Kann ein Anspruch auf Betriebskostennachzahlung verwirkt sein?
Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 226 C 49/12, Urteil vom 16.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 i.H.v. 1002,89 EUR gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 2, Abs. 3 BGB i.V.m. dem Mietvertrag zu.

Es kann offen bleiben, ob die Einwände der Beklagten gegen die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung 2008 durchgreifen, da ein etwaiger Nachzahlungsanspruch der Klägerin verwirkt ist.

Zwar ist die Verjährung durch die Einleitung des Mahnverfahrens am 05.12.2012 wirksam gehemmt worden, denn die Bezeichnung der Forderung im Mahnbescheid war – entgegen der Auffassung der Beklagten – hinreichend individualisiert. Den Beklagten lag die Nebenkostenabrechnung 2008 vor und es war ein Betrag von 200,00 EUR unter Vorbehalt seitens der Beklagten darauf gezahlt worden, so dass die Restsumme der Nachzahlung von 1.002,89 EUR, wie sie im Mahnbescheid geltend gemacht ist, für sie durchaus plausibel und nachvollziehbar für war. Das im Mahnbescheid genannte Datum (18.12.2009) war identisch mit dem Verzugsbeginn, der von den Beklagten ebenfalls aufgrund der ihnen vorliegenden Betriebskostenabrechnung 2008 nachvollzogen werden konnte.

Das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment ist jedoch gegeben, denn seit der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008 am 15.11.2009 sind bis zur Beantragung des Mahnbescheids am 5.12.2012 mehr als drei Jahre vergangen. Ein Zeitraum von über drei Jahren reicht für die Annahme des erforderlichen Zeitmoments aus (vgl. auch OLG Düsseldorf NZM 2005,379). Für den Bezugspunkt des Zeitmoments kann dabei dahinstehen, ob bzw. wann die Forderung wegen formeller Mängel der Betriebskostenabrechnung überhaupt wirksam entstanden und fällig geworden ist. Es kommt allein auf den Zeitpunkt an, ab dem der Vermieter über die Betriebskosten hätte abrechnen können, denn jedenfalls ab diesem Zeitpunkt hatte er die Möglichkeit sein Recht geltend zu machen (vgl. LG BerlinNZM 2002,286).

Auch das erforderliche Umstandsmoment ist erfüllt, denn die Beklagten durften aufgrund des Verhaltens der Klägerin darauf vertrauen, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden.

So hat die Klägerin auf die Schreiben des Mietervereins vom 13.1.2010 sowie vom 10.2.2010, in denen um Klärung bezüglich einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung gebeten wurde, in der Folgezeit nicht mehr reagiert. Durch die Schreiben des Mietervereins musste der Klägerin klar sein, dass die Beklagten den Ausgleich der Abrechnung von weiteren Ausführungen ihrerseits abhängig machen wollten. Durch ein solches Verhalten eines Vermieters darf bei dem Mieter der Eindruck entstehen, dass der Vermieter die Forderung aus der monierten Abrechnung nicht weiterverfolgen wird (LG Köln Beck RS 2012,09576; AG Plön WuM 1988, 132; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556, Rn. 524 m.w.N.).”

Muss ein Vermieter eine andere Art der Sicherheitsleistung akzeptieren, wenn die Form einer Kaution vertraglich vereinbart ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 415/14, Beschluss vom 04.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kammer hält an ihrer Ansicht fest, dass es vorliegend keiner Darlegung eines konkreten Nachteils im Falle der Annahme einer anderen als der mietvertraglich vereinbarten Form der Mietsicherheit bedarf. Ebenso wenig besteht hier Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend, dass der Vermieter sich auf eine andere als die im Mietvertrag aufgeführten Formen einer Sicherheitsleistung einlassen muss. Voraussetzung hierfür wäre zunächst eine planwidrige Regelungslücke. Eine solche ist gegeben, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zu Grunde liegenden Regelungsplan zu verwirklichen; ohne die Vervollständigung des Vertrages muss eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen sein. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Angesichts der eindeutigen Regelung zur Form der zu erbringenden Mietsicherheit, welche dem Mieter auch hinreichend Spielraum in der Wahl der von ihm zu erbringenden Sicherungsform lässt, ist nicht ersichtlich, dass eine interessengerechte Vertragsabwicklung insoweit nicht möglich ist. Allein der Umstand, dass die vom Beklagten nunmehr begehrte abweichende Sicherungsform dort nicht aufgeführt ist, begründet insoweit noch keine planwidrige Regelungslücke. Es ist nicht unangemessen, ihn auf die mietvertraglich vereinbarten Formen der Sicherheitsleistung zu verweisen. Sofern er mit der Beschränkung der Sicherungsformen nicht einverstanden gewesen sein sollte, hätte er bei Mietvertragsschluss auf einen anderen Vertragsinhalt hinwirken müssen.”

Schließt ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB den Verzug aus, wenn es nach Verzugseintritt ausgeübt wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 305/14, Urteil vom 03.07.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Auf ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Beklagten wegen nicht erteilter Nebenkostenabrechnungen kommt es nicht an. Das entsprechende Zurückbehaltungsrecht eines Mieters folgt aus § 273 BGB (BGH, Urteil vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/05 – NJW 2006, 2552f). Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB schließt den Verzug aber nur aus, wenn es vor oder spätestens bei Verzugseintritt ausgeübt wird (Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 286 Rn 11). Hier haben sich die Beklagten aber erstmals im Februar 2014 auf ihr Zurückbehaltungsrecht berufen. Zu diesem Zeitpunkt befanden sie sich mit Mietzahlungen für die Zeit von November 2011 bis Dezember 2013 aber bereits in Verzug (§§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 556b Abs. 1 BGB).”

