Gibt es eine Nebenpflicht des Mieters dergestalt, dass er den Vermieter auf die Einhaltung der Frist des §556 Abs. 3 S. 2 BGB (die Frist, in der die Nachforderung von Betriebskosten möglich ist) hinweisen muss?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Geltendmachung der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2012 ist nach § 556 Abs. 2 S. 3 BGB ausgeschlossen. Denn es ist davon auszugehen, dass der Kläger den Beklagten diese Abrechnung nicht gemäß § 556 Abs. 2 S. 2 BGB bis zum Ablauf des Monats Dezember 2013 mitgeteilt hat.

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, weshalb sich aus dem Schreiben der Beklagtenvertreterin vom 28. November 2013 nicht ergibt, dass auch die Heizkostenabrechnung selbst rechtzeitig übersandt wurde. Denn in der “Betriebskostenabrechnung” sind die Heizkosten ebenfalls enthalten, wenn dort auch nur das Ergebnis einer gesonderten Heizkostenabrechnung mitgeteilt wird.

Entgegen der Ansicht des Klägers gibt es grundsätzlich keine Nebenpflicht des Mieters dergestalt, dass er den Vermieter auf die Einhaltung der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB hinweisen muss. Eine solche ergibt sich hier auch nicht ausnahmsweise aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es lag insbesondere kein Sachverhalt vor, der etwa mit jenem zu vergleichen ist, der der Entscheidung des BGH vom 30. März 2011 – VIII ZR 133/10 – (NJW 2011, 1957f) zugrunde lag. In jenem Fall war der dem Vermieter unterlaufene Fehler bei der Nebenkostenabrechnung für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar gewesen. Er betraf mit den einzustellenden Vorschüssen einen Punkt, über den die dortigen Parteien zuvor gerade einen Rechtsstreit geführt hatten. Hier aber hatten die Parteien vor der Zusendung der Nebenkostenabrechnung 2012 keinen Streit über das Erfordernis der Beifügung der Heizkostenabrechnung im engeren Sinne gehabt. Auch mussten die Beklagten nach dem Inhalt des klägerischen Schreibens vom 16. November 2013 nicht wissen, dass der Kläger davon ausging, dass diesem die eigentliche Heizkostenabrechnung 2012 beigefügt sei. Soweit es in der Nebenkostenabrechnung bezüglich der Heizkosten heißt: “lt Abrechnung”, konnte dies ebenso dahingehend verstanden werden, dass diese gesondert übersandt werde oder vom Mieter – wie sonstige Belege – eingesehen werden könne.

Schließlich kann der Kläger für sich auch nichts daraus herleiten, dass die Beklagtenvertreterin noch im Januar 2014 den Eindruck erweckt habe, es gehe nur um fehlende Belege. Denn zu diesem Zeitpunkt war die Frist des § 556 Abs. 2 S. 2 BGB bereits abgelaufen gewesen. Es ist völlig unerheblich, ob der Fristablauf von den Beklagten bereits im Januar oder erst im April 2014 moniert wird. Dies macht für den Kläger keinen Unterschied. Selbst wenn die Beklagtenseite schon im Januar 2014 auf den Fristablauf hingewiesen hätte, stünde der Kläger jetzt nicht besser.”

Hat der Mieter einen Anspruch auf Vornahme einer konkreten Maßnahme zur Mängelbeseitigung?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Nach einhelliger Ansicht hat der Mieter keinen Anspruch auf Vornahme einer konkreten Maßnahme zur Mängelbeseitigung, sondern lediglich auf Beseitigung des Mangels, in welcher geeigneten Weise auch immer es der Vermieter bewerkstelligen möchte (vgl. nur Urteil der Kammer vom 4. Juli 2005 – 67 S 431/04; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, § 535 Rn. 75). Zwar haben die Kläger grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Instandsetzung der in ihrer Wohnung vorhandenen Mängel, also auf Schaffung eines funktionstüchtigen Küchenherdes, der Ersetzung der gesprungenen Scheibe in der Küche, der malermäßigen Beseitigung der Wasserschäden an der Decke und der rechten Seitenwand der Küche und der Herstellung einer Badewanne mit einer durchgehend weißen Oberflächenbeschichtung. Die Kläger können der Beklagten aber nicht vorschreiben, in welcher Weise sie konkrete Maßnahmen ergreifen will, um die behaupteten Mängel zu beseitigen. Allein hinsichtlich der zersprungenen Glasscheibe ist eine anderweitige Mängelbeseitigung als deren vollständige Ersetzung nicht denkbar. Insofern war die Auferlegung der Kosten nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung im ersten Rechtszug nicht zu beanstanden. Hinsichtlich der Beseitigung der Wasserschäden kommt grundsätzlich auch ein partielles Überstreichen der Flecken in Betracht. Gleiches gilt hinsichtlich der Schaffung einer Badewanne mit unbeschädigter Oberfläche. Ein Anstrich der Wanne war unstreitig bereits zu Beginn des Mietvertrages vorhanden und hat offensichtlich mehrere Jahre gehalten und eine beanstandungsfreie und im Übrigen auch vertragsgemäße Oberfläche geboten. Entgegen der Ansicht der Kläger ist also nicht zwingend davon auszugehen, dass ein weiterer Anstrich unmöglich wäre oder den gewünschten mangelfreien Zustand nicht herzustellen imstande wäre. Und hinsichtlich der Schaffung einer Kochmöglichkeit in der Küche wäre entgegen der Ansicht der Kläger auch die Ersetzung des Gasherdes durch einen solchen mit Induktionskochfeld denkbar gewesen, der ebenso wie ein Gasherd ein schnelles Anheizen und Abschalten sichert.”

