Sind in der Innenstadt Geräuschimmissionen durch Bauarbeiten grundsätzlich hinzunehmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 55 S 249/14, Beschluss vom 11.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wie bereits dargelegt, gehören die Immissionen aufgrund von Bauarbeiten im städtischen Bereich zu den Störungen, die im Rahmen von § 906 BGB hinzunehmen sind. Auch wenn man zugunsten der Verfügungskläger ihre – entgegen § 920 Abs. 2 ZPO allerdings nicht glaubhaft gemachte – Behauptung zur Lärmbelastung und einem Eindringen von Bauschutt und Wasser als wahr unterstellt, geht daraus noch nicht hervor, dass das Bauvorhaben in seiner geplanten Form mit den Vorschriften insbesondere des öffentlich-rechtlichen Baurechts nicht im Einklang steht.”

Darf ein Treppenhaus außerhalb von laufenden Bauarbeiten mit Pressspanplatten verschalt werden, wenn die Verschalung einen unansehnlichen, auf den Mieter und seine Besucher provisorischen Baustelleneindruck vermittelt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 379/14, Urteil vom 25.11.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Instandsetzungsanspruch ergibt sich allerdings hier daraus, dass die Beklagte mit der Verschalung mehr als nur unerheblich von der vertragsgemäßen Gestaltung des Treppenhauses abweicht.

Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass das Treppenhaus nicht mitvermietet und die Beklagte in der Gestaltung desselben grundsätzlich frei ist. Seine Grenze findet dies dort, wo von einer üblichen, vom Mieter berechtigt erwarteten Gestaltung abgewichen wird. Das ist hier mit der jedenfalls unansehnlichen, einen auf den Mieter und seine Besucher provisorischen Baustelleneindruck vermittelnden Situation der Fall.

Diese Situation ist von der Klägerin auch nicht deshalb hinzunehmen, weil die Beklagte sie mit tatsächlichem Baustellenbetrieb in nennenswertem Umfang begründen könnte.

Nach dem Beschluss der vorherigen Einzelrichterin vom 20. Juli 2015 und dem Beweisbeschluss des Einzelrichters in der mündlichen Verhandlung war zur etwaigen Bautätigkeit Beweis zu erheben. Die Beweisaufnahme hat eine hinreichende Bautätigkeit nicht ergeben. Die als Person jeweils vollkommen glaubwürdigen Zeugen ## und ## konnten den Einzelrichter mit ihren Angaben nicht entsprechend überzeugen. Beide hatten zur Bautätigkeit der letzten Monate bzw. seit Jahresanfang nur eine eingeschränkte Erinnerung. Der Zeuge ## hat klargestellt, jedenfalls selbst nicht gebaut zu haben. Der Zeuge ## konnte als einzige Bautätigkeit – neben hier nicht zu berücksichtigenden Aufgaben als Hausmeister – nur das Abschlagen von Putz nennen. Diese Arbeit ist nach seinen Angaben indes abgeschlossen. Der Umfang – laut dem Zeugen ## – von zwei bis drei Schuttfuhren in mehr als zehn Monaten lässt für den Einzelrichter keine kontinuierliche Bautätigkeit erkennen. Eine neue vom Zeugen ## vage als möglich dargestellte Aufgabe zu einem Badausbau hat jedenfalls noch nicht begonnen. Auch die vom Zeugen ### angesprochene etwaige künftige Nutzung von Wohnungen für Flüchtlinge mit erforderlichen Umbauten war hier nicht zu berücksichtigen, da insoweit noch Verhandlungen laufen, deren Ergebnis offen ist. Auf sonstige Unstimmigkeiten in den Aussagen – am deutlichsten hinsichtlich der Frage, wer den Zeugen ## beauftragt – kommt es für den Einzelrichter nicht mehr an. Da die Behauptung der Beklagten schon von den von ihr selbst benannten Zeugen nicht zur Überzeugung des Einzelrichters bestätigt worden ist, war eine Vernehmung der gegenbeweislich von der Klägerin benannten Zeugen nicht (mehr) erforderlich.”

