Betrifft der Kündigungsausschluss bei Wohnungsumwandlungen In Berlin alle seit dem 01.10.2013 erklärten Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, auch wenn der Erwerb und die Veräußerung des Wohnungseigentums noch vor dem 01.10.2013 erfolgt sein sollten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 30/16, Beschluss vom 17.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die am 21. April 2014 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung hat das Mietverhältnis nicht zu beenden vermocht, ohne dass es darauf ankommt, ob der von den Klägern behauptete Eigenbedarf tatsächlich besteht.

Die Kläger konnten sich bei Ausspruch und Zugang der Kündigung gemäß § 577a Abs. 1 und 2 BGB nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da an der streitgegenständlichen Wohnung nach ihrer Überlassung an die Beklagte Wohnungseigentum begründet und dieses erstmals im Jahr 2009 veräußert wurde. Zwar beschränkt § 577a Abs. 1 BGB die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters lediglich auf einen Zeitraum von drei Jahren seit der Veräußerung, die hier bei Ausspruch der Kündigung bereits abgelaufen waren. Allerdings beträgt die Frist des § 577a Abs. 1 BGB gemäß § 577a Abs. 2 BGB bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist nicht nur derzeit, sondern war bereits zum Zeitpunkt der Kündigung in der gesamten Gebietskulisse von Berlin besonders gefährdet. Das folgt, ohne dass die Kammer insoweit zu einer eigenständigen Tatsachenfeststellung befugt oder gehalten wäre, aus der vom Senat von Berlin am 13. August 2013 mit Wirkung zum 1. Oktober 2013 erlassenen Kündigungsschutzklausel-VO (GVBl. 2013, 488). Die Verordnung, die ausweislich ihres Wortlauts und nach ihrem Sinn und Zweck auch zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestehende Mietverhältnisse erfasst (vgl. BGH, Rechtsentscheid v. 15. November 2000 – VIII ARZ 2/00, NJW 2001, 1421 (zu Art. 14 InvErlWoBauldG)), bestimmt in § 1 die gesamte Gebietskulisse Berlins als besonders gefährdet und gestattet in ihrem § 2 die Kündigung wegen Eigenbedarfs im streitgegenständlichen Kontext nicht vor Ablauf von zehn Jahren nach dem Erwerb der Mietsache.

Durchgreifende (verfassungs-)rechtliche Bedenken bestehen weder gegenüber § 577a Abs. 2 BGB noch der Kündigungsschutzklausel-VO vom 13. August 2013: Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage des § 577aAbs. 2 BGB ist ebenso wirksam wie die auf ihrer Grundlage erlassene Verordnung des Senats (vgl. BGH, Urt v. 11. März 2009 – VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Tz. 14 (zu § 577a BGB); Urt. v. 4. November 2015 – VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476 (zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und zur Berliner Kappungsgrenzen-VO); LG Berlin, Urt. v. 15. Mai 2009 – 63 S 410/08, GE 2009, 909 (zur Berliner Kündigungsschutzklausel-VO vom 20. Juli 2004)).

Die Kläger können sich auch nicht mit Erfolg auf einen Verstoß gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot (Art. 20 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 GG) berufen:

Zwar war die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung durch die Kläger im Jahre 2009 über den aus § 577a Abs. 1 BGB folgenden dreijährigen Zeitraum hinaus noch nicht beschränkt, da der Senat von Berlin eine die gesamte Gebietskulisse – und damit auch das Hansaviertel – erfassende Kündigungsschutzklausel-VO erstmals im Jahre 2013 erlassen hat. Die vorhergehenden Kündigungsschutzklauselverordnungen vom 20. Juli 2004 (GVBl. 2004, 294) und 16. August 2011 (GVBl. 2011, 442, 466) hatten eine Sperrfrist von lediglich sieben Jahren angeordnet und die im Hansaviertel gelegenen Wohnungen jeweils noch nicht umfasst.

Eine Rechtsnorm entfaltet indes nur dann Rückwirkung, wenn der Beginn ihres zeitlichen Anwendungsbereichs normativ auf einen Zeitpunkt festgelegt ist, der vor dem Zeitpunkt liegt, zu dem die Norm rechtlich existent, das heißt gültig geworden ist (BGH, Beschluss vom 24. Juli 2013 – XII ZB 340/11,BGHZ 198, 91 Tz. 32 m.w.N.). Die hier maßgebliche Kündigungsschutzklausel-VO ist zum 1. Oktober 2013 in Kraft getreten. Eine Rückwirkung im vorgenannten Sinne liegt für zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestehende Mietverhältnisse wie das der Beklagten nicht vor.

Zwar führt die Anwendung der Verordnung zu einer Veränderung der vor ihrem Inkrafttreten bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB. Während sich die Kläger vor dem 1. Oktober 2013 noch erfolgreich auf das Vorliegen von Eigenbedarf für die streitgegenständliche Wohnung und den Ausspruch einer darauf gestützten Kündigung hätten berufen können, ist ihnen dies nunmehr bis zum Ablauf der Kündigungssperrfrist verwehrt. Diese Auswirkungen beruhen jedoch nicht auf einer Rückerstreckung des zeitlichen Anwendungsbereichs der Verordnung, sondern darauf, dass die Verordnung auch Geltung für die Kündigung von Bestandsmietverhältnissen beansprucht und damit notwendigerweise auch an in der Vergangenheit liegende Umstände anknüpft.

