Kann ein erheblicher Schimmelpilzbefall, der seine Ursache in dem Nutzerverhalten des Mieters hat, einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung begründen?Die Antwort des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn (AG Duisburg-Hamborn – 7 C 274/13, Urteil vom 15.03.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das AG Duisburg-Hamborn in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “I. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5.960,41 EUR aus §§ 280 Abs. 1, 535, 549 Abs. 1 BGB.
1. Zunächst sind der Kläger und der Beklagte als Vermieter und Mieter der Wohnung im Haus ### in ### mietvertraglich verbunden. Zwar ist der Mietvertrag vom Beklagten mit ### der Mutter des Klägers, abgeschlossen worden. Der Kläger ist jedoch als Eigentümer anstelle von ### als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Die hierfür erforderliche Zustimmung hat der Beklagte als Mieter zumindest konkludent erteilt. Denn der Beklagte hat im Rahmen seiner informatorischen gerichtlichen Anhörung bekundet, die Wohnungsübergabe anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Kläger durchgeführt zu haben. Die Frage der Verantwortlichkeit für die Schimmelpilzbildung in der Mietwohnung und mögliche Einigungsversuche sind vom Beklagten allein mit dem Kläger diskutiert worden. Dass der Beklagte hierbei den Kläger als Vertragspartei und Vermieter angesehen und akzeptiert hat, wird insbesondere daraus deutlich, dass der Beklagte nach seinem eigenen Bekunden angesichts der Meinungsverschiedenheiten mit dem Kläger im Hinblick auf die Schimmelpilzbildung einen Mediator bestellt hatte, der nach seinen Angaben ca. ein bis zwei Wochen mit dem Kläger und Beklagten verhandelt habe und man sich dann darauf geeinigt habe, dass die Wohnungsschlüssel per Post übersandt werden.
2. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagte erhebliche Schimmelpilzbildungen in dem vom Dipl.-Ing. R### seinem Privatgutachten vom 19.02.2013 fotografisch dokumentierten Ausmaß in der von ihm gemieteten Wohnung verursacht und damit seine Nebenpflicht als Mieter zu einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, die auch die Pflicht umfasst, die Mietsache nicht in ihrer Substanz zu beschädigen, schuldhaft verletzt hat.
Zu dieser Überzeugung ist das Gericht aufgrund der eigenen Angaben des Beklagten im Rahmen seiner informatorischen Anhörung durch das Gericht, den Aussagen der Zeugen ### und ### und dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. ### gelangt.
a) Der Schimmelpilzbefall, wie er vom Sachverständigen Dipl.- Ing R### seinem Gutachten fotografisch dokumentiert worden ist, ist während der Nutzung der Wohnung durch den Beklagten aufgetreten und war in diesem Ausmaß zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und der Übergabe der Wohnung vom Beklagten an den Kläger vorhanden. Der Beklagte selbst hat im Rahmen seiner informatorischen Anhörung durch das Gericht das Vorhandensein von Schimmelpilz in der Wohnung zum Zeitpunkt seines Auszugs bestätigt und angegeben, dass sich in dem Wohn- und Schlafzimmerbereich sowie in der Küche und Bad schwarze Schimmelspuren befunden hätten. Soweit er im weiteren Verlauf des Rechtsstreits diese Bekundungen relativiert und abgeschwächt hat und das Ausmaß des von dem Kläger behaupteten und im Privatgutachten des Dipl.-Ing. R### auch fotografisch dokumentierten Schimmelpilzbefalls für den Zeitpunkt seines Auszugs aus der Wohnung bestritten hat, ist dies wenig überzeugend und konnte der Kläger den Beweis für seine gegenteilige Behauptung erbringen. Denn die Zeugen ### und ### bestätigten im Wesentlichen, dass das auf den Lichtbildern im Gutachten des Dipl.