Kann der Mieter verlangen, selbst die Mängelbeseitigungsarbeiten auf Kosten des Vermieters durchführen zu lassen, wenn der Vermieter zwar zur Beseitigung verurteilt worden ist, jedoch der Mieter unberechtigt diese Mängelbeseitigung verhindert?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Danach ergibt sich, dass die bisherige Nichterfüllung der zu Lasten des Schuldners titulierten Verpflichtung nicht auf seiner Untätigkeit, sondern der Ablehnung der angebotenen Erfüllung durch die Gläubigerin beruht. Ihre Mitwirkung ist jedoch zwingend erforderlich, da es dem Schuldner verwehrt ist, die von der Gläubigerin inne gehaltene Wohnung ohne oder gegen ihren Willen zu betreten, §§ 862, 858 BGB, Art. 13 GG. Nach allgemeiner Ansicht besteht nach § 242 BGB daher eine entsprechende Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung zum Zwecke der Instandhaltung bzw. – hier – Instandsetzung zu gewähren (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 67, m. w. N.). Gegen diese Verpflichtung hat die Gläubigerin verstoßen, erreicht aber durch ihr treuwidriges Verhalten nunmehr im Zwangsvollstreckungsverfahren, dass ihr das Amtsgericht mehr zuspricht als der zugrunde liegende Titel.

Darin wird der Schuldner (lediglich) zur Herstellung eines fachgerechten, den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wäremeschutzes verurteilt, ohne dass ihm – zutreffend – eine bestimmte Maßnahme vorgegeben würde; das konkrete “Wie” einer Mangelbeseitigung ist grundsätzlich in das Ermessen des Vermieters gestellt, denkbar wäre lediglich im – hier weder vorgetragenen noch sonst ersichtlichen – Ausnahmefall eine Ermessensreduktion, die im Einzelfall zur Beschränkung auf nur eine (allein geeignete) Maßnahme führen kann.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann der Schuldner den Einwand des Verstoßes der Gläubigerin gegen ihre Mitwirkungspflicht im Rahmen des Verfahrens nach § 887 ZPO geltend machen. Schon aus dem Wortlaut der Regelung folgt, dass die – hier nicht gegebene – Nichterfüllung der titulierten Verpflichtung tatbestandliche Voraussetzung für die Ermächtigung des Gläubigers ist. Hat aber der Schuldner seinerseits alles Erforderliche zur Erfüllung der titulierten Verpflichtung getan und scheitert diese allein an der erforderlichen Mitwirkung des Gläubigers, so muss die Vorbereitung bzw. das Angebot der Erfüllung, § 294BGB, ebenso wie die (vereitelte) Erfüllung im Rahmen des Ermächtigungsverfahrens berücksichtigt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Prozessgericht als Vollstreckungsgericht, § 887Abs. 1 ZPO, nicht nur die Erfüllung der titulierten Verpflichtung als Einwand im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens zu prüfen und – gegebenenfalls im Wege der Beweisaufnahme – zu klären (BGH Beschluss vom 5.11.2004 – IXa ZB 32/04, in: NJW 2005, 367, zitiert nach ibr-online), sondern auf der Grundlage des Titels auch zu entscheiden, ob vom Schuldner vorgenommene Handlungen das sind, was der Titel gebietet (vgl. BGH Beschl. v. 26.04.2007 – I ZB 82/06, in: NJW-RR 2007, 1475, zitiert nach ibr-online).

Nach diesen Maßstäben kann nichts anderes für den Fall gelten, dass die Vornahme der angebotenen Erfüllungshandlung an der zwingend erforderlichen Mitwirkung des Gläubigers scheitert.

