Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Verliert ein Mieter bei Verletzung seiner ihm obliegenden Anzeigepflicht sein Kündigungsrecht, sein Recht auf Mietminderung sowie sein Recht auf Schadensersatz?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 48 C 835/15, Urteil vom 09.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Anspruch des Klägers auf Zahlung des monatlichen Mietzinses war im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemäß § 536 BGB gemindert.

Nach dieser Vorschrift ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit, wenn während der Mietzeit ein Mangel auftritt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt.

Dies gilt allerdings nur, wenn der Mieter seiner Anzeigepflicht aus § 536 c Abs. 1 BGB nachkommt und einen auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigt.

Hinsichtlich des Mangels des undichten Daches, welchen der Beklagte im Schreiben vom 11.02.2015 gerügt hat, kommt eine Minderung nicht mehr in Betracht, denn der Beklagte hat im Schriftsatz vom 27.04.2017 mitgeteilt, seinen Sachvortrag hinsichtlich dieses Mangels nicht mehr aufrechtzuerhalten. Insofern ist unstreitig, dass das Dach nicht mangelbehaftet war.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte die streitgegenständlichen Mängel bereits im Januar bzw. Februar 2014 im Rahmen eines Telefonats angezeigt hat.

Die Angaben der Zeugin ### waren diesbezüglich unergiebig und insgesamt nicht überzeugend. So hat die Zeugin bekundet, es habe ein Telefonat am 18.02.2015 gegeben, in welchem Mängel der Wohnung angezeigt worden seien. Es sei um das Dach gegangen. Nach nochmaligem Überlegen müsse es vielmehr der 18. Januar 2015 gewesen sein, denn man habe die Kündigung Ende Januar eingereicht und es sei auch darum gegangen, dass man einen Monat früher habe ausziehen wollen. Hinsichtlich anderer Telefonate könne sie angeben, dass sie dabei nicht anwesend gewesen sei. Sie wisse aus der Anrufliste ihres Mannes, dass es Telefonate gegeben habe. Sie wisse außerdem aus Erzählungen ihres Ehemannes, dass es bei den Telefonaten um das Dach gegangen sei.

Die Zeugin hat somit lediglich vom Hörensagen bezeugen können, dass der Beklagte mit dem Kläger über das Dach gesprochen habe. Da der Vortrag hinsichtlich der Mangelhaftigkeit des Daches vom Beklagten aber nicht mehr aufrechterhalten wird und die Zeugin zur Anzeige anderer Mängel keine ergiebigen Angaben machen konnte, ist der Beklagte hinsichtlich der Mängelanzeige im Januar/Februar 2014 beweisfällig geblieben.

Der Mieter verliert bei Verletzung der Anzeigepflicht gern. § 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB nicht nur das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB, sondern auch sein Recht auf Mietminderung gern. § 536 BGB sowie auf Schadensersatz gern. § 536 a Abs. 1 BGB. Denn bei einem Verstoß gegen die Anzeigepflicht gern. § 536 c BGB würde der Mieter mit diesen Ansprüchen etwas fordern, was er sofort wieder als Schadensersatz gern. § 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB zurück zu gewähren hätte. Der Rechtsverlust gilt nur so lange, wie der Vermieter infolge der unterlassenen oder verspäteten Anzeige des Mieters nicht für Abhilfe sorgen konnte. Hat der Mieter somit den Mangel verspätet gemeldet und wird der Vermieter nicht tätig, dann verliert der Mieter zwar seine Rechte für die Zeit vor der Meldung, behält aber seine Rechte aus §§ 536536 a BGB für den Zeitraum danach (Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 536c Rn. 3038, beck-online).

Insofern kann der Beklagte für die Zeit vor dem 11.02.2015 keine Minderung geltend machen, weil es an einer Mängelanzeige fehlt und seine Rechte gemäß §536 c Abs.2 BGB ausgeschlossen sind.

Aber auch für die Zeit vom 11.02.2015 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 28.04.2015 kommt wegen der Wasserflecken und des Schimmels keine Mietminderung in Betracht, denn unstreitig gründen die Feuchtigkeitsschäden auf einem Eindringen von Wasser bei der Badewanne. Unstreitig ist auch, dass der Beklagte in Kenntnis dieses Mangels die Sache weiter nutzte und insbesondere einmal im Monat Silikon nach besserte. Aufgrund unterlassener Mängelanzeige war es dem Kläger insofern auch gar nicht möglich, an der Badewannendichtung nachzubessern, sodass das Verhalten des Beklagten zu einer Verschlechterung des Zustandes geführt hat, weshalb diese Mängel seiner Sphäre zuzurechnen sind, sodass ergrundsätzlich kein Minderungsrecht geltend machen kann (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 536 Rn. 624-631, beck-online).

Im Hinblick auf die Feuchtigkeit im Kinderzimmer kommt ebenfalls keine Minderung in Betracht, denn unstreitig haben die Parteien vereinbart, dass der Beklagte die Isolierplatten selbst anbringen solle. Insofern kann der Beklagte mit dem Argument, die Isolierplatten würden nur kaschieren und das Problem nicht beheben, nicht gehört werden. Es ist Sache des Vermieters zu entscheiden, wie er einen Mangel beseitigen will. Der Mieter hat diesbezüglich kein Mitspracherecht. Der Beklagte kann sich daher nicht verweigern, die Mängelbeseitigung durch Anbringen der Isolierplatten durchzuführen. Falls diese Maßnahme nicht zum Erfolg führen würde, könnte er wiederum eine Mängelanzeige vornehmen und mindern. Aufgrund der Verweigerung des Beklagten, die Isolierplatten anzubringen, ist auch dieser Mangel allein seiner Sphäre zuzurechnen.”