Sind umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten von einem Mieter zu dulden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 301/15, Urteil vom 17.02.2016) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch auf Duldung der hier geltend gemachten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten aus § 555d BGB bzw. § 555a BGB verneint.
a) Offen bleiben kann, ob bzw. welche der hier gegenständlichen Maßnahmen – wie etwa der Anbau von zwei weiteren Balkonen an eine Wohnung, die bereits über zwei Balkone verfügt – als Modernisierung im Sinne des § 555b BGB zu bewerten sind und damit der Duldungspflicht nach §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB unterliegen. Der Duldungspflicht entgegen steht die vom Beklagten innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB geltend gemachte Härte unter dem Gesichtspunkt der “vorzunehmenden Arbeiten”, vgl. § 554 Abs. 2 Satz 3 BGB a. F. Der Abwägungsgrund wurde zwar vom Gesetzgeber im Rahmen der Neufassung der Regelungen zur Modernisierung von vermietetem Wohnraum nicht in § 555d Abs. 2 BGB n. F. übernommen; dies beruht jedoch lediglich auf sprachlichen Gründen, der Abwägungsgrund ist daher weiter zu berücksichtigen (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 21).
Die Härte ist unter den hier gegebenen Umständen auch unter Würdigung der in § 555d Abs. 2 BGB genannten Interessen und Belange nicht zu rechtfertigen.
aa) Bei dem Begriff der Härte handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, den die in § 554 Abs. 1 BGB a. F. genannten Abwägungsgründe nur eingeschränkt definieren, da letztere ihrerseits inhaltlich unbestimmt sind. Den Gerichten obliegt es, den Regelungsgehalt unbestimmter Rechtsbegriffe unter Rückgriff auf die anerkannten Auslegungsmethoden zu ermitteln und zu konkretisieren. Sie können hierzu insbesondere auf den Zweck und den Sinnzusammenhang des Gesetzes zurückgreifen (vgl. BVerfG Kammerbeschluss v. 30.11.1988 – 1 BvR 900/88; BGH Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, in: NJW 2016, 476; Urt. v. 08.04.2013 – AnwZ (Brfg) 54/11, in: NJW 2013, 1599).
Danach sind mit Blick auf das hier – aufgrund des verlangten Auszugs aus der Wohnung – tangierte Besitzrecht des Mieters an der von ihm inne gehaltenen Wohnung die Grundsätze zu beachten, die das Bundesverfassungsgericht und darauf basierend der Gesetzgeber insoweit entwickelt haben. Dieses Besitzrecht wurde vom Gesetzgeber als privatrechtliche Rechtsposition ausgestaltet, die ihm die Wohnung dem Mieter wie Sacheigentum zuordnet. Es räumt ihm die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis sowie gegen jedermann wirkende Schutzrechte ein; Einschränkungen des Besitzrechtes ergeben sich gegebenenfalls aus dem Mietrecht selbst. Einmal entstanden, genießt das Besitzrecht Bestandsschutz, soweit es nicht durch eine wirksame Kündigung beendet wurde. Allerdings kann dem Mieter nicht einmal durch Kündigung ohne beachtliche Gründe der Besitz an der Wohnung entzogen werden (vgl. zu alledem BVerfG, Beschl. v. 08.01.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, in WuM 1985, 75; Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035).
Aufgabe des Wohnraummietrechts ist es, die miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter inhaltlich auszugestalten und die jeweiligen Befugnisse so zu bestimmen, dass die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt bleiben, insbesondere die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigt und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden. Der Eigentumsschutz des Mieters für sein Besitzrecht dient dabei der Abwehr solcher Regelungen, die sein Bestandsinteresse gänzlich missachten oder unverhältnismäßig beschränken (vgl. zu alledem BVerfG Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035).
Die so formulierte Aufgabe hat der Gesetzgeber der Neufassung der Vorschriften zum Modernisierungsrecht im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes (2013) ausdrücklich zugrunde gelegt, zusätzlich einbezogen das gesamtgesellschaftliche Interesse, im Mietwohnungsbereich Potenziale für Energieeffizienz und Klimaschutz zu nutzen (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 13).
