ist umstritten.

Nach einer Auffassung hat aus Gerechtigkeitsgründen eine Aufteilung nach der unterschiedlichen Nutzung der Flächen zu erfolgen (so LG Hamburg NZM 2001, 806; LG Frankfurt/M. NZM 1998, 434 = WuM 1997, 630 = ZMR 1997, 642; AG Gütersloh WuM 1995, 660; AG Köln WuM 1990, 32; Blank DWW 1992, 67; Laug WuM 1993, 171; Lützenkirchen in Lützenkirchen § 556 Rdn. 71; Ruff WuM 2003, 379, 380 f., Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556a Rn. 83-89, beck-online).

Hiervon solle im Hinblick auf die Entscheidung des BGH (Urt.v. 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, ibr-online) zur Verteilung der Betriebskosten in gemischt genutzten Gebäuden allenfalls dann abgesehen werden, wenn ein Gebäude nur zu einem geringen Teil gewerblich genutzt wird, so dass eine etwaige Mehrbelastung der Wohnungsmieter marginal ist.

Nach der anderen Auffassung ist der Mieter ohne weiteres entsprechend seinem Anteil an dem Betrag zu beteiligen, den der Vermieter an die Gemeinde abzuführen hat (so AG Siegburg WuM 1997, 629 m. abl. Anm. Windisch; AG Essen-Steele WuM 1993, 198; Blöcker/Pistorius S. 127; Both in Herrlein/Kandelhard § 556 Rdn. 28; Teitge ZMR 1986, 26).

Da im vorliegenden Fall der Gewerbeanteil im streitgegenständlichen Gebäude überwiegt und die Differenz zwischen den verschiedenen Berechnungsweisen mit und ohne Vorwegabzug des auf das Gewerbe entfallenen Anteils über 200,00 Euro beträgt, handelt es sich nach Auffassung der Kammer um eine erhebliche Mehrbelastung i.S.d. vorzitierten Rechtsprechung des BGH, so dass der Streit zu entscheiden ist.

Die Kammer schließt sich – wie das Amtsgericht – der letztgenannten Auffassung an.

Da für die Ermittlung des Einheitswertes die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung zum 1. 1. 1964 bzw. in Ostdeutschland zum 1. 1. 1935 maßgeblich sind, sind spätere Veränderungen in aller Regel unbeachtlich. Es kommt mithin nicht auf die Nutzung der Gewerbeflächen im Abrechnungszeitraum an, ob z. B. zwischenzeitlich aus einem bescheidenen Laden mit geringer Miete ein hochpreisiges Geschäft mit hohem Mietniveau hergerichtet wurde, ebenso wenig wie darauf, ob etwa wegen Veränderung des Umfelds die früher hohen Mieten nicht mehr zu erzielen sind oder ob sich diese nach aufwendiger Modernisierung der Wohnungen von den dort erreichten Mieten kaum noch unterscheiden.

Bei einem Eigentümerwechsel erhält der neue Eigentümer nur einen Zurechnungsbescheid, mit dem ihm das Grundstück steuerlich zugerechnet wird (§§ 10, 11 GrStG). Der Einheitswertbescheid wird ihm nicht erneut zugestellt, er liegt ihm daher oft nicht vor.

Bereits diese zugrundeliegende Berechnungsmethode der Grundsteuer spricht nach Auffassung der Kammer dagegen, dass es sich um durch das Gewerbe verursachte Kosten i.S.d. § 556a BGB handelt.

Dafür spricht auch die gebotene teleologische Auslegung des § 556a BGB. Der Wille des Gesetzgebers bei der Einführung des § 556a BGB war es, “Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängig sind, sollen nach Verursachung oder Verbrauch abgerechnet werden. Der Vermieter ist also verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, falls der Verbrauch erfasst wird. Der Mieter hat aber keinen zivilrechtlichen Anspruch auf Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung, zum Beispiel (Kalt-)Wasseruhren. (…) Damit soll nicht nur mehr Abrechnungsgerechtigkeit geschaffen, sondern vor allem auch der sparsame und kostenbewusste Umgang mit Energie gefördert werden.” (BT-Drcks. 14/4553, S. 51).

Der Gesetzgeber hat es nach Auffassung der Kammer nach dieser Begründung gerade nicht darauf angelegt, jede Position der umlegbaren Betriebskosten bis in das kleinste Detail aufzugliedern, sondern ganz klar die umweltrelevanten Positionen der Heiz-, Wasser- und Stromkosten im Auge gehabt, die wie keine anderen Positionen durch das Verhalten des einzelnen Mieters beeinflusst werden können.

