Liegt in der vorzeitigen Wohnungsabnahme sowie der Schlüsselübergabe der konkludente Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages?

Die Antwort des Landgerichts Wuppertal (LG Wuppertal – 9 S 69/15, Urteil vom 05.11.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Wuppertal in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Recht hat das Amtsgericht in der vorzeitigen Wohnungsabnahme und der Schlüsselübergabe nicht den konkludenten Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages gesehen.

Die Parteien können im Rahmen der Vertragsfreiheit unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis zu jeder Zeit durch einen Aufhebungsvertrag beenden, wobei konkludentes Verhalten ausreichend sein kann. Auf eine derartige Vereinbarung – eine um einen Monat vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses – beruft sich die Beklagte vorliegend. Eine derartige Vereinbarung wurde aber nicht getroffen.

Die Bewertung einer Erklärung als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn dadurch mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck kommt, dass sich der Erklärende hierdurch binden will. An den Bindungswillen dürfen nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will. Dies ist dann gerechtfertigt, wenn z.B. der Vermieter dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 542, Rn. 216 ff; Ehlert in: BeckOK BGB, Ed. 36, § 542, Rn. 28).

Unter diesen Voraussetzungen kann in dem Schreiben vom 11.07.2014 noch keine Annahme eines Mietaufhebungsvertrages gesehen werden, da schon ein entsprechendes konkretes Angebot der Beklagten zu diesem Zeitpunkt nicht vorlag. Zudem gaben die Kläger mit diesem Schreiben der Beklagten zwei Möglichkeiten vor, wie weiter verfahren werden könnte. Das Schreiben könnte also allenfalls selbst ein Angebot gewesen sein.

Auch in der Durchführung der Abnahme am 03.08.2014 und der Übergabe sämtlicher Wohnungsschlüssel kann der (konkludente) Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages nicht gesehen werden. Dagegen spricht, dass – wie gesagt – an einen entsprechenden Bindungswillen hohe Anforderungen zu stellen sind. Allein durch die Abnahme der Wohnung bringt der Vermieter nicht zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis beendet sein soll. Hierfür spricht vorliegend auch nicht der Zeitpunkt der Abnahme, denn eine Abnahme der Wohnung kann durchaus, je nach den hierfür zur Verfügung stehenden Terminen, auch einige Zeit vor Beendigung des Mietverhältnisses stattfinden.

Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Kläger mit dem Schreiben vom 11.07.2014 der Beklagten zwei Möglichkeiten zur Hand gegeben haben, wie weiter zu verfahren sein soll:

“Bitte händigen Sie also spätestens am 02.08.2014 meiner Mandantschaft wenigstens einen Wohnungsschlüssel aus, es könnte auch bereits am 02. oder spätestens 03.08.2014 die Wohnungsabnahme erfolgen, wenn Sie dies wünschen und zu diesem Termin sämtliche Wohnungsschlüssel aushändigen.

Bitte teilen Sie mir die gewünschte Vorgehensweise mit.”

Durch die erste Möglichkeit – die Übergabe eines Wohnungsschlüssels, um der Pflicht zur Ermöglichung von Wohnungsbesichtigungen nachzukommen – wäre das Mietverhältnis unzweifelhaft nicht beendet worden. Die andere Möglichkeit – die Übergabe aller Wohnungsschlüssel schon am 03.08.2014 -, welche die Beklagte schließlich gewählt hat, hatte aus ihrer Sicht nur Sinn, wenn sie hierdurch einen Vorteil gehabt hätte. Ein derartiger Vorteil wäre vor allem darin zu sehen, dass damit das Mietverhältnis sofort beendet worden wäre und sie dementsprechend keine Mietzahlungen mehr hätte leisten müsste. In diesem Zusammenhang war ein Verzicht auf Mietzahlungen zwischen den Parteien durchaus ein Thema, da die Beklagte mit der im Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils zitierten E-Mail (vgl. Bl. 12 d.A.) mitgeteilt hatte, dass sie nicht in der Lage sei, zwei Mieten zu bezahlen und daher vorschlage, sie vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