Können die Kosten der Pflege der Außenanlage, die auf die Beseitigung von Verunreinigungen (etwa Hundekot) entfallen, auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese durch Dritte verursacht worden sind?

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A. 2.  unter Randnummer 15 wie folgt aus: ” 2. Davon unabhängig macht die Revision der Kläger hingegen ohne Erfolg geltend, die Kosten der Pflege der Außenanlage könnten jedenfalls insoweit nicht auf die Mieter umgelegt werden, als sie auf die Beseitigung von Verunreinigungen (etwa Hundekot) entfielen, die durch Dritte verursacht worden seien. Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 137/09,NZM 2010, 274 Rn. 24) gehören die Kosten der Beseitigung des auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls auch insoweit zu den umlagefähigen Betriebskosten, als sie auf die Beseitigung unberechtigt abgestellten Mülls entfallen. Für die Beseitigung einer Verunreinigung von Garten- oder Rasenflächen gilt nichts anderes. Der insoweit anfallende Aufwand gehört zu den Kosten der Gartenpflege. Entgegen der von der Revision der Kläger unter Bezugnahme auf eine teilweise in der mietrechtlichen Literatur vertretene Auffassung (vgl. etwa MünchKommBGB/ Schmid, 6. Aufl., § 1 BetrKV Rn 16; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 4. Aufl., § 556 Rn. 22) geäußerten Ansicht ist es unerheblich, ob Verunreinigungen, die der Vermieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks beseitigen lässt, durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind und ob das Verhalten des Mieters oder des Dritten als “rechtswidrige Handlung” zu qualifizieren ist. Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt – selbstverständlich – eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunreinigungen entfällt, für die Dritte verantwortlich sind. Entgegen der Auffassung der Revision der Kläger führt der Umstand, dass derartige Verunreinigungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfallen mögen, nicht dazu, den – laufend anfallenden – Kosten der Gartenpflege und Müllentsorgung den Charakter wiederkehrender Kosten zu nehmen.”

Können die Kosten der Pflege von Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden?

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A. 1.  wie folgt aus: ”

Kann ein Mieter die Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB wegen Mängeln für vergangene Nutzungszeiträume erheben?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Pflichtverletzung der wiederholten unpünktlichen Mietzahlung scheidet ebenfalls nicht wegen einer Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB aus. Denn eine solche stand den Beklagten im oben genannten Zeitraum schon nicht zu. Bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch abschließend Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 – NZM 2015, 618ff Rn. 62). Daraus ergibt sich zugleich, dass das Zurückbehaltungsrecht nicht in solchen Monaten geltend gemacht werden kann, in denen – wie hier – gar kein Mangel besteht. Danach bedarf es keiner vertieften Erörterung, dass eine etwaige Einrede des nichterfüllten Vertrages jedenfalls nicht in Höhe der vollen Miete bestanden hätte.”

Ist eine formularmäßige mietvertragliche Regelung, wonach auch der Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an Aufzugskosten zu beteiligen ist, als wirksam anzusehen?

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Obwohl es hierauf für die zu treffende Entscheidung nicht ankommt, da eine Umlage von Aufzugskosten auf den Mieter vorliegend nicht mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen erfolgte, ist im Anschluss an die Rechtsauffassung des BGH, Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557 (3558), davon auszugehen, dass eine formularmäßige mietvertragliche Regelung, wonach auch der Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an Aufzugskosten beteiligt wird, als wirksam anzusehen ist, da sie dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB entspricht, wonach Betriebskosten, wenn nichts anderes vereinbart ist und vorbehaltlich hier nicht einschlägiger anderweitiger Vorschriften, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind.”

Rechtfertigt der nachträgliche Balkonanbau bei einer Nachbarwohnung eine Minderungsquote, wenn es durch den Balkonanbau zu einer direkten Einsehbarkeit der Wohnung der Nachbarn sowie eines tunnelartigen Ausblicks aus der Nachbarwohnung kommt?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die vom Amtsgericht wegen der mit dem nachträglichen Balkonanbau verbundenen Beeinträchtigungen zugestandene Minderungsquote ist nicht zu beanstanden.