Sind in der Innenstadt Geräuschimmissionen durch Bauarbeiten grundsätzlich hinzunehmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 55 S 249/14, Beschluss vom 11.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wie bereits dargelegt, gehören die Immissionen aufgrund von Bauarbeiten im städtischen Bereich zu den Störungen, die im Rahmen von § 906 BGB hinzunehmen sind. Auch wenn man zugunsten der Verfügungskläger ihre – entgegen § 920 Abs. 2 ZPO allerdings nicht glaubhaft gemachte – Behauptung zur Lärmbelastung und einem Eindringen von Bauschutt und Wasser als wahr unterstellt, geht daraus noch nicht hervor, dass das Bauvorhaben in seiner geplanten Form mit den Vorschriften insbesondere des öffentlich-rechtlichen Baurechts nicht im Einklang steht.”

Setzt die Mietvertragsklausel “Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. …” bei einer Eigenbedarfskündigung verschärfte Anforderungen an den Eigenbedarf sowie ein besonderes berechtigtes Interesse voraus?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 86/14, Urteil vom 28.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Wunsch des Klägers, nach der Trennung von seiner Lebensgefährtin die eigene Wohnung zu nutzen und die recht hohe Miete für seine derzeitige Wohnung zu sparen, beruht auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen. Diese begründen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Aufgrund der Vereinbarung der Parteien in § 4 Abs.3 des Mietvertrags genügt ein solches “einfaches” Interesses für eine Kündigung nicht.

Der Bundesgerichtshof hat zu einer gleichlautenden Klausel entschieden, dass diese zwar nicht grundsätzlich eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließe. An einen solchen eine Kündigung rechtfertigenden Eigenbedarf seien indes verschärfte Anforderungen zu stellen, welche ein besonderes berechtigtes Interesse voraussetzten. Es müsse ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, der die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig mache. Dem Mieter werde durch eine derartige Vereinbarung ein erhöhter Bestandsschutz zugesichert (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584).

Nach diesen Maßstäben und den vom Kläger vorgebrachten Gründen ist das Urteil des Amtsgerichts nicht zu beanstanden. Ein besonderer Ausnahmefall, welcher die Kündigung notwendig macht, ist darin aber nicht zu sehen. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers sind, insgesamt gesehen, nicht so schlecht, dass ihm die Aufrechterhaltung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Er hat zudem die Wohnung in Kenntnis der Kündigungsbeschränkung erworben. Zwar ist im Rahmen der Beurteilung eines Eigenbedarfs grundsätzlich vom Wunsch des Eigentümers auszugehen und sind seine Lebensvorstellungen nicht durch vom Gericht für angemessen angenommene zu ersetzen. Das gilt aber nicht in einem Fall, in dem, wie hier, an die Voraussetzungen eines berechtigten Interesses verschärfte Anforderungen zu stellen sind und dem Mieter ein erhöhter Bestandsschutz zukommt. Hier hat bei der Annahme eines Eigenbedarfs eine entsprechende Prüfung stattzufinden, ob die Umstände im Einzelnen einen besonderen Ausnahmefall begründen. Hierbei sind nicht allein die Vorstellungen des Eigentümers zu berücksichtigen, sondern auch, ob diese unter Beachtung anderer ihm zur Verfügung stehender Möglichkeiten die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig ist.

Das dem Kläger zur Verfügung stehende Vermögen ist nicht unbeträchtlich. Es mag dahinstehen, ob beim derzeitigen Zinsniveau die Ablösung eines Wohnungsdarlehens sinnvoll ist. Auch wenn man dieses Vorhaben des Klägers als Ausdruck seiner Lebensvorstellung hinnimmt und als nachvollziehbar ansieht, begründet die unter diesen Umständen verbleibende wirtschaftliche Lage gleichwohl nicht die Kündigung.

Denn durch die Ablösung des Kredits entfallen monatliche Verpflichtungen in Höhe von 360,67 EUR. Zusammen mit den Mieteinnahmen für die streitgegenständliche Wohnung in Höhe von monatlich 659,62 EUR werden damit fast die Kosten für die derzeitige Wohnung des Klägers gedeckt. Unter Berücksichtigung des danach verbleibenden aktuellen Nettoeinkommens von über 2.000,– EUR für eine Einzelperson sind die wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers nicht als so unzureichend anzusehen, dass angesichts des erweiterten Bestandsschutzes des Beklagten die Voraussetzungen eines “besonderen” berechtigten Interesses erfüllt sind. Dabei ist ferner zu berücksichtigen, dass dem Kläger auch nach der Darlehensablösung noch Vermögenswerte von über 30.000,– EUR verbleiben und seine Lebensversicherung mit einem derzeitigen Wert von über 15.000,– EUR nicht angetastet wird.