Allerdings ist mit der vorzeitigen Wohnungsabnahme nebst Schlüsselübergabe nicht mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck gekommen, dass sich auch die Kläger hierdurch im Sinne einer Vertragsauflösung binden wollten. Zwar könnte man aus den vorstehenden Gründen ihr Verhalten so verstehen. Die Kläger hatten jedoch in ihrer E-Mail vom 03.06.2014 (Bl. 13 d.A.) bereits mitgeteilt (Hervorhebung im Original):

“Desweiteren darf ich Sie an die fristgemäße Kündigung Ihrerseits erinnern, so das ich keinen Grund erkennen kann, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden”.

Die Kläger hatten sich also bereits ausdrücklich gegen eine von der Beklagten vorgeschlagene vorzeitige Vertragsauflösung ausgesprochen. Aus diesem Grund kann vorliegend die vorzeitige Wohnungsabnahme nebst Schlüsselübergabe nicht genügen, um entgegen diesem eindeutig erklärten Willen dennoch – ohne dass sich die Sachlage geändert hätte – nunmehr einen gegenteiligen Vertragsschluss anzunehmen (so im Ergebnis auch bei ähnlicher Sachlage: OLG Köln, Urteil vom 09.07.1997, 27 U 5/97, BeckRS 1998, 02047, Rn. 18).”

Ist bei einer Verwertungskündigung in der Kündigungsbegründung auch der wirtschaftliche Nachteil, der den Vermietern droht, darzulegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 155/15, Urteil vom 12.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nach §573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (vgl. hierzu: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 573 Rn. 150).

Die Kündigungsgründe müssen gemäß § 573 Abs. 3 BGB in dem Kündigungsschreiben angegeben werden (vgl. hierzu: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 573 Rn. 216). Dem Mieter müssen die Gründe für eine drohende wirtschaftliche Benachteiligung verständlich dargelegt werden (vgl. LG Berlin, MDR 1990, 1121). Zwar darf keine übertriebene Substantiierung verlangt werden (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 573 Rn. 34). Es ist aber nicht ausreichend, einen Nachteil zu behaupten, ohne diesen schlüssig darzulegen (vgl. LG Berlin, MDR 1990, 1121; LG Berlin, Urteil vom 19.06.2009 – 63 S 10/08). In der Kündigungsbegründung ist insbesondere auch der wirtschaftliche Nachteil, der den Vermietern droht, darzulegen (vgl. AG Darmstadt, Urteil vom 14.02.2011 – 308 C 44/10).”

Ist eine Mietzinsvereinbarung, die im unmittelbaren Zusammenhang mit einem unwirksamen Mietanhebungsverlangen steht, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 0515/14, Urteil vom 05.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine wirksame Mietzinsanpassungsvereinbarung wurde zwischen den Parteien nicht geschlossen.

Das Mietanhebungsverlangen vom 07.03.2013 enthält keine Begründung im Sinne des § 558aI, II BGB, insbesondere keine Bezugnahme auf vergleichbare Mietobjekte, und ist also unwirksam.

Zwar enthält das Schreiben vom 07.03.2013 den vom Vermieter gefertigten Passus: “Ich habe das Schreiben erhalten und stimme der Mietanpassung zu”. Dass der Kläger/Mieter das Schreiben an den Beklagten/Vermieter unterzeichnet zurück gab, ist gleichwohl unerheblich:

