Bedarf es zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs eines Lärmprotokolls oder der Durchführung von Lärmmessungen?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 20691/14, Urteil vom 14.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. 2.2 a. bis c. wie folgt aus: “a. Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Kläger ausreichend substantiiert zu den Umständen vorgetragen haben, die zur Mietminderung führen.

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen (BGH Urteil vom 29.02.2012, Az: VIII ZR 155/11; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. VIII 182).

Diesen Anforderungen genügt bereits der klägerische Vortrag in der Klageschrift, ergänzt durch die nachfolgenden Schriftsätze. Bereits in der Klageschrift haben die Kläger ausführlich Ziel und Ausmaß des Bauvorhabens, den Baufortgang und die damit verbundenen Arbeiten und Emissionen in dem streitgegenständlichen Zeitraum beschrieben. Bei einer derartigen Baustelle liegt das Auftreten erheblicher Beeinträchtigungen auf der Hand. Vor diesem Hintergrund ist im Einklang mit der vorgenannten höchstrichterlichen Rechtsprechung davon auszugehen, dass es die Substantiierungspflicht überspannen und zu einer unzumutbaren und unnötigen Belastung der Kläger führen würde, darüber hinaus die Anfertigung eines Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen zu verlangen.

b. Zwischen den Parteien war, wie das Amtsgericht richtig festgestellt hat, das Vorhandensein einer Großbaustelle mit dem Ziel der Errichtung eines neuen Quartiers mit 200 Wohnungen, Geschäften, Büros, Restaurants, einer Kindertagesstätte und eines Hotels auf einem Areal gegenüber der von den Klägern bewohnten Wohnung ebenso unstreitig wie die Notwendigkeit des vorherigen Abrisses sämtlicher zuvor auf dem Areal vorhandenen Gebäude. Auch die hieraus folgenden Belastungen für die Kläger hat die Beklagte nicht hinreichend bestritten.

Dass für die Bewältigung des Großprojekts ein erhebliches Aufkommen an Baufahrzeugen, Verkehr und Maschineneinsatz mit den daraus notwendigerweise folgenden Lärm- und Schmutzemissionen erforderlich ist, wie von den Klägern geschildert, liegt auf der Hand. Wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ist eine Großbaustelle ohne die geschilderten Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen nicht vorstellbar. Soweit die Beklagte die klägerische Darstellung im Schriftsatz vom 24.07.2014 pauschal mit Nichtwissen bestritten hat mit dem Hinweis, dass sie nicht Bauherr ist, reicht dies nicht aus. Zum einen war die Baustelle Gegenstand eigener Wahrnehmungen der Beklagten (vgl. § 138Abs. 4 ZPO). Dies ergibt sich aus dem weiteren Vortrag der Beklagten in demselben Schriftsatz sowie in weiteren Schriftsätzen, vor allem aber aus ihrer Stellung als Eigentümerin benachbarter Gebäude. Es ist lebensfremd anzunehmen, dass die Beklagte ihr Grundstück in dem gesamten streitgegenständlichen Zeitraum gerade auch in Anbetracht der daraus folgenden Auseinandersetzungen mit verschiedenen Mietern nicht betreten und die Baustelle in dem gesamten streitgegenständlichen Zeitraum nicht zur Kenntnis genommen hat. Zum anderen stimmen der von der Beklagten in dem genannten Schriftsatz geschilderte Bauverlauf und auch ihre Ausführungen zur Ausdehnung der Baustelle und dem Inhalt des baulichen Vorhabens auch im Wesentlichen mit den Darlegungen der Kläger überein. Schließlich wären zur Erschütterung des klägerischen Vortrags auch Darlegungen der Beklagten erforderlich gewesen, weshalb im Fall der streitgegenständlichen Baustelle die ohne weiteres auf der Hand liegenden Belastungen der Kläger nicht eingetreten sein sollen.

Das Amtsgericht hat über die klägerischen Behauptungen zum Ausmaß der Beeinträchtigungen daher zu Recht eine Beweiserhebung nicht für erforderlich gehalten.

c. Auch die aus der Größe der Baustelle resultierenden Schwankungen bei der Einwirkung der Kläger hat das Amtsgericht zu Recht in einer pauschalen Minderungsquote aufgehen lassen. Bei jeder Baustelle – nicht nur bei besonders großen – unterscheiden sich die Geräusch- und sonstigen Emissionen von Tag zu Tag, da naturgemäß im Bauverlauf jeden Tag unterschiedliche und an manchen Tagen auch gar keine Arbeiten durchgeführt werden. Das kann jedoch nicht dazu führen, dass der Mieter zur Berechnung der ihm zustehenden Minderung teilweise über Jahre hinweg täglich Messungen durchführen muss, um eine taggenaue Minderungsquote darlegen zu können. Dies würde die Durchsetzung eines Minderungsanspruchs gerade bei länger andauernden und damit für den Mieter besonders gravierenden Beeinträchtigungen nahezu ausschließen.

Das Amtsgericht hat insoweit zurecht sowohl Spitzen der Beeinträchtigung als auch Tage, an denen die Baustelle brachlag, außer Acht gelassen und eine durchschnittliche Minderungsquote gebildet. Dies erscheint auch vor dem Hintergrund gerechtfertigt, dass der Mieter – anders als etwa bei periodisch auftretenden Mängeln – die geringere Baustellenaktivität nur bedingt vorhersehen kann und seinen Alltag daher ungeachtet gelegentlicher Verringerung oder Pausen auf eine übliche oder durchschnittliche Beeinträchtigung ausrichten muss.”