In dem hiesigen Verfahren war daher – wie nunmehr durch das Beschwerdegericht geschehen und bejaht – zu prüfen, ob die vom Schuldner angebotene Handlung der titulierten Verpflichtung entspricht. Die Auffassung des Amtsgerichts führt dagegen dazu, dass – dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck des § 887ZPO zuwider laufend – die Erfüllung einer zu Lasten des Schuldners titulierten Verpflichtung in das Belieben der Gläubigerin gestellt wird und diese durch rechtsmissbräuchliches Verhalten im Zwangsvollstreckungsverfahren eine (Art und Weise der) Mangelbeseitigung durchsetzt, auf die kein Anspruch besteht und die zudem nicht tituliert ist.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts lässt sich – schon nicht dem Gesetz, aber auch – der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht der Grundsatz entnehmen, dass materielle Einwendungen – mit Ausnahme des Erfüllungseinwandes – im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens nach § 887 ZPO unbeachtlich seien. Anerkannt ist vielmehr nur – und darauf beschränkt sich der Inhalt der in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs -, dass der Einwand des Schuldners, die Vornahme der titulierten Handlung sei für ihn unzumutbar oder könne nicht zum Erfolg führen, nicht vom Vollstreckungsgericht zu entscheiden ist; dem Schuldner stehe in diesem Fall vielmehr – bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen – die Möglichkeit offen, die Einwendungen im Rahmen der Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO geltend zu machen (vgl. BGH Beschl. v. 07.04. 2005 – I ZB 2/05, in:NJW-RR 2006, 202, zitiert nach ibr-online). Das gilt ebenso für den Einwand der subjektiven Unmöglichkeit (vgl. KG Beschl. v. 09.02.2011 – 19 W 34/10).

Soweit die angefochtene Entscheidung sich auf eine Kopie des in Bezug genommenen Einzelrichterbeschlusses der ZK 63 des Landgerichts Berlin vom 24. Februar 2012 beschränkt (63 T 18/12, in: Grundeigentum 2012, 1170, zitiert nach ibr-online), bleibt mangels Begründung offen, woraus der aufgestellte Grundsatz der Unbeachtlichkeit anderer materieller Einwendungen als dem des Einwandes der Erfüllung abgeleitet wird. Der insoweit in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Beschl. v. 07.04.2005 – I ZB 2/05, a.a.O.) lässt er sich jedenfalls – wie oben ausgeführt – nicht entnehmen. Es wird zudem übersehen, dass die vom Bundesgerichtshof und dem Kammergericht genannten Einwendungen den titulierten Anspruch selbst in Frage stellen; das ist der Anwendungsbereich der Vollstreckungsgegenklage, § 767 Abs. 1 ZPO; sie sind zulässig, soweit die Voraussetzungen des § 767 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Der – hier erhobene – Einwand der (treuwidrigen) Verhinderung der Erfüllung der titulierten Verpflichtung durch den Vollstreckungsgläubiger stellt den titulierten Anspruch gerade nicht in Frage, sondern betrifft – im weiteren Sinne – die als Erfüllung angebotene Leistung des Schuldners.”

Genügt für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gem. § 563 Abs. 2, 4 BGB, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Beklagte ist gemäß § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB in das im Jahre 1983 mit dem am 10. April 2014 verstorbenen Mieter begründete Mietverhältnis eingetreten. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Gemäß § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB treten Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führen, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Diese Voraussetzungen hat der Beklagte erfüllt, da der Eintritt eines Ehegatten oder Lebenspartners nicht erfolgt ist und der verstorbene Mieter seit dem Jahre 1995 bis zu seinem Tode über nahezu 20 Jahre gemeinsam mit dem 26 Jahre jüngeren Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung gelebt hat und über ein enges und von gegenseitiger Fürsorge geprägtes, der Beziehung zwischen einem Vater und seinem Sohn ähnelndes Verhältnis mit diesem verbunden war. Dass der Beklagte mit dem verstorbenen Mieter in der von ihm behaupteten Form einen auf Dauer angelegten Haushalt geführt hat, steht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer aufgrund der aufwändigen und überzeugenden Beweiserhebung und -würdigung des Amtsgerichts, auf die die Kammer Bezug nimmt und der nichts hinzuzufügen ist, fest.