Ohne Erfolg beruft die Beklagte sich hiergegen darauf, dass mit dem Balkonanbau nur ein für die Baualtersklasse allgemein üblicher Zustand geschaffen worden sei. Eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einer (anderen) Wohnung i.S.v. § 536 Abs.1 BGB kann grundsätzlich unabhängig davon vorliegen, ob durch eine Modernisierungsmaßnahme eine Wohnwertsteigerung für die hiervon betroffene Wohnung herbeigeführt wird oder nicht. Wann dies der Fall ist, entzieht sich jedoch einer generalisierenden Betrachtung und ist durch den Tatrichter jeweils anhand der Einzelfallumstände zu entscheiden. Vorliegend hat das Amtsgericht, nachdem es sich hiervon im Rahmen des Ortstermins einen persönlichen Eindruck verschafft hat, eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung für die Wohnung der Kläger aufgrund der konkreten räumlichen Gegebenheiten im streitgegenständlichen Hinterhof sowie der baulichen (nicht sichtbegrenzenden) Gestaltung der nachträglich angebrachten Balkone mit zutreffender Begründung bejaht. Entgegen der Ansicht der Beklagten mussten die Kläger mit solch einer für ihre Wohnung erheblich nachteiligen Veränderung des Gebäudekomplexes durch den Vermieter weder bei Mietvertragsschluss rechnen, noch ist das Amtsgericht unter Verstoß gegen § 308ZPO im Rahmen der Verurteilung über den Klageantrag hinausgegangen. Vielmehr hat es die klägerseits begehrte Minderungsquote von 10 % festgestellt. Unschädlich war insofern, dass es eine klägerseits behauptete Verdunkelung der Wohnung anlässlich des Ortstermins nicht hat feststellen können. Das Amtsgericht war gem. § 287 ZPO im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens frei darin, eine für die durch den Balkonanbau eingetretene Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung der Kläger über welche es Beweis erhoben hat angemessene Minderung zu schätzen. Die insoweit zugesprochene Quote von 10% ist angesichts der nunmehr direkten Einsehbarkeit der Wohnung der Kläger sowie des tunnelartigen Ausblicks aus der Wohnung, welchen auch bereits mit Schriftsatz vom 25.09.2014 vorgetragen worden war, nicht zu beanstanden.”

Ergibt sich, wenn die Treppenhausbeleuchtung auf Dauerbeleuchtung eingeschaltet ist, allein hieraus ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit?

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Auch nach dem bestrittenen Vortrag der beklagten Partei, wonach die Treppenhausbeleuchtung auf Dauerbeleuchtung eingeschaltet sei, ist davon auszugehen, dass sich allein hieraus ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht ergibt. Zunächst wird davon ausgegangen, dass der Einwand so zu verstehen ist, dass die Treppenhausbeleuchtung in Zeiten, zu denen die natürliche Beleuchtung nicht ausreicht, um das Treppenhaus ausreichend zu beleuchten, sich nicht erst auf Anforderung einschaltet und nach Ablauf einer gewissen Zeit wieder erlischt, sondern dauerhaft eingeschaltet ist. Mit einer solchen Einstellung der Treppenhausbeleuchtung verstößt der Vermieter nicht gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit im Zusammenhang mit dem Betrieb des Grundstücks, da eine solche Dauerbeleuchtung für die Mieter des Hauses auch mit Vorteilen verbunden ist, weil nicht erst im Dunklen nach dem Schalter für die Beleuchtung gesucht werden muss, beziehungsweise zumindest kurze Wege im Treppenhaus im Dunklen zurückgelegt werden müssen und es auch nicht erforderlich ist, den Schalter stets erneut betätigen zu müssen, falls sein Aufenthalt im Treppenhaus aus welchen Gründen auch immer einen etwas längeren Zeitraum erfordert (z.B. beim Transport schwerer Gegenstände etc. ).”

Ist es zu beanstanden, dass anteilige Stromkosten, die auf die Heizungsanlage entfallen und die nicht als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen sind, geschätzt werden, wenn ein Zwischenzähler nicht vorhanden ist?

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nach zutreffend Ansicht des BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 ff. (1803) ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass anteilige Stromkosten, die auf die Heizungsanlage entfallen und die nicht als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen sind, geschätzt werden, wenn ein Zwischenzähler nicht vorhanden ist, wobei der Vermieter die Grundlagen der Schätzung offenzulegen hat. Ein Schätzung in Höhe von 5 % der Brennstoffkosten, wie sie vorliegend in sämtlichen Abrechnungen der Jahre 2010 bis 2012 dargelegt wurde, ist nicht zu beanstanden (vgl. hierzu Lammel in Schmidt-Futterer § 7 HKVO Rn. 30).”

Ist bei einem Vollwartungsvertrag bei einem Aufzug ein gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung zu ermittelnder angemessener Kostenanteil in Abzug zu bringen?

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Jedoch ist von den Aufzugskosten wegen des zugrunde liegenden Vollwartungsvertrages ein gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung zu ermittelnder, nach Ansicht des Gerichts mit 20 % angemessenen bemessener Kostenanteil in Abzug zu bringen, weil bei einem sogenannten Vollwartungsvertrag auch gewisse Instandsetzungsarbeiten von den Gesamtkosten umfasst sind (vgl. hierzu Blank in Blank/Börstinghaus, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 176 m.w.N.).”