-Ing. R### zu sehende Ausmaß des Schimmelpilzbefalls den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs des Beklagten wiedergibt. Die Aussage beider Zeugen waren glaubhaft, da anschaulich, lebensnah, frei von Widersprüchen und für das Gericht gut nachvollziehbar. Die Zeugen machten insbesondere auch deutlich, zu welchen Punkten sie mangels Erinnerung nichts sagen konnten, so dass auch keine Tendenz in ihren Aussagen erkennbar war, den Beklagten ungerechtfertigt zu belasten. Dafür, dass die Fotos im Gutachten des Dipl.-Ing. R### den Schimmelpilzbefall der Wohnung im Zeitpunkt des Auszugs des Beklagten zutreffend wiedergeben, spricht auch der Umstand, dass die Fotos anlässlich einer Ortsbesichtigung am 22.01.2013 und somit keine zwei Monate nach dem Auszug des Beklagten gefertigt worden sind. Die Fotos zeigen eine offenkundig unbewohnte Wohnung, so dass davon ausgegangen werden kann, dass die Wohnung nach dem Auszug des Beklagten nicht bewohnt worden ist. Der Sachverständige Dipl.-Ing. L### hat in diesem Zusammenhang festgestellt, dass unter den Bedingungen einer unbewohnten Wohnung (fehlende Nutzungsfeuchtigkeit, Raumtemperatur unter 20 Grad) ein Schimmelpilz nicht stark wächst und der fotografisch dokumentierte Schimmelpilz nicht in dem Zeitraum vom Auszug des Beklagten bis zur Fertigung der Fotos entstanden sein kann. Nur unter extremen Bedingungen (beispielsweise der Betrieb einer Heißmangel) wäre nach den Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L### in diesem kurzen Zeitraum die Ausbildung des fotografisch dokumentierten Schimmelbefalls möglich gewesen. Hierfür liegt jedoch keinerlei Anhaltspunkts vor.
b) Diesen Schimmelpilzbefall in der Mietwohnung hat der Beklagte schuldhaft verursacht. Zu dieser Überzeugung ist das Gericht aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L### seinem Gutachten gelangt. Der Sachverständige hat einen Ortstermin durchgeführt, an den Wänden der Mietwohnung den Feuchtigkeitsgehalt gemessen, eine Langzeitmessung der Raum- und Außenluftkonditionen sowie der Oberflächentemperatur am Sturz des von innen gesehen links liegenden Wohnzimmerfensters vorgenommen und die Messergebnisse ausgewertet und mittels Diagrammen grafisch dargestellt. Der Sachverständige ist so zu der Feststellung gelangt, dass nach den durchgeführten Feuchtigkeits- und Temperaturmessungen eine baulich bedingte Ursache der Schimmelpilzbildung ausgeschlossen werden kann und diese vielmehr nutzungsbedingt sind. Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L###. Als Diplom-Ingenieur und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Wärme- und Feuchtigkeitsschutz im Hochbau ist er für die vorliegende Begutachtung ausreichend qualifiziert. Der Sachverständige hat sich intensiv mit der Sache beschäftigt und umfangreiche Messungen vor Ort durchgeführt. Der Sachverständige ist auch von zutreffenden Anknüpfungstatsachen ausgegangen. Die Anknüpfungstatschen werden von dem Sachverständigen in seinem Gutachten wiedergegeben und decken sich mit dem Sachverhalt wie er sich aus der Gerichtsakte ergibt. Die Lichtbilder aus dem Gutachten des Dipl.-Ing. R### durfte der Sachverständige verwenden, da diese Fotos – wie bereits ausgeführt – zur Überzeugung des Gerichts den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs des Beklagten zutreffend abbilden. Das Gutachten ist selbst in sich schlüssig. und nachvollziehbar. Der Sachverständige hat die aus den Anknüpfungstatsachen gezogenen Konsequenzen und Schlüsse logisch und widerspruchsfrei dargestellt. Die vom Sachverständigen angewendete Methodik ist nicht zu beanstanden.
