Ist die Mietpreisbremse auf einen am 20.05.2015 abgeschlossenen Mietvertrag anwendbar?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 203 C 232/17, Urteil vom 31.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Mietvertrag mit den Vormietern kann auch nach § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigt werden. Entgegen der Auffassung der Klägerin unterfällt der mit den Vormietern vereinbarte Mietvertrag nicht dem Anwendungsbereich des § 556d Abs. 1 BGB, da er bereits am 20. Mai 2015 geschlossen wurde.

Auf einen am 20. Mai 2015 abgeschlossenen Mietvertrag ist die Regelung in § 556dAbs. 1 BGB nicht anwendbar. In § 556d Abs. 1 BGB ist geregelt, dass wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Die Vorschrift wurde eingeführt durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz “MietNovG”), vom 21. April 2015, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2015 Teil I Nr. 14. Artikel 4 des MietNovG bestimmt, dass § 556d Absatz 2 BGB am Tag nach der Verkündung und die übrigen Vorschriften am 01. Juni 2015 in Kraft treten.

Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB kommt es dabei eindeutig auf den Tag des Vertragsschlusses und nicht auf den Tag des Mietbeginns an (vgl. hierzu auch Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 556d Rn. 7; Emmerich in Staudinger, Kommentar zum BGB, Neubearbeitung 2016, Vorbemerkungen zu §§ 556d-556g Rn. 6). Dieser lag hinsichtlich des Vormietvertrages aber vor dem Inkrafttreten der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB.

Eine rückwirkende Geltung des § 556d Abs. 1 BGB auf Mietverträge, die zwar vor dem 01. Juni 2015, aber nach Erlass der Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB geschlossen worden sind, lässt sich nicht der Übergangsvorschrift in Artikel 229 § 35 Abs. 1 EGBGB entnehmen. Dort heißt es lediglich, dass die §§ 556d bis 556g, 557aAbsatz 4 und § 557b Absatz 4 des BGB nicht anzuwenden sind auf Mietverträge und Staffelmietvereinbarungen über Wohnraum, die abgeschlossen worden sind, bevor die vertragsgegenständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 des BGB fällt. Gemeint ist damit aber nur, dass auch Mietverträge die nach dem 01. Juni 2015 geschlossen wurden nur dann von der Regelung des § 556d Abs. 1 BGB betroffen sind, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits eine Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB in Kraft getreten ist (so auch Emmerich a.a.O.). Dies entspricht auch dem gesetzgeberischen Willen, denn wenn dieser den Wirksamkeitszeitpunkt des § 556d Abs. 1 BGB an die Landesverordnung hätte koppeln wollen, so hätte er dies in Artikel 4 des MietNovG tun können. Stattdessen hat er aber als Wirksamkeitszeitpunkt für den Absatz 1 der Vorschrift den 01. Juni 2015 gewählt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von der Klägerin vorgelegten Zitat aus der Bundesdrucksache 18/3121 auf Seite 28, denn dies bezieht sich nur auf die Frage, auf welchen Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzustellen ist. Dies ist zweifellos der Mietvertragsbeginn und nicht der Mietvertragsschluss.”

Trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für einen von ihm behaupteten Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10% erhöht haben?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 190/17, Beschluss vom 17.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die Klage, soweit noch Gegenstand der Berufung, zutreffend abgewiesen. Die auf Rückforderung geleisteter Betriebskostennachforderungen gerichtete Klage ist unbegründet. Dagegen vermag die Berufung im Ergebnis nichts zu erinnern. Denn die Klägerin kann Zahlung aus den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung von der Beklagten nicht verlangen.

Ansprüche gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB sind nicht begründet, da die Zahlungen mit Rechtsgrund erfolgt sind. Macht der Mieter Kondiktionsansprüche wegen rechtsgrundlos erbrachter Betriebskostennachzahlungen geltend, trägt er für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnungen die Darlegungs- und Beweislast, auch wenn er unter Vorbehalt geleistet hat (vgl. Kammer, Beschluss vom 24. Mai 2016 – 67 S 149/16, ZMR 2016, 690); das gilt erst recht für den mieterseits erhobenen und hier allein streitgegenständlichen Einwand eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, für dessen Vorliegen ihn im Bestreitensfalle ebenfalls eine – nochmals gesteigerte – Darlegungslast trifft (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt.. v. 6. Juli 2011, NJW 2011, 3028 Tz. 18; Urt. v. 17. Dezember 2014 – XII ZR 170/13, NJW 2015, 855 Tz. 16). Diesen Anforderungen ist die Klägerin jeweils nicht gerecht geworden; das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt. Für die Begründung einer sekundären Darlegungslast des Vermieters bei Steigerungen einzelner Betriebskostenpositionen von mehr als 10% gegenüber dem Vorjahr (so noch KG, Urt. v. 12. Januar 2006 – 12 U 216/04, GE 2006, 382) ist nach Maßgabe der von der Kammer geteilten einschlägigen Rechtsprechung des BGH bereits rechtlich, erst recht aber tatsächlich kein Raum, da der der Entscheidung des Kammergerichts zu Grunde gelegte Erfahrungssatz – insbesondere bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten – tatsächlich nicht trägt.”