Die Position der Grundsteuer kann dagegen durch den einzelnen Mieter – egal ob Gewerbe oder Wohnraum – gar nicht beeinflusst werden, sondern lediglich durch den Eigentümer des Hauses.

Der Gesetzgeber hat es jedoch erkennbar darauf angelegt, sofern er auf mehr “Gerechtigkeit” bei der Abrechnung abstellt, diese im Verhältnis der einzelnen Mieter untereinander, sofern sie die Kosten selbst aktiv beeinflussen können, und eben gerade nicht im Verhältnis des Vermieters zum Mieter herzustellen. So heißt es in der vorzitierten Gesetzesbegründung weiterhin: “Allgemein gilt der Flächenmaßstab. Die Umlage nach dem Flächenmaßstab ist gegenüber der Umlage nach der Personenzahl leichter handhabbar, zumal sich die Personenzahl häufig ändern kann und dies für den Vermieter kaum nachvollziehbar ist” (BT-Drcks. aaO). Dies verdeutlicht, dass der Gesetzgeber zum einen die Umlage nach Fläche als grundsätzlich gerecht angesehen hat, zum anderen, dass es ihm gerade nicht darauf ankam, den Vermieter zu einem erheblichen Aufwand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu verpflichten, nur um im Ergebnis eine “absolute Gerechtigkeit” herzustellen.

Diese Auslegung steht nach Ansicht der Kammer auch im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH. So führt der BGH in seiner Entscheidung (BGH, Urteil vom 06. Mai 2015 – VIII ZR 194/14, ibr-online) aus; das Vertrauen eines Mieters auf den Fortbestand unbilliger Kostenverschiebungen, die einzelne Mitmieter übervorteilen, andere hingegen ohne sachlichen Grund benachteiligen, ist jedoch nicht schützenswert.

Eine Grenze sei lediglich dort zu ziehen, wo es “zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – IV ZR 18/04, NJW-RR 2005, 619unter II 2 a). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (BGH, Urteil vom 27. April 1977 – IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304, BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14, ibr-online).

Diese Grenze ist bezüglich der Grundsteuer aufgrund ihrer zuvor ausgeführten Ermittlungsgrundsätze und der Höhe der Position insgesamt nach Auffassung der Kammer nicht überschritten.”

Kann sich die Verpflichtung eines Mieters, Schnee zu beräumen, aus der Hausordnung ergeben?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 213/15, Urteil vom 08.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Verpflichtung des Mieters, Schnee zu beräumen, kann sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht aus der Hausordnung ergeben. Eine Hausordnung enthält lediglich Ordnungsbestimmungen das gegenseitige Zusammenleben der Mieter betreffend und ist nicht geeignet, dem Mieter im Verhältnis zum Vermieter einseitig Pflichten auferlegen (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 535, Rn. 378 – beck-online).”

Besteht bereits während der Trennungszeit ein Anspruch des ausgezogenen Ehepartners gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Ehepartner, mit Rechtskraft der Ehescheidung an einer einvernehmlichen Erklärung gegenüber dem Vermieter der Beteiligten dergestalt mitzuwirken, dass das Mietverhältnis allein mit dem noch in der Wohnung lebenden Ehepartner fortgesetzt wird?
Die Antwort des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm – 12 UF 170/15, Beschluss vom 21.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das OLG Hamm in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 6. wie folgt aus: “1. Der Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB folgt aus §§ 1353 Abs. 1 S. 2, 749 oder 723 BGB (Handbuch des Fachanwalts für Familienrecht/Klein, 10. Aufl. 2015, 8. Kap. Rdn. 384; Palandt/Brudermüller, BGB, 74. Aufl. 2015, § 1568 a Rn. 12; Johannsen/Henrich/Götz, Familienrecht, 6. Aufl. 2015) und kann nicht erst ab Rechtkraft der Scheidung, sondern schon während der Trennungszeit geltend gemacht werden (entgegen OLG Hamm, FamRZ 2015, 667).

