Löst der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete die Kondiktionssperre des § 814 BGB aus?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 245/17, Urteil vom 28.03.2018) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: „1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist teilweise begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
a) Zu Recht wenden die Kläger sich gegen die Abweisung ihrer Klage auf Rückzahlung in den Monaten Mai bis Juli 2017 überzahlter Miete in Höhe von jeweils 153,15 €.
Die Miete war in dem Zeitraum wegen des Mangels, zu deren Beseitigung das Amtsgericht die Beklagte verurteilt hat, (unstreitig) kraft Gesetzes herabgesetzt, § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB; die Kläger haben die Miete jeweils ungemindert gezahlt.
Ihr Anspruch auf Rückzahlung aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 536Abs. 1 Satz 3 BGB ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und der Beklagten nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen.
Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die vom Gesetz geforderte Kenntnis bezieht sich auf das Fehlen eines Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung, nicht hingegen auf einen möglichen späteren Wegfall (vgl. BGH, Urt. vom 13.02.2008 – VIII ZR 208/07, in NJW 2008, 1878, [1879]; Schwab in MüKoBGB, 7. Aufl. 2017, § 814 Rn. 3., beck-online; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, WuM 2016, 348; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, Grundeigentum 2014, 1203 = MietRB 2014, 286). Daraus folgt, dass der Anwendungsbereich des § 814 Alt. 1 BGB auf den Fall der condictio indebiti nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB beschränkt ist, die an das Fehlen des Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung anknüpft, während der spätere Wegfall der Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB – die condictio ob causam finitam – nicht erfasst wird (vgl. Schwab, a.a.O., Rn. 3; Sprau in Palandt, BGB, 77. Aufl., 2018, § 814 Rn.2; vgl. auch: BGH, Urt. v. 13.02.2008, a.a.O.; Lögering in NZM 2010, 113, [114 f.]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, a.a.O.). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs greift der Kondiktionsausschluss zudem erst ein, wenn der Leistende aufgrund der ihm bekannten Tatumstände (im Zeitpunkt der Leistung) positiv weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet (vgl. BGH, Urt. v. 05.03.2015 – IX ZR 133/14, NJW 2015, 1672, [1676], mwN, beck-online).
Die vorgenannten Voraussetzungen für einen Kondiktionsausschluss liegen nicht vor; sie sind im Einzelfall – anders als das Amtsgericht ohne nähere Prüfung meint – konkret festzustellen, wobei Zweifel daran, ob die Voraussetzungen des § 814 BGB vorliegen, zu Lasten des Leistungsempfängers – hier der Beklagten – gehen (vgl. BGH, Urt. v. 05.03.2015 – IX ZR 133/14, a.a.O.; Urt. v. 17.10.2002 – III ZR 58/02, NJW 2002, 3772, [3773]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, a.a.O.).
Die Parteien haben in § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages – dem gesetzlichen Leitbild in § 556b Abs. 1 BGB entsprechend – eine Vorauszahlung der Miete spätestens zum dritten Werktag eines Monats vereinbart, die Kläger die Leistung der vertraglichen Verpflichtung gemäß im Voraus erbracht.
Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung – dem 3. Werktag des Monats – wussten die Kläger nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den sie die Miete im Voraus zahlten, der Anspruch der Beklagten aus § 535 Abs. 2 BGB in voller Höhe bestehen oder – wegen des hier gegenständlichen oder gegebenenfalls auch anderer Mängel – nach § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt sein wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus.
Die Kläger haben der Beklagten den hier zur Herabsetzung der Miete führenden Mangel – die Schimmelbildung – mit Schreiben vom 23. April 2017 angezeigt und ihr eine Frist zur Beseitigung des Mangels bis zum 20. Mai 2017 gesetzt. Im Zeitpunkt der Leistung der Miete für den Monat Mai 2017 konnten die Kläger nicht einschätzen, ob und gegebenenfalls wann die Beklagte ihrer Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachkommen wird. Folgerichtig konnten sie nicht beurteilen, ob die Miete für den Monat Mai in voller Höhe oder nur gemindert geschuldet wird. Eine (positive) Kenntnis vom Fehlen der Verpflichtung zur (vollständigen) Leistung kann danach nicht angenommen werden.
Hinzu kommt, dass die Kläger den Umfang der sie im Mai treffenden Leistungspflicht auch nicht selbst beeinflussen konnten; er hing vielmehr vom (künftigen) Verhalten der Beklagten nach Zugang der Mängelanzeige ab (vgl. BGH, Urt. v. 13.02.2008 – VIII ZR 208/07, a.a.O.).
Danach ergibt sich, dass die Höhe der geschuldeten Miete hier – wie in der Regel auch sonst bei Vereinbarung ihrer Vorauszahlung – erst nach ihrer Fälligkeit beurteilt werden konnte, letztlich erst am Ende des jeweiligen Zeitabschnitts, für den sie im Voraus geleistet wurde; diese Frage betrifft das Behaltendürfen der Miete aus der rückblickenden Perspektive, die ex post getroffene Beurteilung, ob der im Zeitpunkt der Leistung allenfalls einer Prognose zugängliche, von den Klägern angenommene Rechtsgrund für die Leistung – § 535 Abs. 2 BGB – auf der Grundlage des nachträglichen Wissens um den Zustand der Mietsache während des abgelaufenen Zeitabschnitts in voller Höhe, nur gemindert oder gar nicht vorlag, §536 Abs. 1 BGB. Das aber ist – wie ausgeführt – nicht die Situation, die § 814 BGB regelt.