Ist ein auf drei Jahre befristeter Formular-Mietvertrag mit Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit ein Zeitmietvertrag?

Die Antwort des Landgerichts Hildesheim (LG Hildesheim – 7 S 56/16, Urteil vom 02.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hildesheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) bis e) wie folgt aus: ” Der Kläger ist berechtigt, von der Beklagten zu 1 ausstehende Nettomiete für den Zeitraum von anteilig August 2015 bis Dezember 2015 in Höhe von insgesamt 3.410,00 Euro sowie von den Beklagten zu 2 und 3 für den Zeitraum von Oktober bis Dezember 2015 in Höhe von insgesamt 2.430,00 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu beanspruchen.

Zwischen den Parteien ist ein wirksamer, befristeter Mietvertrag über Wohnraum mit einer Verlängerungsklausel unter dem 11. Februar 2015 zustande gekommen. Bei diesem handelt es sich weder um einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB, noch haben die Beklagten ihre auf Abschluss des Vertrages gerichteten Willenserklärungen wirksam angefochten.

a) Soweit sich die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung umfassend mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Wirksamkeit eines wechselseitigen, befristeten Verzichts auf das (ordentliche) gesetzliche Kündigungsrecht (vgl. BGH ZMR 2004, 251; BGH NZM 2004, 734) sowie auch zur ergänzenden Vertragsauslegung bei einer unwirksamen Befristungsvereinbarung (vgl. BGH NJW 2013, 2820; BGH NZM 2014, 235) befassen, kommt es hierauf im vorliegend zu beurteilenden Streitfall nicht entscheidend an. Mit den unter § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages sowie in der “Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag über Wohnraum” getroffenen Absprachen haben die Parteien schon dem eindeutigen Wortlaut nach einen zunächst auf die Dauer von drei Jahren befristeten Mietvertrag abgeschlossen, der anschließend – per ausdrücklich bei Vertragsunterzeichnung vereinbarter Verlängerungsklausel – automatisch und ohne weiteres Zutun der Parteien in ein unbefristetes Mietverhältnis übergehen soll. Bei der maßgeblichen Beurteilung auf der Grundlage des objektiven Empfängerhorizonts gemäß §§ 157, 133 BGB können die ausdrücklichen Vertragsregelungen zur Mietzeit (“Die Mietzeit beträgt 3 Jahre, d. h. vom 01.04.2015 bis 31.03.2018. Nach Ablauf der 3 Jahre läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit weiter. Die dann geltenden Kündigungsfristen sind im Mietvertrag unter § 3 festgehalten.”) nicht anders verstanden werden. Diese Regelungen sind eindeutig. Der Wortlaut “… läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit weiter” macht unmissverständlich klar, dass von einem wechselseitigen befristeten Kündigungsverzicht innerhalb eines von Anfang an auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages ebenso wenig ausgegangen werden kann wie von einem befristeten Zeitmietvertrag, der mit Ablauf der Bindungsdauer gleichsam automatisch seine Beendigung finden sollte.

b) Das so mit dem Inhalt eines befristeten Mietvertrages mit einer Verlängerungsklausel zustande gekommene Vertragsverhältnis ist wirksam, auch wenn es sich bei diesen Klauseln um durch den Kläger bei Abschluss des Vertrages gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte (vgl. Schmitt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 575 Rn. 79 u. 81 unter Hinweis auf LG Halle WuM 2006, 572).

aa) Eine in schriftlicher Form vorgesehene, sowohl für den Mieter als auch den Vermieter gleichermaßen geltende Befristung für drei Jahre – insbesondere mit einer Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit – stellt keine unangemessene Benachteiligung für den Mieter dar (vgl. Schmitt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 575 Rn. 84 ff. m. w. N.). Gerade dessen Interesse an einer dauerhaften Innehabung der Wohnung wird geschützt. Angesichts der vergleichsweise kurzen Bindung wird auch die Dispositionsfreiheit beider Mietvertragsparteien nicht unangemessen beschränkt.

