Dürfen Makler von Wohnungssuchenden für Besichtigungen ein Entgelt verlangen?

Die Antwort des Landgerichts Stuttgart (LG Stuttgart – 38 O 10/16 Kfh, Urteil vom 15.06.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Stuttgart in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. II. (7) aa) bis bb) wie folgt aus: “b) Da die Tätigkeit des Beklagten mithin als Nachweistätigkeit i. S. d. § 1 Abs. 1 WoVermRG anzusehen ist, richtet sich die Frage seiner Vergütung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Wohnraummietverträgen nach den Regelungen des WoVermRG in seiner Fassung vom 21.04.2015.

aa) Danach darf der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 2 Abs. 1 a WoVermRG, sog. “Bestellerprinzip”).

Dass vorliegend den Vermittlungsleistungen des Beklagten ein Auftrag des Wohnungssuchenden vorausgegangen ist, hat der Beklagte weder geltend gemacht, noch ist dies sonst ersichtlich. Vielmehr ist davon auszugehen, dass dem Beklagten die Wohnung von Vermieterseite “an die Hand gegeben” wurde, da der Beklagte ansonsten außer Stande gewesen wäre, Einzelheiten zum Wohnobjekt bekannt zu geben oder gar einen Besichtigungstermin durchzuführen. Außerdem verfügte der Beklagte nach eigenen Angaben über die Kontaktdaten des Vermieters. Läge kein Auftrag des Vermieters vor, hätte der Beklagte zudem gegen § 6 Abs. 1 WoVermRG verstoßen.

bb) Gemäß § 3 Abs. 3 WoVermRG ist es dem Wohnungsvermittler zudem untersagt, außer dem in § 2 Abs. 1 i. V. m. § 3 Abs. 2 WoVermRG geregelten Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers weitere Entgeltforderungen zu erheben, die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit als Wohnungsvermittler stehen. Außer diesem stets erfolgsabhängigen Entgelt dürfen nach § 3 Abs. 3 S. 1 WoVermittG für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen vereinbart oder angenommen werden (BGH NJW-RR 2010, 1385 m. w. N.). Die Regelung des § 3 Abs. 3 WoVermRG soll nach dem Willen des Gesetzgebers unterbinden, dass der Wohnungsvermittler durch die Vereinbarung von Nebenentgelten das in § 2 Abs. 1 und Abs. 5 WoVermRG niedergelegte Erfolgsprinzip umgeht (BT-Drs. VI/1549).

Dieser Vorschrift handelt der Beklagte zuwider, wenn er ein von einem späteren Mietvertragsabschluss unabhängiges und unverfallbares pauschales Besichtigungsentgelt verlangt.

Einzige Ausnahme stellt die in § 3 Abs. 3 WoVermRG ausdrücklich genannte nachgewiesene Pauschale dar, deren Voraussetzungen vom Beklagten weder aufgezeigt wurden noch sonst ersichtlich sind.”

Wird in einem Mietverhältnis dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis eines ausländischen Mieters hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt und über diesen ein ausreichender Zugang zu Programmen in seiner Sprache und aus seinem Heimatland besteht oder wenn dieser ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankenthal (AG Frankenthal – 3a C 183/16, Urteil vom 21.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat einen Anspruch auf Beseitigung der Parabolantenne gemäß §§ 535, 541 BGB.

Gem. § 541 BGB hat ein Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung, wenn sein Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustands.

Die Aufstellung oder Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon der gemieteten Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters ist vertragswidrig, wenn sich die Parteien bei Mietvertragsschluss darauf geeinigt haben, dass dergleichen jedenfalls ohne Genehmigung des Vermieters verboten ist. Das Erfordernis einer vorherigen Zustimmung ergibt sich vorliegend aus § 8 Abs. 2 (e) des Mietvertrages vom 11.06.1994, der von beiden Mietvertragsparteien auch taggleich gesondert unterschrieben wurde (Bl. 4 – 14 der Akte). Eine solche Genehmigung oder Zustimmung wurde der Beklagten als Mieterin vorliegend seitens der Vermieterin nicht erteilt, so dass sich bereits hieraus eindeutig die Vertragswidrigkeit des Handelns der Mieterin ergibt mit der Folge eines entsprechenden Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs (z. B. BGH v. 16.11.05 – VII ZR 5/05).

Etwas anderes müsste allerdings gelten, wenn der Vermieter aufgrund einer aus § 242 BGB herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verpflichtet ist, die Anbringung einer Parabolantenne durch den Mieter zu dulden. Der Vermieter, der die Beseitigung einer vom Mieter angebrachten Parabolantenne verlangt, kann sich nach Treu und Glauben nicht auf das bloße Fehlen seiner Zustimmung berufen, wenn er diese hätte erteilen müssen (z. B. BGH NZM 2006, 98).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilrechtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen, wobei zu berücksichtigen ist, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Die Fernwirkung von Grundrechten in die Beziehungen von Vertragsparteien bedeutet daher notwendigerweise eine einzelfallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbeschänkenden Gesetz geschützten Interessen, die im Rahmen der auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale der §§ 535, 242 BGB zu erfolgen hat, wobei stets die konkreten Umstände des Einzelfalles entscheidend sind und sich jede schematische Lösung verbietet (BGH NZM 2006, 98).

