Hat der Vermieter beim ganzjährigen Anbringen eines Dekorationselements an der Außenseite der Wohnungstür zum Willkommenheißen von Gästen gegen seinen Mieter aus § 541 BGB einen Anspruch auf Unterlassung wegen eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 333 S 11/15, Urteil vom 07.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:”Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus § 541 BGB keinen Anspruch auf Unterlassung der Anbringung des streitigen Dekorationsobjektes. Nach der genannten Norm kann der Vermieter, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt, auf Unterlassung klagen.

Die Kammer ist der Ansicht, dass das Anbringen des streitigen Dekorationsobjektes keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellt. Selbst wenn man zugunsten der Klägerin davon ausgeht, dass § 11 Nr. 1 c) des Dauernutzungsvertrages einschlägig ist und für das Anbringen die vorherige Zustimmung der Klägerin erforderlich gewesen wäre, führt dies nicht zu einem Anspruch der Klägerin auf Unterlassung in der Form einer Beseitigung. § 11 Nr. 1 c) des Dauernutzungsvertrages eröffnet für die Klägerin allenfalls das Recht, eine Ermessensentscheidung zu treffen.

Bei der Ermessensentscheidung hätte die Klägerin ihre eigenen Interessen berücksichtigen dürfen. Die Kernpunkte des Interesses der Klägerin bestehen darin, durch ein generelles Verbot jeglicher Form des Streits (zwischen den Hausbewohnern und zwischen einzelnen Hausbewohnern und der Klägerin) von vornherein aus dem Weg zu gehen, ihre Mitarbeiter vor allen Abgrenzungsfragen zu bewahren, den Treppenhäusern durch das Freihalten von jeglicher Dekoration einen höherwertigen Eindruck zu verleihen und schließlich auch, Brandgefahren zu vermeiden. Die Interessen der Klägerin wären dem Interesse der Beklagten, mit einer kleinen Dekoration an der Außenseite der Wohnungstür potentiellen Besuchern einen herzlichen Empfang zu signalisieren, gegenüberzustellen.

Eine Abwägung der genannten Umstände ergibt, dass die Interessen der Klägerin diejenigen der Beklagten nicht übersteigen und die Klägerin daher zur Erteilung einer Zustimmung zur Anbringung der streitigen Dekoration verpflichtet wäre.

Der vertragsgemäße Gebrauch, zu dem die Beklagte aufgrund des Dauernutzungsvertrages berechtigt ist, bezieht sich in erster Linie auf den räumlichen Bereich der gemieteten Wohnung. Die Wohnung stellt den Kernbereich des Besitzrechtes der Beklagten dar. Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist daher Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfG Beschl. vom 26.05.1993, Az.: 1 BvR 208/93; WuM 1993, 377).

Dem Treppenhaus kommt demgegenüber nicht eine vergleichbare Bedeutung zu. Vermietet der Eigentümer Wohnungen in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses. Sind keine besonderen Vereinbarungen getroffen, umfasst es die übliche Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Umstände (vgl. BGH Urt. vom 10.11.2006, Az.: V ZR 46/06; WuM 2007, 29).

Das Treppenhaus dient typischerweise dazu, es dem Mieter und den Personen, die zu ihm gelangen wollen, einen Zu- und Ausgang zu ermöglichen und die gemietete Wohnung durch das Anbringen eines Namensschildes zu individualisieren. Die Nutzungsmöglichkeit umfasst seit jeher auch die Erlaubnis, eine Fußmatte als Schmutzfänger vor die Wohnungseingangstür zu platzieren. Bereits diese Grundfunktionen unterlagen im Laufe der Jahrzehnte einem Wandel und einer Fortentwicklung. Während in früheren Zeiten das Namensschild nur den Familiennamen oder noch den Vornamen des Haushaltsvorstands aufwies, werden die Namensschilder in der heutigen Zeit wesentlich aufwändiger gestaltet, größer dimensioniert und mit mehr Informationen versehen (Namen sämtlicher Familienmitglieder einschl. des Namens eines Haustieres und Willkommensbekundungen). Ebenso dienen Fußmatten in der heutigen Zeit nicht mehr ausschließlich als bloße Fußabtreter, sondern sind nicht selten durch bestimmte Gestaltungen und das Hinzufügen von Botschaften zu einer Art Dekorationsobjekt geworden. Der Wandel in der Möglichkeit zur Mitbenutzung lässt sich auch daraus ableiten, dass mittlerweile das Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus unter bestimmten Voraussetzungen als Teil des Rechts zur Mitbenutzung anerkannt ist (vgl. BGH Urt. vom 10.11.2006 a. a. O.).

