Steht § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln einem Mieterhöhungsverlangen entgegen, dessen Wirkungen vor dem definierten Stichtag 18.06.2029 eintreten?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 233/19, Urteil vom 27.05.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Der Einwand der Beklagten, § 3 Abs. 1 des nach dem Hinweis der Kammer vom 29. Januar 2020 in Kraft getretenen MietenWoG Bln stehe dem Anspruch der Klägerin entgegen, greift nicht.
Nach § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist – vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen – eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin datiert vom 30. Januar 2019 und ist den Beklagten unbestritten spätestens am 31. Januar 2019 zugegangen. Die begehrte Vertragsänderung tritt – unter den weiteren, hier gegebenen Voraussetzungen der §§ 558, 558a BGB – nach § 558b Abs. 1 BGB mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens ein, hier am 1. April 2020. Für den Fall, dass der Mieter – wie hier die Beklagten – der Erhöhung nicht zustimmt, tritt die Vertragsänderung nach § 894 S. 1 ZPO mit der rechtskräftigen Verurteilung, allerdings mit Wirkung zum nach § 558b Abs. 1 BGB vorausgesetzten Zeitpunkt ein.
Danach ergibt sich hier in zeitlicher Hinsicht schon nicht, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln der mit der Berufung verfolgten Verurteilung zur Zustimmung entgegensteht bzw. entgegenstehen kann (vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129] aA LG Berlin [ZK 67], Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020).
Diesem Ergebnis entsprechen die Erwägungen des Landesgesetzgebers in den Gesetzesmaterialien (hier: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6). Danach soll der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.
Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage nicht, denn es ist in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden. Das gilt erst recht, wenn sogar der Wirkungszeitpunkt vor dem Stichtag liegt.
§ 558b Abs. 2 BGB regelt das (weitere) Verfahren für den Fall, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt. Die Rechtsfolge – der Eintritt der Vertragsänderung zu dem in § 558b Abs. 1 BGB genannten Zeitpunkt – gilt uneingeschränkt auch für den Fall, dass der Vermieter den Anspruch aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB gerichtlich geltend machen muss.
Nach alledem ergibt sich kein rechtlicher oder sachlich begründbarer Anknüpfungspunkt für eine Differenzierung danach, ob die Vertragsänderung nach § 558b Abs. 1 BGB oder nach §§ 558b Abs. 1, 2 BGB, 894 ZPO eintritt und – je nachdem – in den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG fällt (oder nicht).”
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin datiert vom 30. Januar 2019 und ist den Beklagten unbestritten spätestens am 31. Januar 2019 zugegangen. Die begehrte Vertragsänderung tritt – unter den weiteren, hier gegebenen Voraussetzungen der §§ 558, 558a BGB – nach § 558b Abs. 1 BGB mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens ein, hier am 1. April 2020. Für den Fall, dass der Mieter – wie hier die Beklagten – der Erhöhung nicht zustimmt, tritt die Vertragsänderung nach § 894 S. 1 ZPO mit der rechtskräftigen Verurteilung, allerdings mit Wirkung zum nach § 558b Abs. 1 BGB vorausgesetzten Zeitpunkt ein.
Danach ergibt sich hier in zeitlicher Hinsicht schon nicht, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln der mit der Berufung verfolgten Verurteilung zur Zustimmung entgegensteht bzw. entgegenstehen kann (vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129] aA LG Berlin [ZK 67], Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020).
Diesem Ergebnis entsprechen die Erwägungen des Landesgesetzgebers in den Gesetzesmaterialien (hier: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6). Danach soll der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.
Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage nicht, denn es ist in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden. Das gilt erst recht, wenn sogar der Wirkungszeitpunkt vor dem Stichtag liegt.
§ 558b Abs. 2 BGB regelt das (weitere) Verfahren für den Fall, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt. Die Rechtsfolge – der Eintritt der Vertragsänderung zu dem in § 558b Abs. 1 BGB genannten Zeitpunkt – gilt uneingeschränkt auch für den Fall, dass der Vermieter den Anspruch aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB gerichtlich geltend machen muss.
Nach alledem ergibt sich kein rechtlicher oder sachlich begründbarer Anknüpfungspunkt für eine Differenzierung danach, ob die Vertragsänderung nach § 558b Abs. 1 BGB oder nach §§ 558b Abs. 1, 2 BGB, 894 ZPO eintritt und – je nachdem – in den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG fällt (oder nicht).”