bb) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Regelungen zur Mietdauer fehlt zudem jeder Anhaltspunkt dafür, dass der Kläger die Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages im Sinne des § 123 BGB arglistig täuschte; ebenfalls ist nichts dafür ersichtlich, dass sich die bei Abschluss des Vertrages volljährigen und geschäftsfähigen Beklagten bei Abgabe ihrer Willenserklärungen in einem Inhalts- oder Erklärungsirrtum im Sinne des § 119 BGB befanden, weshalb sie nicht zu einer Anfechtung berechtigt waren.

c) Die durch die Beklagten zum 30. September 2015 ausgesprochenen (ordentlichen) Kündigungen sind unwirksam, weil die Befristung erst mit Ablauf des 31. März 2018 endet und eine ordentliche Kündigung bis zu diesem Zeitpunkt gerade mit Rücksicht hierauf nach §§ 542 Abs. 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB nicht möglich war.

Das Mietverhältnis ist nicht etwa deshalb ordentlich kündbar, weil der Mietvertrag mangels schriftlicher Mitteilung eines der qualifizierten Befristungsgründe des § 575Abs. 1 Satz 1 BGB gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis zu behandeln wäre. Die im vorliegenden Streitfall zu beurteilende Vertragsgestaltung – ein zunächst befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit – unterfällt gerade nicht dem Schutzzweck des § 575 Abs. 1 u. 4 BGB. Mit der Neuregelung des Zeitmietvertrages durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (BGBl. I S. 1149) sollte eine Beendigung des Wohnraummietvertrages allein durch Zeitablauf, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB verhindert werden. Die Regelung soll den Mieter vor dem von ihm nicht mehr zu beeinflussenden Verlust seiner Wohnung schützen, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Mietvertrag (vgl. BGH ZMR 2004, 251). Eine solche Vertragsgestaltung, die den Mieter einer für ihn unabwendbaren Gefahr des Verlustes seiner Wohnung mit Ablauf der Befristung aussetzt, liegt hier gerade nicht vor. Nach den zwischen den Parteien zur Mietdauer getroffenen Vereinbarungen wandelt sich das zunächst bis zum 31. März 2018 befristete Mietverhältnis automatisch und auch vom Kläger als Vermieter nicht einseitig zulasten der Beklagten beeinflussbar in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit um, so dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt in den Genuss des umfassenden mietrechtlichen Kündigungsschutzes kommt. Zugleich steht es den Beklagten als Mietern frei, das Mietverhältnis sodann ordentlich zu kündigen.

Das vorliegend zu beurteilende Mietverhältnis endet also gerade nicht unabänderlich mit dem Auslaufen der Befristung. Eine solche Vertragsgestaltung ist – auch im Lichte des § 575 Abs. 1 BGB – wirksam, ohne dass dafür die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt worden sein müssten.

d) Da das Mietverhältnis allemal bis zum Ende des Jahres 2015 Bestand hatte, schulden die Beklagten die von ihnen bisher nicht an den Kläger entrichteten Mietzahlungen in Höhe von monatlich 810,00 Euro als Gesamtschuldner, §§ 535 Abs. 2, 421 BGB.

e) Selbst für den Fall, dass der Kläger den Beklagten gegenüber – entsprechend deren erstmaligen Sachvorbringen im vorliegenden Berufungsverfahren – geäußert haben sollte, diese sollten schriftlich kündigen, ergibt sich hieraus keine abweichende Beurteilung. Einer Einvernahme des hierzu durch die Beklagten als Zeugen benannten … bedarf es nicht. Denn es ist durch die Beklagten nichts dafür vorgetragen und auch nicht ansonsten ersichtlich, dass der Kläger mit seiner angeblichen Erklärung zum Ausdruck bringen wollte, geschweige denn zum Ausdruck gebracht hätte, entgegen den verbindlichen mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien eine vorzeitige Kündigung der Beklagten als wirksam zu akzeptieren, sofern sie nur in der ohnehin für die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nach § 568 BGB vorgeschriebenen Form erfolgte. Vor diesem Hintergrund ist die erstmals im Berufungsverfahren durch die Beklagten behauptete Erklärung des Klägers als bloßer Hinweis auf die gesetzlichen Formvorschriften einer Kündigung zu werten. Eine von den mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien abweichende Berechtigung der Beklagten, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, folgt hieraus nicht.”