2. Aus dem Wesen der Ehe ergibt sich die – aus § 1353 Abs. 1 S. 2 BGB abzuleitende – Verpflichtung, die finanziellen Lasten des anderen Teils nach Möglichkeit zu mindern, soweit dies ohne Verletzung eigener Interessen möglich ist (BGH, FamRZ 2005, 182). Da § 1353 BGB sich auf die Wirkungen der Ehe im Allgemeinen bezieht, gilt die Verpflichtung nicht erst für die Zeit der rechtskräftigen Scheidung, sondern vor allem während bestehender Ehe.

3. Da zwischen den Beteiligten Einigkeit bestand, dass die Ehewohnung nach ihrer Trennung der Antragsgegnerin mit den gemeinsamen Kindern zur alleinigen Nutzung überlassen werden sollte, ist der Grund für die einvernehmlich in der Ehewohnung verbliebene Antragsgegnerin, das Mietverhältnis unter Mitwirkung des anderen Ehegatten aufrecht zu erhalten, weggefallen.

4. Der ausgezogene Ehegatte hat demgegenüber ein berechtigtes Interesse, in der Zukunft nicht mehr möglichen finanziellen Belastungen aus diesem Mietverhältnis ausgesetzt zu sein (OLG Köln, FamRZ 2006, 46). Dies gilt insbesondere in Hinblick auf Mietzinsansprüche des Vermieters für die Zeit nach dem Auszug, die im Außenverhältnis gegen den ausgezogenen Ehegatten solange weiterbestehen, bis dieser aus dem Mietverhältnis entlassen ist. Wegen dieses vorrangigen Interesses des ausgezogenen Ehegatten ist diesem auch nicht zuzumuten, mit der Geltendmachung seines Anspruchs auf Mitwirkung des anderen Ehegatten an der Entlassung aus dem Mietverhältnis bis zur Rechtskraft der Scheidung zu warten. Ein Ehegatte, der im Einvernehmen mit dem ausgezogenen Ehegatte, die Ehewohnung alleine nutzt, ist vielmehr gegenüber dem anderen schon während der Trennungszeit verpflichtet, an der Entlassung aus dem gemeinsamen Mietverhältnis mitzuwirken (vgl. OLG Hamburg, FamRZ 2011, 481). Insbesondere wenn der Vermieter diesbezüglich kooperationsbereit ist, gibt es keinen Grund, dem anderen Ehegatten das Recht einzuräumen, seine Zustimmung bis zum Eintritt der Rechtskraft zu verweigern.

5. Dem Anspruch des Antragstellers steht nicht entgegen, dass die Antragsgegnerin der Ansicht ist, aus der Zeit des Zusammenlebens noch Ansprüche gegen den ausgezogenen Antragsteller zu haben. Da die Entlassung aus dem Mietverhältnis nur für die Zukunft wirkt, hat sie keinen Einfluss auf Ansprüche, die vorher entstanden sind. Dies gilt im Übrigen auch in Hinblick auf Ansprüche des Vermieters, dessen Sicherheiten, wie etwa eine Barkaution oder das Vermieterpfandrecht, hinsichtlich entstandener Forderungen fortbestehen (Johannsen/Henrich/Götz, § 1568 a Rn. 37).

6. Auch aus § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB folgt keine andere Wertung. § 1568 a BGB soll die Nutzung der früheren Ehewohnung endgültig regeln, indem mit Rechtskraft der Scheidung Mietverhältnisse mit dem Alleinnutzer zu Stande kommen sollen. Während § 1568 a Abs. 1 BGB als Anspruchsgrundlage ausgestaltet ist, regelt § 1568a BGB Abs. 3 BGB die Rechtsfolgen, die bei einer übereinstimmenden Erklärung der Ehepartner über die Überlassung der Wohnung (Nr. 1) oder der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren (Nr. 2) eintreten. Zwar folgt aus dem Regelungszusammenhang, insbesondere der Stellung des § 1568 a BGB im 7. Titel des BGB – Scheidung der Ehe -, dass die Änderung des Mietvertrages durch Mitteilung gegenüber dem Vermieter gem. § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB erst mit Rechtskraft der Scheidung wirksam wird. Diese Vorschrift hat aber keinen Einfluss auf den Anspruch des ausgezogenen Ehegatten gegen den anderen aus § 1353 BGB. Der Eintritt der Rechtskraft ist vielmehr der späteste Zeitpunkt, zu dem der ausgezogene Ehegatte seine Entlassung aus dem Mietverhältnis erreichen kann. Dieses ist nur möglich, wenn im Zeitpunkt der Rechtkraft der Scheidung eine Erklärung des anderen Ehegatten nach § 1568 a BGB vorliegt. Der ausgezogene Ehegatte hat deshalb grundsätzlich ein berechtigtes Interesse daran, dass (spätestens) zeitgleich mit der Rechtskraft der Scheidung die Umgestaltung eintritt und er auf der Grundlage des § 1568a BGB Abs. 3 Nr. 1 aus dem Mietverhältnis ausscheidet.”