Auch wenn sich die wirtschaftliche Situation des Klägers durch die Kündigung letztlich weiter verbesserte, indem er eigene Mietaufwendungen von 1.127,45 EUR erspart, dafür aber nur 659,62 EUR Mieteinnahmen für die streitgegenständliche Wohnung entfallen, begründete dies nur ein “normales” berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, nicht aber das hier aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen erforderliche gesteigerte berechtigte Interesse.”

Muss ein Mieter, der die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel geltend macht, den Renovierungsbedarf der Wohnung bei Mietbeginn darlegen und im Streitfall beweisen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 114/14, Urteil vom 18.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Vereinbarung betreffend die Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass den Beklagten bei Vertragsbeginn eine renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden war und somit die von ihnen vorzunehmenden Dekorationsarbeiten auch nicht von ihnen, sondern dem Vormieter verursachte Abnutzungen umfassten (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, GE 2015, 649, unter Aufgabe der früheren Rechtsprechung). Denn ein solcher renovierungsbedürftiger Zustand steht nicht fest. Die Klägerin hat unter Hinweis auf die Vereinbarung in § 5 des Mietvertrags, wonach vor Überlassung der Wohnung keine Arbeiten seitens des Vermieters vorzunehmen waren, in Abrede gestellt, dass die Ausführung von Schönheitsreparaturen erforderlich war. Auch in § 16 des Mietvertrags sind keine ergänzenden Vereinbarungen der Parteien getroffen, die hierauf schließen lassen. Die Beklagten haben trotz eines entsprechenden Hinweises der Kammer auf die og. Entscheidung des Bundesgerichtshofs hingegen lediglich pauschal ohne Beweisantritt behauptet, dass Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen seien und von ihren Eltern, den damaligen Mietern, vorgenommen worden seien. Dies genügt der ihnen obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht. Denn beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, ist es an ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war (BGH a. a. O.).

Genügt es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gewahrt wird, wenn als “Gesamtkosten” bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 93/15, Urteil vom 20.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus:

Muss sich die Ausstattung einer Pension, wenn ein Mieter das Recht hat, für die Dauer von Modernisierungsarbeiten vom Vermieter in einer angemessenen Pension untergebracht zu werden, an den konkreten Lebensverhältnissen des Mieters orientieren?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 14 S 4128/15, Urteil vom 11.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “2. Allerdings steht den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu, weil der Kläger seiner Verpflichtung zur Gestellung einer im konkreten Fall angemessenen Pension nicht nachgekommen ist. Der Kläger hatte sich gemäß Ziffer 4 des Prozessvergleiches vom 10.04.2014 verpflichtet, auf seine Kosten den Beklagten für die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen eine Pension zu stellen, die innerhalb eines Umkreises von 2,5 km von der Wohnung der Beklagten in der G-Straße 46 in München liegt. Die zuletzt angebotene Pension, das “Boardinghouse” in der E-straße 168 liegt zwar innerhalb des geforderten geographischen Umkreises, stellt aber unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalles keine angemessene Ersatzunterkunft dar. Die Beklagten waren daher berechtigt, ihren vorübergehenden Umzug in das vom Kläger angebotene Pensionszimmer zu verweigern.

Nach § 273 Abs. 1 BGB kann der Schuldner, der aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat, die geschuldete Leistung so lange verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird. Die hier aus dem Prozessvergleich unmittelbar entstandene Verpflichtung der Beklagten zur Duldung der Modernisierungsarbeit stellt zwar keine Hauptleistungspflicht der Mieter dar. allerdings haben die Beklagten in dem Prozessvergleich die mietvertragliche Nebenpflicht übernommen, die Durchführung der Arbeiten zu dulden und währenddessen in eine Pension umzuziehen (siehe oben). Aus dem gleichen Vergleich haben die Beklagten jedoch einen Anspruch gegen den Kläger auf Unterbringung in einer Pension in 2,5 km Entfernung. Da beide Verpflichtungen auf demselben rechtlichen Verhältnis beruhen, besteht vorliegend Konnexität im Sinne des § 273 Abs. 1 BGB (vgl. hierzu NK-BGB/Schmidt-Kessel § 273 Rn. 15). Die Beklagten durften daher gemäß § 273 Abs. 1 BGB die Duldung der Modernisierungsarbeiten jedenfalls so lange verweigern, bis der Kläger ihnen eine angemessene Ersatzunterkunft zur Verfügung stellt.