Ebenso unterlag die Verkehrsauffassung bezüglich der Nutzungsmöglichkeit der Außenseite der Wohnungseingangstür ebenfalls einem Wandel. Ursprünglich erfüllte die Wohnungseingangstür vor allem eine bloße Abgrenzungs- und Zugangsfunktion. In der heutigen Zeit wird die Wohnungseingangstür zunehmend z. B. in der Oster- und Weihnachtszeit zu entsprechenden Dekorationszwecken genutzt, um einer gewissen Vorfreude Ausdruck zu verleihen und um die kirchlichen Festtage zu würdigen.

Das ganzjährige Anbringen des streitgegenständlichen Dekorationsobjektes stellt wiederum eine Erweiterung der beschriebenen Funktionen dar. Das streitige Dekorationsobjekt ist neutral gehalten, wirkt eher unauffällig, enthält außer einem “Willkommen” keine Meinungsäußerung und wurde im unmittelbaren Bereich des Eingangsbereichs zur Wohnung angebracht. Ein “Eingriff” in den eigentlichen Bereich des Treppenhauses liegt nicht vor. Das Treppenhaus kann daher die eigentlichen Funktionen nach wie vor vollen Umfangs erfüllen. Wenn überhaupt von einer Art Beeinträchtigung anderer gesprochen werden könnte, so wäre diese rein optischer Natur und würde sich als minimal darstellen.

Gleichwohl könnten auch minimale Beeinträchtigungen anderen Bewohnern des Mehrfamilienhauses Veranlassung geben, sich bei der Klägerin über das Dekorationsobjekt zu beschweren. Ferner könnten andere Mieter ebenfalls auf die Idee kommen, Dekorationsobjekte aufzuhängen, was wiederum zu Beschwerden bei der Klägerin führen könnte. Dies alles könnte bei den Mitarbeitern zu einer Mehrbelastung führen. Ferner könnten sich die Mitarbeiter der Klägerin Abgrenzungsschwierigkeiten ausgesetzt sehen. Hierzu fehlen jedoch konkrete Anhaltspunkte. Aus dem Vorbringen der Klägerin ergeben sich außer der allgemeinen Befürchtung keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass eine Mehrbelastung der dargestellten Art in der Vergangenheit zu verzeichnen war oder in der Zukunft mit einer nennenswerten Wahrscheinlichkeit zu befürchten ist.

Gleiches gilt für die weiteren, von der Klägerin genannten Umstände. Eine, wenn auch nur geringe Erhöhung der Brandgefahr lässt sich ohne eine nähere Darlegung aus dem von der Klägerin eingereichten Bild nicht erkennen. Die Behauptung, dass eine Vermietung durch Dekorationsgegenstände an den Wohnungseingangstüren erschwert werde, weil das Treppenhaus nicht neutral wirke, lässt sich ohne Darlegung konkreter Vorkommnisse nicht nachvollziehen.

Es verbleibt daher das allgemeine Anliegen der Klägerin, durch ein generelles Verbot bereits im Vorwege jedweden Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen. Dem steht der sich aus dem Mitbenutzungsrecht resultierende Wunsch der Beklagten zur Dekoration der Wohnungseingangstür gegenüber. Dem zuletzt genannten Interesse der Beklagten ist im vorliegenden Fall der Vorzug zu geben. Aus dem Vorbringen der Klägerin ergeben sich keine konkreten Beeinträchtigungen und keine konkreten Schwierigkeiten, mit denen die Klägerin bereits konfrontiert worden ist. Die allgemeine Befürchtung von Schwierigkeiten reicht vor dem Hintergrund, dass die Erweiterung des tradierten Rechts zur Mitbenutzung des Treppenhauses durch die Beklagte als minimal zu werten ist, nicht aus, um von einem vertragswidrigen Gebrauch auszugehen.

Der Klägerin steht daher kein Unterlassungsanspruch gegen die Beklagte zu. Die Klägerin hat das an der Außenseite der Wohnungseingangstür angebrachte streitgegenständliche Dekorationsobjekt zu dulden.”

