Kann sich ein Mieter gegenüber seinem Vermieter im Nachhinein mit Erfolg darauf berufen, wenn dieser eine in der Mietvertragsurkunde formwirksam getroffene Staffelmietvereinbarung im Verlaufe des Mietverhältnisses wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Mieters auf dessen Bitten hin zeitweilig formlos ausgesetzt hat, dass die Schriftform der Staffelmietvereinbarung durch die formlos getroffene Vereinbarung unheilbar verletzt worden sei?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 209/16, Beschluss vom 16.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat der Klage zutreffend stattgegeben und die Widerklage ebenso zutreffend abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Der Klägerin stehen die vom Amtsgericht zuerkannten Mietzinszahlungsansprüche gemäß § 535 Abs. 2 BGB in der erstinstanzlich tenorierten Höhe zu.

Die im Mietvertrag getroffene Staffelmietzinsvereinbarung ist wirksam. Sie entspricht nicht nur den inhaltlichen Anforderungen des § 10 Abs. 2 Satz 2 bis 6 MHG a.F. (§ 557a Abs. 1 Halbsatz 2 bis Abs. 3 BGB), wegen derer die Kammer auf die zutreffenden und die Berufungsangriffe vollständig erschöpfenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug nimmt. Ihrer Wirksamkeit steht auch nicht der von den Beklagten ins Feld geführte Schriftformverstoß entgegen.

Zwar ist es im Ausgangspunkt zutreffend, dass die Einhaltung der Schriftform für im Wohnraummietrecht getroffene Staffelmietvereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Halbsatz 1 MHG a.F. (§557a Abs. 1 Halbsatz 1 BGB) konstitutiv ist. Die im Mietvertrag vom 28. Juni 1999 getroffene und von beiden Parteien unterzeichnete Vereinbarung wird den Schriftformanforderungen des § 126 Abs. 1, Abs. 2 BGB jedoch gerecht. Auf eine nachträgliche Beseitigung dieser Schriftform aufgrund zweier formloser Nachträge zum Mietvertrag und eine darauf beruhende Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung können sich die Beklagten nicht mit Erfolg berufen. Das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Es kann insoweit dahinstehen, ob die von der Klägerin in den Jahren 2003 und 2004 jeweils auf Bitten der Beklagten formlos zu deren Gunsten vorgenommene Aussetzung zweier Staffeln die Schriftform tatsächlich beseitigt hat (vgl. LG Berlin, Urt. v. 20. Juli 2004 – 65 S 75/04, MM 2004, 374), ebenso, ob die Wirksamkeit der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung bereits deshalb durch die Nachträge unberührt geblieben ist, weil gemäß § 10 Abs. 1 MHG a.F. (§ 557a Abs. 5 BGB) nur solche Staffelmietvereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, während ein zeitweiser formloser Verzicht des Vermieters auf ihm zustehende Ansprüche aus einer schriftlichen Staffelmietvereinbarung dem Mieter nicht nachteilig, sondern von Vorteil ist.

Jedenfalls können die Beklagte dem Zahlungsanspruch der Klägerin die formlos getroffenen nachträglichen Vereinbarungen selbst dann nicht mit Erfolg entgegen halten, wenn dadurch die Schriftform der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung tatsächlich unheilbar verletzt worden wäre. Denn die Geltendmachung der Formwidrigkeit wäre gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich und deshalb unbeachtlich:

Beide nachträglich getroffenen Vereinbarungen gehen allein darauf zurück, dass die Beklagten wegen in ihren Verantwortungsbereich fallender finanzieller Engpässe mit Schreiben vom 14. Oktober 2003 (” … die Arbeitsmarkt-Misere … ”) und 17. September 2004 (” … finanzielle Einschnitte auf Grund von Hartz-IV … ”) mit der jeweiligen Bitte um Aussetzung einzelner Staffelmieterhöhungen an die Klägerin herangetreten sind und die Klägerin den allein im wirtschaftlichen Interesse der Beklagten liegenden Bitten nachgekommen ist. Es entspricht der von der Kammer geteilten ständigen Rechtsprechung des BGH, dass das Berufen auf einen Schriftformverstoß durch den Mieter gemäß § 242 BGB dann treuwidrig ist, wenn der Verstoß auf einer nachträglichen Änderung des Vertrages beruht, die einseitig ihn begünstigt (vgl. BGH, Urt. v. 19. September 2007 – XII ZR 198/05, NJW 2008, 365 Tz. 16; Urt. v. 25. November 2015 – XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Tz. 27 (jeweils zu § 550 BGB)). So indes liegt der Fall hier, in dem die Klägerin zeitweilig auf die vollständige Geltendmachung und Durchsetzung der ihr aus der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung zustehenden Zahlungsansprüche allein aus Nachsicht gegenüber den wirtschaftlich in Bedrängnis geratenen Beklagten – und ausschließlich auf deren Bitten hin – verzichtet hat.