Dies war vorliegend nicht der Fall:

a) Bei dem zunächst angebotenen Zimmer in der Pension in der E-straße 74 handelt es sich augenscheinlich um ein Obdachlosenheim, in der die Landeshauptstadt München Wohnungslose unterbringt. Dass es sich hierbei nicht um eine angemessene Ersatzunterkunft handelt, stand zwischen den Parteien auch zuletzt nicht mehr im Streit.

b) Bei der Pension E-straße 168 handelt es sich um ein so genanntes “Boardinghouse”. Die Pension bietet Zimmer oder Appartements mit hotelähnlichen Leistungen in städtischer Umgebung für einen längeren Aufenthalt an, wobei die Zimmer überwiegend von Firmen für die Unterbringung ihrer Mitarbeiter für einen vorübergehenden Zeitraum angemietet werden.

Vorliegend war der Kläger aufgrund Ziffer 4 des Vergleiches verpflichtet, den Beklagten für die Dauer der Modernisierungsarbeiten eine “Pension” zu stellen. Nähere Einzelheiten zur Ausstattung und Beschaffenheit des Pensionszimmers wurden von den Parteien nicht getroffen. Auch wenn es sich vorliegend nicht explizit um eine Gattungsschuld im Sinne der Lieferung einer Sache im engeren Sinne handelt, hat der Kläger danach jedenfalls in entsprechender Anwendung von § 243 BGB ein Pensionszimmer “mittlerer Art und Güte” zu stellen. Hierbei kann auf die Klassifizierungen der Pensionszimmer mit ein bis vier Sternen nach den Richtlinien des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbandes zurückgegriffen werden. Nach Auffassung der Kammer ist hierbei jedoch nicht ausschließlich objektiv auf die Klassifizierungen der Pensionen, sondern auch auf den Rechtsgedanken des § 2155 BGB abzustellen, wonach in einem solchen Fall auch auf die konkreten Lebensverhältnisse der Beklagten abzustellen ist:

aa. Vorliegend ist die Wohnung der Beklagten auf einem einfachen Stand, insbesondere erfolgt die Beheizung noch durch Einzelöfen, die Warmwasserversorgung im Bad mittels Elektroboiler. Die Sanitärausstattung in der streitgegenständlichen Wohnung, insbesondere WC und Bad sind über 40 Jahre alt. Wenngleich die Beklagten nach ihren Lebensverhältnissen damit nicht die Unterbringung in einer Luxuspension fordern können, ergibt sich aus der Ausstattung ihrer Wohnung mit Küche und Bad jedenfalls, dass ihnen ein Anspruch auf Anmietung eines Pensionszimmers mit eigenen Sanitäranlagen zusteht.

bb. Zu dem gleichen Ergebnis kommt man vorliegend auch, wenn man die Klassifizierung für Gästehäuser, Gasthöfe und Pensionen des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbandes (DEHOGA) unmittelbar heranzieht. Lediglich die einfachste Klassifizierung mit einem Stern sieht für ein Doppelzimmer eine Raumgröße von 12 qm ohne Bad vor. Bereits eine Pension mit 2 Sternen, also die zweitunterste von vier Kategorien sieht für die Einordnung die Größe des Doppelzimmers von 16 qm inklusive Bad und WC vor.

cc. Nach alledem entsprach das angebotene 1-Sterne-Pensionszimmer – auch eingedenk des geplanten nicht unerheblichen Zeitraums von 12 – 14 Wochen – nicht einer Unterbringung in einer Pension mittlerer Art und Güte und genügte auch nicht den Lebensverhältnissen der Beklagten. Das angebotene Pensionszimmer hatte eine Größe von ca. 12 qm und verfügte unstreitig über kein WC, kein Bad und keine Kochgelegenheit. Es war spartanisch möbliert mit zwei schmalen Betten, zwei Stühlen, einem Tisch sowie einem Schrank. Im Übrigen wären die Beklagten auf die Nutzung eines Gemeinschafts-WCs bzw. Gemeinschaftsbades angewiesen gewesen.