Dies zugrunde gelegt, ergibt sich, dass das Mietrecht den vertragstreuen Mieter vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug der Wohnung weitreichend schützt und dies nur im Ausnahmefall erlaubt. Aus dem Mietrecht selbst ergeben sich für den Fall der Modernisierung und Instandsetzung insoweit keine Einschränkungen zu seinen Lasten; vorgesehen ist die Verpflichtung zur Duldung der in Aussicht genommenen Arbeiten durch den Mieter, nicht aber etwa eine (vollständige, sei es auch nur zeitlich beschränkte) Beendigung seines Besitzrechtes und in der Folge ein Anspruch des Vermieters auf die (geräumte) Herausgabe der Wohnung.
Zur Bestimmung des Regelungsgehaltes des Begriffs der “Härte” unter dem Aspekt der “vorzunehmenden Arbeiten” lässt sich daraus ableiten, dass die Annahme einer Härte vom Maß des Eingriffs in das Besitzrecht des Mieters abhängt. Dieses ist nicht erst bei einem vollständigen Entzug der Mietsache betroffen, sondern schon dann berührt, wenn das Recht des Mieters beschränkt wird, seinen Lebensmittelpunkt als privaten Rückzugsbereich unter Ausschluss Dritter zu nutzen. Für Modernisierungsarbeiten innerhalb der Wohnung gilt daher: je länger sie andauern und je umfangreicher das entsprechende Vorhaben ist, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Die vorübergehende Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen in ein Hotel kommen in der Regel nur dann in Betracht, wenn besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen oder der Mieter durch den vorübergehenden Wohnungswechsel nicht wesentlich in seinen Lebensgewohnheiten beeinträchtigt wird, was etwa bei einem alleinstehenden Mieter mit geringem Hausrat und vorwiegend außerhäusiger Lebensweise (ausnahmsweise) der Fall sein kann (vgl. Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, § 555d Rn. 28; Blank, in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., 2014, § 555d Rn. 15; LG Berlin Urt. v. 27.03.2015 – 63 S 359/12, in WuM 2015, 486).
Die letztgenannten Gesichtspunkte berühren bereits die in jedem Fall erforderliche Abwägung der eingangs dargestellten Interessen von Mieter, Vermieter und Allgemeinheit. Denn die Annahme einer Härte ist (nur) notwendige, nicht aber hinreichende Bedingung für den Ausschluss der Duldungspflicht des Mieters; sie kann aufgrund des in § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB als Abwägung ausgestalteten Interessenausgleichs gerechtfertigt sein.
Der Kläger selbst geht hier in seinem Ankündigungsschreiben mit Blick auf die Dauer sowie die Art und den Umfang der Arbeiten davon aus, dass ein Verbleib des Beklagten in der Wohnung für die Dauer von 12 Monaten nicht möglich sein wird. Zu seinen Gunsten kann auch unterstellt werden, dass – entgegen der Ankündigung, die hinsichtlich ihres Inhaltes allerdings nicht nachgebessert, sondern nur erneut erklärt werden kann, da es im Modernisierungsrecht an einer § 558b Abs. 3 BGB vergleichbaren Vorschrift fehlt – ein Verbleib in der Wohnung nunmehr “nur” über 9 Monate ausgeschlossen sein soll. Das Erfordernis der vollständigen Räumung der Wohnung, darüber hinaus für einen nicht nur kurzen Zeitraum ist ein gravierender Eingriff, der bereits das Bestandsinteresse des Beklagten an der Wohnung betrifft und ohne weiteres als Härte zu bewerten, denn die Wohnung soll ihm – wenngleich zeitgleich beschränkt, so doch – vollständig entzogen werden.