Dass die Beklagten die erbetene und wunschgemäß zu ihren Gunsten geübte Nachsicht der Klägerin nunmehr zum Anlass nehmen, sich gegen die Formwirksamkeit der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung und damit gegen die Klägerin selbst und die von ihr geltend gemachten Ansprüche wenden, ist nicht nur widersprüchlich und unredlich, sondern entbehrt gleichzeitig auch eines schutzwürdigen Eigeninteresses. Davon ausgehend greift das Berufen auf die nachträgliche Formwidrigkeit der Staffelmietvereinbarung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht durch, ohne dass es für die Beachtlichkeit des Treuwidrigkeitsvorwurfs darauf ankommt, dass die von den Beklagten zur Begründung des Schriftformverstoßes herangezogene nachträgliche Änderung des Mietvertrages die Höhe der von ihnen zu entrichtenden Miete betrifft (vgl. BGH, jeweils a.a.O.). Dieser Umstand ist allein für die Frage des Schriftformverstoßes selbst von Belang (vgl. BGH, Urt. v. 25. November 2015 – XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Tz. 17, 27).

Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht die – nicht zum gesonderten Gegenstand der Berufungsbegründung erhobene – Widerklage der Beklagten zutreffend abgewiesen.”

Kann sich ein Mieter nach Treu und Glauben auf eine vertragliche Regelung berufen, dass er bei Stellen eines Ersatzmieters aus dem Mietverhältnis zu entlassen ist, wenn er sich in einem Mietrückstand befindet, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt?

Die Antwort des Kammergerichts Berlin (KG Berlin – 8 U 234/14, Urteil vom 18.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das KG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. g) aa) wie folgt aus: “Die Klägerin war auch nicht verpflichtet, die Beklagte aufgrund des von ihr benannten Nachmieters F# aus dem Mietvertrag zu entlassen. Dabei kann dahinstehen, ob der Nachmieter grundsätzlich geeignet gewesen wäre, eine solche Verpflichtung der Klägerin aus § 1 Abs. 4 des Mietvertrages zu begründen. Denn selbst wenn dies der Fall war, würde einer solchen Verpflichtung der Klägerin, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, nach Treu und Glauben der Umstand entgegenstehen, dass die Beklagte mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug war.

Zwar gibt es keinen allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass nur derjenige Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhält. Rechtsverletzungen führen nur ausnahmsweise zu einem Wegfall eigener Ansprüche (vgl. Palandt/Grüneberg, a. a. O., § 242 Rn. 46). Liegt wie hier weder ein Fall unredlichen Erwerbs der eigenen Rechtsposition noch ein Fall unredlicher Vereitelung der gegnerischen Rechtsposition vor, so muss durch eine umfassende Abwägung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls entschieden werden, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung einer Rechtsposition nach Treu und Glauben verwehrt sein soll (BGH, Urteil vom 28. Oktober 2009 – IV ZR 140/08). So liegt der Fall hier. Die Beklagte hat mit der Nichtzahlung des Mietzinses ihre Hauptpflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Zum Zeitpunkt der endgültigen Ablehnung des Nachmieters mit Schreiben vom 7.11.2012 befand sich die Beklagte ausweislich des Tatbestandes des erstinstanzlichen Urteils mit der Zahlung des Mietzinses für die Monate Oktober und November 2012 in Verzug. Es lag mithin ein Zahlungsrückstand in einer Höhe vor, die nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages darstellt. Nach der Wertung des Gesetzgebers handelt es sich hierbei somit um eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung der Beklagten aus dem Mietvertrag. Das Interesse der Beklagten an der Zustimmung zu dem Mieterwechsel lag darin, nicht mehr primär für die Mietzahlungspflicht zu haften, da sie die Mieträume selber nicht mehr nutzen wollte und damit auch selber keinen Ertrag aus der Nutzung der Mieträume mehr erzielen würde. Dieses Interesse ist aber vor dem Hintergrund der eigenen Pflichtverletzung der Beklagten nicht schutzwürdig. Denn auch wenn die Kündigung der Klägerin vom 30.10.2012 nicht wirksam gewesen sein sollte, hat sie damit ebenso wie mit ihrem Schreiben vom 7.11.2012 jedenfalls zum Ausdruck gebracht, dass sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Pflichtverstoßes der Beklagten nicht mehr wollte. Spätestens nachdem aufgrund des Verzuges auch mit der Mietzahlung für November 2012 ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages vorlag, wäre es daher mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, die Klägerin durch Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag an der Fortführung des Mietvertrages festzuhalten, obwohl dieser fristlos kündbar war.