Rechtfertigt das Schmücken von Fenstern und Balkonen mit elektrischer Beleuchtung in der Zeit vor und nach Weihnachten eine Kündigung des Mietverhältnisses?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 390/09, Urteil vom 01.06.2010) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Lichterkette rechtfertigt auch eine Kündigung nicht. Ob es sich überhaupt um eine Pflichtverletzung handelt, soll hier ausdrücklich dahinstehen, denn immerhin handelt es sich um eine inzwischen weit verbreitete Sitte, in der Zeit vor und nach Weihnachten Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken. Selbst wenn man, obwohl es mangels entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag dazu schon keinen Anlass gibt, eine solche gleichwohl unterstellen wollte, handelte es sich jedenfalls um eine so verhältnismäßig geringfügige, dass sie weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen könnte.”

Liegt bei einer schweren und anhaltenden depressiven Störung, die bei einer Räumung der Wohnung zu einem psychischen Zusammenbruch und einer erheblichen Verschlechterung des gesundheitlichen Gesamtzustandes führen würde, eine nicht zu rechtfertigende Härte vor, hinter der das berechtigte Eigenbedarfsinteresse zurücktreten muss?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 281/14, Urteil vom 08.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Nach dem Ergebnis der in zweiter Instanz nachgeholten ergänzenden Beweisaufnahme durch Einholen eines psychiatrischen Gutachtens steht zur Überzeugung der Kammer fest, § 286 ZPO, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses für den Beklagten zu 2) eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist.

Der unbestimmte Rechtsbegriff der “Härte” erfasst alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hierzu können Eingriffe in die beruflichen Verhältnisse ebenso zählen wie die Verwurzelung eines Mieters in höherem Lebensalter in einem bestimmten Wohnviertel, das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen, eine schwere Krankheit oder körperliche bzw. geistige Behinderung. Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; es genügt vielmehr, wenn die Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Nicht ausreichend ist hingegen die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen (vgl. BGH Urt. v. 20. Oktober 2004 – VIII ZR 246/03, in: NZM 2005, 143 = Grundeigentum 2005, 174; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 574 Rn. 20). Die mit einem Umzug unvermeidlichen Unannehmlichkeiten stellen keine Härtegründe dar (vgl. BGH Urt. v. 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, in: NJW 2013, 1596 = Grundeigentum 2013, 674).

Entsprechend den Vorgaben des Beweisbeschlusses der Kammer vom 26. November 2014 hat der Sachverständige hier die Gefahr einer ernsthaften gesundheitlichen Schädigung nicht erst bei einer Räumung, sondern schon bei Erlass eines Räumungsurteils überzeugend festgestellt.

Der Sachverständige erlebte den Beklagten zu 2) als freundlich und um Mitwirkung bemüht. Ungeachtet des – dem Beklagten bekannten – Ziels der Untersuchung sei er sichtlich bestrebt gewesen, einen seelisch intakten Eindruck zu vermitteln. Aufgrund ausgeprägter Persönlichkeitseigenschaften wie Offenheit und Geradlinigkeit, glaubhafter Bemühungen uni Rechtschaffenheit und Ehrlichkeit, die über Beharrlichkeit hinaus schon ins Zwanghafte übergingen, sei der Beklagte “noch nicht einmal (…) zu einer instrumentalisierenden Darstellung der eigenen psychischen Situation imstande” gewesen und habe “es nicht vermocht, die ihm indirekt suggerierten suizidalen Tendenzen zu bekräftigen.” Depressivität und suizidale Grübeleien seien für den Beklagten vielmehr mit seinem Selbstbild und Rollenverständnis aufgrund seiner (geschlechtsspezifisch männlichen) Sozialisation nicht vereinbar. Der Beklagte erwies sich im Übrigen als gedanklich schwerfällig, wenig flexibel, auf Nebensächlichkeiten und sein körperliches Befinden eingeengt.

Der Sachverständige hat beim Beklagten ein spezifisches Muster von – für das Zusammenleben in der Gemeinschaft durchaus problematischen – Persönlichkeitseigenschaften und Abwehrmechanismen festgestellt, die auf den vom Beklagten in der Kindheit entwickelten und seitdem (erfolgreich) praktizierten Überlebensstil zurückzuführen sind. Eigenschaften wie die fehlende Fähigkeit, gegensätzliche Standpunkte auch nur zu erfassen, das beharrende Festhalten an der eigenen Sicht der Dinge, stereotype Argumentationen und fehlende gedankliche Flexibilität sowie Abwehrmechanismen wie Verharmlosung, Vermeidung, Verkennung und Verleugnung seien in der Vergangenheit für den Beklagten ein hilfreiches Gerüst gewesen, um wiederholte, potenziell stark traumatisierende, (lebens-)bedrohliche Krisen – beginnend mit dem frühen Tod der Eltern, Vertreibung, das Überleben (ohne Eltern) im Nachkriegsdeutschland – zu bewältigen. Der vom Beklagten seit der Kindheit entwickelte Überlebensstil habe frühzeitig sein Selbstwertgefühl stabilisiert und verhindert, dass er in ausgeprägtere depressive Krisen geriet, die – so der Sachverständige – seine psychische Stabilität vollständig bedroht hätten. Die Abwehrmuster erkennt der Sachverständige aktuell im Umgang des Beklagten mit seiner Prostata-Krebs-Erkrankung wieder.

