Liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB, der zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses berechtigt, vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der anderen Mietwohnungen stark dadurch beeinträchtigt ist, dass andere Mieter durch Schreie in der Zeit von 23:00 bis 03:00 Uhr aus ihrem Schlaf gerissen werden?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt/Main – 2-11 S 248/15, Beschluss vom 28.12.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Frankfurt/Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagten zu 1) und 2) einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung gemäß § 546BGB, nachdem das mit der Beklagten zu 1) abgeschlossene Mietverhältnis durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 23.04.2015 (Bl.24 ff) gemäß §§ 543 Abs.1, 569 Abs.2 BGB wirksam beendet worden ist.

Gemäß § 569 Abs.2 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs.1 vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme und der informatorischen Anhörung der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 25.08.2015 hat das Amtsgericht gemäß § 286 ZPO die Überzeugung gewonnen, dass der Beklagte zu 2), der psychisch jedenfalls stark belastet ist, zumindest seit dem Jahre 2013 nachts “so laut” schreit, “dass die Zeugin ### annährend jedes Wort verstehen kann und der Zeuge ### regelmäßig aus dem Schlaf gerissen wird” (Bl.109). Die Beweiswürdigung wird von der Berufung nicht angegriffen.

Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen seitens des Amtsgerichts sind nach § 529 Abs.1 Nr.1 ZPO nicht gegeben. Die Zeuginnen ###, die ihr Fernbleiben von dem Termin entschuldigt haben, waren nicht zu vernehmen, weil sie von der Klägerin benannt worden waren.

Das Verhalten des Beklagten zu 2),.welcher der Sohn der Beklagten zu 1) ist und mit ihr in der verfahrensgegenständlichen Wohnung in häuslicher Gemeinschaft lebt, ist ihr (der Beklagten zu 1)) zuzurechnen. Die von dem Amtsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist nicht zu beanstanden. Zum einen ist Verschulden keine zwingende Voraussetzung für eine wirksame Kündigung (s. Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, München 2015, 12.AufI., § 569 BGB, Rn.23). Zum anderen hat das. Amtsgericht das Alter der 1928 geborenen Beklagten zu 1) und ihren Gesundheitszustand berücksichtigt. Auch in Anbetracht dessen, dass das Mietverhältnis bereits im Jahre 1971 begründet worden war und das Versorgungsamt für die Beklagte zu 1) einen Grad der Behinderung von 80 festgestellt hat (Bl.70 ff), sind für die Klägerin als Vermieterin die Grenzen des Zumutbaren überschritten. Zwar ist im nachbarschaftlichen Zusammenleben, mit kranken Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern. Die Verpflichtung zur Toleranz endet aber – wie das Amtsgericht zutreffend in dem angefochtenen Urteil ausgeführt hat -, wenn “der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist” (Bl.110). So ist vor allem der berufstätige Nachbar und Zeuge ###, der morgens um 6.00 Uhr aufstehen muss, auf nächtlichen Schlaf angewiesen. Es war deshalb nicht hinnehmbar, dass er immer wieder durch Schreie in der Zeit von 23.00 bis 3.00 Uhr aus dem Schlaf gerissen wurde.

Entgegen der Meinung der Berufung ist es nicht erforderlich, dass das Verhalten des Beklagten zu 2) bei den Nachbarn darüber hinaus “zu Sorge und Ängsten” hätte führen müssen (Bl.148). Angemerkt sei nur, dass die Zeugin ### ausgesagt hat, dass “das laute hasserfüllte Geschrei … durchgängig vorhanden” gewesen sei (Bl. 94). Soweit die Berufung ausführt, der Beklagte zu 2) habe “Verfolgungsängste” und habe sich mittels seines nächtlichen Verhaltens “verteidigen” dürfen (Bl.147, 149), ist dies rechtlich nicht zutreffend.

Die Klägerin hatte die Beklagte zu 1) mehrfach, zuletzt mit Schreiben vom 30.10. 2014 (Bl.20 f) gemäß §543 Abs.3 BGB wegen der nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch den Beklagten zu 2) abgemahnt.