Kann die Gesamtheit von Mängeln zu einer die Erheblichkeitsschwelle übersteigenden Minderungsquote führen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 272/14, Urteil vom 21.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage überwiegend abgewiesen, da die Miete lediglich in Höhe von insgesamt maximal 5 % gemindert war. Die von der Klägerin gerügten Mängel, soweit tatsächlich vorhanden, stellen ganz überwiegend aus den vom Amtsgericht dargelegten Gründen eine minimale bis geringfügige Tauglichkeitsminderung dar. Die vom Amtsgericht für sämtliche Mängel in Ansatz gebrachten Minderungsquoten von maximal insgesamt 5 % erscheinen daher angemessen und sind nicht zu beanstanden. Die von der Klägerin jeweils für die einzelnen Mängel angesetzten Minderungsquoten sind deutlich überhöht. Der Ansatz besonderer Minderungsquoten für einzelne geringfügige Mängel ist nicht gerechtfertigt. Erst die Gesamtheit der Mängel führt zu der die Erheblichkeitsschwelle übersteigenden Minderungsquote von maximal 5 %, die sich sukzessive mit der Beseitigung einzelner Mängel reduzierte. Soweit sich die Beklagte wegen der Mängel der Einbauküche auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin GE 2008, 1567, beruft, ist diese Entscheidung unter der angegebenen Fundstelle bereits nicht auffindbar. Im Übrigen hat das Amtsgericht eine Geringfügigkeit des Mangels der nicht mehr normal funktionierenden Schubladen auch gar nicht in Abrede gestellt, sondern insoweit eine erhebliche Tauglichkeitsminderung angenommen. Dies führt aber letztlich nicht dazu, dass die für angemessen angesetzte Gesamtminderungsquote überschritten wird.

Darf ein Mieter die Außenseite seiner Wohnungstür in einer Farbe seiner Wahl streichen? 

Die Antwort des Amtsgerichts Münster (AG Münster – 8 C 488/14, Urteil vom 28.07.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Münster in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Beklagte hat durch das Anstreichen der Wohnungseingangstür in einer von dem ursprünglichen Anstrich divergierenden Farbe die mietvertragliche Verpflichtung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzt. Zum Streichen der Außenseite der Wohnungseingangstür war der Beklagte nicht berechtigt, denn das Recht auf Gestaltung der Mietsache betrifft lediglich die Innenräume einer Wohnung. Es kann auch dahin stehen, ob der Beklagte im Wege der Ersatzvornahme nach §536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Vornahme des Anstrichs berechtigt war. Denn jedenfalls durfte er diesen Anstrich nicht in einer Farbe vornehmen, die ganz augenscheinlich von der vorherigen Farbe abweicht und dadurch das Gesamterscheinungsbild, dessen Gestaltung lediglich dem Kläger obliegt, ändert. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des zwischen den Parteien streitigen Umstandes, inwieweit sich die jetzige Gestaltung in das vorherige Bild einfügt oder eben nicht. Das Verschulden wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet.

Der Beklagte ist daher nach § 249 Abs. 1 BGB zur Wiederherstellung des vorherigen Zustandes verpflichtet. Unstreitig ist zwischen den Parteien – gleichzeitig wurde dies auch von dem Sachverständigen Herting in seinem Gutachten vom 07.03.2015 bestätigt -, dass ein Neuanstrich einschließlich der Beseitigung der von dem Beklagten aufgebrachten Farbe Kosten in Höhe von 275,00 Euro netto erfordert. Diese Kosten kann der Kläger grundsätzlich als zu ersetzenden Schaden ersetzt verlangen. Die Mehrwertsteuer wird von dem Beklagten (noch) nicht geschuldet, da die Kosten auslösenden Arbeiten noch nicht ausgeführt worden sind, vgl. § 249 Abs. 2 S. 2 BGB. Allerdings ist von dem Schadensbetrag ein sogenannter Abzug Neu für Alt vorzunehmen. Wird eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt, kann dies zu einer Werterhöhung führen. Sie mindert die Ersatzpflicht, wenn eine messbare Vermögensmehrung eingetreten ist und sich dies für den Geschädigten wirtschaftlich günstig auswirkt. Dies ist vorliegend zu bejahen. Denn nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen war die übliche Nutzungsdauer eines Anstriches von 12 bis 15 Jahren bei der streitgegenständlichen Wohnungseingangstür überschritten, sodass ein Neuanstrich der Tür ohnehin erforderlich war. Durch den im Rahmen des Schadensersatzes auszuführenden Neuanstrich der Tür wird der Wert derselben mithin erhöht, da sich der Kläger für die nächsten 12 bis 15 Jahre einen neuen Anstrich dadurch erspart (vgl. auch OLG Hamm, NJW-RR 1993, 1236).

Die Höhe des Abzugs Neu für Alt ist nach der Relation der Nutzungsdauer des alten und neuen Gegenstands zu bemessen. Vorliegend ist dieser Abzug in Höhe von 100 % der Wertsteigerung anzusetzen, da die Nutzungsdauer bereits abgelaufen war. Bei der Wertminderung ist allerdings ein schadensbedingter Mehraufwand nicht zu berücksichtigen. Diesen Mehraufwand hat der Sachverständige mit dem Betrag von 88,35 Euro netto nachvollziehbar dargestellt. Dabei ist der Betrag nicht um die von dem Sachverständigen angesetzten Kosten von 9,50 Euro netto für die Bearbeitung der groben Schadstellen unterhalb des Türschlosses zu erhöhen. Es handelt es sich um keinen Betrag, der von dem Beklagten wegen eines unsachgemäßen Gebrauchs der Mietsache zu ersetzen wäre. Die Abnutzungen im Bereich des Türschlosses hält das Gericht vielmehr als durch den vertragsgemäßen Gebrauch bei Öffnen und Schließen der Tür verursacht, so dass sie nicht dem Beklagten anzulasten sind.”

Kann es als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein “Urinieren im Stehen” aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 21 S 13/15, Urteil vom 12.11.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) aa) (2) wie folgt aus: “(2) Der Beklagten steht kein Schadensersatzanspruch gegen die Kläger für eine Auswechslung der Marmorböden im Bad und Gäste-WC i.H.v. 1.935,90 Euro zu.

Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs der Beklagten nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB (wegen Obhutspflichtverletzung) wäre ein schuldhaftes Handeln der Kläger. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, kann dahinstehen, ob vorliegend von einer objektiven Pflichtverletzung bzw. von vertragsgemäßem Gebrauch ausgegangen werden kann. Denn die nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen die Kläger streitende Vermutung, dass das Verhalten auch schuldhaft erfolgt wäre, ist nach den mit Bindungswirkung (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) vom Amtsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen jedenfalls widerlegt.

