Reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zu Grunde liegt, aus?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 300/15, Beschluss vom 11.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter der Randnummer 19 wie folgt aus: “Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, jedoch nicht aus (vgl. Senatsurteile vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 2; BVerfG, WuM 2002, 21, 22; jeweils mwN). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit “verdichtet” haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Senatsurteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, aaO).”

Unterliegt ein Mietaufhebungsvertrag der Schriftform?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 16 C 135/15, Urteil vom 03.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln  in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gem. § 546a BGB. Das Mietverhältnis ist aufgrund eines zwischen den Parteien geschlossenen Aufhebungsvertrages zum 31.07.2015 beendet worden. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt wie jeder privatrechtliche Vertrag durch Angebot und Annahme (§§ 145 ff BGB) zustande und unterliegt nicht der Schriftform (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag, Rn. 6.). Vorliegend hat die Beklagte mit Schreiben des Mietschutzbundes vom 27.10.2014 der Klägerin das Angebot unterbreitet, die Wohnung in jedem Fall bis zum 31.07.2015 herauszugeben, soweit die Beklagte die Umzugskosten und die Maklerkosten übernimmt. Die Klägerin hat daraufhin mit anwaltlichem Schreiben vom 08.01.2015 ein Abänderungsangebot unterbreitet, in welchem sie der Klägerin anstelle der Übernahme der Umzugs- und Maklerkosten einen Betrag in Höhe von 500,00 EUR, welcher der Beklagten unabhängig von entstehenden Kosten gezahlt werde, angeboten hat. Dieses Änderungsangebot hat die Beklagte mit Schreiben vom 21.01.2015 angenommen.

Zutreffend weist die klagende Partei darauf hin, dass einem Vertragsschluss nicht entgegensteht, dass die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die Modalitäten der Auszahlung nicht vereinbart haben. Zunächst ist festzuhalten, dass mit der Einverständniserklärung durch die Beklagten ein Vertrag geschlossen worden ist. Diesen konnte die Klägerin durch Schreiben vom 26.03.2015 nicht mehr einseitig abändern. Unterstellt die Beklagte hätte die mit Schreiben vom 26.03.2015 angebotene Zahlungsmodalitäten ausdrücklich abgelehnt, hätte sie auf der Grundlage des Vertragsschlusses durch die Schreiben vom 08.01.2015 und 21.01.2015 weiterhin einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 500,00 EUR gegen die Beklagte.

Dem Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages steht es nicht entgegen, wenn die Vertragsparteien nicht die einzelnen Modalitäten vereinbart haben. Vielmehr genügt es, wie die klagende Partei zutreffend ausführt, dass sich die Parteien über die essentiale negotii geeignet haben. Dies ist bei einem Mietaufhebungsvertrag die Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag, Rn. 28.). Nicht erforderlich ist, dass sich die Parteien eindeutig zu dem Beendigungszeitpunkt äußern. Es genügt, wenn sich der Beendigungszeitpunkt durch Auslegung der Aufhebungsvereinbarung oder unter Rückgriff auf die Umstände des Vertragsschlusses bestimmen lässt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag, Rn. 28.). Dies war vorliegend der Fall. Aus den vorangegangen Schreiben der Parteien lässt sich durch Auslegung ermitteln, dass die Parteien die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.07.2015 vereinbart haben. Dem Mietaufhebungsvertrag ist die Kündigung durch die Klägerin zum 31.07.2015, hilfsweise zum 31.10.2015 vorausgegangen. Auf diese hat der Mietschutzbund im Namen der Klägerin Bezug genommen und mitgeteilt, dass eine Herausgabe in jedem Fall zum 31.07.2015 erfolgen soll. Mit Schreiben vom 08.01.2015 hat die klagende Partei lediglich die Höhe der Ausgleichszahlung abgeändert, welche von der Beklagten angenommen ist.