Für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es maßgeblich darauf an, dass der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung vorgelegen hat. Entgegen der Meinung der Beklagten wird die Wirksamkeit der Kündigung durch ein nachträgliches Wohlverhalten nicht berührt (vgl. Schmidt-Futterer, aaO, Rn.32). im Übrigen hat der Beklagte zu 2) sein Verhalten nicht nachhaltig geändert. So hat die Zeugin ### ausgesagt, dass zwar die Lärmbelästigungen im “März/April … etwas weniger” geworden seien, dass sie aber “bis zum heutigen Tag” andauern würden (Bl.94). Ebenso hat der Zeuge ### ausgesagt, dass es zwar “etwas leiser geworden sei, dass es aber “in der letzten Nacht wieder Ruhestörungen und auch in der letzten Woche” gegeben habe (Bl.95 f).

Sofern die Berufung ausführt, dass im Falle einer Räumungsvollstreckung eine Lebensgefahr bei. der Beklagten zu 1) eintreten könnte, und insoweit die Einholung eines Sachverständigengutachtens beantragt hat, ist dieser Umstand nicht im Erkenntnisverfahren, sondern – wie allgemein bei Vollstreckungshindernissen – im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen (s. Schmidt-Futterer, aaO, Rn.23). Ebenso wenig ist es hier von Belang, dass die Beklagten nicht in der Lage zu sein scheinen, Ersatzwohnraum zu beschaffen.”

Stellt ein Einbauschrank bzw. ein Abstellraum auch dann ein Merkmal der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel dar, wenn sich im oberen Drittel ein Sicherungskasten befindet sowie alte Rohre durch die Nische verlaufen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 145/15, Urteil vom 15.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Nach dem unstreitigen neuen Tatsachenvortrag in zweiter Instanz, welcher als solcher gem. § 529 Abs.1, Nr. 2 ZPO der Entscheidung des Berufungsgerichts zugrunde zu legen ist, ist in der Wohnung der Beklagten jedoch ein Abstellraum/ Einbauschrank mit Sichtschutz vorhanden. Die Beklagte zu 2) hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung auf entsprechenden Einwand der Klägerin ausgeführt, dass im Flur eine ca. 50 cm breite, 25 cm tiefe und max. 1,70 m hohe Nische vorhanden sei, welche vermieterseits mit einer Tür ausgestattet sei. Der Umstand, dass sich im oberen Drittel ein Sicherungskasten befindet sowie alte Rohre durch die Nische verlaufen, steht der Annahme eines Einbauschranks bzw. Abstellraums i.S.d. Orientierungshilfe nicht entgegen. Die Orientierungshilfe setzt insoweit keine Mindestgröße voraus. Darüber hinaus ermöglicht auch eine solche Vorrichtung trotz der geringen Grundfläche noch eine sinnvolle Nutzung als zusätzlichen Stauraum, sei es in der von den Beklagten genutzten Art und Weise mittels Einbringung von Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte wie z.B. Besen, Eimer oder Staubsauger etc.”

Ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglichen Gebrauch gemindert, wenn die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung in der Heizperiode heiß werden, ihre Wärmeabgabe nicht gesteuert werden kann und Innentemperaturen von 24 bis 26 °C erreicht werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 8 C 149/15, Urteil vom 24.07.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung war auch nicht wegen eines Mangels der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert. Soweit die Beklagten rügen, im Winter hätten in ihrer Wohnung zu hohe Temperaturen geherrscht, die sie nicht hätten herunterregulieren können, und die Heizungsrohre seien gefährlich heiß gewesen, war die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglichen Gebrauch nicht gemindert. Die Beklagten haben ihre Wohnung mit der Einrohrheizung angemietet. Eine Pflicht des Vermieters zum Austausch des Heizungssystems besteht ohne gesonderte vertragliche Abrede nicht. Ungedämmte Einrohrheizungen haben die Eigenschaft, dass die Rohre in der Heizperiode heiß werden und dass die über sie abgegebene Wärme vom Mieter nicht gesteuert werden kann. Angebliche Innentemperaturen im Winter von angeblich 24 – 26°C stellen keinen erheblichen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 3 BGB dar. Da die Beklagten eine Wohnung mit Einrohrheizung angemietet hatten, war die Möglichkeit einer stufenweisen Regulierung der Zimmertemperatur nicht geschuldet. Die von den Beklagten genannten Temperaturen sind von einem Mieter hinzunehmen und können nicht als gesundheitlich bedenklich eingestuft werden. Den Beklagten war es zumutbar, sich – sowie im Sommer üblich – durch entsprechende Bekleidung auf diese angeblichen Temperaturen einzustellen. Sofern die Temperaturen nachts als zu hoch empfunden wurden, konnten die Temperaturen durch Öffnen der Fenster reguliert werden.