Das in der Vergangenheit hilfreiche “Gerüst” hindert den Beklagten aus der Sicht des Sachverständigen jetzt jedoch daran, das tatsächliche Ausmaß der Gefährdung durch eine mögliche Verurteilung zur Räumung zu erfassen, so dass er in seiner persönlichen Vorstellungswelt für anderweitige Überlegungen weder zugänglich, noch wenigstens argumentativ erreichbar ist. Dies entspricht dem Eindruck, den die Kammer im Termin der mündlichen Verhandlung vom 26. November 2014 vom Beklagten gewonnen hat.

Als schwer wiegend erweist sich weiter, dass der Beklagte den seit Jahrzehnten von ihm und seiner Familie genutzten Wohnraum nach den Feststellungen des Sachverständigen inzwischen als Teil seiner persönlichen Existenz betrachtet. Sowohl die Wohnung selbst als auch das unmittelbare Wohnumfeld einschließlich Garten und Nachbarschaft seien emotional hoch besetzt und Ausdruck der eigenen Identität im Sinne eines erweiterten “Selbstes.” Die Nutzung der Wohnung werde als unverzichtbarer Lebensinhalt angesehen. Sollte es zu einem Verlust der Wohnung kommen, würde dies – so der Sachverständige – beim Beklagten zwangsläufig ein massives Bedrohungs- und Vernichtungsgefühl auslösen. Ein möglicher Verlust der Wohnung stelle für den Beklagten einen dem Tod des Ehepartners vergleichbaren massiven Einschnitt dar.

Der Sachverständige fügte in der mündlichen Erläuterung seiner schriftlichen Feststellungen hinzu, dass die Wohnung der Beklagten unverändert im Stil der 60er Jahre eingerichtet sei. Sie sei deutlicher Ausdruck eines Lebensgefühls, des Lebens, das der 82-jährige Beklagte mit seiner Frau und seinen fünf Kindern dort seit September 1967 verbracht habe.

Für den Sachverständigen folgt aus seinen Feststellungen, dass ein Zusammenbruch des Beklagten vorhersehbar und für ihn nicht mehr zu bewältigen sei, wenn der äußere Rahmen – die Wohnung – wegfiele. Die vom Sachverständigen beim Beklagten zudem festgestellten ausgeprägten kognitiven Defizite schränkten seine Fähigkeit zu einer erfolgreichen Krisenabwehr zusätzlich massiv ein. Sie würden verstärkt durch den stattfindenden hirnorganischen und körperlichen Abbau. Aufgrund der Einschränkungen seiner psychomentalen Flexibilität sei der Beklagte – so der Sachverständige – nicht mehr in der Lage, auf seine bisherigen Ressourcen und erfolgreich praktizierten Bewältigungsstrategien zurückzugreifen, falls es zu einer weiteren psychischen Belastung und Zuspitzung im Rahmen des Räumungsrechtsstreits komme.

Die vom Beklagten bei Realisierung der Zwangsräumung subjektiv empfundene Hilflosigkeit aufgrund der mangelnden Kontrollierbarkeit der äußeren Bedingungen lässt aus der Sicht des Sachverständigen einen vollständigen Verlust des seelischen Gleichgewichts erwarten, der dadurch verstärkt werde, dass sich der Betroffene störungsbedingt bislang nicht adäquat auf ein derartiges Lebensereignis vorzubereiten vermocht habe. Dieser Zusammenbruch umfasst aus der Sicht des Sachverständigen zweifellos die Gefahr von Affektdurchbrüchen mit unvorhersehbaren Kurzschlussreaktionen, die auch suizidale oder parasuizidale Handlungen einschließen dürften. Die individuelle Reaktion und Ausgestaltung sei stark von den Begleitumständen abhängig und könne nur schwer prognostiziert werden. Die bereits jetzt erkennbare Brüchigkeit einer erfolgreichen Depressions- und Konfliktabwehr spreche beim Beklagten für ein nicht zu unterschätzendes, prozentual aber nicht genau bezifferbares Risiko für einen Selbstmord im Falle einer Räumung bzw. Räumungsankündigung. Dieses liege beim Beklagten deutlich höher als für die allgemeine Bevölkerung, auch für Personen gleichen Alters.

Selbst wenn ein Selbstmord durch flankierende Maßnahmen vorübergehend begegnet werden könne, geht der Sachverständige mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit von einer unumkehrbaren Verselbständigung der bereits jetzt diagnostizierten depressiven Symptomatik aus. Der Beklagte werde die Räumung als Scheitern eigener Bemühungen erleben und als komplettes Infragestellen seiner Lebensleistung interpretieren. Er erscheine mit seiner Wohnumgebung so stark verwachsen, dass die mit deren etwaigem Verlust verbundene Trauer für ihn kaum zu bewältigen erscheine. Es müsse mit einer schweren und anhaltenden despressiven Störung gerechnet werden, die mit Grübeleien, anhaltender Antriebs- und Interesselosigkeit, sozialem Rückzug, Scham, Verbitterung und resignativer Verzweiflung und Hoffnungslosigkeit verbunden sei.