Handelt ein Vermieter treuwidrig, wenn er seinen Mieter, der die Kündigung erklärt und unter Benennung mehrerer Nachmieter um Beendigung des Mietverhältnisses gebeten hatte, nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, so dass dieser für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB noch zur Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet bleibt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 39/16, Beschluss vom 03.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Beklagten stand gegenüber den Klägern gemäß § 535 Abs. 2 BGB ein Mietzinsanspruch auch für die Monate November und Dezember 2014 zu. Die Beklagte war nicht gemäß § 242 BGB zur vorfristigen Entlassung der Kläger aus dem Mietverhältnis verpflichtet, nachdem diese mit Schreiben vom 24. September 2014 die Kündigung erklärt und unter Benennung mehrerer Nachmieter um Beendigung des Mietverhältnisses bereits zum Ablauf des 31. Oktober 2014 gebeten hatten. Es bedarf insoweit keiner Entscheidung der Kammer, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter bei einem langfristigen Kündigungsausschluss bei Gestellung geeigneter Nachmieter gemäß § 242 BGB zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 7. Oktober 2015 – VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3718 Tz. 23). Zumindest in den Fällen, in denen der Mieter lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zur Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet ist, handelt der Vermieter bereits nicht treuwidrig, wenn er den Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB das Verwendungsrisiko zugewiesen ist, nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, nach § 542 Rz. 14 m. w. N.). So aber lag der Fall hier.

Ob in vergleichbaren Fällen ausnahmsweise etwas anderes zu gelten hätte, wenn die Fortentrichtung des auf die vertragliche Restlaufzeit entfallenden Mietzinses – bei gleichzeitiger Belastung mit den für eine neu angemietete Mietsache zu leistenden Zahlungen – für den Mieter zu wirtschaftlich existentiellen Schwierigkeiten führen würde, konnte ebenfalls dahinstehen. Denn die Fortentrichtung der von den Klägern zu leistenden Monatsmiete von 542,96 EUR für weitere zwei Monate konnte diese bereits grundsätzlich nicht in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedrohen, erst recht nicht vor dem Hintergrund der von ihnen in entsprechender Höhe zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Sicherheit.”

Stellt der Austausch bereits installierter Rauchmelder durch solche, die per Funk auf Störungen überprüft werden können, eine Modernisierungsmaßnahme dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Halle/Saale (AG Halle/Saale – 104 C 589/15, Urteil vom 20.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Halle/Saale in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Duldung der von ihr gewünschten, im Einzelnen in der Klage unter Ziffer 1A-1C aufgeführten Handlungen.

Der Anspruch der Klägerin ergibt sich aus § 555 d I BGB i.V.m. § 555 b Z. 4 und 5 BGB.

a.) Hinsichtlich des Einbaus eines Rauchwarnmelders in dem von den Beklagten als Wohnzimmer genutzten Raum (unter 1 a in der Klageschrift aufgeführt) ergibt sich dies bereits aus der Tatsache, dass bislang im Wohnzimmer noch keine Rauchwarnmelder angebracht waren, es sich hier also um eine Neuinstallation handelt. Dies dürfte auch der Auffassung der Beklagten entsprechen. Jedenfalls wendet sich ihre Argumentation nicht gegen den von der Klägerin begehrten Neueinbau eines Rauchwarnmelders im Wohnzimmer der von den Beklagten genutzten Wohnung.

Anhaltspunkte dafür, dass, obwohl es sich hierbei um eine Modernisierung im Sinne des § 555b Ziffer 5 BGB handelt, die Beklagten gleichwohl nicht zur Duldung verpflichtet sind, hat das Gericht keine, werden von den Beklagten auch nicht vorgebracht.

b.) Die Beklagten sind aber auch verpflichtet, den Austausch der Rauchwarnmelder im Flur und im Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung zu dulden.

Grundlage der gesetzlichen Verpflichtung der Klägerin zur Nachrüstung der Mietsache mit Rauchwarnmeldern ist § 47 Absatz 4 Bauordnung Land Sachsen-Anhalt. Danach ist die Klägerin als Eigentümer der hier streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet, Rauchwarnmelder in Schlafräumen, Kinderzimmer sowie Fluren bis spätestens zum 31.12.2015 zu installieren. Die Klägerin als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung selbst ist – alleiniger – Adressat dieser Verpflichtung, nicht der Wohnungsmieter (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 290/14.

Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache, sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 216/14).

Dies gilt – nach Auffassung des Bundesgerichtshofes – insbesondere auch dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit Rauchwarnmeldern ausgestattet wird. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude “in einer Hand sind”, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, dass für die Mieter der einzelnen Wohnungen des Hauses auch im Vergleich zu den selbst von den Mietern eingebauten Rauchwarnmeldern zu einer nachhaltige Verbesserung im Sinne von § 555 b Nr. 4 und Nr. 5 BGB führt (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 216/14).