c) Die vom Beklagten gegen das Gutachten geltend gemachten Zweifel und Einwände greifen nicht durch.
aa) Soweit der Beklagte geltend macht, in dem Wohnhaus seien während seines Mietverhältnisses wiederholt Rohrbrüche und Leitungswasserschäden aufgetreten, die als Ursache für die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in Betracht kämen, hat der Sachverständige Dipl.-Ing. L### ausgeführt, dass ein möglicher Rohrbruch im Wohnhaus die Schimmelpilzbildung zwar theoretisch erklären kann. Allerdings setze dieses voraus, dass durch einen Rohrbruch tatsächlich Feuchtigkeit in die vom Beklagten gemietete Wohnung gelangt sei, es also gerade nicht ausreichend sei, dass irgendwo im Wohnhaus ein Rohrbruch stattgefunden habe. Gerade diese Voraussetzung eines von außen in die Mietwohnung des Beklagten kommenden Feuchtigkeitseintritts kann vorliegend aber nicht festgestellt werden, so dass es keiner weiteren Aufklärung bedarf, ob in dem Objekt in der Vergangenheit ein Rohrbruch oder Leitungswasserschaden aufgetreten ist. Dementsprechend hat auch der Beklagte während des Mietverhältnisses zu keinem Zeitpunkt gegenüber dem Kläger einen Wasser- oder Feuchtigkeitsschaden im Decken- oder Wandbereich seiner Mietwohnung angezeigt. Aus diesen Gründen ist auch der vom Beklagten gewünschten zusätzlichen Gebäudethermographie zur Ortung etwaiger Rohrbrüche oder einer zusätzlichen TV-Untersuchung der Rohre durch einen Sachverständigen nicht nachzugehen, da nach den Messungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L### kein Feuchtigkeitseintritt in der ehemals vom Beklagten gemieteten Wohnung vorliegt und die Wände keinen messbaren Feuchtigkeitsgehalt aufweisen (mit Ausnahme einer Restfeuchte in der Trennwand zwischen Wohn-/Schlafzimmer und Badezimmer aufgrund von Renovierungsarbeiten).
bb) Auch eine Undichtigkeit am Abflussrohr der Toilette kann entgegen der Auffassung des Beklagten als Ursache für den erheblichen Schimmelpilzbefall der Wohnung ausgeschlossen werden. Der Sachverständige Dipl.-Ing. L### hat hierzu ausgeführt, dass er die Undichtigkeit am Abflussrohr der Toilette bei seinem ersten Besichtigungstermin festgestellt habe. Zum damaligen Zeitpunkt sei nach dem Auszug des Beklagten bereits ein neuer Toilettenkopf installiert worden. Bei seinem zweiten Ortstermin, den er durchgeführt habe, sei bereits keine Leckage mehr festzustellen gewesen. Er gehe daher davon aus, dass diese Leckage aufgrund der Installierung des neuen Toilettenkopfes nach dem Auszug des Beklagten verursacht worden sei und in dem Zeitraum, in dem der Beklagte in der Wohnung gewohnt habe, noch nicht vorhanden gewesen sei. Dieses auch aufgrund des Umstandes, dass in der Trennwand zur Küche von dem Sachverständigen R### keine Feuchtigkeit habe festgestellt werden können. Bezüglich der Feuchtigkeit in der Trennwand zur Küche befinde sich im Gutachten des Herrn R### kein Befund. Eine Feuchtigkeit wäre aber bei einer länger andauernden Leckage zu erwarten gewesen, da das Fallrohr zwischen der Trennwand des Badezimmers zur Küche verzogen wird. Auch sei es so gewesen, dass in dem unter der Wohnung befindlichen Ladenlokal kein primärer Feuchtigkeits- oder Wasserschaden aufgetreten sei. Auch dieses wäre bei einer andauernden bzw. länger andauernden Leckage zu erwarten gewesen.