Dies gilt um so mehr, als die Beklagte eine Entlassung aus dem Mietvertrag gemäß Ziffer 1 Abs. 4 des Mietvertrages allenfalls mit der Maßgabe beanspruchen konnte, dass sie für die Dauer von weiteren 12 Monaten in der Mietzahlungspflicht verbleibt, soweit der Nachmieter seinen Pflichten aus dem Vertrag nicht nachkommt. Insoweit kam es weiterhin auf die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit der Beklagten an, woran angesichts der eingetretenen Mietrückstände zu zweifeln war.

Die Klägerin hat den Zahlungsverzug der Beklagten auch nicht treuwidrig selber provoziert. Denn unabhängig davon, ob eine unberechtigte Ablehnung von Nachmietern geeignet wäre, eine Nichtzahlung des Mietzinses zu provozieren, hat die Beklagte – wie ausgeführt – solche unberechtigten Ablehnungen vor dem Eintritt ihres Zahlungsverzuges nicht einlassungsfähig dargelegt.”

Stellt eine Überbelegung einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und damit einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 BGB dar?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 415 C 3152/15, Urteil vom 20.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1) wie folgt aus: “Dem Kläger steht ein Anspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegen den Beklagten zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die ordentliche Kündigung vom 17.11.2014 zum 28.02.2015 beendet wurde.
Die Kündigung vom 17.11.2014 war wirksam und hat deshalb das Mietverhältnis zum 28.02.2015 beendet. Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB darf der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Hiervon ist nicht nur dann auszugehen, wenn Gründe vorliegen, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, sondern auch bei schuldhaften Vertragsverletzungen geringeren Gewichts, mit Ausnahme solcher, die unerheblich sind (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 573 BGB Rn. 12). Die fristlose Kündigung und die ordentliche Kündigung stehen in einem Stufenverhältnis.

Eine Überbelegung stellt nach ständiger Rechtsprechung einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und damit einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 BGB dar. Wann eine solche Überbelegung vorliegt, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, feste Grenzwerte gibt es nicht (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. § 573 BGB, Rn. 200). In erster Linie ist das Verhältnis der Anzahl der Zimmer und der Größe der Räume zu der Anzahl der Bewohner maßgebend. Als Faustregel kann insoweit gelten, dass keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm entfällt (Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 540 BGB Rn. 33) oder durchschnittlich 10 qm pro Person bei der Unterbringung von Familien gegeben sind (Schmidt-Futterer, a. a. O., § 535 BGB Rn. 581).

Vorliegend leben der Beklagte, dessen Ehefrau und zwei Kinder auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 25,88 qm. Der einzige Wohnraum beträgt 16 qm. Die genannten Richtwerte sind damit weit überschritten, da auf eine Person gerade einmal rund 4,0 qm Wohnraumfläche zukommen und es sich um eine Ein-Zimmer-Wohnung handelt. Es kann im vorliegenden Fall deshalb offenbleiben, ob tatsächlich eine fünfte Person die streitgegenständliche Wohnung bewohnt.

Zwar darf ein Mieter grundsätzlich seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings darf auch durch die Aufnahme dieser Personen keine Überbelegung eintreten. Eine Überbelegung liegt auch dann vor, wenn eine ursprünglich vertragsgemäß belegte Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt wird, denn das Recht des Mieters, nahe Familienangehörige in seine Wohnung aufzunehmen, gilt nur innerhalb der Grenzen einer vertragsgemäßen Nutzung (vgl. BGH v. 14.07.1993, Az. VIII ARZ 1/93) Der Beklagte hatte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits ein Kind, welches in die Wohnung mit einzog. Bereits zu diesem Zeitpunkt lag eine Überbelegung vor, welche sich durch die Aufnahme des zweiten Kindes noch erhöhte.

Soweit der Beklagtenvertreter die Auffassung vertritt, dass neben der Überbelegung als solcher eine konkrete und erhebliche Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters bestehen müsse, ist folgendes auszuführen: Die vom Beklagtenvertreter zitierten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichtes (BVerfG v. 18.10.1993, Az. 1 BvR 1335/93) und des Bundesgerichtshofes (BGH v. 14.07.1993, Az. VIII ARZ 1/93) betreffen die Anforderungen an die Zulässigkeit einer fristlosen Kündigung wegen Überbelegung. In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, dass es nicht möglich sei, einen bestimmten Grad der Überbelegung zu definieren, von dem ab die Annahme zwingend ist, die Abnutzung führe ohne weiteres zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Vermieterinteressen und erfordere die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses (vgl. BGH v. 14.07.1993, a. a. O.).

Diese Entscheidungen können nicht ohne weiteres auf den vorliegenden Fall übertragen werden, da hier die Zulässigkeit einer ordentlichen Kündigung zu beurteilen ist. Wie bereits ausgeführt, ist eine ordentliche Kündigung auch dann zulässig, wenn keine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt, sondern auch bei schuldhaften Vertragsverletzungen geringeren Gewichts, mit Ausnahme solcher, die unerheblich sind.