Allerdings können sich auch für Normen, die auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirken, obwohl sie grundsätzlich zulässig sind, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes je nach Lage der Verhältnisse verfassungsrechtliche Grenzen ergeben. Hierbei ist zwischen dem Vertrauen auf den Fortbestand des Rechtszustands nach der bisherigen gesetzlichen Regelung und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Wohl der Allgemeinheit abzuwägen. Der Vertrauensschutz geht allerdings nicht so weit, den Betroffenen vor jeder Enttäuschung zu bewahren (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 34 m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen sind überwiegende Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes nicht gegeben. Die Erwartung des Erwerbers, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehenden Einschränkungen der Verfügungsbefugnis über Wohneigentum an vermieteten Wohnräumen würden jedenfalls im Großen und Ganzen unverändert bleiben, ist abzuwägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten verfolgte sozialpolitische Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. Bei dieser Güterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überragenden Bedeutung für das allgemeine Wohl grundsätzlich der Vorzug zu geben (vgl. BGH, Rechtsentscheid v. 15. November 2000 – VIII ARZ 2/00, NJW 2001, 1421 Tz. 35). Es tritt hinzu, dass es sich bei dem Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung im Jahre 2009 um keine “Vertrauensinvestition” der Kläger handelte, bei der der Betroffene mit dem späteren Eingriff nicht zu rechnen brauchte (vgl. BGH, a.a.O.). Denn die Kläger hätten zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung aufgrund der zu diesem bereits existenten bundesgesetzlichen Ermächtigungsgrundlage des seit dem 1. Januar 2002 gültigen § 577a Abs. 2 BGB a.F., der die Landesregierungen ebenfalls zur Anordnung einer bis zu zehnjährigen Kündigungssperrfrist im Verordnungswege ermächtigt hatte, damit rechnen können, dass der Senat von Berlin in Zukunft die bereits erlassenen Verordnungen durch Erlass einer neuen Verordnung zeitlich und räumlich abändern würde, um so tatsächlichen Entwicklungen des Berliner Wohnungsmarktes mit Auswirkungen auf die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen wirksam zu begegnen.

Da nach alldem die gemäß § 577a Abs. 1, Abs. 2 BGB i.V.m. § 2 der Kündigungsschutzklausel-VO vom 13. August 2013 geltende zehnjährige Kündigungssperrfrist zum Kündigungszeitpunkt noch nicht abgelaufen war, besteht das streitgegenständliche Mietverhältnis ungekündigt fort. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.”

Ist es eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung, die der Mieter nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat, ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, d. h., ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 207/15, Beschluss vom 22.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rechtsprechung des BGH, Urteile vom 06. Mai 2015 –VIII ZR 194/14 -, Rn. 13; vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, Rn. 11; vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 12 f.; vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, Rn. 13; vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, Rn. 23 f.).

Diesen Anforderungen entsprechen die von der Beklagten zunächst vorgelegten Abrechnungen für den Zeitraum 2009 bis 2013. Ihnen war insbesondere zu entnehmen, welcher Gesamtbetrag welcher Betriebskostenart mit welchem Umlegungsschlüssel umgelegt worden ist und welcher Betrag sich für die Wohnung des Klägers daraus ergab.

Der Umlegungsschlüssel ergab sich hier aus dem Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung zur angegebenen Fläche von 2.517,19 m². Bei derartig eindeutigen Umlegungsschlüsseln ist eine weitere Erläuterung nicht erforderlich.

Der BGH hat zwischenzeitlich mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (vgl. nur Senatsurteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, Rn. 24 m.w.N.). So muss in der Abrechnung – entgegen der vom Kläger zitierten Meinung in der Literatur (Gundeigentum 2011, 315) nicht angegeben werden, dass bzw. ob die angegebene Gesamtfläche nur die Wohn- oder auch Gewerbeflächen der Abrechnungseinheit enthält.

Ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht, ist eine – was auch der Kläger an sich nicht in Abrede stellt – Frage der Richtigkeit der Abrechnung, die er nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat.

Dieses gilt auch für die Frage, ob die angegebenen, verteilten Gesamtkosten tatsächlich die für die Abrechnungseinheit insgesamt angefallenen Kosten dieser Art darstellen oder ob der Vermieter hier vorweg Abzüge vorgenommen hat. Auch insoweit sieht der BGH inzwischen keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung, sondern eine Frage ihrer materiellen Richtigkeit (vgl. Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15).”

Ist § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV einschlägig, wenn ungedämmte, unter dem Estrich verlegte Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können?

Die Antwort des Landgerichts Dresden (LG Dresden – 4 S 731/14, Urteil vom 18.12.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Dresden in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “2. Mit dem Amtsgericht ist die Kammer der Auffassung, dass § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV einschlägig ist. Innerhalb dieser Vorschrift ist – auch unter Beachtung der vorliegenden Besonderheiten – eine Bestimmung nach den anerkannten Regeln der Technik nach der Richtlinie VDI 2077 geboten.

a) Nach seiner Konzeption und Entstehungsgeschichte sollte mit § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV für solche Wohnungen eine Lösung geschaffen werden, bei denen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werden kann. Nach den Feststellungen des Sachverständigen liegt die verbrauchsbezogene Erfassungsrate am Gesamtwärmeverbrauch bei unter 34%. Trotz des nicht eindeutigen Wortlautes von § 7Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV würde der Zweck dieser Vorschrift, umweltbewusstes Heizungsverhalten zu honorieren, andernfalls in sein Gegenteil verkehrt: Denn nach Lesart der Kläger würden die Heizkosten zu 70% nach erfasstem Verbrauch und zu 30 % nach Wohnflächenanteilen umgelegt, obwohl nur 34% des Gesamtwärmeverbrauchs verbrauchsbezogen erfasst werden kann. Der theoretisch durch umweltbewusstes Heizverhalten beeinflussbare Kostenanteil läge damit bei nur 27% des Gesamtwärmeverbrauchs.