Zum einen fehlt es an einem wirksamen Vertragsschluss. Das Schreiben wurde vom Beklagten/Vermieter nicht unterzeichnet. Die Unterschrift des Klägers/Mieters stellt sich insofern als Angebots- und nicht als Annahmeerklärung dar. Der Beklagte/Vermieter trug nicht vor, dass er die Erklärung des Klägers/Mieters zeitnah angenommen hätte (§ 147 BGB). Zwar hätte die Annahmeerklärung dem Kläger/Mieter wohl nicht zwingend zugehen müssen (§ 151 BGB). Aus der Existenz des zweiten Mietanhebungsverlangens vom 23.03.2013 kann jedoch gefolgert werden, dass der Beklagte/Vermieter keine Annahme erklären wollte. Auch dieses Schreiben wurde vom Beklagten/Vermieter nicht unterzeichnet; eine Begründung im Sinne des § 558aII BGB fehlt.

Zum anderen verstieße eine Mietanpassungsvereinbarung nach formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen gegen die die Schutzvorschriften der §§ 558 ff. BGB und wäre insofern unwirksam (§ 134 BGB). Denn in §§ 558aV, 558bIV BGB wird ausdrücklich bestimmt, dass “abweichende Vereinbarungen” unwirksam sind. Nach Ansicht des Gerichts sind nicht nur abweichende Vereinbarungen, die vor der Erklärung eines Mietanpassungsverlangens erfolgen, unwirksam (z. B. Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag). Nach dem Schutzzweck der Normen und dem weit gefassten Wortlaut der §§ 558aV, 558bIV BGB kann zumindest eine Mietzinsvereinbarung, die – wie vorliegend – im unmittelbaren Zusammenhang mit einem unwirksamen Mietanhebungsverlangen steht, nicht wirksam sein (a. A. wohl Ermann, 14. A., § 558b, Rn. 10 unter Verweis auf LG Mainz, WuM 1992, 136; AG Münster, WuM 1985, 364; AG Köln, WuM 1995, 114). Andernfalls würde die spezielle Regelung des § 558bIII BGB untergraben. Die Verweise auf eine entgegenstehende BGH-Rechtsprechung (vgl. Palandt, 73. A., § 558b, Rn. 3 a. E.) überzeugen nicht. Denn die Entscheidung BGH NJW 1998, 445 betraf – ebenso wie die oben zitierte Rechtsprechung – die alte Rechtslage nach dem MHG; § 10I HS. 2 MHG sah bei Unwirksamkeit des Mietanhebungsverlangens ausdrücklich eine Heilungsmöglichkeit durch nachträgliche Zustimmung vor. Diese Regelung wurde in die §§ 558 ff. n. F. jedoch nicht übernommen. Eine wirksame Vertragsanpassung käme nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) lediglich in Betracht, wenn der Mieter nach dem unwirksamen Anpassungsverlangen die erhöhte Miete über einen längeren Zeitraum tatsächlich gezahlt hätte. Dies ist vorliegend jedoch nicht geschehen.

Ob die Zustimmungserklärung vom 07.03.2013 wegen Überrumplung des Klägers in seiner Wohnung widerrufbar ist (§§ 312I Nr. 1, 355 BGB), kann insofern dahinstehen.”

Ist für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 266/14, Urteil vom 18.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) Randnummer 10 wie folgt aus: “b) Das bedeutet jedoch nicht, dass mit einer solchen bei Vertragsschluss getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung auch die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende Größe der Wohnung in gleicher Weise durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festgelegt ist. Soweit der Senat dies in seiner bisherigen Rechtsprechung anders gesehen hat, indem er Abweichungen von bis zu 10 % für unbeachtlich gehalten hat (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 –VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), hält er daran nicht mehr fest. Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die in § 557 Abs. 3 Halbs. 1 BGB vorgeschriebene Anwendbarkeit des § 558BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.”

Liegt ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 266/14, Urteil vom 18.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) Randnummer 9 wie folgt aus: “a) Nach der Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 24. März 2004- VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947unter II 2 a; vom 10. März 2010- VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; ebenso für die Gewerberaummiete BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 – XII ZR 97/09, WM 2013, 1087 Rn. 15). Dementsprechend geht der Senat – woran festzuhalten ist – in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; vom 10. November 2010 –VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14 mwN).”

