Liegt bei einer Lage der Wohnung im Seitenflügel oder Quergebäude und Randmaßen von 13,50 m x 18,00 m eines rundherum geschlossenen Innenhofs das Negativmerkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 einer verdichteten Bebauung vor?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 476/14, Urteil vom 10.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Im Ergebnis ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) negativ bewertet. Denn die Wohnung befindet sich im Seiten- bzw. Querflügel bei verdichteter Bebauung. Der Innenhof ist rundherum geschlossen. Bei Randmaßen von 13,50 m auf 18,00 m liegt durchaus eine verdichtete Bebauung vor. Bereits der von der Klägerin vorgelegte Fotoausdruck einer Satellitenaufnahme lässt erkennen, dass die Bebauung so dicht ist, dass die Belichtung und Besonnung erheblich von der Bebauung beeinflusst wird. Das von den Beklagten vorgelegte Foto von der Haus- und Hofsituation lässt einen für heutige Verhältnisse typischen Hinterhof erkennen, der im Vergleich zu anderen Bebauungsarten eine verdichtete Bebauung mit den dadurch resultierenden Folgen für das Wohnen (z. B. beschränkte bzw. fehlende Aussicht, Belichtung Einsehbarkeit, Lärmübertragung) darstellt.”

Liegt ein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 vor, wenn ein Mieter einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nur nach Abschluss eines zusätzlichen Vertrages mit einem Dritten nutzen kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 476/14, Urteil vom 10.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Ein Breitbandkabelanschluss, den die Mieter ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten nutzen können, liegt unstrittig nicht vor. Nicht erheblich ist, ob dieses Angebot nur bei einer sehr geringen Anzahl von Wohnungen zu finden ist und ob es für den Vermieter nach den inzwischen eingetretenen technischen und rechtlichen Entwicklungen lohnenswert oder eher risikobehaftet ist. Eine Auslegung gegen den eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut scheidet hier aus. Weil es bereits als negativ zu bewerten ist, wenn die Wohnung weder (technisch) über einen Breitbandkabelanschluss noch über eine Gemeinschaftssatelliten- oder Antennenanlage verfügt, ergibt sich, dass die technische Ausstattung allein weder positiv noch negativ zu bewerten ist.”

Obliegt es allein dem Mieter, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 247/14, Urteil vom 07.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) bb) unter den Randnummer 26 bis 29 wie folgt aus: “bb) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass es allein dem Mieter obliegt, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken.

Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hatten sich deshalb allein die Beklagten – gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten – um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie – in gleicher Weise wie von den Beklagten bei ihrer Anmietung verlangt – Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Klägerin zu übermitteln. Der Hinweis der Revisionserwiderung, dass der Vermieter einen Untermieter nicht wegen fehlender Bonität ablehnen dürfe, weil der Hauptmieter weiter für die Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag hafte, ist unbehelflich, denn die Beklagten haben von der Klägerin nicht die Erlaubnis zu einer Untervermietung erbeten, sondern die Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt, so dass es wegen des damit verbundenen Wegfalls der Mithaftung der Beklagten entscheidend auf die Bonität des neuen Mieters ankam.

(1) Vor dem Hintergrund der vorgenannten Aufgaben- und Risikoverteilung kann es der Klägerin nicht als widersprüchliches oder sonst rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet werden, dass sie die Durchführung von Besichtigungsterminen, die für sie mit einer Anreise von 120 Kilometern verbunden gewesen wäre, von der Durchführung einer Vorauswahl möglicher Nachmieter abhängig gemacht hat. Das Berufungsgericht hat insoweit außer Acht gelassen, dass es den Beklagten frei gestanden hat, vor der Räumung des Mietobjekts auch ohne Vorauswahl selbst Besichtigungstermine durchzuführen oder zu diesem Zweck die Schlüssel für das Anwesen zurückzuverlangen. Dass die Klägerin entsprechende Bemühungen der Beklagten behindert hätte, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich.

(2) Entgegen der Würdigung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die Suche der Beklagten nach einem Nachmieter auch nicht dadurch vereitelt, dass sie ihnen untersagt hat, im Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und im Rahmen der Suche nach einem Nachmieter die von ihr gefertigten Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden. Denn die Klägerin war auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben weder gehalten, den Beklagten die Verwendung des vorhandenen Datenmaterials zu gestatten noch Werbemaßnahmen eines Maklers auf ihrem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, dass auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwesens gelenkt würde. Im Übrigen ist bereits nicht ersichtlich, dass das Verhalten der Klägerin die Nachmietersuche der Beklagten nennenswert beeinträchtigt hätte. Diese hätten die Wohnung etwaigen Interessenten schon im Vorfeld selbst zeigen können. Die in der mündlichen Verhandlung vom 15. Januar 2014 von den Beklagten – pauschal erhobene und nicht unter Beweis gestellte – Behauptung, die Klägerin habe verboten, Mietinteressenten auch nur die Adresse des Anwesens zu nennen oder ihnen Fotos vorzulegen, ist – entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung – schon nicht unstreitig gewesen. Denn die Klägerin hat diese Behauptung vielmehr, wie die Revision mit Recht geltend macht, in derselben Verhandlung mit dem (zuvor erhobenen) Hinweis, sie habe lediglich vor der Anreise zum Mietobjekt wissen wollen, mit wem sie es zu tun habe, zumindest konkludent bestritten.”