Soweit die Berufung rügt, ein Eintritt des Beklagten nach § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB scheide aus, da er mit dem verstorbenen Mieter keine intime Liebesbeziehung geführt habe, vermag sie damit nicht durchzudringen, auch wenn zum Teil vertreten wird, § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB verlange über seinen Wortlaut hinaus das Bestehen einer Lebensgemeinschaft, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulasse (vgl. zum Meinungsstand Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 563 Rz. 35 f. m. w. N.):

Zwar ist der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung davon ausgegangen, dass § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB eine Lebensgemeinschaft erfordert, “die auf Dauer angelegt ist, keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt und sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Füreinandereinstehen begründen, die über eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen” (BT-Drucks 14/4553, S. 61). Das führt aber nicht zu einer Auslegung der Vorschrift im von der Berufung verstandenen Sinne.

Den Gesetzesmaterialien, die bei der Auslegung eines Gesetzes ohnehin nur mit Vorsicht heranzuziehenden sind (vgl. BVerfG, Urt. v. 16. Februar 1983 – 2 BvE 1/83,2 BvE 2/83,2 BvE 3/83,2 BvE 4/83, BVerfGE 62, 1, 45; BGH, Urt. v. 1. Juli 2014 – VI ZR 546/13, MDR 2014, 425 Tz. 15), lässt sich nicht mit der gebotenen Gewissheit entnehmen, dass der historische Gesetzgeber von einer den Gesetzeswortlaut verengenden Reichweite des § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB ausgegangen ist. Denn ihm hat für das Bestehen eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushaltes ausweislich der Gesetzesbegründung gleichzeitig “auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim” ausgereicht (BT-Drucks. 14/4553, a. a. O.). Derart begründete Haushalts- und Lebensgemeinschaften sind aber gerade nicht von einer Exklusivität gekennzeichnet, die “keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt”.

Davon abgesehen kommt der Gesetzesbegründung für die Auslegung des § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB im streitgegenständlichen Zusammenhang ohnehin keine erhebliche Bedeutung zu, da die in den Gesetzesmaterialien angedeutete Exklusivität der Haushalts- und Lebensgemeinschaft im Gesetz keinen hinreichenden Niederschlag gefunden hat. Die vorrangig am objektiven Sinn und Zweck des Gesetzes zu orientierende Auslegung kann nämlich nicht durch Motive gebunden werden, die im Gesetzgebungsverfahren zwar dargelegt wurden, im Gesetzeswortlaut aber keinen Ausdruck gefunden haben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 19. April 2012 – I ZB 77/11, ZUM-RD 2012, 587 Tz. 29 m. w. N.). So aber läge der Fall hier, wenn der – ohnehin nicht zweifelsfrei feststellbare – Wille des Gesetzgebers im von der Berufung verstandenen Sinne zur Auslegung des § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB herangezogen würde, ohne dass das Erfordernis einer Exklusivität der Haushalts- und Lebensgemeinschaft im Gesetz selbst auch nur andeutungsweise zum Ausdruck gekommen ist.

Die Voraussetzungen des § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB wären hier aber selbst dann erfüllt, wenn dafür eine derart exklusive Beziehung zwischen dem Mieter und dem Eintretenden erforderlich wäre, die “keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt”. Das Amtsgericht hat eine auch nach diesem einschränkenden Gesetzesverständnis hinreichend nahe und exklusive Beziehung zwischen dem Beklagten und dem verstorbenen Mieter zutreffend bejaht, indem es nach einer umfänglichen Beweiserhebung verfahrensfehlerfrei davon ausgegangen ist, dass der verstorbene Mieter dem Beklagten ein enger väterlicher Freund gewesen sei, der mit dem Beklagten nach den übereinstimmenden Bekundungen der Zeugen “wie in einer Paarbeziehung”, “beide als Einheit”, “wie in einer Symbiose”, “sehr eng, sehr verknüpft in sämtlichen Bereichen” über nahezu 20 Jahre in der streitgegenständlichen Wohnung gelebt habe, wobei es für beide – spätestens nach dem Tod ihrer Mütter – keine Person gegeben habe, die ihnen jeweils näher stand. Das Amtsgericht hat im Rahmen seiner Beweiswürdigung außerdem zutreffend festgestellt, dass die Beziehung zwischen dem Beklagten und dem verstorbenen Mieter, die sich nach den ebenfalls glaubhaften zeugenschaftlichen Bekundungen beide “als zwei einsame Seelen gefunden haben, die ohne weiteren familiären Kontakt waren”, in der letzten Phase dadurch geprägt gewesen sei, dass der Beklagte den mittlerweile schwer erkrankten Mieter bis zu dessen Tod aufopferungsvoll gepflegt habe. Diese bereits danach ausreichend enge Bindung haben beide zudem dadurch bekräftigt, dass sich der Mieter in der von ihm errichteten Patientenverfügung den Beklagten als Bestand gewünscht und ihn sogar testamentarisch zu seinem Alleinerben eingesetzt hat. Davon ausgehend hat das Amtsgericht ebenso rechtsfehlerfrei die gemeinsame Haushaltsführung und die zwischen dem Beklagten und dem verstorbenen Mieter bis zu dessen Tode währende Freundschaft für den Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis genügen lassen. Es hat dazu zutreffend ausgeführt, dass es sich – abgesehen von für das Eintrittsrecht nicht maßgeblichen geschlechtlichen Beziehungen (vgl. dazu BT-Drucks. 14/4553, a. a. O.) – keine Konstellation vorstellen könne, in der sich Menschen näher stehen könnten. Das kann die Kammer auch nicht. Damit untersteht der Beklagte dem uneingeschränkten Schutz des § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB.”