(a) Die Kläger haben, wie vom Amtsgericht zutreffend ausgeführt, die Beschädigung des Bodenbelages nicht zu vertreten. Zu vertreten hätten sie gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB eine fahrlässige Schadensverursachung. Gemäß § 276 Abs. 2 handelt fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Fahrlässigkeit setzt Erkennbarkeit und Vermeidbarkeit der drohenden Tatbestandsverwirklichung voraus (BGH NJW 1963, 1609; BeckOK, BGB/Unberath, BGB, § 276 Rn. 17). Es kommt nach E im Zivilrecht maßgeblichen objektiven Fahrlässigkeitsbegriff darauf an, was von einem durchschnittlichen Anforderungen entsprechenden Angehörigen des jeweiligen Verkehrskreises in der jeweiligen Situation erwartet werden konnte, ohne Rücksicht darauf, ob der Handelnde nach seinen individuellen Fähigkeiten, Kräften, Erfahrungen und Kenntnissen die objektiv gebotene Sorgfalt erkennen und erbringen konnte (BGHZ 80, 186, 193; BGH NJW 2000, 2812, 2813). Das Maß der erforderlichen Sorgfalt richtet sich also nach den durchschnittlichen Anforderungen des in Betracht kommenden Verkehrskreises (BGH, Urteil vom 31.05.1994 – VI ZR 233/93, NJW 1994, 2232; MüKoBGB/Grundmann BGB § 276 Rn. 57).

(b) Unter Berücksichtigung des vorgenannten Sorgfaltsmaßstabs war es für die Kläger als Mieter nicht erkennbar, dass durch das Verhalten des Klägers eine irreparable Beschädigung des Bodenbelages im Bad drohte.

(aa) Das Amtsgericht ist – gestützt auf die Aussage des Zeugen S – in nicht zu beanstandender Weise zu der Feststellung gelangt, dass das konkrete Schadensbild (Marmorböden waren farblich verändert sowie rau und matt) durch regelmäßiges “Urinieren im Stehen” verursacht wurde, da es nur in einem Radius um die Toilette vorkam. Eine Schadensverursachung durch Verwendung säurehaltiger Reinigungsmittel oder durch eine wie auch immer geartete unsachgemäße Reinigung kam damit – wie das Amtsgericht weiter frei von Fehlern angenommen hat – nicht in Betracht, da es bei lebensnaher Betrachtung ausgeschlossen erscheint, dass der Bereich in der unmittelbaren Nähe zur Toilette von den Klägern regelmäßig mit anderen Mitteln als der übrige Bodenbereich gereinigt wurde.

Diese Feststellungen des Amtsgerichts erachtet die Kammer als bindend im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, da keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind, die Zweifel an ihrer Richtigkeit oder Vollständigkeit – weder hinsichtlich des vom Amtsgericht festgestellten Schadensbildes noch hinsichtlich dessen objektiver Ursache – begründen könnten. Dies gilt sowohl für die Würdigung der eindeutigen Bekundungen des erstinstanzlich vernommenen Zeugen S zum objektiven Schadensbild wie auch für den daraus gezogenen Schluss auf die objektive Schadensursache – Urinieren im Stehen – und schließlich den Ausschluss einer anderen Ursache – unzureichende/unsachgemäße Reinigung.

(bb) Angesichts dieser Feststellungen im angefochtenen Urteil kann – entgegen den Anklängen in der Berufungsbegründung – nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger den Schaden durch (bewusst oder unbewusst) nicht “zielgerichtetes” Urinieren verursachte, wofür die Kläger hätten einstehen müssen. Hierfür boten sich angesichts der Bekundungen des Zeugen S zum objektiven Schadensbild und auch sonst keinerlei Anhaltspunkte. Vielmehr gelangen nach allgemeiner Lebenserfahrung auch bei “zielgenauem” Urinieren im Stehen jedenfalls Kleinstspritzer im Radius um die Toilette auf den Bodenbelag und sind derartige Urinspritzer jeweils nach E Toilettengang auch nicht ohne weiteres zu erkennen. Im Ergebnis greifen daher die Überlegungen der Beklagten, der Kläger hätte durch ein “sorgfältiges Urinieren im Stehen” Urinspritzer vermeiden bzw. solche jedenfalls nach E Toilettengang erkennen und beseitigen müssen, weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht durch.

(cc) Für die (mangelnde) Erkennbarkeit der Schadensverursachung war vorliegend entscheidend, dass die Kläger in Ermangelung einer ausreichenden Aufklärung über die in erster Instanz ebenfalls beanstandungsfrei getroffene Feststellung, es handele sich bei E im streitbefangenen Bad und Gäste-WC verlegten Marmorboden um einen besonders (säure-)empfindlichen Bodenbelag, nicht damit rechnen mussten, dass das “Urinieren im Stehen” zu einer erheblichen Beschädigung der Mietsache führen werde. Insbesondere kann nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein “Urinieren im Stehen” aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden für einen Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen. Daher konnte auch offenbleiben, mit welcher Frequenz die Kläger den Boden im Bad gereinigt haben. Eine bestimmte Frequenz konnte von ihnen in Ermangelung von Kenntnissen über die besondere Empfindlichkeit des Bodenbelages und entsprechende Pflegehinweise nicht erwartet werden.

Ein solcher Hinweis der Beklagten wäre nach den weiter nicht zu beanstandenden Feststellungen des Amtsgerichts auch zu erwarten gewesen. So hat das Amtsgericht, wie bereits dargelegt wurde, frei von Rechtsfehlern gestützt auf die Aussage des neutralen Zeugen S festgestellt, dass der Bodenbelag eine besondere Empfindlichkeit aufweise, da der Zeuge klar bekundet hat, dass er bei Verlegung vergleichbarer Böden regelmäßig besondere Pflegehinweise erteile. Die Beklagte war als Vermieterin, die das Instandhaltungsrisiko an der Mietsache grds. trägt, deswegen auch gehalten einen entsprechenden Hinweis zu erteilen. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, ist das Urinieren in einer aufrechten Körperhaltung bei männlichen Personen nicht unüblich. Wenn die Beklagte einen Boden vermietet, der bei einem nicht unüblichen Mieterverhalten dauerhaft und erheblich beschädigt wird, ohne auf das entsprechende Risiko, was sich E Kläger – wie bereits dargelegt wurde – auch nicht aufdrängen musste, aufmerksam zu machen, fallen die entstandenen Schäden in ihre Risikosphäre. Anders verhielte es sich bei einer durch Verrichtung des Toilettengangs regelmäßigen Verursachung größerer und sichtbarer Urinansammlungen außerhalb des Toilettenbeckens, über die vorliegend aber nicht zu befinden war.

