Hat der Vermieter das Recht, eine Schimmelbeseitigung im Falle einer ausstehenden Mietzahlung der Mieter zurückzuhalten?
Die Antwort des Amtsgerichts Reinbek (AG Reinbek – 14 C 509/16, Urteil vom 06.06.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Reinbek in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Darüber hinaus ist die Beklagte zu 1 mit der Zahlung der Mieten für die Monate November 2015 bis August 2016 in Höhe von jeweils 30 Euro in Verzug geraten. Ihr Einwand, die Miete sei in dieser Höhe gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert, ist unerheblich. Es kann dahinstehen, ob die unstreitig vorhandenen Schimmelpilze vom Kläger zu vertreten sind und sie daher die Miete anteilig gemindert haben oder nicht. Jedenfalls war der Kläger gemäß § 320 BGB berechtigt, die Beseitigung der Mängel zu verweigern. Danach kann, wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, die ihm obliegende Leistung bis zu Bewirkung der Gegenleistung verweigern. Diese Voraussetzungen lagen hier spätestens im November 2015 vor. Die Beklagten waren zum Zeitpunkt der Minderung mit der Entrichtung der vollständigen Miete für den Monat April 2012 in Verzug. Der Kläger war damit berechtigt, die als Gegenleistung für die Zahlung der Miete geschuldete Zurverfügungstellung von mangelfreien Mieträumen bis zur vollständigen Zahlung des Mietzinses zu verweigern. Insoweit steht das Zurückbehaltungsrecht nicht nur den Mietern zu, wenn sich der Vermieter mit einer Leistung aus dem Mietverhältnis, insbesondere der Nichtbeseitigung von Mängeln in Verzug befindet. Vielmehr hat auch der Vermieter das Recht, seine Leistung im Falle des nicht unerheblichen Vertragsbruchs der Mieter zurückzuhalten (Lehmann-Richter, NJW 2008, 1196).
Der Kläger hat sich auch rechtzeitig vor der Minderung der Miete durch die Beklagten im November 2015 auf die Einrede des Zurückbehaltungsrechts berufen. Die Miete haben die Beklagten erstmals im November 2015 gemindert, nachdem sie durch Schreiben vom 22.05.2015 (Anlage B3, Bl. 31 d.A.) die Schimmelpilze gegenüber dem Kläger angezeigt hatten. Ihre in den Schriftsätzen vom 27.01.2017 (Bl. 159 d.A.) und 16.03.2017 (Bl. 160 d.A.) vorgetragene Behauptung, sie hätten die Mängel bereits im November 2014 angezeigt und die Miete gemindert, ist unsubstantiiert. Aus der Behauptung ist nicht ersichtlich, wann genau, in welchem Umfang und aufgrund welcher konkreten Mängel eine Anzeige erfolgt sein soll. Die Beklagten widersprechen sich im Übrigen selbst, soweit sie im Schriftsatz vom 23.09.2016 (Bl. 21 ff. d.A.) behaupten, “Anfang 2015” sei eine Mietminderung erfolgt. Unabhängig davon wurde diese Behauptung der Beklagten vom Kläger durch seinen Schriftsatz vom 04.04.2017 (Bl. 162 d.A.) substantiiert bestritten, so dass die Kläger beweisfällig geblieben sind.
Auf der anderen Seite hat sich der Kläger – unstreitig – spätestens durch Schreiben vom 21.07.2015 auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen. Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts erfolgte damit nur zwei Monate nach der Mängelanzeige und noch ca. 3,5 Monate, bevor die Beklagten die Miete das erste Mal minderten. Damit hat der Kläger sein Zurückbehaltungsrecht rechtzeitig erklärt. Aus diesem Grund kann die weitergehende, durch Schriftsatz vom 4. April 2017 (Blatt 162 ff. d.A.) vorgetragene Behauptung des Klägers, er habe bereits durch Schreiben vom 18. Februar 2015 (Anlage K6, Blatt 164 f. d.A.) und 11. März 2015 (Anlage K7, Blatt 166 f. d.A.) den Beklagten gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht erklärt, dahinstehen. Ebenfalls kann dahinstehen, ob diese weitergehende Behauptung des Klägers vom Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 2. Mai 2017 verspätet im Sinne von § 296Absatz 1 ZPO bestritten wurde. Jedenfalls hat der Kläger seine Einrede nämlich vor der ersten Minderung der Miete durch die Beklagten im November 2015 erhoben.
Im Ergebnis war der Kläger nicht zur Beseitigung der behaupteten Mängel verpflichtet, so dass die Miete für die Monate November 2015 bis Dezember 2016 nicht gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert war.”