Hat die Einbringung eines Thermolanfilzes im Dachboden energiesparende Wirkung und stellt die Einbringung eines derartigen Thermolanfilzes im Dachboden eine Modernisierungsmaßnahme dar?

Zur Begründung führt das AG Rheine in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Dämmung des Dachbodens ist eine Modernisierung, welche umlegbare Kosten von 1.081,02 EUR verursachte. Auf Grund des Sachverständigengutachtens steht für das Gericht fest, dass die Einbringung des Thermolanfilz im Dachboden energiesparende Wirkung hat. Insbesondere war es richtig die Dachschrägen nicht mit zu dämmen, da die Systemgrenze über der obersten Geschossdecke verläuft. Aus diesem Grunde ist die Dämmung der Holztür des Dachraums überflüssig, da auch diese oberhalb der Systemgrenze liegt. Nach den Berechnungen des Sachverständigen xxxxxxxxxx wurden für die Dämmung des Dachbodens 65,28 qm oder 17 Rollen Dämmmaterial inklusive Verschnitt verwendet. Hiervon ist die Dämmung der Holztür des Dachraums abzuziehen, sodass sich inklusive Verschnitt eine benötigte Menge von 61,44 qm oder 16 Rollen ergibt. Durch das Sachverständigengutachten konnten für die Verlegung des Thermolanfilz 7,55 Arbeitsstunden als plausibel bewiesen werden. Damit sind für diese Arbeit von der Rechnung vom 26.11.2012 von der Position 16 61,44 qm und von Position 13 7,55 Std. zu berücksichtigen.”

Hat eine Gipskartondecke mit einer 80mm Mineralwoll-Dämmung eine energiesparende Wirkung und stellt die Einbringung einer derartigen Gipskartondecke inklusive Dämmung in der Küche eine Modernisierungsmaßnahme dar?

Zur Begründung führt das AG Rheine in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Einbringung der Gipskartondecke inklusive Dämmung in der Küche stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, für die sich ein berücksichtigungsfähiger Gesamtaufwand von 1.496,88 EUR ergibt. Der Zeuge xxxxxxx bekundete überzeugend, dass die Küchendecke vollflächig mit einer Dämmung ausgestattet ist. Die Angaben zu den verwendeten Materialien waren widerspruchsfrei und die einzelnen Positionen konnten den Maßnahmen präzise zugeordnet werden. Die in der Rechnung vom 26.11.2012 bei Position 12 angegebene verwendete Materialmenge (12 qm) entspricht, bei Beachtung von Verschnitt, auch der von Beklagtenseite angegebenen Küchendeckenfläche von 11,3 qm. Zur Überzeugung des Gerichts hat der Sachverständige xxxxxxxx eine energiesparende Wirkung der Gipskartondecke mit der 80mm Mineralwoll-Dämmung festgestellt. Bezüglich des Arbeitsaufwands ermittelte der Sachverständige, dass für die Verlegung der Gipskartondecke 6,4 Stunden benötigt werden und für deren Spachtelung 2,4 Stunden (Position 02 bzw. 04 der Rechnung vom 26.11.2012). Ansonsten sind die Positionen 03 und 12 zu veranschlagen.”

