Ist eine Eigenbedarfskündigung des Neueigentümers und Neuvermieters wirksam möglich, wenn dieser noch nicht im Grundbuch eingetragen worden ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 3 C 129/16, Urteil vom 29.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter a. wie folgt aus: “Die Kündigung vom 30.1.2016 ist unwirksam und konnte das Mietverhältnis nicht auflösen. Es fehlt an einem wirksamen Kündigungsgrund. Der geltend gemachte Eigenbedarf muss in der Person des Vermieters vorliegen. Unstreitig bezog sich der geltend gemachte Eigenbedarf aber auf den Kläger, der am 30.1.2016 jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen war und damit nicht nach § 566 BGB in die Stellung als Vermieter eingetreten war. Zwar kann der frühere Eigentümer den neuen Eigentümers grundsätzlich zur Kündigung ermächtigen. In diesem Falle handelt der neue Eigentümer aber als Stellvertreter für den früheren Eigentümer. Werden daher Kündigungsgründe geltend gemacht, die in der Person des Vermieters begründet sind, müssen diese auch in dessen Person vorliegen. Das war vorliegend aber unstreitig nicht der Fall. Diese Frage wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausführlich diskutiert, wobei sich das Gericht im Vergleichsvorschlag auch zu einer möglichen Treuwidrigkeit der Kündigung geäußert hat. Ein weiterer Hinweis war insoweit nicht erforderlich, zumal den Parteien zu diesem Gesichtspunkt nochmals Schriftsatzrecht gewährt wurde. Eine (analoge) Anwendung des § 185 Abs. 2 BGB scheidet im Falle der Kündigung aus, da Gestaltungsgeschäfte keinen Schwebezustand ertragen (Ellenberger, in: Palandt, 75 A., 2016, § 185 BGB, Rn. 2).”