(c) Die Rüge der Beklagten, dass die Kläger – erstinstanzlich – gar nicht vorgetragen hätten, dass der Kläger regelmäßig stehend uriniert habe, verfängt nicht. Das Amtsgericht durfte davon ausgehen, dass sich die Kläger diesen für sie günstigen Umstand, der erst in der Beweisaufnahme im Termin vom 09.12.2014 aufkam, zu eigen gemacht haben. Denn sind bei einer Beweisaufnahme Umstände zu Tage getreten, die die Rechtsposition einer Partei zu stützen geeignet sind, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die begünstigte Partei sich diese Angaben hilfsweise zu eigen macht (BGHNJW 2006, 63, 65; BeckOK ZPO/Bacher ZPO § 285 Rn. 2). Schließlich haben die Kläger in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer auch ausdrücklich klargestellt, dass sie sich die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil insoweit zu eigen machen.”

Handelt es sich um eine unzulässige Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG), wenn sich der gewerbliche Vermieter einer Villa für Hochzeitsfeiern weigert, diese samt Hochzeitszimmer an ein gleichgeschlechtliches Paar zu vermieten?

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 10 S 137/14, Urteil vom 13.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat jedoch mit zutreffenden Ausführungen einen Entschädigungsanspruch der Kläger nach § 21 Abs. 2 S. 1 und S. 3 AGG angenommen.

Ein Vertrag ist vorliegend zwischen den Parteien entgegen der Ansicht der Kläger noch nicht zustande gekommen, vielmehr handelt es sich lediglich um die Anbahnung eines Schuldverhältnisses. Der Beklagte hat den 30.08.2014 für die Hochzeit der Kläger “optioniert”, d.h. im Ergebnis reserviert. Konkrete Vertragsverhandlungen haben darüber hinaus noch nicht stattgefunden, zumindest hatte keine der Parteien ein bindendes Angebot abgegeben. Auch haben die Kläger noch nicht einmal persönlich die Örtlichkeiten ihrer geplanten Hochzeit in Augenschein genommen.

Das Amtsgericht hat zu Recht den sachlicher Anwendungsbereich des AGG entsprechend § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG als eröffnet angesehen.

Eine Benachteiligung aus dem in § 1 AGG genannten Grund “sexuelle Identität” ist nach Maßgabe des Gesetztes u.a. unzulässig im Bezug auf den Zugang zu Dienstleistungen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. Der angestrebte Vertragsinhalt hatte Dienstleistungen zum Gegenstand, nämlich vorwiegend die gewerbliche Vermietung der Räumlichkeiten in der auf die individuellen Erfordernisse der Kläger abgestimmten Form, also mit entsprechender Bestuhlung, der passenden Anzahl von Tischen etc.

Die Dienstleistung stand auch “der Öffentlichkeit zur Verfügung.” Die Offerte des Beklagten, ein Angebot zu tätigen, richtet sich nicht an eine in sich geschlossene Gruppe von Privatpersonen, sondern aufgrund der Internetpräsenz des Angebots zur Anmietung der Villa an eine Vielzahl von Personen, die dem Beklagten zunächst unbekannt sind. Die Aufforderung, ein Angebot zu tätigen, erfolgt hier im Wege elektronischer Medien, wodurch die Dienstleistungen der “Öffentlichkeit” i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG eröffnet sind (vgl. Stein, in: Wendeling-Schröder/Stein, AGG, § 2 Rn. 26, ebenso BT-Drucks. 16/1780, S. 32). Zudem steht die Offerte hier der Öffentlichkeit auch deswegen zur Verfügung, weil der Beklagte gewerbsmäßig handelt und die Dienstleistungen mehrfach erbringen will und kann.

Auch die Kriterien der §§ 19 bis 21 AGG sind erfüllt.

Gemäß dem vorliegend maßgeblichen § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG ist bei Anbahnung eines zivilrechtlichen Schuldverhältnisses eine Benachteiligung aufgrund der sexuellen Identität unzulässig, wenn das Schuldverhältnis typischerweise ohne Ansehung der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommt (sog. Massengeschäft) oder bei denen das Ansehen der Person nach der Art des Schuldverhältnisses eine nachrangige Bedeutung hat und die zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen.

Im vom Beklagten verfolgten Geschäftsmodell kommt der Ansehung der Person jedenfalls eine nachrangige Bedeutung zu.

Das Merkmal “ohne Ansehung der Person” liegt vor, wenn der Anbietende regelmäßig im Rahmen seiner Kapazitäten mit jedem zahlungsfähigen und -bereiten Interessenten kontrahiert und dies zu den jeweils gleichen Bedingungen auch tut. Maßgeblich ist hier eine allgemeine und typisierende Betrachtungsweise, etwa die Geschäftsgattung, die Art und Weise des Zustandekommens des Rechtsgeschäfts, seine Durchführung und Beendigung (vgl. Wendeling-Schröder, a.a.O., AGG, § 19 Rn. 11). “Mit” Ansehung der Person erfolgen Vertragsabschlüsse, wenn es typischer- und vernünftigerweise auf besondere Eigenschaften des Vertragspartners ankommt. Zu nennen ist in diesem Zusammenhang etwa die Bonitätsprüfung bei Abschluss eines Kreditvertrags (vgl. Bittner, in: Rust/Falke, AGG, § 19 Rn. 15 sowie Palandt, AGG, 4. Aufl. 2015, § 19 Rn. 2).

Vorliegend kontaktiert ein Interessent den Beklagten telefonisch oder per Mail, nachdem er beispielsweise über die Internetpräsenz des Beklagten Kenntnis von dessen Offerte erhalten hat. Der Beklagte teilt dem Interessenten per Mail oder am Telefon die Bedingungen bzw. noch freien Termine zur Anmietung der Villa mit, so wie es auch zwischen den Parteien geschehen ist. Besteht weiterhin Interesse des Interessenten, so wird ein Ortstermin vereinbart, im Rahmen dessen dann jeweils die Details der Anmietung, etwa der Umfang der zu mietenden Räumlichkeiten, Bestuhlung etc. besprochen werden.