Entfällt das wohnwertmindernde Merkmal “kein Balkon”, wenn ein Balkon aufgrund von entgegenstehenden rechtlichen Gründen (hier: Denkmalschutz) oder tatsächlichen Gegebenheiten nicht gebaut werden kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 175/15, Urteil vom 23.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: “b) Unter Berücksichtigung der vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäbe zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines – wie hier vorliegenden – qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht (vgl. BGH, Urt. v. 20.04.2005 – VIII ZR 110/04, in: NZM 2005, 498 = Grundeigentum 2005, 662; ibr-online), ist auch das Fehlen eines Balkons (Merkmalgruppe 3) nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Nach der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2013 entfällt das (wohnwertmindernde) Merkmal des nicht vorhandenen Balkons, wenn ein solcher aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist. Diese Voraussetzungen sind hier als gegeben anzusehen.

Für eine etwaige Balkonanlage im Hofbereich folgt dies aus der Antwort des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg mit Schreiben vom 25. Juni 2014 auf die entsprechende Anfrage der Klägerin. Danach kann das Bezirksamt nach einer Ortsbegehung die Errichtung einer Balkonanlage aus denkmalrechtlicher Sicht “nicht in Aussicht stellen.” Die Mitteilung bezieht sich zwar – wie auch die Klägerin nunmehr einräumt – nur auf die Hoffassaden. Sie steht einer Anbringung von Balkonen jedenfalls auf der Hofseite in jedem Fall rechtlich entgegen.

Hinsichtlich der von den Beklagten geltend gemachten Balkonanlage im Bereich des Lichthofes folgt der Ausschluss des wohnwertmindernden Merkmals aus den konkreten baulichen Gegebenheiten nach dem zur Akte gereichten Grundriss sowie den Lichtbildern und aus einer Zusammenschau der Beschreibung des Merkmals in der Orientierungshilfe mit den Regelungen der §§ 555b ff., 536 BGB.

Nach den Maßstäben des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs dürfen die Gerichte sich nicht (fälschlich) an die Orientierungshilfe für gebunden halten, sondern sie als Schätzgrundlage im Rahmen der Einordnung der Wohnung in die im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisspannen heranzuziehen und das ihnen eingeräumte Ermessen auszuüben. Wie auch sonst im Rahmen des § 287 ZPO hat der Tatrichter dabei alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze zu beachten; um die Überprüfung zu gewährleisten, hat er die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen (vgl. BGH, a.a.O., m. w. N.).

Der Anbau eines Balkons im Lichthof wäre aufgrund der hier gegebenen konkreten baulichen Situation nicht als wohnwerterhöhend im Sinne des § 555b BGB anzusehen, sondern könnte vielmehr zu einer Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB führen. Es wäre widersprüchlich und würde sich als Verstoß gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze, damit als ermessensfehlerhaft darstellen, wenn die Kammer einerseits Duldungspflichten nach § 555b ff. BGB wegen einer im Einzelfall fehlenden nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache durch das Anbringen eines Balkons verneint (vgl. LG Berlin Urt. v. 19. Dezember 2013 – 67 S 322/13, bislang unveröff.) oder nach einer entsprechenden baulichen Maßnahme einen Mangel der Mietsache aufgrund der konkreten baulichen Gegebenheiten annimmt (vgl. etwa Hinweisbeschl. der Kammer v. 13. Juli 2015 – 65 S 121/15, bislang unveröff.), im Rahmen der Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 dessen ungeachtet aber – zu Lasten des Vermieters, der von dem für den Mieter außerordentlich kostenintensiven, im Einzelfall tatsächlich nicht wohnwertverbessernden Anbringen eines Balkons bzw. einer Auseinandersetzung darüber absieht – von einer baulich und/oder rechtlichen Zulässigkeit einer Balkonerrichtung ausgehen würde.