Ob es je nach Anlage des Gebäudes und Lage der Wohnung Profiteure oder besonders Benachteiligte infolge des Installationsortes ungedämmter, aber nicht freiliegender Verteilungsleitungen gibt, kann dabei dahinstehen. Jedenfalls tragen die ungedämmten, aber nicht freiliegenden Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe bei, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können.

Dass Verteilungsverluste (so der Wortlaut der Gesetzesbegründung) “nur durch (überwiegende Dämmung) freiliegender Strangleitungen der Wärmeverteilung vermieden werden können” gilt nach der Gesetzesbegründung zu § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV ohnehin nur “generell”. Der vorliegende Fall beweist die Ausnahme, denn die freiliegenden Strangleitungen sind ausnahmslos gedämmt. Er zeigt auch, dass die ohnehin nur “generelle” Annahme nicht auch auf § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV übertragen werden kann. Die Gesetzesbegründung führt hierzu aus: “In der Praxis gibt es jedoch Fälle, in denen selbst der Maßstab 50:50 zu großen nicht hinnehmbaren Verzerrungen der Heizkostenverteilung innerhalb eines Gebäudes” führt. Bei der vorliegend festgestellten Erfassungsrate muss dies bejaht werden. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV “eröffnet nunmehr die Möglichkeit, Kostenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik auszugleichen bzw. zu reduzieren” (Wortlaut der Gesetzesbegründung). Die Kammer hält daher die Anwendbarkeit von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV für gegeben.

b) Die Beklagten sind nach der Richtlinie VDI 2077 verfahren. Alle hierzu getroffenen Behauptungen wurden sachverständig überprüft und für richtig befunden. Die Kammer nimmt auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichtes insoweit Bezug.”

Ist die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von dieser beschlossen wurde?

Die Antwort des Landgerichts Darmstadt (LG Darmstadt – 6 S 143/15, Urteil vom 05.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Darmstadt in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Kammer vertritt ferner die Auffassung, dass vorliegend eine Beschlussfassung der Erbbauberechtigtengemeinschaft vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch den Kläger nicht erforderlich war.

Dies rechtfertigt sich zunächst aus der Überlegung, dass sich Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen, die an beide Abrechnungsarten zu stellen sind und des unterschiedlichen Inhalts beider Abrechnungen in weiten Teilen unterscheiden.

So sind mietrechtlich lediglich die Kosten entscheidend, die der Eigentümer als umlagefähig aufgewandt hat. Der Verwalter hat dagegen auch die Kosten in die Abrechnung einzustellen, die er nicht ausgeben durfte, sofern er über die entsprechenden Beträge verfügt hat. Darüber hinaus enthält die Jahresabrechnung zusätzlich die Gesamteinnahmen der Eigentümergemeinschaft (Erbbauberechtigtengemeinschaft). Diese wiederrum sind für den Mieter unintressant

Die Abrechnungszeiträume beider Abrechnungsarten können voneinander abweichen, da sich lediglich die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. III WEG auf das Kalenderjahr beziehen muss. Ein möglicher Unterschied besteht auch grundsätzlich bei dem jeweils zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel (vgl. hierzu Jennißen, “Abhängigkeit der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung von der wohnungseigentumsrechtlichen Jahrenabrechnung, NZM 2002, 236 f.).

Des Weiteren ist es dem Vermieter ohne weiteres möglich, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, ohne die entsprechende Beschlussfassung über die Jahresabrechnung abzuwarten. Der Vermieter kann sich insoweit durch Belegeinsicht beim Verwalter die von ihm für die ordnungsgemäße Erstellung der Betriebskostenabrechnung benötigten Daten zusammenstellen. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang darauf verwiesen hat, dass die vom Verwalter angegebenen Kosten fehlerbehaftet sein können, hat der Mieter die Möglichkeit, sich von dem Vermieter zur Belegeinsicht bei der Verwaltung bevollmächtigten zu lassen, um die Korrektheit der ihm in der Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen.

Insofern überzeugt auch das Argument nicht, dass ohne einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft (Erbbauberechtigtengemeinschaft) noch keine vollwirksame Forderung vorliege und die tatsächliche Höhe der nach der vorläufigen Verwalterabrechnung auf den vermietende Eigentümer entfallen anteilgemäßen Betriebskosten noch in der Schwebe ist, womit ein wesentliches Element der Betriebskostendefinition nicht erfüllt sei (vgl. hierzu OLG Düsseldorf NJW-RR 2001, 299 f.).

Für das Entstehen von Betriebskosten ist nämlich bereits ausreichend, dass diese laufend zur Entstehung gelangen, ohne dass über die einzelnen Positionen bereits eine Abrechnung erstellt oder diese bereits beschlossen worden ist.(Riecke, “Risiken und Besonderheiten bei der Betriebskostenabrechnung für vermietetes Sondereigentum”. WuM 2003, 309 f.).

Vor diesem Hintergrund vermag auch der Einwand, dass die Jahresvorlage aufgrund ihres nur vorläufigen Charakters zur Bestimmung der Nachforderungen des Vermieters nicht geeignet sei, nicht überzeugen.