Gelten Kalziumsilikatplatten als Wärmedämmstoff und stellt die Anbringung derartiger Kalziumsilikatplatten im Schlafzimmer eine Modernisierungsmaßnahme dar?

Zur Begründung führt das AG Rheine in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Anbringung der Kalziumsilikatplatten im Schlafzimmer stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar. Die Klägerin konnte die vorgetragene Innenwärmedämmung der Kalziumsilikatplatten nicht beweisen. Im Gegenteil stellte der Sachverständige xxxxxxxxxx fest, dass Kalziumsilikatplatten schon grundsätzlich nicht als Wärmedämmstoff gelten. Eine energiesparende Wirkung konnte aber auch ansonsten nicht festgestellt werden. Daher sind die Positionen 02, bezüglich der Verlegung der Platten, 04, bezüglich des Anstrichs der Platten, und 11 der Rechnung vom 26.11.2012 nicht zu berücksichtigen.”

Ist eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturlast auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet, wirksam?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat der Klägerin im Ergebnis zutreffend die von der Berufung behaupteten Zahlungsansprüche von 1.881,51 Euro aberkannt. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Zahlungsansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß den §§ 280, 281 BGB stehen der Klägerin nicht zu. Denn die Beklagten waren zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

Eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergibt sich nicht aus der Abwälzungsklausel aus § 8 des Mietvertrages i. V. m. Nr. 4.3 der einbezogenen AVB. Die Klausel ist wegen Verstoßes gegen §307 Abs. 1 BGB unwirksam. Denn sie legt dem Mieter, der darin auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet wird, ein Übermaß von nicht dem Schönheitsreparaturkatalog des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV unterfallenden Reparaturpflichten auf (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 2010 – VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Tz. 11; Beschl. v. 20. November 2011 – VIII ZR 137/12, NJW 2013, 1668 Tz. 3). Dies hat die Unwirksamkeit der gesamten Abwälzungsklausel zur Folge.

Davon ausgehend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, ob die Abwälzungsklausel nicht auch deshalb unwirksam ist, weil sich die Wohnung bei Übergabe in einem renovierungsbedürftigen Zustand befand und die Klägerin den Beklagten dafür keinen angemessenen wirtschaftliche Ausgleich gewährt hat (vgl. Kammer, Beschl. v. 4. Juni 2015 – 67 S 120/15, ZMR 2015, 714). Damit ist auch der auf die teilweise Erledigung des Rechtsstreits gerichtete Feststellungsantrag unbegründet. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.”

Ist einem Vermieter eine Räumungsfrist zuzumuten, wenn der Mieter zum wiederholten Male mit der Mietzahlung in Rückstand geraten, ihm die daraus folgende Kündigung schon lange bekannt ist sowie aufgrund seines Vorverhaltens während der Räumungsfrist mit weiteren Zahlungsausfällen zu rechnen ist?

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine Räumungsfrist (§ 721 Abs. 1 ZPO) war der Beklagten nicht zu bewilligen. Die Problematik ist in der mündlichen Verhandlung ausführlich erörtert worden. Bei der Abwägung der Interessen der Parteien, war zwar zu bedenken, dass die Wohnungssuche in Berlin derzeit schwierig ist. Die Beklagte muss sich aber entgegenhalten lassen, dass sie zum wiederholten Mal mit Miet/Nutzungsentschädigungszahlungen in Rückstand geraten ist. Zwar sind, wie in der mündlichen Verhandlung erörtert wurde, für die Zeit ab Februar oder März 2015 Zahlungen erfolgt. Für den Monat Juni 2015 wurde sie aber nur in erheblich reduzierter Höhe geleistet. Unter diesen Umständen muss die Klägerin mit weiteren Ausfällen rechnen. In einem solchen Fall, wenn also die Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung während einer etwaigen Räumungsfrist nicht gewährleistet ist, ist dem Vermieter die Einräumung einer Räumungsfrist nicht zumutbar (vgl. OLG Stuttgart NJW-RR 2007, 15). Hier kommt hinzu, dass das Räumungsbegehren der Klägerin aufgrund der Kündigung vom 27. Januar bereits seit fünf Monaten bekannt ist. Da sie nach ihrer eigenen Einschätzung die Wohnung nicht würde halten können, wäre von ihr zu erwarten gewesen, dass sie sich umgehend um eine neue Wohnung bemüht.”