In der hier gegebenen baulichen Situation wären wegen der geringen Ausmaße des Lichthofes von 11 x 7 m sowie der auf den Lichtbildern ersichtlichen sehr kurzen Abstände der dicht nebeneinander bzw. schräg gegenüber liegenden Fenster zum Lichthof mit dem Anbau einer Balkonanlage erhebliche Nachteile verbunden, wie eine weitere Verschattung des ohnehin dunklen Lichthofes und der in diese Richtung gelegenen Räume sowie die wegen der kurzen Entfernungen zu erwartende starke Einsehbarkeit der jeweils anderen Balkone und Wohnungen (vgl. Hinweisbeschl. der Kammer, a.a.O.).”

Entspricht es einer vernünftigen Bewirtschaftung, das Risiko eines terroristischen Anschlags mit einer Terrorversicherung abzusichern, wenn keine konkreten Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG Düsseldorf – 10 U 29/15, Urteil vom 21.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das OLG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts wird die Terrorversicherung zwar von den Kostenkatalogen in Ziff. 14 der Anlage 2 und § 2 Nr. 13 BetrKV erfasst, weil die dortigen Aufzählungen nur beispielhaft (“hierzu gehören”, “namentlich”) und damit nicht abschließend sind. Hierunter fallen vielmehr grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, Urteil vom 13.10. 2010 – XII ZR 129/09 – Rn. 11; Senat, Urteil vom 15.12.2011 – 10 U 96/11 mwN.); dies trifft auch für eine Terrorversicherung zu (BGH aaO., Rn. 12 ff.; OLG Stuttgart, Urteil vom 15.2.2007 – 13 U 145/06; OLG Frankfurt, Urteil vom 26.6.2009 – 2 U 54/09; Neuhaus, NZM 2011, 65, 66; Günter, WuM 2012, 587, 595 f.; Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 4). Die Umlagefähigkeit einer Betriebskostenart entbindet den Vermieter von Geschäftsräumen jedoch nicht von seiner sich aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB ergebenden Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots (dazu unten II.10.c) mwN.); dieses ist nur dann gewahrt, wenn im Einzelfall für das jeweils versicherte Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte erforderlich und die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist, also ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat, eine solche Versicherung abgeschlossen hätte. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen; ist ein solcher Schaden dagegen unwahrscheinlich oder kann er lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern. Zu gefährdeten Gebäuden in diesem Sinne gehören lediglich solche mit Symbolcharakter (zum Beispiel der Eiffelturm), Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), Gebäude, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden (BGH aaO., Rn. 20 ff.; Fritz, NJW 2011, 1048, 1051; Günter, WuM 2012, 587, 595).

Nichts davon trifft auf die Immobilien der Klägerin zu; weder eine (ohnehin längst erloschene ) “Prominenz der Gebäude” noch eine nicht näher ausgeführte “große Anzahl” von Arbeitnehmern oder sonstiger “Personen, die sich täglich darin aufhalten”, sind für sich allein Indikatoren für eine Terrorgefährdung. Allein noch verbleibende Vorgaben der “finanzierenden Banken” sind zur Rechtfertigung der Umlage von vornherein bedeutungslos, weil sie allein in die Verantwortungssphäre des kreditbedürftigen Eigentümers/Vermieters fallen und ihn von seinem Verpflichtungen gegenüber dem Mieter nicht zu befreien vermögen. Damit reduziert sich die Abrechnungssumme für 2008/10 um 1.805,65 Euro; für 2010/11 um 891,74 Euro und für 2011/12 um 888,36 Euro.”

Kann einem Mieter eine Mieterwechselpauschale in Rechnung gestellt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Münster (AG Münster – 55 C 1325/15, Urteil vom 31.07.2015) lautet: Nein?

