Ist die mietvertragliche Klausel “Der Mieter ist berechtigt, die Arbeiten selbst zu erledigen, allerdings muss er dies auf fachhandwerklichem Niveau tun” wirksam?
Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 85/15, Urteil vom 28.10.2015) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine Verpflichtung zur Durchführung der Reparaturen ergibt sich auch nicht aus § 18 des Mietvertrags. Dabei kann dahinstehen, ob die Klausel schon wegen des Summierungseffekts unwirksam ist. Jedenfalls wird der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt, dass er eigene Arbeiten “auf fachhandwerklichem Niveau” durchführen muss. Diese Regelung steht einer Fachhandwerkerklausel gleich. Denn der zweite Satz der Klausel schränkt den ersten Satz, wonach die Schönheitsreparaturen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden müssen, dadurch ein, dass dieses fachhandwerkliche Niveau festgelegt wird. Denn bei einem Verständnis, wonach diese Klausel ebenfalls nur mittlere Art und Güte verlangen würde, wäre der Satz überflüssig. Ein nach unten abweichendes Niveau kann mit diesem Satz ebenfalls nicht gemeint sein, da durch den Begriff “allerdings” eine Einschränkung der Erlaubnis zur Selbstvornahme ausgedrückt wird. Damit führt dieser Satz dazu, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen kann, wenn er selbst über fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt, was die Mieter in der Regel dazu zwingen würde, Fachkräfte einzuschalten. Diese Klausel führt dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist; eine Streichung lediglich des zweiten Satzes würde zu einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion führen. Keinen Anspruch hat der Beklagte auch auf Ersatz der Kosten für den Einbau und Ausbau des Toilettensitzes. Der Toilettensitz ist nach üblichem Verständnis die Auflage auf der Kloschüssel. Dass diese defekt gewesen sein soll, ergibt sich schon nicht aus dem Vortrag des Beklagten. Soweit vorgetragen wird, die Kloschüssel habe aufgrund mangelnder Reinigung erneuert werden müssen, ist dieser Vortrag nicht ausreichend. Auf dem beigefügten Foto lassen sich lediglich Kalkablagerungen erkennen. Eine Erneuerung ist wegen dieser nicht erforderlich. Soweit Fliesen im Badezimmer defekt waren, sind diese schon nicht in den Kostenvoranschlag eingeflossen.”