Ist Räumungsschutz zu gewähren, wenn die Tatsache, dass die Räumung der Wohnung bei der gegebenen hochgradig eingeschränkten Herzinsuffizienz eine unmittelbare Gefahr für Leib und Leben des Schuldners darstellt, durch Vorlage eines fachärztlichen Attestes belegt ist?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 51 T 167/16, Beschluss vom 21.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die gemäß §§ 793,567 ff. ZPO zulässige sofortige Beschwerde des Schuldners hat überwiegend Erfolg. Räumungsschutz gemäß § 765 a) Abs. I ZPO war zu gewähren, nachdem Prof. Dr. ## und Assistenzarzt Dr. ## – beide vom ## Klinikum ## – dem Schuldner bescheinigt haben, dass die psychische und körperliche Belastung, wie sie im Rahmen einer Räumungssituation auftritt, bei der gegebenen hochgradig eingeschränkten Herzinsuffizienz eine unmittelbare Gefahr für Leib und Leben des Schuldners darstelle. Damit liegt ein Umstand vor, der die Räumung aktuell unakzeptabel im Sinne der genannten Bestimmung erscheinen lässt.

Andererseits ist die Frist im Hinblick auf die ebenfalls zu beachtenden Interessen der Gläubigerseite auf ein Mindestmaß zu beschränken. Der Hauptmieterin wurde bereits eine fünfmonatige Räumungsfrist gewährt, die am 30.9.2015 erfolglos ablief. Ein nachfolgender Räumungsschutzantrag der Hauptmieterin war erfolglos. Der hiesige Schuldner war nie Mieter der zu räumenden Wohnung. Bei dieser Sachlage kann der Gläubigerseite nicht zugemutet werden, mit der Räumung bis zur vollständigen Genesung des Schuldners zuzuwarten.”

Ist ein Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn sein Mieter wiederholt die Nachtruhe durch Lärm und laute Musik stört, er die Terrasse eines Mitmieters durch das Herabfallenlassen von Müll und anderen Gegenständen verschmutzt sowie Mitmieter beleidigt?

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 10 S 139/15, Urteil vom 15.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 30.07.2014 wirksam beendet worden, da ein wichtiger Grund im Sinne des §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorliegt. Ein solcher ist gegeben, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dabei ist unter Hausfrieden das Erfordernis gegenseitiger Rücksichtnahme durch die Nutzer von Wohnräumen und sonstigen Räumen in einem Gebäude zu verstehen (Palandt, BGB, 75. Auflage, 2016, § 569 Rz. 11 mwN); jede Partei muss bei der Ausübung ihrer sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte dafür Sorge tragen, dass die (anderen) Mieter nicht mehr als unvermeidlich beeinträchtigt werden (LG München, NJW-RR 2013, 14; Schmidt-Futterer, Blank, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 569 BGB, Rz. 19). Für die von § 569 Abs. 2 BGB vorausgesetzte Nachhaltigkeit der Störung genügen regelmäßig weder einmalige noch vereinzelte Vorfälle, wohl aber wiederholt auftretende Beeinträchtigungen (Schmidt-Futterer, Blank, aaO Rz. 22; LG München, NJW-RR 2013, 14). Diese müssen zudem eine schwerwiegende Verletzung des gegenseitigen Rücksichtnahmegebotes darstellen (BGH, NJW 2015, 1239); hingegen können Störungen, die bloß dem Bagatellbereich zuzuordnen sind und nur zu Lästigkeiten führen, eine auf § 569 Abs. 2 BGB gestützte Kündigung nicht rechtfertigen (OLG Düsseldorf, GuT 2007, 438). Zuletzt muss die nachhaltige Störung des Hausfriedens bewirken, dass eine Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar ist, wofür das Empfinden eines verständigen objektiven Dritten maßgeblich ist. In die insoweit erforderliche Abwägung der Umstände des Einzelfalls sind insbesondere Schwere und Auswirkungen der Störung sowie der Grad des Verschuldens einzustellen (Schmitt-Futterer, aaO, Rz. 23; Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 569 BGB, Rz. 75).

