Sind die Betriebskosten, die in der Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV enthalten sind, von den Mietern zu tragen, wenn es im Mietvertrag heißt, Betriebskosten/Grundsteuer werden jährlich abgerechnet?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 472 C 8496/15, Urteil vom 26.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Betriebskosten für die Jahre 2012 und 2013 in Höhe von 1.249,37 Euro aus den §§ 535, 556 BGB i.V.m. § 4 des Mietvertrages zwischen den Parteien.

Die Parteien haben in dem Mietvertrag vom 14.9.2009 vereinbart, dass die Betriebskosten, die in der Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung enthalten sind, von den Beklagten als Mieter zu tragen sind. Dies ergibt sich durch Auslegung von § 4 des Mietvertrages zwischen den Parteien. Verträge sind gemäß §§ 133, 157 BGB aus Sicht eines objektiven Empfängers auszulegen. Ein objektiver Empfänger würde § 4 des Mietvertrages so verstehen, dass die Mieter eine Abschlagszahlung auf die Betriebskosten gemäß der Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung in Höhe von 100,– Euro monatlich zu leisten haben und sodann gegebenenfalls nach der erfolgten Jahresabrechnung Nachzahlungen zu leisten haben. Die Tatsache, dass ausdrücklich in § 4 auch die Grundsteuer erwähnt wird, führt nicht dazu, dass ein objektiver Empfänger davon ausgehen würde, dass nur die Grundsteuer seitens der Mieter zu erstatten ist. Schließlich wurde zuvor ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen. Die Regelung ist so zu verstehen, dass die Grundsteuer lediglich beispielhaft erwähnt wird. Ebenso führt der Satz, “Öl für Heizung wird vom Mieter selbst direkt mit dem Anbieter abgerechnet” führt nicht dazu, dass sonstige im Zusammenhang mit der Heizungsanlage stehende Betriebskosten nicht erstattungsfähig sind. Dies ist vom Wortlaut dieses Satzes nicht umfasst und würde der vorherigen Bestimmung widersprechen, wo ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Entscheidend ist daher die Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung, die dem Mietvertrag angefügt wurde. Die von der Klägerin in ihren Abrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 geltend gemachten Kosten sind alles Kosten, die von dieser Aufstellung erfasst werden. Insbesondere fallen die geltend gemachten Kosten für die Wartung der Heizungsanlage unter Nr. 4 dieser Aufstellung.”