Muss der Mieter das Untermietverhältnis beenden, wenn die befristete Untermieterlaubnis abgelaufen ist und er keine Verlängerung beantragt hat? Kann der Vermieter das Mietverhältnis nach erfolgter Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter das Untermietverhältnis nicht beendet?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 28/15, Urteil vom 09.04.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die trotz erfolgter Abmahnung fortgesetzte entgeltliche Gebrauchsüberlassung stellt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß des Beklagten dar, dass den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zuzumuten war (vgl. Kammer, Beschl. v. 18. November 2014 – 67 S 360/14, NZM 2015, 248 (zur Begründetheit einer fristlosen Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung ohne vorherige Abmahnung)).
Eine dem Beklagten günstigere Beurteilung wäre hinsichtlich des ihm zur Last zu legenden Pflichtverstoßes nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn es ihm in dem zwischen der letzten Abmahnung und dem Ausspruch der Kündigung vom 5. Juni 2014 liegenden Zeitraum aus tatsächlich Gründen nicht möglich gewesen wäre, eine Beendigung des mit seiner Nichte begründeten Untermietverhältnisses und deren Auszug herbeizuführen (vgl. BGH, Urt. v. 4. Dezember 2013 – VIII ZR 5/13, NZM 2014, 128 Tz. 12). An diesen Voraussetzungen indes fehlte es, da der Beklagten nach erfolgter Abmahnung mehr als neun – und für die Beendigung der vertragswidrigen Nutzung der Mietsache hinreichende – Monate hatte, die er tatenlos verstreichen ließ.
Es konnte dahinstehen, ob der auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung oder deren Fortsetzung gerichtete Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Mieter zuvor eine Erlaubnis erbeten und ihm der Vermieter eine solche trotz bestehender Pflicht zur Erteilung verweigert hat (vgl. BGH, Urt. v. 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Tz. 22). Einerseits hat der Beklagte trotz Ablaufs der zuvor erteilten Erlaubnis und erfolgter Abmahnung nicht um die Erteilung einer neuerlichen Erlaubnis bei den Klägern nachgesucht. Andererseits bestand auch keine Verpflichtung der Kläger zur Erteilung einer neuerlichen Erlaubnis. Denn der Mieter hat gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Als berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist jedes nach Vertragsschluss entstehende Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. BGH, Urt. v. 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Tz. 8; Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 553 Rz. 4).
An einem solchen indes fehlte es dem Beklagten, der für die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast trägt (vgl. Emmerich, a.a.O. Tz. 7 m.w.N.). Es ist weder dargetan noch ersichtlich, dass ein entsprechendes – wirtschaftliches – Interesse für den Beklagten zeitlich erst nach Vertragsschluss entstanden ist.”