Die vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 23.10.2015 vorgetragene spezielle Vorgehensweise, die Vermietung der Villa davon abhängig zu machen, dass ihm der potentielle Kunde im Rahmen der Vertragsverhandlungen sympathisch sei, verfängt nicht. Bei dem genannten Auswahlkriterium “Sympathie” handelt es sich nicht um ein vernünftiges und für derartige Vertragsschlüsse typisches Auswahlkriterium. Denn die Vermietung der Räumlichkeiten der Villa zur Ausrichtung einer Veranstaltung oder Festlichkeit genügt auch dann dem vom Beklagten praktizierten Geschäftsmodell, wenn der Kunde dem Beklagten nicht sympathisch ist. Der Vertrag kann von beiden Seiten ohne Einschränkungen erfüllt werden, zumal die vertragsgemäße Leistungspflicht des Kunden lediglich aus der Bezahlung der Dienstleistungen besteht. Jedenfalls objektiv kommt der Ansehung der Person nach der Art des vorliegenden Schuldverhältnisses, hier also der gewerblichen Vermietung eines privaten Wohnhauses zur Ausrichtung von Veranstaltungen wie beispielsweise Hochzeiten, Familienfeiern oder Pressekonferenzen, allenfalls eine nachrangige Bedeutung zu. Es liegt nicht in der einseitigen Entscheidungsgewalt des Beklagten, durch die Festlegung auf – objektiv betrachtet – willkürliche Auswahlkriterien hinsichtlich seiner Vertragspartner den Anwendungsbereich des AGG zu eröffnen oder nicht. Anderenfalls könnte jeder Anbieter von Dienstleistungen, für den der Anwendungsbereich des AGG nach § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG grundsätzlich eröffnet ist, diesen durch die Behauptung subjektiver Auswahlkriterien einseitig wieder ausschließen. Der Ausschluss des Anwendungsbereiches des AGG muss sich jedoch alleine nach der objektiv feststellbaren Art des Schuldverhältnisses bestimmen lassen.

Hieran ändert auch der Umstand, dass der Beklagte sein privates Wohnhaus vermietet, nichts. Der Beklagte hat sich zur gewerblichen Vermietung der sonst zu privaten Wohnzwecken genutzten Villa entschieden. Aufgrund des gewählten Geschäftsmodells finden die für gewerblich angebotene Dienstleistungen geltenden Rechtsbestimmungen auch im Bezug auf den Beklagten Anwendung, folglich auch das Benachteiligungsverbot.

Auch liegt eine Vielzahl an Schuldverhältnissen zu vergleichbaren Bedingungen i.S.d. § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG vor. Ob es sich um eine Vielzahl von Fällen handelt oder nicht, ist objektiv mit Blick auf den Anbieter, nicht jedoch aus der Perspektive des Kunden zu beurteilen (vgl. Wendeling-Schröder, a.a.O., § 19 Rn. 12). Eine Orientierung an starren Zahlen verbietet sich im Hinblick auf die unterschiedlichen Arten von Schuldverhältnissen, auf die die Norm Anwendung findet. Maßgeblich sind alleine die Umstände des Einzelfalls (so auch Bauer/Göpfert/Krieger, AGG, 3. Aufl. 2011, § 19 Rn. 7 sowie Wendeling-Schröder, a.a.O., § 19 Rn. 12).

Unstreitig finden jährlich mindestens acht Veranstaltungen in der Villa statt, wobei der Beklagte selbst bekundet, das Geschäftsmodell bereits seit dem Jahr 2009 oder 2010 anzubieten. Auch aktuell bietet er die Villa zu diesen Zwecken zur Anmietung an. Bei einer zumindest achtmaligen Vermietung der Villa pro Jahr über jedenfalls fünf Jahre hinweg gelangt man zu 40 Vermietungen, so dass gerade im Hinblick darauf, dass der Beklagte lediglich dieses eine Objekt gewerblich zur Anmietung anbietet, in diesem speziellen Einzelfall eine “Vielzahl von Fällen” im Sinne der Norm gegeben ist.

Die Kammer hält diesbezüglich die vom Beklagten zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 09.03.2012 – V ZR 115/11, NJW 2012, 1725 – 1727) für nicht einschlägig. Zum einen lässt die Entscheidung gerade offen, ob der dort relevante Vertrag über den Aufenthalt in einem Wellnesshotel überhaupt unter den Tatbestand des §§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG zu subsumieren ist. Zum andern werden die in der Entscheidung angedeuteten Zweifel bzgl. der Anwendbarkeit der Norm an dem Tatbestandsmerkmal “ohne Ansehen der Person” festgemacht, da etwa bei sehr kleinen Hotels, bei denen die Hotelzimmer und der Wohnbereich des Hoteliers nahe aneinander liegen, die Ansehung der Person durchaus von Bedeutung sein kann. Wie ausgeführt, liegt der Fall hier jedoch anders. Der Beklagte vermietet Räumlichkeiten seiner ansonsten zu Wohnzwecken genutzten Villa für die Ausrichtung von Veranstaltungen und Festlichkeiten. Die Kunden sowie deren Gäste nutzen die angemieteten Räumlichkeiten während ihrer Anwesenheit in der Villa entsprechend dem geschlossenen Vertrag zur Ausrichtung der Veranstaltung oder Festlichkeit. Anders als bei dem beschriebenen kleinen Hotelbetrieben besteht somit kein besonderes Näheverhältnis der Vertragsparteien aufgrund der räumlich eng beieinander liegenden Wohnbereiche, denn die Kunden des Beklagten nutzen die angemieteten Räumlichkeiten gerade nicht zu Wohnzwecken.

Auch liegen “vergleichbare Bedingungen” der Schuldverhältnisse vor. Die Räumlichkeiten werden vom Beklagten stets den Bedürfnissen des Kunden angepasst. Insbesondere werden je nach Anzahl der Gäste stets die gleichen Räumlichkeiten zur Verfügung gestellt, es wird die entsprechende Bestuhlung oder Anzahl an Tischen bereitet und die Küche hergerichtet, je nachdem, ob ein Caterer oder ein Buffet vom Kunden (extern) angemietet oder bestellt wird. Diese individuellen Anpassungen werden stets in gleicher Weise angeboten und erbracht. Die jeweiligen Kosten für die Kunden sind auch – den jeweiligen Absprachen entsprechend – stets gleich.