Den Beklagten stand aus dem Vergleich ein Pensionszimmer mit eigenen Sanitäreinrichtungen zu, weshalb sie ihre Unterbringung in dem vom Kläger angemieteten Zimmer zu Recht abgelehnt haben. Offenbleiben kann in diesem Zusammenhang ausdrücklich, ob der Kläger auch verpflichtet gewesen wäre, den Beklagten eine Pension mit einer Kochgelegenheit zu stellen. Lediglich ergänzend stellt die Kammer noch fest, dass das vom Kläger ausgewählte Boardinghouse durchaus Appartements mit eigenem Bad/WC als Zusatzleistung im Angebot hatte, diese dem Kläger aber augenscheinlich zu teuer waren.”

Kann ein Mieter die Miete mindern, wenn Vermieter und Mieter neben dem Mietvertrag noch eine Zusatzvereinbarung über eine vermieterseits gegen Entgeld gestellte Einbauküche geschlossen haben und diese später im Keller eingelagerte Einbauküche ohne Verschulden des Mieters gestohlen wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 378/14, Urteil vom 04.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die von der Klägerin geschuldete Miete ist aufgrund der fehlenden Einbauküche in Höhe von 15,59 EUR gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

Die Parteien schlossen wirksam einen Mietvertrag über die Einbauküche. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Zusatzvereinbarung über die monatliche Zahlung für die von der Vermieterin gestellte Einbauküche um einen eigenständigen Mietvertrag handelt oder lediglich um eine Ergänzung des vom selben Tage geschlossenen Wohnungsmietvertrags, denn es handelt sich jedenfalls auch bei der Zusatzvereinbarung um Miete im Sinne von § 535 BGB, da es sich um ein vertragliches Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter auf Gebrauchsgewährung einer Sache gegen Entgelt handelt. Die Leistungsverpflichtung der Beklagten beschränkt sich nicht auf die konkrete bei Vertragsbeginn vorhandene Küche. Denn sie ist im Rahmen der ihr obliegenden Instandsetzungspflicht gegebenenfalls auch durch eine neue zu ersetzen. Im Übrigen wären etwaige Ansprüche aus Unmöglichkeit gemäß §§ 275, 326 BGB nach erfolgter Gebrauchsüberlassung durch die mietvertraglichen Gewährleistungsansprüche, hier § 536 Abs. 1 BGB verdrängt (Palandt-Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 536 BGB, Rn 10).

Ein Sachmangel ist gegeben. Ein solcher liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht.

Der vertragsgemäße Zustand besteht vorliegend durch die Zusatzvereinbarung in der Überlassung der Einbauküche durch die Beklagte. Die Regelungen über den Ausbau und die Lagerung dieser Küche vom 22. März 2010 der Beklagten haben keine Veränderung dieser Überlassungspflicht zur Folge. Die Küche war danach weiterhin von der Beklagten der Klägerin zur Nutzung zu überlassen. Denn die Zusatzvereinbarung wird nur insoweit abgeändert, als die Einbauküche sich nicht mehr in dem Küchenraum der Wohnung der Klägerin befinden muss, sondern anderweitig und zwar sorgfältig gelagert werden muss. Es wird insoweit auch keine besondere vertragliche Verwahrungspflicht für die Klägerin begründet, da es sich letztlich nur um eine Klarstellung der ohnehin bestehenden vertraglichen Pflichten handelt. Die Vereinbarung beinhaltet keine weitergehende Obhutspflicht als in der gesetzlichen Bestimmung des § 535 BGB – Behandlung der Mietsache so pfleglich, dass sie nicht beschädigt und nicht mehr als vertragsgemäß abgenutzt wird – schon geregelt ist. Im Übrigen würde die Verletzung einer besonderen Verwahrungspflicht allenfalls zu einem Schadensersatzanspruch führen und nicht zum Nichtvorliegen eines Mangels. Auf die Frage, ob die Ersatzleistung durch die Versicherung der Klägerin an die Beklagte weitergeleitet worden ist, kommt es deshalb für das Vorliegen des Mangels auch nicht an.