Der Nachzahlungsbetrag ist auch nicht wegen eines angeblichen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip im Sinne von § 556 Abs. 3, 2. HS BGB aufgrund eines etwa entgegenstehenden Schadensersatzanspruchs der Beklagten zu mindern. Das Gericht kann nicht feststellen, dass die Klägerin bei dem Betrieb der Heizungsanlage im Jahr 2012 ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hätte. Grundsätzlich trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter eine vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 28.01.2007, VIII ZR 243/06, NJW 2008, S. 440). Die Beklagten haben jedoch nicht schlüssig dargelegt, dass die Klägerin diese Nebenpflicht im Jahr 2012 verletzt hatte. Hierfür genügt nicht der Vortrag, an einzelnen Tagen hätte die Innentemperatur in ihren Räumen 24 – 26° C betragen, ohne dass sie diese hätten regulieren können. Es ist nicht ausreichend dargelegt worden, dass dadurch den Beklagten höhere Kosten entstanden sind, die die Klägerin durch eine andere Einstellung ihrer Heizungsanlage hätte verringern können unter gleichzeitiger Sicherung des Anspruchs sämtlicher Mieter auf eine Wohntemperatur von 20°C (vgl. Nr. 4 der Allgemeinen Vertragsbedingungen). Für das Vorliegen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz sind die Beklagten als Mieter darlegungs- und beweispflichtig, da sie sich hierauf berufen. Sie müssten hierfür konkrete Anhaltspunkte darlegen, etwa dass die Heizungsanlage einen erheblich höheren Energieverbrauch verzeichnet als vergleichbare Anlagen oder dass im Jahr 2012 konkrete Mehrkosten oder Mehrverbräuche entstanden waren (vgl. Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 5623). Dieser Darlegungslast haben sie nicht genügt. Der Vortrag der Beklagten zu angeblich hohen Verbrauchswerten im Verhältnis zu anderen Mietern kann nicht nachvollzogen werden. Die Heizkosten waren im Jahr 2012 zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach der Fläche verteilt worden. Der auf die Beklagten entfallende Verbrauchsanteil übersteigt aber nicht wesentlich den auf sie entfallenden Anteil nach der Wohnfläche. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die für 2012 ausgewiesenen Heizkosten von jährlich 1.080,45 Euro (Summe aus 521,25 Euro und 559,20 Euro) bzw. monatlich 1,13 Euro/² erheblich über den Heizkosten vergleichbarer Heizungsanlagen liegen. Diese Heizkosten liegen, obwohl es sich unstreitig um kein modernes Heizsystem handelt, deutlich unter den Oberwerten der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt herausgegebenen Berliner Betriebskostenübersichten 2013 (Abrechnungsjahr 2011) und 2015 (Abrechnungsjahr 2013). Die Betriebskostenübersicht 2013 weist einen Oberwert von 1,33 Euro/² monatlich und die Betriebskostenübersicht 2015 einen Oberwert von 1,39 Euro/² aus. Soweit die Beklagten behaupten, ab 2014 sei die Temperatur in der Heizperiode verringert worden, oblag es ihnen, durch Vorlage der im Jahr 2014 gemessenen Werte darzulegen, dass sich die Verbräuche oder Kosten dadurch erheblich verringert haben. Entsprechender Vortrag der Beklagten fehlt jedoch. Es kann mithin nicht festgestellt werden, dass es der Klägerin im Jahr 2012 möglich gewesen wäre, durch veränderte Einstellungen an der Heizanlage oder durch weitere zumutbare Maßnahmen geringere Verbräuche bzw. Kosten zu erzielen. Von der Verletzung einer Nebenpflicht kann daher nicht ausgegangen werden.”