Weiterhin kann nur durch die hier dargelegte Rechtsauffassung der Kammer ein – unter Umständen lang anhaltender – Zustand der Rechtsunsicherheit zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden.

Sofern nämlich auf den Beschluss der Eigentümergemeinschaft (Erbbauberechtigtengemeinschaft) abgestellt wird, wäre konsequenter Weise auch die Bestandskraft dieses Beschlusses abzuwarten (Jennißer a. a. O.). Andernfalls besteht die Gefahr der Aufhebung des Beschlusses mit der Folge, dass die Höhe der dem Eigentümer in Rechnung gestellten Kosten weiterhin unklar ist.

Gerade die Bestandskraft des Beschlusses kann aber durch Anfechtungen, die noch nicht einmal mit der Richtigkeit der auf den Mieter umlagefähigen Positionen im Zusammenhang stehen müssen, auf Jahre hinausgezögert werden, was dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. III Satz 2 BGB zuwider liefe.

Dies wiederum birgt für den Vermieter die Gefahr, eine etwaige Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung wegen Ablaufs der Jahresfrist des § 556 Abs. III Satz 2 BGB nicht mehr gegenüber dem Mieter geltend machen zu können. Insoweit ist entscheidend, ob es dem Vermieter gelingt, nachzuweisen, dass ihn an der verspäteten Geltendmachung der Nachforderung kein Verschulden trifft.

Der Mieter wiederum muss damit rechnen, mit Nachzahlungsforderungen seitens der Vermieters konfrontiert zu werden, obwohl der in Frage stehende Abrechnungszeitraum unter Umständen schon Jahre zurück liegt.

Die Kammer verkennt im Übrigen nicht, dass die Regelung in § 4 des Mietvertrages ausdrücklich auf die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft abstellt. Dies rechtfertigt jedoch gleichfalls nicht die Annahme, dass die Erstellung der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Beklagten von einer Beschlussfassung über die Jahresabrechnung für das Jahr 2013 abhängig wäre. Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen ist nicht davon auszugehen, dass die Vertragsparteien eine Regelung treffen wollten, die unter Umständen die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung über Jahre verhindert.

Der Verweis auf die “Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft” stellt daher nach Auffassung der Kammer lediglich eine allgemeine Bezugnahme auf zuvor gefasste Beschlüsse der Gemeinschaft dar, zumal davon auszugehen ist, dass der in den Jahresabrechnungen der Verwaltung zugrunde gelegte Verteilungsmaßstab keine Änderung erfährt.

Hinsichtlich des Einwands einer unzulässigen Globalabrechnung rechtfertigt allein der Umstand, dass die Abrechnungen in vergangener Zeit “extrem problematisch” gewesen seien, ohne weiteren Vortrag nicht die Annahme, dass es sich auch bei hier streitgegenständlichen Abrechnung um eine derartige unzulässige Globalabrechnung handelt.

Schließlich ist auch der Argumentation des Beklagten, dass lediglich nach dem Leistungsprinzip abzurechnen sei, nicht zu folgen. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2012 lässt sich solches zur Überzeugung der Kammer nicht entnehmen.

Diese Entscheidung beschäftigt sich lediglich mit der Frage, inwieweit Heizkosten gegenüber dem Mieter nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen. Hinsichtlich der weiteren Betriebskosten wird von dem Bundesgerichtshof dagegen eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip gerade für zulässig gehalten.”

Bietet die mietvertragliche Regelung, dass der Vermieter zunächst (nämlich: “zur Zeit“) eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit dem Mieter vereinbart hat, einen Anhaltspunkt dafür, dass er mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet hat oder zwischen den Mietvertragsparteien ein stillschweigender Erlassvertrag zustande gekommen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 2/16, Urteil vom 18.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung von Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Rechtsgrund für die Zahlungen waren die wirksamen Mieterhöhungserklärungen der Beklagten zum 1. Juli 2010, 1. Juli 2012 und zum 1. Juli 2013. Eine Unwirksamkeit der Mieterhöhungen folgt nicht aus § 10Abs. 4 WoBindG unter dem Gesichtspunkt einer sich aus den Umständen ergebenden Vereinbarung der Parteien. Es liegen hier entgegen der Auffassung der Klägerin insbesondere keine Umstände vor, die den Rückschluss auf einen Verzicht der Rechtsvorgängerin der Beklagten auf eine künftige Erhöhung der Miete bis zur preisrechtlich zulässigen Kostenmiete bzw. einen entsprechenden Erlassvertrag, § 397 BGB, erlauben würden. Die Klägerin lässt insoweit die vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung entwickelten Maßstäbe unberücksichtigt.

Danach kommt ein Erlassvertrag nur zustande, wenn die Parteien darauf gerichtete übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben. Das Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages muss unmissverständlich erklärt werden, wobei an die Feststellung des Verzichtswillens strenge Anforderungen zu stellen sind; er darf nicht vermutet werden und ist im Zweifel eng auszulegen. Selbst bei einer eindeutig erscheinenden Erklärung des Gläubigers darf ein Verzicht nicht angenommen werden, ohne dass bei der Feststellung zum erklärten Vertragswillen sämtliche Begleitumstände berücksichtigt worden sind (vgl. BGH Urt. v. 10.06.2015 – VIII ZR 99/14, ibr-online; Urt. v. 03.06.2008 – XI ZR 353/07, ibr-online; Urt. v. 07.03.2006 – VI ZR 54/05, ibr-online, jew. m. w. N.).

