Stellt eine Entlastung bei den Kosten der doppelten Haushaltsführung ein berechtigtes Interesse eines Mieters an einer Untervermietung dar?       

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 1 S 7/12, Urteil vom 08.11.2012) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: ” In zutreffender Weise hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Untervermietung des ehemaligen Kinderzimmers an den Drittwiderbeklagten gemäß § 553 Abs. 1 BGB bejaht.

Die Beklagte kann ihre Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung nicht darauf stützen, dass der Drittwiderbeklagte selbst nicht Mitglied der Genossenschaft ist. Denn entscheidend ist die Mitgliedschaft der Klägerin als Hauptmieterin. In der Vergangenheit sind auch Untervermietungen an Nichtmitglieder genehmigt worden.

Auch der Umstand, dass die Klägerin in Süddeutschland arbeitet und in München wohnt und gemeldet ist, ihren Lebensmittelpunkt also nicht in Köln hat, steht ihrem berechtigten Interesse an einer Untervermietung grundsätzlich nicht entgegen, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Insofern hat das Amtsgericht auch mit zutreffender und nicht zu beanstandender Beweiswürdigung angenommen, dass die Klägerin dem Drittwiderbeklagten nur eines von drei Zimmern der Wohnung überlassen hat und selbst sich hin und wieder in der Wohnung aufhält. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen und Beweiswürdigung des Amtsgerichts begründen könnten, sind nicht gegeben (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und werden mit der Berufung auch nicht vorgebracht. Die Entlastung bei den Kosten der doppelten Haushaltsführung stellt aber ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Untervermietung dar (vgl. BGH NZM 2006, 220).

Soweit durch die beabsichtigte Untervermietung schützenswerte Belange des Vermieters berührt werden, sind diese gemäß § 553 Abs. 1 S. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu berücksichtigen und gegen die Interessen des Mieters abzuwägen. Eine konkrete Regelung zum Vorhalten einer Zweitwohnung findet sich weder im Mietvertrag noch in der Satzung. Zweck der Genossenschaft ist die Wohnraumversorgung der Mitglieder. Die Beklagte beruft sich darauf, dass die genossenschaftliche Treuepflicht und der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz zu berücksichtigen seien.

Aus dem Gesichtspunkt der Sozialpflichtigkeit des Eigentums ergibt sich für die Beklagte als gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft die Forderung nach einer gerechten Verteilung von Wohnungen. Andererseits ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Beklagte auch an die Mieterschutzbestimmungen des BGB und namentlich an den Bestandsschutz der Mietverhältnisse gebunden ist. Grundsätzlich ist daran festzuhalten, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, das Mietobjekt tatsächlich zu bewohnen, ihm vielmehr lediglich ein Nutzungsrecht zusteht, von dem er vertragsgemäßen Gebrauch machen kann. Dabei kann namentlich nicht über den Begriff des berechtigten Interesses in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden. Im zu entscheidenden Fall haben sich die Rechtsverhältnisse der Klägerin mittlerweile über Jahre nicht verändert. Demgemäß ist dem Prinzip der Vertragstreue der Vorrang einzuräumen, so dass ein eventuelles Freimachungsinteresse für sonstige Mietbewerber zurückzutreten hat (vgl. BGH NZM 2006, 220; LG Köln WuM 1991, 589).

Zwar mag ein berechtigtes Kündigungsinteresse (auch beim Fehlen einer ausdrücklichen Zweckbindung) anerkannt werden, wenn eine Wohnung dringend benötigt wird, um allgemeine öffentlich-rechtliche Verpflichtungen der Raumversorgung zu erfüllen. Bei der Prüfung der Frage, ob das öffentliche Interesse an der Wiedererlangung der streitgegenständlichen Wohnung schwer genug wiegt, um eine Kündigung zu rechtfertigen, sind die besonderen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Ein “geradezu dramatischer Bedarf” (vgl. insofern LG München WuM 1992, 16) an vergleichbaren Wohnungen kann hier nicht angenommen werden. Auch konkreter Vortrag der Beklagten fehlt dazu. Insofern hat das grundsätzlich anerkennenswerte Interesse der Klägerin an der Beibehaltung ihrer Wohnung Vorrang.”

Hat ein Mieter ein Zurückbehaltungsrecht und wird eine etwaige Nachzahlungspflicht nicht fällig, wenn sein Vermieter eine ordnungsgemäße Belegeinsicht verweigert?         