Der Anwendungsbereich des § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG ist vorliegend auch nicht gemäß § 19 Abs. 5 AGG ausgeschlossen. Es wird im Rahmen der hier maßgeblichen Schuldverhältnisse kein besonderes Nähe- und Vertrauensverhältnis der Parteien oder ihrer Angehörigen begründet.

Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass dem jeweiligen Hochzeitspaar für den Tag der Hochzeit das Schlafzimmer des Beklagten zur exklusiven sowie das Badezimmer zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung gestellt werden. Bei diesem Angebot des Zurverfügungstellens des Schlafzimmers und Bades handelt es sich lediglich um den “Sonder-Bonus Hochzeit”, ein kostenloses Zusatzangebot bei Hochzeiten. Dieses kostenlose und seitens des Brautpaares verzichtbare Zusatzangebot kann aber nicht den Charakter des Schuldverhältnisses ändern und über ein dann anzunehmendes “Näheverhältnis” die Rechte der Kunden nach §§ 19 bis 21 AGG ausschließen. Darüber hinaus ist für die Annahme des Tatbestandsmerkmals ein besonders enger und lang andauernder Kontakt der Vertragspartner zu verlangen, was bei einer Überlassung des Schlafzimmers und Bades für eine einzige Nacht nicht anzunehmen ist (vgl. Wendeling-Schröder, a.a.O., § 19 Rn. 22). Darüber hinaus nutzt der Beklagte das Schlafzimmer gerade nicht mit, sondern räumt dieses, um es dem Paar zur Verfügung zu stellen. Eine besondere Nähe durch die gemeinsame Nutzung des Schlafzimmers wird somit gerade nicht erzeugt.

Schließlich ist die Diskriminierung der Kläger auch nicht durch sachliche Gründe im Sinne des § 20AGG gerechtfertigt. Eine unterschiedliche Behandlung, die dem Bedürfnis nach Schutz der Intimsphäre oder der persönlichen Sicherheit dient (§ 20 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 AGG), ist vorliegend nicht begründet.

Die Feststellung eines sachlichen Grundes bedarf einer Wertung im Einzelfall nach den Grundsätzen von Treu und Glauben. Unterscheidungen sind im Rahmen dieses Regelbeispiels nach dem Willen des Gesetzgebers nur gerechtfertigt, wenn sie aus objektiv nachvollziehbaren Gründen erfolgen (vgl. Bittner, a.a.O., § 20 Rn. 12). Weswegen die Überlassung des Schlafzimmers an ein heterosexuelles Paar durch den Beklagten seine Intimsphäre – so sie denn in diesem Fall überhaupt betroffen sein kann – unberührt lassen, die Überlassung des Schlafzimmers an ein homosexuelles Paar hingegen die Intimsphäre des Beklagten verletzten soll, erschließt sich der Kammer nicht.

Auch das “Moral- und Anstandsempfinden” der hochbetagten Mutter des Beklagten stellt keinen sachlichen Grund für eine Benachteiligung der Kläger dar. Zum einen befindet sich die Mutter des Beklagten nach dessen Vortrag während der Veranstaltungen stets im Gartenhaus und trifft somit bereits nicht mit den jeweiligen Kunden des Beklagten zusammen. Eine Provokation oder ähnliches ist im Hinblick auf die Mutter mithin nicht anzunehmen. Darüber hinaus stellt dieses höchst subjektive Empfinden aber auch keinen sachlichen Grund dar, sondern ist in jeder Hinsicht willkürlich.”

Muss ein Vermieter – sofern kein Notfall vorliegt – seine Mieter rechtzeitig von einer anstehenden Stromunterbrechung in Kenntnis setzen, damit diese ihr Verhalten darauf einstellen können?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 290/15, Urteil vom 01.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Es besteht gemäß § 1004 BGB i.V.m. §§ 535, 280 BGB ein Verfügungsanspruch.

Zwar stellt die zum Nachteil des Mieters erfolgte Unterbrechung der Stromversorgung durch den Vermieter keine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 862 BGB dar (Palandt, 73. A., § 862, Rn. 4; BGH NJW 2009, 1947 für beendetes Gewerbemietverhältnis); gleichwohl wird der berechtigte Besitz des Mieters durch die Unterbrechung der Stromzufuhr beeinträchtigt.

Der berechtigte Besitz ist ein nach § 1004 BGB (analog) geschütztes absolutes Rechtsgut (Palandt, 73. A., § 1004, Rn. 4; 823, Rn. 13). Die Unterbrechung der Stromzufuhr durch den Vermieter ist eine Beeinträchtigung im Sinne des § 1004 BGB; aus § 535 1 BGB folgt ein Anspruch des Mieters auf Unterlassung künftiger Unterbrechungen (KG MDR 2015, 19). Wiederholungsgefahr besteht bereits bei einmaliger – pflichtwidriger bzw. rechtswidriger – Unterbrechung der Stromzufuhr (vgl. Palandt, 73. A., § 1004, Rn. 32).

Aus dem Mietverhältnis folgt die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Zwar ist der Mieter verpflichtet, erforderliche Bauarbeiten im Hause zu dulden (vgl. § 8 des Mietvertrags). Kurzzeitige Unterbrechungen der Stromversorgung sind insofern vom Mieter unter Umständen hinzunehmen.

Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, die Beeinträchtigungen so gering als möglich zu halten. die der Stromunterbrechung zugrunde liegende Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme ist vorab anzukündigen (§§ 555a II, 555c BGB); dies gilt auch, sofern die Mietsache lediglich mittelbar betroffen ist (vgl. Palandt, 73. A., § 555a, Rn. 2; § 555b, Rn. 2: Gebäude und dessen Einrichtungen und Anlagetechnik). Sofern kein Notfall vorliegt, muss der Vermieter seine Mieter rechtzeitig von der anstehenden Stromunterbrechung in Kenntnis setzen, damit diese ihr Verhalten darauf einstellen können. Dies gilt auch für die Unterbrechung des Gemeinschaftsstroms, da in diesem Fall die Klingelanlage der Haustür nicht mehr funktioniert und der Mieter also für Besucher nur noch eingeschränkt erreichbar ist. Erforderlich ist eine Interessensabwägung im Einzelfall (KG, MDR 2015, 19 für Gewerberaummiete):

Zugunsten des Verfügungsbeklagten ist zu berücksichtigen, dass die Stromunterbrechung infolge des Austausches bzw. der Modernisierung der elektrischen Leitungen des Hauses … erfolgte; der Beklagte verfolgte also grundsätzlich berechtigte Interessen, die den Interessen der Mieter an sich nicht entgegenstehen. Andererseits ist in die Abwägung einzustellen, dass die Klägerin als freie Journalistin in besonderer Weise auf eine durchgängige Stromversorgung angewiesen ist (Telefon, EDV, WLAN); bei Ausfall des Treppenhausstroms bzw. der Klingelanlage können Pakete unter Umständen nicht zugestellt werden.

Es kann dahinstehen, ob die der Stromunterbrechung zugrunde liegenden Baumaßnahmen der Klägerin rechtzeitig angezeigt wurden. Auch muss nicht vertieft werden, ob der Beklagte gehalten gewesen wäre, die Arbeiten durch Fachfirmen ausführen zu lassen, um hierdurch das Ausmaß der Beeinträchtigungen ggf. zu reduzieren.

Denn unstreitig kam es zu mehreren, vorsätzlich durch den Beklagten herbeigeführten, Stromausfällen. Der Beklagte trägt lediglich vor, die Unterbrechung vom 30.03.2015 mit Mail vom 23.03.2015 angekündigt zu haben. Da er hinsichtlich der Erforderlichkeit und der rechtzeitigen Anzeige der Unterbrechungen ohnehin die Darlegungs- und Beweislast trägt, war antragsgemäß zu entscheiden. Denn im hiesigen Verfahren erfolgte keine hinreichende Glaubhaftmachung des Beklagtenvortrags (§§ 920 II, 935, 294 ZPO); lediglich die Antragstellerin führte in das hiesige Verfahren ihre Eidesstattliche Erklärung vom 24.04.2015 ein.

Es besteht ein Verfügungsgrund. Dass der Antrag erst 3 Monate nach dem ersten Vorfall beim erkennenden Gericht einging, ist unschädlich, zumal die erste Antragsschrift offenbar bereits am 04.05.2015 – und also 2 Wochen nach dem letzten Vorfall vom 21.04.2015 – beim Amtsgericht Bremen eingereicht wurde. Die Wiederholungsgefahr entfällt nicht bereits durch die Ankündigung des Beklagten, dass zukünftig keine weiteren Installationsarbeiten geplant seien.

Selbst wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet worden wäre, bestünde bis zum Auszug der Klägerin ein Rechtsschutzbedürfnis (vgl. KG, MDR 2015, 19).”

Hat der Vermieter einen vertraglichen Anspruch darauf, Heiz- und Warmwasserkosten nach einem pauschalen Entgelt abzurechnen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 71/15, Urteil vom 25.09.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizKV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage zur Folge (BGH, Urt. v. 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05 – NJW-RR 2006, 1305ff). Das Erhöhungsverlangen der Kläger vom 21. Januar 2014 ist ausreichend begründet. Insbesondere gibt die Begründung dem Beklagten die Möglichkeit, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, indem dort erläutert ist, wie sich die von den Klägern begehrte Bruttomiete hinsichtlich des darin enthaltenen Nettomiet- und des Betriebskostenanteils zusammensetzt (vgl. dazu BGH a.a.O., Tz 17). Ob diese Angaben zutreffend sind, ist keine Frage der Zulässigkeit der Klage, sondern ihrer Begründetheit.

Die Klage ist lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Das Amtsgericht hat nicht beachtet, dass im Rahmen der Begründetheitsprüfung zu berücksichtigen ist, dass die Kläger aufgrund des Vorrangs der Heizkostenverordnung (§ 2 HeizKV) keinen vertraglichen Anspruch auf ein pauschal berechnetes Entgelt für die Heiz- und Warmwasserkosten haben (vgl. BGH a.a.O., Tz 18). Sie können vielmehr nur die Zustimmung zur Erhöhung der in der Miete enthaltenen Bruttokaltmiete verlangen.”

Ist die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 07.05.2013 verfassungsgemäß?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 217/14, Urteil vom 04.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) bis c) in den Randnummern 19 bis 24 wie folgt aus: ”

Ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam, wenn dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 335/14, Urteil vom 02.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist dann unwirksam, wenn dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14 – NZM 2015, 374ff, Tz 24). Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine “renovierte” Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt dies einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände (BGH, a.a.O. Rn 30f).”

Kann das wiederholte verbotswidrige Parken eines Mieters in einer Grundstückseinfahrt  im Einzelfall nach Abmahnung eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn die Parteien ausdrücklich vereinbart hatten, dass die Einfahrt zu dem streitgegenständlichen Anwesen nicht als Parkfläche genutzt werden darf und dass das Gartentor geschlossen zu halten ist?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 14 S 3661/14, Urteil vom 22.10.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. bis 4. wie folgt aus: “2. Der Beklagte zu 1) hat gegen die ihm obliegende Verpflichtung, nicht in der Einfahrt zu parken, zweifach verstoßen, indem er am 26.03.2013 und am 05.04.2013 sein Fahrzeug in der Einfahrt abstellte. Entgegen der Ansicht des Beklagten liegt darin auch ein Parken und nicht lediglich ein Halten. Insoweit kann auf die Definition des Parkens in § 12 Abs. 2 StVO zurückgegriffen werden, wonach ein Parken in jedem Fall dann vorliegt, wenn dieses länger als 3 Minuten dauert. Unstreitig stand das Fahrzeug über einen Zeitraum von 30 bzw. 45 Minuten in der Einfahrt, womit es sich nicht mehr um ein Halten, sondern um ein Parken handelt. Damit liegt ein zweifacher Verstoß des Beklagten zu 1) gegen seine vertragliche Verpflichtung vor.