Den Vereinbarungen im Mietvertrag lässt sich ein diesen Maßstäben genügender Verzichtswille der Rechtsvorgängerin der Beklagten nicht entnehmen. Nach dem Mietvertrag “beträgt” die Nettokaltmiete lediglich “zur Zeit” die dort angegebene Höhe; in § 17 des Mietvertrages wird darauf hingewiesen, dass die Wohnung preisgebunden ist und nach welchen Regeln die Miete sich verändern kann, wobei auch der Umstand mitgeteilt wird, dass die Miete so hoch sein kann, dass sie die laufenden Aufwendungen des Vermieters deckt, sich mit dem Abbau von Aufwendungshilfen und Fördermitteln erhöhen kann.

Dem Umstand allein, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten (zunächst, nämlich: zur Zeit) eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit der Klägerin vereinbart hat, lässt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass sie mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet. Auch die – allein allerdings auch nicht ausreichende – Interessenlage der Parteien lässt diesen Rückschluss nicht zu. Der Mietvertrag wurde – aus dem Rubrum des Vertrages deutlich ersichtlich – durch die im damaligen Zeitpunkt bereits im Insolvenzverfahren befindliche Rechtsvorgängerin der Beklagten geschlossen. Bei wirtschaftlicher Betrachtung ist es schon fernliegend, dass diese – ohne ausdrückliche Vereinbarung – derart weit reichende Vermögensdispositionen für die Zukunft treffen wollte, im Übrigen auch nur treffen konnte.

Letztlich entspricht die Rechtsauffassung der Klägerin auch nicht generell der Interessenlage von Mietern. Zuzugeben ist ihr, dass ein Mieter die Höhe der Miete betreffend Sicherheit wünscht. Dies ist allerdings weder im Segment des preisgebundenen noch dem des preisfreien Wohnraums erreichbar. Unabhängig davon müsste ein solcher Wille im Rahmen des Vertragsschlusses in der Weise zwischen den Parteien thematisiert worden sein, dass auf eine Vereinbarung geschlossen werden kann, der Vermieter also in Kenntnis dieses Wunsches einer entsprechenden Vereinbarung die Miethöhe betreffend zugestimmt hat. Dafür ist hier nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich. Die Auffassung des Amtsgerichts zu den Interessen des Mieters greift im Übrigen zu kurz: würde sie zugrunde gelegt, wären Vermieter im preisgebundenen Wohnraumsegment gehalten, immer die Kostenmiete zu vereinbaren oder zumindest eine möglichst hohe, die preisrechtlichen und am Markt durchsetzbaren Möglichkeiten ausschöpfende Miete, um nicht Gefahr zu laufen, dass sie – gegebenenfalls verbunden mit dem Risiko einer Insolvenz – dauerhaft mit dem Verlangen der Kostenmiete oder jeder – wie hier – auch nur äußerst moderaten Anhebung der Miete ausgeschlossen wären. Die nach den hier gegenständlichen Erhöhungen geschuldete Miete erreicht im Ergebnis noch immer nicht einmal die Hälfte der Kostenmiete. Eine entsprechende Entwicklung dürfte eine weitere Erhöhung des Mietpreisniveaus zur Folge haben und nicht im Interesse von Mietern liegen.”

Ist die formularmäßige Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam, wenn die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 216/14, Urteil vom 09.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Beklagte ist nicht gemäß § 535 Abs. 1 verpflichtet, in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Die grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht ist nicht wirksam auf den Beklagten abgewälzt worden. Die Regelung in § 3 Nr. 3 des Mietvertrags, wonach Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, ist eine vorformulierte Klausel. Diese ist nur wirksam, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen worden ist.

Die formularmäßige Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung – wie hier – dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, GE 2015, 649).

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine “renovierte” Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume bei einer Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln (BGH a.a.O.).

Das ist hier nicht der Fall. Die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen der damaligen Vertragsparteien. Nach § 7 des Mietvertrags schuldete der Vermieter keine Arbeiten und übernahm der Mieter die Räume “wie besichtigt”. In der Anlage vereinbarten die Parteien in § 22, dass der Mieter die Räume auf eigene Kosten selbst instand setzt und sie renovieren lässt. Hierfür erhielt er eine Vergütung von 200,– DM. Danach liegen die obigen Anforderungen an eine “renovierte” Wohnung nicht vor. Diese setzen voraus, dass grundsätzlich keine Arbeiten erforderlich sind und allenfalls nicht ins Gewicht fallende Gebrauchsspuren vorhanden sind. Bei einem solchen Zustand bestände für eine Vereinbarung wie in der Anlage in § 22 keine Grundlage. Wenn die Parteien indes ausdrücklich vereinbaren, dass der Mieter die Instandsetzungen und Renovierungen bei Vertragsbeginn vornimmt, folgt daraus, dass solche Arbeiten auch erforderlich waren. Dies steht der Annahme eines Gesamteindrucks einer renovierten Wohnung entgegen.