Aufgrund der Bedeutung und Gestaltung der Wohnung als privatem Rückzugsraum stellt sich (in der Regel) jede auch nur zeitlich und/oder räumlich beschränkte Räumung als Belastung dar, deren Gewicht mit der Dauer und den konkreten Bedingungen korreliert. Bewegt sich die Dauer im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten, wie etwa im Rahmen eines Urlaubs, mag eine Zumutbarkeit – in Abhängigkeit von den weiteren Umständen und Bedingungen – eher zu bejahen sein. Davon kann bei einer monatelangen, vollständigen Aufgabe der Wohnung, verbunden mit der zusätzlichen Belastung einer anderweitigen Unterbringung der in der Wohnung befindlichen Einrichtung bei lebensnaher Betrachtung in der Regel – so jedenfalls unter den hier gegebenen Bedingungen – nicht mehr ausgegangen werden.
bb) Hinreichend gewichtige Interessen des Klägers, anderer Mieter oder der Allgemeinheit, die die nach den vorstehenden Feststellungen gegebene gravierende Härte zu rechtfertigen auch nur geeignet wären, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Soweit die Maßnahmen, deren Duldung der Kläger vom Beklagten begehrt, als Modernisierung anzusehen sind, ist ihre Durchführung weder aus der Perspektive des Klägers als Vermieter noch mit Blick auf die Belange des Klimaschutzes und/oder der Energieeinsparung zwingend oder wenigstens von einer – angesichts der besonders gravierenden Belastung erforderlichen – über das übliche Maß hinausgehenden Bedeutung. Die hier geplanten Arbeiten – die Erneuerung einer bereits vorhandenen Fernwärmestation, die Erneuerung von Wasser- und Abwasserleitungen, der Umbau eines vorhandenen Badezimmers, der Einbau eines Anschlusses für einen Geschirrspüler, Fliesenarbeiten in Bad und Küche, die Erneuerung von Elektroleitungen, ein Fensteraustausch, der Anbau von (zusätzlichen) Balkonen, das teilweise Aufbringen einer Wärmedämmung, Fassadenarbeiten und die vorgesehenen Arbeiten außerhalb der Wohnung – erfüllen diese Voraussetzung nicht, wobei zugunsten des Klägers unterstellt werden kann, dass sie vom Tatbestand des § 555b BGB erfasst werden.
Schützenswerte Belange anderer Mieter können zu Gunsten des Vermieters Berücksichtigung finden, soweit eine Maßnahme sich auf ihren Mietgebrauch auswirkt; sie können – etwa im Falle einer Komforterhöhung – das Interesse des Vermieters an der Modernisierungsmaßnahme erhöhen (vgl. Eisenschmid, a.a.O., § 55d Rn. 58). Dafür ist hier nichts vorgetragen, aber auch nicht ersichtlich angesichts des Umstandes, dass das betroffene Gebäude (inzwischen) nahezu leer steht.
Die Kammer überspannt damit nicht die Anforderungen an die Planung und Gestaltung von Modernisierungsmaßnahmen zu Lasten des Vermieters. Aufgrund der Besonderheiten der rechtlichen Ausgestaltung des Besitzrechtes des vertragstreuen Mieters ist der Vermieter vielmehr gehalten, Modernisierungsmaßnahmen in ihrem Umfang und ihrer konkreten Ausführung so zu gestalten, dass sie so schonend wie möglich in das Besitzrecht des Mieters eingreifen, wobei sich der Eingriff als solcher im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen nie vermeiden lässt und daher einer Duldungspflicht nicht generell entgegensteht.
cc) Offen lassen kann die Kammer die Frage, ob eine Duldungspflicht gegeben wäre und die Annahme einer Härte entfiele, wenn der Kläger dem Beklagten eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Durchführung der Arbeiten zur Verfügung bzw. konkret in Aussicht gestellt hätte, wann dies hätte geschehen müssen und welchen Anforderungen die Ersatzunterkunft – etwa hinsichtlich der Größe und Ausstattung, hier auch mit Blick auf die mit Zustimmung des Klägers in der Wohnung lebenden Untermieter – genügen müsste. Ob letztere in den Schutz des § 555d Abs. 2 BGB einbezogen sind, bedarf hier ebenfalls keiner Entscheidung.