Unter Zugrundelegung dieses Maßstabes sind die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2 BGB vorliegend erfüllt. Denn die Beklagte ließ am 23.07. oder 24.07.2014 aus ihrem Fenster Salat auf die Terrasse ihres Mitmieters X fallen; zudem zog sie in den frühen Morgenstunden des 25.07.2014 gegen 1:30 Uhr ihren Koffer durch das Treppenhaus in den Keller und verursachte dabei erheblichen Lärm; als sie vom Zeugen X, der von diesen Geräuschen geweckt worden war, in ruhigem Ton auf ihr Verhalten angesprochen wurde, schrie die Beklagte den Zeugen X an und nannte ihn einen “blöden Sack”.

Diese im Kündigungsschreiben vom 30.07.2014 aufgeführten Verhaltensweisen stellen sich als Fortsetzung eines bereits zuvor wiederholt aufgetretenen pflichtwidrigen – und mehrfach abgemahnten – Verhaltens der Beklagten dar: So kam es bereits ab dem Jahr 2013 vielfach zu nächtlichen Ruhestörungen in Form von Schlägen auf den Boden, Staubsaugen, Türenschlagen, Nutzen der Waschmaschine und lauter Musik aus ihrer Wohnung. Wiederholt verschmutzte die Beklagte auch die Terrasse des unter ihr wohnenden Zeugen X, indem sie Gegenstände wie Knochen, Tonscherben, Erde, Salat, Federn und Grünabfälle hinunterwarf. Exemplarisch dafür ist der (im Schreiben der Klägerin vom 28.03.2014 abgemahnte) Vorfall vom 07.03. oder 08.03.2014, bei dem die Beklagte Erde, Grünabfälle und Tonscherben auf die Terrasse hatte fallen lassen und sodann den Zeugen X, der sie bat, dies zu unterlassen, fragte, ob dieser “noch ganz richtig im Kopf” sei.

Die Überzeugung der Kammer von den vorstehend geschilderten Vorfällen beruht insbesondere auf der glaubhaften Aussage des Zeugen X. Er hat ausführlich die ihn störenden Verhaltensweisen der Beklagten während der Mietzeit geschildert und dabei auch zahlreiche Details, u.a. hinsichtlich der verschiedenen auf seiner Terrasse aufgefundenen Gegenstände, genannt. Auch der Umstand, dass der Zeuge X zur Konkretisierung einzelner Daten eine von ihm an Hand früherer Schreiben an die Vermieterin erstellte Liste bemüht hat, mindert die Glaubhaftigkeit seiner Angaben nicht. Vielmehr ist der Umstand, dass sich der Zeuge nur unter Nutzung dieses Hilfsmittels an konkrete Daten erinnern konnte, vor dem Hintergrund nachvollziehbar, dass nach dem eingetretenen Zeitablauf ein Verblassen der Erinnerung zu erwarten ist. Der Belastbarkeit seiner Angaben steht ebenso wenig entgegen, dass er weitere von ihm geschilderte Vorfälle, insbesondere die nächtlichen Ruhestörungen, bezüglich des Datums nicht näher einordnen konnte. Vielmehr spricht es für die Glaubhaftigkeit seiner Angaben, dass er die insoweit bestehende Unsicherheit freimütig eingeräumt hat. Auf der gleichen Linie liegt der Umstand, dass der Zeuge selbst ausgeführt hat, die Beklagte nicht beim Werfen von Gegenständen auf seine Terrasse beobachtet, sondern dies nur aus sonstigen Umständen (z.B. Laufen des Wassers von ihrem Sims) gefolgert zu haben; auch damit hat er gezeigt, dass er keine einseitige Belastungstendenz gegenüber der Beklagten aufweist. Im Übrigen ist auch kein Grund dafür ersichtlich, warum der Zeuge X, der sein Mietverhältnis mit der Klägerin ohnehin bereits beendet und das Miethaus verlassen hat, die Beklagte zu Unrecht belassen sollte.

