Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Genügt es für eine rechtzeitige Überweisung der Miete, wenn der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 254/16, Urteil vom 03.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte ist nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Die Kündigung der Klägerin vom 3. November 2015 ist nicht begründet.

Die Kündigung der Klägerin ist nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB begründet. Im Zeitpunkt der Kündigung, welche der Beklagten nach Angabe der Klägerin am 5. November 2015 zugegangen ist, befand sich die Beklagte nicht für zwei aufeinander folgende Monate mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug. Zwar war zu diesem Zeitpunkt die Miete für Oktober 2015 in voller Höhe nicht gezahlt, die Miete für November 2015 aber noch nicht fällig. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob sie bis zum dritten Werktag bei der Klägerin eingegangen ist. Denn für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist dies nicht maßgeblich, weil der Schuldner einer Geldschuld, die im Zweifel gemäß § 270Abs. 4 BGB an dessen Wohnsitz zu erfüllen ist, zwar nach § 270 Abs. 1 BGB die Verlustgefahr trägt, nicht aber die Verzögerungsgefahr. Der Leistungserfolg selbst – die Gutschrift auf dem Empfängerkonto – gehört nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuldners (BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15, GE 2017, 99).

Die EU-Richtlinie 2011/7/EU (Zahlungsverzugsrichtlinie) gibt zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass. Denn sie ist auf Mietverträge mit Verbrauchern bereits nicht anzuwenden, weil sie der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr dient und Verträge mit Verbrauchern hiervon nicht erfasst sind. Ein davon abweichender Wille des nationalen Gesetzgebers bei der Umsetzung der Richtlinie ist nicht erkennbar, denn ausweislich der Gesetzesmaterialien (BT-Drucks., 18/1309, S. 13) sollte das Gesetz den Verbrauchern zugutekommen und hätten diese keine zusätzlichen Belastungen durch die Umsetzung zu erwarten (BGH a.a.O.).

Bei einer Veranlassung der Überweisung am 3. Werktag des Monats ist diese nach § 675nAbs. 1 Satz 3 BGB spätestens am folgenden Banktag auszuführen und nach § 675s Abs. 1 Satz 1 BGB einen Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben, sodass der Vermieter eine Gutschrift vor dem 5. Werktag regelmäßig nicht erwarten kann.

Die Kündigung war nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB begründet, weil der Rückstand von 1.291,13 EUR die Summe von zwei Monatsmieten (2 x 711,97 EUR) nicht erreicht hat.

Im Übrigen wären, wie das Amtsgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt hat, die Folgen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung der Rückstände am 11. November 2015 gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt worden. Auf die entsprechenden Entscheidungsgründe des Amtsgerichts wird Bezug genommen.

Die Kündigung vom 3. November 2015 ist ferner nicht gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlungen begründet. Zwar stellen wiederholte unpünktliche Mietzahlungen nach einer vorherigen Abmahnung eine Pflichtverletzung dar, die auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Die Klägerin legt aber solche unpünktlichen Zahlungen der Beklagten nach der Abmahnung vom 15. Februar 2015 nicht dar. Soweit sie im Kündigungsschreiben Daten von Zahlungen mitgeteilt hat (§ 569 Abs. 4 BGB), liegen diese vor den Fälligkeitszeitpunkten. Die Klägerin begründet die Kündigung dementsprechend auch vielmehr mit dem Zahlungsverzug der Beklagten und beruft sich hierzu auf die Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB.

Die Kündigung vom 3. November 2015 ist auch nicht als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Zwar kann auch ein Rückstand, welcher die für eine fristlose Kündigung erforderliche Grenze von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht erreicht, eine Pflichtverletzung des Mietvertrags darstellen, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat. Die hierfür notwendige Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist indes in der Regel nur anzunehmen, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt und mehr als einen Monat andauert (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629). Das ist hier nicht der Fall. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, dauerte der über eine Monatsmiete hinausgehende Rückstand aufgrund der Fälligkeit der Miete für Oktober 2015 erst am 6. Oktober 2015 im Zeitpunkt der Kündigung vom 3. November 2015 noch keinen Monat an. Schließlich kommt hinzu, wie das Amtsgericht ebenfalls zutreffend erläutert hat, dass der Klägerin im vorliegenden Fall die Berufung auf die Kündigung gemäß § 242 BGB aufgrund nachträglich entstandener Umstände verwehrt wäre und sich das Festhalten am Räumungsbegehren als rechtsmissbräuchlich darstellte. Denn aufgrund des nachträglichen Ausgleichs der kündigungsrelevanten Rückstände weniger als eine Woche nach der Kündigung ist diese als ordentliche Kündigung zwar nicht unwirksam geworden, lässt die Pflichtverletzung der Beklagten aber in einem milderen Licht erscheinen (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04, GE 2005, 429; Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629). In diesem Zusammenhang hat das Amtsgericht richtigerweise maßgeblich darauf abgestellt, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis bereits seit ca. 40 Jahren besteht, wobei sich auch bei einer Dauer von tatsächlich 37 Jahren keine ausschlaggebende Änderung der Sachlage ergäbe. Hinzu kommt, dass im Falle einer Pflichtverletzung der Beklagten sich diese am untersten Rand des Erheblichen bewegte und auch unter diesem Gesichtspunkt die Fortsetzung des Mietverhältnisses gerechtfertigt erschiene.

Das Mietverhältnis der Parteien ist auch nicht aufgrund eines Anerkenntnisses des Räumungsanspruchs oder einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrags beendet worden, indem die Beklagte auf die streitgegenständliche Kündigung nach Angaben der Klägerin eine Räumung zum 30. November 2015 angekündigt haben soll. Ein derartiger Inhalt lässt sich der Erklärung der Beklagten, aus der Sicht der Klägerin nicht gemäß §§ 133, 157 BGB entnehmen. Die Erklärung erfolgte als Reaktion auf die Kündigungserklärung und setzt für die Kläger aufgrund der gesamten Umstände voraus, dass die Kündigung auch wirksam ist. Es sind keine Anhaltspunkte für einen Willen oder ein entsprechendes Bewusstsein der Beklagten ersichtlich, sich unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigungserklärung zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung endgültig und rechtlich verbindlich zu verpflichten.”