In vorliegendem Fall kommt hinzu, dass in dem Mehrfamilienhaus, in welchen sich die Wohnung der Beklagten befindet, auch die übrigen Wohnungen mit funkbasierten Rauchwarnmelder ausgestattet werden sollen, bzw. bereits ausgestattet sind. Das von der Klägerin mit dem Einbau der Wartung beauftragte Unternehmen kann sämtliche installierten Rauchwarnmelder per Funk auf Störungen überprüfen, eine jährliche Sichtprüfung in Anwesenheit der Beklagten daher nicht mehr notwendig. Würde man der Klägerin in vorliegendem Verfahren verwehren, die von ihr gewünschten Rauchwarnmelder in der Wohnung der Beklagten zu installieren, führte dies dazu, dass hinsichtlich des Rauchwarnmelders im Wohnzimmer bereits eine Funktionsprüfung/Wartung per Funk möglich wäre (wie auch hinsichtlich der in den anderen Wohnungen installierten Rauchwarnmelder), wegen der Rauchwarnmelder im Schlafzimmer und im Flur der Beklagten es jedoch auch zukünftig notwendig wäre, mindestens einmal im Jahr unter Anwesenheit der Beklagten eine Überprüfung der Rauchwarnmelder durchzuführen. Dies kann weder im Interesse der Klägerin, noch im Interesse der Beklagten liegen.

Soweit die Beklagten meinen, die hier von der Klägerin gewünschten Rauchwarnmelder seien nicht “DIN-gerecht”, kann das Gericht dem nicht folgen. Bei den DIN-Normen handelt es sich gerade nicht um rechtsverbindliche Anwendungsnormen, vielmehr um den – üblicherweise zur Zeit der Erstellung der DIN-Normen – wissenschaftlich/technischen Standard. Die hier von den Beklagten zitierte DIN-Norm mag daher den zur Zeit ihrer Erstellung im Kalender 2012 aktuellen wissenschaftlichen-technischen Standard wiedergeben, trifft aber keine Aussage zu dem heute maßgeblichen. Vor diesem Hintergrund mag zwar bei den “alten, noch nicht funkbasierten Rauchwarnmeldern” eine Sichtprüfung notwendig gewesen sein (und daher nach der maßgeblichen DIN-Norm auch vorgegeben gewesen sein), dies sagt jedoch nichts darüber aus, ob der heute maßgebliche wissenschaftlich/technische Standard bei Rauchwarnmelder, welche über Funk geprüft werden können, noch zusätzlich eine Sichtprüfung verlangen würde. Mit Ausnahme einer “Sichtprüfung” dahingehend, ob der Rauchwarnmelder noch im Zimmer vorhanden ist, wohl eher nicht.

Soweit die Beklagten mit nicht nachgelassenem Schriftsatz noch behaupten, auch bei den neu einzubauenden Rauchwarnmelder sei eine jährliche Sichtprüfung mindestens notwendig, kann das Gericht dem nicht folgen, insbesondere dies nicht aus der zu Beweiszwecken beigefügten Anl. B (Bedienungsanleitung der von der Klägerin schon installierten Rauchwarnmelder) entnehmen. Danach ist nämlich gerade kein konkreter Wartungsaufwand dem Nutzer vorgeschrieben, der Hersteller der Rauchwarnmelder empfiehlt lediglich einmal monatlich eine Prüfung, die sich jedoch im Wesentlichen darauf beschränkt, nachzuschauen, ob die Rauchwarnmelder noch an der Decke befestigt sind, bzw. ob Gegenstände in unmittelbarer Nähe den Rauchwarnmelder sich befinden. Hierbei handelt es sich aber um Beobachtungen, die ohne größeren Aufwand bei der üblichen Nutzung der Wohnung “mit erledigt” werden können. Augenscheinlich ist weder von der Klägerin, noch vom Hersteller beabsichtigt, hier monatliche Prüfungen durchzuführen.

Die Klägerin ist daher berechtigt, in sämtlichen im Tenor aufgeführten Räumen der streitgegenständlichen Wohnung Rauchwarnmelder zu installieren, unerheblich, ob der Mieter mit oder ohne Zustimmung der Klägerin die Wohnung mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hatte (vgl. BGH, Entscheidung vom 17.06.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 290/14).

Der Beklagte ist daher verpflichtet, den Einbau neuer Rauchwarnmelder zu dulden, wie auch es zu dulden, dass zum Zwecke des Einbaus Mitarbeiter der Klägerin oder von ihr beauftragter Unternehmen den Zugang zu ihrer Wohnung zu gestatten.”