Zugunsten der Klägerin ist zwar zu berücksichtigen, dass dem Mieter grundsätzlich die Mitwirkung an der Beseitigung von Räumungshindernissen und die Verpflichtung obliegt, sich – soweit möglich und angezeigt – in eine zumutbare ärztliche Behandlung zu begeben (vgl. BGH Beschl. v. 22.11.2007 –I ZB 104/06 Rn. 9, in: NJW 2008, 1000). Nach den auch insoweit überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen ist die mit dem Ausspruch des Räumungsurteils zu erwartende Verfestigung der bestehenden depressiven Symptomatik mit der Folge einer schweren Altersdepression therapeutischen Maßnahmen auch auf längere Sicht jedoch nicht zugänglich. Dies gelte sowohl hinsichtlich sozialtherapeutischer und psychotherapeutischer Maßnahmen als auch hinsichtlich einer antidepressiven Pharmakotherapie im Rahmen einer fachpsychiatrischen Behandlung. Der unmittelbaren Selbstmordgefahr könne zwar durch vorübergehende flankierende Maßnahmen, etwa durch kontinuierliche Überwachung und Unterstützung durch die Angehörigen, für einen Übergangszeitraum begegnet werden. Den langfristigen Auswirkungen des Räumungsurteils könne aber auch durch eine ambulante oder stationäre Fachbehandlung nicht ausreichend begegnet werden.

Im Rahmen der mündlichen Erörterung hat der Sachverständige diesbezüglich weiter erläutert, dass depressive Erkrankungen im höheren Lebensalter ohnehin nur schwer therapierbar seien. Psychopharmaka würden schon in jüngerem Alter bei einer – wie hier gegebenen – endogenen Depression kaum helfen, müssten daher deutlich höher dosiert werden, dies mit problematischen Nebenwirkungen wie etwa erhöhter Sturzgefahr einher gehen. Die Erfolgsquoten seien mit 30 35 % als eher bescheiden anzusehen.

Der Einwand der Klägerin, dass nach den Ausführungen des Sachverständigen beim Beklagten nicht von einer konkreten Suizidgefahr auszugehen sei, das Entstehen einer Altersdepression keinen Härtefall darstelle, sondern dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen sei, trägt aufgrund der oben dargestellten, vom Sachverständigen sorgfältig ermittelten und begründeten konkreten Umstände nicht. Unabhängig davon sind nach den höchstrichterlich entwickelten Maßstäben nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen, sondern kann bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013, a.a.O.; vgl auch: BGH Beschl. v. 13. August 2009 – 1 ZB 11/09 Rn. 8ff, in: NZM 2009, 816).

Vor diesem Hintergrund kommt es daher letztlich nicht darauf an, mit welchem genauen Grad der Wahrscheinlichkeit beim Beklagten ggf. sogar ein Suizid im Falle einer Räumungsverurteilung zu befürchten ist. Nach den Ausführungen des Sachverständigen wäre jedenfalls sicher mit einem psychischen Zusammenbruch und einer erheblichen Verschlechterung des gesundheitlichen Gesamtzustandes des Beklagten zu rechnen. Die Auswirkungen einer Räumungsverurteilung gehen damit im vorliegenden Fall weit über diejenigen negativen Folgen hinaus, die typischerweise bei einem von einer Räumung betroffenen Mieter eintreten.

Auch die nach Feststellung des Härtegrundes vorzunehmende Abwägung des daraus folgenden Bestandsinteresse des Mieters gegen das Erlangungsinteresse des Vermieters auf der Grundlage einer sorgfältigen Sachverhaltsfeststellung führt hier dazu, dass den Belangen des Beklagten ein größeres Gewicht beizumessen ist (vgl. BGH Urt. v. 16. Oktober, 2013, a.a.O.; BerlVerfGH Beschl. v. 1. Juni 2010 – VerfGH 13/10, in BeckRS 2010, 33490; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., 2013, § 574 Rz. 64). Dabei sind die durch die Wertentscheidung des Grundgesetzes gezogenen Grenzen zu beachten: die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs.1 S.1 GG wirkt zugunsten des Mieters und des Vermieters; neben dem Eigentum des Vermieters genießt auch das Besitzrecht des Mieters den Schutz des Art. 14 GG (BVerfG Beschl. v. 26. Mai 1993 – 1 BvR 208/93, in: NJW 1993, 2035; Kammerbeschl. v. 20. Mai 1999 – 1 BvR 29/99, in: NJW-RR 1999, 1097). Bei der Interessenabwägung dürfen die Gericht nicht in unzulässiger Weise in die Lebensplanung der Parteien eingreifen, insbesondere nicht eigene Wertentscheidungen an die der Parteien setzen (BVerfG Kammerbeschl. v. 20. Mai 1999, a.a.O.; BGH, Urteil vom 04. März 2015 – VIII ZR 166/14).

Zwar stellt das Anliegen der Klägerin, die streitgegenständliche Wohnung ihrem mit ihr zusammen lebenden erwachsenen Sohn zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes, nachvollziehbares und gewichtiges Interesse im Rahmen der Ausübung ihrer eigentumsrechtlichen Befugnisse dar. Bei der gebotenen Gesamtschau überwiegt dieses jedoch nicht das nicht nur auf das grundrechtlich geschützte Besitzrecht, sondern auch auf das Recht auf körperliche Unversehrtheit gestützte erhebliche Bestandsinteresse des Beklagten am Erhalt der Wohnung, die für ihn und sein psychisches Gleichgewicht sowie in der Folge auch seine körperliche Verfassung aufgrund der besonderen Einzelfallumstände von zentraler Bedeutung ist. Die Kammer hat im Rahmen der Interessenabwägung auch berücksichtigt, dass sich das Zusammenleben der Parteien in dem nur von ihnen bewohnten Gebäude, insbesondere auch aufgrund der besonderen Persönlichkeitsstruktur des Beklagten, nicht einfach gestaltet. Sie ist jedoch zu dem Ergebnis gelangt, dass dies einer Fortsetzung des Mietverhältnisses derzeit (noch) nicht entgegensteht.”