Seine Aussage wird zudem bestätigt – und im Hinblick auf Beobachtungen der Beklagten beim Fallenlassen von Gegenständen ergänzt – durch die Angaben des Ehepaares O, die geschildert haben, die Beklagte beim Werfen von Gegenständen auf die Terrasse beobachtet zu haben. Auch die Aussagen dieser Zeugen waren glaubhaft. Insbesondere haben auch sie keine einseitige Belastungstendenz gezeigt, sondern jeweils erklärt, selbst – aufgrund der Lage ihrer Wohnung im Anbau – keine störenden Geräusche aus der Wohnung der Beklagten wahrgenommen zu haben. Der Zeuge O hat zudem im Rahmen seiner Aussage deutlich gemacht, nur die Umstände schildern zu wollen, bezüglich derer er sich vollkommen sicher war. So hat er angegeben, dass er die Beklagte zwar einmal beim Ausleeren einer Schüssel auf die Terrasse beobachtet habe, aber nicht mit Gewissheit, sondern nur mit 99-prozentiger Sicherheit sagen könne, dass es sich beim Schüssel-Inhalt um Salat gehandelt habe, und dies deswegen nicht bestätigen wolle.

Die Angaben des Zeugen X werden des Weiteren durch die Aussagen der Zeugen B gestützt, die übereinstimmend geschildert haben, in den letzten vier Jahren durch die Beklagte (u.a. durch laute Musik) “sehr oft” in ihrer Nachtruhe gestört und mehrmals pro Monat geweckt worden zu sein.

Die Aussagen der Ehepaare O und B ergänzen sich stimmig und runden die bereits für sich glaubhafte Aussage des Zeugen X ab. Dabei ist der Umstand, dass den Zeugen O und B – nachvollziehbarerweise – die Angabe konkreter Daten nicht möglich war, letztlich unerheblich. Sie zeichnen insgesamt ein plastisches Bild von den Störungen, welche von der Beklagten in den letzten Jahren für die Hausgemeinschaft verursacht wurden und welche die Vorgeschichte für die – von dem Zeugen X konkret geschilderten – zur Kündigung führenden Vorfälle bilden.

Diesem Beweisergebnis steht auch nicht die Aussage des Zeugen D, des Lebensgefährten der Beklagten, entgegen. Denn die Kammer hat seinen Angaben keinen erheblichen Beweiswert zugemessen. Wesentliche Abweichungen zu den Angaben von den Aussagen der Zeugen X, O und B finden sich nämlich lediglich insoweit, als der Zeuge erklärt hat, es werde grundsätzlich nichts aus dem Fenster der Beklagten ausgekippt und diese werde durch ihre Nachbarn zu Unrecht belastet. Wie der Zeuge dies aber verlässlich beurteilen können will, hat sich der Kammer letztlich nicht erschlossen. Denn der Zeuge hat auf Nachfrage eingeräumt, seit November 2011 “sehr häufig weg” bzw. nur selten in der Wohnung der Beklagten gewesen zu sein.

Auch die informatorische Anhörung der Beklagten war nicht geeignet, die Entscheidungsfindung der Kammer maßgeblich zu beeinflussen. Insbesondere ließen sich ihre Angaben dazu, dass sich der Zeuge X vom Tag seines Einzugs an ihr gegenüber konfrontativ und aggressiv verhalten habe, nicht mit dem zurückhaltenden Eindruck in Einklang bringen, den die Kammer im Rahmen der Beweisaufnahme von der Person des Zeugen X gewonnen hat.