Hat ein Mieter, wenn er aufgrund einer schweren Veränderung seiner Wirbelsäule in seiner Steh- und Gehfähigkeit sehr stark eingeschränkt und nicht mehr in der Lage ist, gefahrlos über den Badewannenrand zu steigen, einen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Step-in-Badewanne?

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 554a Abs. 1 BGB (Barrierefreiheit) Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Step-in-Badewanne.

Die Klägerin hat gemäß § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Interesse an dem Einbau einer Step-in-Badewanne, die für eine behindertengerechte Nutzung erforderlich ist.

Barrierefrei sind bauliche Anlagen, wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.

Aufgrund der Behinderung der Klägerin ist der Einbau einer Step-in-Badewanne erforderlich. Eine andere Maßnahme, z.B. der Einbau eines Badewannenliftes, ist nicht ausreichend.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin aufgrund einer schweren Veränderung der Wirbelsäule in ihrer Steh- und Gehfähigkeit sehr stark eingeschränkt und nicht mehr in der Lage ist, gefahrlos über den Badewannenrand zu steigen. Der Zeuge ### hat bestätigt, dass ein fortgeschrittener Verschleiß der gesamten Wirbelsäule mit deutlichen Bewegungseinschränkungen vorliegt und das gefahrlose Überwinden des Badewannenrandes nicht möglich ist.

Er hat weiter bestätigt, dass der Einstieg mittels eines Badewannenliftes nur unter Beistellung einer Pflegeperson möglich ist und ein Einstieg mittels eines Badewannenliftes beim Ein- und Aussteigen erhebliche Schmerzen verursachen würde.

Schließlich hat ### ausgesagt, die Klägerin könne nach einer gewissen Einübungsphase in der Step-in-Badewanne auch ohne Hilfe eines Pflegedienstes allein sicher duschen.

Aufgrund der Inkontinenz der Klägerin sei auch erforderlich, dass die Klägerin alleine duschen könne.

Soweit für die sichere Nutzung der Badewanne gegebenenfalls ein Griff zum Aussteigen erforderlich ist, bedarf die Anbringung eines solchen Griffes nicht der Zustimmung der Beklagten.

Die Beklagte kann ihre Zustimmung nicht gemäß § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB verweigern.

Das Interesse der Beklagten an der unveränderten Erhaltung der Mietsache überwiegt nicht das Interesse der Klägerin an einer behindertengerechten Nutzung.

Die Demontage der alten Badewanne und Installation einer neuen Step-in-Badewanne verändert die Mietsache nur unerheblich. Gemäß Klageantrag wird die Maßnahme durch einen Fachhandwerker durchgeführt, so dass eine sach- und fachgerechte Installation geschuldet ist. Die Beeinträchtigungen anderer Mieter durch die Bauarbeiten sind zumutbar. Selbst wenn eine Step-in-Badewanne ggf. Wartungsarbeiten im Hinblick auf Türscharniere und Dichtungen erfordert, stellt dies keine erhebliche Beeinträchtigung der Beklagten dar, die das Interesse der Klägerin an einer behindertengerechten Nutzung überwiegt.

Die Beklagte kann ihre Zustimmung nicht gemäß § 554a Abs. 2 BGB von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen.

Die Sicherheitsleistung gemäß § 554a Abs. 2 BGB dient der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (Kinne/Schach/Bieber, Mietrecht 7. Aufl. § 554a Rn. 9.).

Wenn kein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes besteht, entfällt der Anspruch auf Sicherheitsleistung.