Der Ist-Zustand weicht von diesem Soll-Zustand ab. Die von der Beklagten gestellte Einbauküche ist nicht mehr vorhanden. Dieser Umstand ist nicht von der Klägerin zu vertreten. Sie verletzte nicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt, denn sie lagerte die Küche vereinbarungsgemäß in ihrem Kellerraum, aus dem diese entwendet wurde. Der Ist-Zustand ist nicht unter Berücksichtigung der derzeit in der Wohnung vorhandenen eigenen Küche der Klägerin zu beurteilen, denn er umfasst nur die vom Vermieter zur Verfügung gestellte oder ihm zurechenbare Ausstattung. Die Küche in der Wohnung hat die Klägerin jedoch selbst auf eigene Kosten einbauen lassen. Dadurch ist auch keine Mängelbeseitigung durch die Klägerin erfolgt. Diese bestünde in der Ersatzbeschaffung für die abhanden gekommene Küche. Die von der Klägerin eingebaute Küche diente hierzu erkennbar nicht, denn sie war schon zuvor vorhanden. Aus diesem Grund besteht weiterhin aus § 535 Abs. 1 BGB ein Leistungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Überlassung einer gleichwertigen Küche.

Eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung liegt vor. Unerheblich nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ist ein Fehler nur dann, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, sodass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 – XII 251/02, Rn. 13). Das Fehlen einer kompletten Einbauküche ist kein unerheblicher Fehler, die Ersatzkosten im vorliegenden Fall von annähernd 3.000,– EUR sind nicht als gering anzusehen. Auch die daraus folgenden Gebrauchsbeeinträchtigungen sind erheblich und schränken die Nutzbarkeit einer Wohnung maßgeblich ein. Der Umstand, dass die Klägerin trotzdem über eine Küche verfügt, steht dem nicht entgegen. Wie bereits dargelegt, weicht dadurch der Soll- von dem Ist-Zustand ab. Es besteht zwar kein tatsächlicher Nachteil für die Klägerin durch die eigene Küche in der Wohnung und das Fehlen der Einbauküche im Keller, maßgeblich ist aber eine objektiver Vergleich des Soll- mit dem Ist-Zustand. Subjektive Umstände, die nur für den im konkreten Fall betroffenen Mieter gelten, bleiben hierbei außen vor. Bei dem Ersatz einer Einbauküche handelt sich auch nicht eine geringfügige und zumutbare Maßnahme des Mieters, welche den Nachteil mindern oder gar ausschließen würde und nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zum Wegfall des Minderungsrechts führen würde.

Die Höhe der von der Klägerin geltend gemachten Minderung von monatlich 15,59 EUR erscheint unter Berücksichtigung der aus dem Fehlen einer Einbauküche folgenden Gebrauchsbeeinträchtigung nicht unangemessen und wird von der Beklagten auch nicht in Frage gestellt.”

Stellt ein Mieterhöhungsverlangen einen Fernabsatzvertrag dar, auf den das Widerrufsrecht des § 312c BGB anwendbar ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 5 C 267/15, Urteil vom 27.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nach der von Schmidt-Futterer (Mietrecht, 12. Auflage, Vorb. zu § 535 BGB Rn. 92) vertretenen Auffassung ist § 312 c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen nicht anzuwenden. Zwar sei der Fernabsatzvertrag in den die Wohnungsmiete betreffenden Vorschriften (§§ 312 Abs. 3 Nummer 1, Abs. 4, § 312 d Abs. 1) ausdrücklich genannt, die Vorschriften seien allerdings missglückt. Die Regelung des § 312 c sei auf den traditionellen Versandhandel und andere Handelsformen, insbesondere auf den Vertrieb von Waren über das Internet zugeschnitten. Nach den dort üblichen Geschäftsmodellen unterbreite das Unternehmen einer unbestimmten Zahl von Verbrauchern durch Katalog und/oder Übermittlung von sonstigem Werbematerial ein Warenangebot (invitatio ad offerendum). Der Verbraucher gebe unter Verwendung eines Fernkommunikationsmittels ein Kaufangebot ab, das der Unternehmer durch die Zusendung der Ware konkludent annehme. Hier sei es sinnvoll, wenn das Unternehmen dem Verbraucher mit der Ware die nach § 312 d BGB geschuldeten Information übermittle. Bei der Wohnungsmiete sei die Situation gänzlich anders. Hier gebe der Vermieter als Unternehmer ein Angebot ab, das vom Mieter ausdrücklich oder konkludent angenommen werde. Zum anderen werde das jeweilige in Betracht kommende Rechtsgeschäft im Rahmen einer bereits bestehenden Vertragsbindung zwischen vertrauten Partnern geschlossen, wobei der Mieter durch zahlreiche gesetzliche Bestimmungen zusätzlichen Schutz genieße. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass der Vermieter nach den §§ 558 ff BGB einen gesetzlichen Anspruch auf den Änderungsvertrag habe. Deshalb sei es sachgerecht, die hier angesprochenen Mietänderungsverträge, die im Rahmen eines bereits bestehenden Mietvertrags abgeschlossen werden, vom Anwendungsbereich des § 312 c auszunehmen.