Es kommt dabei nicht darauf an, dass der Beklagte nicht bereits seit 1969 Mieter der Wohnung ist, sondern erst später in den Vertrag eingetreten ist. Denn mit dem Beklagten ist kein neuer Mietvertrag geschlossen worden, sondern er ist in die Rechte und Pflichten des Vertrags von 1969 eingetreten, in welchem eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen nicht wirksam begründet worden ist, sodass dem Beklagten auch eine solche Verpflichtung nicht obliegt.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt worden. Die vereinbarte Zahlung von 200,– EUR kann nicht als angemessen angesehen werden. Dies wird von der insoweit beweisbelasteten Klägerin auch nicht geltend gemacht. Sie kann sich insoweit nicht auf eine nach ihrer Auffassung geringe Miete berufen. Weder aus der vorliegenden Vertragsurkunde noch aus sonstigen Umständen lässt sich erkennen, dass im Hinblick auf den Renovierungszustand der Wohnung bei Vertragsbeginn eine geringere Miete vereinbart worden ist. Dies ergibt sich auch nicht aus einem Abweichen der vereinbarten Miete von einer Durchschnittsmiete für Altbauten. Die unter Berücksichtigung der damals in Berlin geltenden Preisbindung für Altbauten zulässige Miete beruhte auf der Friedensmiete zuzüglich gesetzlich zugelassener Erhöhungsbeträge. Eine ortsübliche Vergleichsmiete galt für Altbauten in Berlin erst seit 1987. Die danach bei Vertragsabschluss im Jahr 1969 zulässige Miete entsprach keineswegs einer Durchschnittsmiete, sondern war für jedes Haus bzw. Wohnung unterschiedlich. Dass insoweit gegenüber der zulässigen Miete ein Abschlag vorgenommen worden ist, ist nicht erkennbar.”

Dürfen nur solche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 9513/15, Urteil vom 22.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gegenüber dem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.247,07 Euro steht dem Kläger gegenüber den Beklagten jedoch ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 BGB i.V.m. § 556 Abs. 2 BGB in Höhe von 347,73 Euro wegen überhöhter Hauswartkosten in Höhe von 136,32 Euro und wegen überhöhter Kosten für die Gebäudereinigung in Höhe von 204,59 Euro zu.

Insofern habend die Kläger schuldhaft gegen die ihnen obliegende Pflicht zur Ein­haltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht, die den Vermieter trifft (BGH NZM 2011, 705). Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (BGH NJW 2010, 3647; WuM 2008, 39). Dabei verkennt das erkennende Gericht nicht, dass der Grundsatz für den Vermieter durchaus einen Ermessensspielraum enthält, den er einzelfallorientiert unter Berücksichtigung eines zumutbaren Zeit- und Organisationsaufwandes ausüben muss (Milger NZM 2012, 664). Letztendlich beinhal­tet der Begriff der Wirtschaftlichkeit das Gebot der Sparsamkeit (Milger a.a.O.) Hierzu gehört zunächst die Angemessenheit der Leistung. Also die Frage, ob eine bestimmte Dienst- oder Werkleistung überhaupt erforderlich und sinnvoll ist. Dies wiederum bedeutet, dass bei einer Änderung der Bewirtschaftungsform durch den Vermieter diese zwar grundsätzlich nicht unzulässig ist, damit verbundene Kostensteigerungen aber nur dann umlegbar sind, wenn die Änderung nicht willkürlich erfolgt, sondern aus nach­vollziehbaren Gründen (BGH NZM 2004, 417; Schmid WuM 2009, 487).

Bereits an dieser Stelle bestehen erhebliche Zweifel an der Höhe der geltend ge­machten Kosten. Die Bewirtschaftung erfolgte mehr oder weniger im gleichen Umfange wie in der Vergangenheit durch die Voreigentümer bzw. die eingeschaltete Zwangs­verwalterin. Erst nachdem die Kläger Eigentümer und damit Vermieter gem. § 566 BGB geworden waren, haben sie die Bewirtschaftung durch “eine Eigenfirma” durchführen lassen. Vor allem hierdurch ist eine immense Steigerung der Kosten erfolgt.

Betriebskostensteigerungen können auf ganz unterschiedlichen Gründen beruhen (s. Milger NZM 2012, 660; kritisch hierzu Langenberg/Zehelein NZM 2013, 170). Nicht auf alle dieser Faktoren hatte der Vermieter tatsächlich auch Einfluss wie z.B. die Höhe öffentlicher Gebühren, das Heizverhalten oder Witterungsbedingungen. Doch hat der Vermieter erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihm zu vergebenden Aufträgen. Diesbezüglich hatte der Vermieter eine Preisermittlungspflicht. Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen (KG NZM 2011, 487). Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung eines einzelnen Angebots beschränken. Gerade bei größeren Verwaltern und Vermietern ihrer Wohnungen sind die Anforderungen durchaus strenger (Milger NZM 2008, 10). Dies gilt erst Recht, wenn der Vermieter die Arbeiten durch einen Eigenbetrieb ausführen lassen will und deshalb eine am Markt sich orientierende Preisbildung durch eine Ausschreibung oder eine Konkurrenzsituation überhaupt nicht stattfindet.

Folge einer solchen unzureichenden Preisermittlung ist, dass der Vermieter allenfalls die Kostenverlangen kann, die objektiv erforderlich waren, hinsichtlich der darüber hinausgehenden Beträge steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu.

Vorliegend hat das erkennende Gericht die in Ansatz zu bringenden Kosten gem. § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Abrechnungen aus dem Vorjahr unter Berücksich­tigung einer angemessenen Kostensteigerung geschätzt. Es hat dabei Hauswartkosten in Höhe von 120,00 Euro in Ansatz gebracht und Kosten der Gebäudereinigung unter Berücksichtigung der Ausweitung des Reinigungsumfanges von 230,00 Euro. Insofern hat sich das erkennende Gericht an seinen Ausführungen im Verfahren 425 C 1223/15 orientiert. Zu berücksichtigen war die erheblich kleinere Wohnungsgröße. Diese Be­träge liegen bei den Hauswartkosten (0,20 Euro/qm) unterhalb unter den Kosten der Ge­bäudereinigung (0,21 Euro/qm) oberhalb den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes für NRW für das Jahr 2013.”