Ein Anspruch der Beklagten auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, d.h. des Zustandes vor der Baumaßnahme gemäß § 554a BGB und somit auf Einbau der alten, 25 Jahre alten Badewanne besteht jedoch nicht.

Grundsätzlich sind zwar gemäß § 546 Abs. 1 BGB bei Rückgabe bauliche Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, zu entfernen, auch wenn die Maßnahme mit Zustimmung des Vermieters erfolgt. Es gibt jedoch Ausnahmen. So entfällt die Verpflichtung zum Rückbau, wenn es sich bei der Maßnahme des Mieters um eine dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahme handelt, die nur mit erheblichem Aufwand an Kasten wieder zu entfernen wäre und deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzt, wie etwa beim Einbau eines Bades (LG Berlin, 06.07.2010, 65 S 355/09). Abzustellen ist bei der Prüfung auf den Zeitpunkt der Zustimmung, nicht auf das Vertragsende (Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Aufl. § 546 RN. 44).

Nach diesen Grundsätzen hat die Beklagte gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Wiederherstellung des bei Anmietung vorhandenen Zustandes. Denn der Einbau einer Einbaubadewanne statt einer freistehenden Badewanne stellt eine dauerhafte Wertverbesserung dar, deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde.

Gemäß § 242 BGB hat die Beklagte vor diesem Hintergrund auch keinen Anspruch auf Wiederherstellung des jetzigen Zustandes. Es kann dahinstehen, ob die Beklagte in Zukunft eine Step-in-Badewanne in der Wohnung haben möchte.

Vor dem Hintergrund, dass die derzeit in der Wohnung vorhandene Badewanne bereits bei Beginn des Mietverhältnisses 1989 eingebaut wurde und nunmehr über 25 Jahre alt und verbraucht ist, steht die Beklagte nach Einbau der Step-in-Badewanne nicht schlechter dar, als wenn die Klägerin das Bad nicht umbaut. Wenn die Beklagte das Bad nach Auszug der Klägerin erneuern will (mit oder ohne Badewanne) ist es egal, welche Badewanne sie später einmal demontiert. Wenn die Beklagte die Wohnung mit einer vorhandenen Badewanne weitervermieten will, stellt der Austausch einer neuen Step-in-Badewanne, die gegenüber eine normalen Badewanne lediglich eine unerhebliche Abweichung in der Funktionalität aufweist, gegen eine 25 Jahre alte, verbrauchte Badewanne auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ggf. Wartungsarbeiten (Dichtung, Türscharniere) erforderlich werden, eine objektive dauerhafte Wertverbesserung dar, deren Rückbau die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde.”

Kann der Mieter die Rückzahlung erbrachter Betriebs- und Heizkostenvorschüsse fordern, wenn der ehemalige Vermieter eine Abrechnung von Betriebs- und Heizkkosten nicht erstellt hat und er aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, weil ein Eigentümerwechsel erfolgt ist?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Grundsätzlich ist auf der Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 9.3.2005 – VIII ZR 57/04) dem Mieter in ergänzender Auslegung des Mietvertrages nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf die volle Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen zuzubilligen.

Vorliegend ist das Mietverhältnis der Kläger bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung zwar nicht beendet, sondern wird mit dem Erwerber fortgesetzt.

Bezogen auf die Beklagten, die mit der Vollendung des Rechtserwerbs der Erwerber aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sind, ist eine Situation eingetreten, die in Bezug auf das Rechtsverhältnis der hiesigen Parteien einer Beendigung des Mietverhältnisses gleichsteht (vgl. LG Berlin Beschluss vom 2.10.2007 – 65 S 205/07-; Urteil LG Magdeburg vom 21.12.2010 – 10 O 1171/10; Urteil AG Tempelhof-Kreuzberg vom 27.2.2015 – 4 C 549/ 13). Dies deshalb, weil die vom Bundesgerichtshof aufgeführten Erwägungen auch im Falle eines Vermieterwechsels ebenso gelten, wie im Falle der Vertragsbeendigung. Dem Mieter steht im Falle des Vermieterwechsels nicht mehr die Möglichkeit zur Verfügung über die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts Druck auf seinen Vermieter auszuüben, um diesen zur Vornahme der Abrechnung anzuhalten. Denn mit dem Vermieterwechsel tritt im Mietverhältnis eine zeitliche Zäsur insofern ein, als der Erwerber für die Abrechnung der Vorauszahlungen des Abrechnungszeitraumes zuständig ist, innerhalb dessen er in das Mietverhältnis eingetreten ist, während der bisherige Vermieter für die zum Zeitpunkt des Eintritts des Erwerbers in das Vertragsverhältnis bereits abgelaufenen Zeiträume zuständig bleibt.

