Liegen Modernisierungsmaßnahmen vor, wenn Arbeiten wie der Austausch von Fenstern und Türen gegen Exemplare mit Mehrfachverglasung oder das Dämmen der kältesten Außenfassade ausschließlich der Einsparung von Energie und der Wohnwertverbesserung dienen?
Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 424 C 19429/14, Urteil vom 10.06.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Gericht ist davon überzeugt, dass es sich bei den durchgeführten Arbeiten am streitgegenständlichen Anwesen um Modernisierungsmaßnahmen und nicht um bloße Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache handelt.
Gemäß § 559 BGB alte Fassung handelt es sich dann um Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen an Energie und Wasser bewirken. In Abgrenzung dazu handelt es sich nach § 554 BGB alte Fassung dann um Instandhaltungsmaßnahmen, wenn sie lediglich der Erhaltung der Mietsache dienen.
Da jede Modernisierungsmaßnahme im Grunde nach auch eine Instandsetzung beinhaltet, ist der Schwerpunkt der konkret durchgeführten Arbeiten abzustellen.
Das Gericht ist aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die durchgeführten Arbeiten hier vollumfänglich der Verbesserung der Wohnqualität und Einsparung von Energie dienen.
Der Zeuge ### hat nachvollziehbar und widerspruchsfrei dargelegt, dass die Arbeiten an der Nordfassade des Gebäudes ausschließlich dazu gedient hätten um Heizkosten einzusparen, vor allem weil die Fassade die kälteste des Anwesens darstelle. Die Fassade sei komplett isoliert worden, ein Bezug zu Mängeln, insbesondere in der Wohnung der Beklagten, sei in keinster Weise vorhanden gewesen. Eine Mängelbeseitigungsmaßnahme in der streitgegenständlichen Wohnung sei etwa ein Jahr vor Durchführung der Maßnahme durchgeführt worden.
Auf Frage des Gerichts ob eine Wohnwertverbesserung bei der Erneuerung des Türpodestes und der Türleibung erreicht wurde, gab der Zeuge an, dass die alte Tür nur eine einfache Verglasung besessen hätte, die neue aber eine mehrfache bzw. Isolierungsverglasung besäße. Diese Begründung ist es für das Gericht überzeugend, eine mehrfach bzw. Isolierungsverglasung stellt im Hinblick auf eine Energieeffizienz eine wirksame Maßnahme dar.
Auch die Erläuterung des Zeugen, dass Türpodest hätte bei Austausch der Eingangstüre aus technischen Gründen mit ausgetauscht werden müssen, ist klar nachvollziehbar. Das gleiche gilt für die Leibung der Türe. Im Bezug auf den Austausch der Kellerfenster sind die Angaben des Zeugen ### wo hingegen die alten Fenstern nur eine einfache Verglasung besessen hätten und die neuen eine mehrfach Verglasung besitzen würden, ebenfalls glaubhaft und nachvollziehbar. Der Zeuge hat ausführlich dargelegt, dass zunächst eine Isolierung der Kellerdecke aus Energieeinsparungsgründen geplant worden sei, aus technischen Gründen sei dann aber ein Fensteraustausch zielführender gewesen.
Der Austausch der Fenster ist daher auch eindeutig als Modernisierungsmaßnahme zu werten. Das Gericht geht davon aus, dass vier Kellerfenster ausgetauscht worden wurden. Soweit die Beklagte zu 1) in der mündlichen Hauptverhandlung vom 27.05.2015 erklärt, dass es um 2 Fenster gehandelt habe, liegt kein substantiiertes Bestreiten des Klägervortrags vor. Insbesondere ergibt sich aus der Anlage K 7 eine Rechnung vom 11.10.2012 der Austausch von 4 Kellerfenstern, zu dem vom Kläger vorgetragenen Beträgen.
Der Zeuge hat gegenüber dem Gericht auch angegeben, dass sowohl die Eingangstür samt Podest und Leibung, die Kellerfenster sowie die Verblechung am Dach zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme mangelfrei gewesen ist. Eine Instandhaltungsmaßnahme liegt also nicht vor, die Maßnahmen dienten hier rein der Einsparung von Energie und Wohnwertverbesserung.
Zu den Spenglerarbeiten am Dach konnte der Zeuge dem Gericht überzeugend darlegen, dass auf Grund der Maßnahme der Dämmung der Nordfassade der untere Teil der Verblechung des Daches, die sogenannte Attika, weiter nach außen versetzt werden musste. Es handelte sich hier also um eine Folgemaßnahme zur Modernisierungsmaßnahme.
Da Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 595 Abs. 1 BGB vorlagen, konnte der Kläger die Miete wie von ihm verlangt um 11 % des von ihm aufgewendeten Kosten erhöhen.
Die insoweit vorgelegten Berechnung und Rechnungen wurden von Beklagtenseite nicht bestritten.
Dem Vortrag der Beklagten, dass es sich aufgrund von erheblichen Mängel an der streitgegenständlichen Wohnung um reine Mängelbeseitigungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen gehandelt habe, kann nicht gefolgt werden. Insbesondere können die von den Beklagten vorgelegten Fotos (Anlage B 3, Bl. 36 f. der Akte) zu keiner anderen Bewertung führen. Auf den einzelnen Fotos ist zwar Schimmel an den Ecken an der Wohnungswand erkennbar, es ist jedoch handschriftlich vermerkt, dass es der Zustand nach Einzug der Beklagten am 01.11.2010 war. Handschriftlich ist auch vermerkt, dass nach einer erfolgten Dämmung von außen Schimmel teilweise wieder kam. Es ist jedoch für das Gericht nicht ersichtlich, inwieweit diese Fotos der Einordnung der durchgeführten Maßnahmen als Modernisierungsarbeiten entgegenstehen sollen. Selbst wenn in der streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen Schimmel oder andere Mängel vorhanden gewesen wären, kann dem Vortrag der Beklagten nicht entnommen werden, warum die durchgeführten Arbeiten diese Mängelbeseitigung gedient haben. Sofern die Beklagten die Mängel in ihrer Wohnung rügen, müssen sie etwaige entsprechende Minderungsrechte gesondert gegenüber dem Vermieter geltend machen.”