Auf der Grundlage des Vorstehenden hat die Kammer die im Kündigungsschreiben vom 30.07.2014 aufgeführten Vorfälle zwischen dem 23. und 25.07.2015 als nachhaltige Störung des Hausfriedens im Sinne des § 569 Abs. 2 BGB bewertet. So sind in Form der Verschmutzung der Terrasse mit Salat am 23. oder 24.07.2014 ebenso wie durch die nächtliche Ruhestörung am 25.07.2014 gegen 1:30 Uhr und der anschließenden Beleidigung des Zeugen X (“blöder Sack”) vermeidbare Beeinträchtigungen ihres Mitmieters und damit Störungen des Hausfriedens erfolgt. Diese Störungen waren auch nachhaltig. Denn sie stellen sich nicht als Einzelfälle, sondern als konsequente Fortsetzung der festgestellten vorherigen Beeinträchtigungen des Zeugen X dar; so waren vergleichbare Verhaltensweisen bereits zuvor mehrfach durch die Beklagte an den Tag gelegt und von der Klägerin abgemahnt worden. Dies gilt insbesondere für die wiederholt beanstandeten nächtlichen Ruhestörungen, insbesondere durch laute Musik, und das mehrmalige Verschmutzen der Terrasse des Zeugen X. Aber auch die Beleidigung des Zeugen als “blöder Sack” war nicht die erste Ehrverletzung durch die Beklagte zu seinem Nachteil, sondern liegt auf einer Linie mit der wenige Monate vorangegangenen Frage, ob dieser “noch ganz richtig im Kopf” sei, die ebenfalls Gegenstand einer Abmahnung war. Zwar sind die in den Abmahnungen aufgeführten Pflichtverletzungen der Beklagten als eigenständige Kündigungsgründe verbraucht; dies ist aber nicht damit gleichzusetzen, dass ihnen keine Bedeutung mehr zukäme. Vielmehr verleiht der Umstand, dass die Beklagte bereits in der Vergangenheit wegen zahlreicher gleich gelagerter Vertragsverletzungen abgemahnt worden war, den neuerlichen, im Kündigungsschreiben angeführten Pflichtverletzungen erst ihr Gewicht. Denn vor diesem Hintergrund erscheinen sie als unbeirrte Fortsetzung des rücksichtslosen Verhaltens der Beklagten gegenüber ihren Mitmietern, insbesondere gegenüber dem Zeugen X. Diese Störungen weisen dabei nicht nur aufgrund ihrer Häufigkeit, sondern auch aufgrund ihrer Erheblichkeit den Charakter der Nachhaltigkeit auf. Dabei hat die Kammer nicht übersehen, dass Beleidigungen als vorsätzliche Straftaten regelmäßig zwar als erhebliche Pflichtverletzungen zu bewerten sind, eine fristlose Kündigung aber wegen der oftmals nur geringen Folgen dieses Fehlverhaltens nur bei wiederholten oder besonders schwerwiegenden Ehrangriffen gerechtfertigt erscheint (Schmidt-Futterer, aaO, § 569 Rz. 24; Mössner in: Herberger/ Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 75, 93 mwN). Vorliegend tritt aber neben die Beleidigung auch die nächtliche Ruhestörung, bezüglich derer anerkannt ist, dass sie bei häufigerem Auftreten – sei es durch Zuschlagen von Türen, sei es durch lautstarke Musik – eine erhebliche Pflichtverletzung und nachhaltige Störung des Hausfriedens darstellt (vgl. Palandt, aaO, § 569 Rz. 13 mwN). Insoweit ist es entgegen dem Berufungsvorbringen auch ohne Belang, ob ein Haus besonders hellhörig ist; denn die Bewohner eines Miethauses haben ihr Verhalten stets an dessen Beschaffenheit auszurichten (Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 98 mwN). Berücksichtigt man nun, dass die Beklagte zudem durch das wiederholte Verschmutzen der Terrasse des Zeugen X eine Pflichtverletzung gezeigt hat, die bereits für sich betrachtet ebenfalls als schwerwiegend anzusehen ist, besteht an der Nachhaltigkeit der Störung des Hausfriedens durch die Beklagte kein Zweifel.

Vor diesem Hintergrund war es der Klägerin auch nicht zuzumuten, das Vertragsverhältnis mit der Beklagten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Denn selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten davon ausgehen wollte, dass die Verschmutzung der Terrasse und die Ruhestörung – im Gegensatz zur vorsätzlichen Beleidigung – fahrlässig erfolgten, ergäbe sich aus der vorstehend bereits dargelegten Häufigkeit und Schwere der von ihr verursachten Pflichtverletzungen sowie aus den daraus resultierenden Folgen die Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung. Denn auch die Konsequenzen der Pflichtverletzungen der Beklagten waren gravierend. So hat der Zeuge X glaubhaft angegeben, durch die fortgesetzten Störungen durch die Beklagte über einen längeren Zeitraum an Schlafschwierigkeiten sowie einem Unsicherheitsgefühl auf seiner Terrasse gelitten zu haben und sich letztlich aus diesem Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses entschieden zu haben. Dies war in dem insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der Kündigungserklärung (Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 76) auch vorhersehbar.

Sonstige Umstände, die der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist kein längeres Zuwarten zwischen Vertragsverletzung und Kündigung erfolgt (vgl. dazu Schmidt-Futterer, aaO, § 569 Rz. 30; Mössner in: Herberger/Martinek/ Rüßmann, aaO, § 569BGB, Rz. 82).

Zuletzt fehlt es auch nicht an einer – erforderlichen (Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann, aaO, § 569BGB, Rz. 104) – vorherigen Abmahnung.”