Kann der Wunsch eines Vermieters, seine Wohnung nur teilweise oder gar nicht für Wohnzwecke, sondern für berufliche Zwecke zu nutzen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 531/14, Urteil vom 12.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagten auf Herausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung besteht nicht, denn die Voraussetzungen des § 546 Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Die den Anforderungen der Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart sowie der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebietes “###” im Bezirk ### von ### vom 30. Mai 1995 (nachfolgend: Erhaltungsverordnung) angepasste (weitere) Kündigung des Klägers wegen Eigenbedarfs mit Schreiben vom 4. September 2013 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht nach §573 Abs. 1, 2 Zi. 2 BGB beendet. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung nur teilweise oder gar nicht für Wohnzwecke, sondern für berufliche Zwecke zu nutzen, nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur beispielhaft geregelte Bedarf zu Wohnzwecken; das berechtigte Interesse ergibt sich – so der Bundesgerichtshof – dann aus der allgemeineren Regelung in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH Versäumnisurteil v. 26. September 2012 – VIII ZR 330/11, in:NJW 2013, 225; Beschluss v. 5. Oktober 2005 – VIII ZR 127/05, in: NZM 2005, 943 = Grundeigentum 2005, 1548).”

Hat ein Mieter einen Erfüllungsanspruch/Beseitigungsanspruch bei einem unerheblichen Mangel?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-Altona (AG Hamburg-Altona – 314a C 55/13, Urteil vom 18.08.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Hamburg-Altona in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: ” Die Klägerinnen haben einen Anspruch gegen den Beklagten auf Beseitigung der Mängel am Fußboden der Mieträume gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein vertragsgemäßer Zustand eines Fußbodens in einem Raum, der einer Vielzahl von Menschen zugänglich ist, liegt nur vor, soweit dieser Raum sicher und ohne Verletzungsgefahr betreten werden kann. Dies ist bei einem Risiko zu stolpern nicht der Fall. Nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen ### wölbt sich der Fußboden in der Mitte des Therapieraumes und im Türbereich um 6-10 mm (Seite 2 des Gutachtens vom 5.1.2012) bzw. 10-12 mm (Seite 2 des Gutachtens vom 16.8.2012). Dies stellt zwar keinen sehr großen Höhenunterschied dar, er reicht aber aus, um bei Unaufmerksamkeit mit dem Fuß hängen zu bleiben. Es ist daher eine erhöhte Aufmerksamkeit beim gehen in den Räumen erforderlich. Zudem befinden sich die Wölbungen im Türbereich, also einer Stelle, über die oft hinweggegangen wird. Hinzu kommt, dass die Tür nicht mehr gut zu schließen ist, was aber aus Diskretionsgründen in einer Praxis regelmäßig notwendig ist. Schließlich ist für die Klägerinnen, die vertragsgemäß in den Räumen ein Dienstleistungsunternehmen betreiben, auch das äußere Erscheinungsbild der Praxis von Bedeutung. Aus all diesen Gründen ist der Fußboden in den Mieträumen mangelhaft.

Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass die sich hochgewölbte Laminatfläche durch den Sachverständigen mit wenig Kraftaufwand bis auf den tragenden Unterboden herunterdrücken ließ. Denn dies bedeutet nicht, dass die Wölbungen mit der Zeit “runtergetreten” werden, da die Ursache für die Aufwölbungen damit nicht beseitigt sind, so dass sie immer wieder auftreten werden. Soweit der Beklagte bestritten hat, dass die Wölbungen heute noch vorhanden sind, ist sein Vortrag unsubstantiiert. Er benennt keine Gründe, warum die vom Sachverständigen festgestellten Wölbungen ohne Reparaturmaßnahmen zwischenzeitlich verschwunden sein sollen.

Entgegen der Ansicht des Beklagten kommt es vorliegend nicht darauf an, ob der Mangel wesentlich ist. Zwar kann ein Mieter die Miete nur bei einem wesentlichen Mangel mindern (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB). Denn der Erfüllungsanspruch bleibt dem Mieter auch bei Vorliegen eines unerheblichen Mangels erhalten. Seine Geltendmachung darf aber nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen bzw. nicht schikanös (§ 226 BGB) sein (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 536, Rn 52). Für das Vorliegen von Schikane oder einen Verstoß gegen Treu und Glauben fehlt es vorliegend im Hinblick auf die geschilderten Beeinträchtigungen an jeglichen Anhaltspunkten.”

Ist eine kumulative Erhöhung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen – sowohl nach §§ 558ff. als auch nach §§ 559 ff. BGB – ausgeschlossen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 240/15, Urteil vom 30.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter – jedenfalls ein Mal – berechtigt, die Modernisierung einer Mieterhöhung zugrunde zu legen. Nach einhelliger – von der Klägerin geteilter – Auffassung hat er dabei die Wahl, ob er die finanzielle Beteiligung des Mieters an den Modernisierungsmaßnahmen durch einseitige Erklärung über eine Umlage der Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB geltend macht oder im Zustimmungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB – unter den weiteren Voraussetzungen der vorgenannten Regelungen – unter dem Gesichtspunkt der durch Modernisierung verbesserten Ausstattung der Wohnung in Ansatz bringt. Unumstritten ist, dass eine kumulative Erhöhung der Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme(n) – sowohl nach §§ 558ff. als auch nach §§ 559 ff. BGB – ausgeschlossen ist (vgl. OLG Hamm, RE vom 30.10.1982 – 4 REMiet 6/82, in: NJW 1983, 289). Nicht verwehrt ist es dem Vermieter jedoch, vom Mieter (unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB) die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der modernisierten Ausstattung zu verlangen und zeitgleich oder danach, die Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umzulegen.

