Rechtfertigen Beleidigungen, üble Nachreden, Verleumdungen, Nötigungen und Bedrohungen eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Aurich (AG Aurich – 12 C 842/16, Urteil vom 12.05.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Aurich in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietshauses gem. § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung aufgrund der Zerrüttung des Mietverhältnisses vom 06.09.2016 gem. § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet wurde. Dementsprechend sind auch sämtliche Schlüssel für das Wohnhaus herauszugeben.

1. Zunächst erfüllt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 06.09.2016 nach Form und Inhalt die Voraussetzungen der §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB. Der Kläger hat in der Kündigungserklärung seinen Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck gebracht und auch das beanstandete Verhalten der Beklagten hinreichend genau durch konkrete Angabe des Vorfalls mit zeitlicher Zuordnung aufgeführt, so dass es der Beklagten ohne weiteres möglich war zu erkennen, welche Umstände zur Kündigung geführt haben.

2. Darüber hinaus liegt ein die außerordentliche Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB vor, da dem Kläger die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Eine Unzumutbarkeit als wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschriften ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Dabei ist es unschädlich, wenn sich der wichtige Grund aus einem Umstand ergibt, der zwar unmittelbar nichts mit dem Mietvertrag zu tun hat, sich aber dennoch auf das Mietverhältnis auswirkt (BGH LM Nr. 26 zu § 242 BGB). Grundsätzlich ist hierbei jedoch besondere Sorgfalt bei der Prüfung der Frage geboten, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (Schmidt-Futterer/Blank BGB § 543 Rn. 167-170, beck-online). Anerkannt ist jedoch, dass die Beleidigung, die üble Nachrede, die Verleumdung, die Nötigung und die Bedrohung gem. §§ 185-187, 240-241 StGB Straftaten sind, die zugleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner verübt werden (LG München I WuM 1989, 180).

Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ergibt sich hier aus dem Verhalten der der Beklagten gegenüber dem Kläger.

Ob die Schreiben der Beklagten vom 24.08.2016 und 30.06.2016 geeignet sind eine Vertragsverletzung für sich herbeizuführen kann dahin stehen, da zumindest die Äußerung vom 03.09.2016 geeignet ist, eine Zerrüttung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Dies gilt insbesondere in der Zusammenschau mit den anderen Vorfällen unter Beachtung der gebotenen Sorgfalt. Die Äußerung vom 03.09.2016 stellt eine üble Nachrede im Sinne des § 186 BGB dar. Eine üble Nachrede liegt vor, wenn gegenüber einem Dritten Tatsachen behauptet werden, die geeignet sind, den hiervon Betroffenen verächtlich zu machen. oder sonst zu schaden (vgl. LG Potsdam GE 2012, 64= ZMR 2012, 627). Die üble Nachrede ist zwar straflos, wenn der Täter nachweisen kann, dass die Tatsache der Wahrheit entspricht; gleichwohl liegt auch in einem solchen Fall eine Vertragsverletzung vor, wenn der Täter kein anerkennenswertes Interesse an der Verbreitung der Tatsache geltend machen kann. Beweispflichtig für die üble Nachrede ist der Kündigende; der Gekündigte trägt die Beweislast für die Wahrheit seiner Behauptung und für sein berechtigtes Interesse an der Verbreitung der Behauptung (Blank/Börstinghaus Miete BGB § 543 Rn. 28-39). Für die Überzeugung des Gerichts ist dabei der Maßstab des § 286 ZPO maßgebend. Demnach ist eine Tatsache dann als erwiesen anzusehen, wenn rechtliche Zweifel bei vernünftiger Betrachtungsweise zurückgestellt werden können und der Wahrheitsgehalt der Aussage so hoch anzusetzen ist, dass vernünftigen Zweifeln schweigen geboten ist (BGH NJW 2003, 1116). Eine unumstößliche Gewissheit ist dafür jedoch nicht erforderlich.