Gilt die Einwendungsausschlussfrist gegen Betriebskostenabrechnungen gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB auch für Mietverhältnisse des preisgebundenen Wohnraum alten Rechts?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 9513/15, Urteil vom 22.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das erkennende Gericht hatte den Einwand des Beklagten hinsichtlich eines Verstoßes gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit im vorliegenden Verfahren auch zu be­rücksichtigen. Zwar hat der Beklagte im vorliegenden Verfahren lediglich vorgetragen, erstmals mit Schriftsatz vom 21.12.2015, der den Klägern erst nach dem 05.01.2016 zugegangen war, diese Einwendungen erhoben zu haben, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB findet auf vorliegenden Einwendungen jedoch aus zwei Gründen keine Anwendung. Die Ausschlussfrist gilt zunächst nicht für preisgebundenen Wohnraum, weil § 20 Abs. 3 NMV keine entsprechende Bestimmung enthält (BGH NZM 2005, 737 = MietPrax-AK, § 556 BGB Nr. 12 mit Anmerkung von Eisenschmid; Lützenkirchen MietRB 2006, 30, 31, 32; Dieckersbach NZM 2006, 281; Zehelein in Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, H 254). Außerdem findet die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach überwiegender Auffassung überhaupt keine Anwendung (Zehelein in Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, J 75; derselbe NZM 2014, 269; Derckx NZM 2014, 372; a.A. Streyl NZM 2013, 97, 100; Flatow WuM 2012, 235, 237).”

Können die Vertragserklärungen der Mietvertragsparteien in einen beiderseitigen befristeten Ausschluss des Rechts der ordentlichen Kündigung umgedeutet werden, wenn eine Befristung eines Wohnraummietvertrags nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unzureichender Darlegung des Eigenbedarfs unwirksam ist und der Mieter bei Vertragsschluss sein Interesse am längerfristigen Bestand des Mietverhältnisses zum Ausdruck gebracht hat?

Die Antwort des Landgerichts Fulda (LG Fulda – 1 S 106/15, Urteil vom 20.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Fulda in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Recht ist das Amtsgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kündigung der Kläger vom 25.08.2014 das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis nicht beendet hat. Dies gilt, auch wenn man mit den Klägern davon ausgeht, dass grundsätzlich die Voraussetzungen für eine erleichterte ordentliche Kündigung des Mieters gem. § 573 a Abs. 1 BGB vorliegen würden, da es sich um ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Diese zwischen den Parteien streitige tatsächliche Frage bedarf keiner Klärung und ist nicht entscheidungserheblich.

Dem Ausspruch einer ordentlichen Kündigung steht zwar nicht eine wirksam vereinbarte Befristung des Mietverhältnisses entgegen. Die in § 3 des Mietvertrages vorgesehene Befristung auf 5 Jahre ist nämlich unwirksam. Der sogenannte einfache Zeitmietvertrag ist mit den Neuregelungen des Mietrechts entfallen. Nach neuer Rechtslage können nur qualifizierte Zeitmietverträge geschlossen werden. Ein Zeitmietvertrag ist gem. § 575 Abs.1 S. 1 Nr. 1 BGB zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Zwar kommt vorliegend in § 3 des Mietvertrages ein Eigenbedarfswunsch der Kläger zum Ausdruck, dieser ist aber nicht ausreichend konkret formuliert worden. Der Vermieter muss für eine wirksame Befristung einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen, der eine Unterscheidung von anderen Interessen und dem Mieter die Prüfung ermöglicht, ob eine Befristung gerechtfertigt ist (Palandt-Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 575, Rdnr. 9, m. w. N.; BGH in NJW 2007, 2177 [BGH 18.04.2007 – VIII ZR 182/06]). Diesem Erfordernis genügt die alleinige Angabe anschließenden Eigenbedarfs nicht, da nicht konkretisiert ist, für wen Eigenbedarf geltend gemacht werden soll. Von daher handelt es sich nicht um einen wirksamen Zeitmietvertrag, der die Zulässigkeit einer ordentlichen Kündigung ausschließen würde.

Gleichwohl hat die von den Klägern erklärte Kündigung das Mietverhältnis nicht zu beenden vermocht.

Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Mietvertrages ist nämlich eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag entstanden. Diese Lücke ist in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (BGH in NJW-RR 2014, 397 [BGH 11.12.2013 – VIII ZR 235/12] f und NJW 2013, 2820 [BGH 10.07.2013 – VIII ZR 388/12] f).

Dies bedeutet für den Streitfall:

Schon aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung von 5 Jahren in den Mietvertrag wird der bei Vertragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden deutlich, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte. Diesem Parteiwillen wird die an sich infolge der Unzulässigkeit der Befristung eintretende gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 S. 2 BGB nicht gerecht; denn die Parteien wollten ersichtlich, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Befristung durch Kündigung nach § 573 BGB beendet werden kann. Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke daher redlicherweise dahin geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht.