Aber selbst unterstellt, die Parteien hätten keinen Beendigungszeitpunkt vereinbart, wäre der Herausgabeanspruch begründet. Vereinbaren die Parteien keinen Herausgabezeitpunkt so ist der Anspruch grundsätzlich sofort fällig (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag, Rn. 28.). Ebenfalls steht der Einigung nicht entgegen, dass die Parteien keine Vereinbarung über die Art und Weise der Herausgabe getroffen haben. Fehlt eine solche Vereinbarung so richten sich diese Modalitäten nach dem Mietvertrag ((Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag, Rn. 28.).

Der Mietaufhebungsvertrag ist auch nicht wirksam durch das Schreiben der Beklagten vom 19.05.2015 widerrufen worden. Zwar ist grundsätzlich nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie zum 13.06.2014 einhellig anerkannt ist, dass Mietaufhebungsverträge vom Anwendungsbereich des § 312 IV S. 1 BGB erfasst sind und demzufolge dem Mieter ein Widerrufsrecht gemäß §§ 312 c, 312g, 355 BGB zusteht, wenn – wie hier – der Abschluss des Vertrages über Fernkommunikationsmittel erfolgt ist. Weitere Voraussetzung ist jedoch, dass es sich um ein Verbrauchergeschäft handelt, mithin, dass die Beklagte Verbraucherin im Sinne des § 13 BGB und die Klägerin Unternehmerin im Sinne des § 14 BGB ist. Daran fehlt es vorliegend.

Zwar ist die Beklagte unstreitig Verbraucherin im Sinne des § 13 BGB, jedoch ist die Klägerin vorliegend nicht als Unternehmerin, sondern als Verbraucherin zu qualifizieren. Unternehmer ist eine Person, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt; Verbraucher hingegen jemand, der ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Ausschlaggebend für die Frage, ob die Tätigkeit der privaten oder der berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung zuzuordnen ist, ist nicht die Art des Rechtsgeschäfts oder die Höhe des Kapitals, sondern vielmehr der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte. Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, so liegt eine gewerbliche Betätigung vor (BGH 23.10.2001 – Akz. XI ZR 63/01, NJW 2002, 368). Dabei kommt es nicht auf den inneren Willen den Handelnden an, sondern es ist erforderlich, den Inhalt des Rechtsgeschäfts auszulegen und gegebenfalls die Begleitumstände miteinzubeziehen (KG Berlin, Urteil vom 11. Dezember 2014 – 10 U 62/14, GE 2016, S. 57,58).

Demnach war die Klägerin bei dem Mietaufhebungsvertrag als Verbraucherin zu qualifizieren. Die Klägerin hat unbestritten vorgetragen, dass sie Landesbeamtin im Schuldienst ist und damit ihren Lebensunterhalt verdiene. Der Ankauf der Immobilie erfolgt aus der Familie des Ehemanns zur Ordnung der zum Zeitpunkt des Erwerbs gegebenen Erbsituation betreffend der Immobile. Vor diesem Hintergrund der hauptberuflichen Tätigkeit der Klägerin als Landesbeamtin und dem Kauf der Immobile aus familiären Hintergründen, ist zu schlussfolgern, dass die Klägerin mit der Immobilie ihr privates Vermögen verwaltet. Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die Klägerin einer Hausverwaltung bedient. (vgl. auch KG Berlin aaO; Schmidt/Futterer-Blank, vor § 535 BGB Rn. 68). Die Klägerin trägt vor, dass sie sich dieser gerade bedient, da sie aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit keine Zeit zur Verwaltung hat. Auch ist insoweit zu unterscheiden, dass sich die Klägerin der Hausverwaltung als Hilfe bedient und nicht, dass aufgrund der Größe und Anzahl der Vermietungen eine professionelle Organisation von Nöten ist, welche für eine Unternehmereigenschaft sprechen könnte (Schmidt/Futterer-Blank, vor § 535 BGB Rn. 68). Vorliegend spricht die Inanspruchnahme der Hausverwaltung eher für die nicht geschäftliche Tätigkeit der Klägerin und mithin für ihre Verbrauchereigenschaft bei Abschluss des Mietaufhebungsvertrages.