Da er den Zustand des alten WCs nie gesehen habe, könne er naturgemäß nichts dazu sagen, ob möglicherweise auch zuvor eine Leckage beim alten Toilettenkopf bestanden habe. Grundsätzlich sei dieses zwar durchaus theoretisch denkbar. Allerdings sei zu beachten, dass die Leckage, die er bei seinem ersten Ortstermin festgestellt habe, so groß gewesen sei, dass sie von dem Beklagten hätte wahrgenommen werden müssen. Sofern die Leckage nur von untergeordnetem Umfang gewesen wäre und insofern nicht unbedingt wahrzunehmen gewesen wäre, könne sie vernachlässigt werden und falle im Hinblick auf die Schimmelbildung nicht ins Gewicht.
Da der Beklagte während des Mietverhältnisses keine größere Leckage am WC bemerkt und gegenüber dem Vermieter angezeigt hat und auch keine Feuchtigkeitseinleitung / kein primärer Feuchtigkeitsschaden an der Trenndecke das unter der Mietwohnung liegenden Ladenlokals festgestellt wurde, kann demnach zur Überzeugung des Gerichts ausgeschlossen werden, dass eine Undichtigkeit am Abflussrohr der Toilette die Ursache für den erheblichen Schimmelpilzbefall in der Mietwohnung gewesen ist.
cc) Soweit der Beklagte das Ergebnis des Sachverständigen Dipl.-Ing. L### zur Ursache der Schimmelpilzbildung mit der Begründung angreift, in den Nachtstunden habe eine angemessene Raumtemperatur in der Mietwohnung aufgrund der Nachtabsenkung der Heizungsanlage nicht erreicht werden können und eine Schimmelpilzbildung sei zudem nur bei einem übermäßigen Beheizen der Wohnung und einer Dauerbelüftung vermeidbar gewesen, greifen auch diese Einwände nicht durch.
Der Sachverständige Dipl.-Ing. hat hierzu festgestellt, dass nach seiner Langzeitmessung der Raum- und Außenluftkonditionen sowie der Oberflächentemperatur, der Einfluss der Nachtabsenkung der Heizungsanlage an kalten Außenbauteilen, wie insbesondere Fensterstürzen, bei üblicher Nutzung der Wohnung keine Tendenz für eine Unterschreitung des Taupunktes mit Kondensatausfall als Folge gezeigt habe.
Ferner führte der Sachverständige Dipl.-Ing. L### aus, dass auch der Vorhalt des Beklagten nicht korrekt sei, eine Schimmelpilzbildung sei zudem nur bei einem übermäßigen Beheizen der Wohnung und einer Dauerbelüftung vermeidbar gewesen. Denn wie sich aus dem Diagramm über die Langzeitmessung ersehen lasse, habe die Raumtemperatur im Messzeitraum mit Ausnahme weniger Spitzenwerte durchgängig bei 17 bis 19 Grad gelegen. Im Hinblick auf die Dauerbelüftung sei ebenfalls auf das entsprechende Diagramm zu verweisen. In dem Diagramm seien die Zeitpunkte, in denen eine Lüftung der Wohnung stattgefunden habe, anhand der deutlichen Ausschläge nach unten abzulesen. Die deutlichen Ausschläge nach unten belegten eine Belüftung des Raumes und wie aus dem Diagramm zu ersehen sei, hatte diese nur einmal am Tag stattgefunden. Infolgedessen greifen auch diese Einwände des Beklagten nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, denen sich das Gericht vollumfänglich anschließt, nicht durch.
3. Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Kläger verpflichtet wäre, den Gebäudeversicherer und nicht den Beklagten auf Ausgleich des in der Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitsschadens in Anspruch zu nehmen. Die dahingehende Argumentation des Beklagten, für den Fall, dass er im Hinblick auf einen Wasseraustritt an der Küchenspüle leicht fahrlässig einen Leitungswasserschaden verursacht haben sollte, könne der Kläger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur den Gebäudeversicherer und nicht ihn auf Schadensausgleich in Anspruch nehmen, verfängt nicht. Es kann nämlich bereits nicht festgestellt werden, dass überhaupt ein Leitungswasserschaden in der Küche der Mietwohnung vorliegt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist es in der Küche der Wohnung im Bereich der Spüle zwar zu einem Feuchtigkeitsaustritt gekommen. Dass dieser Feuchtigkeitsaustritt aus einem Leitungswasserschaden herrührt, ist ungeklärt. Ein Leitungswasserschaden liegt vor, wenn Leitungswasser bestimmungswidrig aus den Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung oder aus mit dem Rohrsystem verbundenen Einrichtungen oder Schläuchen ausgetreten ist. Einrichtungen in diesem Sinne sind z.B. zum Wasserdurchlauf bestimmte Hähne und Ventile. Welche Ursache hier der Feuchtigkeitsaustritt gehabt ist, bleibt offen und wird auch vom Beklagten nicht konkret und substantiiert dargelegt. Auffällig ist, dass auf den gefertigten Lichtbildern des Schadensbereichs in der Küche im Bereich des Abflussrohres kein ausgeprägter Schimmelpilzbefall um das Abflussrohr herum festzustellen ist. Der Schwerpunkt des Schimmelpilzbefalls liegt vielmehr in einer Wand, die von der Wand des Abflussrohres in einem rechten Winkel getrennt ist und zudem in einem Bereich, der zum Teil oberhalb des Abflussrohres bis zum Beginn des Fliesenspiegels liegt. Da zudem der waagerecht verlaufende, bräunliche Ansatz der ehemals dort stehenden Spüle am Fliesenspiegel zu sehen ist, spricht dieses Schadensbild dafür, dass kein Leitungswasserschaden vorliegt und die Durchfeuchtung der Wand eine andere Ursache gehabt hat.
4. Als Schadensersatz gem. § 249 Abs. 2 BGB kann der Kläger zunächst den zur Beseitigung der Schimmelpilzschäden erforderlichen Geldbetrag verlangen. Diesen hat der Sachverständige Dipl.-Ing. L### seinem Gutachten mit 3.610,00 EUR netto zzgl. 685,90 EUR Mehrwertsteuer in Ansatz gebracht. Das Gericht schließt sich dieser überzeugenden Einschätzung des Sachverständigen an.
Daneben kann der Kläger daneben auch die erforderlichen Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen Dipl.-Ing. R### von dem Beklagten ersetzt verlangen. Denn es war zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig, dass der Kläger zur Feststellung von Art und Ausmaß der Schimmelpilzschäden in der Mietwohnung, der Feststellung ihrer Ursache und der Höhe der Beseitigungskosten einen Sachverständigen beauftragte. Diese zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Sachverständigenkosten hat der Beklagte als Schadensersatz zu erstatten. Der Sachverständige Dipl.-Ing. L### hat die erforderlichen Sachverständigenkosten für die Erstellung eines solchen Gutachtens überzeugend unter detaillierter Aufschlüsselung der einzelnen Kostenpositionen mit insgesamt 1.664,51 EUR brutto in Ansatz gebracht. Diesen Betrag hat der Beklagte als Schadensersatz zu leisten.
Soweit der Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 29.02.2016 mit einer behaupteten Kautionsrückzahlungsforderung in Höhe von 350,00 EUR hilfsweise die Aufrechnung gegen den Schadensersatzanspruch des Klägers erklärt, ist dieses Vorbringen und die Aufrechnung gem. § 296a ZPO nicht zu berücksichtigen. Dieses neue Vorbringen und die erstmals erklärte Aufrechnung erfolgten nach Schluss der mündlichen Verhandlung. Den Parteien war in dem Termin am 02.02.2016 lediglich die Gelegenheit eingeräumt worden, zum Ergebnis der Beweisaufnahme schriftsätzlich Stellung nehmen zu können. Neuer Vortrag in der Sache ist davon nicht umfasst. Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gibt das das Vorbringen des Beklagten nicht.”