Insbesondere dann, wenn – wie hier – die (maßgeblichen) Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters oder dem vom Mieter bewohnten Gebäudeteil einer Wohnanlage im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens nach §§ 558ff. BGB bereits abgeschlossen waren, muss sich dem Schreiben des Vermieters hinreichend deutlich entnehmen lassen, dass der nicht modernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wird (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 Rn. 8, jeweils m. w. N); teilweise wird darüber hinausgehend verlangt, dass der Vermieter sich in dem Erhöhungsverlangen eine weitere Mieterhöhung wegen der Modernisierung ausdrücklich vorbehalten muss (vgl. LG Hamburg, Beschl. v. 03.04.2014 – 311 S 123/14). In jedem Fall ist zu verlangen, dass der Inhalt des Erhöhungsverlangens es dem Mieter ermöglicht, eine sachlich zutreffende und dem Zweck des Begründungserfordernisses des § 558a BGB entsprechende Prüfung seiner Berechtigung vorzunehmen. Etwaige Unsicherheiten oder Missverständnisse fallen nach den Regeln der §§ 133,157 BGB nicht in den Risikobereich des Mieters als Erklärungsempfänger.

Entgegen der Auffassung der Beklagten werden damit nicht überhöhte formelle Anforderungen an das Erhöhungsverlangen gestellt. Das Mieterhöhungsverlangen vom 24. September 2014 ist in jeder Hinsicht wirksam; das stellt die Klägerin nicht in Abrede. Im Gegenteil: die Klägerin macht (zu Recht) die Unwirksamkeit der nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhung wegen der Wirksamkeit des ihr vorausgehenden Mieterhöhungsverlangens vom 24. September 2014 geltend.

Die Unwirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung beruht auf der doppelten Berücksichtigung der Modernisierung im Rahmen der Erklärung vom 25. November 2014 und des Mieterhöhungsverlangens vom 24. September 2014.

Offen bleiben kann, ob – dem Landgericht Hamburg folgend – ein ausdrücklicher Vorbehalt der weiteren Mieterhöhung erforderlich ist, denn hier sind auch die weniger strengen Klarstellungsanforderungen nicht erfüllt. Dem Wortlaut des Mieterhöhungsverlangens vom 24. September 2014 lässt sich kein Hinweis darauf entnehmen, welchen Zustand der Wohnung die Beklagte der verlangten Zustimmung zur Anhebung der Miete um 24,02 Euro zugrunde legt. Nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB ist daher maßgeblich, wie die Klägerin als Erklärungsempfängerin das Verlangen unter Berücksichtigung der ihr bekannten Begleitumstände vernünftiger Weise verstehen durfte und musste.

Auf die Frage, welchen Inhalt das Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558 ff. BGB haben musste, um formelle Wirksamkeit zu entfalten, kommt es dabei nicht an. Auch wenn die Beklagte ihr Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel hinsichtlich der Einordnung in die Mietspiegelfelder und der zugrunde gelegten Ausstattung nicht näher begründen musste, so war sie hier nach den oben dargestellten Maßstäben wegen der in der Wohnung der Klägerin bereits abgeschlossenen Modernisierungsarbeiten gehalten zu verdeutlichen, dass sie – gegebenenfalls – den nicht mehr gegebenen Zustand der Wohnung vor der Modernisierung dem Erhöhungsverlangen zugrunde legt. Wegen der Beendigung der Maßnahmen in der von ihr inne gehaltenen Wohnung und mangels entgegenstehender Hinweise in dem Schreiben war es nahe liegend, dass die Klägerin – nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB – die Berechtigung des Erhöhungsverlangens auf der Grundlage des aktuellen Zustandes der Wohnung prüft. Dieses Ergebnis zum Verständnis des Inhaltes des Schreibens hat die Beklagte unterstützt, da sie sich in der Korrespondenz über die Berechtigung der Mieterhöhung auf die Isolierglasfenster bezogen hat, die einen wesentlichen Teil der Modernisierungsarbeiten und der angekündigten Modernisierungskosten ausmachten. Dies gilt zwar nicht für die Gegensprechanlage. Entscheidend ist aber auch hier, dass die diesbezüglichen Arbeiten im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens in der Wohnung der Klägerin bereits abgeschlossen waren. Nach den eingangs dargestellten Regeln musste sie mangels entgegenstehender Hinweise auch insoweit ganz zwanglos davon ausgehen, dass die verbesserte Ausstattung der Wohnung nach der Vorstellung der Beklagten die sachliche Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen bildete.

Ohne Belang ist demgegenüber, ob die Arbeiten in der Wohnanlage insgesamt beendet waren. Nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont ist für die Beurteilung der Berechtigung des Erhöhungsverlangens der Zustand bzw. die Ausstattung der Wohnung entscheidend und wird der Beurteilung daher zugrunde gelegt. Dass die ortsübliche Vergleichsmiete auch ohne Berücksichtigung der Modernisierung bereits die geschuldete Miete übersteigen kann, ist ein Aspekt, der dem hier gegenständlichen Konflikt immanent ist. Unabhängig davon greift er auch deshalb nicht zugunsten der Beklagten, weil sich selbst in Bezug auf die Fenster zur Rechtfertigung der verlangten Miete auf den modernisierten Zustand berufen hat.