Die Antwort des Landgerichts Kempten (LG Kempten – 53 S 740/16, Urteil vom 16.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Kempten in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 2. b) wie folgt aus: “Nachdem die Klägerin erstinstanzlich weder bereit war Einsicht in die Originalbelege zu gewähren, noch die Belege in der erforderlichen geordneten Form (vgl. Schmidt-Futterer Mietrecht 2015 § 556 BGB Rdnr. 484; Blank/Börstinghaus § 556 BGB Rdnr. 187; Spielbauer Mietrecht § 556 BGB Rdnr. 495; LG Düsseldorf WuM 2002, 32) präsentiert wurden, war die Klage hinsichtlich der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2013 mangels Fälligkeit abzuweisen.

Der Mieter kann gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, solange der Vermieter ihm die Überprüfung nicht in der gebotenen Weise ermöglicht (BGH vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).

Welche Rechtsfolgen die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) im Falle der Verweigerung der ordnungsgemäßen Belegeinsicht nach sich zieht, ist umstritten (zum Meinungsstand vgl. Langenberg Betriebskosten- und Heizkostenrecht 2016, Kapitel J Rdnr. 76 ff.; Beck OK § 556 BGB Rdnr. 70).

Die Kammer folgt der Rechtsmeinung, wonach das Zahlungsverlangen des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu werten ist, mit der Folge, dass eine Zug- um Zug-Verurteilung, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vorgesehen ist, ausscheidet und die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs verneint wird (KG Berlin GE 2012, 689; LG Bremen WuM 2013, 488 ff.; LG Hannover ZMR 2010, 450; LG Düsseldorf vom 19.03.1998, Az.: 21 S 600/97; Langenberg Betriebskosten- und Heizkostenrecht 2016, Kapitel J Rdnr. 77; Spielbauer Mietrecht § 556 BGB Rdnr. 510 ff.; Beck OK § 556 BGB Rdnr. 70).

Dem liegt zugrunde, dass die Pflicht zur Gewährung der Einsicht der Pflicht des Mieters im Nebenkostensaldo auszugleichen vorgeht, sodass der Vermieter mit der Verweigerung der Belegeinsicht eine vertragliche Nebenpflicht verletzt.

Im Falle einer Zug- um Zug-Verurteilung wäre der Mieter verpflichtet, nach Einsicht in die Belege die Nachforderung zu bezahlen.

Im Grunde hätte er daher sogleich nach Einsicht und damit gegebenenfalls vor der Überprüfung des Ergebnisses der Einsicht die Zahlung zu leisten.

Ein gewisser Ausweg für den Mieter wäre die Zahlung unter dem Vorbehalt der weiteren Prüfung. Dieser Weg ist indes nicht zufriedenstellend, weil er den Mieter dazu zwingen würde, bei berechtigten Beanstandungen Klage auf Rückzahlung des gesamten oder eines Teils des Betrages zu erheben. Er käme damit in die Aktivrolle eines Prozesses, den anzustrengen primär die Sache des Vermieters ist, weil die Vorlage und Kontrolle der Belege sowie die Prüfung der neuen Abrechnung der Pflicht zur Erfüllung des etwaigen Zahlungsanspruches voran zu stellen ist (vgl. Langenberg Betriebskosten- und Heizkostenrecht 2016 a.a.O.).”

Erstreckt sich im Rahmen der Belegeinsicht (§ 259 BGB) das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen?

Die Antwort des Landgerichts Kempten (LG Kempten – 53 S 740/16, Urteil vom 16.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Kempten in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 2. a) wie folgt aus: “Zunächst ist der Beklagtenseite darin Recht zu geben, dass – anders vom Erstgericht dargelegt – sich im Rahmen der Belegeinsicht (§ 259 BGB) das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen erstreckt.

Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer (Az.: 53 S 1558/11, Aktenzeichen 53 S 1668/11, Az.: 53 S 1740/11, Az.: 53 S 2211/11) als auch der herrschenden Meinung (Beck OK 2014, § 556 BGB Rdnr. 69 b, MüKo BGB, 7. Aufl. § 556 Rdnr. 87; Staudinger BGB 2014 § 556, Rdnr. 112; Palandt BGB, 75. Aufl. § 535 Rdnr. 97; LG Freiburg, NJW RR 2011, 1096; OLG Düsseldorf GE 2001, 488; LG Hamburg WuM 97, 500).

Ein Anspruch auf Einsicht in die Originalunterlagen besteht auch dann, wenn der Mieter, wie vorliegend, aufgrund der großen Entfernung zwischen Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen kann (MüKo BGB § 556 Rdnr. 88; Beck OK 2014 § 556 Rdnr. 69 d; Palandt BGB § 535 Rdnr. 97; LG Freiburg NJW RR 2011,1096; LG Frankfurt NZN 2000, 27; LG Hamburg WuM 2000,197).

Auch in diesen Fall muss er sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen.”