Zur Begründung führt das AG Münster in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß §307 Abs.1 S.1 BGB beeinträchtigt die Klausel den Kläger nach dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen. Unangemessenheit liegt vor, sofern der Verwender in nicht hinnehmbarer eigennütziger Weise seine Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchsetzt, ohne die Interessen des Vertragspartners zu beachten. Hier werden die Kosten der Verwaltungstätigkeit auf den Mieter abgewälzt. Die Hausverwaltung wurde demgegenüber gerade von der Vermieterin beauftragt, Mietverträge abzuschließen und sich um Änderungen zu kümmern. Dafür erhält die Beklagte eine Vergütung seitens der Vermieterin. Somit stellt sie die Kosten doppelt in Rechnung. Ein Mieterwechsel und die damit verbundenen Arbeiten sind die üblicherweise zu erbringenden Dienstleistungen einer Hausverwaltung. Die damit verbundenen Tätigkeiten stellen daher keinen erheblich zusätzlichen Arbeitsaufwand dar. Die Bearbeitung von Mietverträgen und Einholung persönlicher Daten, wie eine Selbstauskunft oder ein Gehaltsnachweis ist gerade eine zentrale Aufgabe im Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen, die die Beklagte für die Vermieterin ausgeführt hat. Hierfür gesonderte Kosten dem Mieter in Rechnung zu stellen, benachteiligt den Mieter unangemessen. Eine Klausel mit einem solchen Inhalt hält damit der AGB-Kontrolle nicht stand und ist unwirksam.”

Hat der Vermieter bei von ihm zu vergebenden Aufträgen eine Preisermittlungspflicht?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 1223/15, Urteil vom 15.09.2015)lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Des Weiteren steht den Beklagten gegenüber den Klägern ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB in Höhe von 190,74 Euro wegen überhöhter Hauswartkosten und in Höhe von 264,39 Euro wegen überhöhter Kosten für die Gebäudereinigung zu.

Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht die den Vermieter trifft (BGH NZM 2011, 705). Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (BGH NJW 2010, 3647; WuM 2008, 39). Dabei verkennt das erkennende Gericht nicht, dass der Grundsatz für den Vermieter durchaus einen Ermessensspielraum enthält, den er einzelfallorientiert unter Berücksichtigung eines zumutbaren Zeit- und Organisationsaufwandes ausüben muss (Milger NZM 2012, 664). Letztendlich beinhaltet der Begriff der Wirtschaftlichkeit das Gebot der Sparsamkeit (Milger a. a. O.). Hierzu gehört zunächst die Angemessenheit der Leistung. Also die Frage, ob eine bestimmte Dienst- oder Werkleistung überhaupt erforderlich und sinnvoll ist. Dies wiederum bedeutet, dass bei einer Änderung der Bewirtschaftungsform durch den Vermieter diese zwar grundsätzlich nicht unzulässig ist, damit verbundene Kostensteigerungen aber nur dann umlegbar sind, wenn die Änderung nicht willkürlich erfolgt, sondern aus nachvollziehbaren Gründen (BGH NZM 2004, 417; Schmid WuM 2009, 487).

Bereits an dieser Stelle bestehen erhebliche Zweifel an der Höhe der geltend gemachten Kosten. Die Bewirtschaftung erfolgte mehr oder weniger in gleichem Umfange bereits in der Vergangenheit aufgrund durch die Zwangsverwalterin abgeschlossenen Verträgen. Erst nachdem die Kläger Eigentümer und damit Vermieter gemäß § 566 BGB geworden waren, haben sie die Bewirtschaftung durch “eine Eigenfirma” durchführen lassen. Vor allem hierdurch ist eine immense Steigerung der Kosten erfolgt.