Als bekräftigender Gesichtspunkt hinzu kommt schließlich, dass der Erhöhungsbetrag im Mieterhöhungsverlangen vom 24. September 2014 mit 24,02 Euro nahezu dem Betrag von 22,19 Euro entspricht, den die Beklagte in der Modernisierungsankündigung vom 24. Januar 2014 als voraussichtlichen Modernisierungszuschlag nach Beendigung der Arbeiten in Aussicht gestellt hat. Dieser Umstand musste bei der Erklärungsempfängerin den Eindruck unterstützen, dass mit ihrer Zustimmung zur verlangten Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer verbesserten Ausstattung der Wohnung ihre Beteiligung an den Modernisierungskosten abgegolten ist. Ob dies auch dann gilt, wenn zwischen den Erhöhungsbeträgen beträchtliche Abweichungen bestehen, kann hier offen bleiben.

Diesem Auslegungsergebnis entgegen steht nicht, dass die Beklagte in der Modernisierungsankündigung eine Erhöhungserklärung nach § 559 Abs. 2 BGB angekündigt hatte. Sie hat damit zunächst einmal nur den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB entsprochen und eine durchsetzbare Duldungspflicht der Klägerin überhaupt begründen zu können. Die Ankündigung zwingt den Vermieter indessen nicht, die Miete dieser gemäß zu erhöhen. Es kann dem Interesse des Vermieters entsprechen, anstelle der ursprünglich angekündigten Erhöhung nach §§ 559ff. BGB die Erhöhung über die Regelungen der §§ 558ff. BGB vorzunehmen, etwa weil er eine aufwendige und streitträchtige Abrechnung der Kosten für die Modernisierung und deren Umlegung vermeiden möchte oder die Mieterhöhung nach §§ 558ff. BGB gerade bei größeren Wohnobjekten je nach Fertigstellung der Arbeiten in der betreffenden Wohnung bzw. dem betreffenden Haus gegebenenfalls früher herbeigeführt werden kann.”

Stellen Legionellen in der Wasserversorgungsanlage einer Zahnarztpraxis einen Mangel der Mietsache dar?

Die Antwort des Landgerichts Stuttgart (LG Stuttgart -26 O 286/14, Urteil vom 12.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Stuttgart in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. 2. a) bis e) wie folgt aus: “Legionellen in der Wasserversorgungsanlage einer Zahnarztpraxis stellen eine Mangel der Mietsache dar.

a) Legionellen sind eine Gattung stäbchenförmiger, im Wasser lebender Bakterien, die in erwärmtem Wasser (30 – 45°C) optimale Vermehrungsbedingungen finden und damit zum Gesundheitsrisiko für den Menschen werden. Die Infektion erfolgt durch Einatmen von zerstäubtem, legionellenhaltigen Wasser (Aerosole) oder Eindringen von erregerhaltigem Wasser in die Luftröhre oder Lunge. Eine Infektion mit Legionellen kann dabei zu einer schweren und nicht selten tödlich verlaufenden Lungenentzündung führen (vgl. Wikipedia, “Legionellen”).

b) Gerade in Zahnarztpraxen besteht bei vorhandenem Befall des Trinkwassers mit Legionellen eine besondere Gefahr. Die Ab-saug-, Mundspül- und sonstigen wasserführenden Dentaleinrichtungen können leicht als Bakterienherd fungieren. Gefahr droht neben dem ärztlichen Personal – insbesondere den Patienten, da durch das Arbeiten am Mund die Tröpfchen (Aerosolen) in die Nähe des Atemsystems geraten und zudem die Immunabwehr der Patienten bei Zahnproblemen potentiell geschwächt ist. Dabei liegt auf der Hand, dass gerade in einer Zahnarztpraxis das Wasser sauber und insbesondere frei von Krankheitserregern sein muss. Eine auch nur potentielle Gesundheitsgefahr im Sinne einer Legionelleninfektion, die im Einzelfall sogar zum Tode führen kann, muss in einer zahnärztlichen Praxis ausgeschlossen werden (die Brisanz des Vorhandenseins von Legionellen in der Wasserversorgung einer Zahnarztpraxis ergibt sich überdeutlich, wenn man die Begriffe in die Suchmaschinen des Internets eingibt).

c) Der Kläger kann sich nicht darauf berufen, dass durch die vom Beklagten eingebauten Filter der Mangel beseitigt worden sei. Denn es bestand trotzdem die Gefahr, dass, bspw. infolge eines Defekts des Filters, die Legionellen von Patienten des Beklagten aufgenommen würden.

d) Nachdem unstreitig zunächst Legionellen in der Wasserversorgung vorhanden waren und sich aus dem Prüfbericht der ### vom 08.01.2014 (Entnahme 09.12.2013, Bl. 91-100 d.A.) ergibt, dass auch zu diesem Zeitpunkt die zulässigen Werte an drei Entnahmestellen, darunter zwei betreffend Behandlungsräume (Behandlung 2. OG, Bl. 93 d.A. und Behandlung OG tief, Bl. 100 RS d.A.) des Beklagten überschritten waren, war die Tauglichkeit der vom Beklagten als zahnärztliche Praxis angemieteten Räumlichkeiten ganz erheblich beeinträchtig. Eine – jedenfalls risikolose – Behandlung in diesen beiden Räumen war für den Beklagten gleichsam unmöglich.

e) Der Kläger kann auch nicht damit gehört werden, dass an den Entnahmestellen der Behandlungsstühle jedenfalls nach dem 07. 02.2014 (Prüfbericht der ### vom 19.02.2014 bzgl. Entnahme am 07.02.2014) keine erhöhten Werte mehr gemessen worden seien.