Der Beweis darüber, dass die Beklagte die streitige Äußerung getätigt hat, wurde durch die Vernehmung des Zeugen A. O. erbracht. So schilderte der Zeuge O. widerspruchlos und glaubhaft, dass die Beklagte gegenüber ihm äußerte, dass der Kläger ihre Tiere erschießen würde. Dies wiederholt er auch auf Nachfragen. Dabei beschrieb der Zeuge besonders detailreich die Vorfälle von dem Tag. So konnte er sich noch daran erinnern, dass Anlass des Gesprächs ein Kürbis war und auf welchem Weg er an dem Tag das Grundstück betreten hat, da es ausnahmsweise ein anderer war als sonst. Weiterhin konnte sich der Zeuge O. auch noch an die Grundstimmung der Beklagten erinnern, die er damit beschrieb, dass sie sofort in den Modus “Attacke/Angriff” sprang. Die logische Konsistenz der Aussage, zusammen mit den sachverhaltstypischen Details und dem Zugeben von Erinnerungslücken dahingehend, dass er nicht sagen konnte ob auch die Worte “graben und erschlagen” gefallen sind, er sich aber noch sicher an “erschießen und töten” in diesem Zusammenhang erinnern kann, sprechen für die Glaubwürdigkeit des Zeugen und lassen keine begründeten Zweifel des Gerichts an der Tatsache zu. Anhaltspunkte dafür, dass eine einseitige Belastungstendenz beim Zeugen gegeben ist, lassen sich in seiner Aussage nicht erkennen. Vielmehr ist aufgrund des Umstandes, dass die Beklagte wusste das der Zeuge O. mit dem Kläger bekannt ist, von einem bewussten Verbreiten der von ihr getätigten Aussage auszugehen. Dafür, dass die von ihr behauptete Tatsache wahr ist hat die Beklagte keinen Beweis angeboten worden. Sie ist somit beweisfällig geblieben.

Eine Abmahnung der Beklagten nach § 543 Abs. 3 S.1 BGB war hier gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 und 2 BGB entbehrlich. Die Notwendigkeit der Fristsetzung oder Abmahnung entfällt im vorliegenden Fall gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB bereits deshalb, weil diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Dies begründet sich daraus, dass das Fehlverhalten der Beklagten, insbesondere in der Gesamtschau, die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert worden ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 543 Rn. 52, m.w.N.). Daneben ist die Fristsetzung oder Abmahnung hier auch deshalb entbehrlich, weil die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB. Zum einen wiegt die von der Beklagten durch die üble Nachrede des Klägers erfolgte Vertragsverletzung besonders schwer. Zum anderen kann dem Kläger auf Grund des Umstandes, dass beide Parteien in unmittelbarer Nachbarschaft wohnen und, ausweislich der Aussage des Zeugen H. B., die Streitigkeiten aufgrund der Schreiben der Beklagten auch schon über die Beteiligten des Mietverhältnisses hinaus getragen wurden, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zugemutet werden. Darüber hinaus ist auch hier im Rahmen der anzustellenden Abwägung zu berücksichtigen, dass der Beklagte sich für seine Vertragsverletzung durch das strafrechtlich relevante Verhalten beim Kläger nicht entschuldigt hat.

Über den Hilfsantrag war daher nicht mehr zu entscheiden.”

Ist die Mietvertragsklausel “Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes an.” wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 7/17, Urteil vom 25.07.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen die Beklagten der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 BGB zu.

Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung vom 13.04.2016 beendet worden, § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB.

Die Beklagten haben sich zum Zeitpunkt der Kündigung mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete im Verzug befunden.

Nach § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monat zu zahlen. Die Miete für die Monate März und April 2016 wurde unstreitig erst am 20.04.2016 gezahlt.

� Insbesondere ist die Fälligkeitsabrede des § 4 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unwirksam, weil die “allgemeinen Vertragsbestimmungen” unwirksam seien und diesen in unwirksamer Weise konkretisierten.

Zwar ist es zutreffend, dass Ziff. 2.3 der allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) unwirksam nach § 307 BGB ist, jedoch folgt aus deren Unwirksamkeit nicht die Gesamtunwirksamkeit der Fälligkeitsabrede in § 4 des Mietvertrages.

Bei Ziff. 2.3. der allgemeinen Vertragsbedingungen handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. §§ 305 ff. BGB.

Diese benachteiligt den Mieter auch unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung verlagert Ziff. 2.3 der AVB das Risiko von Verzögerungen, die von Zahlungsdienstleistern zu verantworten sind, entgegen der gesetzlichen Regelung formularmäßig auf den Wohnraummieter (BGH, Urt. v. 05.10.2016, VIII ZR 222/15). Die Klausel enthält keine Einschränkung dahingehend, dass solche Zahlungsverzögerungen, die nicht in die Verantwortungssphäre des Mieters fallen, nicht als verspätet i.S.d. Mietvertrags gelten.

Die § 551 BGB a.F. abbedingende Klausel in § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist dagegen auch in vor 2001 geschlossenen Mietverträgen wirksam (BGH, Urt v. 04.05.2011, VIII ZR 191/10).

Zwar ist es zutreffend, wenn die Beklagten meinen, Ziff. 2.3 der allgemeinen Vertragsbedingungen konkretisiere § 4 Nr. 1 des Mietvertrags, weswegen diese Regelungen als eine einheitliche Klausel zu betrachten seien; jedoch folgt hieraus nicht unbedingt die Gesamtunwirksamkeit der Regelung.