Auch das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hat es auf Anfrage von Haus & Grund Deutschland für fraglich erachtet, ob der Gesetzgeber die Rechtslage im Falle eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB durch das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie insoweit ändern wollte, dass dem Mieter ein Widerrufsrecht gemäß §312 g Abs. 1 BGB zusteht (GE 2015, 563).

Auch Medinger (NZM 2015, 185) verneint ein Widerrufsrecht, wenn der Vertragsabschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems erfolge. Ein solches System sei nur dann anzunehmen, wenn der Hauptgegenstand des Vertriebs oder der Dienstleistung, nämlich die Vermietung der Wohnung, im Fernabsatz organisiert ist. Medinger führt aus: “Das Fernabsatzrecht ist aus dem Recht des Versandhandels hervorgegangen. Es betrifft Geschäfte, die sich ihrem Gesamtbild nach als typische Distanzgeschäfte darstellen. Die systematische Realisierung nachträglicher Vertragsänderungen durch Fernkommunikationsmittel – wie etwa die regelmäßige Anpassung an die Vergleichsmiete nach § § 558 ff BGB – reicht daher nicht aus, um den Anforderungen des § 312 c BGB zu genügen.”

Diese Auffassung vertritt auch Rudolf Beuermann in GE 2015, 561 f.

Dieser überzeugenden und am Wortlaut des § 312 c Abs. 1 BGB orientierten Auffassung schließt sich die erkennende Richterin an. Der Begriff “Fernabsatzvertrag” impliziert, dass mit diesem Vertrag etwas “abgesetzt”, also eine Leistungserbringung versprochen wird. Bei einem Mieterhöhungsverlangen setzt aber der Vermieter gar nichts “ab”. Seine Leistung bleibt die gleiche; er fordert dafür lediglich eine höhere Gegenleistung.

Es ist vorliegend unbestritten, dass die Beklagte die Mietverträge nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems abschließt. Dies behauptet auch der Kläger nicht. Auch setzt die Beklagte im Rahmen der Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens nichts “ab”. Ihre Leistung bleibt die gleiche; sie fordert lediglich eine höhere Gegenleistung.

Vorliegend kommt hinzu, dass der Kläger sowohl schriftlich als auch konkludent durch mehrmalige Zahlung des Erhöhungsbetrag dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hat. Die konkludente Zustimmung durch Zahlung stellt schon kein Fernkommunikationsmittel im Sinne des § 312 c Abs. 2 BGB dar.”

Liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn sich Balkontür und -fenster nur mit einem gewissen Kraftaufwand öffen und schließen lassen, weil sie verzogen sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 15 C 353/14, Urteil vom 22.09.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kläger waren auch nicht berechtigt, die Miete wegen der Balkontür und der Balkonfenster zu mindern. Lediglich hinsichtlich der Balkontür haben die Kläger konkret vorgetragen, dass sie sich nicht mehr habe öffnen lassen. Hinsichtlich der Fenster tragen sie vor, dass diese verzogen gewesen seien. Dies reicht als Mangel nicht aus. Da der Beklagte die Balkontür hat austauschen lassen, besteht zunächst der Anscheinsbeweis dafür dass die Balkontür mangelbehaftet war. Dieser Anscheinsbeweis ist jedoch durch die Aussage des Zeugen ### widerlegt. Der Zeuge ### bekundete, dass die Balkontür habe geöffnet und geschlossen werden sollte, auch wenn hierfür ein gewisser Kraftaufwand erforderlich gewesen sei. Diese stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Zudem habe er dem Beklagten nur vorgeschlagen, die Balkonfenster und -tür auszutauschen, wenn er dies sowieso im nächsten Jahr beabsichtige. Die Voraussetzungen einer Parteivernehmung der Klägerin lagen nicht vor, denn der Beklagte hat der Parteivernehmung nicht zugestimmt und es bestand keine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass die Balkonfenster und -tür tatsächlich mangelbehaftet war.”