Nach obergerichtlicher Rechtsprechung ist anerkannt, dass in einem Mietverhältnis dem durch Art. 5GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen wird, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht (BGH a. a. O.). Nichts anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann. Ob hierdurch dem Mieter Zusatzkosten entstehen, ist grundsätzlich unbeachtlich.

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze und nach Abwägung der widerstreitenden Interessen hat vorliegend die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zur und auf Duldung der Anbringung oder Aufstellung der streitgegenständlichen Parabolantenne, weshalb die Klägerin die Beseitigung der ohne ihre Zustimmung angebrachten Parabolantenne verlangen kann.

Nach den klägerischen Darlegungen befindet sich die Parabolantenne nach wie vor auf dem Balkon und überragt dessen Geländer. Die optische Beeinträchtigung und der dadurch bedingte Eingriff in das Eigentum der Klägerin ist jedenfalls solange augenscheinlich gegeben, solange die Parabolantenne über das Balkongeländer hinausragt und demzufolge gut sichtbar ist. Diese Beeinträchtigung ist auch nicht völlig unerheblich, da nicht entscheidend sein kann, von wo überall die Antenne nicht sichtbar ist, solange sie fraglos aus anderen Perspektiven sichtbar bleibt. Von einer fehlenden optischen Beeinträchtigung könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn ein weniger störendes Erscheinungsbild zum Einsatz käme, etwa eine quadratische Antenne von Größe und Aussehen eines leicht gekrümmten Bildes oder die Anbringung einer kleinen Antenne auf dem Boden eines komplett sichtgeschützten Balkons.

Auch aus dem Umstand, dass in der jeweiligen Muttersprache eines Mieters Rundfunk- und Fernsehsendungen empfangen werden sollen, folgt nichts anderes. Die Möglichkeiten via Internet fern zu sehen sind regelmäßig ohne größeren Aufwand gegeben und erfordern bei technischer Unversiertheit kaum mehr Unterstützung durch Dritte als bei technischer Unversiertheit auch die Inanspruchnahme via Parabolantenne erfordert. Fernsehen via Internet ist nicht nur via PC sondern mit TV-Geräten neuer Generation auch über WLAN direkt mit dem Fernseher möglich. Das Verbot einer optisch das gesamte Mietshaus verunstaltenden Parabolantenne verhindert nicht das Recht des Mieters auf heimatsprachige Informationen, sondern verweist ihn nur auf einen anderen Zugang zu diesem Recht. Dementsprechend hat ein Vermieter auch das Recht, Mieter auf andere Empfangsmöglichkeiten zu verweisen, die sein Eigentumsrecht weniger beeinträchtigen.

Schließlich ist nicht ersichtlich, dass diese Empfangsmöglichkeit für die Beklagte unzumutbar wäre. Darlegungs- und beweispflichtig für solche Umstände wäre die Beklagte, da es sich um für sie günstige Tatsachen handelt. Entsprechender Sachvortrag ist nicht gegeben, vielmehr hat sich die Beklagte trotz Belehrung über die Folgen einer Fristversäumung nicht zur Sache eingelassen, weshalb der Tatsachenvortrag der Klägerin als zugestanden gilt, § 138 Abs. 3 ZPO

Demzufolge besteht der Beseitigungsanspruch der Klägerin als Vermieterin, nachdem die Beklagte trotz Aufforderung am 13., 18. und 26.04.2016 durch die Vermieterin nicht zur Beseitigung bereit war und den vertragswidrigen Zustand bewusst beibehalten hat, § 541 BGB, zumal wie oben dargelegt, ein Anspruch auf Duldung der Antenne durch die Vermieterin gerade nicht besteht.”

Muss ein eingeholtes Angebot den konkreten Schäden oder Pflichtverletzungen zugeordnet werden können, wenn ein Vermieter von seinem Mieter für bei dessen Auszug vorhandene Schäden Ersatz begehrt?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 36 C 195/15, Urteil vom 09.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter 3. wie folgt aus: ” Dem Beklagten steht kein Gegenanspruch aus der von ihm geltend gemachten und zur Aufrechnung gestellten Schadenspositionen in Höhe von 1.277,50 Euro zu. Das hier vom Beklagten vorgelegte pauschale Angebot über umfassende Arbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung wurde von ihm nicht konkreten Schäden oder Pflichtverletzungen beim Auszug der Klägerin aus der streitgegenständlichen Wohnung zugewiesen. Auch nach entsprechendem Hinweis wurde keine weitere Konkretisierung vorgenommen, eine Substantiierung der nicht einmal behaupteten konkreten Mängel in der Wohnung fehlt.

Anderes ergibt sich auch nicht aus der Bezugnahme aus dem Übergabeprotokoll vom 30.9.2013. Auch wenn Fliesen und Fußleisten farbverschmiert waren, Heizkörper verrostet, Raufasertapete sich ablöste, fehlt es am konkreten Vortrag zum Zustand zu Beginn des Mietverhältnisses und zu seinem Ende. Darüber hinaus ergibt sich aus dem pauschalen Reparatur- und Malerangebot keine substantiiert behaupteten Mängeln entsprechende Aufwendung.”