Gemäß § 306 Abs. 1 BGB führt die Unwirksamkeit einer Klausel nicht zur Unwirksamkeit der anderen Vertragsbedingungen.

Dies gilt auch bei teilbaren Klauseln. Maßgeblich ist hier, ob die Klausel neben der unwirksamen auch unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen, enthält, welche auch dann wirksam, wenn sie den gleichen Sachkomplex betreffen (BGH, Urt. v. 25.01.2006, VIII ZR 3/05). Voraussetzung für die Teilaufrechterhaltung ist, dass nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt (sog. blue- pencil-Test; BGH, Urt. v. 10.10.2013, III ZR 325/12).

� Da die vorgenannten Grundsätze für den Fall, dass eine einzelne Klausel sowohl unwirksame als auch wirksame Bestandteile enthält, gelten, muss dies erst recht für den Fall gelten, in welchem sich zwei eigenständige Klauseln, wobei die eine die andere näher konkretisiert, gegeben sind. Andernfalls hinge die inhaltliche Wirksamkeit des sprachlich identischen Wortlautes lediglich von der gewählten Form der Vertragsparteien ab.

Insbesondere bei widerstreitenden Fristenregelungen, die in sich teilbar sind, nimmt die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung das Bestehenbleiben des wirksamen Teils an (z.B. BGH Urteil vom 24. März 1988 – III ZR 21/87; BGH, Urteil vom 18. Januar 2001 – VII ZR 238/00).

Ohne Ziff. 2.3 der allgemeinen Vertragsbedingungen ist § 4 Nr. 1 des Mietvertrags dahingehend zu verstehen, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt, wenn der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und die Verzögerungen, die auf Seiten des Zahlungsdienstleisters entstehen, somit nicht zu vertreten hat.

Eine Unwirksamkeit von § 4 des Mietvertrages ergibt sich auch nicht aus Ziff. 3 der AVB.

Unabhängig davon, dass auch hier die Unwirksamkeit der einen Klausel nach § 306 BGB zunächst nicht die Unwirksamkeit der anderen zur Folge hat, ist die in Ziff. 3 der AVB enthaltene Klausel wirksam und verstößt nicht gegen die §§ 307 ff. BGB.

Eine Aufrechnungsverbotsklausel kombiniert mit einer Vorauszahlungsklausel kann dann unwirksam sein, wenn das Minderungsrecht des Mieters erheblich eingeschränkt wird und er diesbezüglich auf den Klageweg verwiesen wird. Hier wird durch Ziff. 3 der allgemeinen Vertragsbedingungen verlangt, dass der Mieter die Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete anzeigt. Hieraus folgt, dass sich das Minderungsrecht um ein oder zwei Monate verschiebt, was jedoch nicht dazu führt, dass der Mieter auf den Klageweg verwiesen wird. (BGH, Urt. v. 04.05.2011, VIII ZR 191/10).

Die Beklagten haben sich auch im Verzug befunden. Sie haben die nach Maßgabe des Vorstehenden zum 03.04.2016 fällige Aprilmiete unstreitig erst am 20.04.2016 gezahlt.

Der Zahlungsverzug war auch schuldhaft.

Das Verschulden wird beim Zahlungsverzug grundsätzlich vermutet. Zwar ist eine verzögerte Zahlung des Job-Centers dem Mieter nicht ohne weiteres zurechenbar, da das Job-Center nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist, sondern im Rahmen der öffentlichen Daseinsvorsorge tätig wird (st. Rspr., zuletzt: BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15), jedoch wird die

� Verschuldensvermutung allein aus dem Umstand, dass ein Mieter auf staatliche Transferleistungen angewiesen ist, nicht widerlegt. Vielmehr ist der Mieter gehalten, darzulegen und gegebenenfalls auch zu beweisen, dass er die Leistung rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei etwaigen Zahlungssäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung gedrungen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hingewiesen hat (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15).

Dies haben die Beklagten nicht dargetan.

Die von den Beklagten im Hinblick auf die Krebserkrankung der Klägerin vorgebrachten Härtegründe, vermögen nicht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen.

Im Gegensatz zu § 543 Abs. 1 BGB sieht § 543 Abs. 2 BGB gerade keine Interessenabwägung, die eine Berücksichtigung von Härtegründen ermöglicht, vor (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14 und BGH, Urteil vom 09. November 2016 – VIII ZR 73/16).

Aus vorstehenden Gründen und aufgrund der klaren getroffenen gesetzlichen Wertung des Gesetzgebers in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kommt auch eine Anwendung der sogenannten “milden- Licht-Rechtsprechung” im Rahmen der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht in Betracht.”