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Wohnung nur einen Wohnraum umfasst, welcher von allen Bewohnern genutzt muss. Es liegt, wie bereits ausgeführt, eine schwerwiegende Überbelegung vor, da pro Person nur 4 qm Wohnraumfläche zur Verfügung stehen.

Hinzukommt, dass sich der Beklagte durch die Überbelegung vertragswidrig verhält. Gemäß Nr. 6 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde zwischen den Parteien vereinbart, dass keine weiteren Personen in die Wohnung mit aufgenommen werden können, sofern es sich bei diesen nicht um den Ehegatten handelt. Hierdurch gab der Kläger bereits bei Vertragsschluss bekannt, dass die Wohnung für max. zwei Personen nutzbar sein soll. Dieser Mietvertrag samt Zusatzvereinbarung wurde vom Beklagten selbst unterschrieben. Überdies ist in der im Termin vorgelegten Mieterselbstauskunft vom 27.01.2011 in der Spalte Kinder ein Stricht verzeichnet (vgl. Bl. 30 d. A.). Da die Urkunde im Termin vorgelegt werden konnte, liegt insoweit auch keine Verzögerung des Rechtsstreits und keine Verspätung i. S. des § 296 ZPO vor. Soweit der Beklagtenvertreter vorträgt, der Beklagte sei der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig, kann ihn dies nicht von der Einhaltung vertraglich eingegangener Verpflichtungen befreien. Da das erste Kind des Beklagten bereits geboren war, musste der Beklagte wissen, dass er bereits bei Einzug gegen die vertraglich eingegangene Verpflichtung verstoßen würde. Auch wenn seitens des Beklagten ein hohes Interesse an der Aufnahme seiner Ehefrau und der Kinder in die streitgegenständliche Wohnung besteht, ist bei Abwägung der Interessen und Wertung der Umstände des Einzelfalls hier festzustellen, dass keine unerhebliche Pflichtverletzung des Beklagten besteht. Damit bestand ein Kündigungsrecht des Klägers. Eine vorherige Abmahnung seitens des Klägers ist auch erfolgt.

Zwar liegt ein rechtzeitiger Widerspruch des Beklagten gegen die ordentliche Kündigung vom 17.11.20114 vor, da mangels Widerspruchsbelehrung gem. § 574 b Abs. 2 S. 2 BGB der Widerspruch bis zum ersten Termin im Räumungsrechtsstreit erklärt werden konnte. Der Beklagte hat der Kündigung vor dem ersten Termin mit Schriftsatz vom 15.04.2015 widersprochen. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 BGB sind jedoch nicht gegeben. Auch unter Berücksichtigung des Interesses des Beklagten an einem Fortbestand des Mietverhältnisses ist im Hinblick auf die erhebliche Überbelegung der Wohnung und das vertragswidrige Verhalten im Rahmen der Interessenbewertung nicht von unzumutbarer Härte auszugehen. Über die kündigungstypischen Belastungen hinausgehende Nachteile, mit Ausnahme der Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum, sind nicht vorgetragen. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB liegen nicht vor. Im Hinblick auf die Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum ist zum einen festzustellen, dass der Antrag beim Wohnungsamt erst am 12.02.2015, d. h. erst kurz vor Ablauf der Kündigungsfrist gestellt wurde. Nach herrschender Meinung beginnt die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzraum grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung (Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 574 BGB Rn. 32). Die Behauptung, der Beklagte bemühe sich bereits seit Mitte des letzten Jahres um neuen Wohnraum, ist nicht ausreichend substantiiert, es wurde nicht vorgetragen, dass der Mieter alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung ergriffen hat. Auch bei Wahrunterstellung der Angaben des Beklagten sind keine Schwierigkeiten vorgetragen, die über die normalen Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum beim Münchner Mietmarkt auftreten.

Dem Beklagten ist gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren. Grundsätzlich sind im Rahmen der Entscheidung nach § 721 ZPO die Interessen des Mieters und Vermieters gegeneinander abzuwägen. Dabei sind insbesondere das Alter und Bedürfnis des Mieters, die Dauer des Mietverhältnisses, der Bedarf des Vermieters, das Bereitstehen von Ersatzwohnraum sowie die Art und Weise der Pflichtverletzung und das Verschulden der Parteien gegeneinander abzuwägen. Zugunsten des Vermieters ist im vorliegenden Fall die relativ kurze Mietdauer sowie das vertragswidrige Verhalten des Beklagten zu berücksichtigen. Da der Beklagte in der Wohnung mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern lebt und jedenfalls im Hinblick auf das erst nach Mietvertragsabschluss geborene Kind eine nicht schuldhafte Überbelegung vorliegt, hält es das Gericht daher für angezeigt, eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2015 zu gewähren.”