Setzt die Umlage von Kosten, welche durch ein nachträglich eingeführtes Wärmecontracting anfallen, eine nachträgliche Zustimmung des Mieters oder eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag voraus?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 288/14, Urteil vom 03.03.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin kann nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB Nachzahlung der Salden aus den Nebenkostenabrechnung für 2009, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 1.363,53 EUR sowie die darauf beruhenden erhöhten Nebenkostenvorschüsse für Januar 2010 bis November 2013 in Höhe von insgesamt 2.559,12 EUR verlangen.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegen im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine nachträgliche Einführung eines Wärmecontractings unter Umlage der hierfür entstehenden Kosten nicht vor. Die Umlage von Kosten, welche durch ein nachträglich eingeführtes Wärmecontracting angefallen, setzt nachträgliche Zustimmung des Mieters oder eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag voraus (BGH, Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 54/04, GE 2005, 664). Zwar sah die Regelung in § 5.4 des Mietvertrags der Parteien die Umlage solcher Kosten vor, die im Falle eines Fernwärmeanschlusses an eine Fernwärmegesellschaft zu zahlen waren. Dies erfasst indes die hier entstandenen und in den Abrechnungen umgelegten Kosten nicht.
Die Kosten von Nahwärme durch den Betrieb der Wärmeerzeugungsanlage auf dem Grundstück durch einen Dritten statt durch den Vermieter lassen sich nicht unter den Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung subsumieren. Für eine solche Auslegung ist kein Raum. Jedenfalls kann sie unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in der Weise des Amtsgerichts erfolgen, dass die Vereinbarung letztlich sämtliche Kosten der Wärmeerzeugung und -lieferung durch einen Dritten umfassen. Denn entgegen der Auffassung des Amtsgerichts macht der Bundesgerichtshof einen Unterschied zwischen Nah- und Fernwärme (BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 – VIII ZR 362/04, GE 2006, 839).
Eine Umlagevereinbarung ist auch nicht durch eine Einbeziehung der Regelungen in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) in den Mietvertrag erfolgt (vgl. BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, GE 2007, 1310). Denn der Mietvertrag der Parteien sah eine derartige Verweisung nicht vor.”