Ebenso verhält es sich in den Folgemonaten Juni und Juli. Im Zeitpunkt der Leistung für den jeweils folgenden Zeitabschnitt konnten die Kläger nicht sicher davon ausgehen, dass ein Rechtsgrund für die Zahlung der Miete in voller Höhe nicht bestehen wird. Der Mangel war weder unbehebbar noch hatte die Beklagte zu erkennen gegeben, dass sie die Mangelbeseitigung verweigern würde; der hier gegenständliche Mangel ist auch nicht etwa so beschaffen, dass die Kläger von seinem Fortbestand für einen bestimmten Zeitraum ausgehen mussten (vgl. differenzierend: Lögering in NZM 2010, 113, [115 f.]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O.).
Soweit die Kläger im Zeitpunkt der Leistung an ihrer vollumfänglichen Zahlungspflicht für den folgenden Monat gezweifelt haben sollten oder gehalten gewesen wären, daran zu zweifeln, so reicht das nicht aus; das Gesetz verlangt positives Wissen um die fehlende Leistungspflicht im Leistungszeitpunkt.
Dass der Kondiktionsausschluss nach § 814 BGB damit bei Vorauszahlung der Miete im Ergebnis selten greift, ist Konsequenz der – heute überwiegend üblichen – Vereinbarung der Fälligkeit der Miete zu Beginn des Monats; diese Vereinbarung ist indes nicht zwingend (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 52).
Der Normzweck des § 814 BGB rechtfertigt keine einschränkende – mit dem Wortlaut der Regelung im Übrigen kaum vereinbare – Bewertung für die hier gegebene (typische) Konstellation des nachträglichen Eintritts einer Mietminderung (kraft Gesetzes) bei heute überwiegend üblicher Vereinbarung der Vorauszahlung der Miete. Die Regelung beruht auf dem allgemeinen Gedanken der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens; sie will den Leistenden benachteiligen, wenn der Empfänger darauf vertrauen darf, eine bewusst zur Erfüllung einer nicht bestehenden Verbindlichkeit erbrachte Leistung behalten zu dürfen (Schwab in MüKoBGB, a.a.O., Rn. 2., beck-online; BGH, Urt. v. 11.12.2008 – IX ZR 195/07, NJW 2009, 363, [365], beck-online).
Für ein entsprechendes Vertrauen bzw. ein anerkennenswertes Sicherheitsinteresse ergibt sich hier – wie auch sonst bei einem Wohnraummietverhältnis in der Regel – nichts.
Behält der Mieter unberechtigt auch nur einen Teil der Miete ein, riskiert er den Ausspruch einer Kündigung.
Wenn – andererseits – dem Mieter auch ohne besondere juristische Vorbildung bewusst sein soll, dass ein Mangel des Mietobjekts kraft Gesetzes zur Minderung berechtigt; so darf diese Kenntnis auch beim Vermieter vorausgesetzt werden (vgl. krit. Schwab in MüKoBGB, a.a.O., Rn. 16, mN, beck-online). Er hat mithin in Kenntnis dessen und der (allgemein bekannten) Risiken auf Mieterseite regelmäßig keine Veranlassung darauf zu vertrauen, dass er die zu Beginn des Monats (voraus-)gezahlte Miete trotz Auftretens oder Fortbestehens eines Mangels behalten darf, es sei denn, es tritt ein weiteres – hier nicht gegebenes – Verhalten des Mieters hinzu, das diese Annahme rechtfertigt. Der (redliche) Vermieter dürfte vielmehr ein Interesse daran haben, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht unnötig belastet, seine Zahlungspflicht im Vertrauen auf die Vertragstreue des Vermieters (zunächst) erfüllt, etwaige Überzahlungen sodann – wie hier – zeitnah ausgeglichen werden.
Eben dieser Ansatz steht in Übereinstimmung mit den Vorstellungen des Gesetzgebers der Mietrechtsreform 2001, der ausdrücklich den “vorsichtigen” Mieter schützen wollte und in Fällen der (vorbehaltlosen) Zahlung der vollen Miete über einen langen Zeitraum die Möglichkeit sah, über § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung zu sachgerechten und der Billigkeit entsprechenden Ergebnissen zu gelangen (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 41).
Danach kommt es nicht entscheidend darauf an, dass die Kläger – wie vom Amtsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt und vom Berufungsgericht daher zugrunde zu legen, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO – mit Schreiben vom 5. Mai 2017 nicht (auch) einen Vorbehalt der Rückforderung von Miete wegen der mit Schreiben vom 23. April 2017 angezeigten Mängel erklärt haben. Dass sie es nicht getan haben, rechtfertigt aus den vorstehend genannten Gründen nicht die Annahme widersprüchlichen Verhaltens.
Die Schätzung der von den Klägern angesetzten Höhe der eingetretenen Mietminderung wird von der Beklagten, die im Verlaufe des Rechtsstreits einen eigenen Eindruck vom Ausmaß der Mängel gewinnen konnte, nicht beanstandet.”