Soweit die Kläger die Auffassung vertreten, dass eine solche ergänzende Vertragsauslegung (oder Umdeutung) dann nicht statthaft sei, wenn die Parteien aufgrund konkreter Interessen des Vermieters einen Zeitvertrag nach § 575 Abs.1 S. 1 BGB schließen wollten und dies nicht gelungen ist (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 575 BGB, Rdnr. 29), kann dem jedenfalls nicht für den Streitfall gefolgt werden. Es ist nämlich nicht davon auszugehen, dass die Befristungsabrede allein im Interesse der Kläger wegen anschließenden Eigenbedarfs erfolgt wäre. Die Anhörung beider Parteien im Kammertermin hat nämlich ergeben, dass seinerzeit ein beiderseitiges Interesse an einer längerfristigen Bindung vorgelegen hat. Der Beklagte hat ausgeführt, dass er sogar an einem auf 6 Jahre befristeten Mietvertrag interessiert gewesen sei und dass man sich dann auf einen Vertrag auf 5 Jahre geeinigt habe. Diese Angaben hat die Klägerin ausdrücklich als richtig bestätigt. Danach hat man sich auf einen auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag geeinigt. Auf Klägerseite bestand das Interesse, danach einen möglichen Eigenbedarf für Enkel geltend machen zu können. Aber auch der Beklagte war an einer langfristigen Bindung interessiert. Die beabsichtigte Befristung auf 5 Jahre geschah daher nicht allein aufgrund konkreter Interessen der Kläger. Nach den Bekundungen beider Parteien im Rahmen der Parteianhörung kommt vielmehr in der vereinbarten Vertragsbestimmung der seinerzeit beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis jedenfalls für die Zeit der gewollten Befristung Bestand haben sollte. Bei dieser Sachlage ist es gerechtfertigt, die durch die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung entstandene Vertragslücke dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist.

Nach alledem ist das Mietverhältnis durch die ausgesprochene Kündigung nicht wirksam beendet worden, ohne dass es noch eines Eingehens darauf bedarf, ob das Berufen der Kläger auf die Unwirksamkeit der Befristungsabrede den Geboten von Treu und Glauben (§ 242 BGB) widerspricht und rechtsmissbräuchlich ist (vgl. hierzu auch Urteil des LG Freiburg vom 21.03.2013, Az. 3 S 368/12).”

Können Mieter die Durchführung eines Termins für Schadensbeseitigungsarbeiten in ihrer Wohnung von einer Vorschusszahlung betreffend Verdienstausfall wegen unbezahlten Urlaubes und der Kosten einer Ersatzunterkunft abhängig machen?

Die Antwort des Amtsgerichts Aachen (AG Aachen – 100 C 272/15, Urteil vom 12.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Aachen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Denn den Beklagten stand ein vom Gesetzgeber in § 555 a Abs. 3 BGB verankerter Aufwendungsersatzanspruch zu, den sie nach der ausdrücklichen Regelung in § 555 a Abs. 3 Satz 2 BGB im Wege des Vorschusses verlangen konnten. Dabei hat der Gesetzgeber keinerlei Einschränkung nach der Höhe der zu ersetzenden Aufwendungen vorgesehen.

Vorliegend kann dahingestellt bleiben, ob den Beklagten ein Anspruch auf Vorschuss auf einen Verdienstausfall wegen unbezahlten Urlaubes zur Beaufsichtigung der Handwerker durch den Beklagten zu 2) zusteht. Nur vorsorglich sei darauf hingewiesen, dass dies dann nicht der Fall ist, wenn die Beklagte zu 1) nicht berufstätig wäre. Zudem wird in der Rechtsprechung zum Teil eine unablässige Überwachung der Handwerker als nicht angemessene Aufwendung betrachtet, da eine stichprobenhafte Kontrolle bei Einlagerung besonders gefährdeter Hausratsgegenstände außerhalb der Wohnung und teilweisem Verschließen einzelner Zimmer für ausreichend erachtet wird. Dies könnte hier letztlich anders zu bewerten sein, da mehrere Gewerke parallel ausgeführt werden sollen.

Jedenfalls aber steht den Beklagten, denen an den veranschlagten 5 Sanierungstagen eine Ganzkörperwaschmöglichkeit nicht zur Verfügung stehen wird und die in der streitgegenständlichen Wohnung nur eine Möglichkeit zur Katzenwäsche an den zwei Waschbecken, die nur über sehr kurze Einhebelarmaturen verfügen, ein Anspruch auf Ersatzunterbringung zu. Auch ungeachtet des Umstandes, dass die Beklagte eine dauernde Einbuße der körperlichen Beweglichkeit auf der Grundlage einer Rückenerkrankung behauptet, die zu einem GdB von 40 führt, ist den Beklagten Mietern über einen Zeitraum von 5 Tage eine derartige Einschränkung ihrer körperlichen Hygiene nicht zuzumuten, so dass Abhilfe zu schaffen ist. Nachdem der Kläger eine Nutzungsmöglichkeit eines Badezimmers in einer anderen Wohnung im streitgegenständlichen Objekt nicht angeboten hat/anbieten konnte, steht den Beklagten eine Ersatzunterkunft in einem nahegelegenen Hotel, worauf sich beide Seiten verständigt hatten, zu. Die Übernachtungskosten dieses notwendigen Hotelaufenthaltes sind nach § 555 a Abs. 3 Satz 1 BGB zu ersetzen. Da der Gesetzgeber dem Mieter ein mögliches Insolvenzrisiko des Vermieters nicht aufbürgen wollte, hat er ausdrücklich in Satz 2 einen Anspruch auf Vorschuss verankert, dem der Kläger nicht nachgekommen ist.

Dies führt zu der Konsequenz, dass die Beklagten berechtigt waren, die Durchführung der ab dem 13.4.2015 vereinbarten Sanierungsarbeiten zu verweigern.”