Der Einwand der beklagten Partei, dass gewerblich jede planmäßige und auf Dauer angelegte wirtschaftliche selbständige Tätigkeit mit dem Ziel der Teilnahme am Wettbewerb ist, greift vorliegend nicht. Zwar wäre vorliegend unter diesen Begriff die Vermietung von zwölf Wohnungen zu subsumieren, jedoch gilt es für die Frage, ob ein Vermieter als Verbraucher handelt, gerade am Einzelfall abzugrenzen, ob es sich um eine gewerbliche Tätigkeit oder um die Verwaltung privaten Vermögens handelt. Anderenfalls dürfte jedwede Vermietung, bei welcher der Mieter Einnahmen erzielt gewerblich sein.

Der Beklagten war eine Räumungsfrist von Amts wegen mit der aus dem Tenor ersichtlichen Räumungsfrist zu gewähren. Im Hinblick darauf, dass auf die derzeitige Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt sowie dem Umstand, dass während des Verfahrens für die Beklagte nicht überwiegend wahrscheinlich war, dass sie unterliegt und sie sich mithin nicht auf eine unmittelbare Räumung einstellen musste, sowie dem Umstand, dass keine Mietschulden ersichtlich sind, war der Beklagten die Räumungsfrist gem. § 721 ZPO zu gewähren.”

Haben bei mehreren Mietern alle Mieter ein berechtigtes Interesse, in die Entscheidung über die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung einbezogen zu werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 172/16, Beschluss vom 27.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Schadenersatz aus § 280 Abs. 1 BGB verneint. Der Beklagte hat keine (Neben-) Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Die Klägerin konnte allein – ohne Mitwirkung der Mitmieterinnen – schon nicht die Erteilung der Untervermieterlaubnis vom Beklagten verlangen, wie dieser bereits erstinstanzlich zu Recht beanstandet hat.

Nach § 553 Abs. 1 BGB ist der Mieter dazu berechtigt; Mieter waren und sind hier die Klägerin und die Mitmieterinnen. Vor dem Hintergrund der Regelung in § 540 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter bei Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an einen Dritten für ein etwaiges Verschulden des Dritten auch dann einzustehen hat, wenn der Vermieter eine Untervermieterlaubnis erteilt hat, besteht (objektiv) auch ein Interesse der Mitmieter, in die Entscheidung über die Erteilung einer Untervermieterlaubnis selbst dann einbezogen zu werden, wenn sie die Mietsache selbst nicht mehr nutzen. Denn dann Gesetz differenziert insoweit nicht.

Die Argumentation der Klägerin rechtfertigt keine andere Entscheidung. Sie übersieht weiterhin, dass unerheblich ist, ob und dass die Mitmieterinnen aus dem Mietverhältnis bereits in der Vergangenheit entlassen werden oder einen Mieterwechsel in der Form herbeiführen wollten, dass ein Mitmieter gegen einen anderen Mieter als Vertragspartei ausgetauscht wird. In jedem Fall bedurfte dies einer dreiseitigen Vereinbarung, wobei hier offen bleiben kann, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf deren Abschluss besteht (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23.03.2016 – 65 S 314/15, zur Veröffentl vorgesehen; ; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 540 BGB, Rn. 19, m. w. N.). Entscheidend ist, dass die Klägerin nicht allein Vertragspartnerin des Beklagten ist und es sich dabei auch nicht um eine bloße “Förmelei”, sondern die Vertragsgrundlage handelt. Es ist im (Außen-)Verhältnis zum Beklagten als Vermieter rechtlich auch nicht von Belang, dass die Klägerin aufgrund einer allein das Innenverhältnis der Mieterinnen betreffenden Vereinbarung allein die Mietzahlungen an den Beklagten vornimmt. Die Zahlung der Miete betrifft die Hauptleistungspflicht des Mieters, § 535Abs. 2 BGB; wie er diese sicherstellt, ist ihm überlassen. Die Klägerin kann auch keine für sie günstige Rechtsfolge daraus ableiten, dass die Hausverwaltung des Beklagten die fehlende Aktivlegitimation der Klägerin außergerichtlich nicht rügte, denn es handelt sich dabei um eine zu prüfende rechtliche Voraussetzung des nunmehr im Klagewege geltend gemachten Anspruchs – zunächst auf Erteilung der Untervermieterlaubnis, sodann auf Schadenersatz.”