3. Dieser Verstoß des Beklagten stellt auch ein berechtigtes Interesse zum Ausspruch der ordentlichen Kündigung im Sinne des § 573 BGB dar. Aus den vertraglichen Vereinbarungen ergibt sich, dass die mietvertraglichen Regelungen den Zweck verfolgen, den Kindern der Klägerin das ungestörte und ggf. auch unbeaufsichtigte Herumlaufen und Spielen auf dem Grundstück zu ermöglichen. Der Klägerin ist es daher wichtig, dass das Tor jederzeit geschlossen ist. Aufgrund der in der heutigen Verhandlung in Augenschein genommenen Lichtbilder ergibt sich für die Kammer auch, dass ein ungehinderter Zugang zwischen Einfahrt und Garten des streitgegenständlichen Anwesens besteht. Damit ist es den Kindern bei einem nicht geschlossenen Tor jederzeit möglich, auf die Straße zu laufen, was durch die mietvertraglichen Regelungen gerade verhindert werden soll. Unstreitig war jedenfalls bei dem Vorfall am 26.03.2013 das Tor während des Beladens geöffnet. Damit handelten die Beklagten der von der Klägerin bezweckten Folge der vertraglichen Verpflichtungen zuwider. Die Klägerin ihrerseits hat nunmehr keine weiteren Möglichkeiten, dieses vertragswidrige Verhalten der Beklagten zu sanktionieren, als die Kündigung auszusprechen. Bereits bei dem vorangegangenen Vorfall hatte die Klägerin auf eine Kündigung verzichtet, sondern vielmehr dieses Verhalten nur abgemahnt. Für die Kammer spielt es dabei keine Rolle, ob diese Abmahnung wirksam im Sinne der Voraussetzung für den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung ist. Vielmehr ist entscheidend, dass die Klägerin durch diese Abmahnung deutlich gemacht hat, dass die vertraglichen Vereinbarungen für sie von einem solchen Gewicht sind, dass sie einen Verstoß gegen diese nicht bereit ist hinzunehmen. Damit bringt die Klägerin ihr berechtigtes Interesse an dem Ausspruch der Kündigung gerade dadurch zur Kenntnis. Bei dem erneuten Verstoß, der zudem in einem relativ kurzen Abstand zum Ausspruch der Abmahnung stand, hat die Klägerin nunmehr keine weitere Möglichkeit der Sanktionierung. Damit muss es ihr jedoch offenstehen, einen bestehenden Vertragsverstoß mit dem Mittel der ordentlichen Kündigung zu sanktionieren. Zudem zeigten die Beklagten gerade, dass sie nicht gewillt waren, an der vertraglichen Vereinbarung, welche durch Ausspruch der Abmahnung nochmals verdeutlicht wurde, festzuhalten. Diese von den Beklagten vorgenommene Vertragsverletzung weist auch eine Erheblichkeit im Sinne des § 573 BGB auf. Aufgrund der oben geschilderten Interessenlage der Klägerin, war für diese die Einhaltung des Parkens und damit Einhergehen des Verschließens des Tores von erheblicher Bedeutung, da sie anderenfalls ein unbeaufsichtigtes der Kinder auf dem Gelände für sich nicht verantworten konnte. Dies ergibt sich entsprechend den obigen Ausführungen auch nochmals daraus, dass die Klägerin mit der Abmahnung die Beklagten auf diesen Zweck hinwies. Die Abmahnung führt auf S. 2 oben nochmals aus, dass ein Schließen des Tores und das entsprechende Parken aufgrund der Situation der Kinder nicht gewünscht ist. Bereits durch diese Abmahnung macht die Klägerin deutlich, dass die Pflichtverletzung für sie eine erhebliche Bedeutung hat. Diese erhebliche Bedeutung ist auch unter objektiver Berücksichtigung für die Klägerin nachvollziehbar. Für die Erheblichkeit war weiterhin auch zu berücksichtigen, dass die Beklagten auf die Nutzung der Einfahrt zum Be- und Entladen nicht zwingend angewiesen waren. Aufgrund der in Augenschein genommenen Satellitenbilder ergab sich für die Kammer, dass zum Be- und Entladen eine weitere Ausweichmöglichkeit an den Seitenrändern der umgebenden Straßen jederzeit bestand. Den Beklagten wäre es somit ein Leichtes gewesen, ihr Fahrzeug in einer Reichweite von wenigen Metern abzustellen und das Be- und Entladen darüber vorzunehmen. Ein zwingender Grund, welcher gegen dieses Ausweichen spricht, besteht nicht. Es gibt keinen Anspruch der Beklagten darauf, ihr Fahrzeug möglichst bequem be- und entladen zu können. Es wäre somit den Beklagten jederzeit zumutbar gewesen, das Be- und Entladen bei einem Abstellen in einer etwas weiteren Entfernung vorzunehmen. Dagegen spricht ebenfalls nicht, dass die Beklagte zu 2) einen Behindertengrad von 30 aufweist. Insoweit hätte das Be- und Entladen des Fahrzeuges unproblematisch durch den Beklagten zu 1) alleine vorgenommen werden können und die Beklagte zu 2) hätte lediglich zum Schluss zusteigen können, womit sie nicht gezwungen war, beim Be- und Entladen des Fahrzeuges in einiger Entfernung zu helfen. Die Pflichtverletzung der Beklagten ist damit für die Kammer in einem solchen Erheblichkeitsstadium, dass es jedenfalls die ordentliche Kündigung, sowie hier erfolgt, zu rechtfertigen vermag.

Soweit die Beklagten darauf verweisen, dass die Klägerin mit dem Mittel des Eigentumsschutzes gegen ein unberechtigtes Parken vorgehen hätte können, stellt dies kein ausreichendes Mittel dar. Es kann der Klägerin auf Dauer nicht zugemutet werden, bei jedem unberechtigten Parkvorgang durch die Beklagten ein Abschleppen zu veranlassen, vielmehr steht der Klägerin mit der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung ein sich aus dem Mietvertrag ergebendes Mittel zur Abwehr von Pflichtverletzungen der Beklagten zur Verfügung.

4. Der Pflichtverstoß wurde von Seiten der Beklagten auch verschuldet begangen. Gründe, welche gegen einen Verschuldensvorwurf der Beklagten sprechen, sind nicht ersichtlich.”