Die Wohnung wäre wie gemacht für Charlotte Christ und ihre kleine Familie. Vier Zimmer bedeuten, dass sie und ihr Lebensgefährte nicht länger in einer Nische schlafen müssen und der zweijährige Sohn trotzdem ein eigenes Kinderzimmer hat. Der Umzug ginge schnell und die Adresse würde sich nicht ändern; die Wohnung ist im selben Haus. “Die Wohnung soll 996 Euro warm kosten. Das wäre für uns okay”, sagt sie. “Aber ohne Deckelung liegt die Miete bei 1.460 Euro warm. Das wäre zu viel für uns.”
Die niedrigere Miete hat Bestand unter dem Mietendeckel, der vor einem Jahr vom Senat beschlossen wurde, um den heißgelaufenen Berliner Wohnungsmarkt abzukühlen. Die höhere Miete steht in dem Vertrag, da noch gar nicht sicher ist, ob diese Maßnahme mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Dies wird das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Fällt der Mietendeckel, wäre der Umzug für Christ und ihren Partner ein teurer Fehler. Denn dieser Preis liegt außerhalb ihres Budgets. Zudem soll dann laut Vertrag die höhere Miete rückwirkend gelten. “Das ist wie Poker spielen. Mit einem Kleinkind würde ich dieses Risiko nicht eingehen.”
Wer jedoch auf der Suche nach einer neuen Mietwohnung ist, hat in den vergangenen Monaten keine Entspannung erlebt. Sondern das Gegenteil. Derzeit sind fast nur Wohnungsangebote zu finden, in denen zwei Mietpreise ausgewiesen sind. Der derzeit höchstmögliche sowie ein zweiter, der den potenziellen Marktwert darstellt. Mietervereine sprechen von einer sogenannten Schattenmiete. Je beliebter die Lage, desto verzerrter das Bild, das vom Berliner Wohnungsmarkt entsteht. “Diese Klausel ist eigentlich immer drin”, sagt Christ über Wohnungsbesichtigungen in den vergangenen Wochen. “Ich kann da auch die Vermieter verstehen. Aber da steht ja immer ‘rückwirkend’. Deswegen muss ich immer mit dem höheren Betrag rechnen.”
Wann das Bundesverfassungsgericht über den Mietendeckel entscheiden wird, ist unklar. Ein Urteil liegt noch Monate in der Zukunft, sehr wahrscheinlich sogar Jahre. In der Zwischenzeit führen Neumieter wie Vermieter gedanklich doppelt Buch. Dabei laufen Summen an, die für beide Seiten gravierende Unterschiede darstellen. Auf beiden Seiten beschäftigen existenzielle Fragen die Gedankenwelt. Übernehme ich mich mit dieser Wohnung? Funktioniert mein Geschäftsmodell noch?
Einen Tipp abzugeben, wie das Bundesverfassungsgericht entscheiden wird, ist derzeit wie ein Blick in die Glaskugel. Doch Anfang März zuckte darin ein scheuer Blitz auf. Seitdem ist zumindest der Blick auf die Schattenmieten etwas erhellt. Berliner Vermieter wollten damals per Eilantrag gegen bestimmte Bußgelder vorgehen, die nach dem Mietendeckelgesetz gegen sie verhängt werden dürfen. Sie scheiterten. Sie müssen sich an den Strafkatalog halten, zumindest so lange, bis endgültig über den Mietendeckel entschieden ist. Das Urteil enthielt aber auch folgenden Hinweis.
„Entgegen dem Vorbringen der Antragstellenden ist auch nicht erkennbar, dass Vermieterinnen und Vermieter […] daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Mieten versprechen zu lassen […]“
Gaby Gottwald, wohnungspolitische Sprecherin der Linken im Abgeordnetenhaus, ist eine glühende Verfechterin des Mietendeckels. Scheitert er, stände ihre Partei vor einem Scherbenhaufen. Dass in neuen Mietverträgen zwei Preise zu finden sind, bezeichnet sie als “recht geballten Versuch, den Mietendeckel zu umgehen”. Schließlich hätten die Immobilienverbände ihren Mitgliedern einheitliche Formulierungen zur Verfügung gestellt. Die Schattenmieten bezögen sich allerdings auf Miethöhen, die nach dem neuen Berliner Gesetz nicht zulässig seien, sagt Gottwald. “Das hat man sich schön ausgedacht. Wir halten das für verboten.”
Dass es keine Rechtssicherheit gibt, gelte im Übrigen auch für Mieten, die rückwirkend höher sein sollen, sagt die Politikerin. Es gebe aber eine Menge von Urteilen zu anderen Fragen, die man analog zu Hilfe nehmen könnte. Gottwald verweist etwa auf eine Entscheidung zum Mindestlohn, der seit 2014 gilt. Wäre dieser in Karlsruhe gescheitert, hätten anschließend Arbeitnehmer trotzdem nicht die Differenz zwischen dem Mindestlohn und dem bis dahin gezahlten niedrigeren Salär zurückzahlen müssen, so die Logik. Auch wenn der Arbeitgeber zwei Löhne in die Verträge geschrieben hätte. “Es gibt mehr Anhaltspunkte dafür, dass es keine Rückwirkung gibt, als dafür, dass das stimmt, was die Immobilien-Lobby sagt.”
Für strauchelnde Vermieter halte das Gesetz eine Härtefallregelung bereit, sagt Gottwald. “Diesen Fall haben wir im Gesetz verankert. Von daher kann ich das natürlich nachvollziehen”, sagt sie. “Nicht nachvollziehen kann ich, dass jeder Vermieter meint, der Mieter müsste seine Immobilie finanzieren, auch was die Kreditfrage angeht.” Die Linken-Politikerin ist der Meinung, dass es darauf kein Anrecht gebe. “Wenn Sie Eigentum bilden, warum soll das jemand anderes finanzieren?” Auch wegen solcher Ansichten schäumt die Opposition im Abgeordnetenhaus bei dem Thema. Die Fraktionen von CDU und FDP haben beim Berliner Verfassungsgericht Klage gegen den Mietendeckel eingereicht.
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