Zwar ist zutreffend, dass im Prüfbericht der ### vom 19.02. 2014 die Übereinstimmung mit den Vorgaben der Trinkwasserverordnung an allen Entnahmestellen bescheinigt wurde. Aufgrund des Gesamtablaufs (mehrfache untaugliche Versuche, die Legionellenkonzentration insgesamt zu beseitigen) bestand jedoch weiterhin die Gefahr, dass, nachdem die Leitungen als solche nicht fachgerecht waren, auch an zunächst “behobenen” Entnahmestellen erneut erhöhte bzw. überschrittene Grenzwerte auftreten. Dies zeigt sich bereits an einer Gegenüberstellung der ###-Prüfberichte vom 08.01.2014 und 19.02.2014. Während im Prüfbericht vom 08.01.2014 bei der Entnahmestelle im Gipsraum keinerlei Legionellen aufgetreten waren, ist im Bericht vom 19.02.2014 im Gipsraum erneut ein Legionellenvorkommen (wenn auch unterhalb der Höchstgrenze) festgestellt worden. Hinzu kommt, dass auch am 07.02.2014 weiterhin an drei Entnahmestellen – darunter in einem Behandlungsraum – Legionellen festgestellt wurden, auch wenn die zulässigen Werte nicht überschritten wurden. Insofern konnte und musste der Beklagte befürchten, dass eine – endgültige und sichere – Sanierung der Wasserversorgung im Haus nicht erfolgt war, sondern er jederzeit mit einem erneuten Anstieg des Legionellenaufkommens zu rechnen hatte und damit seine Patienten nicht risikolos behandeln konnte. Ein Mietobjekt ist aber auch dann mangelhaft, wenn und weil es nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung genutzt werden kann. Bereits eine latent vorhandene befürchtete Gefahr kann die Wertschätzung und insbesondere den ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen (OLG Hamm, Urt.v. 13.02.2002, 30 U 20/01; LG LübeckZMR 2002, 431; AG Dresden GE 2014, 396). Nicht entscheidend ist, dass ein Schaden bereits eingetreten ist oder unmittelbar bevorsteht (AG Hamburg, Urt.v. 18.08.1993, 40a C 1476/92 = BeckRS 2010, 08097).”

Stellen bereits unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen einen Mangel der Mietsache dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 140/14, Urteil vom 13.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Miete war im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gem. § 536 BGB wegen einer möglichen Asbestbelastung aufgrund asbesthaltiger Bodenfliesen gemindert. Die Kläger haben nicht dargelegt, dass die Wohnung im streitgegenständlichen Zeitraum insoweit mangelhaft gewesen wäre.

Eine tatsächliche Asbestbelastung der streitgegenständlichen Wohnung tragen die Kläger selbst nicht vor. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu dem der von den Klägern zitierten Entscheidung des OLG Hamm (Urteil vom 13.02.2002 – 30 U 20/01) zugrunde liegenden Sachverhalt, in dem eine Asbestbelastung feststand.

Auch die hinreichend konkrete Möglichkeit einer Gefährdung durch Asbest haben die Kläger nicht dargelegt. Zwar kann ein Mangel der Mietsache schon darin liegen, dass sie einer Gefahrenquelle ausgesetzt ist und nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung genutzt werden kann (OLG Hamm, Urteil vom 13.02.2002 – 30 U 20/01). Dies ist aber nur dann der Fall, wenn eine begründete Gefahrenbesorgnis besteht (LG München 1, Urteil vom 18.02.2004 – 15 S 19508/01). Eine solche begründete Gefahrenbesorgnis haben die Kläger nicht dargelegt. Bereits dass die Bodenfliesen in der klägerischen Wohnung überhaupt asbesthaltig sind, steht nicht fest. Selbst wenn es sich um die möglicherweise verbauten Vinylplatten mit einem Gehalt an fest gebundenem Asbest in einer Konzentration von bis zu 20 % handeln würde, bestünde aber eine konkrete Gefahrenbesorgnis nicht. Die Möglichkeit des Freiwerdens von Asbest besteht in der streitgegenständlichen Konstellation unstreitig nur bei der Beschädigung von Bodenfliesen. Unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen stellen deshalb nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache dar (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2010 – 63 S 42/10). Dass eine relevante Beschädigung vorläge oder beim ordnungsgemäßen Mietgebrauch konkret zu befürchten wäre, haben die Kläger nicht dargelegt. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu der von den Klägerin zitierten Entscheidung des LG Berlin (Urteil vom 16.01.2013 – 65 S 419/10). Dass bei einer – von der Beklagten bestrittenen – Probenentnahme die Bodenfliesen beschädigt worden sein sollen, haben die Kläger auch nicht hinreichend dargelegt, zumal davon auszugehen ist, dass ein Fachbetrieb die Probenentnahme so durchführt, dass ein Freiwerden von Asbestfasern gerade vermieden wird. Dass in der Nachbarwohnung eine Bodensanierung vorgenommen wurde, führt zu keiner anderen Einschätzung, denn nach den ihnen zugänglichen Informationen konnten die Kläger davon ausgehen, dass in der Nachbarwohnung Bodenfliesen beschädigt waren.”