Insofern steht dem Mieter in dieser Situation die Möglichkeit durch den Einbehalt der laufenden Vorauszahlungen schneller den Betrag des in Betracht kommenden Erstattungsanspruchs aus der versäumten Abrechnung zu erlangen als durch gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf Rückzahlung der Vorschüsse (so BGH Urteil vom 29.3.2006 –VIII ZR 191/05), eben nicht mehr zur Verfügung, da der ausgeschiedene Vermieter keinen Anspruch auf weitere Entrichtung von Vorauszahlungen auf Nebenkosten (mehr) hat.”

Muss eine Heizkostenabrechnung nach der VDI-Richtlinie 2077 erstellen werden, wenn der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotient von 0,34 liegt?

Die Antwort des Amtsgerichts Augsburg (AG Augsburg – 73 C 936/13, Urteil vom 28.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Augsburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “In Übereinstimmung mit dem Sachverständigen ## geht das Gericht davon aus, dass die Heizkostenabrechnung der Klägerin nicht ordnungsgemäß erfolgte, weil sie nicht gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt wurde. Das Gericht schließt sich hier zum einen der Rechtssprechung des BGH an (Aktenzeichen VIII ZR 193/14, Urteil vom 06.05.2015) wonach § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV verfassungsrechtlich unbedenklich ist, zum anderen auch der Rechtssprechung des LG Landau (Urteil vom 18.10.2013, Aktenzeichen 3 S 110/12; s.auch Urteil des Amtsgerichts Bayreuth vom 19.08.2014, Aktenzeichen 102 C 1359/13 und insbesondere Beschluss des LG Leipzig vom 07.10.2013 Aktenzeichen: 2 S 66/13, zitiert nach ibr-online sowie Pfeifer in Der Bausachverständige 1/2015).

Danach hätte der Kläger die Heizkostenabrechnung nach der VDI-Richtlinie 2077 erstellen müssen. Denn wie der Sachverständige in seinem Gutachten überzeugend ausgeführt und bei seiner Anhörung erläutert hat, liegt der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil im streitgegenständlichen Anwesen deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotient von 0,34. Aus der Tatsache, dass der Verbrauchswärmeanteil für die Heizkostenabrechnung für 2011 lediglich bei 0,1687 und für 2012 bei 0,1842 liegt, ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts auch, dass es sich bei der hier verbauten Einrohrheizung um eine ungedämmte Leerrohrleitung im Sinne von § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV handelt, obwohl die Leitungen nicht offen im Raum geführt werden, sondern von Mauerwerk umhüllt verlegt sind. Denn Ziel der Verordnung ist, dass eine annähernd gerechte Aufteilung der Heizkosten erfolgt. Das Gericht schließt sich hier insbesondere der Rechtssprechung des Landgerichts Leipzig (Beschluss vom 07.10.2013, Aktenzeichen2 S 66/13, zitiert bei ibr-online) an, wonach bei einer deutlichen Unterschreitung des Grenzwertes von 0,34 eine Ermessensreduzierung seitens des Vermieters auf Null stattfindet, sodass die Abrechnung des Wärmeverbrauchs der Nutzer nicht nur nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, sondern muss. Denn auch die beiden anderen für die Anwendung der VDI 2077 erforderlichen Kenngrößen (Standardabweichung der normierten flächenbezogenen Verbrauchswerte und Anzahl der Niedrigverbraucher) sind nach den Ausführungen des Sachverständigen erfüllt.”