Betriebskostensteigerungen können auf ganz unterschiedlichen Gründen beruhen (siehe Milger NZM 2012, 660; kritisch hierzu Langenberg/Zehelein NZM 2013, 170). Nicht auf alle diese Faktoren hatte der Vermieter tatsächlich auch Einfluss, wie zum Beispiel die Höhe öffentlicher Gebühren, das Heizverhalten oder die Witterungsbedingungen. Doch hat der Vermieter erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihm zu vergebenden Aufträgen. Diesbezüglich hat der Vermieter eine Preisermittlungspflicht. Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen (KG NZM 2011, 487). Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung des einzelnen Angebots beschränken. Gerade bei größeren Verwaltern und Vermietern ihrer Wohnungen sind die Anforderungen durchaus strenger (Milger NZM 2008, 10). Dies gilt erst recht, wenn der Vermieter die Arbeiten durch einen Eigenbetrieb ausführen lassen will und deshalb eine am Markt sich orientierende Preisbildung durch eine Ausschreibung und eine Konkurrenzsituation überhaupt nicht stattfindet.

Folge einer solchen unzureichenden Preisermittlung ist, dass der Vermieter allenfalls die Kosten verlangen kann die objektiv erforderlich waren, hinsichtlich der darüber hinausgehenden Beträge steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu.

Vorliegend hat das erkennende Gericht die in Ansatz zu bringenden Kosten gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Abrechnungen aus dem Vorjahr unter Berücksichtigung einer angemessenen Kostensteigerung geschätzt. Es hat dabei Hauswartkosten in Höhe von 150,00 Euro in Ansatz gebracht und Kosten der Gebäudereinigung unter Berücksichtigung der Ausweitung des Reinigungsumfanges von 300,00 Euro. Diese Beträge liegen bei den Hauswartkosten (0,20 Euro/m2) unterhalb und bei den Kosten der Gebäudereinigung (0,21 Euro/m2) oberhalb den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes für NRW für das Jahr 2013.”

Liegt eine insolvenzsichere Anlage der Mietkaution bei Anlage der Kaution auf einem auf den Vermieter lautenden Sparbuch ohne Kenntlichmachung vor, dass es sich um ein Kautionskonto handelt?

Die Antwort des Amtsgerichts Homburg (AG Homburg – 23 C 120/14, Urteil vom 07.10.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Homburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1) wie folgt aus: “Gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm überlassene Kaution unabhängig von einer eventuell vereinbarten Anlageform, getrennt von seinem Vermögen anzulegen, hierauf hat der Mieter einen klagbaren Anspruch (BGH WuM 2008, 149).

Nach Rechtsprechung des BGH, der sich das erkennende Gericht insoweit anschließt, besteht insoweit ein Anspruch des Mieters auf Nachweis einer gesetzeskonformen Anlage der Kaution, wobei ihm bis zum Nachweis ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete zusteht (vgl. Stemel III 176, BGH WuM 2008, 149 f., BGH NJW 2009, 3505 f., NJW 2011, 59 f., NJW 2013, 1243 f.).

Eine gesetzeskonforme Anlage liegt aber nur vor, wenn die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt ist und deshalb auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt ist (BGH a. a. O.).

Eine solche insolvenzsichere Anlage liegt aber nicht vor bei Anlage der Kaution auf einem auf den Vermieter lautenden Sparbuch ohne Kenntlichmachung, dass es sich um ein Kautionskonto handelt (vgl. BGH WuM 2008, 149 ff.).

Insoweit begründet die Anlage der Kaution auf einem auf die Klägerin lautenden Sparbuch, ohne dass dieses offen als Treuhandkonto ausgewiesen ist und das im Fall der Insolvenz des Vermieters nicht zur Aussonderung gemäß § 47 InsO berechtigt, keine insolvenzsichere Anlage.

Hieran vermag auch die Übergabe des Sparbuchs an einen Treuhänder und Verwaltung durch den Treuhänder nichts zu ändern, dass es sich um ein Treuhandkonto handelt, muss sich vielmehr aus dem Sparbuch selbst ergeben (vgl. BGH a. a. O.).”