Denn der Kläger hat dem Beklagten weder eine Ersatzwohnung angeboten, noch hat er ihn auf entsprechende Anfragen hin bei der aufgenommenen Suche nach einer Ersatzwohnung unterstützt oder wenigstens auf die Anfragen bezüglich der Kostenübernahme reagiert. Dies hat der Beklagte bereits in dem Verfahren vor dem Amtsgericht durch Vorlage des – unstreitig gebliebenen Inhaltes des – Emailverkehrs mit der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung belegt, der teilweise unsachliche Reaktionen auf die berechtigte Sorge des Beklagten bezüglich seines Verbleibs während der Arbeiten enthält. Die Kammer geht dabei davon aus, dass sich dem Begriff der “Duldung” nach § 555d Abs. 1 BGB seinem Wortsinn nach bereits keine Verpflichtung oder auch nur Obliegenheit des Mieters entnehmen lässt, die Durchführung des Modernisierungsvorhabens des Vermieters dadurch letztlich (aktiv) zu unterstützen, dass der Mieter seinen auf das Modernisierungsvorhaben zurückzuführenden Ersatzwohnbedarf selbst deckt. Dem Wortsinn nach erfasst der Begriff der Duldung ein passives Verhalten, während die Suche nach Ersatzwohnraum eine erhebliche, zudem äußerst kurzfristige Aktivität erfordert (vgl. zur fehlenden Mitwirkungspflicht des Mieters auch: Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 555d Rn. 17).
Soweit der Kläger sich unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (Urt. v. 02.11.1994 – 24 S 242/94, in DWW 1996, 282) darauf beruft, zum Angebot einer Ersatzwohnung nicht verpflichtet zu sein, befasst sich die Entscheidung schon nicht mit der Pflicht zur Duldung von Modernisierungsarbeiten; auch lässt sich dem Urteil der vom Kläger zitierte Rechtssatz nicht entnehmen.
Der weitere Einwand des Klägers, der Beklagte habe keinen Bedarf an einer Ersatzwohnung, trägt ebenfalls nicht. Es ist zwar unstreitig, dass der Beklagte über zwei Eigentumswohnungen verfügt; beide Wohnungen sind jedoch vermietet. Soweit der Kläger vermutet, dass der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung nicht selbst nutze und über Ausweichmöglichkeiten verfüge, handelt es sich um eine durch keinerlei Tatsachen unterlegte Behauptung “ins Blaue hinein.”
dd) Ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen eine Modernisierungsankündigung, die – wie hier – einen Verbleib des Mieters in der Wohnung ausschließt, formell wirksam ist, wenn sie keine Ersatzwohnung benennt oder hinreichend konkret in Aussicht stellt, kann die Kammer hier ebenfalls offen lassen, da der Beklagte den Härteeinwand fristgerecht erhoben hat. Für eine entsprechende weiter gehende Mitteilungspflicht des Vermieters könnte indes der Zweck der Modernisierungsankündigung sprechen. Sie soll den Mieter vor allem frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren, damit er auf der Grundlage dieser Information vorab prüfen kann, ob und gegebenenfalls von welchen der ihm in dieser Situation zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte, ob er etwa der Durchführung der Maßnahmen aus Härtegründen widersprechen oder das Mietverhältnis kurzfristig kündigen möchte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Eine sachgerechte Entscheidung dürfte dem Mieter kaum möglich sein, wenn die Modernisierungsankündigung – wie hier – einen Verbleib in der Wohnung während der Arbeiten für ein Jahr ausschließt, denn der Mieter wird in der Regel nicht innerhalb der – für die Klärung solcher Fragen kurz bemessenen – Fristen des § 555d Abs. 3 bzw. § 555e Abs. 1 BGB in der Lage sein, die Ersatzunterbringung der die Wohnung bewohnenden Person(en) und der in der Wohnung befindlichen Gegenstände zu klären. Vor diesem Hintergrund kann der Vermieter – in Abhängigkeit von den konkreten Umständen des Einzelfalls – schon aus eigenem Interesse durchaus gehalten sein, dem Mieter die Möglichkeit des Rückgriffs auf ein entsprechendes Angebot konkret in Aussicht zu stellen, um ihm die sachgerechte Entscheidung zu ermöglichen.
Spätestens dann jedenfalls, wenn der Mieter – wie hier – zu erkennen gibt, dass er sich zur Duldung der Arbeiten deshalb außerstande sieht, weil diese mit einem Auszug aus der Wohnung verbunden sind und ihm eine Ersatzwohnung nicht zur Verfügung steht (was die Regel sein dürfte), ist es jedenfalls Sache des Vermieters dieses “Duldungshindernis” im Wege der Bereitstellung einer Ersatzwohnung zu beseitigen.”